1、12345CONTEXT目录项目背景研究及设计任务案例研究地下空间利用专项研究方案展示 1方案展示 2PROJECT&CONTEXTCASE STUDIESUNDERGROUND SPACE STUDYPROGRAM DISPLAY ONEPROGRAM DISPLAY TWO1.城市背景 THE BACKGROUND OF CITY2.上位规划 MASTER PLANNING3.城市交通 TRANSPORTATION4.基地现状 PROJECTCONTEXT 5.容量分析 MASSING STUDY6.尺度分析 DIMENSIONAL ANALYSIS 1.深圳大冲村改造 VILLAGE R2、EFORM2.哈德逊公园改造 HUDSON YARDS1.规划概念 CONCEPT2.规划策略 STRATEGY3.案例借鉴 CASE STUDY4.技术图纸 TECHNICAL DRAWINGS1.规划概念 CONCEPT2.规划策略 STRATEGY3.案例借鉴 CASE STUDY4.技术图纸 TECHNICAL DRAWINGS1项目背景研究及设计任务PROJECT&CONTEXT福田区南山区宝安区龙岗区罗湖区盐田区深圳SHEN ZHEN香港HONG KONG5MINSITE区位分析 Location Analysis本项目位于深圳市福田区核心区域，距福田 CBD2Km。基地北临福强路3、，西邻沙嘴路，南邻福荣路。具有良好的地理位置优势。Based on Google Earth深圳市福田区分区规划(1998-2010)对沙头片区做了详细的规划：1、通过与组团绿化隔离带、公园、商业和旅游绿地等绿化开敞空间的沟通与联系,共同构成生态城区的整体形态；2、确定市中心区南北向主轴线和深南大道为城市发展主轴，华强北路、新洲路、上步路、侨城东路、福强路为城市次发展轴；3、确定沙头为次区级中心,主要增加商服、文娱、体育功能；4、下沙居住区级中心是组织社区生活与服务的重要单元。绿地系统布局结构结合福田区的自然地理条件，规划城市绿地采用点状、线状、带状绿地和背景山体、自然保护区相结合的布局方法。4、以北部梅林山体和南部红树林自然保护区为基准面，以由北部梅林山体伸入城市的两条组团隔离带绿带所形成的带状绿地、市中心区绿轴和香蜜湖高尔夫旅游休闲用地所形成的带状绿地为基础，以线状的道路绿化为骨架，以城市公园和大范围均匀分布的点状绿地为重点，创造完整合理又富有特色的城市绿地系统。福田区土地利用规划图 1998-2010福田区绿地系统规划图 1998-2010上位规划分析 Master Planning Analysis福田区位处经济特区中心地带，是深圳市委、市政府所在地，市行政、文化、信息、金融、会展和商务中心。面积 78.8 平方公里。辖 8 个街道办事处，85 个社区居委会。福田区是深圳市委、5、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。金沙片区范围由滨河路与深圳河及红树林海滨围合而成。包括下沙、新洲、石厦、皇岗、福民、红树林保护区、皇岗口岸和保税片区八个街坊。总用地面积 19.40 平方公里，规划人口 16.95 万人。本片区主要为新、旧村区域，功能混杂且整体环境质量差。规划要求保留已有的区级行政中心和生活居住功能，完善组团结构和配套设施，提高环境档次，置换服务对象，逐步加强为市中心区居住配套的作用。居住区绿地缺乏也是福田区绿化的问题之一。规划与建设应灵活多样；以宅旁绿地为基础，以居住小区公园、小游园和组团绿地为核心，以住6、宅区道路绿化为网络。规划在新建和旧区改建中严格控制绿地指标。居住区绿地应以植物造景为主，充分运用垂直绿化、屋顶和阳台绿化等方式，提高居住环境质量。沙头片区城市更新 Master Planning Analysis活力核心活力核心都市活力轴URBAN VITALITY SHAFT结合轨道站设置标志性的建筑与主要商业、商务、文化核心职能。两大活力核心强化南北向与滨海的沟通，以慢行设施与公共空间接入滨海活动带。两大公共活动带布置商业金融、文化娱乐、公共服务等综合性功能。都市活力轴都市起居室，幸福新金沙形象国际化：利用滨海沿路形象区位优势，塑造国际化滨海都市形象功能多元化：建设以居住为主导，消费型服务7、为支撑，创意智慧产业为提升的复合多元功能体系生活宜人化：为多元人群提供宜居、宜业、宜游的并福活力城区服务现代化：除提供必要的公共服务外，以区域型文化设施的建设提升整个片区的定位构筑区域的景观廊带，延续城市脉络，沟通外界的主要界面。都市景观轴金沙沙头片区规划 Master Planning Analysis文化产业孵化基地商务办公聚集区高新技术产业园公共服务集聚区文化娱乐集聚区文化创意产业园以商贸服务为主题的功能区以文化创意为主题的功能区宝安中心区商圈南山、后海、蛇口商圈华侨城商圈CBD商圈华强北商业圈金山角商圈?沙头片区拥有大量的城市住宅，却一直是高品质商业圈盲点（弥补的趋势正在出现，例如京基8、滨河时代）金华广场万象城华强北金地购物中心益田假日广场花园城中心蛇口海上世界东门商圈中信广场COCOPARK购物中心华侨城保利文化广场宝安中心区商业区域节点 Major Commercial NodesBased on Google Earth国贸大厦大中华大厦凤凰大厦金地办公楼中信通讯大厦海岸城地王大厦赛格广场福田科技广场招商银行大厦海岸城华润总部西乡商业中心正中广场 腾讯滨海大厦喜年大厦地铁大厦福田科技广场侨城北工业区?混合开发有助于减少通勤距离，缓解日益严重的城市交通压力，因此我们也希望用高品质办公改善目前相对单一的局面CBD办公节点车公庙办公节点深圳湾办公节点前海办公节点宝安办公节点罗9、湖办公节点办公区域节点 Major Office NodesBased on Google Earth区域地标 Regional landmark0m50m100m150m200m250m300m350m400m450m500m550m600m建筑按东西顺序排列？国贸君悦酒店地王大厦京基100赛格广场汉国商业中心金地大厦卓越世纪中心平安国际金融中心信息枢纽大厦深圳证券交易所特区报业大厦招商银行大厦京基滨河时代东海国际中心深圳湾华润总部Based on Google Earth广深高速公路福荣路福强路沙嘴路滨河大道深南大道新洲路益田路SITE地块靠近深圳三大东西走廊之中的滨河大道与广深高速，以及10、城市干道福强路。川流不息的人流和车流将为项目带来巨大的活力。同时也带来了巨大的交通压力挑战。区域交通分析 Transportation AccessibilityBased on Google EarthSITE金地花园站沙嘴站蓝湾半岛沙尾路口仁爱医院沙尾站新洲村站购物公园总站文化创意园福田交通枢纽下沙总站车公庙总站上沙总站石厦南总站石厦南福田保税区公共交通分析 Public Transportation Accessibility经过基地西侧的金地花园站和沙嘴站共有 24 公交线路；经过南侧的蓝湾半岛有 6 条公交线路；经过基地北侧的沙尾站和新洲村站共有 43 条公交线；经过基地内部的沙尾路11、口站和仁爱医院站共有有 11 条线路；经过基地西侧的文化创意园站和石夏南站共有21 条公交线路。大量的公共交通带来了大量的人流。金地片区有较大的人流量及居住人数，可考虑设置公共交通首末站，解决交通问题。