1、成都成华SM城市广场工程部工作制度 目 录 A工程部工作职责B工程部工作守则1维修值班制度2公司重大活动及贵宾接待的工程保障工作流程C电工1变配电室电工岗位职责2商场电工岗位职责3消防电工岗位职责4停电限电工作规程5配电设备运行管理规程6供电设备的安全管理7供配电运行安全操作规程8供配电系统异常情况的处置9供配电设备维修保养规程10供配电设备的标识11供电突发性事故的应急措施12供电设备运行中的巡视管理13供电设备的档案管理14供电设备设施的维修管理15供电设备的运行管理16倒闸操作制度17柴油发电机运行管理规定18柴油发电机维修保养规定19发电机定期保养规程20柴油发电机安全操作规程21电气2、设备的保养规程22变压器的保养规程23配电柜的保养规程24弱电系统管理规定25弱电系统维修保养规程26保安监视系统运行管理规定27监控中心监控员注意事项D水工1水工岗位职责2给排水设备设施的维修养护管理3给排水设备设施维修保养程序4二次供水卫生管理制度5化粪池监督检查制度E空调工1空调设备员岗位职责F电梯工作制度1电梯维修保养分类及项目内容2电梯的维修管理3电梯定期维修保养制度4电梯运行检查制度5电梯维修工安全操作规程6电梯安全管理7电梯安全操作规程G燃气管理1房屋燃气设备安全管理G消防安全1灭火、应急疏散预案2消防安全管理制度3消防设施的养护H木工1木工岗位职责2装饰工程的养护维修3砖砌体结3、构的防护维修I工程部紧急措施方案J附录：管理表格工程部工作职责1为广场的良好运作及公司各部门提供技术支持，完成公司及上级领导下达的任务及责任指标。2负责制订广场及所属的各类公共设施、建筑物、设备系统的管理规定和保养计划，做好广场及所属的各类设施、建筑物及其附属设备设施的维护保养和运行管理工作。3负责对广场及所属的各类市政设施、建筑物及其附属设备设施外包维保单位的日常运作进行监督，对存在的问题及安全隐患提出整改意见并跟踪落实情况。4负责广场及所属的各类市政设施、建筑物及其附属设备设施的工程改造、设备更新、方案及预算的编制及报送。5负责对广场及所属的新建、更新及改造的各类市政设施、建筑物及其附属设4、备设施的施工单位进行监督和验收工作，对存在的问题及安全隐患提出整改意见并跟踪落实情况。6协助营运部查验租户装修方案及方案的实施与验收工作。7协助广场内外紧急情况的处理工作，并负责工程及技术方面的处理工作。 8负责部门内各技术专业对口业务主管部门和其他有关单位的业务联系工作。工程部工作守则1.工程部全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司及本部门的规章制度和各项决定、纪律。2.忠于职守，服从上级及公司领导的指令，关心下属，维护公司纪律，对任何人违反各项制度的行为，都要予以追究。3.维护公司声誉，保护公司利益,禁止利用任何手段侵占或破坏公司财产，提倡厉行节约，反对铺张浪费，降低消耗，增加收入，提高效益5、。4.欢迎工程部全体员工为工程部的良好运作发挥才能、献计献策,提出合理化建议,不断完善本部门的管理体系.5.员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。6.熟悉对讲机使用方法，不得恶意干扰对讲系统。7.不得无故缺席工程部全体员工每周例会及临时紧急会议。 8.严禁不经主管同意，擅自承揽商场租户的施工任务。维修值班制度1值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有效上岗证书。2值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。3值班人员在值班期间须密切关注6、所管设备的运行情况，按规定做好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。4如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时向上级报告。5值班人员接到管理办公室报修通知后，应及时前往维修，在完成维修工作后及时将维修情况反馈给有关部门。6维修人员必须按值班表规定进行值班，如需调班，必须报设备主管的同意。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。7值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。8值班人员不得在临值班前及值班时间内喝酒，不得醉酒值班，否则，一经发现将做旷工处理，并视情节处警告一次直至向人力资源部建议辞退。9值班人员应每日打扫及整理值班场所，不得在值班室内抽烟，保证值班场所整洁。10值班7、人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情。11请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。公司重大活动及贵宾接待的工程保障工作流程1公司重大活动及贵宾接待任务由营运部将具体安排通知单告知工程部。2工程部接到重大活动或贵宾接待任务安排通知后，详细了解各项细节，及时与其它部门联系协调，制定工程保障计划。3提前对涉及重大活动或贵宾接待的场所内的、所有照明及电气设施、水暖洁具、装饰装潢等进行全面的检查维护，必要时进行检修、添置或改造。4对其他区域也应加强巡检力度，确保万无一失。5活动或接待期间各岗位人员加强戒备，主管/领班应随时在场督促检查，将各项工作具体落实。6每次任务完成后，都应作总结8、，不断积累经验。电工工作制度变配电室运行电工岗位职责1严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。 2努力学习技术，熟练地掌握电气设备的原理及实际操作与维修。 3制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。 4积极协调配合同事的工作，听从上级主管/领班的指挥，出现事故时无条件地迅速返回机房。 5严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。 6交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。 7每天当班人员按抄表时间做好高、低压室的检查、记录。无法及时完成时，应补查、补记。8每月进行一次9、分管设备的维修保养工作，对应于各自的卫生、保养责任区，须保持卫生洁净，并做好保养。（1）每天中班人员下班前必须做好值班室的卫生工作。（2）每月14日白班人员必须做好高、低配电室的卫生，并做好记录。10每周日白班人员对两台发电机保养一次，并做好记录。其中：充电器应于每周一、四白班人员充电一次（电流20A），至当天24：00PM即可；当限电需发电时，前一天人员应及时充电。商场电工岗位职责1.负责SM国际广场商场所属电气设备、照明系统等用电负荷的运行操作管理和安全管理工作。2.熟悉本职责范围内的所有主辅设备的性能特点、操作工艺及操作流程。3.负责每日按开、关灯时间表进行正常的开、关灯,检查广场内、外10、照明系统是否完好，并尽快做好维修工作。具体为：（1） 每天15：00PM左右必须巡灯一次，检查楼层照明是否完好，并做好维修。（2） 每天19：00PM左右必须巡灯一次，检查室内、外的照明是否完好。4. 负责管理 、监督本广场租户正确的安装、安全的使用所属的照明系统和用电设施.5.作好本系统设备的维修记录, 交接班记录，做到字迹端正，记录准确、及时；接班时应检查上班次记录，做好接班工作。对于记录中损坏的照明灯具，当班人员无法维修的，应在记录中注明原因，并备好材料，交代下一班执行。6.对应于各自的卫生、保养责任区，各责任人须保持卫生洁净，并做好保养工作.7.每天中班人员下班前必须做好值班室的卫生工11、作,对讲机和工具的清点保管工作.8.认真完成领导安排的其它工作事项.消防电工岗位职责停电限电工作规程一计划转、停电 1供电局转、停电，工程部接到通知后应立即报告商场经理/助理商场经理。 2因广场施工需要停电，工程部须至少提前24小时将停电计划书面上报商场经理/助理商场经理。 3商场经理/助理商场经理审批后，由营运部通知用户。 二事故转、停电 1广场因供电局故障发生停电，工程部须立即向商场经理/助理商场经理报告，经批准后，由营运部负责向用户解释原因。2因广场内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时向商场经理/助理商场经理口头报告，经批准后，由营运部向租户解释原因。工程部于事后12小12、时内向由营运部通知用户提交书面报告。 三停电、限电管理规程 1收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告商场经理/助理商场经理，并由营运部至少提前24小时书面通知受影响的用户。 2工程部电气主管应安排足够的人员计划及处理转、停电工作。 3转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。 4有关转、停电的情况应记录在当值日志上。配电设备运行管理规程1每天定期巡查供配电系统设备，包括（高、低压室、变压器室，发电机房、楼层配电室），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。 2发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上13、查找原因，并通知主管安排处理。 3未经主管同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管批准并做记录。 4严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。 5高压工具应每年送供电局年检,年检合格标志贴在工具表面上。 6与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究。外借钥匙应在专用登记本上做好登记并按时追赶收。供电设备的安全管理供电设备的安全管理有两方面的涵义，一方面是保障设备安全运行，另一方面是保障设备使用人员和设备管理人员的人身安全所实施的管理活动。加强供电设备的安全管理可以防止供电设施损坏、绝缘老化、误操作造成的短路、漏电引起的火灾、触电事故。 一、加强安全教14、育普及安全用电常识 电能可造福于人类，但如果使用和管理不当，也常常给人们带来极大的危害，甚至伤人性命。因此，必须加强电气安全教育，使供电设备使用人员和设备管理人员树立“安全第一”的观点。普及安全用电常识，按规定使用安全用具，力争供、用电过程中无事故发生，防患于未然。 二、供电设施工程建设安全管理 住宅区供电设施工程建设安全管理是做好供电安全管理的基础。按照中华人民共和国电力法和(电力供应使用条例的有关规定，供电设施工程建设安全管理主要内容有： 住宅区供电设施工程建设，必须在地方政府统一规划的用地范围内进行。要在政府规划的线路走廊、配电房的用地上，架设导线、敷设电缆等供电设施。 住宅区供电设施的15、设计和施工必须符合国家安全标准和电力安全标准，不得使用国家明令淘汰的电力设备和技术。一般是物业部门提出申请，报城市电力企业管理部门审批，由物业部门委托供电企业组织实施。 住宅区供电设施建成投产后，由物业部门接管。对已建成的住宅区供电设施进行迁移、改造和采取防护措施时，必须与供电企业管理部门进行协商，经同意后方能施工。 住宅区内从事建设的单位，凡申请新装用电，临时用电，增加电的容量，变更和终止用电，都必须到当地供电企业办理审批手续。 三、供电设施的安全操作管理 供电设施的安全操作管理就是规范供电设施的操作程序，保证供电设施操作过程中的安全。供配电室的值班人员必须有强烈的安全意识，熟悉安全用电基本16、知识，掌握安全注意事项，按照操作规程操作电气设备。 1.安全操作注意事项 操作高压设备时，必须使用安全用具。使用操作杆、棒，带绝缘手套，穿绝缘鞋。操作低压设备时带绝缘手套，穿绝缘鞋，同时注意不要正向面对操作设备。 严禁带电工作，紧急情况带电作业时，必须在有监护人、有足够的工作场地和光线充足的情况下，带绝缘手套，穿绝缘鞋进行操作。 自动开关自动跳闸后，必须查明原因，排除故障后再恢复供电。必要时可以试合闸一次。 变配电室倒闸操作时，必须一人操作一人监护。 电流互感器二次侧不得开路，电压互感器二次侧不得短路，不能用摇表测带电设备的绝缘电阻。 设立安全标志。应对各种电气设备设立安全标志牌，配电室门前应17、设“非工作人员不得入内”标志牌，处在施工中的供电设备，开关上应悬挂“禁止合闸，有人工作”标志牌，高压设备工作地点和施工设备上应悬挂“止步，高压危险”等标志牌。 2.变配电室设备的安全操作规程 为确保安全，防止误操作，按照国家L40891电业安全工作规范的规定，倒闸操作必须根据上级变配电所调度员或值班负责人的命令，经受令人复诵无误后执行，并填写操作票。操作票的格式如表4-4-1所示。 (1)送电操作规程 变配电所送电时，一般应从电源侧的开关合起，依次到负荷侧的开关。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的情况下，送电时，一定要按照：母线侧隔离开关(刀开关)负荷侧隔离开关(刀开关)断路18、器的合闸次序操作。 (2)停电操作规程 变配电所停电时，一般应从负荷侧的开关拉起，依次拉到电源侧开关。以保证每个开关断开的电流最小，较安全。有高压断路器、高压隔离开关、低压断路器、低压刀开关的电路中，停电时，一定要按照断路器负荷侧隔离开关(刀开关)母线侧隔离开关(刀开关)的拉闸次序操作。 (3)变压器维修前的安全操作规程 为确保在无电状态下对变压器进行维修，必须先拉开负荷侧的开关，再拉开高压侧的开关。用验电器验电，确认无电后，在变压器两侧挂上三相接地线，高低压开关上挂上“有人工作，请勿合闸”警示牌，才能开始工作。 (4)配电柜维修前的安全操作规程 断开控制配电柜的断路器和前面的隔离开关，然后验19、电，确认无电时挂上三相短路接地线。当和临近带电体距离小于6cm时，设置绝缘隔板。在停电开关处挂警示牌。 四、供电设备过负荷的安全管理 供电设备过负荷是指用户的用电功率超过了供电系统的额定功率时的运行状态。在这种情况下，开关电器、变压器、线路都有被烧坏的危险。近年来人们的生活水平不断提高，微波炉、空调等大功率用电设备进入普通家庭，使居民用电功率大量增加。原有住宅的供电设计容量不能满足现在的需要，保险丝断裂、导线烧坏、电表烧坏等造成的停电事故时有发生。这不但影响了物业管理公司的声誉，而且处理这些事故要耗费大量的人力、物力和财力。因此，物业管理公司应该高度重视。 通常解决过负荷问题有两个解决的办法：20、一种是改造增容。即需要换线、换变压器、换开关设备，增加供电容量。这种方法需要耗费大量的资金。物业管理公司往往难以解决改造任务和资金缺乏的矛盾。另一种方法是加强用电管理。物业管理公司要限制沿街的商业店铺从居民住宅私接电线，居民安装大功率电器要申请接入低压电网，经批准后方能接入，以此来限制供电系统的过负荷。通过加强管理来保证居民基本的家用电器的正常使用，保证物业管理公司的信誉和财物不受损失。 五、供电设施防雷的安全管理 供电设施遭雷击时，上百万伏的高压会沿着导线传播，击穿供电线路上的供电和用电设备，还可能造成人身伤亡事故，造成很大的经济损失，所以防雷势在必行。防雷管理主要包括两个方面内容，一是根据21、国家的防雷标准安装好防雷器具。二是管好防雷器具，保证雷雨季节防雷器具正常工作。 (1)变配电所的防雷器具 变配电所属于一级防雷建筑物，按照规定变配电所应装避雷针。避雷针由三部分组成：伸向高空的金属物叫接闪器，埋入大地的金属物体叫接地体，连接接闪器和接地体的是引下线。遭雷击时，避雷针可将雷电流迅速引入地下，避免其他设备受损。为防止雷电波沿导线传入配电所，在高压进线和低压出线上安装阀式避雷器。阀式避雷器在正常电压时呈现很高的电阻对电路工作无影响，当遇雷电的高压时呈现低阻，通过引下线和接地体将雷电流引入大地。 (2)变配电所防雷器具的管理 避雷器具的管理较简单。每年4月份雷雨季节前由变配电室的值班电22、工，进行一次避雷针、避雷器和接地体装置的试验、测量和维修，保证避雷器具良好运行。供配电运行安全操作规程一双回路供电 供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电源停电，只有在主供销电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方 可合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运行方式。 二电源转换 1停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂历上“严禁合闸”的警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。 2为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供23、，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3分钟内完成。完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。 三发电机供电 1为防止发电机向变压器倒送电，发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示牌。 2市电恢复供电，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应先将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸”的警示牌；然后将市电主、备供24、受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。供配电系统异常情况的处置一、触电急救 在发现有人触电时，当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是： (一)脱离电源 人体触电较重时会失去知觉，往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同，采取适当的方法使触电者脱离电源。 低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短救活触电熔熔断器。若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时，救护人员应注意自身的安全。 (二)现场抢救 触电人员脱离电25、源后，应根据伤势情况作如下处理： 1触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静，并立即请医生进行救护，密切观察症状变化。 2触电者失去知觉，但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧，将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现呼吸困难并有抽筋现象，应进行人工呼吸和及时送医院诊治。 3触电者呼吸和心跳都停止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工呼吸，直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。 二变配电室发生火灾时的处置 当变配电室发生火灾时，当班人员应立即切断电源，使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警，注意讲清地点、失火对象，争取在最短的时间内得到有效的扑救。 三变配电室被水浸时的处理 变配电室遭水浸时26、，应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关，同时尽力阻止进水。当漏水堵住后，立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除，绝缘电阻达到规定值时，可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。供配电设备维修保养规程1严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。 2主管每年12月制订下一年度的设备保养计划。 