1、定兴县名仕文苑住宅小区项目申请报告 第一章 申报单位及项目概况一、项目基本情况（一）项目概况1、项 目 名 称：定兴县名仕文苑住宅小区 2、项目建设地点： 3 项目建设单位： 4、项目负责人： 5、项目联系人： 职务：联系电话：6、项目建设内容：项目总占地 2.97 亩（折合1980平方米），总建（构）筑面积9432m2。（详细内容见下表）。内 容单 位数 量 工程用地面积 1980 工程建筑面积9432住宅楼 6700 低层商业楼1340人防工程（地下室）1392居住户数户80居住人口人280容积率%476.36建筑密度%70.3绿地率%利用原有绿地7、项目主要财务经济指标（见下表）序 号指2、标名称单 位指标值备 注一主要经济数据1固定资产投资总额万元13002资金来源万元1300申请贷款100万元其余自筹3销售收入万元1775.044总成本费用万元13005销售税金及附加万元98.526利润总额万元334.967所得税万元83.748净利润万元251.22二财务评价指标1投资利润率%25.772投资利税率%36.543投资净利润率%19.324盈亏平衡点%77.65（二）项目报告编制的依据：1、编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（2）建设项目经济咨询评估指南（3）投资项目可行性研究指南（试用版）（4）项目申请报告通用文本及说明（5）房地产开发项目经济评价方法（6）定兴县名仕3、文苑住宅小区规划总平面图 （7）定兴县国民社会和社会发展“十一五”规划（8）定兴县土地利用总体规划（1997-2010）（9）委托单位提供的其它有关资料（三）项目申请报告研究的范围报告主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等，及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定拟建规模、工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环境保护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预测房地产市场价格，对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项目的可行性。（四）编制说明 1、严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。24、以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。 3、以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升居住品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务。倡导高雅的人居文化内涵，体现定兴县的建设特征。 4、充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为定兴县城一道亮丽的风景，为定兴县的城市改造增添光彩。（五）项目建设背景在定兴县委、县政府的正确领导下，定兴县的住宅建设也发生了巨大的变化，在县区新增了众多的住宅小区，改善了市民的居住条件。随着新建小区的迅速增加，城区周边的土地在急5、剧减少。为了落实党中央构建和谐社会和省政府城镇面貌“三年大变样”的指示精神， 河北华鲁房地产开发有限公司积极响应县委、县政府号召，为改变城区的城市面貌贡献出一份自己的力量，按照城市总体规划，选择了占地1980平方米的三中废弃地块进行改造。本项目既符合国家产业政策，又符合当前县委、县政府规划改造的范围区域。 为了使项目建设得以顺利进行，公司在前期论证的基础上，现已就人员配备、拆迁安置、资金调度、规划设计做了大量工作。负责该项目的人员已进驻现场，就地办公。在设计上已请具有甲级资质的规划设计公司规划设计队伍及评估公司方面也已进入洽商阶段。二、项目单位概况xxx公司注册资金1010万元，于2007年76、月经河北定兴县工商行政管理局注册登记，具有保定市建设局颁发的房地产开发暂定资质。经营范围：房地产经营开发。已成功开发了一系列项目，有着一定的商业房地产开发经验。公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人，以及市场营销、统计等技术人员22人。三、结论及建议1、结论项目的建设对促进定兴县房地产业健康持续发展起到至关重要的作用，而且可有效拉大城7、市框架，对定兴县实现发展目标有着重大的战略意义。本项目拥有良好的市场前景，建设条件优越，建设规模适宜，方案合理，建筑造型独特，功能完善，水、电、燃气等外部建设条件良好，建设资金筹措有保证，并且项目建设得到了定兴县政府的大力支持。项目建成后将以优越的地理位置，齐全的功能设施，独特的造型，吸引众多的业主入驻，成为一个多元化、全方位、高档次的现代化商业住宅社区，充分展示定兴县的现代都市形象。同时，本项目的建设还可带动周边及定兴县商贸、旅游、餐饮、建筑等相关行业的发展，增加就业机会，促进经济发展，具有极好的社会效益。因此， 建设项目是可行的，本项目的建设和投入使用将为企业和城市带来巨大的经济效益和良好8、的社会效益。2、建议为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应注意以下几点：(1)集中力量抓紧完成项目的规划和报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。（2）及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续9、时间。（6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划河北省城市化“十一五”发展规划提出了加快城镇住宅建设。规划指出要保持适当住宅建设规模，切实保障住宅供应。进一步规范经济适用住房和集资合作建房管理，适度提高经济适用10、住房和其他普通商品住宅建设比例，满足中低收入家庭的住房需求。在大中小城市和小城镇，采取各具特色的住宅建设组织形式，建设功能配套、环境优美的居住环境。积极采用新技术、新工艺、新材料、新产品，大力发展节能、节水、节地、节材型住宅和公共建筑，加快既有建筑节能改造，努力建设资源节约型城镇。保定市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要也提出了加快发展新兴中等城市和小城市的举措。提出了以挖掘潜力、增强实力、扩大规模为目标，推动涞源、易县、曲阳、蠡县、高阳、雄县、定兴、唐县等县城发展成为10-15万人口的具有各自风貌和特色的现代化小城市，使其尽快发展成配套齐全、功能完善、特色突出的区域次中心。定兴县国民经济11、和社会发展十一五规划结合定兴县区位条件、资源基础、经济结构和社会发展特点，以及面临的机遇和挑战， 经济社会发展的战略定位为：1、进入河北省综合排位50强；2、打造实力定兴、品位定兴、和谐定兴；3、成为京、津、冀都市圈中的重要县（市）之一；4、成为全省“一线两厢”战略中南北两厢重要传导纽带。根据定兴未来发展的战略定位，结合经济和社会发展的客观实际，“十一五”期间，我县实施“农业强县、工业富县、商贸活县、开放立县、科教兴县、城乡统筹互动”六大战略。其中实施“商贸活县”战略既加快第三产业发展，大力发展商贸流通服务行业，加强市场体系建设，活跃城乡消费市场，扩大服务领域。综上所述，该项目符合国家省、市、12、县发展规划。二、产业政策从2003年起，国家推出了新一轮房地产宏观调控政策。特别是2005年国务院下发了“国八条”“新八条”，房地产宏观调控开始由政策层面向操作层面转化。2006年由“国六条”开始各种细化的调控政策陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。2007年国家又从建立完善的住房保障制度角度出发，在住宅调控思路上又发生了具有重要意义的标志性转变，即加快建立、健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。至此国家房地产的宏观格局基本形成，河北省也制定了一系13、列相关配套政策，宏观调控政策通过步步落实初见成效，定兴县的房地产局势从产品结构到产品价格都发生了变化。对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个：（1）2003年8月12日，关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院发布(国发200318号)，提出要控制高档商品房建设。（2）2005年3月26日，关于切实稳定住房价格的通知由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，即“老国八条”。（3）2005年4月28日，加强房地产市场引导和调控的八条措施国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。（4）2014、05年5月11日，关于做好稳定住房价格工作的意见。（5）5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。（6）国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见就加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化等方面提出了具体措施。（7）2009年2月，为促进房地产业的发展，河北省出台了关于提高行政审批效能优化房地产业发展环境的意见，省政府办公厅印发关于公布保留的房地产开发行政审批和备案项目目录的通知和关于公布取消、停15、收、降低收费标准、放开收费标准和下放权限的41项涉及房地产开发收费和基金项目的通知，为加快房地产开发建设提供了可靠的政策保障。根据河北省出台的河北省城市住房建设规划编制暂行办法，套型建筑面积90平方米以下的住房面积达到开发建设总面积70%以上。同时普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应当在1.0以上。本项目为房地产项目，符合省委、省政府的相关要求，同时该小区90平米以下套型占总开发面积的70%以上，容积率为476.36 %，符合国家政策。 三、行业准入标准为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，一九九五年一月一日起16、施行了中华人民共和国城市房地产管理法，一九九八年七月二十日实施了城市房地产开发经营管理条例同时河北省城市房地产开发经营管理规定也继之出台。