1、技技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营基 础 分 析场地GIS分析现状资源分析项目背景分析 度假市场分析资源竞合分析项项目背景分析目背景分析国国际际化背景化背景国际化度假休闲模式 世界旅游组织的研究成果表明，人均GDP达到3000美元左右是一个国家或地区休闲产业爆发式增长的临界点。目前我国人均GDP为1700多美元，北京、上海、杭州等一些区域性中心城市的人均地区生产总值均已经超过7000美元，大中型城市人均地区生产总值也已超过3000美元，青岛2007年人均GDP超过6000美元。青岛已经进入休闲时代！产业结构与国际接轨是发展2、的必然方向！项项目背景分析目背景分析国国际际化背景化背景世界最宜居纬度带中度假开发模式构建。世界宜居纬度带中，中国滨海板块里最好的环境。项项目背景分析目背景分析国国际际化背景化背景国际化区位交通条件的成熟。项项目背景分析目背景分析国国际际化背景化背景亚太经济走廊形成的国际化都市圈项项目背景分析目背景分析省域背景省域背景山东省度假休闲格局两带六区十八个重点产品文化圣地度假天堂项项目背景分析目背景分析省域背景省域背景交通便捷项项目背景分析目背景分析区域背景区域背景大青岛空间发展格局依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射青岛市空间发展格局示意图青岛主城区崂山黄岛红岛 胶南市紧邻三大辅城之一的黄岛，属于青岛3、三大发展轴中心城区胶南日照发展轴之中，是大青岛未来重点发展的城市。胶南市项项目背景分析目背景分析区域背景区域背景大青岛度假休闲格局一线两翼二十区项项目背景分析目背景分析区域背景区域背景大青岛区位交通分析一路 一桥 一隧项项目背景分析目背景分析市域背景市域背景胶南市度假休闲格局一核 两带 三组团藏马山旅游区属于西部生态组团，胶南市重点建设的十大旅游区之一。藏马山发展国际化的度假休闲产业胶南市度假休闲格局示意图项项目背景分析目背景分析市域背景市域背景胶南市区位交通分析属于青岛一小时休闲半径圈内。同三高速、世纪大道使人流导入藏马山便捷快速。黄岛、胶南、琅琊三个板块聚集人气。项项目背景小目背景小结结技4、技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营基 础 分 析现状资源分析项目背景分析场地GIS分析度假市场分析资源竞合分析现现状状资资源分析源分析自然资源气候 地形地貌舒适宜人缓坡丘陵水资源湖光山色 山水交融动植物资源物种丰富 原生态文化资源潜在文化灵魂资源休闲度假母体资源现现状状资资源分析源分析资源评价 资源类型丰富多样，可开发性强。适合度假模式立体导入。藏马山自然景观类型丰富，旅游资源在类型构成上包括了7个主类、14个亚类、26个基本类型，山水景观俱全，开发潜力较大。资源特色鲜明，在区域内具有独特性，应做到唯一性、排他性。相较于周边5、滨海景观为主题的旅游资源，藏马山的资源独具特色，缓山、疏林草地、遍布湖泊溪流的自然景观明显区别于海洋、沙滩的自然景观。现现状状资资源分析源分析资源市场价值 对资源的综合分析得出，藏马山在综合自然旅游地、河段、天然湖泊与池沼、生物景观和旅游商品方面具备丰富的资源，市场开发潜力巨大。背山面海 海阔天空理想的顶级风水格局，是开发度假、居住产业的最佳场所。缓坡丘陵 湖光山色 蓝莓茶园适宜开发高尔夫。各方面的资源决定藏马山适宜打造一个以高端运动、高端地产为核心产业的综合度假体。湖光山色 田园牧歌 蓝色梦境技技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实6、施运营基 础 分 析现状资源分析项目背景分析场地GIS分析度假市场分析资源竞合分析高程分析高程分析 从高程分析图可以看出，藏马山高程由西北向东南逐渐降低，80以上的场地在50150米海拔范围内，南部山体较低，北部山体较高，最高点接近400米。