3高压部分设备如期保养，并有详细记录。 4工作过程应严格遵守电气作业规程。 5根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 6各系统的维修保养以不影响大厦正常营运原则，特殊情况，须报告主管，及时通知受影响的租户。 7维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高压27、电房设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。 8高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点5米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。供配电设备的标识为了方便设备的管理，在验收完供配电设备后，应对供配电设备进行统一的标识，标识应准确、完整。 1母排的标识 在供电系统中，三相供电相序的标识。我们分别把三相供电中的排列，如上、中、下或左、中、右以英文字母中A、B、C予以标识，零线以N、地线用E标识。 在颜色标识里，根据规定，供电排列中的A、B、C三相交流电对应的颜色分别是黄、绿、红色，中性线颜色采用淡蓝色28、，接地线以黄绿双色标识。 因此，可以在母排上标上相应的A、B、C、N、E字母的标识。 2高压回路的标识 在高层楼宇供电中，一般采用引进市电高压电缆至楼宇变配电所，经所内高压开关柜或环网柜后，由降压变压器转换成低压供给用户，所以在变配电所的高压开关柜或环网柜中，高压回路的标识可采取下面的方式： 高压进线总回路以市电供电回路命名标识。高压出线回路以分柜排列所供变压器位置进行标识。紧靠总柜的分柜为第一分柜；依次为第二、第三分柜所以对高压出线回路可以这样标识：KMAN、PMAN其中K、P代表回路号，M代表分柜所处位置，AN代表该柜所供变压器号。例K4A5表示K回路第4分柜供5号变压器，P2A6表示P回29、路第2分柜供6号变压器。各标识分别贴于对应柜上。 另外，对于各回路的运行状态还需进行警示性标识。在已处供电运行的回路上，在其柜上挂“严禁合地刀”标识牌。在已处于停供电的回路上，在其柜上挂“严禁合闸，有人工作”标识牌。 3变压器的标识 因变压器的设备容量、型号、规格、电压等级等内容在变压器的铭牌上已注明，所有变压器的标识，主要为高低压端母线排的标识和警示标识。母线排的标识前面已经讲过，高压端可用A、B、C从左到右进行标识，对应的低压端可用a、b、c、N从左到右进行标识。因为对变压器的巡视，有一个安全距离的问题，所以，在变压器的围栏上，应挂上“高压危验，请勿靠近”的标识牌。对于干式变压器，还应在变30、压器器身上贴“请勿触摸”标识。 4集中配电设备的标识 配电房是配电设备集中的场所，对集中配电设备的标识，主要是针对配电屏和开关柜功能，对配电屏进行标识。 标识时从配电屏总柜开始，依次以数字中的1PNP对各配电屏进行排序，并以文字说明该柜功能，对配电屏进行标识，并将标识贴于配电屏的上端。开关柜中的开、关通常直接以文字标识，类似断路器按钮按其实际功能以文字标识，如“合闸”、“储能”、“分断”等。开关柜内开关所属回路的标识，可按开关所属配电屏的顺序、开关在该屏的位置及输出回路用户名称等进行标识。开关在该屏的位置可从上至下或从下至上，从左至右或从右至左用数字标识。输出回路租户或区域名称，以文字直接标识31、。该标识贴于开关柜上。 配电房内开关对应输出电缆也需进行标识，标识内容与所属开关标识相对应，且需将电缆线径及长度加上。如上述开关的输出电缆可这样标识： XXX：VV22370+1 35；215m。 该标识以铁牌或塑料牌制作捆于电缆上。 在配电房中，应有适当数量的警示标识牌，对于停用开关或正在检修的开关，可分别挂上“禁止合闸，有人工作”，“禁止合闸，线路有人工作”等标识牌，以防误操作。 变压器等房门须进行标识，房门上可喷刷“闪电”标识，可标上“配电重地，闲人勿近”字样标识，高压配电室及变压器则还可标上“高压危险，请勿靠近”字样。 5楼层设备的标识 楼层设备主要为楼层配电箱和电表箱，为了对楼层设备32、进行统一有序的管理，须对各配电箱、电表箱、箱内开关、电表进行标识。一般楼层的配电箱和电表箱结合在一起，配电箱和电表箱可以这样进行标识：将箱所在区域以字母及数字（可附标中文）排列标识，标识贴于箱面上，箱内的电表和开关以所在区域或租户编号为标识区别，电表和开关的标识一一对应。标识可直接贴于电表和开关上，但不可挡住抄表视线。供电突发性事故的应急措施一外线故障 1大厦设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 2备用电源处于非自动位置，帮主供33、电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。 3检查PT柜和变压器出线柜是否正常。 4检查低压受电柜，并合上低压总开关。 5向供电局调度室报告并了解外线故障情况。 二内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序： 1将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式灭火器灭火，1人向消防中心报告）。 2将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 3将低压母联合闸，保证大厦设施用电。 4向工程部34、主管和急修班报告故障经过和处理情况。 5工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。 三市电全停 1当两路市电全停，启动发电机。 2退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行善，如燃油量、水温等。 3监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。 4做好记录，及时向上级领导报告。 5市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。 四通知用户 供电系统紧急故障发生后，主管预计修复时间，并按转、停电规程，通知有关部门及人员。供电设备运行中的巡视管理35、供电设备运行中的巡视管理是根据工程部制定的运行巡视管理规范，由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查，以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。 一运行巡视制度 1变配电室的值班电工每班巡视两次高压开关柜，每2巡视一次变压器，每周巡视一次落地电表箱，每2周巡视一次辖区线路。如遇大风雨或发生故障时，应临时增加巡视次数。 2变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控，将每次巡视的时间、设备、结果等记入运行巡视记录。二、运行巡视的内容 1变配电室巡视的内容 巡视变压器的油位、油色是否正常，运行是否过负荷，是否漏油。 巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过36、热或烧伤的痕迹，接线是否良好。 巡视配电室防小动物设施是否良好，各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。 按工程部主管要求按时开关广场内外各类照明器具及用电设备。 2线路巡视项目 电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象，有则采取措施。 沿线有无堆积易燃物、危险建筑物，有应进行处理。 拉线和扳桩是否完好，绑线是否紧固，若有缺陷设法处理。 导线接头是否良好，绝缘子有无破损，若有则更换。 避雷装置的接地是否良好，若有缺陷设法处理。 对于电缆线路，应检查电缆头、套管有无破损、异常发热和放电痕迹等异常现象。 检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好，路线标桩是否完整，电缆沟内是否有积水，接地是37、否良好。 3.巡视中发现问题的处置的管理 变配电室的值班电工在巡视中发现的问题，小问题由当班电工及时采取措施处理即可，如遇处理不了的问题应急时上报给领班或主管，在领班或主管协调下加以解决。处理问题时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维护保养标准的规定。供电设备的档案管理为掌握供电设备的过去，以便正确使用供电设备，对供电设备应建立档案进行管理。 一般住宅区或高层楼宇以每幢楼为单位建立档案。其内容主要有： 1、电气平面图、设备原理图、接线图等图纸； 2、使用电压、频率、功率、实测电流等有关数据； 3、运行记录、维修记录、巡视记录及大修后的试验报告等各项记录。这些资料由公司38、工程部供电设备管理员负责保管。 运行记录、巡视记录由值班电工每周上报供电设备管理员一次。 维修记录及大修后的试验报告则在设备修理、试验完成后由值班电工及时上报供电设备管理员。供电设备设施的维修管理供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作；另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。供电设备设施维修管理，由工程部主管结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的机电设备管理工作条例、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足39、用户要求。 一供电设备设施的养护管理 供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照机电设备管理工作条例中的规定，定时对设备设施进行养护。1.低压配电柜的养护 低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。(1)养护前的准备 低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。(2)配电柜的分段养护 当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两40、列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并41、填写配电柜保养记录。2.变压器的养护 变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的3050时，应安排修理。 二、供电设备设施的维修的管理 供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等。工程部主管可根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：工程部42、主管提前填写外委维修申请表，经商场经理/助理商场经理同意后与供电公司签署维修协议。维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在变压器维修记录和配电设施维修记录内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写事故报告经过部门主管审批后再按上述程序处理。 较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，值班电工根据营运部或工程部主管的要求修理解决即可。若因租户问题引起的故障，值班电工须接到营运部或工程部主管通知后再行处理。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。供电43、设备的运行管理保证供电设备良好运行采取的一系列管理措施称为供电设备的运行管理。供电设备的运行管理主要包括运行中的巡视管理、运行中的异常情况处置、变配电室管理和档案管理等内容。 一供电设备运行中的巡视管理 供电设备运行中的巡视管理是根据公司工程部制定的运行巡视管理规范，由值班人员定期对设备设施进行巡视、检查，以发现不良运行情况并及时整改解决的管理方式。1运行巡视制度 变配电室的值班电工每班巡视两次高压开关柜，每2巡视一次变压器，每周巡视一次落地电表箱，每2周巡视一次辖区线路。如遇大风雨或发生故障时，应临时增加巡视次数。变配电室的值班电工必须按照规定的次数进行检查、巡视、监控，将每次巡视的时间、设44、备、结果等记入运行巡视记录。2.运行巡视的内容 (1)变配电室巡视的内容 巡视变压器的油位、油色是否正常，运行是否过负荷，是否漏油。 巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹，接线是否良好。巡视配电室防小动物设施是否良好，各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全、是否放于规定的位置。 按时开关辖区内的路灯或灯饰。(2)线路巡视项目 电杆有无倾斜、损坏、基础下沉现象，有则采取措施。沿线有无堆积易燃物、危险建筑物，有应进行处理。拉线和扳桩是否完好，绑线是否紧固，若有缺陷设法处理。导线接头是否良好，绝缘子有无破损，若有则更换。避雷装置的接地是否良好，若45、有缺陷设法处理。 对于电缆线路，应检查电缆头、瓷套管有无破损和放电痕迹，油浸纸电缆还应检查是否漏油。检查暗敷电缆沿线的盖板是否完好，路线标桩是否完整，电缆沟内是否有积水，接地是否良好。3.巡视中发现问题的处置的管理 变配电室的值班电工在巡视中发现的问题，小问题由当班电工及时采取措施处理即可，如遇处理不了的问题应急时上报给组长，在组长协调下加以解决。处理问题时应严格遵守物业管理公司制定的供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维护保养标准的规定。 二异常情况的处置 1触电急救 在物业管理公司的辖区内，发现有人触电时，当班电工应保持清醒的头脑立即组织抢救。抢救的方法是： (1)脱离电源 46、人体触电较重时会失去知觉，往往不能自行脱离电源。救护人员应根据触电场合和触电电压的不同，采取适当的方法使触电者脱离电源。 低压触电时，应首先拉开电源开关，离开关太远时用绝缘的杆棒把电线挑开。脱离电源要快，必须争分夺秒，触电时间越短救活触电熔熔断器。若离配电室较远，可采用抛掷金属物使高压短路，迫使高压短路器的自动保护装置跳闸自动切断电源。但抛掷金属物时，救护人员应注意自身的安全。(2)现场抢救 触电人员脱离电源后，应根据伤势情况作如下处理： 触电者尚未失去知觉时，应使其保持安静，并立即请医生进行救护，密切观察症状变化。触电者失去知觉，但有呼吸心跳。应使其安静的仰卧，将衣服放松使其呼吸顺畅。若出现47、呼吸困难并有抽筋现象，应进行人工呼吸和及时送医院诊治。触电者呼吸和心跳都停止时，注意不能视为死亡，应立即对其进行人工呼吸，直到触电者呼吸正常或者医生赶到为止。2.变配电室发生火灾时的处置 当变配电室发生火灾时，当班人员应立即切断电源，使用干粉灭火器和二氧化碳灭火器灭火。并立即打火警电话119报警，注意讲清地点、失火对象，争取在最短的时间内得到有效的扑救。3.变配电室被水浸时的处理 变配电室遭水浸时，应根据进水的多少进行处理。一般应先拉开电源开关，同时尽力阻止进水。当漏水堵住后，立即排水并进行电器设备除湿处理。当确认湿气已除，绝缘电阻达到规定值时，可开机试运行。判断无异常情况后才能投入正常运行。48、三变配电室的管理 变配电室的值班人员，在公司工程部供电设备管理员的领导下工作。供电设备管理员负责制定变配电室的管理制度。变配电室的值班人员要严格执行变配电室的管理制度。 变配电室的设备正常运行时，非值班人员不得入内，若要进入则需经公司工程部同意，在值班人员的陪同下进入变配电室。变配电室内禁止存放易燃、易爆物品，且消防器材齐全，禁止吸烟。要求每班打扫一次室内卫生。每周清扫一次设备卫生。值班人员还应履行交接班制度，按规定时间交接班，值班员未办完交接手续时，不得擅离岗位。接班人员应听取交班人员的交代，查看运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后，在值班记录上签名。在处理事故时，一般不得交接班。如49、事故一时难于处理完毕，由交班人员负责继续处理，接班人员协助处理。也可在接班的值班员同意和上级主管部门同意后，进行交接班。四供电设备的档案管理为掌握供电设备的过去，以便正确使用供电设备，对供电设备应建立档案进行管理。一般住宅区或高层楼宇以每幢楼为单位建立档案。其内容主要有：电气平面图、设备原理图、接线图等图纸；使用电压、频率、功率、实测电流等有关数据；运行记录、维修记录、巡视记录及大修后的试验报告等各项记录。这些资料由公司工程部供电设备管理员负责保管。运行记录、巡视记录由值班电工每周上报供电设备管理员一次。维修记录及大修后的试验报告则在设备修理、试验完成后由值班电工及时上报供电设备管理员。倒闸操50、作制度1倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。 2停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压、后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。3倒闸操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务，下列项目应填入操作票内： 应拉合的开关和刀闸。 检查开关和刀闸的位置。 检查接地线是否拆除。 检查负荷分配。 装拆接51、地线。 安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。 切换保护回路和检验是否确无电压等。 操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。 操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“”全部操作完毕进行复查。 倒闸操作应由两执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。 4操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责报告，弄清楚后再操作。 5电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安52、全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。 6下列名项工作可以不用操作票： 事故处理。 拉合开关的单一操作。 拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作均应记入操作记录薄内 7。操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。上述操作票保存3个月柴油发电机运行管理规定1、每天定期巡查机房及机组设备。 2、月空载试运行两次，每次15分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，填写试运行记录表。 3、油箱内燃油应至少储备1.5吨，发现储备不足立即通知主管工程师订购。 4、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。53、如自投失效，马上发值人员手动投入。 5、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。 6、当值员工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面灰尘。 7、保持机房内的通风和照明设施良好。柴油发电机维修保养规定1、大厦发电机组及控制屏由高压运行工协助发电机维修公司进行保养,并按运行情况提出大、中修建议。 2、高压运行工按发电机保养合同要求协助及监督维修公司人员进行发电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车/运行记录表。 3、保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排队故障；若在时限范围无法排队故障，应将实际情况报告强电系统工程师，再由系统工程54、师逐级上报，协调时间维修。 