法律法规对房地产行业准入规定规定如下：1、房地产开发经营定义：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。2、房地产开发经营的原则：应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。3、房地产开发企业资质等级：房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按17、照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。河北省城市房地产开发经营管理规定规定房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目。 其中四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。 4、房地产开发建设（1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护18、和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（3）房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：房地产开发项目的性质、规模和开发期限；城市规划设计条件；基础设施和公共设施的建设要求；基础设施建成后的产权界定；项目拆迁补偿、安置要求。5、项目资本金。房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受19、有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。 6、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。定兴县名仕花园住宅小区项目开发面积9432 平米，其开发商河北华鲁房地产开发有限公司房地产开发资质为暂定资质，开发土地为规划住宅用地，项目资本金为 1200 万元，占总投资的 92.3 %，90平米以下户型占总面积的100 %，开发的目的是为改善城镇居民居住环境和生活条件，该项目在开发企业注册资金、项目资本金、开发面积、取得土地使用权等方面均符合中华人民共和国城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例、河北省城市房地产开发经营管理规定的相关20、规定，符合行业准入要求。第三章 项目选址 一、选址原则在建设选址上，应充分考虑提供完善功能和提高工作效率的特点，使本项目建成后，各项设施更加完善，居住条件、生活环境达到较高水平。为此项目的选址应符合以下原则：1.应与周边环境融为一个整体。2.所建地点地质条件理想，同时，自然条件及周围环境应符合洁净、安全、卫生的要求，为员工提供良好的工作、生活氛围。3.建设地点的选择应不破坏周边的整体环境，并且应不影响其他设施使用，不挤占场区道路沿线绿地。二、 选址方案项目选址位于定兴县兴华东路南侧。选址北临兴华路。东侧临新107国道。用地性质为住宅规划用地，占地面积2.97 亩。（1980平米）三、选址条件（21、一）地理位置定兴县位于河北中部，华北平原西侧，保定北部，处京津保三角地带。西倚太行山，东南方向是白洋淀，北距北京89公里，东距天津136公里，南距保定56公里，地处渤海湾腹地。是河北省“环京津都市圈”县市之一。全县面积713.97平方公里，耕地74万亩，人口55万，辖16个乡镇，274个行政村。京广铁路，京深高速公路，107国道贯穿南北，交通便利，地理位置优越。 （二）自然条件1、地址条件。定兴自然条件得天独厚。该区域地势平坦，属冲击平原，场地海拔标高18.3918.45米，（黄海高成系）地貌单一，厂区地质为轻亚粘土和亚粘土，地质条件单一，地震烈度为7度。2、气候条件。定兴县地理位置在东经1122、5.31度，北纬38.51度，县境地处中纬度地带，属暖温带季风气候，四季分明，为半干旱地区，春季降水少，空气干燥，雨雪较少，主导风向西南风和东北风，平均速为1.9m/s，最大风速为29m/s。年均气温11.7，最高月（月）平均气温26，最低月（1月）平均气温4.9；年平均相对温度63%，年日照2685小时，年平均降雨量566.6mm毫米，6至9月份占80%。日最大降水量185.6mm，历年最大积雪深度16cm，最浅冻土深度41cm，最大冻土深度62cm。3、水文条件。境内河流有南拒马河、北易水河、中易水河，属大清河水系，常年流水，沿岸风景秀丽。地表水和地下水资源丰富。地下水质属全国最好的地下水23、类型之一。（三）文化资源 定兴县历史悠久。秦置范阳县，属上谷郡，治所在今固城。金大定6年（公元1166年）始置定兴县，取大定兴盛之意，治所在今定兴城内，沿用至今。定兴文化底蕴丰厚，人杰地灵。境内名胜古迹丰富。公元前310年，燕昭王在此筑黄金台被后人广为传颂。 “义慈惠石柱”距今已有1400多年历史。（四）、基础设施 定兴县城基础设施完备，服务功能完善。邮电、通讯事业发达，邮政快捷便利；电话交换能力达到6万门，移动通讯无缝隙覆盖；电力供应充足，拥有110KVA输变电站两座，35KVA输变电站六座，年供电量达2.5亿千瓦时；定兴县交通便利。京广铁路、京深高速和107国道纵穿南北，定津、定易公路与124、12国道东西贯通。境内有定兴、北河、固城三个火车站，交通运输十分方便。 （五）社会经济条件 定兴经济建设突飞猛进，各项事业蓬勃发展，人民生活水平显著提高。2006年完成县域生产总值43.5亿元，同比增长12%。其中：一、二、三产分别完成增加值11.7亿元、26.1亿元、19.7亿元，分别增长5.4、17.9%、14.3%，三次产业比为29：48：23。1、农村经济农业结构进一步优化，农村经济稳步发展。粮食播种面积93万亩，产量39.2万吨。蔬菜种植面积12.7万亩，产量35万吨。油料面积8.8万亩，产量2.3万吨。无公害农产品产地认证种植业达到4.15万亩，林果业达到3万亩。畜牧业:肉类总产达25、到4.8万吨。禽蛋产量2.1万吨，与去年持平。畜牧业占大农业的比重达到39%。2、工业经济全县实现工业增加值18.6亿元，占地区生产总值的比重达到43%，同比增长16.5%。其中：入统工业实现增加值10.1亿元，增长16.9%。工业结构调整成效开始显现。汽车制造业的快速发展有力地带动了全县工业的快速增长，全年生产发动机6.5万台，汽车产量突破1.6万辆，实现产值20亿元。工业经济效益明显改善，入统工业企业实现利税5.4亿元，增长26%，工业经济综合效益指数同比提高1.2个百分点，汽车及配件、高科制药、食品加工、精细化工、轻工纺织、建筑建材六大支柱产业带动作用日渐凸显。 3、固定资产投资，重点项26、目建设2006年，该县项目建设力度进一步加大。完成全社会固定资产投资22.3亿元，增长16.1%，占年计划的101.2%，一批续建和新建项目的顺利进展成为该县投资快速增长的重要因素。4、财政金融2006年，全县完成财政收入23656万元，地方一般预算收入完成8335万元。全县各项存款总额为32亿元，比年初增加3.8亿元，其中储蓄存款28亿元，比年初增加3.6亿元。贷款余额15.4亿元，比年初增加2.3亿元。定兴工业初具规模。已形成化工、建材、机械、铸造、礼帽、酿酒、生物制药、工艺美术等诸多行业。5、定兴农业条件良好。土地肥沃，水质优良。盛产小麦、玉米、花生和各种蔬菜水果。全县年产小麦15万吨、27、玉米20万吨、花生2万吨、蔬菜40万吨。另外，红薯、怀参（麻山药）、小辣椒、四季鲜桃、三季西瓜、深冬茄子等是全县的特产。鲜桃远销全国各地。有养牛基地，养猪基地，养鸡基地，有2万亩优质桃园，禽蛋肉奶总产6万吨，有多种农副产品，可供外销加工和出口。是省政府命名的“粮食基地县”和“蔬菜基地县”，是远近闻名的“华北茄子基地县”。 由此可见，不论从选址区的自然资源状况，经济和社会环境状况综合分析，均对本项目的建设具有保障和促进作用。第四章 项目规划方案一、规划编制依据1、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2、建设工程质量管理条例3、中华人民共和国建筑法4、河北省无障碍设施建设使用管理规定二、28、规划的基本原则本项目的规划设计，应遵循下列基本原则：1、符合城市总体规划的要求；2、符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；3、综合考虑定兴县的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等到地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；4、适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境；5、为儿童和老年人的生活和社会活动提供条件；6、为商品化经营、社会化管理创造条件；7、充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。 三、总体平面布置29、设计 1、技术经济指标内 容单 位数 量 工程用地面积 1980 工程建筑面积9432住宅楼 6700 商业门脸楼1340人防工程（地下室）1392居住户数户80居住人口人280容积率%476.36建筑密度%70.3绿地率%利用原有绿地2、住宅楼户型设计及目标消费者户 型面积（平米）目标消费者户型配比总面积总户数三室两厅88平米企业中层技术管理人员、政府工作人员50% 335038 两室两厅80平米城市生活的服务性行业人员50% 3350 42合 计100% 80三、项目的总体设计方案1、平面功能设计本项目共建筑住宅楼2 栋。住宅楼呈东西并列布置。两栋住宅楼均为6层。地上一层为商业，层高3.330、米，地上二层至6层为住宅。层高2.9米。总建筑面积 9432 平方米。住宅在套型比例和户型上，主要根据不同目标消费者建设要求，本项目设有88 m2、及80 m2两种户型。 共有两室两厅、三室两厅两种户型结构，能满足不同目标消费者需求。2、立面设计小区内所有建筑立面均采用现代风格，追求简约、明快、亮丽、现代的高雅格调，充分体现时代特色，美化城市空间。在融于城市空间的条件下，力争通过新颖别致的建筑语言来显示整体建筑风格。阳台采用塑钢封闭，栏板高低错落与悬挑构架及铁艺相结合，形成特色鲜明的立面主体。住宅外窗采用“飘窗”，使居住的室内空间得到了延伸。