坡度分析坡度分析 从坡度分析图可以看出，坡度较陡的区域集中在藏马山北侧山地，其余80以上的用地坡度均在20以下，是非常适宜开发建设、发展缓坡运动的地形。在规划时，需要严格紧密的结合土地利用规划，划出适宜建设用地中的农业用地，两者相结合，进行合理的分区，对规划才有科学的指导意义。坡向分析坡向分析 从坡向分析图可以看出，场地内东南朝向用地最多，然后是东向、南向7、的场地，北向、西北向用地最少。在高尔夫设计、公共建筑选址、配套别墅选址上，要充分考虑坡向因素，尤其是建筑要考虑采光问题。规规划划场场地地鸟鸟瞰瞰技技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营基 础 分 析现状资源分析项目背景分析场地GIS分析度假市场分析资源竞合分析国国际际度假市度假市场场分析分析国际度假市场现状 我国入境游市场稳定发展，为藏马山乡村（国际）生态旅游度假区面向国际提供良好的大环境基础。国国际际度假市度假市场场分析分析序号序号国家国家2007年年入境旅游人入境旅游人数（万人次）数（万人次）比上年增比上年增长（%）1韩国国8、477.6821.72日本日本397.756.23俄俄罗斯斯300.3924.94美国美国190.1211.25马来西来西亚106.2016.66新加坡新加坡92.2011.47菲律菲律宾83.3018.38蒙古蒙古68.208.09泰国泰国61.163.310澳大利澳大利亚60.7412.911英国英国60.519.512加拿大加拿大57.7215.513德国德国55.6711.214印尼印尼47.7110.215法国法国46.3415.216印度印度46.2514.2国际度假市场现状 韩国、日本、俄罗斯是藏马山乡村（国际）生态旅游度假区国际市场的主要客源国。目标客源市场锁定国国际际度假市度9、假市场场分析分析国际度假市场现状 对2007年日本、韩国、俄罗斯、美国等主要客源国出游目的的分析，可见各国皆以休闲、商务旅游为主。国国际际度假市度假市场场分析分析重要市场机会市场日本、韩国、俄罗斯新加波、马来西亚、泰国 澳洲、德国、美国等远程国家核心市场针对国际核心客源度假旅游市场，从规划理念到解说系统，各个大小层面都要以国际化的标准为原则，开发休闲型旅游产品，以国际化的高端休闲产品为吸引点吸引境外度假旅游市场。客源市场分析：国际市场国国际际度假市度假市场场分析分析 国际旅游市场发展趋向于休闲度假游，日韩、欧美国家收入水平相对较高，消费人群更注重对生活质量的追求，为藏马山提供了发展方向和机遇。10、我国入境游市场稳定发展的整体形势利于推广休闲度假产业，应针对韩国、日本、俄罗斯等主要客源国开发休闲产品作为国际市场吸引点。韩国作为入境游第一客源国的同时，也是距青岛最近的境外市场，对藏马山乡村（国际）生态旅游度假区的发展提供了更多客观机遇和有利条件。国际度假市场特征区域度假市区域度假市场场分析分析区域市场现状2007年，我国国内旅游继续强劲增长，出游人数和旅游收入均维持两位数的增长，良好的发展势头为藏马山乡村（国际）生态旅游度假区提供了稳定的客源保障，今后外出度假的人数、市场需求会持续增加。区域度假市区域度假市场场分析分析核心市场青岛以及山东半岛主要城市，如日照、潍坊、烟台、威海等。重点市场山11、东省范围内其他城市及周边主要省市，如河北省、山西省、安徽省、江苏省等。机会市场国内大中型城市及其他城市市场。藏马山客源市场分析：区域市场 针对跨区域核心客源市场，突出滨海而又与滨海景观所不同的湖光山色景观，在国内度假旅游市场中推出藏马山休闲度假品牌形象，并以区别于传统旅游的休闲产品作为吸引点，打造特色休闲产业。考虑到中短途度假的需求逐步增加，本地目标市场主要针对大青岛范围内的城市。建立完善的休闲、度假产品，强调资源差异性，使藏马山成为大青岛地区度假旅游市场的补充，为大青岛的市民提供生活工作之余休闲度假的场所，构建城市休闲第三极。