1、房地产开发项目的成本控制一、可研阶段成本控制的工作重点一、可研阶段成本控制的工作重点主讲内容：主讲内容：二、设计阶段成本控制重点二、设计阶段成本控制重点三、招标阶段成本部门的其他控制重点招标阶段成本部门的其他控制重点四、合同履约阶段成本控制重点合同履约阶段成本控制重点五、三边工程成本如何控制五、三边工程成本如何控制五、三边工程成本如何控制五、三边工程成本如何控制六、变更洽商控制的重点六、变更洽商控制的重点七、施工索赔管理七、施工索赔管理八、如何实现成本动态控制八、如何实现成本动态控制八、如何实现成本动态控制八、如何实现成本动态控制九、竣工结算阶段成本控制重点九、竣工结算阶段成本控制重点十、总公2、司、项目公司成本管理体系十、总公司、项目公司成本管理体系十、总公司、项目公司成本管理体系十、总公司、项目公司成本管理体系一、可研阶段成本控制的工作重点可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术可行性研究：运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、上是否先进、实用和可靠，在财务上是否赢利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。的结论；为投资决策提供科学的依据。可行性研究报告的结构和内容可行性研究报告的结构和内容13、 1、总论：项目背景、概况、问题和建议、总论：项目背景、概况、问题和建议2 2、市市场场调调查查与与预预测测：为为可可研研的的重重要要环环节节，内内容容包包括括：市市场场现现状状调调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析3 3、资资源源条条件件评评价价：资资源源可可利利用用量量、资资源源品品质质情情况况、资资源源赋赋存存条条件件、资源开发价值资源开发价值4 4、建建设设规规模模与与产产品品方方案案：建建设设规规模模与与产产品品方方案案构构成成、建建设设规规模模与与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案产品方案比选、推荐的建设规模4、与产品方案5 5、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案、场址选择：场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案6 6、技技术术方方案案、设设备备方方案案和和工工程程方方案案：技技术术方方案案选选择择、主主要要设设备备方案选择、工程方案选择方案选择、工程方案选择7 7、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案、原材料燃料供应：主要原材料供应方案、燃料供应方案8 8、总总图图运运输输与与公公用用辅辅助助工工程程：总总图图布布置置方方案案、场场内内外外运运输输方方案案、公用工程与辅助工程方案公用工程与辅助工程方案9 9、节能措施：节能措施、能耗指标分析、节能措施：节能措施、能耗指标分析5、1010、节水措施：节水措施、水耗指标分析、节水措施：节水措施、水耗指标分析1111、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保、环境影响评价：环境条件调查、影响环境因素分析、环境保护措施护措施1212、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范、劳动安全卫生与消防：危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施措施、卫生保健措施、消防设施1313、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、组织机构与人力资源配置：组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训人力资源配置、员工培训1414、项目实施进度：建设工期、实施进度安排、项目实施进度：建设6、工期、实施进度安排1515、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表、投资估算：建设投资估算、流动资金估算、投资估算表1616、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资、融资方案：融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、融资方案分析方案分析1717、财财务务评评价价：财财务务评评价价基基础础数数据据与与参参数数选选择择、销销售售收收入入与与成成本本费费用用估估算算、财财务务评评价价报报表表、盈盈利利能能力力分分析析、偿偿债债能能力力分分析析、不不确确定定性性分分析析、财务评价结论财务评价结论1818、国国民民经经济济评评价价：影影子子价价格格及及评评价价参参数数选选取取、7、效效益益费费用用范范围围与与数数值值调调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论1919、社社会会评评价价：项项目目对对社社会会影影响响分分析析、项项目目与与所所在在地地互互适适性性分分析析、社社会会风险分析、社会评价结论风险分析、社会评价结论2020、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策、风险分析：项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策2121、研研究究结结论论与与对对策策：推推荐荐方方案案总总体体描描述述、推推荐荐方方案案优优缺缺点点描描述述、主主要要对比方案、结论与建议对比方案、结论与建议可行8、性研究的重点市场调查、产品方案、财务评价市场调查、产品方案、财务评价二、设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准2 2、推行标准设计、推行标准设计3 3、推行限额设计、推行限额设计4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用6 6、项目设计的经济评价、项目设计的经济评价设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线，投资千千万。投资千千万。初步设计阶段：影响投资初步设计阶段：影响投资75%75%95%95%技术设计阶段：影响投资技术设计阶段：影响投资35%35%75%75%施工图设计阶段：影响投资施工图设计阶段：影响投资9、5%5%35%35%设计阶段成本控制重点1 1、执行设计标准、执行设计标准设计标准的作用：设计标准的作用：1 1）对规模、内容、建造标准进行控制；）对规模、内容、建造标准进行控制；2 2）保证安全性和使用功能；）保证安全性和使用功能；3 3）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；）提供设计必要的指标、定额、计算方法和构造措施；4 4）提供控制工程投资的方法和依据；）提供控制工程投资的方法和依据；5 5）减少设计工作量，提高设计效率；）减少设计工作量，提高设计效率；6 6）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。）促进建筑工业化、装配化，加快建设进度。2 2、推行标准设计、推行标准设计 通10、通用用的的标标准准图图、通通用用图图和和复复用用图图。采采用用标标准准设设计计可可加加快快设设计计进进度度1 12 2倍，节约建设投资倍，节约建设投资10%10%15%15%。3 3、推行限额设计、推行限额设计 按按批批准准的的投投资资估估算算控控制制初初步步设设计计，按按批批准准的的初初步步设设计计总总概概算算控控制制施施工工图图设设计计。即即将将上上阶阶段段设设计计审审定定的的投投资资额额和和工工程程量量先先行行分分解解到到各各专专业业，然然后后再再分分解解到到各各单单位位工工程程和和分分部部工工程程。各各专专业业在在保保证证使使用用功功能能的的前前提提下下，按按分分配配的的投投资资限限额11、额控控制制设设计计，严严格格控控制技术设计和施工图设计的不合理变更。制技术设计和施工图设计的不合理变更。限额设计控制工作的主要内容限额设计控制工作的主要内容1 1）重视初步设计的方案选择）重视初步设计的方案选择2 2）严格控制施工图预算）严格控制施工图预算 重点在工程量控制方面重点在工程量控制方面3 3）加强设计变更管理）加强设计变更管理4 4）强化指标管理）强化指标管理 如如结结构构专专业业的的混混凝凝土土含含量量，钢钢筋筋含含量量等等；安安装装工工程程设设备备的的国国产产化；园林工程中的软硬比等化；园林工程中的软硬比等4 4、设计方案优选、设计方案优选5 5、价值工程应用、价值工程应用优化12、设计方案价值工程（优化设计方案价值工程（Value EngineeringValue Engineering，VEVE）又称为价）又称为价值分析（值分析（Value AnalysisValue Analysis，VAVA）是一门新兴的管理技术，是降）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的以最低的总成本（寿命周期成本），可靠地实现产品或服务的13、必要功能，从而提高产品或服务的价值。必要功能，从而提高产品或服务的价值。价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即间的比例，用数学比例式表达如下：价值功能成本，即“V VF/C”F/C”。