建筑的顶部采用穿插的构架、飘板、波浪形轻钢构件，造型31、新颖独特，成为社区的标志和城市天际线的一个亮点。小区建筑外墙采用温馨的暖色系列色彩搭配，使整个社区的建筑具有一种迷人的风采。另外对女儿墙、檐口、墙角或建筑的适当位置采用色彩、造型等不同的手法进行专门化处理，使小区建筑形成具有家园氛围和人情味的性格特点。住宅的空调机位结合阳台或雨蓬板，在立面上统筹布置，力争外立面整洁美观。3、住宅套内设计套内分区：住宅套内分区明确，以起居厅为中心，家庭内部公私分离、动静分离、寝居分离、干湿分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅套内适应现代生活方式，在保证经济实用的原则上，力求套内做到全明设计。起居室与主32、卧室：强调起居厅的活动空间和良好视野，主卧室与起居室均朝南，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。厨卫设计：在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活用品设备的布置，满足现代使用功能要求，采用整合设计方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置及通风的要求。厨房具良好的自然通风和直接采光，争取冰箱入厨，按操作程序布置厨房器具与冰箱机位，同时设置排烟道，集中处理厨房内排出的油烟废气；在卫生间内设置内隔断，将便溺、洗浴与洗漱、洗衣等功能应适当分离与组合，以减少使用干扰。阳台：各房型除朝南设生活阳台外，在厨房外均布置服务阳台。储藏：套内尽可能在卧室内33、留有壁柜的空间。4、公建设计公建外观造型与小区其它建筑物相协调，内装修采用中高档标准以满足与周围环境协调。各出入口位置有利于人流组织和疏散，并尽量设置于建筑物的显著部位。5、无障碍设计小区设计要充分考虑无障碍通道，方便残疾人出行。道路路牙处设计无障碍通道。人行道铺装预制残疾人步道砖。公共建筑和住宅底层门厅均考虑残疾人坡道。其他设施均考虑残障人士的使用。第五章 建设工程方案 一、建设规模本项目由2栋住宅楼组成，总建筑面积 9432平方米。其中：地上建筑面积为 9432平米，地下建筑面积1392 平米。二、结构设计本工程总建筑面积 9432平方米，均为框架建筑结构体系。工程结构严格按照国家现行有关34、设计规范执行，保证工程达到安全、经济、适用、合理。三、给排水及消防设计（一）给水设计(1)水源该项目供水由定兴县自来水公司供给。(2)供水系统四层及以下楼层由市政直接供水，五层以上由无负压设备供水，泵房设置在地下一层。采用生活、消防联合供水系统。根据建设规模，同一时间内火灾按1次设计。室外沿供水管网设埋地式消火栓、间距120m、保护半径150m。室内消火栓用水量为20L/S，室外消火栓用水量为15L/S，自动喷水灭火用量为22L/S。（二）排水该小区废水排放采用雨、污分流制。该项目室内卫生间排水采用带独立透气管的枝状排水系统，各室内排水由立管收集后，排至室外检查井经化粪池处理后排入市政污水管网35、。小区内设单独的雨水管道，路边设雨水箅子。雨水经地面径流汇入雨水管道，最终排至定兴县污水处理厂。（三）消防措施l、防火等级项目建筑物耐火等级均为二级，各建筑物构件耐火等级、疏散距离、安全出口数目等均严格按照建筑设计防火规范设计，室内装饰材料均满足建设内部装修设计防火规范要求。2、建筑设计及施工消防(1)采用TNS保护接地系统；(2)项目主干道宽度6米，沿住宅区四周和主要建筑物呈环状布置，转弯半径S米，以满足消防车辆通行要求。(3)住宅楼的位置、耐火等级等必须符合建筑设计防火规范等法律法规要求。(4)小区内住宅的一切出入口和通往消防设施通道，不得占用堵塞，安全门不得加锁。(5)施工中使用过的油棉36、纱等沾油纤维物品要存放在安全地带，并及时处理。(6) 严禁违规进行焊割、油漆、烘烤等作业。 (7) 电器设备及线路的安装和使用必须符合安全要求。3、消防设备(1)消防水量根据建筑设计防火规范消防用水量为：室外15LS；(2) 设室外消火栓2个，最大保护半径不大于150m，间距不大于120m，消防给水由供水管网供给，水时、水质、水压均满足要求，消防给水与生活用水管网合一，住宅区内给水管网与市政管网连接。 四、电气设计（一）强电部分（1）供电负荷等级重要设备、消防系统设施电源、应急照明等用电为一级负荷，其余为二级、三级负荷。（2）负荷估算按建筑面积 9432 估算，用电指标40w/m2，设备容量总37、计40KW。规划区内须设1台40kvW变压器。（3）供配电系统：供电电源：电源为利用该场独立10KV电源。低压系统：进线主断路器设有过电流三段保护（长延时5-30秒连续可调；短延时0.05-0.8秒连续可调；瞬动）及单相接地与欠电压保护（脱扣器0-5秒延时可调）。馈出线断路器设二段过电流保护（长延时，瞬动）并附分离脱扣。低压电气设备的安全保护方式采用TN-S系统。低压开关柜采用抽出式组合开关柜，进口开关。电容补偿：在每台变压低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于0.9。低压配电系统：一级负荷及重要设备采用双路电38、源供电末端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。（4）照明一般照明：光源采用三基色荧光灯和稀土节能荧光灯，灯具带无功补偿；对某些突出部位的局部照明，可选用低压卤钨灯和小容量金属卤化物灯。光源的显色指数Ra80，色温在2500K4500K之间。一般房间的灯具就地控制。照度标准：设备机房为150 Lx 。夜景照明：待建筑物立面效果形成后，按建筑艺术立体感要求实施。事故照明：疏散楼梯间、走廊等部位均设事故照明，并可作为正常照明的一部分经常点亮；事故时，可由消防中心控制柜强制点亮；对主要出入口、走廊及重要部位加装带蓄电池的灯具，电源停止供电后，其连续点亮时间应不小于90分钟。39、（5）动力系统根据工艺要求对水系统等动力设备进行配电、控制和保护。（6）防雷与接地本工程所有建筑均属于三类防雷建筑。采用TN-C-S与TN-S相结合接地方式，并进行总等电位联结。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，综合接地电阻值要求1W，本工程利用建筑物基础作为接地体。在屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷引下线，所有避雷系统均利用建筑物钢筋构成。（二）弱电部分弱电系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国标标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络（含Internet/Intranet）、楼宇管理集成网络40、等通用平台。电话通讯系统本小区从镇电话通讯系统引进回路进线，分别在小区内设两个通讯机房，住宅每户设二个电话插孔。有线电视系统本小区分两路从有线电视系统引进信号，分别在小区内设两个有线电视前端机房，住宅每户设2个信号端口，其余功能用房按需设置。小区智能化为满足现代舒适的家居要求，本小区需被设计成新型智能住宅小区，将通信、计算机和自控等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的内容，从而为居住者创造安全、便捷、高效的生活空间。信息通信方面：小区内部每户居民提供电话、宽带局域网、宽带双向有线电视及卫星电视端口，充分利用41、公共信息资源，向住户提供话音通信、视频广播和宽带信息服务。安全防范方面：在生活城周界，重点部位设置红外微波报警器，并使用电视监控摄像机实施监视，并联动控制。在每栋楼宇入口处，设带电控门锁的防盗门和可视楼宇访客对讲主机，每户设可视对讲机，并由安保中心设管理机。电控门锁可由小区一卡通的智能卡开锁，在小区相应地点设置巡更信息点，在小区室外公共场所设置背景音乐及广播系统，同时对各车辆采用统一的智能卡进行管理。室内安全方面可采用可视对讲门铃，紧急求救系统，防火、防煤气泄露系统。物业管理方面：采用先进的、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用小区的网络，向住户提供高效、优质的服务。如自动抄表系统，小区内部消42、费、管理、出入一卡通等。住户能在网上查询小区物业管理信息、安全防范、消防、建筑设备监控系统，实现信息集成管理，并与物业管理系统互连。在智能化水平或技术路线的选择上，既要考虑技术的先进性、稳定性，又要考虑使用过程中的实用性、维护性，更要注意客户的消费习惯和消费水平，以最佳性价比进行配置。智能化水平不应片面理解为“硬件一流”，小区的服务更重要的在于管理服务水平，尤其是人的服务而不是技术的可达性，管家式的人性化的服务应该和设施更好地结合。在应用智能化的服务时，要考虑到专业化服务的社会分工，尽可能地实现资源整合。在综合考虑定兴县同类项目的智能化水平和物业管理费用水平、以及发达地区经验的基础上，建议对小43、区的安保系统高标准建设，包括防盗系统、门禁系统、室内安保系统等。对于Internet的接入系统，可以在预置端口的前提下，由开发商联系电信服务商提供接入服务，而无须自行搭建小区网络接入中心平台。五、暖通设计本工程性质为居民住宅楼，冬季取暖使用时间为24小时。根据各层平面布置，建筑物内冬季运行采暖系统，热源采用集中供热采暖。第六章 项目实施进度与组织管理 一、项目进度安排（一）工期规划依据和原则项目实施过程中重点突出以下几个原则：1、项目从开工建设直至完工共需16个月。2、项目建设各部分内容同时开工。3、项目审批部门要统筹工作计划，严格按照房地产项目审批流程操作。项目核准、规划审批、工程初设及项目44、资金筹措同步。 4、注重实施计划的实用性，设备采购与基础同步进行，提高工作效率。 5、充分考虑项目建设的季节性，尽量缩短工期。 （二）项目实施计划 该项目拟分二个阶段进行，第一阶段为前期工作，包括项目申请报告的编制和审批、初步设计、资金筹措等；第二阶段为施工阶段，为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定交叉，尽量做好一切前期的准备工作。（详细内容见下表）2009年9月-10月建筑方案设计、规划方案报批2009年1112月施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证2010年1月-2010年3月招投标、施工前期准备2010年4月-2010年10月工程开工、住宅楼主体工程完工45、2010年11月设备安装、外管网铺设2010年12月道路完工、工程验收 、入住（三）项目施工计划项目建设应文明施工，并减少避免扰民事件。