1、大厦建设工程项目可行性申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月77可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 申报单位及项目概况4第一节 项目申报单位4一项目名称4二项目申报单位及概况4三项目申请报告编制单位5第二节 项目概况5一项目建设的背景5二项目建设地点6三项目2、需求分析及建设规模6四工程建设方案9六项目建设进度安排26七总投资估算及资金来源29八主要技术经济指标32第二章 发展规划产业政策和行业准入分析34第一节 发展规划分析34第二节 产业政策分析38第四节 行业准入分析39第三章 资源开发及综合利用分析44第一节 合理开发利用资源的战略性和必要性44第二节 水资源利用与节约49第四章 节能分析52第一节 节能的意义52第二节 用能标准和节能规范54第三节 节能措施和节能效果56第五章 建设用地和居民安置2第一节 项目选址与用地方案2第二节 土地利用合理性分析2第三节 征地拆迁和移民安置规划方案4第四节 建设条件5第六章 环境和生态影响分析9第一节3、 区域环境现状分析9第二节 分析依据及适用标准9第三节 生态环境影响分析10第四节 生态环境保护措施11第五节 地质灾害及特殊环境影响分析14第七章 安全防护与消防17第一节 安全防护17第二节 消防专篇22第八章 项目招标方案25第一节 招标依据及规定25第二节 项目招标方案27第三节 项目招标建议28第九章 经济影响分析31第一节 项目经济效益分析31第二节 经济影响分析32第十章 社会影响分析33第一节 社会影响分析33第二节 社会适应性分析34第三节 社会风险及对策分析35第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位一项目名称 泰安市xx大厦建设工程二项目申报单位及概况1单位名称泰安4、xx房地产开发有限公司2法人代表 xx3法定地址 泰安市xx区开元路4注册资金1000万元5资质等级暂定资质6经营范围房地产开发物业管理园林绿化工程装饰装修工程的施工7承办单位概况泰安xx房地产开发有限公司成立2009年致力于以人性化和人文的角度去开发项目努力使项目不但成为城市发展的亮点同时也是城市历史和文脉的自然延续面对泰安长城路开发的历史机遇在泰安市大力发展民营经济的强劲东风吹拂下地产志存高远不骄不躁始终坚持以市场为导向以创建一流开发企业集团式多元化发展为目标全体员工上下一心求真务实开拓进取力争早日建成全国知名的大型企业集团为国家为社会做出更多更大的贡献第二节 项目概况一项目建设的背景房地5、产投资与国民经济发展间存在着互动关系经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础房地产的健康发展又会带动国民经济的发展泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一近年来国民经济保持了快速连续增长的势头城乡面貌发生了巨大的变化综合经济实力显著增强随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施按照山城相依生态优先轴向生长组团发展的城市空间布局原则泰城建设以向南发展为主重点建设南部新城东西依托泰山岱岳两区适度发展老城区主要为行政办公商业服务文化体育旅游接待教育科研和生活居住继续保持原有的一个中心一轴一线五大组团六条绿带的空间结构新城区在辅以完善配套生活设施的同时打造城市第二产业发展空间发展高新技术产业公共6、服务生活居住和旅游休闲设施到2010年泰城建成区面积扩大到112平方公里人口增加到95万人以新一轮城市总体规划为指导坚持高起点规划高标准建设高水平管理高效能运营进一步加快城市建设步伐规定根据规划区域所处整体环境和现状条件采取院落的结构以骨架呈一心轴两区的结构布局形式一心与公共绿地结合形成的公共活动中心轴主要指景观轴两区主要指小区内个功能区即住宅区公共设施小区公共服务设施的设置结合现状特点以符合居民的活动规律和日常使用为原则以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求同时所配置的功能内容要避免与周边地区已有设施形成重复兼顾其经营管理的合理性和经济性道路交通规划结合功能分区与空间布局重点加强组团内部的相互7、贯连并便利内外交通联系同时道路设计强调形成步移景异的空间变化创造良好的内外部空间景观出入口根据小区的外围交通条件入口在路上使外围环境与住区内景观相互渗透融为一体道路网规划环路为区内部交通的主体再通过宅小路将交通引入各户步游道则主要通过小区广场联系绿地等使居民在交通便利的前提下仍能够享受宁静安全的居家生活道路分主要道路应急通道步游道类停车场库规划静态交通规划也是规划设计的重要方面以适应汽车的迅猛增长确定小区停车库场设置标准按每户 0个停车位进行规划布置商业停车按 04个100平方米布置停车方式为地下停车停车位共个其中地下停车位共个地面停车位个消防紧急救援系统在小区内部形成的交通网可以便捷的到达住8、宅的入口同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道m主体建筑层数32层地下2层户型设计以80平方米至90平方米之间的经典户型结构为主少量设计110平方米以上的大户型住宅功能设计主要体现高档节能环保舒适和人性化的理念要求住宅室内设计要注重合理性适用性经济性的统一功能分区功能设置及各细部空间尺度的设计要实用合理最大限度的增强局部空间的通透感如阳台护栏高度应满足规范规定的最低安全高度南向客厅卧室的窗户宜设计采用飘窗等厨房卫生间进行专门的色彩和款式的搭配设计在不加大成本的基础上尽量改善视觉效果住宅户型面积及比例按以下要求控制两室户建筑面积约8090其数量占总户数的75以上三室户建筑面积1101209、其数量占总户数的20左右其它户型 为提高开发用地效益丰富户型种类和立面造型可在楼端部或顶部灵活设计5左右140以上的户型以满足不同消费群体的需求com 商业设施项目设计商业综合楼1栋建筑高度605m主体建筑层数17层地下2层com 立面造型设计本采用空间及立面的构成手法是传统风格与现代生活气息的完善结合为了营造良好的城市景观形成丰富的空间层次在屋面的建筑的处理上利用的高低错落和山墙面的拼接形成丰富的建筑造型避免形成单调而生硬的块体在构图和均衡方面细加推敲通过构件的穿插屋面返台的处理和屋面细部的处理营造了丰富的动感空间和阴影效果色彩方面墙面采用淡青灰色衬托屋顶下部采用深灰色稳重厚实典雅大方使立面10、更加丰富多彩赏心悦目努力营造一个优雅统一温馨浪漫的社区氛围更好的反映肥城的历史文化底蕴和今日时代特征150米以内220米以内21 自然条件抗震设防烈度六度 设计基本地震加速度值为015g 结构安全等级二级22 荷载取值根据使用要求活荷载取值如下住宅 20kN m2上人屋面 20kN m2其余未注明处及恒荷载根据建筑结构荷载规范相应取值23结构设计结构选型等公共建筑均采用砌体结构结构抗震住宅抗震等级初定为二级墙体材料框架结构建筑外墙采用多孔粘土砖内填充墙采用轻质墙体砌体结构建筑采用多孔粘土砖基础设计本工程基础形式待地质勘探报告提供后确定根据居住小区给排水设计规范本项目住宅均设有卫生器具和淋浴设备11、无集中热水供应根据构建节约型社会的指导思想生活用水量标准按为10升人日小区内户居民全部入住后按每户3人计算日用水量约立方米12公建用水量本项目的公建主要为商业用水较少其用水量暂按小区生活用水量的估计公建用水量为立方米日13绿化用水量绿化及道路用水指标平均升日按场区绿化率日用水量约为立方米14未预见用水量管网漏失量按以上项之和的5计日用水量约为立方米15消防用水量小区人口不足万人按同一时间内的火灾次数为1次一次灭火用水量20Ls火灾延续时间1小时计算消防用水量72立方米以上合计本小区最高日用量约为立方米DN150给水管在小区内分二路一路供生活另一路供消防分设水表计量com 生活给水系统小区内住宅12、和商业生活给水系统采用变频供水设备供水变频供水设备设于小区集中水泵房由水泵房内生活水池抽水生活水池储存变频供水部分最大日用水量的25生活水池由小区生活给水管网供水水泵采用低噪声水泵并采取隔声减振措施使噪声控制在规定标准内每户住宅公建等建筑分设水表计量水表均设于室外埋地水表井内室内生活给水管道采用PPR管室外生活给水管变频加压管采用塑钢管室外生活给水管市政给水管管径小于等于80的采用塑钢管大于80的采用球墨给水铸铁管室内卫生洁具均采用节水型产品以减少水资源的浪费com 消防供水室外消防管道两路供水消防管道在小区内环通以确保供水安全可靠室外设置地上式消火栓间距不超过120米在水泵接合器15至40米13、范围内应有室外消火栓住宅室内不设消防系统商业建筑设置室内消火栓系统水量估计为15LS消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位商业建筑视功能按规范需设的另需设置自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统按中危险级级考虑喷淋系统用水量为20LS消火栓喷淋系统均采用临时高压系统在屋顶上设置消防水箱水箱内存放灭火初期10分钟不动用消防水量超过18立方米的按18立方米计各幢楼消火栓泵喷淋泵分设于各幢楼消防水泵房内消防系统管径小于100的采用热镀锌钢管大于等于100的采用热镀锌无缝钢管根据建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90在建筑室内布置灭火器拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器公建部分配置基准按A类14、火灾中危险级考虑灭火器设置位置保护半径不超过20米住宅部分配置基准按A类火灾危险级考虑灭火器设置位置保护半径不超过25米com 