Based on Google EarthSITE益田站石厦站皇岗村站会展中心站购物公园站车公庙站车公庙站竹子林站下沙站上沙站沙尾站轨道交通分析 Rail Transit Accessibility地铁 7 号线正在修建中，整个基地位于站点 400m 辐射范围内，拥有非常便利的轨道交通系统。同时又与地铁 1 号线与 3 号线近距离相交，提高了地块的可达性，是本地块商业价值的重要体现之一。Base12、d on Google Earth学校名称：上沙小学 占地面积：9860班级数目：24班学生数目：1130人学校名称：新洲中学 占地面积：22479班级数目：30班学生数目：1419人学校名称：绿洲小学占地面积：9200班级数目：24班学生数目：1024人学校名称：新沙小学占地面积：11555班级数目：24班学生数目：1050人学校名称：沪教院福田实验学校占地面积：33249班级数目：28班学生数目：1200人学校名称：石厦学校(九年一贯制）占地面积：34000班级数目：52班学生数目：2449人学校名称：红岭中学石夏初中部 占地面积：11555班级数目：24班学生数目：1150人学校名称：众13、孚小学占地面积：15230班级数目：24班学生数目：1066人学校名称：福田外国语高级中学 占地面积：21438班级数目：40班学生数目：1808人学校名称：上沙中学 占地面积：19338班级数目：24班学生数目：1013人500M500M500M500M周边中小学分布情况及规模人数学校名称班数人数标准人数人员情况上沙小学2411301080深圳绿洲小学2410241080新沙小学2410501080众孚小学2410661080石厦小学221010990人员情况学校名称班数上沙中学2410131200新洲中学3014191500石厦中学3014391500沪教院福田实验学校281200140014、红岭中学石夏初中部2411501200福田外国语高级中学 4018082000人数标准人数小学 服务半径 500 米中学 服务半径 1000 米教育设施分析 Educational Plant Accessibility项目基地范围内容括 3/5 沙嘴村及整个沙尾村，共计本地人口2020 人，外来人口 2.5 万人。经计算周边小学可分担 10%人口比例100%94.8%97.2%98.7%100%84.4%94.6%95.9%85.7%95.8%90.4%Based on Google EarthSITE？莲花山 Lotus Hill深圳湾Shenzhen Bay红树林鸟类自然保护区Mangr15、ove nature reserve深圳高尔夫俱乐部Shenzhen Golf Club福田体育公园Sports Park公共空间分析 Open Space Analysis作为深圳湾-高尔夫俱乐部-莲花山绿廊中的一部分，高尔夫俱乐部与红树林鸟类自然保护区，为基地高层建筑提供了良好的景观价值，但并不是完全对市民开放，参与性较弱。另外，周边无大面积公共绿地及广场，本项目的建设应考虑公共空间的建设与塑造。Based on Google Earth公共绿地 Public green space广场 SquareSITE周边商业分析 Business Analysis基地周边大型集中式商业较少，多为零16、售商业。商业规模与品质较差，无法形成核心集聚效应。但现状商业的规模及高密度形成了良好的商业传统与氛围，为将来商业成功提供了较有利的条件。Based on Google Earth112212温氏宗祠（应保留）The Ancestral Temple同福祖梁公祠（宜保留）Tongfu Ancestral Temple古榕树（宜保留）Big Banyan文化广场The cultural square金地名轩Jindi mingxua停车场Parking现有城市肌理方向Existing St.OrientationPPP基地分析 Site AnalysisBased on Google Earth数17、量5.42120004.447.1131586330住宅（）1782811981商业（）370806339酒店（）35000办公（）19184商务公寓（）37633配建停车位1619配套设施（）8685公共停车位267规划居住人口（人）项目停车位（个）1886其中项目拆迁用地面积（ha）建设用地面积（ha）计容积率建筑面积（）其中地下商业建筑面积（）地块净容积率绿地率（%）规划居住户数（户）数量SITE商业住宅公寓酒店办公幼儿园200m150m150m100m100m100m100m100m170m基地分析 Site Analysis沙嘴村改造项目沙嘴村改造对本项目的影响1.沙嘴城市建设结合本18、项目更容易塑造新的城市形象2.商业的大面积设置，更加强化本项目商业辐射力。3.由于地理位置的原因，影响本项目的局部用地价值及景观价值4.超高层建筑的建设对本项目的日照有一定影响Based on Google Earth用地价值分析 Value Analysis深圳湾市民中心香港滨河大道Riverside Avenue益田路深圳湾海滨生态公园福田体育公园SITE轨道交通出入口轨道交通出入口深圳湾海滨生态公园福田体育公园SITE深圳湾市民中心香港滨河大道Riverside Avenue益田路深圳湾海滨生态公园福田体育公园SITEPUBLIC PUBLIC PUBLIC PUBLIC PUBLICP19、RIVATEPRIVATE PRIVATE PRIVATE PRIVATE PRIVATE PRIVATE PRIVATEPUBLIC PUBLIC PUBLICPUBLICPRIVATE深圳湾海滨生态公园福田体育公园？一线海景可达性公共性与私密性可视性景观性地块北侧与西侧通过两条城市主干道与滨河大道城市主轴相连接，同时在轨道交通点400M 辐射范围内，具有较高的可达性。地块北侧、西侧与南侧为城市主干道，公共性较强，其他内部空间被周边用地包围，私密性较强。地块北侧与西侧两条城市主干道有较大的人流和车流，南侧的福荣路交通量较差，所以这个那个地块的视角焦点主要集中在北侧和西侧。基地南侧具有较高的海20、景及景观视线,基地北侧进深较大，且周边多为高层建筑，外部景观资源缺乏。考虑内部景观及空间的设置。公共性 Public私密性 Private用地价值分析 Value Analysis深圳湾海滨生态公园福田体育公园高价值区域中价值区域低价值区域深圳湾市民中心香港滨河大道Riverside Avenue益田路深圳湾海滨生态公园福田体育公园SITE深圳湾海滨生态公园福田体育公园SITE深圳湾海滨生态公园福田体育公园高价值区域中价值区域低价值区域最差价值区域周边环境质量用地居住价值分析用地完整性用地公建价值分析地块北侧、西侧与南侧为城市主干道，对地块环境质量较差。但是地块南部的公共绿地可提供较好环境。综21、上所诉，地块南侧临近自然景观，具有较好的视线景观；地块内部私密性较强，环境效果较好，具有较好的居住价值。由于用地边界的局限性，形成了相对用地完整性。完整性较好的地块具有较高的价值，便于整体性考虑布局。综上所诉，基地沿道路测具有较高的可达性和可视性，公共性较强，具有良好的公建建设价值。