这条提示了。这条提示了“用最少的投资，争取最大效益用最少的投资，争取最大效益”的的五条方法：五条方法：（1 1）保持开发项目功能不变，降低项目投资。）保持开发项目功能不变，降低项目投资。14、（2 2）投资不变，提高项目功能。）投资不变，提高项目功能。（3 3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大。（4 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5 5）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低）运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。项目投资。6 6、合同措施、合同措施采采用用合合同同措措施施，有有效效控控制制造造价价针针对对目目前前设设计计人人员员经经济济观观念念淡淡薄薄，设设计计变变更更随随心心所所欲欲。应应在在设设计计合合同同经经济济条条款款上上，增增加加设设计计变变更更及及修修改改的的费费用用额额度15、度限限制制条条款款，如如设设计计变变更更费费超超出出施施工工合合同同价价的的某某一一比比例例（如如5%5%）时时，则则扣扣罚罚一一定定比比例例的的设设计计费费（设设计计质质保保金金）。采采取取一一定定的的约约束束力力是是对对设设计计规规范范、设设计计标标准准、工工程程量量与与概预算指标等各方面控制的一种举措。概预算指标等各方面控制的一种举措。项目设计的经济评价影响工程设计经济的主要因素：影响工程设计经济的主要因素：建建筑筑的的设设计计有有技技术术性性，更更包包含含设设计计的的科科学学性性和和经经济济性性，研研究究和和分分析析设设计计经经济济的的影影响响因因素素，对对寻寻求求工工程程设设计计经经16、济济效效果果的的途途径径，降降低低工工程程造造价价有有着着极极其其重重要要的的作作用用。影影响响建建筑筑设设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。计方案经济性的主要因素有以下八个方面。1 1、建建筑筑造造价价构构成成比比。建建筑筑造造价价构构成成比比反反映映的的是是不不同同工工程程部部位位的的造造价价占占总总造造价价的的比比值值。分分析析这这个个可可以以找找出出降降低低造造价价、提提高经济效果的方向。高经济效果的方向。2 2、户户型型。小小户户型型单单方方造造价价比比大大户户型型高高，因因为为小小户户型型内内墙墙多多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就17、高。3 3、层层高高。室室内内净净高高直直接接影影响响建建筑筑造造价价。降降低低层层高高可可以以：直直接接节节省省投投资资；节节约约建建筑筑材材料料和和劳劳动动消消耗耗，减减轻轻建建筑筑自自重重，提提高高抗抗震震能能力力；降降低低采采暖暖能能耗耗，节节约约能能源源，提提高高建建筑筑密密度度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。节约用地，同时，也有利于节省市政投资。4 4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。5 5、建建筑筑的的平平面面形形状状。一一般般来来说说，建建筑筑的的平平面面形形状状越越简简单单，其其造造价价相应地越低，施工也经济。相应18、地越低，施工也经济。6 6、建建筑筑的的单单元元组组合合。合合理理安安排排建建筑筑的的单单元元组组合合，能能提提高高设设计计方方案案的的经经济济效效果果，单单元元组组合合数数可可以以影影响响山山墙墙、基基础础、屋屋面面等等部部位位的的造价。造价。7 7、结结构构配配筋筋。结结构构工工程程师师的的设设计计水水平平，直直接接决决定定了了建建筑筑钢钢筋筋含含量量的高低，从而影响工程造价。的高低，从而影响工程造价。8 8、建建筑筑结结构构形形式式。框框架架剪剪力力墙墙结结构构体体系系造造价价最最高高，框框架架结结构构体体系系次次之之，砖砖混混结结构构造造价价最最低低。因因此此，建建筑筑结结构构的的选选19、择择，是是影影响响建建筑设计方案经济性的一个重要因素。筑设计方案经济性的一个重要因素。设计阶段成本控制案例(一)某某高高层层住住宅宅每每层层电电梯梯井井走走廊廊仅仅十十多多米米的的距距离离，其其间间又又无无防防火火分分区区，就就设设了了三三只只消消防防箱箱，而而按按消消防防规规范范要要求求，只只要要两两支支水水枪枪同同时时到到达达室室内内任任何何部部位位即即可可。这这种种设设计计不不合合理理，造造成成了了一一定定浪浪费费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。显然是对工程的各种经济指标不够重视。设计阶段成本控制案例(二)房地产方案设计阶段的成本控制流程房地产方案设计阶段的成本控制流程一、重视市场20、调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三三、做做好好建建筑筑方方案案的的征征集集选选择择完完成成设设计计任任务务书书后后，选选择择几几家家有有技技术术实实力力的的设设计计单单位位，或或资资深深、知知名名设设计计人人进进行行设设计计方方案案竞竞赛赛，征征集集建建筑筑设设计计方方案案，然然后后组组织织有有关关人人员员21、对对竞竞赛赛方方案案进进行行评评比比、选选择择、优化，评比应侧重以下几方面：优化，评比应侧重以下几方面：1 1、设计构思的超前性：、设计构思的超前性：目目前前的的市市场场发发展展变变化化速速度度很很快快，加加上上房房地地产产开开发发项项目目周周期期一一般般较较长长，建建成成产产品品对对市市场场的的适适应应滞滞后后性性，对对建建筑筑使使用用功功能能的的设设计计应应考考虑虑适适度度超超前前，以以免免建建成成即即落落后后的的情情况况发发生生。例例如如，要要研研究究轿轿车车进进入家庭后住宅市场如何升级的问题。入家庭后住宅市场如何升级的问题。2 2、建筑平面布置的合理性：、建筑平面布置的合理性：从目前的22、市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的23、平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。33、建筑风格的策略：、建筑风格的策略：建建筑筑风风格格的的功功能能一一是是美美观观，另另一一个个是是识识别别，即即类类似似于于VIVI的的作作用用。良良好好的的建建筑筑风风格格对对楼楼盘盘的的促促销销起起着着其其它它广广告告宣宣传传形形式式难难以以比比拟拟的的优优势势，也也会会对对促促销销费费用用的的节24、节约约起起作作用用。建建筑筑风风格格的的策策略略应应注注意以下几方面：意以下几方面：1)1)建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2)2)目目前前建建筑筑风风格格仍仍然然不不是是购购房房者者考考虑虑的的重重点点因因素素，但但随随着着居居民民收收入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；3)3)建建筑筑风风格格的的选选择择：普普通通居居民民更更倾倾向向于于接接受受“有有豪豪华华气气氛氛”的的住住宅宅，尤尤其其是是“欧欧式式”风风格格接接受受程程度度较较高高，而而对对开开发发商商宣宣传传推推广广25、的的各各种种流流派派和和口口号号不不太太敏敏感感；而而收收入入水水平平高高、知知识识层层次次高高的的购购房房者者一一般般会会对对建建筑筑风风格格有有更更高高的的要要求求。开开发发商商应应根根据据项项目目策策划划、目目标标市市场场定定位位给给设设计计人人员员以以更更多多的的指指引引，以以便便建建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。4)4)应应重重视视建建筑筑风风格格与与其其成成本本的的关关系系，研研究究建建筑筑风风格格增增加加的的投投入入与与其其对对项项目目价价值值提提升升所所起起的的作作用用对对比比研研究究，选选择择性性价价比比高高的的建筑风格。26、建筑风格。4 4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。础及结构的选型工作。5 5、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。限额范围内作好施工图设计。6 6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌、做好施工图纸的会审27、工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。成本控制的运作机制一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。定审批职权范围，实施奖罚制度。二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立项目成本的后评价制度。三、建立项目成本的后评价制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：四、坚持技术手段与经济手段相28、结合：1 1、组组织织上上：明明确确项项目目组组织织结结构构，使使投投资资控控制制有有专专责责小小组组跟跟踪踪，如如由由相相关关人人员员组组成成投投资资控控制制委委员员会会来来专专责责项项目目的的投投资资营营运运，促促进进管管理理职职能能分分工工的的科科学化和规范化。