1、内部资料 严禁外传 1碧桂园装修工程造价成本管理项目总培训课程内部资料 严禁外传 2一、装修工程简介二、碧桂园装修工程造价体系简介三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍四、装修工程其他成控措施简介目录内部资料 严禁外传 3一、装修工程简介1.2装修工程的造价组成1.3装修工程常见的分部工程1.1装修工程的特点内部资料 严禁外传 4一、装修工程内容简介1.1装修工程的特点装修工程作为面子工程，绝大多数时候装修工程是一个建筑体的最后一道工作，承载着人们对该建筑体的感观印象的作用。随着人们对生活质量不断改善的需求，装修工程的重要性日益增加。人们对装修的要求越来越高，具体体现在设计风格、工程质量、人性2、化使用等等方面。相对其他专业，装修工程具有工期短、施工工艺多、材料品种繁多、材料价差大、新工艺新材料更新速度较快等特点。内部资料 严禁外传 5A、材料费B、人工费C、机具费E、合理利润D、管理费F、措施费G、规费I、税金H、风险等等1.2装修工程的造价组成一、造价组成一、装修工程内容简介内部资料 严禁外传 6一、装修工程内容简介二、装修工程造价敏感因素材料费人工费其他费用材料费：比重占整个工程造价的60%左右，是成控的重点。其他费用：比重相对低一些，而且部分费用是比较固定人工费：比重占整个工程造价的15%左右，是成控的次重点。其他费用25%材料费60%人工费15%1.2装修工程的造价组成内部资3、料 严禁外传 71.3装修工程常见的分部工程一、装修工程内容简介A、常见的楼地面工程：块料楼地面、石材楼地面、木地板楼地面、胶地板楼地面、地毯楼地面。石材混铺块料铺贴内部资料 严禁外传 81.3装修工程常见的分部工程B、常见的天棚工程（原顶乳胶漆【肌理漆、墙纸等】天棚、轻钢龙骨硅钙板【石膏板、埃特板等】天棚、铝扣板天棚、装饰面层【不锈钢、木饰面、铝单板、铝塑板、玻璃镜子、软硬包等】天棚、格栅【木格栅、铝格栅、其他金属格栅等】天棚）圆型跌级天花木饰面+乳胶漆造型天花一、装修工程内容简介内部资料 严禁外传 91.3装修工程常见的分部工程C、常见的墙柱面工程（乳胶漆墙面、墙纸墙面、块料墙面、石材墙面4、饰面板【不锈钢、铝塑板、木饰面、玻璃镜子、软硬包等】墙面、隔断【艺术玻璃隔断、轻钢龙骨硅钙板隔断、艺术屏风隔断等】）床背软包+木饰面造型灰镜、硬包、梳妆镜一、装修工程内容简介内部资料 严禁外传 101.3装修工程常见的分部工程D、常见的其他工程（固定家私工程【衣柜、书柜、服务台、浴室柜、橱柜等】门窗工程【玻璃平开门、玻璃地弹门、木饰面入户门、木饰面室内门等】）橱柜浴室柜一、装修工程内容简介内部资料 严禁外传 11二、碧桂园装修工程造价体系简介2.2市场价组价模式2.3定额组价模式2.1招标定价及结算模式2.4装修工程现有两种标准清单的简单介绍2.5货量精装修工程标准清单实操展示内部资料 严禁5、外传 12二、碧桂园装修工程造价体系简介2.1招标定价及结算模式1、属于类工程的酒店装修工程，采用的是全费用综合单价合同我司提供有工程量无单价的招标清单（如图示），投标单位自主报价。（不可以修改工程量清单）根据合同单价重新计算工程量并对数至双方同意。定价方式结算方式内部资料 严禁外传 132、属于类工程的货量精装修工程，采用的是总价包干合同&全费用综合单价合同两种模式。总价包干二、碧桂园装修工程造价体系简介2.1招标定价及结算模式我司提供带参考工程量但无单价的招标清单（如图示），由投标单位自主算量和报价，最后通过双方协商洽谈确定合同范围内的总价包干。合同总价加上签证结算价。定价方式结算方式内部6、资料 严禁外传 142、属于类工程的货量精装修工程，采用的是总价包干合同&全费用综合单价合同两种模式。二、碧桂园装修工程造价体系简介2.1招标定价及结算模式全费用综合单价我司提供带参考单价但无工程量的招标清单清单（如图示），由投标单位自主填报统一报价系数，最后通过双方协商洽谈确定全费用综合单价合同。根据合同单价并计算工程量（根据施工图加上签证资料）得到最终结算价。定价方式结算方式内部资料 严禁外传 15二、碧桂园装修工程造价体系简介2.1招标定价及结算模式3.属于类工程的是除了、类工程以外的工程，根据授权执行。内部资料 严禁外传 16二、碧桂园装修工程造价体系简介2.1招标定价及结算模式4.属7、于类工程的示范区装修工程，采用的是全费用综合单价合同我司提供带参考单价但无工程量的招标清单清单（如图示），由投标单位自主填报统一报价系数，最后通过双方协商洽谈确定全费用综合单价合同。根据合同单价并计算工程量（根据施工图加上签证资料）得到最终结算价。