高 H-integrity中 B-integrity差 L-integrity 土地面积LAND AREA总建筑面积GFA容积率FAR362,588362,588343,1252,745,0008.02,745,000住宅回迁住宅写字楼酒店集中商业休闲商业街主题商业社区商业精品公寓高端公寓公共配套1,147,26022、40.07%54,7740 19.95%350,00012.75%40,0001.46%100,0003.64%60,0002.19%60,0002.19%60,0002.19%350,00012.75%30,0001.09%47,3501.72%设计指标及条件 Design Criterion&Condition容积率 8.0，总建筑面积 274.5 万 m28.0FAR 2,745,000m2GFA写字楼 350,000m2酒店 40,000m2休闲步行街 60,000m2配套设施 50,000m2社区商业 60,000m2精品公寓 350,000m2住宅1,645,000m2精品公寓 323、0,000m2400m250m主题游憩商业 60,000m2集中式商业 100,000m2容量分析 Massing Study其中还迁住宅547,740m2362,588ha815m300m693m尺度分析 Dimensional Analysis世界贸易中心，纽约World Trade Center，New York万象城，深圳Mixc，Shenzhen世茂天阶，北京Shimao Tianjie，Beijing金地工业区，深圳Gemdale Industrial，ShenzhenBased on Google EarthBased on Google EarthBased on Google24、 EarthBased on Google Earth2项目案例研究CASE STUDY华润大冲改造项目位于南山科技园东区，紧邻深南大道，项目占地面积达 68.4 万平方米，总建筑面积近 300 万平方米，是深圳市目前最大的城中村改造项目。包括一栋 300 米高的标志性写字楼及附属办公楼；一座五星级酒店，两座四星级酒店；一座 18 万平方米的超大型 SHOPPINGMALL 和规模达 228 万平方米的商务公寓及住宅，住宅以 100 米为主。大冲村改造项目 The Reform Of Dachong Village 金地地块范围大冲项目范围810m990mNanshan，Shenzhen南山，25、深圳Based on Google Earth40.2%19.4%7.8%32.6%功能布局占有率复合功能区还迁出租区还迁自主区教育配套高密度住宅区中密度住宅区开放空间 由原有保留建筑及水塘提供一个开放空间系统，组织与其相连的用地性质开发，开放空间较少，基本靠口袋公园组织。商业、酒店、办公和其它会产生大量交通流量的的功能项目集中靠近深南大道布置，充分利用最佳展示面、最便利的交通和景观良好的可见度。低矮的学校、幼儿园穿插于高层地块之中，基本配置是一个 54 班九年一贯制小学，一个 36 班六年一贯制小学，两个幼儿园（9 班和 18 班）。步行尺度的道路系统穿插于大尺度的街区内，并在沿街布置多功能26、街区商业及其它配套设施。保留现有的及与已规划的主要道路和重要交通接口，不做重大改动。黑白图底关系大冲村改造项目 The Reform Of Dachong Village 道路系统建筑部分内部庭院城市广场公园海岸大冲村改造项目 The Reform Of Dachong Village 鸟瞰图 Aerial View面积（）6688003186400购物中心182700主街商业22200住宅配套商业72600还迁商业76850五星级36900四星级87700华润写字楼296300还迁写字楼82000商品房1720000还迁房56050054班九年一贯制学校2160036班六年制小学10500127、8班幼儿园48009班幼儿园2400门诊部1500社区健康服务中心800文化娱乐设施4000社区居委会300社区服务站600社区警务室150邮政局支局1500体育设施50047.6容积率商业酒店写字楼住宅公共配套类别总用地面积总建筑面积大冲村改造经济技术指标哈德逊广场开发项目 Hudson YardsHudson River548M236M哈德逊广场位于曼哈顿中城西部，北至西 33 街，东临第 10 大道，南抵西 30 街，西达哈德逊河公园。W 33th StW 34th StW 30th StW 29th St10 Ave12 AveManhattan，New York曼哈顿，纽约哈德森广场28、可容纳约 241.5 万 m2的新型办公空间，2 万个住宅单元（其中 5000 户为经济住宅单元）、18.6 万商业面积和 27.9 万 m2的酒店空间、独特的文化空间 5.66 万 m2的公共开放空间，一个 750个座位的公立学校。Based on Google Earth哈德逊广场开发项目 Hudson Yards总平面图10.2%8.5%9.7%60.2%11.4%黑白图底关系占有率占有率道路系统建筑部分内部庭院城市广场公园海岸哈德逊广场开发项目 Hudson Yards功能布局类别面积（）总用地面积210391.24总建筑面积1620229.02办公919740.10商业106838.29、50居住545340.84配套27870.91酒店20438.67容积率7.70经济技术指标商业区配套设施办公住宅酒店开放空间环形步行廊道Circular walk corridor开敞空间Open space商业内界面Business interface项目透视图Perspective哈德逊广场开发项目 Hudson Yards3地下空间利用专项研究UNDERGROUND SPACE STUDY地下空间利用研究 Research On Underground SpaceShanghai广州蒙特利尔纽约休斯敦香港上海多伦多达拉斯GuangzhouMontrealNew YorkHoustonH30、ongkongTorontoDallas？深圳ShenzhenBased on Google Earth地下空间利用研究RESEARCH ON UNDERGROUND SPACE地下空间利用策略Underground Space Design Strategies糖葫芦型Skewer通道型Fastpass哑铃型型Dumbbell散射型Scattering 适用条件Suitable Conditions案例Related Cases应用于金地Apply to our design多雨Rainy应用于地下成片开发Large amount of underground space exists不适用31、，现状不存在大量地下空间Not suitable,no underground space existing.深圳气候宜人，不需要大面积开发地下空间Nice weather,no need to develop underground space.周边无大量交通空间Without a lot of traffic around the space作为基点和枢纽串联整个地下空间As the basis and hub series of underground space 应用于恶劣气候地区Under extreme weather conditions线性通道须小于 200 米，且中间地面层有32、阻隔的情况下Linear Passway should be within 200m,and have barrier on ground level.周边有具有目的性较强的目的地，与之地下空间相连接。