区域度假市区域度假市场场分析分析 消费者对度假旅游的体验、休闲要求12、增高，度假旅游中加入更多的休闲、疗养、游乐元素，进一步融合了海水浴、温泉浴、矿泉浴、网球、保龄球、高尔夫球等休闲产品，使得度假内容更趋多样。1/4的境内休闲旅行者和约三成的境外休闲旅行者都认为休闲活动是旅行中的重要部分，其中去青岛、三亚这类海滨城市的占有一定比例；休闲项目中洗桑拿、泡温泉和做按摩等其他活动深受欢迎，观看表演、特色餐饮等也占有重要比例。藏马山已具备环境优势，只需在国际级生态环境基础上构建体验度高的产品和完善高质量的服务,即可达到国际化度假村的标准，成为山东省境内具竞争力的休闲度假场所。区域市场特征本地度假市本地度假市场场分析分析本地市场现状本地市场海滨度假旅游特点突出，产业开发程13、度高，以海洋为主题的旅游度假产品类型丰富。生态农业、温泉度假市场占有比例相对较小，开发产品包括传统的农业观光、采摘和温泉度假区等。大青岛区域以旅游产业为主要吸引点推动了区域其他产业经济发展，旅游经济是青岛地区的主体经济。国家对节假日的调整影响国内旅游市场的消费结构，对本地市场来说，短途度假旅游的需求将会提高，对旅游产品的偏好也会更加休闲化、更加多样化。青岛传统观光旅游市场成熟，大青岛区域在国内具有较高的知名度，多个风景名胜都有很强的市场吸引力。以青岛旅游市场为例游客普遍出游时间平均在3.5天左右，短途自驾游兴起使大青岛区域自驾游市场升温。本地度假市本地度假市场场分析分析本地市场现状 以青岛市旅14、游统计数据为例可看到，青岛地区的旅游市场逐年扩大，未来海滨旅游将逐渐趋于饱和，逐渐向休闲度假转型。年份年份国内游客国内游客（万人次）（万人次）年增长年增长%国内国内旅游收入旅游收入（亿人民币）（亿人民币）年增长年增长%入境游客入境游客（人次）（人次）年增长年增长%外汇收入外汇收入（万美元）（万美元）年增长年增长%旅游旅游总收入总收入年增长年增长%20052449.0313.52222.5921.168440731.041493.1244.3256.6823.42006280114.4281.7926.685446224.95426230.8325.226.720073258.7816.335015、24.2108147626.66750724.4400.323.1 藏马山乡村（国际）生态旅游度假区的开发需要适应这种发展趋势，在发展战略上要紧紧围绕弥补大青岛市场在休闲度假板块的空缺来定位，本地范围的短途度假游的兴起也为藏马山提供了更多的发展机遇。度假市度假市场场分析分析市场需求分析全球旅游度假市场发展已进入以休闲、度假为市场主导的阶段，国际消费者需要性价比高、环境优良、休闲项目国际化的消费场所，藏马山的规划需要适应国际度假市场的发展趋势，并以达到国际化标准为目标，从产品、项目、设施、服务等层面满足国际度假市场需求。在我国经济发展和国际化的大背景下，藏马山乡村（国际）生态旅游度假区需要打造高16、端产品对接境外、境内市场。城乡旅游度假的市场发展潜力巨大，“环城市旅游度假带”快速形成。随着各大城市人均拥有私家车数量的激增，以自驾车为主的旅游方式正蓬勃发展，这极大地带动了轻轻松松、健康悠闲的短线省内游。差异性环境将更具吸引力，传统观光型旅游的丰足使大青岛区域需要一个高端的、新鲜的、放松的、宜居的休闲度假场所，藏马山的山色湖光、田园牧歌弥补了大青岛区域景观环境类型的缺失,以国际级的资源优势为基础构建休闲产品将会提升区域的吸引力和竞争力。技技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营基 础 分 析现状资源分析项目背景分析场地GIS分析17、度假市场分析资源竞合分析省域省域资资源源竞竞合分析合分析合作关系区域区域资资源源竞竞合分析合分析最有竞争力的鳌山组团最有竞争力的鳌山组团滨海、温泉、30分钟到青岛市区、鳌山湾青岛第二大海湾田横组团田横组团青岛新东部青岛新东部青岛市区青岛市区传统观光旅游，市民居住、生活、工作的板块急需一个休闲度假板块的出现胶南组团胶南组团大青岛第三极！