定价方式结算方式内部资料 严禁外传 17二、碧桂园装修工程造价体系简介2.1招标定价及结算模式酒店装修工程双方根据市场价协商定价（协商可以参考当地消耗量定额和信息价计算）货量精装修工程根据合同签订时约定的未列项目计价表（如图示）计价程序定价；示范区装修工程双方根据市场价协商定价（协商可以参考当地消耗量定额和信息价计算）5.未列项结算方式：内部资料 严8、禁外传 18二、碧桂园装修工程造价体系简介2.2市场价组价模式根据收集的市场价格水平来进行组价，包含市场上劳务价格、市场上的材料价格、合理利润率、管理成本等等；目前碧桂园装修工程计价模式中，酒店装修工程与示范区装修工程的计价均采用的是市场价组价模式；标准清单的单价组成内部资料 严禁外传 19借助软件套价二、碧桂园装修工程造价体系简介2.3定额组价模式根据当地造价站发布的相关消耗量定额及信息价，根据消耗量定额约定的计价方法进行计价；目前碧桂园装修工程计价模式中，货量精装修工程采用的是定额计价模式；内部资料 严禁外传 20二、碧桂园装修工程造价体系简介2.4装修工程现有两种标准清单的简单介绍货量精9、装修工程标准清单【2016标准版】室内货量标准装修工程全费用综合包干单价表(营改增版-适用于一般纳税）【2016标准版】室内货量标准装修工程全费用综合包干单价表-材料含税示范区装修工程标准清单2015年示范区装修工程全费用综合单价第一版内部资料 严禁外传 21二、碧桂园装修工程造价体系简介2.5货量精装修工程标准清单实操展示招标阶段预算阶段结算阶段总价合同包干招标文件会签提供相应省份的定额计价模块00补充完整合同结算方式确定合同的施工范围提供完整的户型数内部资料 严禁外传 22招标阶段预算阶段结算阶段总价合同包干招标清单会签二、碧桂园装修工程造价体系简介2.5货量精装修工程标准清单实操展示提供10、货量招标清单文件包提供货量招标清单标底文件包带工程量清单，见本课件第13页带工程量带全费用综合单价清单内部资料 严禁外传 23招标阶段预算阶段结算阶段全费用综合单价包干招标文件会签二、碧桂园装修工程造价体系简介2.5货量精装修工程标准清单实操展示提供相应省份的定额计价模块补充完整合同结算方式内部资料 严禁外传 24招标阶段预算阶段结算阶段全费用综合单价包干招标清单会签二、碧桂园装修工程造价体系简介2.5货量精装修工程标准清单实操展示提供货量招标清单文件包（不带公式）此部分表格内容详见本课件第20页内部资料 严禁外传 25招标阶段预算阶段结算阶段二、碧桂园装修工程造价体系简介2.5货量精装修工程11、标准清单实操展示全费用综合单价合同：定标后，由施工单位跟据施工图纸以及签证的全费用综合单价，编制预算清单，区域初审，集团二审，并签定补充协议。总价包干合同：不存在预算工作。内部资料 严禁外传 26招标阶段预算阶段结算阶段二、碧桂园装修工程造价体系简介2.5货量精装修工程标准清单实操展示全费用综合单价合同：根据补充协议+施工图+签证资料得到最终结算价。总价包干合同：合同总价加上签证结算价。内部资料 严禁外传 27三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍3.2结算资料审核3.3签证资料审核3.4其他审核3.1进度款审核内部资料 严禁外传 28案例：句容碧桂园凤凰城一期公共梯间装修工程由中建南方承建项12、目结算时我司陷入被动。超付主要是由于借款和未及时扣回甲指三方材料款造成的。3.1进度款审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍A超付风险内部资料 严禁外传 29B案例：惠东碧桂园一期6#楼三、四区精装修工程由深圳安星承建项目，过程中设计变更将近2万平方的石材变更为了块料，合同造价未及时修正，所幸进度款未超比例支付（付至合同价款的80%），也未发生借款、三方款也及时扣回，未造成不利的影响。设计变更中简化设计节约成本的情况需要及时调整合同价3.1进度款审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍内部资料 严禁外传 30酒店穹顶拱型天花的钢结构底架，经现场核对竣工图纸红色圆圈内的钢结构底架并没有施工13、，实际采用的是木结构底架。案例1：隐蔽工程是否按图施工A、施工图或竣工图与现场差异3.2结算资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍内部资料 严禁外传 31案例2：竣工图纸与现场不符A、施工图或竣工图与现场差异3.2结算资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍某酒店阶梯会议室：竣工图纸标高6.7米。现场标高为5.7米，高差1米。