With purposeful strong destination,connected to the underground space.高温Heat寒冷Cool=200M地面层有阻隔Ground level barrier多伦多Tornado达拉斯Dellas蒙特利尔Montreal香港Hongkong地下空间利用研究 Research On Underground Space酒店居住办公商33、业公共设施停 车 库开敞空间HOTELRESIDENCEOFFICERETIALPUBLIC BUILDINGPARKINGOPEN SPACE地铁站地铁站SUBWAY STATIONSUBWAY STATIONMadison Square Park麦迪逊广场公园Link City连城新天地New York Public Library纽约公共图书馆Hongkan Parking红磡站停车场Kangyi Park Residence康怡花园Trade Office Center贸易办公大楼开敞空间Open Space地铁站Subway Station地铁站Subway Station地铁站Su34、bway Station商业Retail公共设施Public Facilities酒店Hotel居住Residence办公Office地铁站Subway Station地铁站Subway Station地铁站Subway Station地铁站Subway Station地铁站Subway Station停车场ParkingMandarin Oriental Hotel 香港文华东方酒店功能布置 FUNCTIONAL ARRANGEMENT空间模式SPATIAL PATTERNS疏导、有序组织人流Channel and orderly organizationProvide traffic ad35、ding value提供客流、提升价值地下空间利用研究 Research On Underground Space停车场Parking公寓Apartment公寓Apartment公寓Apartment商业Commercial地面商业中心Ground Commercial Center地下商业UD.Commercial 商业Commercial商业Commercial公共空间Open Space公共空间Open Space办公Office办公Office办公Office地铁站Subway Station仓储Storage通道商业Channel Retial地下商业街UD.Commercial S36、treet地下商业街UD.Commercial Street地铁站出入口Entrances And Exits地铁站出入口Entrances And Exits地铁站出入口Entrances And Exits空间利用 SPACE USAGE通过地铁作为一个契机，合理布置开发利用地下空间，使之与地面各功能相促进，达到 用 地 价 值 最 大 化。Through the subway as a turning point,reasonable decorate the development and utilization of underground space,each function t37、o promote with the ground,to maximize the land value.地下空间利用研究 Research On Underground Space城市生活自然规划思考 Planning&Thinking问题一：伴随大体量建设而来的拥挤、堵塞、对汽车的依赖如何解决？问题二：人民怀念的传统街坊、社交场所、邻里生活如何延续？问题三：如何唤醒城市居民对自然存在感的缺失？问题四：如何拥有清晰的城市识别性并取得经济上的成功？21 世纪，所有的城市都渴望在经济和社会影响力方面取得巨大的成功。城市更新的高频率及城市人口的高膨胀率造成了越来越多的高容积率、高覆盖率的项目出现，38、对我们的城市设计工作带来了巨大的挑战。方案展示 Program Display方案一方案二4方案一展示PROGRAM DISPLAY ONE方案 1 模型 Model方案 1 总平面图 Master Plan方案一经济技术指标面积（）362,588343,1252,740,6001,562,680住宅1,512,680配套50,000431,00040,000386,000320,920集中式商业100,000主题游憩商业75,000街区式商业街74,000社区服务商业71,9207.68.0容积率净容积率名称总用地面积净用地面积总建筑面积其中住宅及配套其中公寓酒店办公商业其中方案 1 鸟瞰图39、 Birdeye view根据功能大块划分组团，通过紧凑建筑布局，挤压出城市公共空间。STEP 1整合设计任务规划策略 1GFA=2740000 旧城改造总建筑面积要求我们的思考 Zhubos Proposal在组团缝隙中注入充满激发活力的元素，即有提供市民日常生活场所空间、也有延续城市记忆的做建筑，更有接轨国际时尚的公众娱乐消费目的地。注入STEP 2cr 丰富多彩的社区街坊生活 diverse community 连城+三社区聚落将三种不同性质的规划空间串联起来，打造集合“复合城市、文化聚落、社区”三大组团的国际化新城市中心。STEP 3 造城规划策略 3规划策略 2我们的思考 Zhubo40、s Proposal我们只打造一串连续的城，串联各种都市活力激活点，把城市公园、地下商城、集中商业及城市地标等建筑集群有序排列。这将是一个全新的，城市娱乐消费目的地。We only make a sequence of city,series of various urban vitality activation point,the city park,underground mall,concentrated business orderly arrangement and city landmark buildings such as cluster.This will be a new41、,urban entertainment destination of consumption.1、连城LINKED-CITY连城鸟瞰 Perspective福强路滨河大道新洲路Fuqiang RoadRiverfront Blvd.Xinzhou Road 开放视角 开放视角1.办公塔楼布置策略地标塔楼设置于场地可视性最高及连接城市主要道路的位置。180M200M220M300M250M400M场地标准塔楼，于滨海大道方向视线分析富强路城市界面分析塔楼视线分析公寓界面分析2.城市公寓楼布置策略沿城市主街布置公寓，统一打造公共建筑形象，彰显项目品质。连城规划策略 Strategies地铁商城S42、ubway CommericalICONMALL顶级酒店办公空间购物步行街SHOPPING MALL城市公园时尚公寓3.商业循环动线策略地铁商城涵盖了与“衣、食、住、行”息息相关的一系列业态，既连接了标志性塔楼与集中式商业，又给沿街公寓带提供优质的商业生活服务配套。