学化和规范化。2 2、技技术术上上：重重视视设设计计多多方方案案选选择择，及及处处理理各各种种问问题题的的多多方方案案选选择择，严严格格审审查查和和监监督督初初步步设设计计、施施工工图图设设计计、施施工工组组织织设设计计，深深入入技技术术领领域域研研究究节节约约投投资资的的可可能能。另另外外，要要认认真真研研究究、严严格格控控制制29、建建设设工工程程施施工工合合同同的的签签订订，探索节约建安造价的可能性。探索节约建安造价的可能性。3 3、经经济济上上：动动态态地地比比较较投投资资的的计计划划性性和和实实际际性性，严严格格审审核核各各项项费费用用的的支支出出，采采取取对对投投资资节节约约的的有有力力奖奖励励措措施施，鼓鼓励励公公司司地地产产口口有有关关员员工工及及承承建建商商积积极极提提出出各各种种降降低低成成本本的的建建设设性性方方案案等等，把把项项目目投投资资控控制制观观念念渗渗透透于于每每位位员工头脑中。员工头脑中。五五、严严格格遵遵守守成成本本和和费费用用开开支支范范围围，划划清清各各种种费费用用界界限限，保保证证成30、成本本的真实性、科学性和可比性。的真实性、科学性和可比性。六六、划划清清各各期期成成本本与与各各个个成成本本核核算算对对象象之之间间的的界界限限，企企业业应应按按月月结结算开发费用，计算开发产品成本。算开发费用，计算开发产品成本。七七、实实行行成成本本管管理理责责任任制制，对对成成本本实实行行全全员员管管理理。发发动动广广大大职职工工参参与与成成本本管管理理，把把成成本本管管理理纳纳入入岗岗位位责责任任制制，并并做做到到责责、权权、利利结结合合。把把成成本本费费用用指指标标层层层层分分解解，按按干干什什么么管管什什么么的的原原则则，把把小小指指标标分分别别落落实实到到有有关关职职能能部部门门，31、可可采采取取部部门门经经理理负负责责制制。八八、加加强强成成本本预预测测、计计划划、核核算算、控控制制、分分析析、检检查查，努努力力降降低低开开发产品成本。发产品成本。三、招标阶段：成本部门除了工程量清单外的其他控制重点1 1、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。、确定合适的合同价格：固定价、可调价、成本加酬金。固定价：固定总价、固定单价固定价：固定总价、固定单价可调价：可调总价、可调单价可调价：可调总价、可调单价成成本本加加酬酬金金：成成本本加加固固定定百百分分比比酬酬金金、成成本本加加固固定定金金额额酬酬金金、成本加奖罚、最高限额成本加固定最大酬金成本加奖罚、最高限额成本加固定32、最大酬金各种合同价格的适用条件各种合同价格的适用条件1 1、固固定定总总价价：发发承承包包双双方方均均不不能能以以工工程程量量、设设备备和和材材料料价价格格、工工资等变动为理由，提出对总价调值的要求。资等变动为理由，提出对总价调值的要求。适适用用条条件件：设设计计深深度度已已达达到到施施工工图图设设计计要要求求，图图纸纸完完整整齐齐全全，项项目目范范围围及及工工程程量量计计算算依依据据确确切切，不不会会出出现现较较大大的的设设计计变变更更，报报价价工工程程量量与与实实际际工工程程量量无无较较大大的的差差异异；规规模模较较小小，技技术术不不复复杂的中小型工程；工期较短，一般在一年以内。杂的中小型33、工程；工期较短，一般在一年以内。2 2、固定单价、固定单价1 1）估估算算工工程程量量单单价价：在在实实际际工工程程量量与与报报价价工工程程量量相相差差超超过过正正负负10%10%时时，可以调价。可以调价。适适用用条条件件：工工期期长长，技技术术复复杂杂，不不可可遇遇见见因因素素较较多多的的工工程程；或或施施工工图图不不完完整整或或工工程程项项目目内内容容、技技术术经经济济指指标标不不能能明明确确、具具体体予予以以规规定定时。时。2 2）纯单价：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。）纯单价：适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程。3 3、可调价、可调价1 1）可可调34、调总总价价：因因通通货货膨膨胀胀而而使使工工料料成成本本增增加加，可可对对合合同同总总价价进进行行调调整整。合合同同中中需需注注明明调调价价条条件件约约定定，如如钢钢材材等等大大宗宗材材料料的的调调价价条条件件为为正正负负5%5%到到10%10%，基基价价如如何何确确定定？超超过过部部分分是是否否取费？风险如何分摊？取费？风险如何分摊？适适用用条条件件：工工程程内内容容和和经经济济技技术术指指标标规规定定很很明明确确的的项项目目，合合同工期一般一年以上。同工期一般一年以上。2 2）可可调调单单价价：由由于于物物价价发发生生变变化化或或招招标标、签签约约时时，因因某某些些不不确确定定因因素素而而35、在在合合同同中中暂暂定定某某些些分分部部分分项项工工程程的的单单价价，结结算算时时根据合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。根据合同约定对单价进行调整，如地质复杂的土石方工程。4 4、成成本本加加酬酬金金：直直接接成成本本费费由由发发包包方方实实报报实实销销，给给承承包包方相应报酬。方相应报酬。适适用用于于工工程程内内容容及及技技术术经经济济指指标标尚尚未未全全面面确确定定，投投标标报报价价依依据据尚尚不不充充分分的的情情况况下下，发发包包方方因因工工期期要要求求紧紧迫迫，必必须须发发包包的的工工程程；或或双双方方有有着着高高度度的的信信任任，承承包包方方在在某某些些方方面面有有独独36、特特的的技术、特长或经验。技术、特长或经验。缺缺点点：发发包包方方对对工工程程总总价价不不能能实实施施有有效效地地控控制制；承承包包方方对对降降低成本也不感兴趣。低成本也不感兴趣。1 1）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。）成本加固定百分比酬金：成本越高，酬金越高，极少采用。2 2）成本加固定金额酬金）成本加固定金额酬金3 3）成本加奖罚）成本加奖罚4 4）最高限额成本加固定最大酬金）最高限额成本加固定最大酬金5 5、影响合同计价方式选择的因素、影响合同计价方式选择的因素1 1）项目的复杂程度）项目的复杂程度2 2）工程设计工作的深度）工程设计工作的深度3 3）工程施工的难易37、程度）工程施工的难易程度4 4）工程进度要求的紧迫程度）工程进度要求的紧迫程度四、合同履约阶段成本控制重点1 1、控制措施：、控制措施：组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图。组织措施：职能部门、专业分工；编制计划和工作流程图。经经济济措措施施：编编制制资资金金使使用用计计划划，确确定定、分分解解投投资资控控制制目目标标；进进行行工工程程计计量量；复复核核工工程程付付款款帐帐单单，防防止止超超付付；跟跟踪踪控控制制，及及时时纠纠偏偏；协协商工程变更价款。商工程变更价款。技技术术措措施施：严严格格控控制制设设计计变变更更；优优化化设设计计；审审核核施施工工组组织织设设计计，对对主要施38、工方案做经济技术分析。主要施工方案做经济技术分析。合合同同措措施施：做做好好施施工工记记录录，参参与与处处理理索索赔赔事事宜宜；参参与与合合同同修修改改、补补充工作。充工作。2 2、控制重点、控制重点1 1）工工程程计计量量：支支付付中中最最关关键键环环节节，承承包包人人提提报报，工工程程管管理理现现场场计计量量，成成本本或或财财务务现现场场复复核核，计计算算方方法法按按合合同同约约定定或或统统一一的的计计算算规规则则，如如混凝土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计。混凝土量的计算，不计损耗，不扣钢筋含量，润管费不得另计。2 2）加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收39、确认。）加强隐蔽工程验收：比较易出问题的部位，多部门共同验收确认。3 3）只只对对质质量量合合格格和和合合同同约约定定、图图纸纸范范围围之之内内的的工工程程计计量量。如如灌灌注注桩桩图图纸纸设设计计为为3535米米，施施工工单单位位实实际际做做了了4040米米，只只计计量量3535米米，按按3535米米付付款。款。4 4）加加强强设设计计变变更更和和工工程程洽洽商商管管理理：制制定定考考核核指指标标，严严格格审审批批流流程程和和分分级授权。级授权。5 5）加强工程变更价款管理）加强工程变更价款管理五、三边工程成本如何控制五、三边工程成本如何控制1 1 1 1、三边工程、三边工程、三边工程、三边40、工程2 2 2 2、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点3 3 3 3、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法1 1、三边工程、三边工程 在在基基本本建建设设工工程程中中，因因为为某某种种原原因因，工工程程项项目目实实行行边边勘勘测测，边边设设计计，边边施施工工三三边边工工程程。三三边边工工程程是是违违背背工工程程建建设设基基本本程程序序的的，在在施施工工过过程程中中的的不不可可预预见见性性、随随意意性性较较大大，工工程程质质量量和和安安全全隐隐患患比比较较突突出出，工工期期不不能能保保证证。工工41、程程竣竣工工后后的的运运行行管管理理成成本本较较高高。国家或企业一般不主张三边工程。国家或企业一般不主张三边工程。