1、目 录一、 方案概要-第2页二、 项目概况-第3页三、 管理重点与对策-第4页四、 公司资源与概况-第7页五、 项目机构设置与人员编制-第10页六、 项目管理承诺-第12页七、 管理服务工作程序与作业规范-第16页八、 项目费用预算-第21页九、 结论与说明-第24页第一章 方案概述一、本方案从*大厦的实际出发，着重筹划了以下管理重点和管理对策：（详见第三章）（一） 强化大厦的设备、设施管理；（二） 熟悉和掌握智能化设备系统；（三） 确保大厦的安全要求；（四） 大厦的综合管理具有一定的深度和广度；（五） 在确保管理服务质量的前提下，降低管理费用。二、 管理承诺：1、 第一年后达到省示范大厦管理2、标准，一年后达到国家示范大厦标准化；（国优只有物业管理满一年后才能参加评国优）2、 房屋零修及时率100以上，零修合格率达100；3、 设备保养良好，完好率100，管理期限内无重大管理责任事故；4、 24小时保卫值守，突发事件5分钟内到现场处理；5、 设立“物业管理公司责任险”，意外事故最高赔偿金额200万元；（包括车辆被盗等）6、 若出现外电停电时，确保备用电源在6秒内自动启动；7、 服务满意率95以上。三、 管理服务工作程序与作业规范：（详见第七章）1、 保洁工作与质量标准2、 护管（保安）、车辆管理工作与质量标准3、 消防管理工作与质量标准4、 电梯工作与质量标准5、 供、配电系统工作与3、质量标准6、 给排水设施工作与质量标准7、 绿化工作与质量标准8、 二次装修工作与质量标准9、 中央空调设备管理与质量标准10、 柴油发电机管理与质量标准四、 收费标准：（详见第八章）1、 报社自用部份：1.20元/M2.月2、 出租写字楼部份：1.60元/M2.月3、 商场、银行、宾馆部份：1.80元/M2.月4、 报社自用停车位免收停车管理费、其他车位按60元/月.位收取第二章 项目概况*大厦位于*路122号，占地面积5591.9M2，建筑面积约3.5万M2，地面19层， 地下车库4026.923 M2，1-3层为裙楼，一层为大堂、银行、*读者接待室、部分为商场，二层为商场，三层为商场，餐4、饮。四层为*资料室，5-8楼为宾馆，9-12为出租写字楼，13层以上为*自用部份。主要设备：1、 供配电系统：变压器2台各800KW、1台1000KW，双回路高压柜，低压柜，应急母线柜，柴油发电机1台800KW.2、 供水系统；生活水泵2台各30KW消防泵及喷淋泵2台各37KW、3台各45KW、2台各55KW，热水锅炉4台各105KW，下水池140立方，上水池50立方，消防水池840立方（与凯悦丽池共用）。3、 电梯系统：OTS2000型电梯4台各13KW，货梯1部13KW，OTS扶梯4部各48KW.4、 空调系统：制冷机组350冷吨3台各192KW，离心泵6台各37KW.5、 通风系统：排烟5、风机3台各8KW，2台各11KW，5台各15KW.6、 楼宇BA系统、中控机房集中在二层。第三章 *大厦物业管理重点与对策重点一：强化大厦的设备、设施管理。*大厦的设备种类、容量比一般商业大楼要多，而且科技含量也高，大楼设备除了变配电、给排水、消防、电梯等设备外，还有中央空调、热水锅炉、800KW大功率发电机等特殊设备，并且有些设备还是21世纪新型产品，如客梯是0TS2000型。其次，由于大厦兼有新闻信息产业、宾馆旅游、商务办公、商业交易等使用功能，要求大厦的设备必须处于每天24小时的运行状态，例如中央空调，在*的供冷季节（一般以每年的4月1日至11月底）都必须确保24小时制冷，因此，如何确保6、大厦的设备随时都处于完好状态并发挥它应有的使用功能，是大厦物业管理的首要重点。针对以上重点，*的管理对策是： 选聘优秀的工程技术人员组成*大厦设备管理组，拟设一名工程主管、工程技术人员共9人，其中中级以上技术职称的至少2人，其余都必须是经过各种专业培训，获得专业岗位证书并有3年以上实践经验的专业人员； 发挥*工程部雄厚的专业技术资源，工程部现有电梯维修、中央空调维修、电脑控制系统、机电设备等专业技术人员10多人，作为*大厦设备管理的技术后盾，并且工程部具有电梯专业维修的资质条件，届时可派专业驻点*大厦，确保电梯24小时正常运行，一旦发生故障5分钟之内到场处理； 依托*江头片区以及全公司众多高层7、楼宇的管理技术和管理经验的支持。