中水供水根据建设可再生能源与建筑集成技术示范项目的需要该项目需设计中水回用与雨水收集回用供水系统主要用于冲厕和室外绿化具体技术方案由专业设计单位另行设计43排水系统方案采用雨水污水分流体制com雨水建筑物设雨水斗及雨水立管地面设雨水口雨水管道沿楼前道路和区内主干道埋设分段就近排入市政雨水管道 暴雨强度公式q 升秒公顷设计重现期P取一年设计降雨历时t为10分钟径流系数为07com生活污水区内生活污水经化粪池预处理后部分用于场区的绿化浇洒多余部分达标后排人东岳大街市政污水15、管网最高日污水量约227 m3d消防用水具有偶然性未知性本处不考虑地下层中污水集中排送入集水池然后用潜水泵提升排至室外污水管中5强电设计方案51负荷等级本项目消防用电设备设备机房小区道路照明生活水泵等为二级负荷其余负荷为三级52用电量估算住宅和公建分别按8kW套和20Wm2估算住宅和公建的复合同时利用系数com草坪等按10kW利用系数去08经计算本项目设计供电负荷约为10012kVA考虑发展需要建议业主协调设置组1500kVA箱式变压器变压器平均负荷率为3电源电源由直接引入小区配电室380220伏低压配电采用三相四线制电力线路一律地下敷设沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟敷设位置位于人行道下电缆沟16、至建筑物路段采用地下直埋电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护4照明系统住宅电气照明设计照度起居室及一般活动区50LX卧室200LX餐厅厨房80LX卫生间40LX楼梯间30LX光源灯具室内以紧凑型荧光灯为主光源白炽灯为辅光源显示色指数Ra80户外灯为防爆灯具并在休闲区设置庭院灯和草坪灯5计量为实现用电计量的准确性和便于用电管理选用一户一表制电表 自动断电保护 分层户外集中设置6供电方案61高压配电小区由两条来自不同母线段的10kV高压线按建筑规划建设变配电设施1处位置根据使用要求灵活布置变电室内的10kV高压柜选用金属铠装手车式高压开关柜继电保护采用定时限过流速断保护方式直流17、弹簧操动机构计量方式为高供高计混合计量变压器选用国产环氧树脂浇注薄绝缘干式变压器或节能型少油变压器低压配电采用全封闭组合式开关柜单母线分段设联络开关低压侧设无功补偿装置补偿后10kV高压侧功率因数在09以上62低压配电系统低压配电以放射式为主辅以其他形式采用铠装聚氯乙烯电缆沟内敷设到各高低压用电点单体建筑内采用辐射式和树干式相结合的供电系统自变电所至建筑单体主干线均采用电缆埋地或穿管敷设建筑单体内配电箱之间均穿钢管暗敷负荷均采用单电源供电直接由变电室内低压配电屏出线供给各建筑单体内的动力配电箱和照明配电箱63消防供电所有消防用电均按二类用电负荷供电为保证消防用电可靠性消防用电设备均采用双电源末18、端切换方式供电电源引自就近变电所的低压母线消防设备配电均采用阻燃型电线电缆ms82室内设计参数冬季室内温度17土l83热负荷估算根据以上参数和有关设计规范经估算小区冬季采暖所需热负荷为274716kW详见下表 暖通负荷估算表建筑名称面积负荷W热负荷kW1住宅392448702747142商业公建17803785151331合计57048542604584热源经甲方确定热源来自城市集中供热管网热媒为热水直接供各建筑物采暖85热网com据本区域的建筑布局建筑规模等情况管网布置成支状供应各建筑物采暖com 管材一律采用无缝钢管com 管道敷设方式规划为直埋采用氰聚塑保温9管线综合设计方案本小区工程管19、线有给水管雨水管污水管电力电缆通讯电缆热力管燃气管等七种除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外其余管线一律采用直埋铺设各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距避免相互干扰各种管线在垂直交叉时应遵循如下原则91由建筑物向道路中心线有近到远敷设顺序为电信电缆热力管线电力电缆给水管线污水管线92各地下管线的竖向位置关系由地面向下顺序为电信电缆热力管线电力电缆给水管线污水管线93所有管线均应力求短捷尽量和道路平行或垂直敷设转弯半径应符合有关规定94压力流管让重力流管小管径管道让大管径管道技术要求的管线让技术要求高的管线95管线覆土深度均应大于冻土深度并满足各自最小覆土深度要求与建筑20、物的水平垂直间距亦应符合有关规定96各管线尤其是小口径给水管电力电信电缆应优先考虑敷设在绿地和人行道下面六项目建设进度安排1组织机构为加强项目管理提高投资效益由项目法人对项目的策划资金筹措建设实施销售经营等实行全过程负责在项目建设过程中建议项目法人和承办单位共同抽出精干人员设立施工管理部财务部办公室等机构对项目的概算控制资金使用施工组织建设工期及工程质量等进行管理确保项目按时完成2工程进度安排本项目申请报告核准后要尽快着手进行前期准备工作及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计并进行场地平整工作上述各项工作预计可在3个月内完成2010年7月底可望开工建设本项目建设期2年含前期工作时间具体施工进21、度计划如下 21项目前期工作 201005 20100622初步设计施工图设计 201006 20100723施工建设期 201007 20120224完善绿化等辅助设施 201111 20120425竣工验收并投入使用 2012043各阶段工作31前期工作阶段进行项目的工程可行性研究并通过评审核准立项32工程勘察设计工程勘察设计是项目投资实施阶段的第一大步骤是项目建设过程中的关键性环节应遵照先勘察后设计再施工的原则进行项目的开发建设在完成初步平面后应抓紧进行工程地质钻探和建筑施工图设计33工程施工com作施工结算是投资要素通过生产建设活动形成有型产品的阶段所以对施工进度质量造价安全节约的调控22、尤为重要要组织好图纸会审施工组织技术交底隐蔽工程的检查与验收等在工程开工前应选定监理公司负责实施各项工作com排公共基础设施包括供电供水排水通讯等市政工程均先行安排施工为整体工程的施工创造条件各项公共设施必须统一筹划互相配合应遵循先地下后地上先配套后主体的原则避免重复开挖造成资金及时间的浪费尽量减少冬季施工以降低工程造价确保工程质量组织施工按进度计划实施考虑开发投入的强度之均衡性投入施工力量不应太大为易于管理投入的施工队伍不宜太多4实施措施41项目法人制根据有关要求本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责42工程招标制根据招标投标法和国家关于23、工程建设项目招标范围和规模标准规定第三条该项目属于关系社会公共利益公众安全的公用事业项目在其规定的公开招标范围内项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购均应按要求进行招标依据项目单位的实际情况招标的组织形式应实行委托招标招标的方式要公开招标招标的具体内容由项目审批部门核准43工程监理制由于本项目工程量较大建设标准要求高建设工期紧建议在工程建设监督方面应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位采取全过程监理方式建议在选择设计单位之前在全市范围内通过招标择优选择监理公司让监理公司真正参与到整个项目之中做好四控两管一协调在招标过程中重点考察总监的监理业绩必须有相关工程创优业绩须出具业主评价意24、见表原件所组成的监理部成员各专业配套是否齐全年龄搭配是否合理监理大纲是否有针对性和合理化建议工程施工由于本项目工程建设地点现状和工程结构较复杂的特点应充分考虑好施工流水作业既要节省工程造价又要安排好工期在施工队伍的选择上要根据公平公开公正的原则通过公开招标择优选择施工总承包单位对于大规模的施工任务要通过市场招投标的方式选择资信好的施工单位以确保工程高效的完成承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实行施工项目经理负责制在开标前要充分考察投标企业重点考察以下几点考察施工总承包企业的实力施工水平资金实力重点考察项目经理有无类似经验并同原建设方沟通落实项目部成员技术经理安全员资料员等人员配备是否合理相25、关证书含职称证书上岗证等是否齐全年龄搭配是否合理施工方案是否科学合理是否有针对性措施和预控措施等七总投资估算及资金来源1项目投资估算11估算依据com山东省建筑工程综合定额com山东省安装工程综合定额com泰安市材料预算价格com省内同类工程造价情况com有关建筑材料市场价格调研情况com现行投资估算的有关规定12估算说明com根据有关协议土地征用费按每亩140万元com销售费用暂按工程费用的计算计算com工程咨询监理费按工程费用的16计算com建设单位管理费按工程费用的计取暂按估算工程或费用名称估算价值建筑工程费设备购置其它费用合计及安装费一工程费用827223217998490221住宅526、857655857652商业综合楼24145842414583给排水燃气及采暖10400104004强电弱电445744575场区道路广场及绿化456445646其他工程23772377二工程建设其他费用5791515791511土地费用2496052496052销售费用12735127353勘察设计费16980169804工程咨询监理费13584135845建设单位管理费16980169806其他各类规费269266269266三基本预备费4733047330四建设期利息1080010800五总投资合计8272232179963728114863032资金筹措方案项目估算总投1486303万27、元根据项目承办单位提供的资金筹措意见所需资金拟通过以下方式筹措解决21泰安xx房地产开发公司自有资金投入6000万元占总投资的3917符合国家关于项目建设资本金制度的有关规定22申请当地银行贷款2000万元23剩余资金拟通过预售楼房从预售款中筹措3资金使用计划项目所需资金计划在建设期内按项目进度逐步投入八主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表8-1表8-1 主要技术经济指标表序号指 标 名 称单 