内部资料 严禁外传 32B、结算范围是否准确3.2结算资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍竣工图中（如图）户型阳台天花为装修单位施工。但实际是由总包单位施工。案例1：竣工图的内容，但不是全部由施工单位承接内部资料 严禁外传 33案例2：户型套数没有14、扣减样板房数量B、结算范围是否准确3.2结算资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍我部在审核结算过程中发现，货量区结算容易漏扣相关的样板房内容，造成某些户型重复计算，且情况普遍存在：1、禅城碧桂园城市花园（北地块）货量在结算时，施工单位按原合同套数（279套）上报。经查实，实际施工套数为271套，其中有8套为样板房。核减金额约50万元。2、句容一期货量装修工程结算时，几家承包单位在上报结算时，都有重复上报样板房的户型造价的情况，总金额约100万元。内部资料 严禁外传 34案例3：电梯门应由电梯公司负责，施工单位按自己施工报结算B、结算范围是否准确3.2结算资料审核三、装修工程成控审核需15、重点关注环节介绍在审核装修结算过程中，发现电梯门套装修工程的内容与分包工程的电梯安装工程有交接的内容（图一），装修单位认定电梯不锈钢门套是他们做的，项目部口头回复也是由装修单位施工，我们让项目部提供电梯安装分包合同，发现这部份已含在电梯安装合同内（图二），并及时从装修结算总价扣回这部分费用，杜绝重复计取此费用，为公司节约成本。装修竣工图电梯安装分包合同内部资料 严禁外传 35案例1：因设计变更原因，原设计的电视背景墙改为了乳胶漆，但竣工图及结算报价清单仍然按原设计上报。C、施工单位选择性提供资料（隐瞒不利事实）3.2结算资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍在经项目签字盖章的竣工图上，16、户型2、户型3有文字备注电视背景墙取消改为涂料，但户型1未标，易让人误解为户型1未取消（见附图）。施工单位所报结算书，户型1、户型2、户型3均有上报电视背景墙的相关项目。经沟通，现场工程师证实所有户型的电视背景墙均已取消改为涂料。此户型未有文字说明户型2、户型3户型1内部资料 严禁外传 36案例2：项目部出具结算补充说明，但竣工图及结算报价清单仍然按原设计上报。C、施工单位选择性提供资料（隐瞒不利事实）3.2结算资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍由于竣图纸没有及时更改注明，施工单位在结算报审时，仍按原招标范围报其结算资料。结算补充说明：二层标准层梯间立面除圆柱做白色拉毛漆外其余装修17、未做（即干挂石材、面贴铁管焗炭灰色哑光金属漆及浮雕墙未做，现场对应部位由黑龙江省建工集团股份有限公司铺贴外墙瓷片。）内部资料 严禁外传 373.3签证资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍A1、属于施工方范围的工作进行签证案例：惠东一期6#楼精装修工程项目，深圳安星装饰设计工程有限公司提出石材加工费的不合理索赔。而石材加工费在招标时的石材综合单价已含，此部份价格应由施工单位在投标报价时综合考虑，不单独计算。而且同一项目的其他四家施工单位也按此原则完成结算定案。责任认定内部资料 严禁外传 383.3签证资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍A2、不属于施工方范围但有责任方追责的签18、证案例：禅城碧桂园城市花园1#公寓式酒店及公共梯间装修工程中，约14.5万签证费用需扣其他配合单位费用。责任认定内部资料 严禁外传 393.3签证资料审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍B签证内容不实该现场签证单上写明其签证工程量，并且有项目工程师的确定。但在结算审核时，发现：1、客厅墙面封板拉平签证单明确工程量为452.55平方，现场核实工程量只有230.48平方；2、书房与客厅隔断的制安，在其结算清单已有体现。内部资料 严禁外传 403.4其他审核三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍A、严格按照图纸及合同要求施工案例1：没按图纸要求，擅自改变材料材质及尺寸。滁洲酒店大堂、西餐厅、售19、楼厅立面、柱面，竣工图为木花角贴金箔240*170mm，但现场审查发现，现场为石膏花角，规格为220*170mm。