2 2、三边工程成本控制重点、三边工程成本控制重点大大宗宗材材料料价价格格：水水泥泥、混混凝凝土土、钢钢材材、木木材材、石石膏膏等等每每周周核核定定价价格；格；关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等；关键设备甲购：电梯、空调、给水设备等；大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议；大宗装修材料甲控，签署三方（甲方、乙方、厂家）协议；制定费率合同：确定计算和结算的原则；制定费率合同：确定计算和结算的原则；按图纸工程量计量、支付和结算；按图纸工程量计量、支付和结算；控控制制设设计42、计变变更更和和洽洽商商：设设定定变变更更和和洽洽商商支支付付下下限限，下下限限以以上上只只支支付直接费和税金付直接费和税金3 3、三边工程成本控制方法、三边工程成本控制方法1 1）组组建建忠忠诚诚、精精干干造造价价管管理理队队伍伍：预预算算工工作作强强度度大大、涉涉及及的的部部门门多多，需需要要预预算算人人员员完完成成大大量量的的计计算算及及测测算算工工作作。在在“三三边边”工工程程中中图图纸纸随随着着工工程程进进度度下下发发，下下发发后后需需要要立立即即进进行行工工程程量量计计算算。伴伴随随着着工工程程的的进进行行，变变更更洽洽商及工程签证数量巨大。商及工程签证数量巨大。2 2）明明确确文文43、件件签签署署人人的的权权限限：一一切切工工程程、技技术术及及经经济济文文件，必须按照不同额度按责任、权限授权。件，必须按照不同额度按责任、权限授权。3 3）建立完善的工程资料管理体系：）建立完善的工程资料管理体系：“三三边边”工工程程中中图图纸纸是是随随着着工工程程进进度度逐逐步步下下发发的的，设设计计时时间间仓仓促促，经经常常发发生生返返工工，导导致致图图纸纸编编号号杂杂乱乱；由由于于施施工工的的同同时时进进行行设设计计的的完完善善工工作作，导导致致洽洽商商及及现现场场签签证证工工作作量量巨巨大大，因因此此应应建建立立完完善善的的资资料料管管理理体体系系。工工程程资资料料基基本本包包括括：设44、设计计图图纸纸、设设计计变变更更、现现场场签签证证、往往来来发发文文、会会议议纪纪要要、合合同同等等。造造价价管管理理部部门门中中有有专专人人负负责责资资料料管管理理。对对于于被被替替代代的的图图纸纸等等资资料料，应应将将被被替替代代出出的的图图纸纸保保存存好好，以以便便于于核核对对及及发发生生返返工工时计算工程量，建立资料台帐。时计算工程量，建立资料台帐。4 4）合合同同交交底底必必须须全全面面：组组织织工工程程、技技术术人人员员学学习习合合同同，开开工工前前成成本本经经理理应应依依据据总总承承包包合合同同编编制制合合同同交交底底文文件件，将将与与工工程程、技技术术及及其其它它部部门门有有关45、关的的合合同同条条款款向向相相关关人人员员交交底底、讲讲解解，特特别是在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。别是在现场指令、设计变更的程序及时限性等条款。5 5）图图纸纸工工程程量量计计算算必必须须及及时时：“三三边边”工工程程图图纸纸是是随随工工程程进进度度逐逐步下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。步下发的，各项指标及相应工程量是逐步计算出来的。6 6）工工程程变变更更洽洽商商严严格格管管理理、及及时时会会签签。无无论论甲甲方方还还是是乙乙方方提提出出的的工工程程变变更更洽洽商商均均应应按按不不同同授授权权，执执行行程程序序和和时时限限会会签签。同同时时经经济济洽商应统一编号，46、以备查阅及核对。洽商应统一编号，以备查阅及核对。7 7）现现场场签签证证应应及及时时，“三三边边”工工程程中中返返工工、拆拆除除项项目目必必然然不不少少，遇遇到到此此类类现现象象应应在在实实施施前前与与乙乙方方、监监理理一一起起现现场场测测量量，确确认认工工程程量，履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。量，履行完三方签字手续后及时审批经济洽商。8 8）洽洽商商、签签证证定定价价及及时时审审核核审审批批，需需要要认认价价的的项项目目及及时时认认价价。最最好好做做到到经经济济文文件件签签署署后后再再进进行行现现场场洽洽商商及及签签证实施工作。证实施工作。9 9）随随时时关关注注合合同同价价格格，如47、如果果出出现现合合同同价价格格与与市市场场价价格格出出现现明明显显大大幅幅度度偏偏差差，及及时时与与乙乙方方沟沟通通，重重新新确确认认合合同同的价格。的价格。1010）做好甲分包工程的成本管理工作。）做好甲分包工程的成本管理工作。六、变更洽商控制的重点设计变更管理发包人要求的设计变更：更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；增减合同中约定的工程量；改变有关工程的施工时间和顺序；变更需要的附加工作。承包人要求的设计变更：承包人不得因施工方便而要求对原工程设计进行变更 未经同意承包人擅自变更或换用，承包人承担费用，并赔偿发包人的损失，延误的工期不予顺延。设计单位要求的设计变更 因设计规范或施工规48、范调整，设计单位可以做设计变更处理。但由于设计深度不够或存在设计缺陷，或设计中各专业之间不闭合而导致的设计变更，设计单位必须承担相应的责任。控制重点严格图纸会审制度，各专业图纸审核应该到大样图、节点的深度，加强设计交底管理加强设计管理，严格考核设计单位设计质量，奖罚分明，明确设计变更导致工程增加总费用上限严格审核设计费支付，必须经各职能部门，包括工程、招标、造价、技术等部门的审核对施工单位提出的设计变更，凡不增加费用的可适当放松设计委托阶段明确设计标准，设计阶段优化各专业设计，避免进入施工阶段再变化设计标准。凡导致费用大幅上升，应严格控制变更价款的确定合同中已有的，按原价格执行合同中有类似的，49、参照执行没有适用或类似的，协商执行洽商控制重点1、制定内部洽商考核指标，分解到各专业或专项工程上；2、严格内部审核程序，一般执行部门提报，相关部门（技术、工程、招标、成本）审核，主管领导审批，凡不涉及费用增加可适当放松；3、完善合同管理，制定洽商费用一定额度内由承包人承担，超过部分只支付直接费和税金；4、分级审批权限；七、施工索赔管理1 1、概念及特征、概念及特征（1 1）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补偿。）概念：因对方责任，造成损失，给予赔偿或补偿。（2 2）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未经）特征：双向的；实际经济损失或权利损害；未经确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲50、裁、诉讼确认的单方行为，需协商、谈判、调节或仲裁、诉讼才能实现（与工程签证的区别）。才能实现（与工程签证的区别）。2 2、分类、分类（1）按合同依据：名示或默示（隐含）（2）按目的：工期（权利）、费用（经济）（3）按性质：程延误索赔：未按合同要求提供施工或条件，如未及时交付图纸、现场、道路等工程变更索赔：增减工程量或增加附加工程、修改设计、变更施工顺序等合同被迫终止的索赔：无责任方提出工程加速索赔：加快施工速度，缩短工期而引起承包人额外开支意外风险和不可预见因素索赔：地下水、地质断层、溶洞、地下文物、地下其它障碍物其他索赔：货币贬值、汇率变化、物价、工资上涨、政策法令变化3 3、索赔的起因、索51、赔的起因工程项目的特殊性：工程规模大、技术性强、投资额大、工期长、材料设备价格变化快内外部环境的复杂性和多变性：技术环境、经济环境、社会环境、法律环境的变化；地质条件变化、材料价格上涨、货币贬值、国家政策、法规的变化参与工程建设主体的多元性：发包人总包人、监理工程师、分包人、指定分包人、材料设备供应商工程合同复杂性及易出错性：合同文件多而复杂，措词不党、缺陷、图纸错误等4 4、索赔程序、索赔程序承包人的索赔承包人的索赔提提出出索索赔赔要要求求（索索赔赔事事件件发发生生2828天天内内发发出出索索赔赔意意向向通通知知，索赔意向通知提交后索赔意向通知提交后2828天内递交索赔报告）天内递交索赔报告52、）审审核核索索赔赔报报告告（审审核核索索赔赔申申请请，判判断断索索赔赔是是否否成成立立，对对索索赔报告的审查）赔报告的审查）确定合理的补偿额（协商补偿，处理决定）确定合理的补偿额（协商补偿，处理决定）承包人是否接受承包人是否接受发包人的索赔发包人的索赔拒收不合格的材料和工程承包人未能按照指示完成缺陷补救工作由于承包人的原因修改进度计划导致业主有额外投入拖期违约赔偿业主为承包人提供的电、气、水等应收款项未能通过竣工验收保修期的延长未能补救缺陷承包人未约终止合同后的支付承包人办理保险未能获得补偿的部分索赔管理的原则索赔管理的原则合理处理索赔：从工程整体效益、工程总目标作出判断；按照合同约定行事；实53、事求是及时决定，处理索赔：减少承包人的索赔几率；防止干扰事件的扩大；减少矛盾尽可能通过协商达成一致诚实信用对索赔的审查对索赔的审查审查索赔证据审查索赔证据合同文件中的条款约定认可的施工进度计划合同履行中的来往函件施工现场记录施工会议记录工程照片书面指令支付进度款的单证检查和试验记录汇率变化表各类财务凭证其他有关资料审查工期顺延要求审查工期顺延要求 划清进度拖延责任 应在关键线路上 无权要求承包人缩短合同 工期承包人可索赔的费用承包人可索赔的费用人工费：增加工作内容的人工费、停工损失费和工作效率降低的损失费等累计，但不能简单地用计日工费计算设备费：可采用机械台班费、机械折旧费、设备租赁费材料费保54、函手续费贷款利息保险费利润管理费：现场管理费和公司管理费审核索赔计算的正确性审核索赔计算的正确性所采用的费率是否合理、适度 工程量表中的单价是综合单价，含直接费，也包括间接费、风险费、辅助施工机械费、公司管理费和利润等的摊销成本。