市域市域资资源源竞竞合分析合分析现现状状资资源分析源分析SWOTSWOT分析分析位于全球最适宜居住的纬度带海洋性气候宜人，背山面海的地理格局适宜生活以国际化大都市青岛为依托，发展潜力巨大自然资源丰富，生态保护良好，各种景观元素和谐相容是大青岛范围内区别于海滨景观的18、特色生态田园景观 依托青岛市完善的交通网络，可达性强大青岛发展战略赋予胶南组团旅游度假的功能青岛地区旅游产业相对成形，在国内已具有较高知名度，发展初期与藏马山度假区形成竞争国内休闲产业初步发展，藏马山国际休闲度假区要先发制人打造国际型品牌，吸引入境休闲消费目前周边地区经济发展相对薄弱与周边大量已成熟的度假区相比，藏马山目前处于未开发阶段，配套基础设施不完善藏马山的知名度和影响力相对于周边度假区较弱全球进入休闲时代，国内休闲度假走向国际化，藏马山度假区应该抓住这个发展趋势大青岛区域内高端休闲度假型旅游产品稀缺藏马山地区处于亚太经济圈的经济发展大环境支持之下“大青岛”战略大力促进藏马山及周边区域经19、济发展青岛作为国际门户城市，藏马山度假区将拥有广阔的国际市场机机 遇遇挑挑 战优 势劣劣 势技技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营案例及模式探讨东部华侨城案例分析案例小结为为什么什么选择选择 有哪些成功案例有哪些成功案例(东东部部华侨华侨城城)东部华侨城东东部部华侨华侨城城简简介介由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以让都市人回归自然为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运20、动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。东部华侨城一期于2007年7月28日隆重试业，体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等将同时精彩亮相。二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目。东东部部华侨华侨城三大主城三大主题题区域区域大侠谷生大侠谷生态态公园公园生态养生大侠谷：大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化。包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾21、森林、发现之旅、云中部落等六大主题区。大侠谷将于2009年春节试业，五一全面开业。东东部部华侨华侨城三大主城三大主题题区域区域茶溪谷休茶溪谷休闲闲公园公园休闲度假-茶溪谷：体现中西文化交融并兼有茶、禅、花、竹等主要元素，包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区，体现了西方山地小镇的风情、茶禅文化的融合、岭南茶田的幽雅和湿地花海的浪漫，让都市人远离喧嚣，从容享受自然。东东部部华侨华侨城三大主城三大主题题区域区域云海谷运云海谷运动动公园公园户外运动-云海谷依托东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观、悬崖飞瀑，以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现最具特色的户22、外运动旅游文化，是一个以高尔夫运动为中心、包含户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地的户外运动休闲胜地。云海谷占地2.5平方公里，包括体育俱乐部、两个高品位的18洞高尔夫球场和两个高尔夫会所，是以高尔夫运动为中心的体育运动休闲胜地。