连城规划策略 Strategies Residential zone Shopping MallShopping Mall400m OFFICE TOWER深圳华润万象城新加坡 Ion Mall细分商业业态布置策略三大激活热点利用商业综合体案例支持商业综合体案例支持深圳 万象城一商场建筑面积100000 地上 5 LEVELS地下 43、1 LEVELS新加坡 Ion Mall建筑面积 88000 地上 38500 5 LEVELS地下 49500 1 LEVELS115M200M125M145M沿街可达性最高的地段布置对人流需求最大的商业购物区。并连接地铁站点打造便捷的地下商业空间把地铁给人流引入场地。商业策略：多种商业业态混合串联，塔楼、MALL 两级相互拉动人流，植入特色购物商业街联通地铁站点，形成商业循环。连城商业构建策略 Retail Strategies Residential zone Shopping Mall商业综合规划及设计策略1.体量规模：10w 平面的集中商业是打造高端品牌购物综合体的理想面积。单层平面44、约为 23000 平方米，建议建造 4-5 层。2.商业规划：地铁轨道交通的资源无疑为大型购物中心的存在提供了理想的人流支持。Residential zone Residential zone 北京三里屯 Village 柏林 菩提树大街Vertical Shopping street 立体购物公园道立体购物公园街设计策略商业街案例支持都市绿廊案例支持225M750M70M160M200M1：引导：以人性化的空间尺度及自由的步行购物体验，把地铁站台的人流，以细腻的手法慢慢带到基地地下走廊里面。2：立体商业街区：建筑利用特有岛式独立造型元素统一步行街，同时有效连接地下、地面空间，为购物人群带来多45、变空间感及惊喜体验。3：商业策略：独栋 4 层体量建筑，便于商家自行设计规划功能，可餐饮、可旗舰店、也可能商业展示也可创意+办公，有利于销售或持有的弹性运营手段。连城商业构建策略 Retail Strategies地下商业步行街 RETAIL STREET UNDERGROUND集中商业 SHOPPING MALLRESIDENTIAL ZONE超五星级酒店商务公寓集中商业地铁商城办公楼购物商城城市公园连城商业构建策略 Retail Strategies”连城“将提供的是一种将城市公园、地铁商城、购物餐饮和娱乐功能整合在一起的密集型立体都市生活方式门户地标透视图 Gateway Perspec46、tive下沉广场树阵广场城市公寓 Apartment商业综合体 Shopping Complex文化雕塑休闲草坪高端写字楼+酒店 OFFICE TOWER垂直交通连城立体公园景观策略 Landscape strategy独栋办公高端会展时尚表演商务展销结合地铁商城的打造，其地上的公共空间为周边公寓与写字楼共同享有。因此其公共空间可纵横穿插多样式的商务与会展活动。独栋商业购物广场地铁商城连城立体公园业态 Retail Typing 购物公园中心区的立体生态体验将成为人们体验生活方式不可错过的一站。为福田提供一个宁人难忘的娱乐场所。立体公园透视图 Center Park Perspective案例47、参考地铁立体购物街参考：米兰 Quarter des hallsCASE STUDIES案例参考地铁立体购物街参考：米兰 Quarter des hallsCASE STUDIES案例支持 Case studies地铁立体购物街参考：米兰 QUARTER DES HALLS案例支持 Case studies地铁立体购物街参考：米兰 QUARTER DES HALLS案例支持 Case studies都市立体公园参考：纽约 HUDSON YARDS案例支持 Case studies都市立体公园参考：纽约 HUDSON YARDS我们要唤醒场所记忆的空间，恢复历史村落生活尺度，追忆邻里生活社区，还48、予居民们一个熙熙攘攘、亲密无间的邻里生活场景。We are going to wake up the place of memory space,restore historical village life scale,reminiscing about neighborhood community life,also to the residents of a bustling,close neighborhood life scenes.2.聚落Village聚落特色商业购物村透视图 Center Park Perspective村落商业带Country Commercial BeltR49、RRMangrove forest滨海红树林Carrefour家乐福超市新洲村邻里生活片区传统购物步行街道路Shopping streetXinzhou Village社区中心居民日常生活场所聚落功能规划策略 Village Strategy居住区居住区居住区活力中心Commercial zone 邻里激活策略 Core Strategy邻里激活策略 Village Strategy用生活激活城市！12m 12m 12m 12m+沙嘴村现状城市肌理村落建筑尺度分析空出公共开放空间形成活动场所剧场餐饮餐饮餐饮餐饮书吧商店茶馆水景购物酒吧聚落生成策略 Village Strategy下沉广场特色商50、业文化剧场艺术展览美食酒店文化茶馆聚落业态策略 Retail Strategy聚落业效果图 Perspective CARPARK CARPARK CARPARK邻里生活恢复策略 Life-recall Strategy案例支持 Case study上海田子坊邻里社区案例支持 Case study上海田子坊邻里社区案例支持 Case study邻里中心村落参考：东京都涉谷区商业街根据不同的地块特质，针对不同的居住人群，打造具有不同居住生活体验的全新社区。According to the different plot characteristics,according to different 51、living people,create new communities with different living experience.3.三社区Communities三社区鸟瞰图 Birdeyeview居住组团出入口南向开布，即避免与商务留线交叉又可借用福荣路景观大道资源打造回家路径体验。都市型生活社区与城市购物街区连接紧密，生活便捷，强调城市生活体验1132居住组团规划策略 Live Planning Strategy大花园社区观海大宅社区腹地最大的社区，以围合内向型大花园为主，强调花园社区生活体验场地唯一临海地块，建筑错落布置，点板结合，强调通透性，主打观海大宅32居住组团规划策略 52、Live Planning Strategy办公 OFFICE公寓 APARTMENT住宅 RESIDENTIAL购物商业 RETAIL地铁商业 UNDERGROUND RETAIL特色商业聚落 RETAIL配套商业 COMMUNITY RETAIL配套学校、幼儿园 PRIMARY SCHOOL/KINDERGARTEN功能分析图 Function Diagram商业街购物综合体特色商业街地铁商城配套商业商业分布图 Commercial Distribution日照 3 小时区域日照 2 小时区域日照 1 小时区域日照 0 小时区域日照 7 小时区域日照 6 小时区域日照 5 小时区域日照 453、 小时区域日照分析 Sunlight Analysis该日照分析为深圳地区大寒日计算本小区及周边八点至十六点日照情况。居住建筑满足旧城项目大寒日满窗日照不小于一小时标准。