索赔中不应重复取费。停工损失中，不应以日工费计算。不计算在此期间的奖金、福利等报酬。停驶的机械补偿，应按机械折旧费或设备租赁费计算，不包括运转操作费用。八、如何实现成本动态控制八、如何实现成本动态控制1 1 1 1、设计质量控制、设计质量控制、设计质量控制、设计质量控制2 2 2 2、招标比价、招标比价、招标比价、招标比价3 3 3 3、变更签证、变更签证、变更签证、55、变更签证4 4 4 4、竣工决算审计、竣工决算审计、竣工决算审计、竣工决算审计1 1、设计质量控制、设计质量控制1）设立专业设计管理部门，进行设计管理和设计优化工作 项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目扩初设计的优劣则直接影响项目的成本。有资料分析，设计费一般只占建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占到75%。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，没有专门的设计部，开发商对设计方案的技术经济性根本就没有一个控制、审查和优化程序，经常出现设计过于保守、各专业不配套、图纸不校对等现象，结果到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜；其其实实56、开开发发商商早早在在选选择择设设计计单单位位时时，就就应应该该建建立立起起一一套套甲甲方方和和设设计计院院就就设设计计方方案案的的沟沟通通优优化化程程序序，除除了了设设计计院院内内部部的的优优化化程程序序，设设计计院院与与开开发发商商的的沟沟通通优优化化程程序序也也应应该该同同时时运运行行。比比如如该该设设计计方方案案选选取取的的计计算算模模型型是是否否合合理理，地地基基承承载载力力取取值值是是否否过过于于保保守守，单单桩桩极极限限承承载载力力是是否否依依据据试试桩桩检检测测报报告告的的数数据据，最最小小配配筋筋率率是是否否经经过过验验算算，基基础础形形式式（如如桩桩长长及及数数量量）、底底板57、板厚厚度度、钢钢筋筋含含量量等等是是否否可可以以再再优优化化、机机电电系系统统的的功功能能配配置置,系系统统设设置置，设设备备选选型型等等是是否否经经过过价值功能的论证？所有这些都影响到设计方案的经济性。价值功能的论证？所有这些都影响到设计方案的经济性。2 2、招标比价、招标比价1、工程招标应采取公开招标或邀请招标，选择有实力的承包商；要求提供投标保证金和履约保证金；要考察施工企业的建设业绩和技术装备等，优先考虑近期建设业绩与我们拟建工程相同的施工企业，特别要求承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理；考察施工队伍的资信情况，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入，负债经营的企业可能将工58、程款充抵企业债务，这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益；考察施工企业是否具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。2 2、工工程程造造价价及及相相关关费费用用应应尽尽量量包包死死，尤尤其其是是地地下下工工程程如如基基础础工工程程，排排除除地地下下障障碍碍，抽抽水水，机机械械进进出出场场费费、塔塔吊吊安安拆拆等等费费用用在在招招标标阶阶段段就就确确定定下下来来，以以免免日日后后结结算算时时纠纠缠缠不不清清。虽虽然然这这些些费费用用具具有有不不确确定定性性，一一次次性性包包死死可可能能会会有有风59、风险险，但但甲甲乙乙双双方方都都应应承承担担一一定定的的风风险险。应应尽尽量量自自行行编编制制标标底底，工工程程标标底底要要保保证证质质量量，把把工工程程标标底底控控制制在在合合理理造造价价的的下下限限。应应反反复复审审查查造造价价水水平平的的合理性，是否在投资控制的范围内。合理性，是否在投资控制的范围内。3 3、中中标标后后合合同同条条款款的的签签订订应应严严谨谨、细细致致，工工期期应应合合理理，尽尽量量减减少少甲甲乙乙双双方方责责任任不不清清日日后后扯扯皮皮的的现现象象。建建立立建建设设工工程程施施工工合合同同的的审审阅阅会会签签制制度度。有有关关的的责责任任人人要要熟熟悉悉建建设设工工程60、程施施工工合合同同条条款款，了了解解建建筑筑行行业业的的一一般般惯惯例例和和有有关关规规范范，各各尽尽其其责责。对对直直接接影影响响工工程程造造价价的的有有关关条条款款，如如合合同同价价款款调调整整的的条条件件和和方方式式、材材料料市市场场价价格格的的取取定定方方法法等等，都都要要有有详详细细的的约约定定。对对投投标标包包干干的的工工程程由由承承包包方方采采购购材材料料和和设设备备要要列列出出规规格格、品品牌牌、厂厂家家和和品品质质要要求求清清单单。要要明明确政策性调整是否包含在包干范围内。确政策性调整是否包含在包干范围内。3 3、变更签证、变更签证中期控制的关键：中期控制的关键：1 1）合理61、控制工程变更）合理控制工程变更2 2）确保签证质量）确保签证质量1 1）合理控制工程变更）合理控制工程变更工程变更：施工技术方案的变更；材料和设备的品牌、性能、规格、参数的变更；工程数量和项目的变更；功能定位和建筑规划的变更。为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。如果由于变更导致投资增加超过某一额度时,要由投资人批准才能实施。2 2）确保签证质量）确保签证质量为为了了确确保保签签证证的的质质量量，首首先先应应明明确确给给予予工工程程签签证证的的62、条条件件：由由于于设设计计图图纸纸变变更更而而现现场场已已完完成成部部分分或或全全部部施施工工内内容容，由由此此造造成成的的全全部部返返工工或或部部分分返返工工；由由于于设设计计图图纸纸遗遗漏漏或或未未作作准准确确交交代代和和描描述述而而造造成成的的增增加加工工程程量量；合合同同内内未未包包括括、而而根根据据现现场场实实际际情情况况必必须须增增加加的的工工程程量量；为为了了加加快快工工程程进进度度而而采采取取的的特特殊殊施施工工措措施施；按按照照甲甲方方要要求求发发生生的的不不包包含含在在合合同同范范围围内内的的增增加加工工程程量量。对对于于已已包包含含在在合合同同内内、或或按按照照甲甲乙双方63、约定的结算方式中已包含的项目，不予签证。乙双方约定的结算方式中已包含的项目，不予签证。其次,要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规64、定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。4 4、竣工决算审计、竣工决算审计办办理理竣竣工工决决算算时时除除了了依依据据政政策策规规定定、合合同同、竣竣工工图图纸纸，现现场场签签证证和和设设计计变变更更进进行行审审核核计计算算以以外外，还还要要坚坚持持竣竣工工资资料料和和现现场场勘勘查查相相结结合合的的原原则则进进行行决决算算审审核核，对对竣竣工工图图上上标标识识的的尺尺寸寸，材材料料设设备备型型号号品品牌牌要要进进行行核核对对抽抽查查，以以确确保保竣竣工工资资料料的的真真实实性性、合合理理性性。签签证证、变变更更手手续续要要齐齐全全，要要有有监监理理、工工程程、设设计计等等部65、部门门的的签签字字认认可，手续不全的不予结算。可，手续不全的不予结算。根据规定套用定额，根据实际施工工艺对定额进行必要的换算，尤其在钢结构工程和精装修工程中，如：B2415全隐框铝合金玻璃幕墙子目中，有镀膜玻璃，铝合金型材等材料。根据设计或实际施工情况，可能是其他玻璃或其他型号的型材，型材壁厚也不一定与定额设定的一样，铝合金含量也有较大不同，这些都可以据实调整，硅酮结构胶、耐候胶也可以根据设计施工断面的不同进行调整，这些都会影响幕墙造价。为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可66、行性作出符合现场实际情况的判断。如果由于变更导致投资增加超过某一额度时,要由投资人批准才能实施。以上谈到的都属于事后控制，在决算审计中更重要的是事中控制。预算人员在施工过程中，要坚持到现场了解情况，了解施工单位落实施工组织设计及施工措施情况，了解材料使用情况，了解变更签证情况，了解工程进展动态，并且及时取样，及时搜集相关的文字材料，掌握证据。对重要材料进行市场询价，掌握价格动态；只有这样才能提高工程计价的准确性，合理性。从以上几个方面的分析可以看出，投资的动态控制实际上是一种主动控制，要求充分发挥从高层管理人员到基层工作人员的主观能动性，并要求具有较全面的业务能力和强烈的责任感。只有这样，才能67、在日益激烈的房地产开发市场中更加稳健的占据一席之地。成本动态控制案例（一）房地产公司动态成本控制作业指引1.流程概况流程目的 及时发现项目实际成本与成本目标的偏离并预警，最终使项目结算成本在成本目标的范围内。流程范围 适用于控制不可预见的事项和管理不善引起成本变化的情况。主导部门：投控中心 流程参与部门：开发中心、财务中心、总工办、材料中心、项目部部门部门 流程中相关职责流程中相关职责集团领导1.审批重大设计变更。2.按权限审批工程签证。监委会 1.审批各项目项目动态成本月报和项目成本细项超支预警表。2.审核重大设计变更，审批一般设计变更。3.按权限审批工程签证。投资控制中心投资控制中心1.