位数 量备 注1用地面积平方米1188542总建筑面积平方米675932121高层住宅面积平方米3905122商业及公建面积平方米17997523地下建筑面积平方米10544713容积率484建设28、密度245绿地率306规划户数户31861居住人数人111362户均人数人户357停车位个299其中地下265个8建设总投资万元14863031工程费用万元84902282工程建设其他费用万元57915183预备费万元4733084建设期利息万元1089销售收入万元241760510实现利润万元69998211实现利税万元88130212投资利润率470913投资利税率592914建设期年2第二章 发展规划产业政策和行业准入分析 第一节 发展规划分析一符合国家山东省泰安市国民经济和社会发展十一五规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2010年社会消费品零售总额达到11000亿29、元以上年均增长13城乡居民恩格尔系数分别com坚持从最广大人民的根本利益出发谋发展搞建设着力促进充分就业增加居民收入完善社会保障实现社会公平不断提高人民群众的物质和文化生活水平完善社会管理和协调机制加快建设文明山东平安山东促进社会主义物质文明政治文明精神文明建设与和谐社会建设全面发展目前泰安居民的生活水平不断提升对于住房的要求程度越来越高项目的建设有助于泰安市居民生活居住环境的改善有利于居民生活条件的提高有助于社会经济向消费型转变有利于山东省物质文明政治文明和精神文明的建设因此项目的实施有利于促进和谐社会的建设泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出以开放为先导面向国际融入济南都市圈30、对接半岛城市群高起点规划高标准建设高效能管理扩大城市规模完善城市功能将泰城建设成为以泰山为依托的历史文化名城和山水园林旅游城市山东省科技教育旅游度假现代制造商贸物流基地发展成为以现代制造业和旅游业为主导的经济强市蓝天碧水青山的最佳宜居城市加大住房供应结构调整力度着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房经济适用房和廉租住房供应加强房地产市场运行监测整顿和规范房地产市场完善住房产权制度激活住房二级市场理顺租售房比价关系形成梯级消费的良性循环深化物业体制改革提高物业管理服务水平本项目的开发充分响应了泰安创建旅游城市的规划要求符合了泰安今后的城市发展方向项目具有规划起点高建设标准高的特点有助于泰安城31、市功能的提升和居住条件的改善项目的开发考虑了社会不同消费阶层的要求有利于泰安房地产市场的规范项目建筑规模较大有助于泰安实现市区居民人均可支配收入年均增长8农民人均纯收入年均增长75年累计完成安居工程228万平方米城市人均住宅建筑面积达到32平方米的目标二符合泰安市城市化发展方向和规划要求城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准也是城市建设尤其是对房地产建设产生深远影响的重要因素住宅建筑是促进城市化建设的主要动力之一住宅发展的动力一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强而商业32、楼发展的原动力来源于城市综合经济实力的提高与城市化的加速扩容既可满足本地不同层次商业人士的发展需要也可满足外来经商客户的需求2005年9月25日泰安市政府召开城市规划工作会议在会议上市委市政府领导提出要以科学发展观为指导坚持高起点严管理广覆盖的原则全力推进全市总体规划的实施泰安市城市总体规划2005-2020确定的城市性质是以泰山为依托的历史文化名城和山水园林旅游城市城市职能是山东省科教中心之一山东省旅游度假现代制造商贸物流基地城市规模是020年泰安市区人口达到135万用地规模147平方公里城市发展方向是城市建设以向南发展为主重点建设南部新城东西两侧依托泰山区岱岳区适度发展严禁跨越环山路向北发33、展城市发展目标是将泰安建成独具特色的国际旅游城市泰山文化与现代文明交相辉映的文化名城以现代制造业与旅游业为主导的经济强市天蓝水碧山青的最佳人居城市根据国务院年三月九日发布的国函200725号国务院关于同意将山东省泰安市列为国家历史文化名城的批复同意将泰安市列为国家历史文化名城批复强调在充分研究城市发展历史和传统风貌的基础上正确处理保护与发展的关系编制历史文化名城保护规市以旅游大项目为突破口以市场需求为导向不断丰富旅游产品内涵一批新的旅游景区旅游项目脱颖而出一系列精彩纷呈的旅游产品丰富了游客的旅游体验迎合了游客日益增长的旅游多元化需求吸引了更多游客来泰山水园林旅游城市的形象定位衔接为最终实现泰安34、市旅游大发展格局的良好局面奠定基础第二节 产业政策分析一房地产产业为国家鼓励发展产业为全面落实科学发展观加强和改善宏观调控引导社会投资推进产业结构优化升级促进一二三产业服务业健康协调发展逐步形成农业为基础高新技术产业为先导基础产业和制造业为支撑服务业全面发展的产业格局坚持节约发展清洁发展安全发展实现可持续发展2005年12月2日经国务院批准国家发展和改革委员会颁布了新的产业结构调整指导目录2005年本该目录将城市基础设施与房地产列为鼓励发展的产业多元化的房地产市场需求刺激房价不断上涨市场经济条件下商品价格是由价值规律和市场供需关系共同决定的当前房地产市场需求不仅包括基本需求改善需求拆迁被动需求35、和往来人口消费需求还包括超前消费需求投资需求和投机需求等社会与科技的进步经济的快速发展居民收入水平的提高恩格尔系数的下降等因素都不同程度地在刺激居民进行投资在我国房地产业除其本身属支柱产业之外还带动着诸多相关产业如钢材水泥物流建筑装饰窗体顶端窗体底端装修物业家具家电等据估算其带动产业产值是本身的12倍现在房地产占国家GDP约10加上产业链上的相关产业产值将占到GDP的20以上可见产业链条之长关联度之高在国有经济中所占比重之大通过培育不仅可以缓解改善居民的居住环境而且还可以带动几十个相关行业的发展并为社会提供大量的就业机会促进国民经济的进一步发展第四节 行业准入分析一2009年泰安房地产市场运行36、状况2009年市区房产交易市场总量呈明显增长趋势起稳回暖迹象明显交易结构趋于合理成熟没有出现大起大落房产交易市场健康发展由于二手住房流转环节税费政策住房金融政策的调整加之优惠政策限期临近促使二手房交易高位运行更为活跃抵押市场大幅增长三项指标均创历史新高据统计2009年共实际成交各类房产8903套成交面积115万平方米总额达32亿元分别较2008年增长613696新建商品房现房成交套数面积金额分别增长171912二手房成交面积与商品房现房成交面积之比为2031较2008年的1651和2007年的1801有较明显上升说明二手房交易表现更为活跃成为房产交易增长的主要支撑点交易套数面积金额分别增长1037、146190共办理房产抵押登记6008套214万平方米7667亿元同比分别增长765877由于房地产作为特殊商品具有资金密集开发周期较长等特点受2008年全国性的经济形势影响去年以来市区的商品房现售市场出现了相对时滞性的低迷商品房现售一改2008年较2007年明显增长的趋势今年的成交量震荡调整套数和面积在前8个月出现总量萎缩自9月份起总量呈现回升之后又出现一定萎缩但成交总量较2008年和2007年仍有一定幅度增长现房销售3099套3796万平方米963亿元比2008年增长171912其中住宅现售2594套3055万平方米758亿元分别增长151103该项目的建设有助于提升泰安市民的居住条件满足38、人们对于高品质功能齐全的商务办公用房的需求有利于不断满足不同层次人群对于住房的需求符合壮大泰安市城市发展的相关要求三项目的住房结构符合行业准入要求2006年7月6日国家建设部颁布了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房2006165号该文件明确要求各地要根据总量与项目相结合的原则充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求合理安排普通商品住房的区位布局统筹落实新建住房结构比例要求自2006年6月1日起各城市包括县城下同年度从6月1日起计算下同新审批新开工的商品住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重必须达到70以上城市规划主管部门要会同建设房地产主管39、部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局方便居民工作和生活并将住房套型结构比例分解到具体区域本项目主要建设内容为普通经济适用住宅和商业建筑住宅建筑中单户面积90平方米以下的住宅建筑面积约27590平方米约310套约占住宅总面积的706590平方米以上的住宅建筑面积约11461平方米约80套约占住宅总面积的2935符合建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房2006165号中套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重必须达到70以40、上的行业准入条件四项目单位准入条件分析泰安xx房地产开发有限公司于2009年成立第三章 资源开发及综合利用分析第一节 