4、工作内容如下： 润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器。 冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。 进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。 燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃油泵。排液（燃油缸及油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤器。 排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。 充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度（每月检查一次），仪表，总开关，接线管及指示灯。 发电机部分：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。 自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机自动装置是否55、正常。 视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。 清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组15分钟（或带负荷运行）。 控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。 发现问题，做出记录。发电机定期保养规程 (1)在通常情况下，每7天开动发电机空载试机负载保养试机一次。次，每次5lOmin，每月带 (2)断开发电机的输出自动开关，将选择开关置于手动状态。 (3)检查蓄电池的液位，不够液位的应加装电解液或蒸馏水，检查液体比重，在苏打溶液中浸过并擦干净，涂上凡士林，然后紧固其接线螺丝，并测试电瓶(蓄电池)电压，及电池平时的充电电流。 (4)拆下空气滤清器，用汽油清洗并除尘，太阳晒干后装56、上。检查机油的油质，如有浑浊或变质的应予以更换。柴油机运行250小时后，应更换水、机油、柴油滤清器。 (5)装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调在满负荷运转的状态，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。 (6)平时要检查冷却水平面位置，更换水箱中的冷却水，换水后，应加防锈水。然后摇测电机绕组的绝缘电阻。 (7)检查整个机组是否有漏油现象，接地是否良好，然后搞好机组清洁。 (8)打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触是否良好，然后合上控制电源并让油温、水温感应塞复位，并手动试机，观察油压、输出电压、频率等。 (9)手动运行2030分钟后，进行模拟停电试机，并检查通风，消防系统是否正57、常运转。停机后，将选择开关置于自动部位，合上输出开关。柴油发电机安全操作规程一自动状态 1保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。 2保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。 3曲轴箱油位保持在量油尺刻线 2cm的范围内。 4油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。 5发电机控制屏的“运行停止自动”开关放在“自动”位置。 6机组配电屏的模式开关在“自动”位置。 7散热器风机开关打在“自动”位置。 8机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。 二手动启动 1室内气温低于20时，开启电加热器，对机器进行预热。 2检查机体及周围有无妨碍运转的58、杂物，如有应及时清走。 3检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值，应补充至正常位置。 4检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。 5检查起动电动的蓄电池组电压是否正常。 6检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。 7检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。 8启动进风和排风机。 9按动发动机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。 三手动操作并联供电 1待并车发电机的油温、水温、油59、压达到正常值，运转正常。 2等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。 3把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。 4观察同步指示器的指示灯及指针。 5观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。 6机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。 7如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。 8手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否合闸送电后再行操作。 四运行安全管理 1按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力，水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150kPa，冷却60、水温度不得高于95。 2检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。 3勤观察配电屏各仪表及报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。 4查充电器是否正常充电。 5倾听机器的各部分运转声响是否正常。 6手模机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。 7留意发机或电器设备是否有焦糊等异味。 8发现有不良情况，应即时处理解决；严重的应停机处理。 9凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。 10对各运行参数，每班记录不少于两次。 五停车 1总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。 2发电机空载运转10分钟后停车。 3停止61、机房的风机、冷却水泵等。电气设备的保养规程变压器的保养规程 配电柜的保养规程 弱电系统管理规定1、严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动位置。 2、各班将各设备运行情况记录于当值日志。 3、根据保养计划做好各设备的保养。 4、遇故障报警即时处理并记录于运行日志。 5、对外判保养设备的承判商做好监督。 6、各设备的元器件、参数不得随意更改。 7、严禁于系统各计算机上使用自带软件。弱电系统维修保养规程1弱电系统设备由弱电组负责维修保养。 2主管每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。 3工作过程注意做好防静电措施。 4对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。 562、对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。 6对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。 7根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端品的工作。 8工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。保安监视系统运行管理规定1、保证系统不间断电源的开启。 2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。 3、楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。 4、未经主管工程师的同意，严禁修改系统参数。 5、系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。 6、每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。 7、系统有关的参数修改和重大63、维修都应记录在保养表格上。 8、摄像头和红外报警故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。监控中心监控员注意事项监控中心监控员负责对大厦所有区域（限可监视到的）全方位365天24小时实施监控，具体应对下列情况重点进行监视：一、有无闲杂人员、可疑人员、推销人员、衣冠不整者、携带烟火或危险物品者进入大厦或在大厦范围内活动。二、外围广场（限可监视到的）有无车辆乱停乱放，停车场出入口及广场各出入口有无车辆、物品阻塞现象。三、停车场内车辆有无异常情况（如车辆被盗、遭破坏等）；车场设施设备有无异常情况。四、有无推销人员在楼层乱64、派传单、名片、报纸、杂志、乱拉业务和乱拉生意现象。五、有无在禁烟区吸烟、携带烟火者。（大堂、走廊、电梯、客梯厅、消防前室、卫生间、车库均为禁烟区；仅东西两侧走火梯为吸烟区）六、大厦内特别是走廊内有无衣冠不整、形象及行为不雅观者。（如光背、赤脚、坐地、坐消防箱、躺地等现象）七、有无乱按电梯，损坏或不按规范使用电梯者。八、有无物品或杂物阻塞、占用公共公共场所现象；有无大量人员阻塞通道或聚众闹事者。九、有无大宗物品搬离大厦时而出入口岗值班员未发现或未出示放行条者。十、有无偷盗、损坏大厦公共设施、设备行为者；有无偷盗、损坏大厦内公司、私人财产者。十一、大厦内有无出现烟、火、雾及水浸等突发异常现象。十二65、有无发生纠纷，打架斗殴，威胁他人人身财产安全者。十三、有无火灾、刑事、治安案件发生。十四、有无其他突发或异常情况出现。注：1.监控中心值班员在发现上述情况后，必须立即通知相关岗位到现场进行调查并处理，相关岗位到现场调查或处理后应及时将结果反馈给监控员，必要时监控员应向当值领班报告。2.凡大厦内出现上述情况时，监控员因主观原因未能及时发现的，或发现后无故不通知相关岗位前去处理的，被视为违规，将根据后果给予监控员从口头警告到辞退的处理。3. 凡大厦内出现上述情况时，应属相关岗位职责而未能尽责产生不良后果的，或已接到监控员通知而又无故不及时去处理的，被视为违规，将根据后果给予该岗位值班员从口头警告66、到辞退的处理，必要时并追究经济责任和法律责任。4.凡因监控员监控不力导致大厦内发生严重事件或出现不良后果的，将一并追究当值领班的连带责任水工工作制度水工岗位职责1负责空调供水系统、室内外给排水系统、室内外消防水系统设备的运行管理和维修保养；2每日随时检查大楼室内、室外各供水系统，注意发生或可能发生的停水、渗漏，保持管道系统的畅通、完好。3每日随时检查地下二层、屋面各水箱（共四个）水位，以及各阀门、水泵（含生活泵、空调补水泵、消防泵及各控制柜）的使用情况，及时排除故障。4每日早班人员检查各卫生间的设备、配件等的使用情况，详细填写洗手间检查记录表，并随时修复或更换损坏的设备或配件。5每日随时检查地67、下一层、二层的集水坑内的潜水泵使用情况（含水泵、阀门、浮球、电控柜等），及时排除故障。6负责室内外排水污水处理系统运行管理和维修保养，每日随时检查出租户及室内、室外公共场所的各排水系统，注意发生或可能发生的堵塞、渗漏，保持管道系统的畅通、完好。7每日随时检查大楼室内、室外各消防喷淋、消火栓系统，预防或制止任何损害或不利于消防设施的行为，并及时恢复有关设备、设施的使用功能。8与木工共同负责在下雨天巡查屋面、墙体、门窗、幕墙及雨水管道的渗漏水情况，发现情况时应立即酌情处理，无法立即处理的应做好准确标志，以便事后维修。9在木工不在岗的情况下，负责按组织车展部门的要求拆装6号入口的铝合金玻璃门。10负68、责每周定期检查餐饮租户的厨房排油烟管道的清洗工作，并做好检查记录。每月21日抄取各出租户的水表读数，并报送营运部。其主要工作任务是：；负责消防门、自动门、窗帘及机械五金构件的维修保养，其主要职责是： 1 熟悉给排水系统各种水泵、管道、阀门、控制设施和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。 3 当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。 4 及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。 5 做好应急漏气、漏水、污水外溢等抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导69、下进行。 检查各类管道系统的工作状况，发现有问题或隐患时，应立即处理并及时向主管报告。 6 积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。 7 积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。给排水设备设施的维修养护管理一给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责 为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定给排水设备设施维修养护标准作业规程，并制定年度维修养护计划，通常工程部主管负责组织制定给排水设备设施维修养护年度计划并组织监督该计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施70、运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核给排水设备设施维修养护年度计划并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，营运部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。 二运作程序 水工负责按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理，对于运行组不能完成的维修保养工作，经管理组调动后，由维修组负责，运行组配合共同完成；维修组成员常驻总部接到突发情况报告后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修；维修组成员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下紧急调动。 三、水泵机组的维修养护 1.水泵的维修养护71、 生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。 2.控制柜的维修养护 维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物；检查72、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换；检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件；自耦减压启动器的电阻不低于0.5，否则应进行干燥处理；外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线；热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换；自动空气开关电阻应不低于100，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是73、否正确；信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换；运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。 3.电机的维修养护 外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。 4.相关阀门、管道及附件的维修养护 闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆74、是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。 四、水池、水箱的维修养护 水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下： 1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。 2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。 3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。 4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。 5.清洗人员进入水75、池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。 6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。 7.关闭泄水阀，注入清水。五、室外给排水设施的维修保养 室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半76、年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。 六、室内给排水设备设施的维修养护 1.消防设备的维修养护 室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷77、洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下： 每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。 每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。 每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。 每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。 每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。 当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。 2.住户室内给排水管道及附件的维修及养护 住户在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的78、问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下： 个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。 维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。 阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头79、。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。 水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯，如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min，查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。 疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，80、并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。 洗菜(脸)盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜(脸)盆。 当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户(使用者)除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。七、室内给排水设备设施维修程序 为了保证维修工作规范、合理及维修工作及时进行，室内维修应遵循一定的程序进行：81、 1.住户(使用者)向管理处申请。 2.值班人员填写“维修登记表”。 3.维修组组长(班长)派工，并填写“派工单”。 4.维修工准备好工具，带上“派工单”上门维修，进门时，应首先出示工作牌，用语礼貌，查看现场后，按公司规定的收费标准报价，经业主同意后进行维修。 5.维修过程应遵守操作规程，注意安全。 6.维修完毕后，请住户(使用者)验收，验收后，请业主在“派工单”上写下意见，并签名。 7.派工单一式三份，维修班、住户、管理处收费处各保留一份。 八、室内维修服务标准 为了使物业管理公司所管辖的各部分给排水设备设施能安全、有效、长久的使用，确保住户(使用者)提出的服务要求能得到满足，特制定维修服务82、过程中的一些标准及要求，主要包括以下几个方面： 1.预约维修时间 接到维修申请后无特殊情况，30min内到达，按住户(或使用人)约定时间，如暂时没有维修人员应向住户解释，另约时间。 2.维修时间 原则上小故障30in内，一般故障2内(不超过8)，较难故障不超过3天。厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等，维修时间一般不超过2h，水管、闸、阀、水表渗漏一般2内，最长不超过8h，如需改管视实际情况由班长确定，厨房、卫生间等楼板渗水到楼下，一般在4内，如大面积或难以处理的最长不超过3天，并在维修后2周内，每周不少于1次回访；房间没水、除市政停水或供水系统较大维修，水池定期清洗外，定期保养要提83、前1天通知，临时停水要写出停水告示。 3.提供材料 维修过程中提供的材料应100合格。 4.服务态度 维修人员上门服务或接待住户的报修一定要热情、礼貌、举止言谈得体。 九、给排水设备设施的维修养护的检验 无论是室外给排水设备设施的维修养护，还是室内给排水设施的维修养护，为了保证维修养护工作的正常进行，也为了保证维修养护工作达到用户满意，同时使给排水各种设备设施延长使用寿命，避免出现故障，因此，必须按标准要求对维修养护工作进行检验。其检验职责及检验内容如下： 1.检验职责 一般要求维修班班长对每日派工单进行检验，并对所管辖的公共部分进行巡视。管理处负责每月维修工作的回访，工程部经理及工程师负责周84、检。 2.检验内容 检验内容主要包括服务及时性的检验，维修时间应根据预定时间，目的地的远近，维修工作工艺复杂程度而定，一般性维修一般不超过8h，对于特殊困难的维修项目要求从接到维修单到完成最多不超过72h；维修质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准。给排水设备设施维修保养程序一目的 规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。 二适用范围 适用于给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。 三职责 1工程部经理负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。 2工程部主管负责组织制定给排水设备设施保养年度85、计划并组织监督该计划的实施。 3水工具体负责实施给排水设备的维修保养。 4营运部负责向有关用户通知停水的情况。 四程序要点 1给排水设备设施维修保养年度计划的制定 (1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水工一起研究制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报审批。 (2)制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则： 给排水设备设施使用的频度； 给排水设备设施运行状况（故障隐患）； 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）； (3)给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容： 维修保养项目及内容； 备品、备件计划； 具体实施维修保养的时间； 预计费用。 2水工对给排水设备设施进行维修保养时，应86、按给排水设备设施维修保养年度计划进行。 3广场内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外包完成，其余维修保养由水工负责。 4水泵机组维修保养。每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。 (1)电动机维修保养： 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复； 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承； 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； 清洁电动机外壳； 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 (2)水泵维修保养： 检87、查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承； 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴； 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根； 清洁水泵外表； 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。 (3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。 (4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。 5控制柜维修保养。每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。 (1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物88、。 (2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。 (3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。 (4)交流接触器维修保养： 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒； 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换； 清洁铁芯上的油污及脏物； 检查复位调簧情况； 拧紧所有紧固件。 (5)自耦减压启动器维修保养： 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应进行干燥处理； 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。 (6)热继电器维修保养： 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换； 检查热继电器的导89、线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。 (7)自动空气开关维修保养： 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M，否则应烘干处理； 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换； 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象； 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。 (8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 (9)信号灯、指示仪表维修保养： 检查各信号灯是否正常，如有90、不亮则应更换相同规格的小灯泡； 检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。 (10)远传压力表维修保养： 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理； 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接； 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 6闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养 (1)闸阀维修保养： 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； 检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油； 对闸阀阀杆加黄油润滑； 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 (2)止回阀维修保养： 检查止回阀密封胶垫是否损坏，91、如损坏则应更换； 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧； 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。 (3)浮球阀维修保养： 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直； 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 (4)液位控制器维修保养： 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换； 清除压力室内污物，疏通控制水道； 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧； 紧固所有螺母。 7潜水泵或排污泵维修保养 (1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25M以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘92、干处理。 (2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。 (3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。 (4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。 (5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。 8明装给排水管维修保养（每年10月进行一次） (1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。 (2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。 (3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 (4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。 9对于计划中未列出的维修93、保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出 事故报告并上报。 10水工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后存档，保存期为长期。 12停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应主管填写停 申请表，经商场经理/助理商场经理批准后通知营运部，由营运部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。 五记录 六相关支持文件二次供水卫生管理制度为保证二次供水过程中水质的清洁，特制定如下卫生管理制度。1二次供水水池94、定期由专业公司进行清洗，保持干净无污物；2从业人员必须持有预防性健康体检和卫生知识培训合格证，并定期进行体检；3除专业人员外，其他人员一般不得进入水池；4从业人员应严格按照清洗程序对水池进行消毒清洗，并作相应记录；5从业人员在水池内工作时着装应符合卫生要求；6保持水泵房内的整洁，以免灰尘等渗入水池；7清洗完毕后，由相关负责人取水样送有关政府部门化验，确保水质完全符合要求。化粪池监督检查制度为了更好对化粪池清理工作进行监督检查，保证小区的化粪池清理准时，不造成化粪池的污水外漏或过满，营造一个舒适、清洁的环境，特制订本制度；一每天安排专人对化粪池进行巡查，发现化粪池过满或外漏，必须立即处理，因技术95、原因不能处理的，应立即通知化粪池清理单位进行作业；二化粪池清理单位每次进行作业时，由我方派专人进行监督检查，保证清洁单位不少吸漏清等事宜；三如发现清理单位有少吸或漏清的，在每月节算时按合同的规定进行罚款处理；四收到投诉，必须立即进行清理工作，保证当天投诉当天处理；五每次清理工作由专人进行监督检查，并作业化粪池监督检查记录；六化粪池巡查人每周按化粪池监督检查记录交主管保管，每月由主管统计建档。空调设备员 工作制度空调设备员岗位职责一 负责广场中央空调系统所属设备的运行操作管理，并严格执行有关安全规范；二 熟悉本职责范围内的所有主辅设备的性能特点、操作工艺及操作流程；三 负责中央空调与通排风系统(96、含设备区、公共通道及租户的各类风机、空调主机、水泵、冷却塔、末端设备、阀门、水管、风管、自动控制系统等)的日常巡视、检查工作，及时排除存在隐患（如堵塞、渗漏等）；保持设备的正常运行及管道系统的畅通、完好。四 作好本系统设备的运行记录，交接班记录，做到字迹端正，记录准确、及时；接班时应检查上班次记录，做好接班工作；五 熟悉如何正确调节和控制本广场内各空调区域的环境温度，保持空气的清新，卫生；六 负责协调、监督本广场空调用户正确安装、使用空调末端设备；七 向主管汇报当班设备运行情况，积极提出合理化建议；八 认真学习专业知识，积极参加有关职业技能的培训；九 做好控制机房、主辅设备的安全、卫生保洁工作97、，领用工具管理；十 严禁未经允许在自控主机上加装程序，修改原有程序文件，玩游戏；十一. 协助主管进行维修、维护、维保、技改项目，配合维保单位的维保工作，协助主管对设备和系统的维保工作进行监督、检查及验收；十二. 服从公司领导、部门经理、主管的工作安排及临时工作任务；十三. 管理设备范围：中央空调主机房设备，自控机房设备，中央空调管道系统及其附件，处理机、风机盘管及其配套设备，屋面送排风机、公共卫生间排风机，空调、消防排烟、公用厨房排烟排气风管系统及其配件，自控弱电管线系统等。电梯工作制度电梯维修保养分类及项目内容一小修维修目的 小修是最基本的修理，其目的是消除电梯在使用的过程中因零件磨损或操作98、不当所造成的局部损坏。维修内容更换损坏零件。二中修维修目的中修一般是电梯在两次大修之间有计划组织的一次平衡性修理，主要解决每部电梯各部件间的磨损或不平衡的矛盾损坏，以保证两次大修间隔内电梯的正常工作性能。维修内容更换减速器的滑动轴承和滚动轴承。制动器的分解工作。更换钢丝绳及绳头组合。更换滑动导靴靴衬。门机调整。更换部分电气控制组件。三大修维修目的大修的目的在于消除隐患，更换已损坏或将达到疲劳极限的零配件，恢复电梯的机、电控制性能，彻底恢复整机原有的工作能力，延长使用寿命。 维修内容更换减速器或对其修理。更换曳引轮，或导向轮、轿顶反绳轮、对重反绳轮，或绳槽的重加工。拆卸制动器。彻底检查分解或更换99、限速器、安全钳、油压缓冲器。更换或修理部分导轨及安装件。更换或修理已损坏的锈蚀轿厢、轿门、层门。更换或拆除曳引电动机及控制柜上的主要控制系统的修理更换。四急修维修目的在电梯临时发生故障，无法继续运行时所采取得检修措施。维修内容应本着坏什么修什么的原则，消除存在的故障，使电梯继续维持运行。电梯的维修管理电梯的使用为人们开发利用空间提供了方便。电梯的普及，又为城市的繁荣提供了有利条件。但是电梯也会发生故障，故障时又给人们带来不便。加强电梯的维修管理，使电梯迅速排除故障，恢复电梯正常运行，是非常必要的。搞好电梯维修的管理就是建立电梯维修保养的标准和相应的电梯维修管理制度，确保(电梯维修保养标准的顺畅100、实施。 一、电梯维修保养标准的建立 物业公司工程部的电梯管理员，根据国家标准和公司辖区内的电梯情况制定电梯维修保养标准。注意制定标准时不要和国家标准相抵触。下面是某公司制定的电梯维修保养标准。 (1)机房 1 机房通风良好，温度在540之间，相对湿度不大于85，保证没有雨水浸入。 2 机房的干粉灭火器应保持正常压力。 3 机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显处。 4 轿厢平层标志清晰可见。 5 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。 6 机房电源、插座良好。 7 机房不得住人，应保持清洁。 8 曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm，曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差小于1.0mm。 9限101、速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整。 10 限速器绳槽、轴套等磨损在允许范围内(参照GB597286)运行时无异常声音。 11限速器、安全开关灵活可靠。 12限速器-安全钳-安全开关联动可靠。 13曳引轮标出的运行方向清楚。 14各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80，工作25003000后更换新油。 15导体各相间和相地之间绝缘良好，电气设备外壳接地良好。 16供电电压波动在7范围内，频率波动2范围内。 17制动装置制动良好，轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时，应能完全停止。制停距离不大于250cm。 18电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不102、得他用。 19曳引轮绳槽磨损离型槽底45mm时，应更换。 (2)井道与轿厢 上下限位开关灵活。 弹性滑动导靴、尺寸为2mm，顶面间隙(2.51.5)mm。 