内部资料 严禁外传 41三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍案例2：没按图纸要求，擅自改用材料材质现场核对过程中，发现竣工图所示的是实木雕花柱头，而施工单位在过程中以施工工期紧迫及工艺过于复杂为由，将柱头改为了石膏雕花柱头，节省了成本。但未在结算中予以体现。A、严格按照图纸及合同要求施工3.4其他审核内部资料 严禁外传 42三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍案例3：没按图纸要求，擅自改变设计效果某酒店客房墙身，原合同内容及竣工图一致，墙身应由两种墙纸混合铺贴，并有局部金箔饰面20、点缀。施工单位也按竣工图报上结算。但现场实际情况是，施工单位把一整个墙身贴满同类型墙纸，并且没有金箔。A、严格按照图纸及合同要求施工3.4其他审核内部资料 严禁外传 43三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍A、严格按照图纸及合同要求施工案例4：不合理的简化施工工艺施工干挂石材是否真正挂石，是否采用的用云石胶粘结代替。这个是某项目干挂石材采用的干挂件这个是干挂件正确的用法，注意干挂件是挂在石材侧面切割形成的坑槽内，并用专用胶灌满坑槽固定这个也是干挂件正确的用法3.4其他审核内部资料 严禁外传 44三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍A、严格按照图纸及合同要求施工案例4：不合理的简化施工工艺施21、工干挂石材是否真正挂石，是否采用的用云石胶粘结代替。这个是干挂件错误的用法，仅仅是用专用胶将石材背面和干挂件进行了粘接固定，给施工质量带来隐患这个也同样采用了错误的施工工艺，虽提高了施工效率并节约了施工成本，但给交付使用带来安全隐患3.4其他审核内部资料 严禁外传 45三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍A、严格按照图纸及合同要求施工案例4：不合理的简化施工工艺施工干挂石材是否真正挂石，是否采用的用云石胶粘结代替。3.4其他审核内部资料 严禁外传 46三、装修工程成控审核需重点关注环节介绍B、严格按照图纸、合同及设计师的要求使用材料比如：1.设计要求的0.8mm或1.0mm厚的铝扣板是否足厚22、；2.设计要求的1.2mm厚的304#不锈钢饰面板是否足厚，是否为304#不锈钢；3.石材要求六面防污处理是否按要求进行过处理；4.阻燃夹板是否为合格产品等等3.4其他审核内部资料 严禁外传 47四、装修工程其他成控措施简介4.2材料认价4.1优化设计内部资料 严禁外传 48铝合金门窗的成本做了一个分类占比四、装修工程其他成控措施简介4.1优化设计铝合金门窗优化方案内部资料 严禁外传 49各个项目的铝合金门窗单方成本及当时对应铝锭价格进行了统计四、装修工程其他成控措施简介铝合金门窗优化方案4.1优化设计内部资料 严禁外传 50各个项目的铝合金门窗部分参数进行了统计四、装修工程其他成控措施简介铝23、合金门窗优化方案4.1优化设计内部资料 严禁外传 51铝合金门窗成本与建安成本做了一个分析四、装修工程其他成控措施简介铝合金门窗优化方案对优化设立了目标4.1优化设计内部资料 严禁外传 52参考、对比和分析了附近楼盘其他房企在铝合金门窗方面的成本优化的动作四、装修工程其他成控措施简介铝合金门窗优化方案4.1优化设计内部资料 严禁外传 53得出优化方向的结论四、装修工程其他成控措施简介铝合金门窗优化方案4.1优化设计内部资料 严禁外传 54形成优化具体方案四、装修工程其他成控措施简介铝合金门窗优化方案4.1优化设计内部资料 严禁外传 55优化后成果对比四、装修工程其他成控措施简介铝合金门窗优化方24、案4.1优化设计内部资料 严禁外传 56优化后成果四、装修工程其他成控措施简介铝合金门窗优化方案4.1优化设计内部资料 严禁外传 57块料规格设计不合理四、装修工程其他成控措施简介该淋浴房设计采用800*800砖，在现场实际施工中，其损耗率高达34.87%。4.1优化设计内部资料 严禁外传 58四、装修工程其他成控措施简介4.1优化设计关于橱柜增加背板不贴砖建议内部资料 严禁外传 593、材料定价按照红头文件要求执行【集团字【2015】399号 关于重新划分材料询价职责的通知】，除集团采购中心负责定价的材料外，要求由区域采购部牵头主导，项目部、区域工程技术部、区域成本管理部参与共同完成询价，最终由区域总裁确认【2015】399号关于重新划分材料询价职责的通知.doc4.2材料认价四、装修工程其他成控措施简介1、甲指材料（三方）按三方合同单价确认2、甲指材料（非三方）按采购中心提供的年度材料价确认可调差材料的主材价确认工作内部资料 严禁外传 60感谢聆听！