公司现有江头台湾街的金盛大厦、亿星大厦、台商会馆、水岸豪景等4个管理项目组成一个片区。*大厦一旦由本公司接管也一同并入江头片区内，实现技术力量相互支持的优势，同时为确保*大厦的特殊地位，随时可从全公司其他大厦挑选优秀的设备管理技术人材到*大厦工作； 严格执行设备日常管理、运行、维护的作业技术规范。*通过建立、实施和ISO9000质量管理体系，已从多年物业管理的实践中总结和形成一套行之有效和坚持不断改进的设备管理服务规范，以确保大厦的设备的正常运行，（见第五篇管理及服务承诺）例如，针对*社电脑网络系统，为预防因外线突然停电而造成大量信息的丢失，在外电停电时6秒内自8、动启动备用发电机，*还就确保在外线停电后建立一套在10分钟以内手动起动大厦备用发电机组的管理体制程序（无联动情况下）。重点二：熟悉和掌握智能化设备系统*大厦安装了的*市目前首座真正意义上的楼宇智能化系统。系统有160多个控制点，中央控制室设于大厦的二楼。针对楼宇智能系统，*的管理对策是：首先选派公司工程部具有楼宇智能化理论和实践经验的工程技术人员参与*大厦的前期介入，以便在接管前了解和熟悉这套系统和综合布线的情况，为日后管理打下基础；其次选拨或聘用具有楼宇智能化知识和技能的工程技术人员进入*大厦设备管理组，同时在前期介入阶段就进行这方面的专业培训，提高工程人员熟悉和掌握智能化设备系统的能力；第9、三，利用*原有的社会资源，如*高崎国际机场等其他单位熟悉BA系统的工程技术部门，继续与他们保持和进一步建立密切的合作关系，支持*大厦的智能化系统运行和维护的特别需求。通过以上管理措施，以确保大厦智能化系统充分发挥应有的作用。重点三：确保大厦的安全要求*是*市委的机关报，因此*大厦的安全防范不仅比一般大厦有更高等级的要求，而且还有政治安全的要求。针对*大厦高等级的安全要求，*的管理对策是： 组建高素质的安全防范组织，从人员选聘到组织形式采取更加严格的控制程序，把安全防范工作实行专职与非专职相结合；把安全工作作为管理处每个服务人员考核的首要内容，实行一票否决制； 与*社安全保卫部门密切合作，采取科10、学手段对报社人员和其他人员进出大楼进行分流与识别，并采取大楼不同区域的安全控制办法；例如，在一楼大厅的电梯通道实行报社人员的专用通道和专业用梯，在四楼报社资料室和13层以上报社自用部份实行特殊管制； 充分发挥BA系统的监视作用，技防与人防相结合，严密控制大楼相关要害部位，发现可疑情况由中央控室指接与执勤人联系，必要时直接与“110”联系，确保在第一时间内排除各种安全隐患； 安按照本公司安全防范的作业规范，并结合*大厦的特点，建立治安防范和消防的紧急预警措施； 设立责任风险机制，*与人民保险公司签订了“物业管理公司责任保险”，最高事故赔偿金额200万人民币，可为大楼顺管理疏忽引起的责任事故提供保11、险。重点四：*大厦的综合管理具有一定的深度和广度*大厦是重要信息窗口，具有特殊的地位。因此，物业的综合管理档次必须与它的地位相适应；另外由于它的使用功能的多样性和它的某些建设设备、设施与隔壁“凯悦丽池”大厦共同使用，因此，物业的综合管理又具有一定的广度；针对以上特点，*的管理对策是： *向顾客承诺，在正式接管*大厦以后，严格按照国家建设部制订的城市物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）的考评标准进行*大厦的综合管理，在接管第一年达到省示范大厦的管理标准，一年后达到国家示范大厦的管理标准； 日常实施规范管理服务，除按本公司ISO90001：2000质量体系执行外，在设备设施的维修保养和保洁工作方面12、还可参照国家旅游局制定的旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-1997）中三星级以上饭店的标准进行服务，以适应*大厦成为*形象建筑的要求； 选派本公司优秀的管理处主任，担当*大厦的日常综合管理服务的统一协调工作。