绳头组合固定符合GB758887.923标准。 各钢丝的平均张力、轿厢导轨顶面距离偏差符合标准。 对重块压板固定坚固，不得有锈。 轿顶照明、急停开关、检修操纵开关正常。 轿厢安全窗灵活、开关动作可靠。厅门机械电气联锁可靠。 轿门的安全触板及光电保护灵活可靠。 告示牌明显清洁、报警装置正常。 指令、召唤、选层、定向等装置准确无误。(3)底坑 保养参照B7024.186。二、电梯的维修保养制度 为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查103、和修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作，公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建立电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括： (1)月维修保养制度 主要检查各种按钮是否灵活，开关是否正常，有无噪声和异味，限速制动元件是否可靠。检修完成后填写电梯月维修保养记录。(2)季维修保养制度针对机房内的主要设备进行检修。如检查曳引电机运行时，有无异常噪声；减速机是否漏油，减速机和曳引电机的温升是否超标；曳引电机制动器是否可靠；速度反馈装置的反馈信号有无变化，控制柜的电气元件动作是否可靠；限位开关的动作是否可靠。检修完成后填写电梯季度维修保养记录电梯定期维修保养104、制度电梯的定期维修保养工作由取得安全操作证的电梯维修保养人员负责进行。任何电梯不管是否满负荷运行，运行环境是否良好，都应定期对它进行保养，发现隐患及时进行调节处理或维修。电梯的维修保养周期，分为周检、月检、季检、年检。 周检：电梯保养人员每周对电梯的主要结构和部件进行一次保养，并分阶段地对电梯进行全面的清洁除尘、润滑工作。 月检：电梯保养人员每月对电梯的主要结构和部件进行全面的保养和检查。主要有下列内容：对易损的门滑块作适当更换；全面检查电梯门锁机构；对机房、井道、底坑各个安全开关进行功能检查；对楼层指示及轿厢内、厅外呼梯按钮进行检查和保养。 季检：电梯保养人员每季度对电梯各重要部件和电气装置105、进行一次细致的调整和处理。主要有电梯各安全装置检查、曳引机系统检查、曳引钢丝绳检查、导轨及导靴检查、导向及补偿装置的检查等。 年检:在电梯年检有效期结束前一个月，由电梯专业公司的注册安全监测员带领电梯维修保养人员，按电梯机房、井道、底坑的顺序，对电梯的各机械部件、电气设备及辅助设施进行一次全面的检查、维修，对各安全装置进行安全性能试验，检测合格后，上报当地技术监督部门进行验收，待当地技术监督部门验收合格后，办理下年度的电梯运行许可证。 周检、月检、季检的具体设施项目和要求，可由各电梯专业公司根据电梯的具体情况和相关技术规范制订。电梯运行检查制度电梯能否安全正常使用，取决于电梯的安全管理。任何电106、梯一旦投入使用，就应配备专职或兼职地管理员，妥善及时地处理电梯运行、维修保养、检查修理方面地问题。 电梯管理员应有高度的责任心，除应付电梯紧急投诉处理外，应每班定期对电梯进行至少一次地巡视检查，确保及时发现和处理影响电梯安全运行隐患，减少故障停梯时间，为电梯使用单位和楼宇的客（住）户提供安全、舒适的服务。对于正常使用的电梯，电梯管理人员除进行每日的巡视检查外，还应根据管理要求，完成下列相应的工作： 1、保管好电梯厅外自动开关门锁的钥匙、机房门钥匙。 2、管理好电梯的有关技术资料。 3、收集并妥善保管电梯备品、备件、附件和专用工具。 4、发现电梯运行异常或其它问题，及时同电梯维修工联系，避免发生107、事故或防止事态进一步扩大。电梯巡视检查项目及要求表序号检 查 项 目管 理 要 求机房1减速箱清洁，油位正常，无渗漏，少油污2曳引机（曳引轮、导向轮）润滑良好、无异响，温升正常3抱闸润滑良好、制动平稳、无冲击4限速器灵活，固定牢靠，无松动，无杂声5配电柜、控制柜仪表指示正常，无异味井道层站6厅门闭锁可靠，运行平稳，无异响7门地坎(含轿门、门角滑块)无杂物堵塞，开关门灵活平稳8门保护机构（光电、触板）动作可靠9轿顶风扇功能正常，噪音较小10电梯运行舒适感好，震动与噪音较小11灯光信号指示（层灯）外观完整，功能正常通畅12卫生状况轿面顶、轿内、层门无积尘、油污电梯维修工安全操作规程一、在轿顶检修时108、，应注意事项： 1、进入井道上轿顶前，应先切断轿顶急停开关，打开照明开关，再开始检查保养工作。 2、严禁一脚踩在轿顶，另一脚踏在井道或其它固定物上作业。 3、在轿顶检修维修保养工作时，切忌靠近或挤压防护栏，并应注意对重与轿厢间距，人体切勿伸出防护栏。 4、严禁站在井道外探身到轿顶上作业。 二、机房检修时注意事项： 1、机房操作电梯运行时，应确保轿内无乘客，厅、轿门关闭，先切断门电机控制电源，再操作电梯运行。 2、手动盘车时，应先切断主电源开关，机房内至少有两个人配合操作。一旦盘车完毕，务必全部拆除掉松闸扳手等用于手动盘车所有对象，并将它们放回安全位置。 3、检查保养控制柜时先要断电，避免在保养109、时带电操作对控制系统以外的损坏。 4、在机房操纵轿厢时，应防止超越限端站，同时防止轿厢冲顶或礅地。 三、底坑检修时注意事项： 1、进入底坑，应做好安全防护措施。 2、进入底坑时，应先切断底坑急停开关，打开底坑照明。 3、禁止井道上、下同时工作。必须上下配合工作时，底坑人员必须戴好安全帽。 4、保持底坑卫生与清洁。 四、电梯机房救援操作要求： 1、听从统一指挥。 2、确保厅门、轿门关闭，切断主电源开关。通知轿厢人员不要靠近轿门，注意安全。 3、机房人员与其它救援人员保持良好的联系，操作前先通知辅助人员，得到响应后才可采取措施移动轿厢。 4、机房盘车时，必须至少两人配合作业，一人盘车，一人松开抱闸110、和轿厢监护轿厢的位置，并注意平层标记的位置。 5、当电梯轿厢移动到平层位置时，先松开抱闸，恢复其制动作用，确认无误后再松开盘车手轮。 6、通知楼层相关人员在层站处，用电梯专用机械钥匙打开电梯厅门、轿门，将人放出。 7、待电梯故障处理完毕，试车正常后才可恢复电梯运行。 五、维修保养检查中需要暂时撤离现场时注意事项： 1、切断总电源开关。 2、排除热源，如电焊、气焊、烙铁、喷灯。 3、关闭所有厅、轿门。如未能正常关闭，应在门外设置安全围栏、张贴警告标识或派专人看守。 4、对中途停止检修，尤其是接线端子应作良好记录，以防止混乱或记忆失误。 5、必要时可派专人值班，维护现场。 六、故障检修或日常保养结111、束后，应做到： 1、将所有开关恢复到原来状态。 2、检查工具、材料、器件有无遗落在设备上或控制柜内。 3、清点工具、材料、整理工作现场。 4、送电试运行，观察电梯运行状态，发现异常应及时停梯检查。 5、填写故障处理记录，填写清楚事故原因、检查过程、处理结果。 6、对所有更改的参数或更换零配件，应做出详细明确的记录。 日常保养完毕，应及时填写定期保养与检查记录。电梯安全管理高层建筑中的电梯设备，给人们提供了高效、快捷和舒适的工作和生活环境。然而电梯如果使用与管理不当，有时会危及乘梯人的生命安全，也会给物业管理公司造成重大的经济损失。因此加强电梯的安全管理至关重要。 一、电梯的验收与接管 电梯的安112、全性很大程度上取决于电梯的建造和安装质量。所以加强电梯的安全管理就要把好电梯产品质量和安装质量关，搞好验收与接管。 (1)电梯的验收管理 电梯由施工单位安装好后，要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时，由施工单位向物业管理公司提交验收资料。包括：电梯的出厂合格证，性能测试、运行记录，安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。物业管理公司的电梯管理员，应邀请市级以上劳动局的有关专业技术人员进行检验和验收。验收合格后方可投入使用。 (2)电梯设备接管 电梯设备经验收合格后，划归物业管理公司管理，同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯113、，物业公司绝对不能接管，应责令施工单位进行整修，限期再验收。二、电梯的使用安全管理 为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。 (1)实施安全教育 由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。(2)电梯司梯人员操作安全管理 为了确保电梯的安全运行，司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司工程部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。守则内114、容是： 保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。 电梯不带病运行、不超载运行。 操作时不吸烟、不闲谈等。 执行司机操作规程： a.每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。 b.电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。 c.遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。 d.禁止运超大、超重的物品。e.禁止在运行中打开厅门。f.工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。(3)加强对乘梯人员的安全管理 制定电梯乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼的地方。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应作到，言简115、意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知的内容是：用手按钮，严禁撞击。 不许吸烟，勿靠厢门。 运行之时，挤门危险。 危险物品，禁止进梯。 保持清洁，勿吐勿丢。 若遇意外，请按警铃。 超载铃响，后进退出。 儿童乘梯，成人携带。 楼内火警，切勿乘梯。三、电梯困人救援的安全管理 规范电梯困人援救工作，以确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5min仍未到达，工程部经过培训的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。 1.电梯困人援救的程序 (1)告知被困人员，等待救援 当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机116、或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。 (2)准确判断轿厢位置，做好援救准备 根据楼层指示灯、显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置，然后设法援救乘客。 2.救援步骤 (1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤 关闭机房电源开关。 用专门外门锁钥匙开启外门。 在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。 协助乘客离开轿厢。 重新关好厅门。(2)轿厢远离电梯口时的援救步骤 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员117、，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5)为止。 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。电梯安全操作规程有司机电梯安全操作规程 这类电梯一般为货梯，在轿厢内一直有专人负责操作，根据乘客或使用需要操作电梯运行。 一电梯操作步骤： 1在开启厅门进入轿厢前，用厅门锁或基站钥匙打开电梯厅门，确认轿厢停在该层，再进入轿厢。 2开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到有司机状态。 3随电梯上、下行驶一个回程118、（不载客、不运货），检查运行是否正常，有无故障。 二电梯运行时电梯司机应做到： 1防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。 2不得将电梯教给乘客操作。 3严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施。 4严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常行驶。 5严禁揿按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号手段。 6严禁开启轿顶安全窗装运超长物体。 7不准乘客将身体依靠轿门、厅门上。 8轿厢顶部应保持整洁，不得堆放其它杂物。 9在平层准确度不能满足的情况下，可以用检修速度再平层。 10严禁用手动控制轿门的启、闭来进行电梯控制119、操作。 11行驶时不得突然换向，必须在电梯停止后，再换向启动。 12载货应尽可能稳当地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。 13运行时如发生突然停电，司机应劝告乘客不要惊慌，应采取安全救护措施，妥善轿厢处理。 14停梯时应将轿厢停在基站，将轿厢内电源操作开关转到“停止”状态上，再关闭灯和风扇，最后再关闭基站钥匙开关。 三发生如下故障，电梯司机应立即按“急停”按钮、“警铃”或电话通知维修人员： 1厅、轿门关闭后，而电梯未能正常启动行驶。 2运行速度有显着变化。 3行驶方向与指令方向相反。 4内选、平层、换速、呼梯和指层信号失灵、失控。 5有异常响声、较大震动和冲击。 6超越端站位置而继续120、运行。 7安全钳误动作。 8轿厢内接触任何金属部分有麻电现象。 9当电气部分因过热而散发焦热的臭味无司机电梯安全操作规程 一开梯程序 1开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清梯厢是在本层厚才踏进。 2进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。 3用手试安全触板开关、光电开关功能是否灵敏可靠。 4把各开关打成正常位置，选顶层、中间数层及首层来回走一趟，没有异常后方投入正常运行。 二关梯程序 1关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维修工轿厢处理。 2检查电梯无异常后，把电梯停在首层，便于次日开梯。 3断开轿内所有控制开关及照明开关。 4把梯门关好后方可离开。 5认真做好交班记121、录。燃气管理房屋燃气设备安全管理一、天然气 天然气主要包括油气井开采的纯天然气和伴随石油一起开采出来的石油气石油伴生气。 一般纯天然气的可燃成分以甲烷为主，还含少量二氧化碳、硫化氢、氮和微量的氦、氯、氢等气体。其热质高，杂质含量少，是城市优质的气体燃料。 燃气的燃烧过程由三个阶段组成。首先是混合物的形成过程，这一阶段保证燃气与氧进行物理性的接触。然后将混合物预热到着火温度。最后进行燃气的燃烧化学反应。 燃气进行燃烧的主要设备是燃烧器。燃烧器是指使燃气进行可控燃烧，将化学能转变成热能的设备。燃烧过程的所有阶段均在燃烧器与燃烧室内进行。燃气燃烧器的主要任务是将燃气与空气引向燃烧室，形成混合物并稳定122、着火焰面，保证燃气燃烧过程达到所需程度，以及使烟气中有毒气体的浓度最小。燃烧器包含的主要部件如下： 混合装置：用于燃气和空气混合。例如燃烧按动力原理进行，则混合器是一个独立的部件。在混合器中预混成均质的燃气空气混合物。再比如燃烧按扩散原理进行，则混合器仅是按一定的强度要求保证混合物形成的混合过程。 头部：它用来保证燃气与空气的气流通向燃烧室或能供给空气的空间。其主要作用是稳定规定的着火焰面，或者在燃烧器火孔处形成可燃混合物，以及防止脱火与回火。 火道：即耐火部分，在这里部分或全部完成燃烧过程。燃烧器的耐火部分也是燃烧室的一部分，同时也是稳定的点火源，它可稳定燃烧过程和防止脱火。 二、厨房燃气设123、施的运行管理 (一)运行管理的主要工作 厨房燃气设施的运行管理，由城市的燃气专业管理部门统一负责。为加强管理和方便用户，燃气管理部门，在用户集中的居民区，设立燃气管理所和维修站，具体负责本地区的室内燃气设施的运行管理、用户咨询服务、抄表计费。 厨房燃气设施运行管理的主要工作有用户定期巡回检查、报修、安全用气宣传，室内管道设备维护、检查漏气、消除堵塞和处理事故。 1.对用户巡回检查和报修 对厨房燃气设施的维修养护，采取用户巡回检查和报修相结合的方法，便于及时了解室内燃气系统的运行状况，发现和处理燃气设施的故障；随时了解燃具使用情况和用户意见，向用户介绍一些室内燃气设备养护的基本知识，以便用户正确124、使用和保护好室内燃气设备，能够和专业管理部门配合，共同搞好室内燃气设施的维护管理工作。 2.用户宣传 如发放宣传材料，开办技术咨询服务等，或者利用入户巡访、安全检查等时机进行燃气有关知识的宣传。使用户了解必要的燃气管理法规，燃气安全使用知识，及燃气事故的危害性，违章处理情况等。 3.设备维护保养和大中修 这是运行管理工作的关键。对管道设备进行及时的维护，以降低机械损坏率，对管道设备定期的保养以减少自然损耗。这样既能提高室内燃气系统的安全可靠程度，又能延长其大、中修的周期。此外，依据系统的运行状况确定大中修周期，使设备的维修养护形成一种制度，便于提高设备的使用完好率。 (二)运行质量考核指标 1125、.民用户维修及时率 指一般民用户燃气灶、燃气表等室内燃气设施，发生故障报修后，及时修复和处理的程度灭火、应急疏散预案为了及时灭火和疏散人员，避免造成人员的伤亡和财产的损失，特制定此预案。 一、组织结构 “一部、六组”即：指挥部、灭火行动组、疏散引导组、通讯联络组、安全防护组、救护组和后勤保障组。 （一）指挥部人员组成 总指挥： 商场经理 副总指挥：助理商场经理 成员：工程部经理、保安部经理、人事部经理、招商部经理、企划部经理、财务部经理。地点： 由指挥部人员设定 电话：人员联系电话要进行登记备案 （二）各组组成人员、负责人及职责 1、灭火行动组：由警队20人担任 负责人：保安部带班主管、警队班126、长为义务消防队队长 职责：扑灭火灾和防止火势蔓延 2、疏散引导组：各客户行政负责人25人，客物部4人 负责人：客物部带班经理、各客户主管行政负责人 职责：引导客户从消防安全通道疏散到安全地方避免拥挤损伤 3、通讯联络组：中控室1人，着火单位通讯联络人2人 负责人：中控室主管、客户行政负责人、保安部 职责：保证各组与指挥部的通讯联络及情况的反馈 4、安全防护组：警队5人 负责人：由警队副队长负责 职责：守护大厦各个出口，防止坏人进行破坏 5、 救护组：工程部综合维修4人、综合办公室2 人、财务部2人 负责人：综合办公室主任 职责：救护受伤人员 6、后勤保障部：工程部10人 负责人：工程部带班经理127、或主管 职责： 提供水、供火场用灭火器、断电及抢险工具等 二、处置程序 （一）指挥部应急程序和措施 1、指挥部人员集合，指挥部成员（成员不在岗的，由带班主管代替）接到通知后立即到消防中控室（根据具体情况可直接在火场适当位置组成临时指挥部，以便迅速有效的指挥）。 2、调集灭火组控制火点消灭火灾，防止火势蔓延。 3、下达疏导客户指令。根据现场火情情况，利用应急广播或电话通知疏导组到现场疏导客户撤离现场。 4、下达启动消防设施指令。 5、调集物业公司各部门人员抢险救灾，根据现场情况及时报“119”和封楼。 （二）灭火组应急程序和措施 1、灭火区域的单位领导和义务消防队员要立即用灭火器、消火栓扑救初期128、火灾。 2、警队后勤人员接到通知后立即到火场灭火。 3、灭火区域相邻单位有关人员将易燃物品按统一指挥及时搬到安全地点防止火势蔓延。同时听从指挥。 4、消防中控室根据火场情况和指挥部的指令进行启动相应的消防设施。 （三）疏散组的应急程序和措施 1、发生火灾后，疏散组负责人和着火单位疏散组负责人立即到火灾现场组织疏散。 2、其他相邻单位疏散组负责人协助着火单位疏散人员并作好本单位的疏散准备。 3、警队5人分别到各出入口维护疏散秩序，防止有人再次进入大厦。 4、中控室向客户进行广播（广播词附后）。