合理开发利用资源的战略性和必要性一合理利用资源的意义自然资源是国民经济与社会发展的重要物质基础随着工业化和人口的发展人类对自然资源的巨大需求和大规模的开采已导致资源基础的削弱退化以最低的环境成本确保自然资源的可持续利用已经成为当代国家在经济社会发展过程中面临的一大难题因此以较低的资源代价和社会代价取得高于世界经济发展平均水平并保持经济持续增长是具有中国特色的可持续发展的战略选择目前在自然资源的利用与保护中存在的主要问题是缺乏有效的资源综合管理及把自然资源核算纳入国民经济核算体系41、的机制经济发展过分依赖于资源和能源的投入同时伴随大量的资源浪费和污染产出忽视资源过度开发利用与自然环境退化的关系采用不适当行政干预的方式分配自然资源严重阻碍了资源的有效配置和资源产权制度的建立以及资源市场的培育不合理的资源定价方式导致了资源市场价格的严重扭曲表现为自然资源无价资源产品低价以及资源需求的过度膨胀缺乏有效的自然资源政策分析机制以及决策的信息支持尤其是跨部门的政策分析和信息共享从而经常出现部门间政策目标相互碰撞的不利影响资源管理体制分散缺乏协调一致的管理机制为了确保有限自然资源能够满足经济可持续发展的要求我国必须执行保护资源节约和合理利用资源开发利用与保护增殖并重的方针和谁开发谁保护42、谁破坏谁恢复谁利用谁补偿的政策依靠科技进步挖掘资源潜力充分运用市场机制和经济手段合理地有效地配置资源坚持走提高资源利用效率和资源节约型经济发展的道路自然资源保护与可持续利用必须体现经济效益社会效益和环境效益相统一的原则使资源开发资源保护与经济建设同步发展二合理开发利用资源的战略性和必要性战略性中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划指出落实节约资源和保护环境基本国策建设低投入高产出低能耗少排放能循环可持续的国民经济体系和资源节约型环境友好型社会胡锦涛在中共中央政治局第三十七次集体学习上的讲话中指出能源资源是人类社会生存和发展的重要物质基础也是我们全面建设小康社会加快推进社会主义现代化的43、重要物质基础坚持节约资源的基本国策加快建设资源节约型环境友好型社会促进经济发展与人口资源环境相协调是贯彻落实科学发展观走新型工业化道路的必然要求是实现可持续发展保障经济安全和国家安全的必然要求我们必须以对国家和人民高度负责对子孙后代高度负责的精神把节约能源资源工作放在更加突出的战略位置切实做到节约发展清洁发展安全发展可持续发展坚定不移地走生产发展生活富裕生态良好的文明发展道路 必要性1贯彻落实科学发展观的需要坚持以人为本树立全面协调可持续的发展观促进经济社会和人的全面发展2建设节约型社会的需要建设资源节约型社会其核心目标是降低资源消耗强度提高资源利用效率减少自然资源系统进入社会经济系统的物质流44、和能量流的强度实现社会经济发展与资源消耗的减量化3建立循环经济体系的需要循环经济是一种生态经济它模拟自然生态系统的运行方式遵循其特有的运行规律实现特定资源的可持续利用和总体资源的永续利用促进经济活动的生态化中国资源利用率1资源利用率低2006年中国可持续发展战略报告指出在世界59个主要国家的资源绩效水平的调查排序中国资源绩效倒数第6位22法规不完善政策落实难我国缺乏资源综合利用的专项法规虽然国家发布了一系列鼓励企业开展资源综合利用的规范性文件但现有政策的连续性及政策的支持力度还不能适应形势发展的需要部分地区还存在政策落实难执行中有偏差等问题23技术装备落后创新能力不强缺乏自主知识产权的技术和装45、备具有重大带动作用的共性和关键技术开发不够许多可再生利用的废物得不到应有的开发利用一些综合利用产品的技术含量低附加值不高竞争力不强24基础工作薄弱能力建设滞后在国民经济发展统计体系中缺乏对资源综合利用基础数据的统计统计数据不完整方法不统一基础数据匮乏信息交流不畅难以作为宏观调控的基础材料四十一五中国资源综合利用目标1到2010年矿产资源总回收率与共伴生矿产综合利用率在2005年的基础上各提高5分别达到35和402工业固体废物综合利用率从558提高到60其中粉煤灰综合利用率达到75煤矸石达到70尾矿达到10冶炼渣达到86硫石膏基本得到利用磺石膏等化工废渣利用有明显增长3主要再生资源回收利用率提高46、到65再生铜铝钼占产量的比重分别达到3525304森林覆盖率从182提高到20木材综合利用率由目前60左右提高到70左右5万元GDP用水量降低20全国农业灌溉水有效利用com全国农业灌溉用水基本实现零增长单位工业增加值用水量低于115立方米比2005年降低30服务业用水效率接近同期国际先进水平城市供水管网平均漏损率不超过15生活节水器具在城镇全面推广使用自然资源合理利用的措施要转变观念树立科学的自然资源观要转变传统的资源观念树立自然资源有价有限的观念转变传统的消费观念树立资源节约型的消费观念转变传统的资源开发利用观念树立市场导向合理开发的观念要调整自然资源开发利用结构积极推进经济增长方式的转变47、要深化体制改革创造有利于自然资源合理开发的体制环境同时要加快企业改革真正把资源型企业建成市场的主体第三要制定合理的产业政策积极调整自然资源开发利用结构要制定合理的产业政策和相应的配套政策促进自然资源开发利用产业结构的调整要调整农业资源的开发利用结构促进农业结构的调整要依据市场需求突出规模效益进一步优化产业结构第四要依靠科技进步与创新搞好自然资源的节约利用与保护要积极推广应用现有技术不断提高资源开发利用效率大力开展资源综合利用实现废物资源化发展生态农业合理有效地利用可再生资源加大技改力度大力推广节能降耗清洁生产和其他环保技术加大矿产资源勘探与合理开发力度努力寻找短缺重污染等资源的替代品努力增加投48、入强化对资源开发利用技术的引进消化和创新等第五要实行自然资源资产化管理建立自然资源开发利用的市场运行机制社会主义市场经济体制的建立提出了自然资源资产化管理的要求同时也为实现这一要求提供了条件通过自然资源资产的有偿使用与合理流动建立资源合理开发利用的良性循环机制有利于抑制资源过度消耗提高劳动生产率创造更好的经济效益第六要建立健全自然资源管理的法律法规依法加强对资源开发利用的管理切实从法律上保障自然资源的合理利用一是贯彻落实节水型社会建设十一五规划运行漏损的供水管网城市供水管网平均漏损率不超过二是在全面生活节水器具三是力争再生水利用率达到污水处理量的2051制定用水计划做到合理用水52设置用水计量49、仪表由专人负责检查53制定严格的规章制度减少跑冒滴漏等现象54使用节水器具第四章 节能分析第一节 节能的意义能源是中国崛起的动力中国是世界最大的煤炭生产国和消费国第二大能源生产国和消费国第三大石油消费国第二大石油进口国到2020年实现建设小康社会奋斗目标必须完成以能源翻一番确保经济翻两番的历史重任加强节能工作是深入贯彻科学发展观落实节约资源基本国策建设节约型和谐社会的一项重要措施也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针当前一项极为紧迫的任务2020年重点规划了到2010年节能的目标和发展重点并提出2020年的目标规划分五个部分我国能源利用现状节能工作面临的形势和任务节能的指导思想原则和目标节能50、的重点领域和重点工程以及保障措施从国情出发树立和落实以人为本全面协调可持续的科学发展观从战略和全局高度充分认识能源对经济和社会发展的支撑作用和约束作用节能对缓解能源约束矛盾保障国家能源安全提高经济增长质量和效益保护环境的重要意义把节能作为能源发展战略和实施可持续发展战略的重要组成部分无论生产建设还是消费领域都要把节能放在突出位置长期坚持和实施节能优先的方针推动全社会节能第二节 用能标准和节能规范一该项目采用的节能依据和标准1中华人民共和国建筑法2中华人民共和国节约能源法3建设工程质量管理条例国务院令第279号4实施工程建设强制性标准监督规定建设部令第81号5公共建筑节能设计标准 GB5018951、-20056建筑采光设计标准 GBT50033-20017外墙保温工程技术规程 JGJ144-20048建筑外窗保温性能分级及检测方法GBT8484-20029民用建筑设计节能标准采暖居住建筑部分JGJ26-9510山东省居住建筑节能设计标准DBJ14-037-200611民用建筑节能管理规定建设部部长令第76号二泰安市住宅建筑节能设计有关指标参数1泰安采暖期天数 112天2泰安采暖期室外平均温度 003泰安采暖期度日数 20164泰安采暖耗热量指标qHWM2 14145泰安采暖期房间平均室内计算温度 16三项目节能规范按照全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇和国家建筑标准设计节能系列图集的要52、求搞好建筑节能工作设计是建筑节能龙头建筑设计要提高建筑节能设计工作重要性的认识把节约资源保护环境提高资源利用率贯穿于工程设计全过程设计单位和设计人员要切实发挥工程设计咨询在建筑业技术创新中的主导作用加强建筑节能新技术新工艺新材料新设备的研发和推广应用把建筑节能的各项措施落实到实处推动建筑节能工作迈上新台阶全面提升的建筑节能设计的水平建筑节能是指民用建筑在规划设计建造和使用过程中通过采用新型墙体材料执行建筑节能标准加强建筑物用能设备的运行管理合理设计建筑围护结构的热工性能提高采暖制冷照明通风给排水和通道系统的运行效率以及利用可再生能源在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下降低建筑能源消耗合53、理有效地利用能源的活动加强建筑节能是转变建筑经济增长方式的重要手段是保障能源安全的迫切需要为了加强建筑节能提高能源利用效率改善室内热环境质量本工程严格根据中华人民共和国节约能源法中华人民共和国建筑法建设工程质量管理条例要求进行建筑节能方案设计十一五期间新建建筑严格实施节能65的设计标准北京天津等少数大城市要率先实现建筑节能65的目标供热体制改革全面展开居住及公共建筑集中采暖按热表计量收费在各大中城市普遍推行在小城市试点结合城市改建开展既有居住和公共建筑节能改造大城市完成改造面积25中等城市达到15小城市达到10鼓励采用蓄冷蓄热空调及冷热电联供技术中央空调系统采用风机水泵变频调速技术节能门窗新型54、墙体材料等加快太阳能地热等可再生能源在建筑物的利用本工程建筑用能设计参照国内先进的标准采用目前国内最新节能技术设计确保项目的节能措施在建成使用后在较长的时间不落后第三节 