编68、制项目成本动态控制表、项目动态成本月报和项目成本细项超支预警表。2.配合设计变更及工程签证实施前的成本估算工作。3.建立项目动态成本管理台账。4.建立动态成本预警机制，根据每月成本分析结果及时发出成本预警。开发中心：组织项目设计变更实施，建立设计变更台账。开发中心：组织项目设计变更实施，建立设计变更台账。财务中心：针对成本超支项目，进行预算审批。财务中心：针对成本超支项目，进行预算审批。总总工工办办 ：若若工工程程签签证证引引起起工工期期变变化化，应应及及时时调调整整项项目目进进度计划。度计划。材材料料中中心心：监监控控市市场场材材料料设设备备价价格格信信息息波波动动，及及时时调调整整采购计划69、。采购计划。项项目目部部 ：按按权权限限审审批批工工程程签签证证，并并组组织织工工程程签签证证实实施施，建立工程签证台账。建立工程签证台账。2.2.工作程序工作程序2.1影响成本的变化因素2.1.1不可预见的事项范围：1)发生工程事故或其他经营活动中的事故；2)发生法律诉讼；3)因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；4)因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整收费、税率、利率标准；5)发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任；6)出现了未计划的对外捐赠；7)目标成本预测时不准确；8)发生设计变更；9)市场材料设备价格波动；10)其他经营过程70、出现的意外情况。2.1.22.1.2管理不善的范围：管理不善的范围：1)作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；2)计算不精发生多余采购物资；3)为无效劳动支付了劳动报酬；4)工作质量低劣引起的返工开支；5)使用过程中的浪费；6)非必需的计划外开支；7)未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；8)工期拖延造成的费用增加；9)其他管理不严的情况。2.22.2动态成本控制方法动态成本控制方法2.2.1由于某些成本细项是在一个项目周期内逐年逐月渐渐开支掉的，到真正突破该细项成本目标时，都已到了项目的后期。若在项目后期出现许多细项突破而预警时，其实成本早已发生失控，为此我们将动态成本定义为动态成本=合71、同价已支付部分+变更洽商部分+预计将要发生部分2.2.2只要某个成本细项即将发生超支或很大可能超支（即虽然已支付部分在合同价以内，但加上预计发生部分已超合同价）就必须预警，而不是成本科目超支再预警。除非集团领导书面明确授权成本责任部门可在某个成本科目细项内挪项使用，投控中心可不发出预警。2.32.3设计阶段设计阶段2.3.1当初步设计任务书与方案设计有变化或者在初步设计过程中有重大变更，开发中心应及时与投控中心沟通，估算变更对项目成本的影响，报集团领导审批后，调整成本目标。2.3.2当施工图设计任务书与初步设计有变化或者在施工图设计过程中有重大变更，开发中心应及时与投控中心沟通，估算变更对项目72、成本的影响，报集团领导审批后，调整成本目标。2.42.4施工阶段施工阶段2.4.1每月5日前，由投控中心对合同的结算成本目标进行预测，并填写项目动态成本月报，对成本目标进行分析，提出相关解决建议，报监委会审批。若出现成本细项超支情况，所有成本预警均填写项目成本细项超支预警表，并按表中程序进行审批。情况紧急时（如工程事故处理）可先口头预警，但必须在三日内补办书面审批文件。2.4.2投控中心每年1月10日和7月10日前，与各部门核对各自负责的成本统计情况，编制各项目成本分析报告，对超成本目标的子目，进行分析和预警，并提出应对措施，报监委会审核、集团领导审批。2.52.5预警处理预警处理2.5.1不73、同意使用不可预见费调整目标成本，要求采取有效降低成本措施解决。如：与要价更低的合作方签订经济合同或要求项目再作努力，降低政府收费，以确保不超支。2.5.2对已经超支的或通过努力也无法避免的即将超支，需要使用不可预见费调整目标成本，集团领导审批后执行。2.5.3 当成本不可预见费已经用完，或将不可预见费预留他用，不能在成本不可预见费内调整时，即意味着项目总成本将被突破，此时应写出总成本调整的专题报告，监委会审议通过、集团领导批准后执行。3.3.支持性文件支持性文件-3.1.项目成本管理流程 4.4.相关记录相关记录-待完善成本动态控制案例（二）某某开开发发商商在在某某商商贸贸广广场场项项目目CC74、地地块块的的基基础础设设计计中中，对对某某建建筑筑设设计计院院的的设设计计方方案案进进行行优优化化论论证证，原原基基础础底底板板厚厚度度为为500MM500MM，下下沉沉式式地地下下广广场场抗抗拔拔管管桩桩的的数数量量为为288288根根，后后经经优优化化，底底板板厚厚度度减减少少150MM150MM，管管桩桩数数量量减减少少20%20%，虽虽然然拖延了几天开工时间，却极大地节约了成本。拖延了几天开工时间，却极大地节约了成本。动动态态成成本本控控制制在在机机电电设设计计阶阶段段对对造造价价的的影影响响更更加加明明显显。如如：冷冷却却塔塔选选用用闭闭式式还还是是开开式式，空空调调机机组组选选用用75、多多大大冷冷量量，水水泵泵需需要要高高转转速速还还是是低低转转速速，是是否否需需要要青青铜铜叶叶轮轮等等等等。某某开开发发商商在在某某商商贸贸广广场场B B区区空空调调总总供供冷冷量量为为26400KW26400KW，总总供供热热量量8800KW8800KW，空空调调系系统统总总负负荷荷相相当当大大。在在制制冷冷制制热热相相同同的的情情况况下下，选选用用电电制制冷冷或或燃燃气气制制冷冷机机组组会会有有不不同同的的投投资资，全全年年的的运运行行管管理理费费用用也也有有较较大大差差别别。由由于于用用电电负负荷荷总总量量已已定定，若若增增加加容容量量，变变电电站站投投资资巨巨大大，而而天天然然气气市76、市政政管管网网由由工工地地附附近近经经过过，经经过过各各种种技技术术经经济济方方案案的的比比较较，选选择择两两台台500500万万大大卡卡（约约5820KW5820KW）溴溴化化锂锂吸吸收收式式冷冷温温水水机机，三三台台12001200万万大大卡卡（每每台台约约4218KW4218KW）离离心心制制冷冷机机，一一台台400400万万大大卡卡（约约1392KW1392KW）螺螺杆杆制制冷冷机机的的方方案案，既既充充分分利利用用了了现现有有资资源源，又又节约了成本。节约了成本。九、竣工结算阶段成本控制重点1、核对合同条款：按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款进行审核；2、检77、查隐蔽验收记录：施工记录是否完整、真实，验收手续是否齐备，时效性；3、落实设计变更、洽商签证；4、按图核实工程数量：依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，多级审核审批，按统一规定的计算规则计算工程量;5、计价和计量分开，相互制约。6、执行定额单价：应按合同或招标约定的计价定额与计价原则执行；7、防止计算错误十、总公司、项目公司成本管理体系十、总公司、项目公司成本管理体系1 1 1 1、目标成本管理体系、目标成本管理体系、目标成本管理体系、目标成本管理体系事前事前事前事前2 2 2 2、动态成本管理体系、动态成本管理体系、动态成本管理体系、动态成本管理体系事中事中事中事中3 3 3 3、成78、本后评估体系、成本后评估体系、成本后评估体系、成本后评估体系事后事后事后事后4 4 4 4、责任成本体系、责任成本体系、责任成本体系、责任成本体系责任与激励机制责任与激励机制责任与激励机制责任与激励机制 成本构成成本构成项目开发成本项目开发成本:1 1、土地成本、土地成本2 2、前期费用、前期费用3 3、工程成本、工程成本4 4、营销成本、营销成本5 5、管理成本、管理成本6 6、财务成本、财务成本从从成成本本的的属属性性来来看看，土土地地成成本本、管管理理费费及及财财务务成成本本在在项项目目初初期期即即可可大大部部分分确确定定，其其波波动动幅幅度度微微小小，可可控控性性相相对对较较小小；前前79、期期费费用用、工工程程成成本本、营营销销成成本本则则会会因因为为项项目目本本身身情情况况、涉涉及及复复杂杂因因素素众众多多等等而而出出现现前前后后测测差差异异较较大大的的情情况况，如如采采取取有有效效措措施施，则则可可压压缩缩性性（可可控控性性）较较强强。因因此此，工工程程成成本本、营营销销成成本本是是我我们们在在项项目目开开发发过过程程中中进进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。行成本控制的重点。尤以工程成本为重。1 1、目标成本管理体系、目标成本管理体系事前事前所所谓谓目目标标成成本本是是指指在在不不同同阶阶段段根根据据现现有有信信息息，包包括括原原有有价价格格指指标标和和目目前前的的价价80、格格信信息息所所制制订订的的项项目目开开发发成成本本计计划划，目目标标成成本本是是项项目目在在开开发发过过程程中中成成本本控控制制的的依依据据之之一一，也也是是编编制成本责任考核指标的基础文件。制成本责任考核指标的基础文件。目目标标成成本本的的编编制制一一般般有有两两种种方方式式：总总公公司司编编制制，下下发发执执行行；项目公司编制报总公司批准执行项目公司编制报总公司批准执行 。在在实实际际操操作作中中，目目标标成成本本按按开开发发进进度度始始终终处处于于动动态态调调整整之之中中。