协调工作包括处理好与“凯悦丽池”大厦共用设备、设施（例如消防设备设施、停车场）和交叉事务的管理；处理好大厦内部多种不同使用功能、不同性质、不同经营特点和服务内容的组织之间的关系，达到统一和谐、安全有序、繁荣温馨。重点五：在确保管理服务质量的前提下，降低管理费用提供优质的管理服务，同时应为客户考虑如何降低管理费用*充分理解和认识顾客关于质优价廉的要求。公司的对策是： 从节约公13、司内部的运营成本入手，例如降低*大厦管理服务的间接费用、利润提成等，来降低整体管理费用； 对*社的物业管理费实行优惠价格，每平方米.每月1.20元收取；同时免收*社的停车管理费； 对*大厦出租经营的部分物业管理费也实行较低的收费标准（每平方.每月1.80元），以利*社吸引租户，减少房屋空置率，增加收益； 充分发挥*已有的经营创收渠道，在*社的允许情况下积极利用*大厦的创收资源，如公共场地的广告收益、空置停车位的租金收益等，这些创收扣除成本后全归*社所有，用以补充物业管理费用。同时，*还可为*大厦的空置房提供中介服务，为大厦招商主动奉献。第四章 公司资源与概况一、大厦管理经验优势*公司是首批成为14、市一级物业管理企业并全面通过ISO9000质量体系认证的物业管理企业。2001年当选为中国物业管理协会首批理事单位。2002年获得国家二级物业管理企业资质证书。公司直接管理面积90多万平方米，在泉州及漳州的顾问咨询项目面积也达到了50万平方米。在我司直接管理的28个项目中有50即14个项目是高层建筑，其中帝豪大厦是“全国城市物业管理优秀大厦”、宏业大厦、汇成商业中心、嘉莲大厦为市级以上优秀管理项目，帝豪大厦、宏业大厦及汇成商业中心A栋为纯写字楼。这些为我们对管理好*大厦提供了丰富的管理经验。二、设备管理优势*设有工程部，工程部具有电梯安装维修的专业资质证书，拥有电梯维修、电子技术、机电等专业中15、高级技术人10多人。工程部定期对各管理处技术人员进行专项培训和现场指导，同时还定期对各管理处进行监督检查，对楼宇设备、设施出现的运行隐患有针对性地制定预防措施，并及时地对相关技术人员进行特别训练，提高管理技术水平。对于新型设备，工程部还组织人员到外地进行专门培训或请厂方专家进行现场指导。此外，在公司其他部门和各管理项目也有中级以上技术职称的各种技术人员近30人。这些都保证了我司管理的众多项目中一直无重大事故，给广大业主提供了一个良好的工作、生活条件。三、优秀管理人员优势1、 公司注重培养优秀的大厦管理处主任和管理人员。我司经常聘请各类专家对管理处主任、副主任及储备人才进行各项专业知识的培训，还16、定期进行ISO9000体系培训和创优工作的培训。每年公司组织管理处主任、优秀管理员到深圳、广州、福州等物业管理先进的地区进行考察交流和学习。目前公司拥有物业管理部门经理证书的管理人员100多人。2、 注重培养优秀的技术人员。公司在对现有优秀技术人员培训新技能的基础上，近两年还特别注重对楼宇智能系统管理的专业性人才的吸收与培养，以确保满足更新设备，新技术的管理要求。3、 规模化管理的强大支持。我司一向强调一方需要八方支援的良好协作精神，一旦需要，众多管理处的中坚人员及公司总部的相关人员可及时提供支持。4、 我司就*大厦管理处主任提供以下几位人选供贵社任意选择:四、良好的避险能力随着社会风气的恶化17、和社会治安案件的增加，各个所管辖的项目内的业主的人身、财产安全也越来越成为我们工作的重点。为了减少和避免业主及我司因此尖社会性突发事件所带来的损失，我们在加强保卫队伍素质的同时，我司还与中国人民保险公司签订了“物业管理公司责任保险”，而且每次的事故赔偿金额高达200万人民币。五、良好的业务拓展能力1、公共场地的创收。我们公司一贯注重利用物业的公共资源为业主创收，例如我公司为商业中心业主委员会创收积累精度基金200多万元，*大厦100多万元，为楼宇今后的更新改造打下良好的经济基础，同时也极大地减轻了业主的负担。