节能措施和节能效果一节能措施1按照民用建筑节能管理规定本项目在规划设计建造和使用过程中通过采用新型墙体材料执行建筑节能标准加强建筑物用能设备的运行管理合理设计建筑围护结构的热工性能提高采暖制冷照明通风给排水和通道系统的运行效率以及利用可再生能源在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下降低建筑能源消耗合理有效地利用能源的活动项目采取节能措施围护结构保温隔热性能指标等基本信息在施工现场显著位置予以公示施工期间应当严格执行建筑节55、能标准要求建设行政主管部门加强对建筑物的围护结构含墙体屋面门窗玻璃幕墙等供热采暖和制冷系统照明和通风等电器设备是否符合节能要求的监督检查2本项目为新建工程其建筑节能标准必须符合国家的有关方针政策以及法律法规按照建筑节能设计要求为降低建筑物的能源消耗本项目拟采取以下节能措施21管理节能措施首先建设行政主管部门要按照有关的法律法规和部门规章制度从勘探设计施工监理竣工验收等各个环节加强对建筑节能标准的监督管理加强对建筑节能设计审查备案管理对不符合规定的建筑项目不得予以备案其次建筑单位要保证遵守国家节能和保护能源的有关法律法规按照相应的建筑节能设计标准和技术要求委托工程项目的规划设计开工建设组织竣工验56、收并将节能工程竣工验收报告报建筑节能管理机构备案再次设计单位要遵守节能法规节能设计标准和有关节能要求严格按节能设计标准和节能要求进行节能设计设计文件必须齐备保证质量最后施工单位要按照审查合格的设计文件和节能施工技术标准的要求进行施工确保工程施工符合节能标准和设计质量要求监理单位要按照法律法规以及节能标准节能设计文件建设施工承包合同及监理合同对节能工程实施监理监理单位应对施工质量承担监理责任22建设过程中的节能措施建筑节能需投入一定的资金但投入少效益高只要严格按照国家有关法律法规标准并选择适合当地条件的节能技术只是用相当于68的建筑造价可达到65的节能指标建筑节能的回收期一般为36年与建筑使用周57、期60100年相比经济效益是非常突出的可见节能建筑在一次投资后可在短期内收回并将长期受益建筑能耗包括建造过程的能耗和使用过程中的能耗两部分一般情况下日常使用过程能耗与建筑能耗之比约为8291可见使用过程能耗特别是采暖和空调能耗作为建筑节能的重点而围护结构的传热热损失约占7080门窗缝隙空气渗透的热损失约占2030因此加强建筑围护结构的保温隔热性能和门窗的气密性是实现建筑节能的主要内在因素本项目建设采取的具体节能措施有外墙外墙为240厚煤矸石烧结多孔砖50厚挤塑板外保温达到外墙的保温节能要求屋面屋面隔热采用30厚挤塑板保温隔热材料提高居住的舒适性屋面及厨卫防水材料采用泥聚合物新型防水涂料门窗选用58、隔声密闭性好的铝合金中空玻璃门窗厨房排气道采用变压式共用排油烟道定型制作统一安装有效防止室内油烟四溢及减少了环境污染围护结构桥热部位最小传热阻应符合居住建筑节能设计标准的要求具体计算过程详见居住建筑节能设计外窗含阳台门气密性能等级及单位缝长单位面积空气渗透量应符合节能设计的规定门窗选用塞口施工门窗框与墙体之间的缝隙应采用可采用现场发泡聚氨酯高效保温材料填充并在边口处用密封膏嵌缝不得采用普通水泥砂浆补缝确保门窗的气密性及水密性23利用能源和环保措施室内生活热水部分采用的热水器应有可靠的温控措施采用节水型洁具采用中水系统为各卫生间提供水源达到节水的目的给水系统采用微电子节能变频给水设备建筑材料和装59、修材料采用优质绿色建材花岗岩大理石墙地砖吊顶门窗铁艺栏杆外墙涂料须经建设单位和现场监理认可后并经质监站检测合格后方可使用并应有产品合格证书防止放射性物质对人体的不良影响符合环保的要求加大建筑外的绿化建设确保绿化面积达到规定要求改善本项目的外部环境24采用地源热泵措施1本项目是采用热泵技术利用土壤中的低温热量提取后作为集中供热制冷生活热水的新热源它不消耗煤炭石油天然气消耗的电与供热能力是15的增值关系每供应5kw的热量仅消耗1kw的天然气其余4kw热量是从土壤中提取回收的所以这是一个节约能源的项目2在项目设计及实施过程中应采取有利措施来节约能源主要的综合措施是应选择合适的热泵机组使其功率匹配热效60、率高确保COP值在5以上合理选择热源泵循环水泵等的型号并加设变频装置降低电能消耗在热泵机房设置各种相关的计量控制仪表对用能部分进行计量和检测优化运行根据不同季节的实际需要及时调整生产运行参数保证安全生产降低运行能耗二节能效果要通过城镇供热体制改革与供热制冷方式改革以建筑的节能降耗为重点总体推进建筑节能所有新建建筑必须严格执行建筑节能标准加强实施监管要着力推进既有建筑节能改造政策和试点示范加快政府既有公共建筑的节能改造要积极推广应用新型和可再生能源要合理安排城市各项功能促进城市居住就业等合理布局减少交通负荷降低城市交通的能源消耗根据有关规定本项目建成后一般房间冬季温度20夏季26夏季室内外温差不61、大于10按照这样的参数设计通过改善建筑围护结构保温隔热性能提高供暖通风空调设备系统的能效比采取增进照明设备效率等措施在保证相同的室内热环境舒适参数条件下与上世纪八十年代初设计建成的建筑相比全年供暖通风空调和照明的总能耗可减少65以上第五章 建设用地和居民安置第一节 项目选址与用地方案拟建设项目位于泰安市长城路北段路西原省xx局地质队南邻大展新城国际小区北邻圣山大厦本项目用地呈不规则的多边形项目位置道路交通方便周边居住商业环境氛围良好该项目用地不占用耕地不压覆矿床和文物不影响防洪及排涝无通航及军事设施等影响1本项目符合泰安市城市总体规划和土地利用总体规划的要求2该区域内城市基础设施路水电等配套较62、完善水文地质工程地质条件好适合该项目的建设和发展本项目开发建设符合泰安城市发展方向和规划要求有利于改善泰安市西部的居住条件有利于周边商业区环境的提高本项目建设符合泰安市城市发展方向和总体规划要求第二节 土地利用合理性分析根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定的有关规定征用土地应当符合以下要求1实行强化节约和集约用地政策建设用地要严格控制增量积极盘活存量把节约用地放在首位重点在盘活存量上下功夫建设项目首先要利用现有建设用地严格控制建设占用耕地林地草原和湿地开展对存量建设用地资源的普查研究制定鼓励盘活存量的政策措施按照集约用地的原则调整有关厂区绿化率的规定不得圈占土地搞花园式工厂在开发区 园区 63、推广多层标准厂房对工业用地在符合规划不改变原用途的前提下提高土地利用率和增加容积率的原则上不再收取或调整土地有偿使用费基础设施和公益性建设项目也要节约合理用地今后供地时要将土地用途容积率等使用条件的约定写入土地使用合同对工业项目用地必须有投资强度开发进度等控制性要求土地使用权人不按照约定条件使用土地的要承担相应的违约责任在加强耕地占用税城镇土地使用税土地增值税征收管理的同时进一步调整和完善相关税制加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度2推进土地资源的市场化配置严格控制划拨用地范围经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用运用价格机制抑制多占滥占和浪费土地除按现行规定必须实行招标拍卖挂牌出让的用地64、外工业用地也要创造条件逐步实行招标拍卖挂牌出让经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的应当按照市场价补缴土地出让金经依法批准转让原划拨土地使用权的应当在土地有形市场公开交易按照市场价补缴土地出让金低于市场价交易的政府应当行使优先购买权3制订和实施新的土地使用标准依照国家产业政策国土资源部门对淘汰类限制类项目分别实行禁止和限制用地并会同有关部门制订工程项目建设用地定额标准省自治区直辖市人民政府可以根据实际情况制订具体实施办法继续停止高档别墅类房地产高尔夫球场等用地的审批4严禁闲置土地农用地转用批准后满两年未实施具体征地或用地行为的批准文件自动失效已实施征地满两年未供地的在下达下一年度的农用65、地转用计划时扣减相应指标对具备耕作条件的土地应当交原土地使用者继续耕种也可以由当地人民政府组织耕种对用地单位闲置的土地严格依照中华人民共和国土地管理法的有关规定处理该项目用地符合土地利用规划要求占地规模合理符合集约和有效使用土地的原则项目建设指标符合国家政策的要求项目建成后有利于周围居民居住条件和商业环境的改善项目用地符合土地利用规划要求占地规模合理符合集约和有效使用土地的原则第三节 征地拆迁和移民安置规划方案一征地拆迁遵循的原则1公共利益需要的原则公共利益是指社会整体利益和全体社会成员的共同利益在实践中要严格区别是社会公共利益需要还是商业利益或某部门某集体某单位利益需要2依照法律规定的原则征66、迁在一定程度上限制了公民的私有财产权要正确处理好公共利益同私有财产保护的关系征迁必须依照法律规定进行按照法律规定的原则条件和程序办理3依法给予补偿的原则根据法律规定征迁都要给予补偿补偿的标准需要在相关法律中做出明确的规定补偿要及时不能因补偿的延误给受影响人造成损失一泰安市地形地貌泰安市境内拥有多种地貌类型山地丘陵平原大致各占全市面积的13山地主要分布在市域北部和东部海拔多在400800米之间仅部分高峰超过1000米泰山位于泰安市区北部主峰玉皇顶海拔1545米为山东省最高峰丘陵大多位于山地外围海拔200400米主要分布在市域东南部和西部山地丘陵的走向大致为东西方向在东高西低的地势控制下大汶河自东67、向西流贯全市流域总面积85432平方公里下游的东平湖紧临黄河为山东省第二大淡水湖因为广阔平缓的华北平原与泰山相对高差达1300米以上形成强烈对比故成拔地通天之势二气象1气温泰安市属暖温带半湿润大陆性季风气候春季干燥多风夏季高温多雨秋季天高气爽冬季寒冷少雪年均气温1251357月份最高平均在249269之间最高极端气温4251月份最低平均-25极端最低气温-225年积温4922山下平原高于山上平均温差75泰山顶极端最低气温-275相对湿度3月份最小为578月份最大为88年均无霜期202天2降水由于受地貌影响区内年均降水量东部大于西部山区大于平原泰山顶气象站年均降水量为11246毫米比山下泰安气象68、站多4096毫米年最大降水量在北部山区1964年曾达1800毫米一年中1月份降水量为最小平均4786毫米7月份降水量最大一般在1902毫米以上其中泰山顶降水量多达3328毫米约占全年降水量的30以上冬季雨雪稀少季降水量均在336毫米以下泰山顶降水量472毫米降雪日数平均83天泰山顶降雪天数年均273天平均初雪日为12月3日10日终雪日为2月26日3月18日夏季降水最多季降水量平均4826毫米占全年降水量的64以上其中泰山顶降水最大为7093毫米3季风由于受泰山徂徕山地形影响泰安风向多是东北风风速89月份最小平均2米秒以下34月份最大平均37米秒一年中冬季以北到东北风为主其它季节以南到东南风为主69、泰安每年有8级以上大风日数为185天1978年6月30日泰安曾记录到瞬时12级大风泰山顶冈受高空气流影响8级以上大风日数平均每年为1335天最多达180天大风最多月份为35月份平均每月可有两次大风最少为89月份三地温区内年均地温为14416地面温度的变化趋势是春季地温开始逐渐升高夏季最高平均地温在27以上然后地温开始逐渐下降冬季最低平均地温在0以下1月份地温均在15以下4月份均在169以下7月份平均达到29410月份均降至166以下四抗震设防根据中国地震动参数区规划本项目位于山东省泰安市地震基本设防烈度6度设计基本地震加速度值为005g设计地震分组为第二组烈度六配套条件1供水本小区从市政给水管70、网引入一条DN150进水管可满足小区建设用水和今后小区居民用水的需要2供电泰安市电力充足具有较好的供电条件第六章 