原原则则上上，每每一一阶阶段段目目标标成成本本的的制制订订都都是是在在上上一一阶阶段段目目标标成成本本的的指指导导81、下下进进行行的的，既既本本阶阶段段的的目目标标成成本本不不得得超超过过上上一一阶阶段段的的成成本本指指标标。初初步步设设计计或或扩扩大大初初步步设设计计阶阶段段的的概概算算指指标标不不得得超超过过可可研研阶阶段段的的投投资资估估算算，施施工工图图阶阶段段的的预预算算不不得得超超过过上上一一阶阶段段的的概概算算，最最终终的的各各单单位位（分分部部）、各各专专业业工工程程的的发发包包合合同同价价总总额额不不得得超超过过施施工工图图预预算指标。算指标。从流程上讲，建立目标成本应根据项目的设计特点、从流程上讲，建立目标成本应根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，选材用料标82、准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和施工分包划项（重点考虑施工管理和合同管理的需要）施工分包划项（重点考虑施工管理和合同管理的需要），明确各分包（专业、专项）工程承包范围及其相互，明确各分包（专业、专项）工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包（专业、搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包（专业、专项）工程上，测算各分包（专业、专项）工程的单专项）工程上，测算各分包（专业、专项）工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调83、整有关要求或标准，重复上述步骤。调整有关要求或标准，重复上述步骤。这这个个过过程程关关键键是是目目标标成成本本的的市市场场化化，由由于于市市场场是是经经常常发发生生变变化化的的，因因此此在在制制订订目目标标成成本本时时除除了了要要参参照照历历史史数数据据外外，很很重重要要一一点点是是要要随随时时了了解解市市场场，同同时时成成本本的的测算一定要与项目的定位档次相匹配。测算一定要与项目的定位档次相匹配。由由于于在在规规划划设设计计阶阶段段已已经经决决定定了了绝绝大大部部分分的的项项目目成成本本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。2 2、动态成本管理体系、动84、态成本管理体系 由由于于市市场场千千变变万万化化和和开开发发过过程程中中不不可可预预见见因因素素，必必须须对对整整个个成成本本进进行行动动态态管管理理。而而要要进进行行有有效效的的动动态态管管理理，必必须须建建立立详详细细的的和和可可操操作作的的动动态态成成本本信信息息系系统统以以及及保保持持动动态态的监控。的监控。首首先先必必须须在在各各部部门门建建立立起起动动态态成成本本台台帐帐，确确保保各各部部门门发发生生的的成成本本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。其其次次要要确确保保所所有有的的变变更更能能够够得得到到及及时时的的管管理理，包包括括设设计85、计变变更更、签签证证管管理理和和顾顾客客的的变变更更，因因此此必必须须建建立立起起完完善善的的设设计计变变更更流流程程和和签签证证管管理理流流程程，变变更更与与签签证证前前的的审审核核是是动动态态成成本本控控制制的的基基本本手手段段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障变更与签证流程的严格执行是基本的保障 还还必必须须在在各各阶阶段段对对动动态态成成本本进进行行分分析析和和总总结结，必必要要时时及及时时调调整整目目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。标成本管理体系，真实反映成本控制现状。3 3、项目后评估体系、项目后评估体系 提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，可以提高成本预测的准确性86、是成本管理的难点之一，可以通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性。通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性。在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价：主要从以下几方面评价：比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）对比项目结算与对比项目结算与目标成本指导书目标成本指导书的成本差异（评的成本差异（评价成本管理工作的有效性）价成本管理工作的有效性）分析各期分析各期项目动态成本分87、析报告项目动态成本分析报告（评价项目成本管理（评价项目成本管理的科学合理性）的科学合理性）分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响场签证等对成本的影响考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）和耐用程度（评价材料成本的合理性）4 4、责任成本管理体系、责任成本管理体系 目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。建立控制的标准。在制订目标时，要按细项列出清单并划88、分责任部门，在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。可以按权重进行分解。成本管理体系案例中海地产一、房地产项目开发成本控制的总体思路一、房地产项目开发成本控制的总体思路1 1、建立成本控制目标、建立成本控制目标 中海地产在各个项目的开始阶段，即建立成本控制目标，并将目标中海地产在各个项目的开始阶段，即建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；分解，制订89、出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2 2、公司成立成本控制小组、公司成立成本控制小组 组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；解决措施；3 3、设计是成本控制的关键、设计是成本控制的关键 加加强强对对设设计计部部门门人人员员的的成成本本意意识识普普及及；在在保保证证设设计计质质量量的的前前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；4 4、招标是控90、制成本的最佳途径、招标是控制成本的最佳途径 严严格格规规范范工工程程分分判判程程度度，及及早早进进行行招招标标准准备备；设设计计、合合约约、项项目目相相互互配配合合；规规范范材材料料样样板板、工工料料规规范范，减减少少合合约约履履行行纠纠纷纷和风险，降低工程成本；和风险，降低工程成本；5 5、加强设计管理、加强设计管理 完完善善设设计计变变更更、现现场场签签证证程程序序、完完善善变变更更前前的的成成本本评评审审制制度度，明确各相关人员的签字权限；明确各相关人员的签字权限；6 6、开源节流、开源节流 严格控制管理费用开支。严格控制管理费用开支。二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验二、房地产91、项目开发成本控制的具体办法及经验1 1、土地成本管理、土地成本管理土土地地成成本本（约约占占项项目目总总成成本本的的30-35%30-35%左左右右），主主要要指指土土地地获获得得阶阶段段形形成成的的种种类类费费用用支支出出，包包括括地地价价、土土地地动动拆拆迁迁补补偿偿费费、各各类类补补偿偿费费、土土地地契契税税等等。在在房房地地产产整整个个开开发发过过程程中中，土土地地一一旦旦到到手手，其其成成本本即即基基本本确确定定，直直至至项项目目开开发发完完成成，该该成成本本一一般般也也不不会会有有较较大大变变化化。因因此此控控制制土土地地成成本本的的关关键键在在于于拿拿地地时时的的成成本本分分析析92、准准确确。采采取取一一定定的的投投标标报报价价策策略略、严严格格控控制制交交地及付款风险。地及付款风险。具具体体而而言言，中中海海地地产产在在土土地地成成本本控控制制方方面面主主要要采采取取以以下下针针对对性策略：性策略：旧旧城城改改造造地地块块：积积极极与与政政府府协协商商，争争取取尽尽可可能能的的优优惠惠政政策策；争争取取在在税税收收方方面面获获得得一一定定程程度度的的返返还还；在在地地块块规规划划设设计计允允许许条条件件下下尽尽可可能能争取高容积率，间接降低土地成本。争取高容积率，间接降低土地成本。其其它它发发展展商商转转让让（挂挂牌牌交交易易）的的地地块块：在在地地理理位位置置、区区位93、位环环境境状状况况、项项目目公公司司的的财财务务状状况况等等方方面面对对其其进进行行仔仔细细认认真真的的调调查查，减减少少操操作作过过程程中中的的风风险险（如如是是否否有有债债务务纠纠纷纷）；同同时时积积极极与与转转让让方方进进行行协协商商，延长付款期限，降低资金成本。延长付款期限，降低资金成本。公公开开招招投投标标或或拍拍卖卖地地块块：加加强强地地块块区区域域房房地地产产市市场场的的研研究究以以及及项项目目可可行行性性研研究究，加加强强对对竞竞争争对对手手的的分分析析研研究究，做做到到正正确确客客观观投投标标。采采取取一一定定的的投投票票策策略略，做做好好政政府府有有权权部部门门的的公公关关94、工工作作中中标标后后在在签签约约及及履履约约的的过过程程中中争争取取对对我我司司土土地地开开发发、交交地地以以及及付付款有利的条件，降低土地成本。