东东部部华侨华侨城特色城特色项项目目文化风情-主题生态小镇主题小镇，既是东部华侨城各区域的重要功能节点，也是游客感受多种文化主题风情的旅游热点片区。茵特拉根通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材，将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题街区、SPA中心、度假酒店、剧场等多种形式产品，在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。茶翁古镇则选23、择了以古镇承载文化”，以茶园昭示理念的表现手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度。海菲德红酒小镇：位于大侠谷，是国内第一座红酒主题文化小镇，设有红酒博物馆、酒窖、特色品酒区和主题商业街，展现了浓郁而独具特色的世界红酒文化。度假体验-茵特拉根酒店以瑞士文化为主题的山地度假酒店，设有300个房间，拥有国内罕见的花园式大堂和城堡式总统套房、中餐、日餐、意大利餐等特色餐饮以及酒吧、商务宴会、浪漫婚宴和健康会所等配套设施。酒店将中欧文化融入音乐、鲜花、雕塑、湖光山色的细节与环境之中，让游客充分享受欧式古典尊贵的礼遇。是华侨城国际酒店管理公司自主24、管理的第一所准五星级主题酒店。东东部部华侨华侨城特色城特色项项目目东东部部华侨华侨城的旅游地城的旅游地产产模式模式 东部华侨城占地9平方公里；房地产规划商业建筑面积20万M2，住宅建筑面积15万M2；住宅开发分8个区；目前天麓一区、二区、七区已开盘。东部华侨城商业模式是“旅游+地产”的模式，成功实现了“主题公园+高尚社区”这一模式的开发建设与复制，并积极探索“生态休闲度假”和“都市娱乐”等新型旅游地产商业模式，力争在取得显著经济效益的同时也大幅提升公司品牌影响力。东东部部华侨华侨城核心城核心产业产业房地房地产产天麓项目共分7个区，总建筑面积15万平方米。东东部部华侨华侨城核心城核心产业产业房地25、房地产产东东部部华侨华侨城核心城核心产业产业房地房地产产东东部部华侨华侨城核心城核心产业产业房地房地产产东东部部华侨华侨城房地城房地产产开开发发情况情况东东部部华侨华侨城城经营经营情况情况公司参控股旅游企业共接待游客609万人次，同比增长12%；各参控股企业累计实现营业收入7.8亿元，同比增长98%；累计实现利润4.36亿元，同比增长248.61%。旅游业务经营情况旅游地产收益稳定东东部部华侨华侨城盈利点概况城盈利点概况营业收入主要包括：收入主要包括：商品商品销售收入、房屋售收入、房屋销售收入、售收入、门票收入、旅游票收入、旅游团费收入、收入、让渡渡资产使用使用权收入及其他服收入及其他服务收入26、收入2006.11北区开业赛 2007.5道农杯图 2007.7First Drive邀请赛 2007.9中秋杯赛事 2007.11华侨城企业杯 2007.12天麓杯 2008.6深港杯图 2008.7.25周年庆典云海谷 2008.7.28周年庆云海谷 2008.7深商开球仪式东东部部华侨华侨城城营销营销策略策略高尔夫运动对华侨城品牌的推动：对赛事进行各种媒体宣传大型赛事带来品牌效应形成华侨城盈利模式的核心环节东东部部华侨华侨城城营销营销策略策略运营措施东东部部华侨华侨城运城运营营措施措施资源灵魂自然山水资源环境吸引营造强化环境,让城市人回归自然,体验绿色公建项目高尔夫 旅游 商务会展 休闲27、核心产业旅游度假休闲 度假房地产业东东部部华侨华侨城案例解析城案例解析如何将原始资源体变为成熟的产业体东部华侨城一期已于2007年7月28日隆重试业，体现中西文化交融并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等同时精彩亮相。二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目已在2008年完美呈现。