在*社允许的范围内利用大厦本身资源进行创收，以上创收所得全部报社所有。除上述创收外，我18、们还将根据公司各物业的具体入住情况及业主、用户需要，开展其他的延伸服务，如：代定车、船、机票；洗衣服务；洗车美容服务、盆景花卉更换服务、钟点工服务等等。2、 物业中介代理。我们还利用我司多年物业管理中形成的庞大客户网络，积极主动地为业主开展房屋租赁中介服务，既有效提高大厦的入住率，又为广大投资者增加了经济效益，从而获得合作双方的双盈效果。第五章 项目机构设置与人员编制一、 机构设置*社 *公司定 监督 工作 定期 指导 安排 期汇 汇报经典大第管理处主任报反 管理工作 反 馈 安 排 馈助理兼收银 班组负责人对口人员 对口人员执行 执行服务点二、 人事编制管理处主任助理兼收银 机电人员 保洁、19、绿化 护管、车管人员 楼宇BA系统公共环境保洁垃圾清运消纳卫生防疫消毒草地花木的养护消防管理接待收发管理紧急情况处理报警监控系统车辆交通安全防范发电机设备变配电设备消防设备中央空调给排水设备电梯设备第六章 项目管理承诺接受开发商及全体业主的指导和监督 服务满意率达到95%以上 管理人员主要管理人员经物业管理专业培训并持证上岗各专业对口人员经有关专业培训并持证上岗规范化服务、文明化管理 房屋管理档案资料完整、管理完善房屋完好率在98%以上维修及时，零修及时率100%严格执行二次装修管理规定进行二次装修管理 设备管理档案资料齐全、管理完善责任制度健全、管理程序规范设备良好、运行正常、无重大责任事故20、设备完好率在100%以上，零修合格率在100%以上机房整洁、管理规范、电梯故障5分钟到现场操作、维修人员持证上岗 供电系统24小时不间断供电，出现故障立即修复限电、停电提前通知、备用电源停电后在6秒以内自动启动 消防系统设备完好、管理完善、随时可以启动专职人员、定期演练措施完善、程序规范 给排水系统给水系统定期清洗、操作人员持证上岗环境良好、卫生整洁管道、设备管理完善，无跑、冒、滴、漏现象排水系统通畅，疏通及时出现故障立即修复，零修及时率100% 配套设施公共配套设施管理完善、使用正常公共照明、通讯、有线电视、邮政等设施良好，使用正常车辆管理有序、停放规范 环境卫生管理管理制度完善、落实到位标21、准化保洁、专人管理、三星级以上饭店标准公共场所管理规范，无乱堆、放、占、用现象设施完备，各类垃圾中转设备管理良好、定期清洗商业网点管理有序，广告、张贴管理规范 绿化管理绿化状况良好、专人管理苗木养护规范、定期修整管理措施完善、执行规范 安全防范管理实行封闭管理，24小时保安制度护管人员标志明显、工作规范、作风严谨无因管理责任引起的重大刑事案件和交通事故特约服务“寓管理于服务之中，以服务促进管理”在提供常规物业管理和服务同时，金盛大厦管理处还将利用公司广泛的服务网络和经验，在社区范围内开展多种多样的便民服务，其中也包括一定的特约服务。例如：商务代理、房屋中介、家政服务、钟点服务、特约维修洗衣送餐22、美化清洁等等。项目管理指标：序号指标名称指标管理指标具体内容1房屋完好率98%房屋外观无破坏，无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及公共部位无随意占用2维修工程质量合格率98%以上按照本公司ISO9001要求，维修工程质量一次合格项累计与同期维修项总累计之比，分项检查严格把关，减少二次返工现象3维修及时率100%及时维修累计与同期报请维修累计之比4投诉处理率100%已处理有效投诉累计与同期接到有效投诉累计之比。有效投诉：1、必须是书面的 A 外部转入 B 向公司投诉 C 向管理处投诉 2、情况必须属实 3、必须是应尽义务范围的 A 法规规定 B 合同约定 4、经管理处确认的各种投诉5管理费收缴23、率98%以上按规定收取，公开收费标准，不得擅自增加收费项目，提高收费标准，定期公布收支情况6绿化完好率95%视具体情况定时浇水，根据各种花草、树木生长情况和要求适时修剪、施肥、杀虫，更换盆花。