款有利的条件，降低土地成本。根根据据多多年年来来积积累累的的房房地地产产开开发发经经验验，中中海海地地产产已已逐逐步步建建立立土土地地储储备备资资料料体体系系，对对不不同同时时段段、不不同同区区域域、不不同同来来源源的的土土地地资资料料进进行行分分门门别别类类，并并建建立立竞竞争争对对手手调调研研制制度度保保证证了了投投标标过过程程和和结结果果与与我我司司计计划划的的一一致致性性，最最大大程程度度降降低低了了分分开开招招标标所所带带来来的的土土地成本95、增加风险。地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。2 2、前期费用管理、前期费用管理前前期期费费用用（约约占占项项目目总总成成本本的的2-3%2-3%左左右右），主主要要指指设设计计费费、报报建建费费、勘勘察察测测绘绘费费以以及及可可研研费费用用，其其中中成成本本控控制制的的重重点点为为设设计计费费（报报建建费费、勘勘察察费费等等比比重重较较小小，且且一一般般有相关收费标准）。有相关收费标准）。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位96、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。众众所所周周知知，设设计计结结果果决决定定了了工工程程造造价价的的85%85%甚甚至至以以上上，因因此此设设计计管管理理（虽虽然然整整个个设设计计费费用用仅仅占占总总成成本本的的2%2%）是是工工程程成成本本管管理理的的重重中中之之重重。一一方方面面，合合约约及及项项目目应应97、积积极极配配合合参参与与结结构构选选型型设设计计、基基础础设设计计等等的的评评估估，参参与与材材料料、设设备备的的经经济济性性评评价价，尽尽可可能能为为设设计计提提供供全全面面客客观观的的经经济济性性建建议议、另另一一方方面面，设设计计部部门门自自身身应应以以项项目目定定位位为为原原则则，在在保保证证设设计计质质量量的的前前提提下下尽尽可可能能做做到到限限额额设设计计，注注重重进进行行设设计计成成果果性性价价比比分分析析，着着重重抓抓好好事事前前的的设设计计修修改改、多多选选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。中海地产设计费的管理责任98、部门为设计管理部。中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。3 3、工程成本管理、工程成本管理工工程程成成本本（约约占占项项目目总总成成本本的的50-55%50-55%左左右右），主主要要由由工工程及甲供物资成本、配套成本等构成。程及甲供物资成本、配套成本等构成。工工程程及及甲甲供供物物资资成成本本主主要要包包括括土土建建、机机电电安安装装、装装饰饰、室室内内全全装装修修、消消防防、弱弱电电、电电梯梯、甲甲供供材材料料等等通通过过招招投投标标确确定定的的分分判判工工程程/供供货货合合同同成成本本。我我们们主主要要通通过过以以下下具具体体措措施来控制这些成本：施来控制这些成本：1）在项目前期（项99、目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。2）成本控制目标一旦确定，成本管理部门（合约、财务）应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电、铝合金门窗）具体化的成本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。举例来说：设计图纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。3）在工程100、分判和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。各分判工程均编制标底，作为报价评议的重要依据。同时，加强分判商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。4）加强对投标单位的议标制度。一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。5、充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，厂家单位，以充分协助101、设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。6、设计图纸、材料样板提早开始研究、完善，招标准备工作也应早开始。金无赤金、人无完人，我们的造价管理人员、设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏、不了解的情况提早开始这方面的工作，实际上是在学习的过程中完成了准备工作，为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知识和管理经验，少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会，间接实现了成本控制目标。7、完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是工程成本控制的重点和难点，因为大部分的施工图纸发生变102、更修改时，一般无法借助于货比三家的方式确定造价。只能是以独家协商议价的方式进行落实。这必然会带来成本的增加。我们推行的控制措施主要是：严格变更前的成本评审，明确相关我员的签字权限，即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大（20万元以上），则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。分判工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约管理部和项目发展部。特特别别要要强强调调的的是是，近近年年来来，在在财财务务系系统统的的配配合合下下，合合约约管管理理部部建建立立了了成成本本分分析析预预警警制制度度，取取得得了了较较好好的的效效果果。成成本本分分析析预预警警制制103、度度指指的的是是成成本本管管理理部部门门与与有有关关部部门门配配合合，在在项项目目发发展展的的不不同同阶阶段段根根据据项项目目发发展展的的具具体体情情况况实实时时，定定期期调调整整成成本本台台帐帐，及及时时反反馈馈有有关关成成本本变变动动情情况况，预预测测成成本本变变动动趋趋势势，并并通通过过各各种种有有效效途途径径（如如成成本本控控制制小小组组会会议议制制度度）及及时时进进行行调调整整、消消除除造造成成成成本本异异常常波波动动的的不不合合理理因因素素。另另外外，在在项项目目完完工工生生，对对由由财财务务部部、合合约约管管理理部部共共同同牵牵头头，对对项项目目开开发发成成本本的的组组成成、分分104、布布、变变化化过过程程进进行行深深入入分分析析，并做出合理的评估。并做出合理的评估。4 4、营销成本管理、营销成本管理 营销成本（约占项目总成本的营销成本（约占项目总成本的5-8%5-8%左右），主要指左右），主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。推广费、售楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：营销成本管理的主要措施为以下几点：1)建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着公司项目增加，营销中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广计划以及费用预105、算制度，是必不可少的。上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性，一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用，另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。2)完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。3)降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很林比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。营销成本管理的主要责任部门为营销策划部106、。5 5、管理成本控制、管理成本控制管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。6 6、财务成本管理、财务成本管理财财务务成成本本（约约占占项项目目总总成成本本的的6-8%6-8%左左右右），主主要要为为资资金金成成本本和和税税务务成成本本，由由项项目目总总成成本本确确定定。财财务务部部协协同同项项目目发发展展总总提提前前做做好好与与政政府府部部门门的的沟沟通通，争争取取税税收收优优惠惠，在在可可控控范范围围内内最最大大限限度度降降低低税税金金成成本本。依依据据项项目目可可行行性性研研究究报报告告、项项目目发发展展计计划划、年年度度现现金金流流量量预预算算，合合理理安安排排资资金金计计划划，发发挥挥集集团团资资金金统统筹筹的的优优势势，保保证证项项目目资资金金供供求求平平衡衡，最最大限度降低项目资金成本。大限度降低项目资金成本。