在紧急情况下中控室可直接启动应急广播进行疏散。 （四）报警、接警处置及通讯、联络等应急程序和措施 1、发129、生火警后，发现人立即向消防中控室报警或向行政负责人报警。 2、消防中控室接到报警并确认火情后立即通知保安部经理和公司领导及指挥部其他成员到消防中控室集合。 3、消防中控室值班人员、监控值班经理（公司总值班人员）各单位通讯组人员随时向指挥部转达火场信息和传达指挥部命令。 4、指挥部成员、各单位行政保卫负责人将联系电话和手机号码留存中控室以便随时联系。 5、各行动组随时向指挥部报告执行任务的情况。 （五）安全防护组应急程序和措施 1、大厦发生火灾后，外勤警员立即到大厦正门和地下车库门口布置警力进行警戒，防止外人进入大厦。 2、帮助撤出人员撤离大厦，并进行安置。 3、指挥引导消防车进入大厦外围，停靠130、至适合灭火位置。 4、疏导围观群众，不要堵塞道路。 5、大厦车场停靠的车辆，要及时通知客户开驶离走，以免损坏。 （六）救护组应急程序和措施 1、对受伤人员及时抢救。 2、对受伤严重的要及时拨打“120”急救中心电话。 （七）后勤保障组的应急程序和措施 1、向火场运送灭火器以及其它所用工具。火区烟雾大时，应向灭火抢险人员提供湿毛巾。 2、保证消防设施正常运行。 3、及时排除消防设施故障。 三、要求 1. 在抢险救火中，各客户都要积极发挥主动作用，作好配合灭火和疏散工作。 2. 所有参战人员都要听从指挥部的统一指挥，接到命令迅速到达指定地点。 3. 各级人员要协同合作，共同完成紧急情况下的各项任务131、。 4. 烟雾较大时抢险人员应用随身带的湿毛巾将口、鼻捂住并身体贴近地面行走，撤离火场时要沿着安全出口指示灯的方向撤离。 5. 本预案中指挥部及各客户负责人员如未在班，由代班人员履行其职责。 6. 由总值班室收集各客户负责人员联系电话，以备紧急联系。 四、注意事项 1. 预案贯彻。公司员工及各客户要认真学习本预案，熟悉各自的职责和任务。 2. 预案各组的组成。本预案要求各组的组员也是上一级灭火组的组成人员。例：楼层级灭火员也是大厦物业公司级灭火组人员。 3. 预案启动。在火警发生时，立即投入灭火，并根据具体情况逐级启动警队、客户级灭火，疏散预案，全力将火灾控制在初期阶段。如火灾难以控制，立即启132、动本预案。附：消防应急广播词 客户同志： 此大厦*层发生火情，情况不严重，有关人员正在处理中，但为了您的安全，请您携带好随身物品，在物业人员的引导下撤离到安全地点，撤离过程中，请您不要乘座电梯，听从物业人员的疏导。谢谢！（反复广播）消防安全管理制度（一）消防安全教育、培训制度 1、每年以创办消防知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。 2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。 3、各部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。 4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。 5、对新员工进行岗前消防培训，经考试合格后方可上岗。 6、因工作需要员工换133、岗前必须进行再教育培训。 7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。 （二）防火巡查、检查制度 1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。 2、消防工作归口管理职能部门每日对公司进行防火巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。 3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。 4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，各部门负责人应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。 5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。 （三）安全疏散设施管理制度 1、单134、位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。 2、应按规范设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。 3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。 4、严禁在营业或工作期间将安全出口上锁。 5、严禁在营业或工作期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。 （四）消防控制中心管理制度 1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。 2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。 3、按时交接班，做好值班记录、135、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。 4、发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。 5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。 6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。 7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告部门主管。 （五）消防设施、器材维护管理制度 1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。 2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作归口管理部门136、负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。 3、消防设施和消防设备定期测试： （1）烟、温感报警系统的测试由消防工作归口管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。 （2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。 （3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。 （4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。 （5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。 4、消防器材管理： （1）每年在冬防、夏防期间定期两次对灭火器进行普查换药。 （2）派专人管理，定期巡查137、消防器材，保证处于完好状态。 （3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。 （4）各部门的消防器材由本部门管理，并指定专人负责。 （六）火灾隐患整改制度 1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。 2、在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各部门限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。 3、在火灾隐患未消除前，各部门应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。 4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写138、出隐患整改的复函，报送公安消防机构。 （七）用火、用电安全管理制度 1、用电安全管理： (1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。 (2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。 (3)各部门下班后，该关闭的电源应予以关闭。 (4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。 2、用火安全管理： （1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防工作归口管理部门申请“动火许可证”。 （2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向保卫部借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。 （3）如在作业点就地动火施工，应按规定139、向作业点所在单位经理级(含)以上主管人员申请，申请部门需派人现场监督并不定时派人巡查。离地面2米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品的火花。 （4）未办理“动火许可证”擅自动火作业者，本单位人员予以记小过二次处分，严重的予以开除。 （八）易燃易爆危险物品和场所防火防爆制度 1、易燃易爆危险物品应有专用的库房，配备必要的消防器材设施，仓管人员必须由消防安全培训合格的人员担任。 2、易燃易爆危险物品应分类、分项储存。化学性质相抵触或灭火方法不同的易燃易爆化学物品，应分库存放。 3、易燃易爆危险物品入库前应经检验部门检验，出入库应进行登记。 4、库存物品应当分类、分140、垛储存，每垛占地面积不宜大于一百平方米，垛与垛之间不小于一米，垛与墙间距不小于零点五米，垛与梁、柱的间距不小于零点五米，主要通道的宽度不小于二米。 5、易燃易爆危险物品存取应按安全操作规程执行，仓库工作人员应坚守岗位，非工作人员不得随意入内。 6、易燃易爆场所应根据消防规范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆设施的维护保养工作。 （九）义务消防队组织管理制度 1、义务消防员应在消防工作归口管理部门领导下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标。 2、要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能。 3、按照灭火和应急疏散预案每半141、年进行一次演练，并结合实际不断完善预案。 4、每年举行一次防火、灭火知识考核，考核优秀给予表彰。 5、不断总结经验，提高防火灭火自救能力。 （十）灭火和应急疏散预案演练制度 1、制定符合本单位实际情况的灭火和应急疏散预案。 2、组织全员学习和熟悉灭火和应急疏散预案。 3、每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工。 4、应按制定的预案，至少每半年进行一次演练。 5、演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。 （十一）燃气和电气设备的检查和管理制度 1、应按规定正确安装、使用电器设备，相关人员必须经必要的培训，获得相关部门核发的有效证书方可操作。各类设备均142、需具备法律、法规规定的有效合格证明并经维修部确认后方可投入使用。电气设备应由持证人员定期进行检查(至少每月一次)。 2、防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录。 3、电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险装置合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试。 4、各类线路均应以套管加以隔绝，特殊情况下，亦应使用绝缘良好的铅皮或胶皮电缆线。各类电气设备及线路均应定期检修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患。 5、未经批准，严禁擅自加长电线。各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否143、有维修部人员检测后投入使用。 6、电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患。 7、设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源。 8、除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火。 9、使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离人、人离火灭。 10、场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。 （十二）消防安全工作考评和奖惩制度 1、对消防安全工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。 2、对造成消防安全事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不144、同的处理，除已达到依照国家治安管理处罚条例或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚： （1）有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫： A、使用易燃危险品未严格按照操作程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的； B、在禁烟场所吸烟或处置烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的； C、未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的； D、未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装置的或擅自增加小负荷电器的； E、谎报火警； F、未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的； G、对安全小组提出的消145、防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部门管理人员； H、阻塞消防通道、遮挡安全指示标志等未造成严重后果的。 （2）有下列情形之一的，视情节轻重和认识态度，除责令赔偿全部或部分损失外，予以通报批评： A、擅自使用易燃、易爆物品的； B、擅自挪用消防设施、器材的位置或改为它用的； C、违反安全管理和操作规程、擅离职守从而导致火警、火灾损失轻微的； D、强迫其他员工违规操作的管理人员； E、发现火警，未及时依照紧急情况处理程序处理的； F、对安全小组的检查未予以配合、拒绝整改的管理人员。 （3）对任何事故隐瞒事实，不处理、不追究的或提供虚假信息的，予以解聘。 （4）对违反消防安全管理导致事故发生(损146、失轻微的)，但能主动坦白并积极协助相关部门处理事故、挽回损失的肇事者或责任人可视情况予以减轻或免予处罚。消防设施的养护人类的一切生产、生活等活动都离不开火，但一旦对火失去控制，就会酿成灾害。也就是说，火既可造福于人类，也可以使人们辛勤的劳动成果毁于一旦，甚至夺去宝贵的生命，破坏社会的安宁和繁荣。那么，火灾是怎样引起来的呢？先从着火必须具备的基本条件谈起。 着火，必须具有燃烧的三要素，即有可燃物，如衣物、纸张；有助燃物，如空气；有火源或一定的高温。三者如有机地结合在一起，就会引起燃烧，然后逐渐蔓延、扩大，形成火灾。 通用房屋中存在着大量的可燃物，如家具、衣物、纸张、油类、酒类、燃料、木材和室内装147、饰材料等；同时也存在着多种火源，如炉灶、吸烟的明火；助燃的空气则无处不有。因此，火灾的危险性随时随地都存在着。 人们在总结历次火灾教训时发现，引起火灾的原因，除有自然因素，如雷击、自然、地震等原因引起火灾外，更重要、更多见的火灾是人为因素造成的。如使用炉火、灯火不慎；使用燃气、燃料、电器设备不当；乱扔未熄灭的烟头、火柴，焚烧废物，玩火等，稍有疏忽，就可能引起火灾。造成上述情况，有的是属于思想麻痹，有的是缺乏防火知识，也有的是因平时没有灭火准备，遇到火情，惊慌失措，贻误时机，以致蔓延成灾。因此，只要认真做到“预防为主，防消结合”，人人都重视消除火灾隐患，并积极做好灭火准备，发现火情，迅速扑救，那148、么火灾是可以避免的。 防火、灭火是一项社会性、科学性、技术性都很强的系统工程，本节仅就通用房屋中的固定消防安全设施，谈谈有关使用和养护方面的知识。 通用房屋中的固定消防设施主要有防火门、消火栓、消防水箱、消防水泵、消防电梯、火灾自动探测报警器等；安全疏散设施主要有火灾事故照明和疏散指示标志等；电气防火安全设施主要有熔断器和防雷装置等。 一、防火门 防火门是一种活动的防火分隔物。通常在防火墙、前室、走道、楼梯间设置较高耐火极限的防火门。防火门是重要的防火设备，它是有效阻隔火势，保证人员安全疏散的重要设施之一。如果一栋建筑疏散楼梯的位置、形式、耐火能力等考虑十分周密完善，但若防火门耐火较差、启闭不149、灵或漏烟窜火，则可能导致整个楼梯间彻底失去完全疏散的作用。 防火门按燃烧性能有非燃烧体防火门和难燃烧体防火门；按开启方式有平开门、推拉门、悬挂门(升降门)和卷帘门等。 我国将防火门分为三级：甲级须耐火1.2小时，多为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉，主要用于防火分区的门洞口处；乙级须耐火0.9小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮，有的将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处；丙级应耐火0.6小时，主要用作管道井的检修门。 防火门在安装使用和养护管理中应当注意以下几点： 1.由于火灾时不可能随手关门，故防火门必须自动关闭，需设自动闭门器。目前自动闭门器分油压式及弹簧150、式两类，前者有缓冲油泵可使门缓慢关闭。用于防火门者多为单向开启的油压式门顶弹簧及单管式弹簧合页。不可忽视的是，这类自动闭门器不要误将其装在靠走道(受火面)一边，以免在火灾时遭高温破坏。平时要保证灵敏有效，一旦损坏要及时更换。 2.平时处于开启状态下的防火门，必须设固定装置，以便于通行。一般设有电磁释放开关或易熔合金把门固定在两边墙上，火灾时断电失磁(或通电生磁而将锁舌吸开)或烧熔合金，门则在弹簧作用下自动关闭。值得注意的是，不能采用挂钩或门卡将门固定，火灾时慌乱的人员将不会把门关上而易窜入烟火，从而使走道和楼梯间失去安全疏散的作用。 3.专作疏散的楼梯间防火门，平时为了防盗在使用中往往被锁上。151、为了解决即防火又防盗的问题，可采用电磁门锁：本楼人员用钥匙开启而进入，火灾时由烟感器联动或消防控制室远距离控制而接通电路，锁舌则在磁力作用下缩回，门便可被推开。或者，也可设置简便的机械式推杠门锁，任何时候只要一推便开，人出去后门便回弹关上，由外面进入则需以钥匙开启，故可防止作案者进入楼内。 4.有的双扇防火门有咬口以便密闭，如果关闭时先后颠倒则不能关严，因此须设置控制门扇关闭前后步骤的顺序器。 5.防火门的门执手，如必须用手转动才能开启，则可能在火灾时因被烤烫而无法开门。为此宜用推杆式门锁，只需手推或身体挤压便可开启。 6.要防止地毯或室内陈设物卡住防火门，保证其在火灾情况下迅速开启密闭。 二152、消火栓与消防水泵接合器消火栓是城镇消防供水的主要水源之一。消火栓分为室内消火栓和室外消火栓。室内消火栓安装在建筑物内消防管网上，为室内固定消防设备，用于扑救建筑物内火灾。室外消火栓安装在城镇自来水管网上，供消防队灭火用。与消火栓配套的消防设备有消火栓连接器和室内消火栓箱。消防水泵接合器是消防车向室内给水管网补水的设备。 