7保洁要求大厦洁净卫生，垃圾日产日清，定时清扫擦拭楼梯、通道，设施完好，公共卫生间整洁，8车场完好率100%标识清晰，道路通畅，停放有序，设施完好。9主要设备完好率100以上消防系统、变配电系统、自备电源、电梯、水泵等重要设备正常运行时间与设备应运作时间比率。10业主满意率95%以上满意样本：按照本公司ISO9001规范，每半年发放一次征询意见调查表，样本回收率超过50%，满意项与征询项比率。第七章 管理24、服务工作程序与作业规范保洁工作与质量标准工作项目地面清扫楼梯道清扫垃圾清运卫生防疫公共卫生间作业频度四次/天二次/天二次/天二次/月至少四次/天质量标准地面无杂物、垃圾，道路无泥沙，楼梯无杂物，无蜘蛛网、厅无污迹、无异味、光亮无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放、楼梯扶手整洁无灰尘、无破损、无污迹垃圾日产日清、整洁定期施放灭鼠灭虫药物地面干净光亮，墙面无污迹、无蜘蛛网，厕位完好、无堵塞、无污迹、洗手台无灰尘、污迹，梳妆镜玻璃明亮无灰尘，整体无异味。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-05作业指导书的标准执行。管理员每天巡视，发现不合格项，及时反馈及时返工，主任每月不25、少于四次不定期抽查，对保洁员实行综合考评，发放业主满意度调查表征求意见。护管、车辆管理工作与质量标准工作内容值班流动巡查车场管理突发事件工作频度24小时24小时24小时5分钟内保卫到达现场质量标准来访人员的登记，夜间、双休日加强对小区出入人员的监控，认真查验出入小区的物品，对大宗物品需凭管理处“出门证明”方可放行。防范易燃、易爆、危险品吸、有污染物品进入小区。上下班高峰期，维持电梯乘坐秩序。对可疑人员，应加以盘问，并检查有效证件，维护小区内、外安全秩序，重点安防部位，纠正违章停车，摆摊设点，驱赶闲杂人员。车辆进出登记发牌，礼貌服务，上下班高峰期指挥进出车辆，保证车道畅通无阻。及时采取措施，控制26、局面，并迅速反馈，事后做好详细记录。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-04作业指导书的标准执行。保卫部门统一指挥调度，负责人每天巡视，主任每月不定期抽查。消防管理工作与质量标准工作内容值班（灭火）消防设备、设施检查工作频度24小时巡检质量标准报警、通讯设备完好、离岗有人代班，灭火时，措施得力、抢救及时，发现设施有不正常及时记录反馈。维修，报警时现场复查。烟感、温感，手报按扭，音响器的可靠性抽样和清洗，并确认所报地址的正确性，消防通讯设备进行对讲试验，对讲系统线路联络正常水流信号显示等设备完好，消防泵、喷淋泵、消火栓按扭正常，蓄电池供电指示正常。每年检查一次各楼层后27、提式灭火器。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-03-7作业指导书的标准执行。机电主管负责实施检查、监督，主任每月重点抽查。电梯工作与质量标准工作内容电梯作业频度每日巡检二次，检查震动、声响、撞击声、温度、噪音、梯级运行情况，并按日常保养项目、标准、周期表的工作内容进行工作，并做好保养、巡检记录。质量标准专业资质人员操作，维修持证上岗；轿厢内警铃、风扇、照明保持工作状态；信号灯齐全，运行平衡，无振动，到站定位准确，层门开闭灵活，自动性能良好，建立电梯、货梯设备技术档案。电梯困人5分钟内实施解困。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-03-928、作业指导书的标准执行。严格按规程操作，完成日常保养，维修技术员专业维修，机电主管组织人员巡查、检查、验收维修项目、主任定期参加安全检查。供、配电系统工作与质量标准工作内容自备电源供、配电系统作业频度每月检查蓄电池、电解液、电解液比重一次，每周检查蓄电池后，擦净引线接头，坚固处理，检查机组柴油油位，水箱冷却水位，油路、水路并进行设备外部清洁，每周进行一次动态运行，时间至少20分钟。