通过什么途径寻求旅游业态的突破 华侨城人利用得天独厚的自然资源，借鉴现有主题公园的成功经验，打造了一个既有完全保留的原生态的自然植被和山地景观，也有经过人工28、化方法充分美化和精化的原生态型景观，用现代手段打造、溶入区内生态环境的现代生态景观的山地生态旅游度假区，为“生态旅游”的定义作出了创新的诠释，赋予山、林、湖、海更多人性化的内涵。为中国其他城市周边地区培植类似的具有自然生态背景的、新的旅游模式和旅游空间提供了示范模本。如何学习成功模式形成自身品牌 早在迪斯尼落户香港初期的2001年起，华侨城就对外宣称将投资6亿元人民币用于原有项目的升级，华侨城把此次整改行动称为“提前体验迪斯尼”。其目标很明确，就是直指尚在建设中的香港迪斯尼，其目的也很清楚，就是趁香港迪斯尼立足未稳之机，抢占部分市场份额，以获得尽可能早的投资回报。更让迪斯尼措手不及的是，欢乐谷29、里的老金矿等主打项目本是迪斯尼的看家项目，被华侨城移植值得淋漓尽致，后来引入的几个大器械项目，也是迪斯尼的元素。游客已提前在华侨城体验了，反而感觉迪斯尼有抄袭之嫌。如何维持园区的可持续性发展生态造梦，文化造城。深圳东部华侨城喜获“中国十大休闲文化基地”称号。东部华侨城提出“生态环保大于天”的开发理念，已成为引领中国休闲旅游发展的新模式。在开发建设过程中，前瞻性地将“在保护中开发，在利用中发展”的原则贯穿于规划、设计、建设和运营始终，去繁就简、因山就势、资源共享、集约用地，构建了一个完整的循环经济系统，实现了生态可持续、经济可持续、社会可持续的生态之梦。案例小案例小结结技技术术服服务务咨咨询询藏30、马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营发展模式战略发展模式空间发展模式战战略略发发展模式展模式总体定位总体定位藏马山乡村（国际）生态旅游度假区藏马山乡村（国际）生态旅游度假区以生态旅游为核心产业撬动藏马山地块，提供国际顶级休闲生活方式。战战略略发发展模式展模式区域形象定位大青岛第三极市域形象定位中央休闲圈度假村形象定位休闲新高地 国际生活圈技技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营发展模式战略发展模式空间发展模式总总平面平面图图面面积积技技术术指指标标序号序号用地名称用地名称面积（公顷）面31、积（公顷）面积（亩）面积（亩）比例比例一一规划总面积规划总面积185427810100%二二主题地产用地主题地产用地334952%三三公建设施用地公建设施用地263901%四四主要道路用地主要道路用地304502%五五水系水系12819207%六六农田林地农田林地16372455588%功能分区功能分区三三带带九区九区 功能分区图功能分区图序号序号分区分区面积（公顷）面积（公顷）面积（亩）面积（亩）比例比例一一山地旅游区山地旅游区14922358%二二绿谷商务区绿谷商务区7010504%三三胶南文化创意产业园胶南文化创意产业园13319957%四四乡村体育运动公园乡村体育运动公园136204032、7%五五旅游综合服务区旅游综合服务区8112155%六六太阳谷国际老年疗养中心太阳谷国际老年疗养中心355252%七七欢乐欢乐田园田园432648023%八八特色农业观光体验特色农业观光体验区区500750027%九九环湖旅游休闲环湖旅游休闲区区318477017%总面积总面积185427810100%欢乐田园乡村体育运动公园山地旅游区旅游综合服务区太阳谷国际老年疗养中心胶南文化创意产业园特色农业观光体验区环湖旅游休闲区绿谷商务区功能分区功能分区三三带带九区九区山地旅游区绿谷商务区乡村体育运动公园太阳谷国际老年疗养中心胶南文化创意产业园旅游综合服务区欢乐田园特色农业观光体验区环湖旅游休闲区藏马33、山乡村（国际）生态旅游度假区山地旅游带田园旅游带滨湖旅游带交通系交通系统规统规划划一级道路：度假区外围交通（道路宽度12米）二级道路：度假区内部主要道路交通（道路宽度9米）三级道路：功能片区内主要道路（道路宽度6米）技技术术服服务务咨咨询询藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营项 