环境和生态影响分析为贯彻执行环保设施与主体工程同时设计同时施工同时投产的三同时原则按照国家发展和改革委员会与国家环保部颁发的建设项目环境保护设计规定编制本项目环保篇章第一节 区域环境现状分析项目区内无污染型企业环境质量受本地工业的污染较轻环境空气质量全年大部分时间满足环境空气质量标准 GB3095-1996 中的二级标准地下水满足地下水环境质量标准 GBT14848-93 中的类标准环境噪声满足中华人民共和国城市区域噪声标准GB30961993中二类地区标准因此总体上说拟建项目附近71、地区的空气地下水环境噪声基本满足相应的标准第二节 分析依据及适用标准一环境影响分析依据1中华人民共和国环境保护法 1989年修订 2中华人民共和国环境噪声污染防治法1996年3中华人民共和国大气污染防治法2000年修订4中华人民共和国环境影响评价法2002年第77号5建设项目环境保护管理条例国务院令第1998253号6山东省环境保护条例山东省人大常委会2001第16号公告二环境保护适用标准1环境质量标准11GB3095-1996环境空气质量标准二级标准12GB3838-2002地表水环境质量标准类标准13地下水水质执行GBT 14848-93地下水质量标准的III类标准14声环境质量标准 GB72、3096-2008 2污染物排放标准21CJ3082-1999污水排入城市下水道水质标准22污水排放执行山东省南水北调沿线水污染物综合排放标准 山东省地方标准DB37 5992006 表2一般区域标准即污水综合排放标准GB8978-1996表4中一级标准限值要求第三节 生态环境影响分析泰安xx大厦建设项目主要是居住和商务办公用房的建设项目建成后对周围景观无大的影响该项目周围环境状况良好附近无污染工业市政建设良好该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益本项目用于居民居住和商务办公其污染源很小且污染物排放量也很少产生的少量生活污水厨房油烟生活垃圾经处理后完全可以达到环境保护要求不会对周围环境73、造成污染第四节 生态环境保护措施山东省环境保护条例中指出新建扩建改建项目或者技术改造项目都必须严格执行国家和省有关建设项目环境影响评价制度和环境保护设施与主体工程同时设计同时施工同时投产使用的规定建设项目竣工后其环境保护设施必须经原审批环境影响报告书表环境影响登记表的环境保护行政主管部门验收合格后主体工程方可投产使用根据此项规定的要求以下对于具体环境保护措施加以阐述一施工期环境保护措施1施工扬尘施工期间应特别注意施工扬尘的防治问题须制定必要的防止措施以减少施工扬尘对周围环境的影响首先施工期选用先进的低噪音设备加强噪声设备维护管理确保施工期施工设备噪声的贡献值达到建筑施工场界噪声标准的要求按国家74、及地方有关规定合理安排施工时间应避免晚上十时至早上六时之间施工其次加强现场管理做好文明拆迁和文明标化施工采取配置工地滞尘防护网设置围档和硬化道路以及车辆出场冲洗等措施合理布置施工场地最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘最后为了减少施工扬尘对周围环境的影响施工中挖出的土石表面要定期洒水建筑材料堆场用蒙布覆盖防止扬尘弃土装运过程中不要超载要进行有效覆盖确保装土车中途不洒落车辆驶出工地前将轮子的泥土清理干净防止沿途影响环境整洁同时施工者应对工地门前的道路环境实施保洁制度一旦有弃土建材洒落应及时清理每期施工时沿施工边界四周建15-2m高的防护墙以减少扬尘的扩散提高开挖75、速度避免大风天气作业以减少扬尘飞扬工程建设单位应会同有关单位编制运输装卸防止扬尘产生的操作规程严格按规程操作控制扬尘的产生要规定运输道路运输时间避免在行车高峰时间运输建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育按规定路线运输并不定期的检查执行计划情况加强环境管理施工单位应将有关环境污染控制列入承包内容在施工过程中由专人负责在工程概算中应包括用于施工过程扬尘污染控制的专项资金要保证此项资金专款专用据经验调查露天堆场产生的扬尘主要特点是与风速和尘粒含水率有关因此减少建材的露天堆放和保证一定的含水率是抑制扬尘的有效手段同时应禁止在大风天进行搅拌等作业2油漆废气该项目装修阶段的油漆废气较难控制目前76、尚无较有效的治理方法因此建议建设方和物业管理部门加强管理和宣传积极鼓励住宅居民装修能够使用环保材料3施工期固体废弃物该项目建设施工期间需进行运输弃土和各种建筑材料如砂石水泥砖木材等将产生大量废土砖石及各种建筑垃圾必须按照市容环卫环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置及时将固废运到指定点如垃圾填埋场铺路基等妥善处置严防制造新的垃圾堆场将混凝土块连同弃土弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带建筑垃圾中钢筋等回收利用其它用封闭式废土运输车及时清运并送到指定倾倒点处置不能随意抛弃转移和扩散其次施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱桶内由当地环卫部门统一及时清运处理二居民居住期环境保护措施1空气环77、境保护措施项目附近无敏感的环境空气保护目标周围目前空气环境受污染较轻质量较好环境容量较大正常运转后基本无废气排放主要废气为厨房油烟因此对于厨房油烟及卫生间排气采取的环保措施为设专用风道使之排至高层屋面2废水环境保护措施生活污水排水采用雨污水分流制污水独立设置专门的污水管系统先经过粪池处理后排入市政污水管商业厨房污水经隔油池处理后排入下水道因此住宅楼投入使用后只有生活污水排出生活污水经处理集中后并入城市污水管网送入污水处理厂处理对周围环境无影响3噪声处理31选用高效节能低噪音和低振动的设备主要有风机水泵对噪音较大的设备采用隔音消音处理包括在通风风管上设消音器机房设吸音板等32地下室车库设有排烟兼78、排风风机设置消音器基础设减振器33生活给水加压泵设在地下室尽量远离住户采用低转速软基础带防震橡胶圈以减少噪音4固体废弃物环境保护措施项目建成后主要固体废弃物为居民生活垃圾在住宅楼附近设垃圾收集点在收集和临时堆存过程中注意密闭和防止液体渗漏并由环卫部门及时清运杜绝恶臭气体产生和鼠患等三环境影响评价结论本项目属于规模较大的居住小区建设无论建设期还是建成后正常工作期产生的污染物种类很少且污染物排放量也很少产生的少量生活污水生活垃圾经处理后完全可以达到环境保护要求对周围生态环境造成污染影响很小第五节 地质灾害及特殊环境影响分析一地质灾害定义由于自然和人为地质作用使生态环境遭到破坏的灾害事件统称为地质灾79、害在我国主要的地质灾害包括地震崩塌滑坡泥石流水土流失地面塌陷和沉降地裂缝土地沙漠化煤岩和瓦斯突出火山活动等据有关专家介绍除地震火山等大多数地质灾害现象都会由人为因素引发如肆意采伐林木随意开垦过度放牧等使天然植被破坏会导致崩塌滑坡泥石流水土流失土地沙漠化等过度不科学地采矿会导致煤岩和瓦斯突出过量开采地下水会使地面沉降威胁城市安全鉴于上述原因防治地质灾害首先就应减少或制止破坏生态环境的行为此外绝大多数地质灾害发生前都有先兆如滑坡和崩塌前山体会出现裂纹泥石流出现前山会有雷鸣般的响声等根据一些征兆及时采取治理和防范措施可以减少或避免损失广大群众可通过学习多了解一些有关地质灾害预报防范治理的知识把地质灾80、害损失降低到最小二防治地质灾害工作意义重大按照党的十七大构建保障科学发展新机制的总体要求深刻理解新时期地质灾害防治工作在经济社会发展中的地位和作用意义重大1做好地质灾害防治工作是坚持以人为本执政为民的重要体现是解决民生问题的基本要求民生就是人的全部生存权和普遍发展权贯彻落实科学发展观必须坚持以人为本不断满足广大群众的各方面需求和促进人的全面发展公众的需求和人的全面发展中对生命财产的安全保障是最基本的内容地质灾害防治工作的首要目标就是保障人民群众的生命和财产安全因此必须进一步强化责任意识把做好地质灾害防治工作放在民生的高度作为贯彻落实科学发展观的重要任务努力工作最大限度地减少地质灾害对公众的生命81、财产安全造成的损失 2做好地质灾害防治工作是我国现代化建设的基本保障地质环境是人类生存发展各类条件中的基础和载体一个地区如果没有一个安全稳定的地质环境作为发展的基础其各类建设成果就难以得到安全保障甚至引发重大灾难性事件影响社会稳定因此重视并做好地质灾害防治工作不仅需要保护群众的生命和财产安全还要为全面建设小康社会加快现代化建设努力提供一个稳定安全的地质环境3做好地质灾害防治工作是履行社会职责和公共服务职能的重要内容现代社会中社会各界更加注重社会管理和公共服务的职能地质灾害有突发性甚至不可预见性如果社会各界没有尽到责任就会造成公众生命财产重大损失因此做好地质灾害防治工作是履行社会职责和公共服务职82、能的重要内容总之地质灾害防治工作是维护社会稳定和公众利益的重要保障是构建保障科学发展新机制的重要组成部分加深认识做好地质灾害防治工作的重大意义把这项大事做好项目建设所在地地质状况稳定本项目的建设不会诱发地质灾害不会对当地的公众利益产生重大不利影响项目建成后会改善周围的居住环境对周围环境不会产生重大的负面影响第七章 