值班人员2小时巡检一次，检查无缺项，运行正常，记录变压器运行情况、声音、温度、外观正常、指示灯显示无误，并记录配电室的各电器参数，做好设备运行、巡检记录，有异常情况及时填写“检修申请报告”报送工程部及时组织检修。质量标29、准保证柴油发电机始终处于正常工作状态中，蓄电池电解液应淹过水平隔板顶部约8mm，保持蓄电池电解液正常比重和空载正常电压，引线接头牢固，油位、水位正常、设备外观整洁，动态运行时，无倒烟、漏油漏水情况。有检查、维修、试运转记录。市电停电时，自备电源10分钟内起动送电，在联动情况下6秒内自动启动。各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确，配电房温度不超过40度，按扭档位正确，断路器、隔离开关状态正常，排风扇无异常声响运转正常，设备无异常声、色、气味，标示牌正确。有检查、维修、试运转记录。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-03-1、2、3作业指导书30、的标准执行。值班人员坚守岗位，严格操作规程，完成日常保养，维修技术人员参与指示维修、保养工作，考核、培训操作维修人员，机电主管负责组织巡查、检查、验收维修项目，主任定期参加安全检查。给排水设施工作与质量标准工作内容供排水设施作业频度定时做运行记录，每日一次巡检泵、阀、管道、压力罐、控制柜、储水箱、楼顶水塔、水泵、公用卫生间（水龙头、冲洗阀、三角阀）高压软管、下水道有否堵塞，管道有无破损。每年对水池、水箱清洗、消毒二次。质量标准阀门开闭灵活，系统密封良好，管道无泄露，电机运转正常，水表计量准确，可连续不间断供水，有检查维修保养记录。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-31、03-5作业指导书的标准执行。操作人员严格按规程作业，完成日常保养、维修工作，机电主管负责检查、落实，主任不定期抽查。绿化工作与质量标准工作内容花木、草地的养护作业频度每日清扫花木、草地内的垃圾、杂物，草地在春、夏季每两个月修剪一次，秋、冬季修剪一次，并在修剪后施肥；夏、秋季每周浇水3次，春、冬季每周浇水2次；根据花木的生长特点，定期对其进行修剪，达到观赏效果。质量标准草地保持平整、无缺损，草地内无杂草及小石块等杂物；花木保持其艺术造型美观、流畅，对于枯死的要及时补种，保持常绿。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-06-1、4作业指导书的标准执行。保洁人员严格按照规32、程作业，完成日常保养。由管理员及管理处主任不定期抽查。二次装修工作与质量标准工作内容二次装修质量标准依据政府有关法规规定，严格审核业主、用户填写的二次装修申请表之装修项目及所附设计图纸，主要看二次装修是否对房屋结构有重大改变，破坏承重墙；是否对房屋水电设施有重大改动，影响安全和使用功能；是否破坏了厨房、卫生间的防水层，影响毗邻房产的正常使用；二次装修的材料是否符合安全防火要求；二次装修对房屋外观、排烟、排污、隔音、招牌、广告、空调设施、消防设施等进行的专项审核。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-02-1作业指导书的标准执行。由事务主管初审后交管理处主任审批，并加强33、对二次装修施工过程的管理，装修完工后，事务主管、机电人员对装修项目进行检验，看其是否严格按审批要求来做。中央空调设备管理与工作标准工作内容中央空调作业频度空调运行期间，空调工负责操作，监控记录。空调机房每日打扫一次，机组每周清洁一次。每年年底工程部派空调技术人员协助管理处机电主管制定空调维修保养计划。质量标准确保中央空调技术性能处于良好状态，满足用户夏季供冷的需要，及特殊情况下按用户的需求确定空调的运行时间。督导方式按公司物业管理ISO9002质量体系运作实务Q/BTJ-03-8作业指导书的标准执行。严格按规程操作，完成日常保养，工程部维修技术人员专业维修，机电主管负责空调的综合管理。