日照分析分析软件：天正日照分析软件 TSUN8.0分析标准：国家标准受影高度：相对室内地坪高+900mm地理位置：广东省深圳市，东经 113 41，北纬 22 40分析时间：大寒日 8 时至 1 6 时，冬至日 8 时至 1 6 时（真太阳时）统计方式：累计日照计算精度：5 分钟经过日照分析，住宅符合大寒日 1 小时有效日照积累。日照 3 小时区域日照 2 小时区域日照 1 小时区域日照 0 小时区域日照 7 小时区域日照 654、 小时区域日照 5 小时区域日照 4 小时区域日照分析 Sunlight Analysis该日照分析为深圳地区冬至日计算本小区及周边九点至十五点日照情况。幼儿园及学校建筑满足冬至日满窗日照不小于三小时标准。日照分析分析软件：天正日照分析软件 TSUN8.0分析标准：国家标准受影高度：相对室内地坪高+900mm地理位置：广东省深圳市，东经 113 41，北纬 22 40分析时间：大寒日 8 时至 1 6 时，冬至日 8 时至 1 6 时（真太阳时）统计方式：累计日照计算精度：5 分钟经过日照分析，幼儿园、中小学符合冬至日3小时有效日照积累。400M250M100M180M200M220M150M55、150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M150M200M200M200M200M200M300M200M200M200M200M150M150M150M高度控制 Height Control26.711.39.23.8113.49.89.39.712.8容积率分布 Plot Ratio Distribution功能用地 Function Of Land 住宅1-12-14-12-24-22-33-14-34-4集中商业特色商业公寓办公学校及配套绿地及公共空间地块编号地块面积()建筑面积()容积率1-56、110,950 292,25026.72-111,760 133,27011.32-27,860-2-320,980 281,62013.43-140,050 512,33012.84-127,740 254,0209.24-226,010 254,7609.84-343,860 407,0209.34-449,650 480,3309.7学校及配套50,000特色商业75,000总用地362,588 2,740,600 7.56城市主干道 Urban main road城市次干道 Secondary Rd区域干道 Primary Rd区域次级道路 Secondary Rd地下车库出入口 Pa57、rking Access地下停车库 Under Groud Park道路系统 Road System地铁站Subway Station公交站点Bus Station公交站点Bus Station沿城市主干道步行人流 Ped.Flow along Public St室外商业步行人流Ped.Flow along shoppingSt.室内商业人流Ped.Flow along Internal St居住区主要步行人流Ped.Flow along Primary St居住区次要步行人流Ped.Flow along secondery St地下交通人流Underground Flow主要公共交通枢纽Pu58、blic Transit Station人行公共交通 Pedestrian Public Transport道路断面 A-AAA道路断面分析 Road Cross Section 道路断面分析 Road Cross Section BB道路断面 B-BCC道路断面分析 Road Cross Section 道路断面 C-C5方案展示二PROGRAM DISPLAY ONE方案 2 模型 Model方案 2 总平面图 Master Plan面积（）362,588 343,125 2,741,000 1,328,000 住宅1,278,000 配套50,000 711,000 40,000 38059、,000 282,000 集中式商业100,000 主题游憩商业62,000 街区式商业街56,000 社区服务商业64,000 7.6 8.0其中净容积率名称总用地面积总建筑面积其中住宅及配套公寓酒店办公商业其中净用地面积容积率方案一经济技术指标整体鸟瞰图 Aerial View中心公园城市地标交通网街区规划策略一 Planning Strategy 规划城市轴线CITY AXIS规划城市轴线CITY AXIS原规划轴线位于地块边缘，轴线两侧均为居住组团，难以形成开放的公共空间氛围。中心节点的位置与地铁站联系较弱，难以成为活力的焦点。上位规划城市轴线 Urban Axis 将城市公共轴线往福60、强路平移，置于公建区与住宅区之间，既有利于划分工作与生活组团，也有利于营造开放的公共活动氛围。中心公园与地铁站点的紧密联系，也使之成为真正意义上的活动中心。移动轴线 Moving Axis文化公园改善城市生活区位：美国伊利诺伊州芝加哥市建设时间：2004 年 7 月建成占地建筑面积：24 英亩，约 0.097 平方公里主要设施：皇冠喷泉、露天音乐厅、云门千禧公园的周边密集地布置了办公、住宅、商业、文化、博物馆等多样化的城市功能，完善的城市功能是区域经济的发展和繁荣的必要条件之一。案例研究-美国芝加哥千禧公园 Millennium Park芝加哥千禧公园位于芝加哥城市中心区，占地 9.9 公顷，61、由四条街道成矩形环绕而成，汇聚了众多世界知名建筑师和艺术家的作品。每日早上 6 点至晚上十一点向公众开放。凭借文化设施的植入、鲜明而精巧的建筑设计以及良好的区位等多方面的条件，千禧公园吸引了大量的人流，改善了城市公共生活，促进了区域的发展。千禧公园建成于 2004 年 7 月，由著名建筑设计师弗兰克盖里（Frank Gehry）设计完成。千禧公园面积为 24 英亩，共耗资 5 亿美圆，是“后现代建筑风格”的集中地,其中露天音乐厅(Jay Pritzker Music Pavilion)、云门(Cloud Gate)和皇冠喷泉（Crown Fountain）是千禧公园中最具代表的三大后现代建筑。62、露天音乐厅云门皇冠喷泉案例研究-美国芝加哥千禧公园 Millennium Park 案例研究-美国芝加哥千禧公园 Millennium Park中心公园提升用地价值200M150M150M150M100M100M案例研究-纽约布莱恩特公园Bryant Park布莱恩特公园以超高层建筑和多层底商组成的城市界面，提供了多样的城市活动，为城市带来了富有活力的公共空间。底层商业+公共活动案例研究-纽约布莱恩特公园Bryant Park案例研究-纽约布莱恩特公园Bryant ParkPlenty of seatingHard paved shaded areasIce rink in winter?中心63、公园将大大提升周边用地价值，但公园内部如果仅布置绿化景观，将不能最大化发挥地块的价值。1采用覆土建筑的手法，将公园移植至建筑屋面，保留了公共活动空间的同时又创造了商业价值，提高场地的利用率。2设计概念 Design Concept特色商业RETAIL地下商业 RETAIL UNDERGROUND连接地铁站及集中商业 CONNECTED TO SUBWAY AND MALL特色商业RETAIL特色商业RETAIL特色商业RETAIL特色商业RETAIL地下商业 RETAIL UNDERGROUND特色商业RETAIL公交总站BUS STATION中心公园地上部分结合屋顶平台布置特色商业，地下部分64、通过地下通道联系地铁站及集中商业区。