安全防护与消防第一节 安全防护一安全防护依据1中华人民共和国建筑法2中华人民共和国安全生产法2002年3建设工程安全生产管理条例 2004年 4建筑安装工程安全技术规程5建筑施工临时用电安全技术规范 JGJ46886建筑安装工人安全技术操作规程80建工字第24号7建设企事业单位关键岗83、位持证上岗管理规定建教1991552号文8建筑施工企业主要负责人项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核办法暂行规定建质200459号9山东省建筑施工安全文明卫生工地管理规定10建筑施工安全检查标准 JGJ59-9911塔式起重机安全规程 GB5144-9412建筑施工临时用电安全技术规范JGJ4688二安全管理方针和目标1管理方针在施工管理中始终坚持安全第一预防为主的安全管理方针以安全促进生产以安全保质量2管理目标杜绝重大人身伤亡事故和机械事故一般事故频率控制在15以内确保安全生产3组织机构项目部以项目经理为首由项目副经理安全负责人技术负责人专职安全员各专业施工队等各个方面的管理人员组成84、各工程生产管理机构由专职安全员负责安全生产工作4现场管理41对进场工人进行三级安全教育并建立档案对各工种人员尤其是特种作业人员必须持证上岗熟知本工种的安全技术操作规程42加强安全管理使之标准化坚持五同时三不放过制度坚持班前安全教育项目部每半月检查一次公司每月检查一次43施工现场设置安全标牌危险区设立明显安全警示标志三现场安全标志管理建立安全标志管理制度采购符合标准的安全标志使安全标志真正起到警戒提示和公告作用施工现场必须有五牌一图安全生产标语标志牌四现场组织制度管理1各施工单位进场必须按规定取得安全生产许可证遵守有关安全生产的法律法规和施工现场安全技术规范并采取维护安全防范事故预防火灾毒等措施85、2安全技术交底制根据安全措施和现场实际情况各级管理人员根据施工进度情况逐级进行书面交底3施工前施工单位要根据甲方提供的地下管网详图进行施工避免盲目施工带来不必要的损失4临时设施设置现场的临时设施要按照施工组织设计的总体布局进行布置要符合山东省建筑施工安全文明卫生工地管理规定的要求5防火安全措施施工现场的消防工作必须列入现场的重要议事日程加强领导健全组织严格制度成立安全防火领导小组由项目经理任组长项目副经理负责具体落实有专职安全员每天对工地进行检查一次各项工作必须贯彻预防为主的方针建立防火责任制贯彻实施上级有关规定现场消防有管理规定有明显警告标志由专人落实实行用火审批制度现场用火必须工程负责人批86、准重要场所配置足够消防器材工地宿舍严禁点火以防发生火灾或煤气中毒严禁乱放材料消防交通道路必须保证随时畅通消火栓要有明显标志周围5米内不得堆放材料6排水安全措施现场要有排水安全措施尤其是基础部分和主体施工阶段的外脚手架体地面部分均要设置排水沟等设施及时把现场的雨水和其他用水排入排水沟7班前安全活动记录各工种班组长要坚持进行班前安全活动对施工中应注意事项进行班前交底保证施工安全8持证上岗制各工种人员尤其是特殊工种必须持证上岗严禁无证操作9落实安全生产责任制项目部要落实各级安全生产责任制做到齐抓共管10安全防护措施由于施工作业人员多交叉作业多因此安全防护工作的重点是101高空施工防坠落立体交叉作业防87、物体打击102基坑周边防护建筑物井道口楼梯口预留洞口防护及临边防护施工现场的安全带GB6095-81安全帽 GB2811-81 安全网 GB6096-85 三宝配备外檐安全防护进入现场必须戴安全帽高空作业必须系安全带在现场不得穿硬底鞋高跟鞋拖鞋现场作业按规定穿戴相应的防护用品用具103各种机械尤其是塔机要通过泰安市特种设备检测机构检测合格后方可使用确保安全施工104防护方案a场地周边防护场地周边需按安监站的要求用不低于22米的围挡防护防止无关人员随便出入b外围安全防护外脚手架采用密目网维护脚手架下端满铺脚手板脚手板距建筑物不超过20厘米用安全网兜底封护外脚手架必须由泰安市安全监查站检验合格后方88、可正式施工使用安监站推荐使用的安全生产防护用品进入建筑物内要走安全通道c临边与洞口防护护栏杆由上下两道横杆及栏杆柱组成上杆距地面高度为1012米下杆距地面高度为0506米横杆长度大于2米11临时用电方案在建工程不得在高低压线下施工高低压线下方不得搭设作业棚建造临时设施或堆放构件等临电必须由专业人员负责安装与监护12加强施工机具的安全检查施工中经常使用的机具要经常检查并落实到人机械和动力机的机座必须牢固电器仪表管道和设备试运转应严格按照安全技术交底进行13动力配电箱与照明配电箱应分别设置开关箱内一机一闸一保护每台设备有自己的开关箱严禁用一个开关电器直接控制两台以上的用电设备配电箱开关箱应放在干燥89、通风及常温场所操作人员及维修人员应持证上岗以上安全措施要落实到人在现场监理人员安监部门监督下切实把各项安全措施落实到位保证现场施工的正常进行确保现场施工人员的生命财产的安全五避雷系统该建筑为二级防雷建筑在楼顶部分的屋面设女儿墙敷设10镀锌圆钢并在屋面装设不大于10mx10m网格利用建筑物内柱内钢筋二根不小于16的钢筋通长焊接做引下线距地16米设测试卡间距不大于18m利用基础做接地板基础主钢筋二根与基础底板主钢筋二根焊接成网再与基础四周的环形避雷带接地体相联接接地体采用440镀锌扁钢顶部埋地深度不小于1米第二节 消防专篇本项目的建设按照国家有关规定进行消防设施设计确保本项目消防安全一设计依据1建90、筑设计防火规范 GB50016-20062自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-20012005年版3建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20054高层民用建筑设计防火规范 GB50045-952005年版5汽车库修车库停车场设计防火规范 GB50067-976相关专业提供资料二建筑部分本区块内的建筑为高层建筑配套公建用房耐火等级为一级建筑间距满足日照系数要求社区地势起伏高差变化较大高层建筑与周边外围的高层建筑防火间距大于13m高层建筑与小高层建筑之间的防火间距大于9m均能满足民用建筑之间的防火间距要求高层建筑的周围设置6m宽环形消防车道消防登高面长度沿高层建筑南侧长边设置消防通道宽度91、净高消防登高面的设置均能满足消防的要求住宅房间内任一点到最近疏散出口的直线距离均不超过20m房间门到最近疏散安全出口的直线距离均不超过20m安全疏散楼梯均在首层直通室外在顶层通至屋面通向屋顶的门向疏散方向开启地下室每个防火分区均设有两个人员安全出入口汽车库内南北设有7m宽的汽车坡道疏散出口汽车库室内最远工作地点至楼梯间的距离不超过60m三设备部分1根据防火规范要求全楼均设消火栓灭火系统车库商场办公及主楼住宅部分的电梯前室均设自动喷淋系统地下室柴油发电机房内设置水喷雾灭火系统地下室变配电室及柴油发电机房设置气体气溶胶灭火系统2消防用水量室内消防采用临时高压制室外消防采用低压制室内消防为独立系统消92、火栓系统消防用水量室外30LS室内40LS火灾延续时间3小时自动喷淋系统消防用水量40LS火灾延续时间1小时四电气消防设计1本工程消防设备按级负荷供电10KV双电源电缆进线2楼内送排烟风机消防电梯等消防设备的电源均由配电室放射供电且为双回路末端互投3公共场所变配电室及汽车库设有事故照明和疏散指示照明由双回路供电末端互投的事故照明箱配电相应灯具采用内置电池的应急式灯具4报警控制及广播系统41本工程火灾自动报警系统按一级保护对象设防42采用集中报警系统选用微机总线制先进产品按现行火灾自动报警系统设计规范设置感温感烟探测器消火栓按钮消防电话插孔及应急广播43按消防规范设置消防联动系统有关设备主要有消93、防水泵送排烟风机正压送风机防火阀及防火卷闸门消防电梯非消防电源箱等第八章 项目招标方案根据山东省实施中华人民共和国招标投标法办法和原国家发展计划委员会建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定第9号令的要求对依法必须进行招标的建设项目项目单位在报送建设项目申请报告时应同时报送项目招标方案第一节 招标依据及规定一招标依据1中华人民共和国招标投标法2工程建设项目招标范围和规模标准规定中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号3山东省实施中华人民共和国招标投标法办法4建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定原国家发展计划委员会第9号令5工程建设施工招标投标办法七部委394、0号令2003年6房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标办法建设部89号令2001年7工程建设项目招标代理机构资格认定办法建设部79号令2000年二相关规定1中华人民共和国招标投标法规定在中华人民共和国境内进行大型基础设施公用事业等关系社会公共利益公众安全的建设项目包括项目的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购必须进行招标2中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定中规定的商品住宅包括经济适用住房必须进行招标3山东省实施中华人民共和国招标投标法办法中规定凡属于国家确定的招标范围内的工程建设项目达到下列标准之一的必须进行招标一施工单项合同估算价95、在二百万元人民币以上的二重要设备含工艺生产线材料等货物的采购单项合同估算价在一百万元人民币以上的三勘察设计监理等服务的采购单项合同估算价在三十万元人民币以上的四单项合同估算价低于第一二三项规定的标准但项目总投资额在一千万元人民币以上的该项目属于关系社会公共利益公众安全的公用事业项目在规定的招标范围之内项目的勘察设计施工监理等活动均应按要求进行招标依据项目单位的实际情况招标的组织形式应实行委托招标招标的方式要公开招标招标的具体内容由项目审批部门核准第二节 