第八章 34、项目费用预算序号项目测算依据月支出年支出备注A. A人工费定岗27人，其中包括管理人员2人、机电人员9名（其中机电主管1名）、护管员10人、车管人员3人、保洁绿化人员3名。35692.50428310.00人员编制详见附件11人工工资26400.00316800.002社会保险本地员工按工资总额缴纳社保17%、医疗保险8.5%、住房公积金6%（本地员工按5人）；外地员工按规定缴纳社保、工伤、失业险计60元/月.人，雇主责任险120元/年.人。 3572.5042870.003福利基金按工资总额的5%计算1320.0015840.004工会经费暂不计入005员工培训按工资总额的1.5%计算00从35、企业资源费支出6加班费法定节假日及日常紧急加班，一年总共按一个月计算2200.0026400.007年终双薪依照外资企业惯例,每年年终核发双月工资2200.0026400.008年终奖金依靠增收节支,暂不计入00B运行维护保养费用建筑物室内外、中央空调、电梯、配电、公共照明、供排水系统、楼宇监控系统、消防系统、柴油发电机等日常小额维修费用1000.0012000.00B. C清洁卫生费1695.0020340.001工具类用于购置卫生用具、用品、清洁剂等100.001200.002环境消杀用于卫生防疫、灭毒、灭害等，约每月一次50.00600.003垃圾清运按每月150元/桶*3桶计算（餐厅另36、计）450.005400.00环卫部门收取4外墙清洗每年一次，每平方米1.20元*1万平方米1000.0012000.005水池清洗每年2次，每立方3元*190M395.001140.00C. D绿化美化费400.004800.00D. 1工具类用于购置绿化用具、用品等50.00600.00E. 2农药化肥50.00600.00F. 3摆放花租小区主要部位摆放花木的租金200.002400.00G. 4装饰美化用于节假日装饰100.001200.00H. E治安保卫600.007200.001装备费用于购置对讲机、应急灯、手电筒、雨衣、雨鞋等用品用具300.003600.002服装费用用于购置37、冬装、夏装、秋装及鞋、帽、皮带、徽章等用品300.003600.00 F行政办公费1350.0016200.001通讯费手机1部、电话1部、小灵通6部600.007200.00小灵通一部每月按20元补贴2交通费公交IC卡、公务用车等250.003000.003低值易耗品印刷品、打字、复印、票据、办公、财会用品、报刊杂志的订阅等100.001200.004自用水电费管理处人员日常用水用电费用200.002400.005社区活动用于组织社区活动、召开会议等社区公益支出100.001200.006接待费政府和专业技术监督部门检查、指导的相关费用100.001200.00I. G固定资产折旧递延资产摊38、销按开办费20000元(估计，五年折旧摊销计算333.334000.00H不可预见费按上述费项AG总和的1%计算410.714928.52I企业资源费按管理费总收入的6%计算2782.8033393.60J税金按管理费总收入的5.2%计算2319.0027828.00K合计上述费项A-K总和46583.34559000.08*大厦管理费收入预算项 目面 积(平方米)收费标准(元/平方米.月)月收费额(元)年收费额(元)备 注报社自用写 字 楼113261.2013591.20163094.40包括13-19层及4层面积出租写字楼5832.001.609331.20111974.40外包宾馆5832.001.8010497.60125971.20商 场7200.001.8012960.00155520.00合 计46380.00556560.00第九章 说明与结论一、说明根据以上测算，我们得出*大厦第一年度物业管理的综合指数：综合平均收费：1.536元/M2.月总收费面积：30190.00平方米二、结论*大厦第一年度物业管理在管理好、节省、安全的前提下，收支基本持平。