按照先主体，后附属建筑，最后公共设施的建筑原则施工。二、组织管理项目的建设单位为河北华鲁房地产开发有限公司，该项目施工管理应严格按照中华人民共和国建设部、国家发改委等有关部门规定,强化工程质量管理,切实保证工程质量和工期。本项目建设期组织机构框架如图所示。项目经理总工程师项目副经理总会计师技术部工程部安全质量部办公室财务部 三、项目管理本项目属于房地产项目，资金来源主要由华鲁房地产开发有限公司自筹及申请银行贷款解决。项目建设资金必须要做到专款专储、专款专用，保46、证资金足额到位，不得拖欠农民工工资，并严格执行“六制”，确保工程质量和按期完工。1、项目法人制项目申请报告核准同时组建项目法人筹建组，项目申请报告核准后，正式成立项目法人。按有关规定确保资金按时到位。同时，项目法人应严格按照关于实行建设项目法人责任制的暂行规定履行自己的职责，制订严格的考核及奖惩制度。本项目法人由中国农大教学实验场指定，然后行使权利。2、工程监理制本项目的实施过程中，项目法人应通过招标选定有相关监理资质的单位进行工程监理，监理程序严格按照工程建设监理规定和河北省工程建设监理规定有关内容执行。工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；进行工程建设合同管理，协47、调有关单位间的工作关系。项目法人一般通过招标投标方式择优选定监理单位。监理单位承担监理业务，应当与项目法人签订书面工程建设监理合同。工程建设监理合同的主要条款是：监理的范围和内容、双方的权利与义务、监理费的计取与支付、违约责任、双方约定的其它事项。监理费从工程概算中列支，并核减建设单位的管理费。监理单位应根据所承担的监理任务，组建工程建设监理机构。监理机构一般由总监理工程师、监理工程师和其它监理人员组成。承担工程施工阶段的监理，监理机构应进驻施工现场。工程建设监理一般应按下列程序进行：编制工程建设监理规划；按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则；按照建设监理细则进行建设监理；参与工程竣工预48、验收，签署建设监理意见；建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料。实施监理前，项目法人应当将委托的监理单位、监理内容、总监理工程师姓名及所赋予的权限，书面通知被监理单位。总监理工程师应当将其授予监理工程师的权限、书面通知被监理单位。工程建设监理过程中，被监理单位应当按照与项目法人签订的工程建设合同的规定接受监理。3、项目审计制河北省建设项目审计暂行办法规定：已经具备竣工验收条件的建设项目，项目法人或者建设单位应当初步验收结束后，向审计机关提出决算审计申请。列入审计机关年度审计计划的建设项目的决算，由审计机关进行审计；未列入审计机关年度审计计划的建设项目的决算，由项目法人或者建设单49、位委托具有相应资质的社会审计组织进行审计，并将审计结果报审计机关和发展改革部门备案。4、项目合同制本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。5、项目招投标制根据中华人民共和国招标投标法，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方50、案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签订施工合同。6、项目资本金制投资项目资金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让出资，但不得以任何方式抽回。本项目资本金 92.3%，符合国家要求。第七章 资源开发及利用分析一、资源开发分析因本项目不属于资源开发项目，因此本章不对资源开发进行说明。二、 项目资源利用方案1、占用土地资源本项目位于定兴县城，总占地面积为2.97亩，拟建总建筑面积9432平方米，居住人口规模为80户、约280人。规划部门制定了该地块相关规51、划控制要求。区域内主要拟建住宅以及配套辅助设施。容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度均按规划要求严格控制，通过良好的总图布置规划，充分利用土地资源。建成后提供住宅数 套左右，能够解决约280人的住房需求，周边设施配套基本齐全，能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。2、建筑材料耗用。所需材料为钢材、水泥、木材、加气块砖、商品砼等。项目建筑面积为9432平方米，估算原材料总消耗量约为：钢材707.4吨、木材16.98立方米、水泥1886.4吨。钢材计划向首钢按工程进度分批订购，项目地处定兴县，距京珠高速和京广公路、铁路较近，运输便利。首钢钢材年产量完全可以满足项目用钢的时间和数量要求。木材主要为模52、板，模板属于周转型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料，在招标过程中会注重考察这一点，确保模板数量满足工程需要。关于水泥的供应，北京市琉璃河水泥厂据项目选址地较近，完全能够满足项目供应需要。建材用量（供参考） 序号材料名称建筑面积（）单位平方米含量总量供应商1钢材9432 kg75707.4吨首钢2水泥9432T0.2001886.4吨琉璃河3木材9432M30.01816.98 M3定兴县4墙体砖9432块150141.48万块定兴县3、项目水资源耗用住宅楼用水由兴华东路市政给水管网供给，耗水量按人均用水120L/日计；冲洗道路用水按1L/m2.d计。未预见用水量按总用水量的15%计。用水量53、测算根据河北省用水定额（试行）的用水标准测算，用水部位、用水定额见下表。项目运营期用水一览表用水部位用水定额数 量用水量（吨/年）生活用水120L/人/天280人12264喷洒道路1L/平米.天300平米109.5未预见用水量1856 合 计 14229.5四、资源节约措施 1、钢材据测算，在建筑用钢方面，用HRB400替代HRB335就可以节省14%钢材，替代HRB235则可节省40%以上的钢材。本项目所有建筑物总面积9432平方米，平均用钢量在75千克/平方米左右，总用钢量707.4 吨，若采用HRB400高强度钢筋替代HRB335，则可节约用钢量 282.96吨。2、水泥在水泥与混凝土的54、应用中，建筑市场上65%的水泥是32.5级，42.5级及其以上的仅为水泥总量的35%，而采用42.5级水泥比32.5级水泥每立方米混凝土可少用水泥约80千克。3、木材采用复合木模板代替以往的木模板，增加木材周转使用率，减少木材在混凝土表面粘结造成的浪费。4、砌筑材料按照有关规定使用新型轻质砌筑材料代替普通粘土砖的使用，节约土地资源和能源，符合国家产业导向。5、水资源本项目全面推广非接触自动控制式、延时自闭、停水自闭、脚踏式、陶瓷磨片密封式等节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀；推广节水型便器系统，坚决淘汰一次冲洗水量为9-13L左右的便器，使用6L的两档式便器，彻底55、解决坐便器存在冲洗水量大，有滴漏等问题；浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。通过安装使用节水器具，预计可使用水量减少20%左右。 综上所述，企业通过贯彻落实国家综合利用方针，以技术创新和制度创新为动力，降低了资源消耗，提高了资源利用效率，取得了良好的经济效益和社会效益，资源综合利用成为了企业调整结构、提高经济效益，成为了新的经济增长点，实现了经济发展和节约资源的双赢，符合国家关于资源节约和综合利用的相关要求。第八章 节能分析 一、设计依据及用能标准关于印发节能减排综合性工作方案的通知节能中长期专项规划（发改环资20042505号）中国节能技术政策大纲国务院关于加强节能工作的决定国发19864号56、文节约能源管理暂行条理河北省用水定额(试行)节电措施经济效益计算与评价河北省节约能源条例评价企业合理用电技术导则评价企业合理用热技术导则建筑照明设计标准河北省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法二、项目节能背景分析节能是我国经济发展和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张也已成为制约经济持续稳定发展的重要问题。河北省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消费增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位57、建筑面积采暖能耗等指标高位运行。2005年全省综合能耗比2000年增加74.6%，高于GDP增幅6个百分点，单位GDP能耗、工业增加值能耗为1.96和1.44吨标准煤，分别高于全国0.74和1.82吨标准煤，全省一次能源自给率不足50%，加强节能工作已成为我省但当前的一项紧迫任务。为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康的宏伟目标，国家和省相继出台了多项节能政策法规。其中国家十一五节能中长期专项规划提出，到2010年每万元GDP(1990年不变价，下同)能耗由2002年的2.68吨下降到2.25吨标准煤，2003-2010年年均58、节能率为2.2%，2020年每万元GDP能耗下降到1.54吨标准煤，2003-2020年年均节能率为3%，主要产品（工作量）单位能耗指标：2010年总体达到或接近20世纪90年代初期国际先进水平，其中大中型企业达到本世纪初国际先进水平；2020年达到或接近国际先进水平.河北省建筑节能（2007-2010年）发展规划提出了建筑节能目标:到2010年，建筑节能工作的政策法规体系和技术标准体系基本完善，监督管理体制基本建立，既有建筑热计量与节能改造取得突破，可再生能源在建筑中一体化、规模化应用取得显著成效，节能建筑比重达到25%，实现建筑节能18%以上、年节约300万吨标煤能力的目标。到2010年底59、，全省市、县新建居住建筑全部达到节能65%标准，公共建筑全部达到公共建筑节能设计标准；完成既有居住建筑热计量与节能改造面积1300万平方米；太阳能、浅层地能等可再生能源应用面积占新建建筑面积比例达到35%以上。本项目为房地产开发项目，通过新技术新材料的使用，项目在节能方面达到了先进水平，在能源节约方面为类似项目创造了很好的范例。三、项目所在地能源供应状况供水：拒马河、北易水、中易水三条河流自西向东横贯全境，水资源丰富，水文及工程地质条件良好。