目 设 置山地旅游区山地旅游区绿绿谷商谷商务务区区胶南文化胶南文化创创意意产业产业园园乡乡村体育运村体育运动动公园公园太阳谷国太阳谷国际际老年老年疗疗养中心养中心旅游旅游综综合服合服务务区区欢乐欢乐田园田园特色特色农业观农业观光体光体验验区区环环湖旅游休湖旅游休闲闲区区开开34、发发策略策略藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略实施运营五大开五大开发发策略策略藏马山五大开发策略藏马山五大开发策略企业开发策略开发策略智慧的土地经营战略保障区域的有序开发开发策略全方位的融资模式和途径对景区发展进行持续助推建议投融资模式PPP模式：Private Public PartnershipTOT模式：Transfer Operate TransferPFI 模式：Private Finance Initiative启动期发展期成熟期开发策略商业业态开发 食、住、行、游、购、娱六大要素构成了藏马山最基本的商业业态。消费形态不同，各个要素对地块整体35、贡献度的大小也不同，所占的比重关系也有不同。下面的主题商业业态矩阵图说明了这一点：专业培训练习场不定期展览五星酒店旅馆别墅主题庭院高级餐厅特色餐厅咖啡美食店专业用具纪念品商店时尚购物运动设施精彩赛事娱乐设施湿地公园植物博览园观光游览车游船休闲自行车表演演出会馆及服务会议场地及服务国际海鲜美食节蓝色象征着海洋的博大和深邃白色象征着爱情的高贵与纯洁黄色象征着文明的追溯与源远绿色象征着生命的旺盛与蓬勃红色象征着生活的美好与欢乐青岛乡村生活博览会滨湖嘉年华青岛文化艺术节休闲运动博览国际度假文化展示会旅游文化节企业峰会论坛开发策略场地五季商业布局航母企业峰会开发策略场地五季商业布局5、多种业态复合开发，36、实现综合消费市场，有效回避旅游的高风险 1、政府联合隆海集团，实行战略合作。政府积极支持。4、面向国际市场的度假产品是隆海集团开发重点2、错位竞争，弥补高端度假市场空缺。3、招商引资，共同打造旅游度假区和宜居城市企企业业开开发战发战略略开开发发模式构建模式构建企企业业开开发战发战略略度假国度假国际际化化战战略略产品国际化理念国际化服务国际化管理国际化营销国际化人才国际化形象国际化品牌国际化资本国际化客源国际化客源国际化企企业业开开发战发战略略转转型增效型增效战战略略藏马山旅游向深度进军藏马山旅游向深度进军开开发发策略策略藏马山开发规划及实施运营咨询基础分析案例及模式探讨发展模式项目设置开发策略37、实施运营三大运三大运营战营战略略藏马山三大运营战略藏马山三大运营战略市市场场运运营营策略策略模式构建模式构建市市场场运运营营策略策略利用媒体网利用媒体网络络渠道，搭建宣渠道，搭建宣传传沟通平台沟通平台营销宣传是开发拓展市场的必要手段，与各种媒体的合作宣传会起到事半功倍的宣传效果，尤其是网络。利用媒体网络渠道，与当地乃至全国各大媒体密切配合，多角度、全方位宣传藏马山地块休闲产业，同时建立自己的在中英文网站，以低成本构建一个有效的宣传沟通平台，不仅可以为现有和潜在的目标客户建立完整的、准确的信息数据库，还可以提高项目的知名度和美誉度。塑造隆海高端休闲品牌，建立完善立体产业链塑造隆海高端休闲品牌，建立完善立体产业链市市场场运运营营策略策略节节事活事活动动策划策划土地运营策略动态的核心驱动机制面面片区片区点点面面片区片区点点面面片区片区点点土地运土地运营营增增值值策略策略原始土地环境土地人气土地增值土地环境建设水景交通基础设施生态保护项目建设运动娱乐康体度假配套设施建设社区交通休闲商业知名品牌养生环境效益经济效益社会效益管理运管理运营营策略策略