屋面平台通过结构变形，创造更加丰富的地形景观。3中心公园不仅是购物的场所，还将容纳一个公交总站，与地铁站接驳，成为区域的交通中心。商业结合交通的方式，将使中心公园成为真正意义上的区域中心，带来源源不断的人流，提升商业活力。4设计概念 Design Concept多样化的内部功能复合的建筑功能能够满足各种不同使用人群的需要，各种功能互相穿插在屋顶之下，形成丰富的室内空间。主要交通流线通过内部两条街道串联而成，街道局部形成扩大的广场，提供临时的休息场所。主题展示电影院商业零售餐饮行政办公娱乐配套公交总站健身活动设计概念 Design Concept地铁站METR65、O STATION地下商城连接BUSINESS CONNET地下商城连接BUSINESS CONNET城市复合核心URBAN COMPOSITE CORE购物中心SHOPPING MALL1F 公交首末站BUS STATION3F 中心公园CENTER PARK-1F 地下商场UNDERGROUND STORE1-2F 休闲商业LEISURE BUSINESS集合了交通、购物、休憩、娱乐功能的一站式复合城市核心 Urban Composite 屋顶花园 Roof Garden屋顶花园 Roof Garden中心公园屋顶层层退台，形成台地式景观，提供丰富的室外活动场景。首层设置公交首末站，通过地66、下通道与地铁实现无缝连接，成为区域的交通枢纽。充分利用深圳市核增建筑面积的规范，住宅裙房首层外围设置商业，内部布置停车库，屋顶作为公共绿化，与中央公园无缝连接。中心公园场地剖面Site Profile中心公园 Central Park中心公园城市地标交通网街区规划策略二 Planning Strategy商务办公区定位400m商业综合体 地标塔楼商业综合体 商业活力轴城市公共开发区地标塔楼商业综合体 商业群房排布地标塔楼城市公共开放区靠近城市主干道的街区作为项目整体形象的展示界面，定位为公建区，通过打造现代的建筑形象，提升项目的整体定位。南北两侧地标形成两极，两极之间创造商业活力轴。北侧地块是67、项目最佳展示点，同时也是面对滨海大道最有利的展示角度，布置400M 高的金地新总部办公大厦，南侧紧邻地铁站点，充分利用地铁人流，设置商业综合体地标。中间地块的裙房作为主要的商业步行街，联系南北两个地标建筑。设计概念 Design Concept场地两端布置地标建筑，形成区域的制高点。城市天际线呈山谷形状，两侧高中间低，形成遥相呼应的姿态。城市天际线 City Skyline商业街入口广场The mall entrance plaza特色商业Style business小型街头广场Small square street商场入口Entenance of shopping mall音乐喷泉Music68、 fountain下沉式商业街Entrance fountain入口雕塑Entrance to the sculpture商业步行街平面 Commercial Street Plane1520M连接地铁站商业步行街宽度15-20M，包括地下一层空间。地面层与地下一层的街道通过下沉庭院等方式，提供自然采光。地下一层与地铁站点可以实现无缝连接，最大化发挥商业价值。商业步行街剖面 Commercial Street Section商业步行街 Commercial Street集中商业紧邻地铁站点，地下一层与地铁无缝连接，地上裙房部分布置集中商场，商场屋顶则作为公园的屋顶活动平台，建筑成为一个复合的城69、市综合体。集中商业剖面 Centralized Business Section地下商业步行街 RETAIL STREET UNDERGROUND地铁站 SUBWAY集中商业 SHOPPING MALL特色商业 COMMERCIAL01 地下步行街 02 集中商业03 特色商业地下商业步行系统主要包括地下商业步行街、集中商业、特色商业三种形态。三个区域与地铁站通过地下通道与地铁站无缝对接，形成连贯的地下步行空间，极大提高用地价值。地下商业步行系统 Underground Pedestrian System 集中商业商业步行街社区商业特色商业商业布局 Commercial Layout城市界面 70、City Interface福强路透视 Street Perspective中心公园城市地标交通网街区规划策略三 Planning Strategy0106070810120911130203040514路网细分后形成的街区尺度主要为 120X120M，08 及 10 地块作为中心公园，01、02、03、04 作为公建区，剩余部分作为居住用地。16468 m220733 m216286 m218715 m221529 m29880 m226530 m212178 m216789 m216007 m230167 m248648 m26104 m218398 m2街区尺度 Block scale街71、区尺度-纽约SCALE OF NEWYORK街区尺度-巴塞罗那SCALE OF BACELONA街区尺度-芝加哥SCALE OF CHICAGO0 m120 m100 m120 m街区尺度对比 Scale Comparison 高容量市民生活街区尺度 Block scale位于城市中心区的住区类型，应该具有以下特征：高容积率、面对城市的开放性、面对社区居民的私密性。我们将建筑分为两部分，上部应该承载着建筑容量，下部应该承载着混杂而丰富的市民生活，通过合院的方式区分内外人群。Residential type is located in the city center area,should ha72、ve the following characteristics:high v-olume rate,facing the open city,facing the com-munity residents.We will be building is divided into two parts,the upper part should be carrying capacity building,the lower should bearing mixed and rich citizens,both inside and outside the crowd distinguished t73、hrough the courtyard style.点+圈内院住宅/公寓塔楼内院裙房商业共享街道裙房商业高度 15M，围合型布局保证内部生活私密性，塔楼采用点式平面，建筑外观更加公建化，有利于塑造街区的整体形象。点式布局同时更加有利于保证塔楼的自然采光与通风，减少相互遮挡，为底层公共空间提供更多日照条件。街区建筑类型 Block Building Type评估整个项目的建筑容量，我们建议首先定义地块大小与性质，然后分地块确定其容积率，最终汇总为总体经济技术指标。这种方式能够对每个地块的建筑形态产生直观的印象，便于我们做出更加理性的判断。