定兴县县境内供水能力强，水质优良，有水厂一座。供电：电力供应充足，拥有110KVA输变电站两座，35KVA输变电站六座，年供电量达2.5亿千瓦时。 供气:60、 天然气不含硫化氢及其他酸性气体。陕京天然气管道从该县穿过。提供了可靠的天然气资源。四、本项目运营期能源消耗种类和数量分析（一）能源消耗种类 电力：居民电器用电、照明用电。煤：冬季采暖用煤。水：生活用水。（二）能源消耗数量用电量:本项目运营期年用电量预计15.1 万KWh。用水：项目年用水量预计14229.5吨。(见第七章 资源利用分析)煤：本项目预计年用煤量188640 kg。综合考虑各种因素及公共设施耗用分摊量确定每平米用电量为16 KWh。每平米用煤量20 kg。项目用水量见资源利用分析一章。本项目能源消耗品种及年需要量见项目主要能源品种及年需要量表。主要能源品种及年需要量表序号主要能源61、及耗能工质名称计量单位年需要量实物标煤实物折算系数折标煤1水立方米t14229.5 0.08571.22 2电万KWht15.11.22918.56 3煤kg 吨18864007143 134.75 合 计154.53 本项目运营期全部能源消耗折合标准煤年用量为154.54 吨。四、项目能耗指标的计算1、最终产品计算根据项目设计规模和建设方案确定，本项目总建筑面积 9432平米，建成后最终销售收入为1775.04万元。2、项目运营期每年能耗指标的计算序号类别 项目 单位本项目指标 1 单位建筑面积能耗指标单位建筑面积综合能耗（标煤）吨/平方米 0.0162万元产值能耗指标万元产值综合能耗（标煤62、）吨/万元0.087 五、节能措施（一）、优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境；注意建筑设计与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。（二）、提高围护结构节能的科技含量试验表明，住宅围护结构的耗热量，要占建筑采暖热耗的1/3以上。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。（三）、对采暖系统及空调系统的节能要求要从合理规划和选择采暖设备开始，改善采暖供热系统的设计和运行管理。加强63、管道的保温，以提高室外管道的输送效率。供电系统设无功功率自动补偿装置，使功率因数达到0.9以上。（四）、照明器材采用紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，合理选用照明照度，降低照明用电量。 （五）供电系统1、采用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备；2、合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡；3、选用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器；4、照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用自然光；5、选用具有节能效果的新系列低压电器，以64、取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等；6、采用BAS系统对空调通风、水泵、自动扶梯、照明等机电设备，进行自动化监控。BAS系统根据运行实际状况，对上述设备进行自动开、停等控制，有效减少能耗。7、设置合理的计量和检测设备:a进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；b母线电流测量；c出线电流测量。动力专业节能措施采用高效能比的离心制冷机组和高效换热设备，选用优质高效节能的名牌水泵，以提高运行效率。（六）、太阳能集热系统设太阳能集热系统作为冬季空调及生活热水热65、源，充分利用自然资源，减少能耗。（七）、节水型设备和器具优先选用节水型设备和器具，如采用节水型水龙头、浴室淋浴器采用脚踏开关控制用水、厕所冲洗水使用节水延时自闭阀。加压设备及消防泵给水加压采用变频控制以达到恒压节能目的。消防泵采用定时低速巡检，既保证设备正常检测又降低噪音。（八）、雨水再利用人行道采用透水材料，减少地表径流系数，使大部分雨水能就地渗透，以补充地下水。并在绿地与土壤之间设贮水层、透水层等办法以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。（九）、其他节能措施绿化能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区66、微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。六、节能效果分析与结论建设节能型住宅是实现节能降耗目标势在必行的重要抉择。我国每年新建住宅近20亿平方米，城乡房屋建筑规模越来越大，建筑能耗越来越多，已从十年前占社会总耗能的15%上升到现在的占46.7%，其中建筑物在使用过程中耗能占30%，这些住宅每年冬季增温，夏季降温，消耗大量能源，随着人民生活水平的提高此比例还将攀升。据估计，我国住宅耗能高于国际水平3倍以上。如果达到发达国家建筑节能水平，到2020年我国每年将节约3亿吨标准煤，降低8000万瓦空调用电负荷。建筑节能型住宅是我国节约能源，实现经济可持续发展势在必行的抉择。经过分析比较，针67、对本项目的具体情况，项目单位制定了合理利用能源既节能的技术措施，有效地降低了各类能源的消耗。项目建设选用了目前先进的建筑设备和节能材料，最终项目万元产值综合能耗（标煤）指标为0.087 吨/万元， 远低于河北省和保定市十一五末单位产值综合能耗指标，单位建筑面积能耗指标为 0.016吨标准煤，低于我国北方采暖地区单位建筑面积建筑能耗0.0384吨标准煤。单位建筑耗电量低于我国平均水平最高值20 KW.h/平米，达到了同行业先进水平。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。根据我们对该项目的节能效果进行的分析评估，我们对贵项目提出以下建议：1、选用节68、能型建筑材料和配套产品。包括墙体材料、保温材料、防水材料和节能型设备灯具等产品，降低能源消耗。2、建筑工程用水应遵循国家及地方的相关规定。3、严格按节能设计标准进行设计。4、合理安排管线走向，尽量缩短距离，减少水、电、热、气的无功损耗。第九章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案一、项目用地方案项目位于定兴县城兴华东路北侧，用地面积为2.97 亩（折合1980m2）。项目用地周围无已探明的矿床和珍贵动植物资源，没有园林古迹，也没有政府法令指定保护的名胜古迹，没有军事设施，亦不属于洪涝多发性地区，因此，项目用地不会造成相关不利影响。项目用地性质为居住用地。 二、 土地利用合理性分析（1）本项目的建设69、符合定兴县土地利用规划，项目的建设内容和土地利用规划规定的用地性质相符。（2）小区容积率为476.36 % ，建筑密度70.3 %， 符合规划容积率1.0 的规划要求。在满足良好的现代城市居住生活环境的同时，充分利用了土地资源。目前项目总平面图、户型图已编制完毕。（3）项目在总平面设计时，除了居住空间外，充分考虑了居民休闲、停车位和绿地景观系统，本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。基于以上三点，项目地块的土地利用较为合理。 三、 征地拆迁和移民安置本项目项目用地范围内拆迁面积2000平米，按照定兴县有关政策进行拆迁及安置。补偿采取实物补偿方式，由华鲁房地产公司对住户实行按原面70、积1：1的补偿方式。第十章 招投标方案为了保证项目的工程质量，通过引入竞争机制合理降低工程造价并有效规范工程项目的管理、建设行为，根据中华人民共和国招标法、基本建设项目招标投标管理规定及建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定的有关规定，对勘察、设计、施工、监理单位和主要设备材料实施招投标，编制招标文件。一、招标依据1、中华人民共和国招标投标法；2、河北省固定资产投资项目核准管理办法3、河北省招投标条例4河北省工程建设招标范围和规模标准规定5、河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法（冀发改招标2004209号）；6、河北省建筑市场管理条例二、招标范围建筑安装工程71、：估算标的额740.64万元。三、招标方式 本项目的土建工程、大型主体设备采取公开招标投标的方式进行。勘察、设计、监理等单项合同标的额均未超过50万元，不进行招标。四、招标程序项目招标将严格按照国家规定的程序执行，包括组建招标办事机构、编制招标文件、委托招标代理单位、成立评标委员会、组织开标和评标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等，每一步骤均规定向有关部门申报和批准。（一）工程施工招标必备条件1）招标工程完成项目核准；2）建设资金落实，概算已经批准，材料、设备已落实，能保证工程连续施工；3）施工现场的“三通一平”已经完成或一并列入施工招标的范围；4）有能够满足施工需要的施工图和技术资料72、；5）有主管单位审查批准同意招标的批示文件。具备上述条件，即可进行施工招标。（二）施工招标文件的内容招标单位必须按照工程施工招标管理法规和有关的政策编制招标文件，内容如下：1）投标人须知；2）招标工程综合说明；3）施工图纸、地质水文资料和设计资料等；4）工程量清单；5）合同条件；6）技术规范和采用标准；7）主要材料与设备的供应条件及价格；8）计划开工、竣工日期；9）施工招标活动的日程安排；10）其他需要说明的问题（三）编制标底由招标单位编制的标底或委托编制的标底，经有关部门审查后密封，直至开标。标底开标前属保密数字。（四）投标的条件持有营业执照并具备相应资质等级的施工企业，方可参加投标。其内容73、如下：1）企业名称、地址、负责人姓名和开户行及其帐号；2）企业所有制性质和隶书关系；3）营业执照或资格证书（复印件）；4）企业简况。只有经招标单位资质等级审查通过后，施工企业才可参加投标。（五）投标书的编制投标单位通过资质审查，领取招标文件后，就要进行投标书的编制工作。投标书应包括下列内容：1）综合说明；2）按照工程量清单的总报价或主要材料用量；3）施工方案和选用的主要施工机具；4）保证工程质量、进度、施工安全的主要技术组织措施；5）计划开、竣工日期，工程总进度；6）对合同主要条件的确认。