室内消火栓是室内管网向火场供火的、带有阀门的接口，为通用房屋内的固定消防设施，通常安装在消火栓箱内，与消防水带和水枪等器材配套使用。 室内消火栓主要材料为灰铸铁，由接口、阀体、手轮等组成。有三种型式：SN型直角单出口室内消火栓；SNA型45单出口室内消火栓；SNS型直角双出口153、室内消火栓。在安装使用和养护管理中应注意以下几点： 1.室内消火栓的安装，可按给水排水标准图集的要求进行安装。安装时要注意出水口的方向，以利使用时接装水带，对双出口消火栓，不接上水带的那个出水口应用闷盖盖好。 2.当遇有火警时，迅速打开消火栓箱，取出水带、水枪，将水带一端接在消火栓上，另一端与水枪连接，随即把消火栓手轮顺开启方向旋开，即能喷水扑救火灾。对于水枪、水带与室内消火栓已联接一起的，只要握住水枪，拉出水带，把消火栓手轮顺开启方向旋开即能喷水扑救火灾。 3.平时应经常检查室内消火栓是否完好，有无锈蚀、渗漏现象，接口垫圈是否完整无缺，老化的应及时更换。消火栓枪、水带连接是否绑扎牢固。阀杆上154、应经常加注润滑油，以防阀杆生锈。对长期不用的消火栓，要定期放水检查，使阀门转动机构得到转动机会，以便保证应急使用时能开启灵活自如，不会影响灭火。室内消火栓周围也不要乱堆乱放杂物或擅自圈占，以免妨碍使用。 消防水泵接合器是为高层建筑配套的自备消防设施，用以连接消防车、机动泵向建筑物内的管网输送消防用水。消防车通过该接合器的接口，向建筑物内的消防供水系统送水加压，使建筑物内部的室内消火栓或其它灭火装置得到充足的压力水源，用以扑灭不同楼层的火灾，从而解决高层建筑发生火灾后消防车灭火困难或因建筑物内部的室内消防给水管道水压低，供水不足或无法供水等问题。 消防水泵接合器主要由弯管、本体、法兰接管、法兰弯155、管、接口、闸阀、止回阀、安全阀等零部件组成。弯管、本体、法兰接管、法兰弯管等主要零件的材料为灰铸铁。闸阀在管路上作为开关作用，平时常开。止回阀的作用是防止水倒流。安全阀用来保证管路水压不大于1.6MPa，清除水锈破坏，以防意外。放水阀是供泄放管内余水之用，防止水冻腐蚀。底座支承着整个接合器，并和管路相连。接合器外露地上部分涂大红醇酸磁漆，地下涂黑色沥青清漆，内表面涂红丹酚醛防锈漆。 消防水泵接合器的型式有三种：SQ型地上消防水泵接合器；SQX型地下消防水泵接合器；SQB型墙壁消防水泵接合器。这三种型式适用安装于不同的场所。地上消防水泵接合器，栓身与接口高出地面，目标显著，使用方便。地下消防水泵156、接合器安装在路面下不占地方，特别适用于寒冷地区。墙壁消防接合器安装在建筑物墙根处，墙面上只露三个接口和装饰标牌，目标清晰、美观，使用方便。在安装使用和养护管理中应注意以下几点： 1.要按照规定的要求进行安装。使用消防水泵接合器的消防给水管路，应与生活用水管道分开，以防污染生活用水(如无条件分开，也应保证在使用时断开)。各零部件的连接及与地下管道的连接均需密封，以防渗漏。安装好后，应保证管道水平，闸阀、放水阀等开启应灵活。并进行1.6MPa压力的水压试验。放水阀及安全阀溢水口要和下水道其他水沟相通，以便用完后放出余水。 2.操作时要先打开井盖，关闭放水阀；然后拧开外螺纹固定接口的闷盖，接上水带即157、可由消防车供水；用后，要开启放水阀盖好井盖；取下水带拧好固定接口的闷盖。 3.消防水泵接合器，必须定人管理，定期保养，保证在使用时能正常工作。对已老化的密封件应及时更换。要防止任意埋压、圈占消防水泵接合器。 三、消防水箱与消防水泵消防水箱是在建筑物室外给水管网不能经常保证室内给水管道有足够水压时设置的。 低层建筑室内消防水箱应贮存10分钟的室内消防用水量。高层建筑消防水箱的贮存量，一类建筑不应小于18立方米，二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米，二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度则必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压。 消防用水与其他用水合并使用同一水箱时，应有确保消防用水不被移作158、它用的技术措施，如将其它用水的出水口高出消防用水的水面；但这时其储存的消防用水量，只能按该水面以下部分计算。 如消防水箱不能满足最不利点消火栓的水压，可设置固定消防水泵或气压水罐局部加压。如采用气压水罐，应保证消防用水的水量和水压。如采用固定消防水泵，应在水压不足的消火栓处(包括超过6层的单元式住宅、超过5层的其他民用建筑和超过4层的库房内的每个消火栓处)，设置远距离起动消防水泵的按钮；并且为了防止加压后的水倒流入水箱，还应在消防水箱的出水管上设置止回阀。 气压水罐是一种全自动式的局部增压供水装置。其基本原理是在水泵和供水管网之间增设了压力空气贮能罐。分为无隔膜式和隔膜式两种。由气压水罐、水泵159、电机、控制柜、自动补气装置、空气过滤器、压力表及控制器等装置构成。 气压水罐的常见故障及其排除方法见表6-3-10。 消防水泵是保证室内给水管网压力和流量的机械设备，为了确保消防用水的持续供应，消防水泵要符合下列要求：1.一组消防水泵，至少应有两条吸水管，其中一条发生故障时，其余的吸水管应仍能满足消防供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管。 2.消防水泵的吸水管和出水管，为便于检查和维修，一般应敷设在水泵房的地面上；其阀门应设在操作方便的地方，并需有明显的启闭标志。 3.消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径。 4.消防水泵宜采用自灌式引水，以保证及时供水，160、一般应在接警后5分钟内即能启动工作。为保证在任何情况下都能正常运转，应设置两路电源或设备用内燃机动力。 5.消防水泵与动力机械应直接连接，如有困难时，可采用不少于4条的三角胶带传动，以免打滑。 6.固定消防水泵一般应设置备用泵，备用泵的工作能力不应小于主要泵。 7.消防水泵的出水管上，应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。 高压给水系统维持压力的消防水泵，在正常运行中，应严格监视或巡回检查水泵机组有否不正常的噪音或振动，轴承温度是否超过允许值(最高75)，各种监视仪表是否正常等。备用水泵和临时高压给水系统的消防泵的灌水状况、动力设备等应保持良好的战备状态，发生火警可以立即启动。四、消防电梯消防161、电梯是高层民用建筑特有的消防设施。普通电梯在火灾时往往因为切断电源而停止使用，而消防队员若靠攀登楼梯进行扑救，会因体力不足和运送器材困难而贻误战机，影响扑救火灾及抢救伤员。因此，高层建筑必须设置消防电梯，以便消防队员在火灾时能迅速到达起火层进行扑救工作，减少火灾损失和人员伤亡。 我国规定一类高层建筑、塔式住宅、十二层以上的单元式和通廊式住宅，以及高32米以上的二类高层建筑，其主体楼层为1500平方米内时应设1台消防电梯，15004500平方米内应设2台，超过则设3台，且宜分别在不同的防火分区内设置。 当建筑起火后，全部电梯须召回首层，若火灾发生在首层则停于较近层，待人员撤离后即锁上停止使用，而162、消防电梯则由消防队员操纵投入灭火救援的战斗。消防队员揿动控制按钮，或将专用钥匙插入切换开关(通常均设于首层电梯门旁)，消防电梯亦能回到首层供消防队使用。平时为充分发挥其潜力，消防电梯可兼作服务电梯之用。 消防电梯在安装使用和养护管理中应当注意以下几点： 1.为了防止烟火侵入井道及轿厢之中，消防电梯必须设前室保护。同时，前室既是消防队开展灭火战斗的基地，又是被救护的伤残者暂时避难地。因此，前室兼有保护、基地及避难等三重作用。为利于上述功能的实现，消防电梯的前室不得挪作它用或堆放杂物。 2.消防电梯轿厢大小应能容纳一副担架和数名人员，故承载能力不宜小于1500千克，轿厢尺长不宜小于1.5米2.0米163、。完善的轿厢内还配有通讯联系、操作控制等多种设施，其内部装修须为不燃或难燃材料。此外，还应配备事故电源及紧急照明灯具。平时对上述这些设施要妥善保护，防止丢失损坏，以免影响使用。 3.消防电梯的井道和机房应单独设置，其本身墙体以及与相邻普通电梯井、机房之间的隔墙均应为防火墙，隔墙上的门应为甲级防火门。井道底部应有排水措施，以免消防用水大量流入井底后影响正常运行。为了排除某种情况下窜入井道的烟热，其顶部应设通风孔洞。此外，井道内还绝不允许敷设其他用途的电缆，以及使用可燃围护材料及涂料等。 4.专用的操纵按钮是消防电梯特有的装置，它设在首层电梯门边。要经常检查，时刻处于灵敏有效的状态。此外，通向消防164、电梯的走道要方便直捷，保持畅通无阻。 五、火灾自动探测报警设备火灾自动探测报警设备是现代固定灭火设备的重要组成部分，一般由探测器、区域报警器和集中报警器等组成。发生火灾时，探测器将火灾信号转换成电信号，传送给区域报警器，再由区域报警器将信号转输到集中报警器。 火灾探测器的种类较多，有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等。利用火灾时发生的烟雾探测火灾的设备称为感烟探测器，常用的有离子感烟探测器和光电感烟探测器。感温探测器有定温式和恒动式两大类。光电探测器也分为红外线、紫外线两类。可燃气体探测器不是探测已发生的火灾，而是测出现场内可燃气体的危险性，提醒人们注意，有发生火灾的危险。 区域报警器由数门电165、路和稳压电源电路所构成。区域报警器用于监视区域(或楼层)，能将探测器输入的电压信号转换成声光报警，并能显示出具体火警房间的号码，还能供应探测器稳压电压、输出火警信号给集中报警器以及操作有关的灭火和阻火设备。 集中报警器的作用是将所监视的若干区域内的区域报警器所输入的电压信号，以声、光的形式显示出来。将着火的区域和该区域的具体着火部位显示在屏幕上。在报警的同时，时钟停走，记录首次报警时间，为调查火灾原因提供资料。 不同的房屋、不同的用途、不同的场所应选择不同的火灾自动探测报警设备。 在安装使用和养护管理中应注意以下几点： 1.应严格按照火灾自动探测报警设备制造厂编写的使用说明书中的有关规定进行安166、装，如适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等。对其传输线路的施工，应符合电气安装施工规范的要求。并与强电电缆分开敷设，尽可能避开可能招致电磁干扰的区域或设备。所有接线端子应紧固完好，无接触不良、损伤等情况。穿入管内或线槽内敷设的绝缘导线的线芯(铜线)截面不得小于0.75平方毫米；使用多芯电缆，单根线芯(铜线)截面不得小于0.2平方毫米。供电电源应使用消防专用电源，并带有备用直流电源。 2.火灾自动探测报警设备应由经过专门训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。值班人员对火灾自动探测报警设备的报警部位号和本单位各火灾监护场所的对应编排应清楚明了。设备投入正常使用后，为确保运行正常167、，必须严格按定期检查制度进行检查。每天检查：通过手动检查装置，检查各项功能(如火警功能、故障功能)是否正常，有无指示灯损坏。每周检查：进行主、备电源自动转换试验。每半年检查：对所有火灾探测器进行一次实效模拟试验，有失效的火灾探测器，应及时更换；对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。 3.由于火灾自动探测报警设备线路复杂，技术要求较高，而且各生产厂的产品结构、线路型式又不大相同，故障类型也较多，所以除一般常见故障外，其维修应由专业维修人员进行。 4.对一般常见故障及其检查的方法有：主电源故障，检查输入电源是否完好；熔丝有无烧断、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装置、电池有否损坏；连线有168、无断线；探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无火灾探测器被人取下，终端监控器有无损坏；误报火警，应勘察误报的火灾探测器的现场有无蒸汽、粉尘等影响火灾探测器正常工作的环境干扰存在，如有干扰存在，则应设法排除。对于误报频繁而又无其他干扰影响火灾探测器正常工作的，此火灾探测器应及时予以更换。对一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，以便尽快修复，恢复正常工作。六、火灾事故照明和疏散指导标准有的建筑火灾造成严重的人员伤亡事故，其原因固然是多方面的，但与有无事故照明和疏散指示标志也有一定关系。为防止触电和通过电气设备、线路扩大火势，需要在火灾时及时切断起火部位及其所在防火分区或169、整个建筑的电源，如无事故照明和疏散指示标志，人们在惊慌之中势必混乱，加上烟气作用，更易引起不必要的伤亡。实践表明，为保障安全疏散，事故照明和疏散指示标志是不可缺少的，尤其是高层建筑、人员集中的场所，引导安全疏散更为必要，这类设施必须保证。 对事故照明和疏散指示标志有如下一些要求： 1.除了在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位需设事故照明外，对火灾时不能停电、必须坚持工作的场所，如配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等也应设事故照明。 2.疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环形走道中，其间距不宜大于20米，距地1.51.8米，应写有“EXIT170、”(出口)的字样，且为红色，此色易透过烟火而被识别。 3.在国外，一般采用蓄电池作火灾事故照明和疏散指示标志的电源。我国统一要求采用蓄电池还有困难，所以允许使用城市电网供电，照明电压也允许采用220V电压；也可自备发电或蓄电池供电，后者使用时间应在30分钟以上。目前也还有两种事故照明方式：一是近年生产的手提式事故照明灯具，已较广泛用于建筑之中。它平时挂在墙上处于充电状态，一旦断电则发出光亮，并能取下以手提方式使用；二是荧光涂料，已初步用于实际，其色料为硫化锌，它能储存和释放光能，且荧光无放射性。目前已开始用作事故照明，均不需配备事故电源且使用简便效果良好，今后在这方面将会得到进一步的发展和应用171、。 /P木工工作制度木工岗位职责（试行）木工主要工作任务是：负责广场及所属各类市政设施、建筑物、附属设施建筑物及其部件、构配件等土建与装饰工程的维修保养；负责消防门等各种门窗的维修保养，具体为： 1熟悉广场及所属各类市政设施、建筑物、附属设施建筑物有关土建与装饰工程的现状、质量安全问题及隐患和使用情况。 2掌握有关土建与装饰工程维修的施工和维护保养知识，按要求正确操作。 3当班期间应自觉巡视各类土建与装饰物的情况，并做好巡检记录，发现有问题或隐患时，应立即处理并及时向主管报告。4对已损毁的、有故障或隐患的物品进行及时的维修或保养，并保证质量及观感，维修及保养记录要完整并存档保管。 5做好应急漏172、水抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行应急抢修，重大漏水抢修应在主管的指导下进行。6协助监督外包施工队的施工活动，发现问题时应及时向主管报告。7积极配合其他工种工作，努力完成主管交给的其他任务。 8积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。9认真完成上级安排的其他工作。装饰工程的养护维修一、抹灰工程 装饰中的抹灰是房屋建筑的组成部分，按建筑物的部位不同有内外抹灰之分。对保护主体结构，阻挡雨雪、风霜、日晒对主体结构的直接侵蚀，使房屋内部平整明亮，清洁美观，改善采光条件，增强保温、隔热、抗渗、隔音等能力，改善居住和工作条件的作用。 (一)抹灰工程的质量要求 ()各抹灰层的基层表面必173、须清理除尘、洒水湿润，防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度，同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳(粘结不牢而分层)空鼓。 ()各抹灰层之间不得在同一天进行，以防止上下(内外)层结硬程度不一致而引起大面积开裂或起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，一般在天左右。 ()抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过毫米，以防止面层干硬后，引起表面展现细裂缝。 ()水刷石面层(包括干粘石)的采粒石必须与水泥砂浆粘结牢固，颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。 ()斩假石面层必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。 ()抹灰工程的质量174、偏差应符合质量验收规范中的允许值。 (二)抹灰工程的损坏与维修 .常见的损坏现象。 ()抹灰面层酥松脱落：常见底层内墙面发生酥松，往往因勒脚处外墙渗水或基础内防潮层损坏引起。 ()抹灰面层空鼓：抹灰层与基层脱离，或抹灰层与抹灰层之间局部脱离。 ()裂缝：抹灰面层局部裂缝应加以区别结构沉降引起或抹灰层收缩引起。 ()面层爆裂：常见于混合砂浆抹灰中，主要是砂浆中含有未熟化的石灰粒，使用在抹灰层中后，吸收到潮气而产生爆裂。 .损坏原因。抹灰层的损坏原因是多方面的，但主要是施工质量，自然因素，以及人为的使用不当而引起的。 ()施工质量的影响。抹灰前对基层清理不够、墙体浇水不足、各层的抹灰间隔时间不当，175、压得不实，各分层之间没能粘结成整体。灰浆配比不准、搅拌不均匀、胶结材料过期、砂子过细、砂中泥浆含量过大。抹灰后养护不当，夏天时未能及时浇湿面层，或冬季时未能做到防冻措施。修补后在新旧连接处发生裂缝。 ()自然因素的影响。结构变形，由于地基发生不均匀沉降或地震影响、墙体和抹灰面同时开裂。胀缩，由于温度变化引起抹灰面的开裂。雨水浸蚀和冻融，由于抹灰面层存在细裂缝，雨水进入缝隙后在冬季时结冻膨冻，使缝隙增大，抹灰层脱离鼓起，甚至影响室内使用。 ()人为的使用不当等因素。由于管道没有维修，引起管道漏水，造成室内外墙面受水侵袭；维修人员进入顶棚检修时损坏顶棚，导致抹灰层开裂、脱落。室内外墙体和顶棚通过的176、热力管道未加套管，使用时管子膨胀，使管子附近抹灰损坏。因抹灰面层都在外部，有时搬运家具、重物、车辆也易撞坏抹灰面层。 .抹灰工程的修补。 ()抹灰层脱落。如大面积脱落，为了便于施工，可将剩余的部分全部铲除重做；对局部损坏的抹灰层可用钢凿先将计划凿去的外围通凿一遍，以防计划的修补面积无谓扩大。 为了防止新旧抹灰之间干后产生细裂缝，因此在凿除损坏部分后的原抹灰接头处，必须凿得平直，与基层成直角，切忌产生波形，这样可防止接头产生裂缝。 凿除的基层面必须清理干净，浇水湿润，然后在原抹灰层接头处刷一层水泥砂浆，加强新旧抹灰层之间的粘结。 严格按照抹灰层的分层要求抹浆，但需防止新抹的砂浆厚度决不能超过原抹177、灰层，以影响美观。 ()空鼓修补。如对空鼓面积不大，而四周边缘连接牢固时可继续观察，暂不处理。对大面积的空鼓、脱皮时应全部铲除修补。 ()裂缝的修补。裂缝的处理相对来讲有一定的难度，除了因结构沉降而引起的裂缝外，尽量避免开凿、补缝。防止造成原来的一条细裂缝变成二条，这样更影响使用美观。 细裂缝处理：避免开凿，使用与面层相同的材料抹嵌。如必须凿补时，可将裂缝凿成字形，上口宽毫米以上，清除缝中垃圾，浇水湿润，采用高于原抹灰砂浆配比的砂浆分层嵌补，其中所说的分层嵌补应避免在一天内完成，以防干缩后又发生裂缝。 结构引起裂缝的处理：若抹灰面层与墙体同时开裂时，应先查出裂缝原因，由技术部门对沉陷或其他引起178、开裂的处理后，裂缝不再扩展方可凿补，否则补后仍将有裂缝出现。 ()灰面爆裂的修补。对因生石灰熟化而引起的面层爆裂，其表面现象往往是突起一爆裂点，并不会引起其他损坏现象，因此仅需将突起点挑走，检查内部是否还有石灰粒存在，如无石灰粒渣时就可以进行修补。 (三)抹灰工程养护的注意事项 ()定期检查。每年至少一次，但对霉季、台风期间应加强检查。对顶棚、屋顶檐口、外墙抹灰应重点检查，以防抹灰层脱落伤人毁物；对窗台、腰线、勒脚处应注意是否损坏以免雨水渗漏进室内。 ()不要在抹灰面层上乱钉、乱凿，注意抹灰面层平整。 ()屋面检修油毡防水层时，应注意保护外檐抹灰面层避免被沥青污染。二、饰面工程维修 (一)饰面179、工程中常见的损坏情况及修补 ()饰面材料局部脱落。使用过程中饰面材料脱落、起壳，其主要原因是外墙面砖在粘贴前面砖浸水不妥、底面不干净、贴得不实，基层湿润不够、饰面砖之间(称灰缝)嵌缝不严密、冬季进水冻胀等因素造成。 