用地性质与容量建议 Land Use And Capac74、ity建议分地块指标地块编号地块面积()建议容积率用地性质1-116,468 15-18办公1-24,205 15-18办公2-116,496 12-15商业+公寓2-223,009 12-15商业+公寓2-326,967 12-15商业+公寓3-19,880 2-3商业+交通设施3-212,178 2-3商业+交通设施4-18,750 8-9居住4-216,276 8-9居住4-318,828 8-9居住4-45,152 8-9居住4-531,236 8-9居住4-618,051 8-9居住4-748,251 8-9居住5-110,390 1中小学用地5-26,104 1中小学用地超高层办公75、 Office公寓 Apartment集中商业 shoppingmall步行商业街 shopping streat社区商业 community特色商业区 style shopping area住宅 residence配套设施 supporting facility现状保留 Reservation设计容量 Design Capacity分地块指标面积（）362,588 343,125 2,741,000 1,328,000 住宅1,278,000 配套50,000 711,000 40,000 380,000 282,000 集中式商业100,000 主题游憩商业62,000 街区式商业街56,76、000 社区服务商业64,000 7.6 8.0其中净容积率名称总用地面积总建筑面积其中住宅及配套公寓酒店办公商业其中净用地面积容积率方案一经济技术指标地块编号 地块面积()建筑面积()用地性质1-116,468 300,000 18.2 办公1-24,205 124,000 29.5 办公2-116,496 193,000 11.7 商业+公寓2-223,009 304,000 13.2 商业+公寓2-326,967 399,000 14.8 商业+公寓3-19,880 29,000 2.9 商业+交通设施3-212,178 35,000 2.9 商业+交通设施4-18,750 90,00077、 10.3 居住4-216,276 149,600 9.2 居住4-318,828 139,600 7.4 居住4-45,152 76,000 14.8 居住4-531,236 261,600 8.4 居住4-618,051 160,800 8.9 居住4-748,251 463,400 9.6 居住5-110,390 8,000 0.8 中小学用地5-26,104 8,000 1.3 中小学用地容积率各个地块形态 Each Block Form日照 3 小时区域日照 2 小时区域日照 1 小时区域日照 0 小时区域日照 7 小时区域日照 6 小时区域日照 5 小时区域日照 4 小时区域日照分78、析 Sunlight Analysis该日照分析为深圳地区大寒日计算本小区及周边八点至十六点日照情况。居住建筑满足旧城项目大寒日满窗日照不小于一小时标准。日照分析分析软件：天正日照分析软件 TSUN8.0分析标准：国家标准受影高度：相对室内地坪高+900mm地理位置：广东省深圳市，东经 113 41，北纬 22 40分析时间：大寒日 8 时至 1 6 时，冬至日 8 时至 1 6 时（真太阳时）统计方式：累计日照计算精度：5 分钟经过日照分析，住宅符合大寒日 1 小时有效日照积累。中心公园城市地标交通网街区规划策略 4 Planning Strategy交通量的合理分流DIVERSION OF79、 TRAFFIC交通节点的拥堵TRAFFIC JAM交通节点的拥堵TRAFFIC JAM道路现状问题分析 Road Status Analysis现状不合理的路网设置和过大的城市街块造成更多的交通量的集中和交通阻塞。如何解决现状交通的拥堵问题？合理大小的路网设置将对交通路口及城市干道的交通流量进行有效分流。金沙片区 Jingsha Area旧金山 San Francisco纽约 New York芝加哥 Chicago珠江新城 Pearl River New Town上海 Shanghai城市路网对比 Urban Road Contrast主干道次干道景观次干道支路车库出入口福强路FUQIANG80、 ROAD沙嘴路SHAZHUI ROAD新洲路XINZHOU ROAD福荣路FURONG ROAD用地内部路网分为三个等级，次干道为内部主要交通干道，景观次干道为步行为主的休闲干道，支路上设置地下车库的主要出入口。规划路网结构 Planning Road Structure 300m 300m 300m 300m 300m 公交车站Bus Station公交首末站Bus Port公交服务半径Bus Service Radius公交线路Bus Route公共交通系统设计 Public Transport System Design景观次干道断面设计 Landscape Road Section 81、Design景观次干道作为上位规划中的绿轴，我们建议该道路定义为步行为主的休闲干道，通过路边绿化带及沿街休闲商业的设置，形成充满生活气息的景观带。周末及节假日可以限制车辆穿行，成为一条特色步行街。道路设计意向 Road Design Reference次干道断面设计 Road Section Design支路断面设计 Road Section Design户型设计 A Type Design户型设计 B Type Design户型设计 C Type Design户型设计 D Type Design户型设计 E Type Design主卧卫客厅阳台厨房次卧电梯厅B2餐厅阳台花池走道储藏储藏储藏主82、卧卫客厅阳台厨房次卧B2餐厅阳台花池走道储藏储藏主卧卫客厅阳台厨房次卧B2阳台花池走道储藏储藏主卧卫客厅阳台厨房次卧B2餐厅阳台花池走道储藏储藏走道电梯厅电梯厅走廊走廊花池花池走廊花池花池走廊水弱电强电水DT-3DT-3DT-2本层建筑面积：540.99mCC户型设计 F Type DesignB3#标准层平面图1:100数系算计积面筑建筒心核积面内套号编4.984.77A-H4.984.77反A-H9.3019.98B-H9.3019.98反B-H7.986.77C-H7.986.77反C-H2.4311.611D-H2.4311.611反D-H3.4382.79227和总两室两厅一卫两室两83、厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫97.2B3#楼户型指标表户型两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫0.87户型设计 G Type Design面积（）362,588343,1252,741,0001,328,000住宅1,278,000配套50,000711,00040,000380,000282,000集中式商业100,000主题游憩商业62,000街区式商业街56,000社区服务商业64,0007.68.0其中净容积率名称总用地面积总建筑面积其中住宅及配套公寓酒店办公商业其中净用地面积容积率面积（）362,588343,1252,740,6001,562,680住宅1,512,680配套50,000431,00040,000386,000320,920集中式商业100,000主题游憩商业75,000街区式商业街74,000社区服务商业71,9207.68.0容积率净容积率名称总用地面积净用地面积总建筑面积其中住宅及配套其中公寓酒店办公商业其中方案一方案二