标书必须按照招标文件规定的格式填写，并在规定时间内密封送达招标单位，等待开标、定标。（六）开标招标单位按招74、标文件规定的时间及地点，召开开标会议。在会议上，招标单位当众宣布评标、定标办法，启封投标书及补充函件，登记、公布投标书的主要内容，公布标底（有标底投标时）；开标后，若全部投标单位报价均超出标底过多，经复核标底无误，招标单位可宣布投标无效，另行组织招标或邀请协商。（七）评标评标工作是在开标确认有效标函后，由评标小组进行。评审的标准是投标人拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，工期适当，报价合理。标书经评审后，写出评标报告，推荐一至三名候选中标单位，为定标提供依据。（八）定标（或称决标）经评标小组选出中标单位，报有关管理部门审核备案。招标单位向中标单位发出中标通知书，中标单位接到通知后，75、与招标单位就合同条款达成协议，签订工程承包合同。五、招标组织1、由项目单位委托具有相应资质的招标代理机构组建招标委员会。2、土建工程和大型主体设备实行公开招标投标，在省发展改革委公告的法定媒体上发布招标公告，按照基本建设工程招标的有关规定执行。3、小型设备标的额较低，技术不复杂。为降低建设成本，拟采用比选的方式进行。六、招标投标方案申报与核准根据河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法的规定，项目在报送发展改革部门审批、核准或备案的时候，必须报送建设项目招标方案和不招标申请。发展改革部门在审批、核准或备案项目的同时核准项目的招标方案。1、项目申报备案材料的同时，呈报项目招标投标方案76、。2、招标方案经核准后，严格按照核准的招标方案组织实施项目招标投标工作。3、招标工作完成后，向发改部门提交招标情况的书面报告并连同相关的招标资料一并报发改部门备案。七、招标资格审查 潜在投标人报名后，可在网上直接下载资格审查文件，按要求填写资格审查文件后，到招标人处办理投标资格审查手续。投标申请人应在投标资格审查文件中详细列表说明项目部人员岗位分工并介绍相关业绩，同时提供项目部人员的相关技术岗位证件（如：职称证、岗位证、职业资格证等）。投标申请若对专业工程或劳务进行分包，应在资格审查文件中详细说明，并提供分包单位的资质证书及营业执照资料；若自有劳务人员施工，应提供各专业施工人员的名单。投标申请77、人应在投标资格审查文件中提供拟参加本工程的项目经理和企业的获奖文件（证书无效）原件和复印件。因拖欠工资被有关部门通报或记入不良行为记录的潜在投标人，招标人拒绝其参加投标。潜在投标人在提交资格预审文件时，应列明由潜在投标人所在当地建设行政主管部门出具的无拖欠的证明材料（原件）。通过资格审查的投标申请人在规定时间内，到招标代理机构购买招标文件及相关资料。招标人对潜在的投标人一视同仁，也拒绝以征地、规划、设计、垫姿、办理证照、压级压价、捐赠财物等为条件和以不正当竞争手段干预本工程承发包活动的潜在投标人参加投标。招标人不内定、不限定潜在投标人，不给招标代理施压，不暗示评委，依法接受监督，并采取有效措施78、和手段抑制、防止虚假招标现象的发生。招标代理公司将严格按照国家的法律法规及相关政策、规定开展招标代理工作，严格按照规范的招标程序开展招标代理工作，不排斥潜在投标人，不迎合建设单位，坚决杜绝虚假招标现象的发生；投标人若发现任何形式的虚假招标，均可向招标人或招标代理机构提出异议，招标人及招标代理机构应将及时处理，并向投标人通报调查及处理意见。八、项目招标基本情况（见下表）招标基本情况表招标范围 招标组织形势招标方式不 采 用招标方式招标估算金额（万元）资金来源全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计 建筑工程 740.64自筹及申请银行贷款安装工程监理 设备重要材料合计 项目名称定79、兴县名仕文苑住宅小区 法人代表李洪彬 建设地点定兴县兴华东路南侧 第十一章 环境生态影响分析一、设计依据及遵循标准1、建设项目环境保护管理条例国务院第253号令（1998年11月29日）；2、污水综合排放标准GB8987-1996一级标准；3、恶臭污染物排放标准GB14554-93表一新建扩建二级标准。二、环境影响因素根据中华人民共和国环境保护法、国务院建设项目环境保护管理条例等有关环境保护法规，对本项目可能对环境造成污染的因素及重大危险源有下述情况：1、废水本项目废水主要是生活污水，为可生化有机无毒水。2、废气本项目的烟气主要来自供热锅炉，项目为集中供热。3、噪音噪音污染主要来自施工机械或空80、调设备或其他电器设备运转时发出的机械噪声。4、固体垃圾该工程的固体废弃物主要是生活垃圾与建筑废料。综上所述，施工期的环境影响是短暂的，并且受人为和自然条件的影响较小，因此通过加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，最大限度地减少施工期对周围环境的影响。三、环境保护措施遵照原国家环保总局建设项目环境保护管理办法，建设项目要采取严格的环境保护措施。项目四周无污染源的影响。项目对环境的污染较小，仅在使用过程中有部分生活污水、设备噪声产生，在设计中根据国家有关标准的要求，采取必要的措施，保证各项指标达到国家标准，不会对环境产生不利影响。项目设计、建设过程中，将遵循于近期开始实施的公共建筑节能设81、计标准和绿色建筑评估标准。本项目主要污染源有：生活污水、生活垃圾、汽车尾气、设备噪音，以及施工期间的粉尘和噪音等。为了最大限度地保护环境，拟从以下几个方面采取措施。1污水处理生活污水主要为卫生间废水、洗涤废水和餐饮废水，均为可生化有机无毒水。2日常垃圾处理废包装材料、纸屑等作为可再生资源回收处理。日常垃圾由专人负责分类收集、密闭储存、定期清运，经环卫部门统一进行处理。3废气处理废气主要是汽车尾气。废气利用强制通风设备排至室外。车库排风口设在空气流通较好的地方，并安装废气净化、分离等设施。4噪声处理噪声主要为空调系统、送排风系统、各种旋转机械在运转时发出的机械噪音。为尽量降低噪音对环境的污染，设82、备选型时采用低噪音设备，如风机选用低噪音的轴流式风机。同时设备专用房要选用隔音建筑材料。5施工期间的环境保护（1）施工期扬尘污染治理目前，对施工期间产生的扬尘污染，主要是通过施工现场的环境管理制度和采取一些降尘防尘措施，以减少施工期间对大气环境的污染。针对本工程，可采取如下几方面的措施以减缓施工扬尘对周围环境的影响： 在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。 加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有备件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内。 避免在83、大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。 加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。 对施工场地、运输车辆和堆放的土堆应定期洒水，减少二次扬尘。（2） 施工期噪声治理施工期对周围环境的噪声影响会随着工程的完成而自行消失。由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对教学及周围的居民产生一定的影响。本工程在施工期应采取以下降噪对策： 合理安排施工时间制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量。必要时夜间应停止施工。 降低设备噪声设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用84、液压机机械代替油机械等。建设管理部门应对施工工地的噪声问题加强管理，建筑工程质量监督部门要对施工现场的噪声进行测量和监督，并将此作为文明施工企业和优质建筑工程的评选条件之一。在土方、粉煤灰等施工过程中要求承包商对道路不间断洒水，以避免灰尘污染，并对运输的材料（土方、粉煤灰）表面洒水，以防扬尘。施工中采用适当的工艺方法，避免因灰土拌合引起的粉灰污染。（3）同时要合理安排施工，尽量保护现有的地表植被。（4）项目清洁生产分析本报告从设计阶段、施工期和运营期提出如下清洁生产建议：施工期主要是积极选用新型建筑材料和先进施工设备，尽量减少污染物的排放量。使用清洁材料进行装修，符合室内装饰装修材料有害物质限85、量10项国家强制行标准。对设备采取减振降噪措施，减少噪声产生。采用节水型器具；将住宅部分的盥洗、淋浴废水收集起来处理后作为中水使用，并预留市政中水接口，将中水用于绿化、道路冲洗和洗车等。总之，在项目建设和运营过程中，采取以下措施后均可符合环保法规的要求。四、劳动卫生与安全拟建项目劳动安全卫生的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。（一）危害因素和危害程度分析 1因人员交通线路和车辆交通线路设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害。2机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害。3机电设备运行因86、操作不当或违反操作规程造成的人身伤害。4风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。（二）安全措施方案1人流、车流分开。人员交通线路和机动车交通线路有效分开，确保人员安全和机动车交通畅通。2设计中考虑在紧急情况下的避难疏散措施。3机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。4机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。5对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间。6加强对职工的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。7建筑工程设计应严格按建筑设计防火规范要求设计实施，与87、相邻建筑保留必要的消防间距，建筑周围设有环行消防车道。建筑布局设计有合理的防火分区。建筑内部按规定配置相应的室内消火栓系统、自动喷淋灭火系统和火灾自动报警系统、应急照明系统和应急疏散指示系统。计算机工作站及通讯机房等不宜用水的房间设置干式灭火系统。8室外消防系统随本项目统一规划实施。室外消防应设消防供水管网，消防栓系统和水泵接合器。消防水池的储存水量应满足规范要求。