项目招标方案一项目概况1建设规模本项目规划总占地面积118854平方米规划建设高层住宅楼1栋商业办公楼1栋总建筑面积6759321平方米其中地96、上建筑面积570485平方米包括高层住宅楼建筑面积39051平方米商业楼建筑面积178037平方米公建面积1938平方米地下建筑面积1054471平方米2主要建设内容住宅楼商业办公楼公建配套用房绿地道路等3主要设备应说明主要设备型号台套设备是国产还是进口绿化水电暖电梯等设施全部采用国产设备4建设地点项目位于泰安市长城路北段路西原省xx局地质队南邻大展新城国际小区北邻圣山大厦5建设性质新建6省重点建设项目否7建设起止年限2010年5月-2012年3月8项目总估算资金来源及落实情况1项目估算总投资1486303万元2资金来源项目资金拟向银行贷款2000万元由企业投入资本金6000余万元其余资金由建97、设单位通过收取预售房款等方式解决项目资本金符合国家关于项目建设资本金制度的有关规定3落实情况已落实二项目提前招标情况1项目申请报告批复前招标无2提前招标范围无3提前招标理由无4项目审批部门批准情况无三项目招标内容建设项目招标方案的内容包括1建设项目的勘察设计施工监理等活动进行全部招标2建设项目的施工监理等活动拟采用的招标组织形式委托招标3建设项目施工活动拟采用招标的方式公开招标或者邀请招标该项目采用公开招标4不招标的说明无5其他有关内容无6对投标代理单位的资质要求具有相应的合法资质第三节 项目招标建议根据有关要求项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制由项目法定代表人对建设的全过程和工程质98、量负总责由于本项目建设标准要求高建设工期紧建议在工程建设监督方面应委托泰安市建筑工程质量监督站进行监督建设单位应按照中标结果和建设内容与施工单位设备供应商签订相关合同认真会审施工图明确质量要求和合理工期总造价明确双方的责权利及约束机制实行工程项目审计制度较大的工程委托审计机构实行项目跟踪审计并按国家省和泰安市的相关规定要求办理工程竣工决算应经项目单位内部审核后委托有相应资质的审计机构复审竣工验收备案制招标基本情况表建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额万元备 注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察16980设计建筑工程827223安装工程21799监理899、49设备已含在安装工程重要材料已含在安装工程其他已含在建筑工程合计874492不含预备费等费用情况说明建设单位盖章2010年5月 日注情况说明在表内填写不下可附另页第九章 经济影响分析第一节 项目经济效益分析一基础数据本项目可销售住宅面积39051平方米商业楼面积178037平方米地下车位265个二销售计划根据小区建设实际和资金筹措计划确定本项目采取边开发边销售的投建方式以便尽快回笼资金四销售价格的确定根据投资估算成本分析结果和通过市场需求预测确定的销售价格如下1住宅均价 3800元2商业用房均价 4500元2地下车库均价 50000元个只销售使用权五销售收入估算根据上述销售计划和销售价格估算100、本项目销售收入共计2417605万元其中住宅销售收入1483938万元商业用房销售收入801167万元车库销售收入1325万元六销售税金及附加估算根据有关规定出售不动产按5税率缴纳营业税城市建设维护税和教育费附加分别按营业税的7和3缴纳土地增值税按销售收入的2缴纳经计算本项目应缴纳税金18132万元其中营业税12088万元城市建设维护税8462万元教育费附加3626万元土地增值税48352万元七销售利润计算销售利润 销售收入-销售税金及附加-总投资-销售费用本项目销售费用暂按销售收入的2估算约500万元则利润总额 2417605181320 699982万元投资利润率 销售利润总投资100 6101、999821486303 4709投资利税率 利税总额总投资100 8813021486303 5929第二节 经济影响分析根据项目的建设性质本项目是根据城市规划要求而进行建设的经济适用住宅小区项目所耗费的社会资源主要是建筑材料和日常生活中的水电气暖等生活必需资源由于本工程位于泰安市时代发展线附近项目的成功建设能够对该区域的类似项目起到引导和示范作用同时该项目的建设规模不大不属于在行业内具有重要地位影响行业未来发展的重大投资项目也不会对区域经济产生重大的影响其所耗费的社会资源也是有限的但在当前全球金融危机的大环境下项目建设对于扩大内需促进当地经济的健康发展具有积极的作用第十章 社会影响分析第一102、节 社会影响分析一项目对社会的影响分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展城乡居民收入不断提高人们在衣食无忧之后对居住条件的要求越来越高住宅消费已成为人们新的消费热点在本世纪头二十年我国将全面建设小康社会作为奋斗的目标同时全国房改制度的结束使得住宅产业已经成为强有力的经济增长点随着住宅二级市场的起步城市居民的消费观念开始改变集团和个人购买力有了较大的提高这些都刺激了城市住宅建设的快速发展山东省位于华东北部依托国家中部崛起战略近年来经济高速增长境内旅游业资源丰富是我国重要的旅游目的地之一泰安市地处山东省中心位置全省政治经济文化科技旅游中心会务旅游等资源丰富坚定改善居民的居住环境和居住条件有103、利于提升泰安城市品位会极大地改善和提高泰安市的城市面貌和投资环境会为泰安市经济发展做出更大的贡献二社会效益分析1提高泰城住宅区的品位本项目建成后将会进一步完善泰安城区得住宅结构提高泰安市住宅的质量提升居住品味从而能够满足泰城周边地区部分家庭对服务功能齐全环境优美空气洁净的居住环境需求该项目的建设将会引导人们的消费观念加快泰安市住宅产业的发展对改善市民生活质量起到积极的推动作用有利于房地产业的持续健康发展从而带动泰安西部发展战略的实现2拉动泰安经济新的增长点该项目位于泰安市时代发展线附近项目的建设有助于泰安市时代发展的目标有助于扩充泰安市高层建筑的建设规模延续项目周围时代明珠大厦圣地国际公寓泰创104、国际公寓以及天龙国际大厦等建筑的高品质建筑风格必将引领泰安市高品位功能齐全的高层建筑掀开新的篇章项目的建设有助于泰城居民居住环境的改善并且满足部分的商务需求符合泰安市构建生态城市的大格局本项目建成后将会给泰安市的房地产业带来新的发展空间将会极大改善城市的景观外貌拉动居住产业和商贸的发展对于推进城市住宅产业现代化的更新换代和拉动泰安市国民经济的增长起到良好的带动作用第二节 社会适应性分析本项目的规划建设充分考虑了周边商业设施环境人文交通和使用功能等要素有效地处理了新建建筑物与区域相关体的关系注重了与周边环境的适应性和协调性与区域社会环境具有良好的相互适应性第三节 社会风险及对策分析为了确保风险分105、析的质量有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律从而采取相应的措施或对策来减少风险损失一定性分析1自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响以及对房地产商品产生直接破坏从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险2政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失政府的政策对房地产的影响是全局性的因而由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响所以应该密切关注房地产政策的变化趋势以便及时106、处理由此而引发的风险政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险3经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险4技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事107、故风险市场供求风险5社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险6内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施化解或缓和减轻控制这些风险房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理该项目控制风险的方式包括三项措施1通过加快进度来回避风险开发经营周期108、越长项目建成以后的经济形势就越难预测其次开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测所以回避房地产开发经营风险的办法是快完成开发项目针对该项目我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同以保证资金的充分供应与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同这样极可能避免不必要因素的影响2通过市场调查来降低风险通过市场调查获得尽可能多的信息获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多做出的预测就越精确从而能进行正确的科学的决策包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等这样就能把不确定性降低到最低限度较好地控制房地产投资过程中的风险3通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证从投资开发来看项目全过程的投资进度和质量是重点聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的可以有效地减少经营费用提高收益水平进而降低并控制风险