修补方法：首先清理表面污渍、碱花质；然后可用水泥浆再次勾缝，或用环氧树脂按灰缝勾涂；对损坏严重处应凿除后再镶贴，面砖在铺贴前必须浸湿，切忌边贴边湿润，或者浸水时间过多使面砖的吸水率达到饱和点后，镶贴的面砖会游动影响美观，甚至当场掉落。 ()饰面板与结合层粘贴牢固，但结合层与基层脱离。如局部脱落时，可将基底清理干净，如表面较光滑时可适当凿毛、浇水湿润按原工程做法修补；若有空鼓但与周围180、面层连接牢固时，可先将空鼓处用电吹风吹去灰尘，并可将内部水分吹干，用环氧树脂灌浆方法粘结。 ()饰面板与基层粘结牢固，但饰面有裂缝。由于墙体自身收缩变形影响饰面而裂缝，修理时用环氧树脂修补基层裂缝。如有相同的饰面材料时可用切割机和凿子挖去破损饰面板，再镶贴上去。 (二)饰面工程的日常养护及检查 ()对饰面工程要定期检查，检查时可用小锤轻击或观察墙面上可有水渍印的方法进行； ()重点检查外墙檐口、腰线、屋面部位的外墙、雨水管等。发现问题及时修补，以免冬季受损冻坏饰面； ()加强检查突出墙体的雨篷、阳台的结构是否稳固，并注意饰面有无破损； ()未经专业人员审查许可不得任意凿墙、打洞，防止损坏墙面装181、饰及结构； ()饰面应定期清洗，应选用与饰面板料相匹的清洁剂，防止清洁剂中的强酸或强碱使饰面板变色、发花。 三、罩面板及钢木骨架工程 罩面板饰面常用于内墙面和顶棚。用它代替抹灰既减少湿作业，又能加强装饰效果。 (一)罩面板及钢木骨架安装工程的质量要求 ()罩面板与骨架之间必须安装牢固，无脱层、翘曲、折裂、缺棱掉角，各罩面板的拼接处需严密，表面平正。 ()大小龙骨安装位置必须正确，连接牢固无松动，作为顶棚骨架时必须保持水平，并认真按吊筋的要求连接骨架。 ()罩面板表面平整、洁净、颜色一致。 ()拼接处宽窄一致、平直，接缝严密。 ()隔墙、顶棚内设置填充料时应选用干料，符合铺设厚度。 ()灰板条和182、金属网应与骨架钉结牢固，板条的接点、板条之间的隙缝应符合要求。 ()罩面板及钢、木骨架的允许偏差不能超出规范要求。 (二)罩面板及钢木骨架的日常养护 ()对罩面板的顶棚应定时检查，检查时要着重观察顶棚罩面有无裂缝、变形、顶棚下垂等情况，有问题时再进一步检查骨架。 ()检查顶棚内的设备是否漏水，电线是否跑电、发现问题及时解决。 ()检查罩面板是否有翘边、裂缝破损，并及时修补。 ()检查木龙骨是否朽损、各连接的钉子可有松动，潮湿的房间要经常保持通风。四、裱糊工程 我国很久以前就有贴窗花纸和用纸张砖、绢帛裱糊墙面的习俗。随着近代科技的进步，室内裱湖装饰也成为装饰工程之一。裱糊物的种类繁多，有纸塑料、183、纤维编织、金属箔等。 (一)裱糊工程的质量要求 ()所粘贴的裱糊层表面必须与基层粘结牢固、无气泡、翘边、皱折等现象。 ()裱糊表面色泽一致、无污斑、无胶渍。 ()各幅拼接应横、平、竖、直图案端正，左右拼接处的图案、花纹必须纹合。 ()裱糊墙纸与挂镜线、贴脸板、踢脚板、电气槽、灯具开关等交接处，必须紧密无漏贴，不覆盖需拆卸的活动件。 (二)裱糊工程的修补和养护 .裱糊工程的修补。 ()起泡、长霉、污染。产生原因是环境潮湿，涂胶有遗漏，或浆糊陈旧脱胶等因素。 起泡的处理可用针头或装饰刀割成十字形放出内部气体。如失去胶性时可将粘接剂注入。长霉污染处可用淡肥皂水轻擦。 ()皱折。裱糊面形成水波状的凸起184、。如基层胶液尚未收干，可将墙纸揭起重贴；如胶液已干结，则要把墙纸揭下，将基层清理干净后重新粘贴。 ()拼幅边缘卷起、脱落。主要原因在粘贴墙纸时必须将墙纸浸湿，如果浸得不充分时粘胶挥发过快造成脱胶，修补时可在卷起部分湿润一下后，抹上粘胶剂，用橡皮滚筒压实。 ()离缝。指墙纸之间垂直拼缝处有超过规定的缝隙，产生原因是粘贴过程中过大的推力张大，干结后墙纸回缩，造成离缝，为避免产生应在施工时尽量做到对缝正确。 .裱糊工程的养护。 ()定期检查，发现起泡、长霉、污染、皱折、卷边等现象及时处理。 ()不要在面层上乱钉、乱涂、乱凿或任意涂写。 ()霉雨季时尽量少开窗，平时注意通风，防止壁、墙纸受潮。 ()搬185、动重物家具应注意保护裱糊面层，以防碰坏。 五、油漆与涂刷(水性)工程 将油漆或水性涂料涂于物体表面形成固态涂膜，起到保护物体和装饰美化等作用，又能防止被涂面受污染与融蚀，延长物品的使用寿命。 (一)油漆工程质量要求 ()混色油漆工程严禁脱皮、漏刷和反锈。漆膜的色彩必须符合设计要求。 ()清漆工程严禁漏刷、脱皮和斑迹。对中高级的硝基漆项目必须达到木纹清晰、不起花、漆膜丰满、平正光滑、光亮。 ()美术油漆图案的颜色和所用的材料必须符合设计选定的色板要求。 ()漆膜底层及面层均应符合国家规范和质量标准的规定。 (二)常见质量问题及防治方法 .脱皮。底层腻子强度不够，比较酥松，而面层结膜时产生的应力超186、过底层腻子，使面层膜失去附着力而产生卷皮；基层腻子打磨后粉尘没有清除干净，降低了与面层的附着力；基层腻子长期受潮，造成腻子酥松而面层脱皮。 治理方法：底层腻子与面层涂料要配套使用，涂刷过程中应时刻注意基层的粉尘清除； .流挂。在漆膜表面有串珠一样的漆点或漆膜过厚。主要是涂刷不均匀产生流挂；涂料太稠不易刷开而产生流淌；基层尚未干燥就进入下一道的涂刷产生流挂。 防治方法：涂刷要均匀，发现流挂及时补正；涂料太稠时可适量加入稀释剂；基层必须干燥，对局部不干燥处可用碘钨灯或喷灯烘烤。 .漆膜粗糙。漆膜表面不光、粗糙，甚至表面有灰尘细粒可见。 应在操作时注意周围环境的卫生情况，必要时可洒水湿润地面。 .漆187、膜皱纹。涂层干燥收缩后形成许多弯曲细密的波纹。其原因是漆膜过厚、溶剂挥发过快或底漆未干透就刷面漆。油漆粘度过高，成膜时间过长，施工环境不良或未干时受阳光曝晒所造成。 当附着力较好时，可将面层皱皮处磨平磨光，重做面层。当附着力较差时应将面层油漆铲除(不清除底层油漆)打磨平整，重新涂刷。 .失光。指漆膜表面失去应有的光泽。其原因是面层漆膜未干结前受到水气的附着。或底面漆的材料不配套发生咬底现象。 处理时如面层附着牢固，可以用汽油揩擦净表面，经打磨、清扫后重做面层。如面层附着力不好，应清除面层重做。 .中、高档硝基清漆。要求木纹清晰但在完工后未能达到要求外，常见的质量问题有泛白、起泡、咬底等质量问题188、。 处理方法：严格按照油漆工艺要求操作，选择的木材必须干燥；涂硝基清漆时要掌握每道揩涂的间隔时间等。 (三)油漆工程的日常养护 ()油漆工程要定期检查，发现漆膜起粘、流淌时应重新刷涂。 ()油漆工程易受污染，故清洗时应选用清水或清洁剂、淡肥皂水擦拭，忌用碱水以免失去光泽、损坏漆膜。 ()注意对漆膜的保护，不随意乱钉，乱凿或铁器刮磨。 ()搬运家具重物时应注意不要碰伤漆面。 ()潮湿的房间要经常通风，以防止油漆受潮老化。 ()有油漆或乳胶漆涂刷的厨房要注意油烟排除，以防止腐蚀，污染墙面。砖砌体结构的防护维修砖砌体由砖块和砂浆砌合而成。建筑物中墙、柱、腰线、窗台、烟囱、台阶等也常用砖砌筑成。砖块分189、类按国家标准分成普通砖和空心砖两大类，砂浆则是由胶凝材料(水泥、石灰膏、粘土等)和填充材料(砂、矿渣)混合搅拌而成。常用的砂浆有水泥和黄砂混合组成的水泥砂浆，水泥、石灰膏、砂子组成的混合砂浆，粘土或石灰膏、砂子组成的粘土或石灰砂浆等。砌墙中一般采用水泥砂浆和混合砂浆，粘土砂浆用于荷载不大的墙体或临时房屋中。砖砌体破坏突出表现在耐久性破坏和砌体裂缝的产生上。 一、砖砌体耐久性破坏的维修 (一)砖砌体耐久性破坏的主要原因 .冻解循环造成砖砌体破坏。其损坏一般由表面开始，首先形成抹灰层脱落，砌体表面出现麻点、起皮、酥碱、剥落等。随着冻解次数的增加，砌体酥碱、剥落深度增加，造成砌体内部材料变质，严重时190、减弱了砖墙的厚度，进而损坏到砌体的整体强度。 .风化和浸渍造成损坏。风化是由于砌体材料的溶解质(如石灰等)溶了水，水蒸发后，溶解物结晶而形成沉积风化物。风化物不断堆积浸渍砌体，从而导致砌体膨胀破坏。 .化学腐蚀造成损坏。对砖砌体有害的腐蚀介质存在于水中，易侵蚀砖基础砂浆，若基础防潮层处理得不好，地下水中的腐蚀性介质通过砌体的毛细管作用进入墙体，腐蚀墙体。砖砌体结构的酥松，出现酥碱、剥落等腐蚀现象，影响砌体强度、外观上甚至在底层房屋的地面上部墙体泛潮，造成抹灰层酥松，霉变。 (二)砖砌体耐久性破坏的防治 防止砌体结构耐久性的破坏，对建筑物正常、安全使用和延长建筑物使用年限具有重要意义。因此首先要191、搞好砌体的维护和管理，防止砌体受潮和受腐蚀，应做好下列几项工作。 ()消除或最低限度地减少侵蚀介质和环境腐蚀的影响。 ()提高砌体耐蚀能力。 ()对热工性能不足的外墙、檐口等部位采取加厚墙体或其他保温措施，以消除内墙面，顶棚的“结露”“挂霜”等现象。 ()对湿度较大的或经常关闭的小房间应加强对防水层、排水设施的维护、防止水的侵蚀。 ()及时维修失效的防水层，养护好已有的防水层。 ()保持室外场地平整和排水坡度，防止建筑物周围积水。 ()禁止墙上任意开洞，或直接无组织的排放污水、蒸气等，以防侵蚀墙体。 ()对已风化，侵蚀在墙上的结晶物，应用钢丝刷子刷除，防止继续腐蚀墙体。 ()经常维修屋面保持屋192、面排水系统正常工作，做到屋面不渗漏。 ()对于已经维修后的砖砌体，应针对破坏的因素，采取有效措施，防止砌体再次发生腐蚀。 二、砌体裂缝的维修 (一)砌体裂缝的主要原因 .设计上的失误。 ()砌体强度不能满足砌体承载能力的要求； ()砌体的连接节点构造不合理； ()砌体的稳定性不足； ()整体性的加强措施不够，墙段联结差，传递与扩散荷载的能力差； ()荷载传递的布置不够均衡，节点构造不够合理等。 .施工质量差。 ()砌体的垂直度、平整度、砌体中的灰浆饱满度差等，造成砌体强度达不到设计要求； ()违反操作规程施工； ()施工中使用的砖与砂浆不符合设计规定的强度等。 .使用上的不合理。 ()改变建筑193、物用途，超过原设计的荷载标准； ()改建时缺乏全面考虑、论证，乱拆、乱改； ()地基严重下沉，基础变形位移，墙体受力状况改变； ()由于受动力、地震等荷载的损坏，致使砌体不能合理传递和支承等。 (二)砌体裂缝的维护修理 修理工作一般应在结构不均匀沉降已经稳定、裂缝不再发展时进行，但必要时应做好临时加固工作后再进行维修。 .维护修理。 ()填缝。填缝补强是砌体裂缝处理最简单的一种方法。操作时应先将缝隙处理干净，洒水湿润后用：3或：2.水泥砂浆用工具填抹严实，填缝后对耐久性可起到一定作用。而对砌体的整体性、强度等方面所起的作用不大。 ()喷浆。采用喷浆代替抹填来处理裂缝及因受腐蚀而酥碱的砌体，具有194、更高的强度，在抗渗性和整体性方面特别是裂缝的处理效果更好。 ()压力灌浆。通常使用个大气压灌浆，一般分成个阶段，第一阶段使用较低压力和较低稠度先把孔隙填塞。第二阶段使用较高压力及较高稠度再灌满缝隙，但个阶段之间不要间歇，以免浆液凝固而导致堵塞。最终达到重新胶结成整体，恢复砌体强度、耐久性及抗渗目的。 ()抹灰。抹灰可用作裂缝处理，也可用于砌体表面酥碱等缺陷、防水、防渗的处理措施。在抹灰前应清除或剔除墙面松散部分，用水冲洗干净后再做抹灰工作。 .加固修理。当砌体强度不足时，一般先做好地基加固然后再行维修。 局部拆砌为砌体严重破坏时常用的一种恢复性维修措施。当砌体局部损坏其截面削弱/5以上，或出现195、严重倾斜、墙面弓突等损坏现象，使墙体失去稳定性、减弱承载能力时，一般采用此法处理。 拆砌时必须加强安全工作，做好卸荷、支撑、稳定其他墙体的技术措施，并应事先计划好拆砌范围。 拆砌部分的施工时，一定要做好与各联结点的接槎，必要时加设联结钢筋以加强整体性；使用砂浆砌筑时必须在联结处的墙体、砖块上浇水湿润以提高粘结度；如墙体部有梁时应做好梁垫，避免砌体受到局部的较强压力。拆砌后的砌体必须符合房屋修缮工程质量规定，经检查合格后，方可进入下一道抹灰工作。工程部应急预案工程部紧急措施方案一发现烟火时 当工程部员工发现广场内有烟火时，以下几点必须注意 1切勿急躁,保持冷静 2用最近的电话通知总台，拨1000196、（88183383）接通 3报上你的姓名、部门、及员工号 4说清楚发生地点（数层及部位） 5说清楚是什么东西在着火 6留在现场直到消防队员来到 7确认所有工程部区域、所有员工已得到火警通知 8听从火警控制中心关于水、电、煤气、空调通风、直燃机、锅炉等重要设备的控制指令 9工程部的员工已接受过消防相关培训，用灭火器消灭较小火焰；如果没有可能灭火，则尽可能减少助长火势的因素，如关门、窗、可燃气体闸等，然后立即离开现场。 10勿试着去消灭用灭火器不可能消灭的火源。如果不能确定，则限制住火或烟的区域，并立即撤走。 11生命宝贵,请务必注意您自己的安全，切勿使用电梯，切勿恐慌。二电梯应急程序 1所有工程197、部员工只要发现电梯故障都应该立即通知电梯维保单位值班人员(呼叫对讲机3频段)。 2工程部人员应设法了解电梯现处何楼层及被困人数。工程部人员立即到达电梯所在楼层， 同时通知电梯维保单位值班人员立即到场以便采取应急措施。 3工程部人员应通知物业主管(BA)告知电梯紧急情况。物业主管接到通知需立即前往电梯被困楼层，并确认是否应通知商场经理，留在附近与被困在电梯中的人交流并建议他们采取什么行动。 4工程部人员将停留在此楼层直到电梯维保单位值班人员来到，然后尽可能地配合电梯维保单位予协助。 5救工作完毕，当事员工及当班主管写报告，叙述紧急状况已消除，电梯已恢复正常运转，并详述维修过程。 注意： 当确实发198、现有客人或其它人被困在电梯中，切勿试图只凭一般人员去营救人员，应该在电梯维保单位处理此事的人的协助下进行。 三给排水严重漏水：1给水管漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低温、供水系统压力的变化等。在漏水事件中，首先找到供水开关，切断水源，然后打开泄水闸。 2无论发生任何情况的漏水,应利用一切可用之物,防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位,并将电梯升到最高楼层,防止机件受损。 3特别注意变压器、照明与动力控制柜、电气设备、电线槽附近发生漏水时。如果不能避免漏电，关闭电闸确保员工安全及设备安全。 4工程部员工应立刻行动抢险,尽量减少漏水造成的财物损失，并协助营运部一起将积水排出。 5消199、火栓水系统破裂请立刻关闭消火栓水系统供回水总节门,在跑水的消火栓附近地漏泻水,在压力降低后设法封堵损坏的管路与节门。 6水喷淋系统破裂后,应立刻关闭本层的水喷淋系统节门，并打开泄水阀门。 7恒压给水系统 （1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。 （2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。 （3）及时报告主管安排维修。 (一). 给水系统1、水泵（1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。（2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。（3）及时报告主管安排维修。2气压罐（1）发现或接报气压罐内胶膜或外200、置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。（2）由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。（3）即刻报告主管安排维修。3垂直管网（1）发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。（2）排空管网积水后，更换或修补破损管道。（3）如一时无法修复应报告主管。4下水池出水管（1）发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。（2）即刻通知主管，由其安排维修，并在事后作维修报告。5下水池进水管（1）发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。（2）即刻报告主管，由其安排维修并于事后写维修报告。(二). 排水系统1污水井（1）发现或接报污水井水位过高201、，应立即手动开启污水泵抽水。（2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。（3）即刻报告主管，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。2排污管道（1）排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。（2）关闭破裂管对上的用水设备。（3）调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。（4）报告主管，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。3通知用户（1）给排水系统发生故障后应马上由主管预计修复时间。（2）4小时可修复的故障应马上由营运部通知受影响的用户。（3）需超过4小时修复的故障，工程部应书面通知营运部，并由营运部通知受影响的用户和部门。四燃气泄漏紧急措施： 1在燃气泄漏或燃气起火事件中，首先立即通知物业主管(B202、A)。如果泄漏严重，无论是在煤气站还是在别的地方，勿去碰触任何开关，勿去碰触任何电气设备。 2打开排气装置，关闭煤气闸，并切断燃气来源(对煤气总挚的位置和开关方法应了解掌握)。 3如果燃气起火，用水降温并防止爆炸。所有电源开关及闸应关闭以防止 爆炸。 4如果放燃气起火发生在厨房，关闭所有闸门，同时用灭火器或防火地毯灭火。请注意起火的原料再采用水灭火。 五燃气泄漏应急预案 1工程部员工在平时巡逻时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应小心处理。对煤气总挚的位置和开关方法应熟练掌握（电动、机械两种）。 2管道井、灶具燃气发生泄漏时，当燃气浓度没超过爆炸下限20%时，应及时准确报警和切断燃气总管上的阀203、门及非消防电源，并启动事故排风系统。 3管道井、灶具火焰熄灭时应执行正确的停炉、停机程序。 4任何人发现燃气泄漏事故后，立即告知物业主管、消防控制中心及工程部。 5工程部接到燃气泄漏信息后，立即通知就近员工赶赴现场维持秩序，同时立即通知有关主管部门、工程部人员携带工具、设备赶赴现场。 6管理和操作人员应坚守各自岗位，不得擅离职守；并组织指挥无关人员迅速撤离危险区域。 7工程部经理立即到达现场担当现场指挥，统一调度分派各部门人员。 8到达现场后，要谨慎行事，不可开灯开风扇及任何电挚。必须打开所有窗门，关闭煤气或石油气挚，严禁现场吸烟。 9保安人员维持好现场秩序，同时协助工程人员抢险。 10工程部204、人员协助保安人员对现场进行疏散，对其他员工及顾客进行解释安慰，并告诉其他部门员工及顾客故障将马上消除。 11迅速查清燃气泄漏处，采取正确措施，排除泄漏点。 12当事故排出完毕，应按操作规程，准确恢复和启动设备，重新启动时燃气设备重新整理，直至投入正常运行。 13现场恢复原状后，设备人员迅速查明原因，根据现场实际情况组织实施修复，修复过程中应尽可能减小对顾客与营业造成的影响。 14故障消除后，各部门将现场恢复原状，同时向商场经理汇报故障消除。 15如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。 16事故消除后，工程部经理应在2个工作日内将事故报告以书面形式向公司汇报，事故报205、告中写清事故发生时间、地点、处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生的措施。 六停电与电力故障 1若供电局预先通知公司暂时停电,应立即将详情和有关文件呈交公司 2电工值班时加强巡视高低压变配电设备的运行工况 3当公司发生突然停电时,工程值班人员立即通知相关部门,并马上投入紧急抢修,严格按规范进行倒闸操作恢复供电(检查生活水系统、冷水机组、AHU、沃尔玛屋面设备等重点设备)，并检查故障原因 4发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。 5发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。 6发生电气火警时，应立即切断电源，用粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。 七紧急事件处理后： 1 、就紧急事件的结果做一个全体通报。 2 、其它当班人员的责任是根据特殊相关情况而定，按需要重新进入正常运作。 3 、将事件及有涉及人员记入工作日志。 4 、并检查危险区域内设备的安全运行状况