其他部位应按规范要求配置必需的手提式干粉灭火器及其他灭火器材。第十二章 投资估算及资金筹措 一、 投资估算（一）、投资估算编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通88、知（计价格19991283号）；（3）投资项目可行性研究指南；（4）房地产开发项目经济评价方法（5）建设项目投资估算编审规程（6）基本建设财务管理规定（财建2002394号）。（7）河北省建设项目概算其他费用定额(冀建质2004158号)；（8）关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（9）工程勘察设计收费标准（计价格200210号）（10）建设工程监理与相关服务收费管理规定（二）投资构成 本项目总投资1300万元，其中开发成本1189.88万元 ，开发费用110.12万元。构成如下：1、开发成本：共计 1189.88万元。1）土地费用本项目工程总占地面积 2.97 亩（折合1980 ），土地使89、用权按照70万元/亩计算。征地费用为207.9万元。拆迁面积为2000平米，拆迁补偿费按照500元/平米计算。拆迁补偿费为100万元。土地费用及拆迁补偿费共计307.9万元。 2）建筑安装工程费本项目建筑安装工程主要为住宅楼、人防工程等，共计740.64万元，具体工程及投资见下表。 建筑工程及造价估算表序号工程名称单 价（元/ m2）规 模（m2）造 价（万元）备 注1住宅楼6700 8005362低层商业楼1340800107.23人防工程（地下室）139270097.443公用工程 利用三中原有合 计9432740.643）前期工程费。主要包括房地产开发项目编制材料、筹建开办费以及勘察设计90、费。共计 万元。前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1地质勘察费、设计费建安工程费2.5%18.522申请报告编制费建安工程费0.15%1.113筹建开办费建安工程费1%7.414合 计27.044）基础设施费（见基础设施费估算表）基础设施费估算表序号项 目单价（元/ m2）面 积（m2）金额（万元）1供电工程25943223.582供热工程(管网及接口费)16943215.093给排水工程（外网）1094329.434建筑智能化及消防12943211.325道路工程503001.56其他工程建筑安装工程费的1%7.41 合 计 68.335）房地产开发行政事业性收费。考虑建设过程中发91、生的工程监理费、城市配套费、勘察设计费等，其费用均参照目前河北省及保定市实际适用的收费标准进行确定与测算。序号项 目费 用（万元）备 注1工程监理费1.11建安费用的1.5%2城市配套费5.45按照每平米27 .5元计算3施工图审查费2.22按建安费的0.3%计算4工程许可证执照费0.74按建安费的0.1%计算5合同鉴证费0.15按建安费用的0.02%计算6工程保险费1.48按建安费0.2%计算7环境评价费0.52.5元/平米合 计11.656）不可预见费不可预见费：包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用，不可预见的自然灾害增加的费用，按上述费用前四项的3%计算，共计34.32万元92、。（2）开发费用估算开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用三部分。共计 110.12万元。 管理费用：管理费用以开发成本-项之和为基数，约占开发成本-项的4.71 %，为 53.93万元。 销售费用：序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入0.5%8.882销售代理费销售收入1%17.753其他销售费用销售收入1.5%26.63合 计53.26 财务费用：本项目申请银行贷款100万元，贷款基准利率为2.25%。按照上浮30%计算，项目财务费用为2.93万元。二、资金筹措资金主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金、申请银行贷款、项目预（销）售资金（销售收入转用于建设93、投资）。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务。三、资金使用该项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专帐核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。第十三章 经济影响分析一、基础数据测算1、 销售收入测算 参考企业提供的资料及根据目前94、项目片区内该类房地产的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目住宅销售均价为1700元/，商业门脸销售均价为3500元/,地下室销售均价为1200元/，不考虑住宅的销售空置率 。单位：万元序 号项 目计 算 期合 计50%50%销 售（营业）收入887.52887.521775.04 一住宅部分收入569.5569.51139 单 价（含税）170017001700销售量（平米）335033506700二商业门脸部分收入234.5234.5469单价（含税）350035003500销售量（平米）6706701340三地下室部分销售收入83.5283.52167.95、04单 价（含税）120012001200销售量（平米）69669613922、销售税金及附加测算该项目建成后可实现销售税金及附加共计98.52 万元，其中营业税88.76 万元，城市维护建设税6.22万元，教育费附加2.66万元，地方教育费附加0.88万元。（见销售税金及附加估算表）销售税金及附加估算表 单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计第一年第二年1营业税销售收入5%44.3844.3888.762城市维护建设税营业税7%3.113.116.223教育费附加营业税3%1.331.332.664地方教育费附加营业税1%0.440.440.885合计49.2649.2698.523、96、土地增值税测算根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则，本项目应缴纳土地增值税。本项目实现销售收入1775.04 万元，扣除项目有 土地使用权所支付费用 房地产开发成本 房地产开发费用， 营业税金及附加， 房地产开发成本的20%，经计算土地增值额为138.54 万元， 需缴纳土地增值税41.56 万元 。 单位：万元序号项目名称第一年第二年合计1销售收入887.52887.521775.04 2扣除项目818.25818.251636.52.1开发成本594.94594.941189.882.2开发费用55.0655.06110.122.3销售税金及附加49.2649.2698.52297、.4其他扣除额118.99118.99237.983土地增值额69.2769.27138.544增值比例（%）8.478.475增值税率30%30%30%6土地增值税20.7820.7841.564、损益测算按企业所得税法规定,本项目所得税税率按25%提取，法定盈余积金按税后利润的10%提取，根据财政部有关规定不再提取公益金。根据本项目拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关计算分析，项目累计可分配利润为226.1万元。单位：万元序号项目名称第一年第二年合计1销售收入887.52887.521775.04 2开发成本费用65065013003经营税金及附加49.2649.2698.5298、4土地增值税20.7820.7841.565利润总额167.48167.48334.966应纳税所得额167.48167.48334.967所得税41.8741.8783.748净利润125.61125.61251.229盈余公积金12.56125625.129.1法定盈余公积金12.56125625.12 10可供分配利润113.05113.05226.1综上所述，本项目两年总销售收入 1775.04万元，总成本费用1300万元，营业税金及附加 98.52万元， 利润总额334.96 万元，所得税 83.74万元，净利润251.22 万元，投资回收期 2年。（二）效益分析1、盈利能力分析 利99、润总额 投资利润率 =100% 总投资 334.96 = 100% 1300 =25.77% 利润总额+税金 投资利税率= 100% 总投资 334.96140.08 = -100% 8000= 36.54% 净利润总额 投资净利润率=100% 总投资 251.22 = 100% 1300=19.32%通过以上分析可以得出结论，该项目所建住宅低于定兴县普通商品房价格，主要原因为目前经济增速较慢，房地产市场低迷，同时该住宅楼临街，为了刺激住房消费需求。2、项目生存能力分析资金来源与运用表序号投资项目数据合计第一年第二年1资金来源1487.521487.522975.041.1住宅部分销售收入56100、9.5569.51139 1.2商业门脸部分收入234.5234.54691.3地下室销售收入83.5283.52167.041.3资本金60060012002资金运用744.06741.131485.192.1建设期利息2.932.2开发成本费用65065013002.3销售税金及附加49.2649.2698.522.4所得税41.8741.8783.743盈余资金743.46746.391489.85资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用表中每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的自身平衡能力。故本项目方案可行。 3、盈亏平衡分析101、盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损的状态，通常用一定的销售量来表示这种状态。以销售率表示项目的盈亏平衡点（BEP），本项目总投资为8000万元，销售收入为11991.5万元，盈亏平衡点的计算依据为：盈亏平衡点的经营收入=项目总投资+销售税金其中销售税金为销售收入的5.55%，销售费用为销售收入的4%。在盈亏平衡点时，所得税为0，因此不计所得税。开发成本+销售费用+财务费用+管理费用+销售税金=销售收入开发成本+管理费用+财务费用+销售总额BEP（销售费用率+销售税费率）= 销售总额B102、EPBEP（生产能力利用率）1189.88+ 56.86 +9.55%1775.04BEP =1775.04BEP计算结果：BEP = 77.65%BEP（综合销售收入） 综合售房收入BEP（生产能力利用率）1775.0477.65 % = 1378.32万元安全边际率1-BEP（生产能力利用率） 22.35%计算结果的经济意义是：项目开始启动后，在完成了征地、三通一平、各项基础设施建设任务后，当建造可售房数量达到设计总规模的77.65 %时，亦即当综合售房收入达到1378.32万元时，企业即可保本。此时，企业各项售房收入在抵补了售房开发投资费用、支付了必要的管理、销售费用、上交了税金后，没有103、盈余，也不致亏损；大于此规模，企业则可盈利；小于此规模，企业就会发生亏损。根据安全性检验标准，当项目的安全边际率达到20%-30%时，项目的安全等级为“较安全”，本项目正常生产年份的安全边际率为 22.35%，企业较安全，因此本项目发生亏损的可能性不大。安全性检验标准见下表。安全性检验标准表安全边际率40%以上30%40%20%-30%10%20%10%以下安全等级很安全安全较安全值得注意危险 第十四章 社会影响分析一、社会影响效果分析1、国民经济效果分析利用费用和效益的分析方法对本项目进行国民经济效果分析。其直接效益为提供了80套住房，可解决约380人的住房问题；直接费用为建设住宅楼所投入的104、建设资金及相关建设费用。 间接效益和间接费用可以从以下几方面进行分析：生态环境影响。该项目建设能做到清洁施工，污染物达标排放。项目建成后使该区域人口密度增高，但同时也可使该区域面貌得到改观，而且新建商业住宅楼更符合现代生活方式和城市发展的需求，其建设可为小区居民提供优美、舒适的居住环境，并对改善区域生态环境及景观起到积极促进作用。相关效益。目前，我国经济发展已经进入了以住房 、汽车 、通讯、建材和城乡基础设施及相关服务业为支柱产业的新阶段。房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，产业关联度很强，对其他产业影响作用大，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。首先增加房地产业投资，将诱发钢铁、水泥等105、工业产品和建筑装饰材料和建筑业生产的增加。其次，住房消费还带来居民消费心理的变化，促进家庭耐用消费品及卧具、 厨具等方面的消费需求，间接推动了室内轻工业产品的生产和销售。2、社会效果分析房地产业作为国民经济的支柱产业，对引导消费 、拉动内需 、促进经济发展具有极其重要的作用。随国家产业政策的调节和住房制度的改革，房地产业步入了又一轮变革发展时期。该项目建设不但为小区居民提供优美 、舒适的居住环境，带动周边环境的整体提升起到促进作用，而且作为国民经济的支柱产业，房地产业，对引导消费，拉动内需，促进经济发展具有极其重要的作用。二、项目对所在地的互适性分析1、开发商项目建成后将对该片区产生较大的经济106、带动作用和社会影响力，项目的建设将会为河北华鲁房地产开发有限公司带来可观的经济收益和地区品牌效应；该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献可以融洽开发企业和当地政府的关系，有利于河北华鲁房地产开发有限公司在定兴发展战略的实施。2、当地政府该项目位于定兴县，周边交通便利，该项目较大的体量和良好的投资、居住前景将对地区经济发展做出一定的贡献，在这一点上，和当地政府 实现“三年大变样”的规划意图是完全契合的。3、当地居民通过政府的宣传和社会现实的体验，当地居民会渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变。4、当地商家和厂家项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和107、商家的销售，扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。三、社会风险分析及对策为了确保风险分析的质量，有必要对河北华鲁房地产开发有限公司投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。（一）定性分析1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜108、在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济109、状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住户干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经110、营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。（二）投资风险的控制房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。本项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政策形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法是加快完成开发项目。本项目预计建设周期为两年，我们采取提高项目前期的速度、利用法律手段，来保证工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有111、法律效力的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样可避免主要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险本项目通过周密的京保房地产市场调查，获得了尽可能多的信息。获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多，公司决策层作出的决策就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的方式选择，租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制宏远房地产项目投资过程中的风险。3、通过加强管理来抽空风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。公司已高薪聘请有经验的房地产专家进行指导和培112、训，这样就可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。四、行业影响分析本项目物业类型为住宅，给兴华东路附近地段带来良好的建筑景观、舒适的居住环境、80户住户和相应的服务配套设施。项目的建设，有利于项目周边区域内房地产业、商品零售业、服务业、饮食业等行业的发展。项目1km范围内已有众多房地产楼盘，房地产业在该地段已有较好的基础，本项目规模大、品质佳，提升了本区域楼盘的综合品质，提升了地段价值，十分有利于该区域房地产市场的巩固和稳步发展。项目建成后将吸引接近280人，吸引了人气，而且也带动了周边地块的土地开发利用，项目建成后入住的住户和商客将给区域带来新的消费点，项目所在区域的餐饮业113、服务业、零售业等与人流量有直接关联的第三产业行业将会得到进一步发展。五、社会影响评价结论本项目能有效促进地方经济发展，提高居民生活水平和质量，为地方提供更多的就业岗位，对社会的有利影响远远大于不利影响。与项目直接相关的不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满足项目建设需求，项目社会社会适应性较强。本项目社会风险程度较低，采用一定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大的影响。第十五章 结论和建议一、结论1、该项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业，在定兴县的城市发展和现代化城市建设中有着十分重要的地位和作用，发展前114、景广阔，开发潜力较大。2、该项目的建设单位是一家按照现代企业制度规范设计和运作的大型企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉， 公司有着科学、合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。3、本项目小区所在的定兴县地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。4、整合企业资源，提高操作水平。 管理层十分重视本项目。整合了企业内部人力、财力等资源，成立了项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定了投资计划、资金预算、营销推广方案等，把准备工作做好，采用“并行工程”管理115、模式和“再造工程”改变项目运作模式，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。5、该项目建设条件成熟。经济效益有保障，且具有对相关产业的辐射带动作用，对经济增长的直接贡献率较大。6、从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。7、项目运营后可吸引大批年青人及待业职工就业，有效调整本地区居住人口结构，促进农业人口向城市转移，同时扩大消费。8、该项目部分为小高层住宅，提高了土地使用效率，有效的节约了土地资源。二、建议1、本项目为房地产开发住宅楼工程，涉及部门较多。项目申请报告批准116、后，应在有关部门的配合下，抓紧开展工作。建设单位应加强组织领导和协调管理，使项目建设能够顺利进行。2、本项目用地为拆迁地块，需要作好被征用土地人员的思想工作，加强与相关部门，包括国土、规划等部门的协同工作。3、应加强工程的建设管理，采用规范化市场运做，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设和施工监理等工作，并严格验收，确保工程保质、保量如期完成。4、施工期间，应合理安排工期，在确保安全的同时，注重文明施工，保护周围环境，确保路面的整洁及路边行人的安全。5、项目建设期较短、投资额度较大，为了确保工程投资资金落实到位，建设单位财务应根据施工进度合理安排项目资金。建设过程中，注意全过程控制，做好资金调度，节约开支，努力降低成本，争取早日竣工。