1、竞品分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 世贸寰海城 3km 益达蓝山 6km 15km 华发新城 亿达第一郡 竞品区位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 恒大城 用地面积：960000平米 建筑面积：1160000平米 容积率：1.00-1.50 规划特点：毗邻旅顺市民健身中心和旅顺中学，以及区政府等行政办公区域，配套丰富，有良好的先天宜居氛围。产品类型：小高层+洋房 产品售价：11000元/平米 户型面积：74-149平米 亿达第一郡 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 3室2厅1厨1卫 116m2 二面宽朝南 房间较小 流线清晰且节地 南北通透户型正气 亿达第一郡 3室2厅1厨1卫 73.9m2、2 三面宽朝南 客厅餐厅通厅 暗厨暗卫 通风不佳 房间面积较小 2室2厅1厨1卫 98m2 两面宽朝南 南北通透户型正气 卧室离卫生间距离较远 卫生间干湿分离 布局紧凑流线清晰 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 用地面积：24.7万平米 建筑面积：60万平米 容积率：1.99 产品类型：高层+小高层 产品售价：6000元/平米 户型面积：40-192平米 规划特征：将主入口设置在道路交汇处，南侧布置点式高层，合理利用北侧水系带来的楼栋间距和南侧山景资源。内部做行列式小高层，减低压抑感，结合水系，围合出中央花园 华发新城 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 华发新城 107 3房2厅1卫1厨 两面宽朝3、南 动线较长 卧室飘窗赠送 开间尺寸较小 卫生间太少 南北通透，十字流线 77 2房2厅1卫1厨 2.5面宽朝南 通风不畅，存在暗卫 南向均有飘窗赠送 房间面积较小 干湿分离，动静分区 88 2房2厅1卫1厨 两面宽朝南 北卧存在视线干扰 南向均有飘窗赠送 房间面积较小 南北通透户型正气 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 用地面积：125万平米 建筑面积：260万平米 容积率：住宅3.06|别墅0.52 产品类型：高层+别墅 产品售价：高层6800元/平米 别墅1.3-1.8万/平米 户型特点：89-115平 规划特征：东侧待建大型综合商务中心。秩序感很强的行列式布局，车行直接入户，私属感强，减4、弱了高低配带来的相互干扰的问题。世贸寰海城 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 2.52.5面宽朝南面宽朝南 卫生间干湿分离卫生间干湿分离 次卧面积较小次卧面积较小 流线合理，动静分区流线合理，动静分区 阳台使用不便阳台使用不便 横厅设计活动区域开阔横厅设计活动区域开阔 云锦云锦A A户型户型 129129 4 4房房2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 世贸寰海城 云锦云锦E E户型户型 9595 3 3房房2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨 两面宽朝南两面宽朝南 横厅设计横厅设计,活动区域开阔活动区域开阔 卫生间无窗卫生间无窗 卧室私密性较差卧室私密性较差 客厅开窗朝北面积较小客厅开窗朝北面积较小 户型5、方正户型方正 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 叠拼叠拼1 1-2 2户型户型 121121-127127 南进下叠南进下叠3 3房房2 2厅厅3 3卫卫 北进上叠北进上叠3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 1.51.5面宽朝南面宽朝南 小面积小面积,低总价低总价 上叠卫生间少上叠卫生间少 入户体验感较差入户体验感较差 客厅开窗面较窄客厅开窗面较窄 户型方正户型方正 南进下叠南进下叠 北进上叠北进上叠 世贸寰海城 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 恒大城 用地面积：266000平米 建筑面积：266000平米 容积率：0.42-1.00 规划特点：全区实行分区开发管理模式，沿向阳坡地铺展，依山近海，绿6、意盎然，倾力打造四大主题组团，挚献大连罕有的低密度住区 产品类型：高层+别墅 产品售价：9500元/平米 户型面积：80-238平米 益达蓝山 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 双拼别墅双拼别墅 195195 2 2房房2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨 二面宽朝南二面宽朝南 客厅挑空可改卧室客厅挑空可改卧室 卧室数量较少卧室数量较少 面积较小面积较小 南侧阳台面积偏小南侧阳台面积偏小 双厅设计活动区域开阔双厅设计活动区域开阔 主卧豪华卫生间配置主卧豪华卫生间配置 益达蓝山 双拼别墅双拼别墅 223223 3 3房房2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨 二面宽朝南二面宽朝南 客厅挑空可改卧室客厅挑空可改卧7、室 卧室数量较少卧室数量较少 面积较小面积较小 双厅设计活动区域开阔双厅设计活动区域开阔 主卧豪华卫生间配置主卧豪华卫生间配置 产品特征 布局相对紧凑 多南北通透的通厅设计 产品设计中规中矩缺乏亮点 高层户型面积段适中，别墅户型面积段相对较大 规划特征 多为行列式布局 多为高层及小高层或纯别墅产品配置。鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 规划将设置怎样的产品？对标泛周边优秀案例同类产品，结合竞品研究，低总价，高低配拉高总货值 Planning Design 项目愿景 我们的核心理念 不仅仅是建筑，不仅仅是景观 而是一种割舍不掉的生活方式 我们的社区定位 建立私有生活领地，营造精品生活方式 鑫苑 健8、康科技小镇概念规划设计 我们的目标是：充分保证社会、开发商和消费者的利益，强化三者的共赢。鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 获取附加值 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 营造优雅景观 格调 创造品质生活，享受优雅人生 Style Planning Design 规划设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 外部充分利用资源 内部充分发掘土地价值 突破同质化竞争，超越竞品，推高卖点 提升居住品质，提升设计亮点 实现货值最大化 启动区展示高端品质化 设计策略 多地块规划整体打造 住宅设计篇 规划推导 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 住宅品质最高追求 幼儿园落位 高层产品落位 规划生成 商业落位置 别墅产品9、落位 先期规划预定幼儿园位置 高层住宅沿西侧北侧地块布置，中间留大空间，适合别墅、洋房布置。联排别墅沿河布置，朝向公园区域，景观资源最大化利用 商业配套布置高层地下，沿街布置，且临城市道路，展示形象好。洋房产品组团布置高层、别墅区域，形成过渡空间，形成合理规划布置。？规划推导 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 1 2 4 3 不利：A地块高层置于最北侧，高层景观相互干扰影响。B、C地块高层沿北侧布置，影响A地块景观视线。优点：A地块高层沿西侧道路布置，组团分区合理化，别墅区域享受最大化河景资源。B地块高层沿西侧布置，别墅、洋房组团打造为河景房，C地块各组团空间分布明确。不利：C地块各产品组团分布10、不清晰，幼儿园对别墅影响较大。不利：A地块，高层成组团布置，影响联排别墅空间。B地块高层布置，沿街效果不佳，且对A地块有视线遮挡。C地块高层景观相互干扰影响。A B C A B C A B C A B C 方案比对 方案一 符合策划要求 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 总货值20.48亿元 A B C 规划设计 A地块技术经济指标 用地面积（）58739 备注 总建筑面积（）139037 其中 地上建筑面积（）105729 其中 高层面积 59905 洋房面积 30000 联排面积 9920 商业面积 5287 配套面积 617 其中 社区用房面积 317 物管用房面积 300 地下建筑面积（11、）33308 建筑基地面积（）14718 容积率 1.80 建筑密度 25.06%绿地率 35%非机动车位 634 0.6/100 机动车位 935 1辆/户 其中 地上车位 115 总停车10%地下车位 820 居住户数 911 户 居住人数 2915 3.2人/户 货值 75290.8 万 B地块技术经济指标 用地面积（）60364 备注 总建筑面积（）143025 其中 地上建筑面积（）108659 其中 高层面积 62450 洋房面积 29750 联排面积 10400 商业面积 5433 配套面积 626 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 地下建筑面积（）34366 建12、筑基地面积（）14925 容积率 1.80 建筑密度 24.73%绿地率 35%非机动车位 652 0.6/100 机动车位 969 1辆/户 其中 地上车位 119 总停车10%地下车位 850 居住户数 945 户 居住人数 3024 3.2人/户 货值 77294.3 万 C地块技术经济指标 用地面积（）42148 备注 总建筑面积（）107679 其中 地上建筑面积（）75871 其中 高层面积 41820 洋房面积 21000 联排面积 6720 商业面积 3793 配套面积 538 其中 社区用房面积 238 物管用房面积 300 幼儿园面积 2700 地下建筑面积（）31808 13、建筑基地面积（）10568 容积率 1.80 建筑密度 25.07%绿地率 35%非机动车位 455 0.6/100 机动车位 659 其中 地上车位 81 总停车10%地下车位 570 居住户数 642 户 居住人数 2054 3.2人/户 货值 52408 万 技术经济指标 鸟瞰效果图 高层住宅效果图 洋房别墅效果图 联排别墅效果图 联排别墅效果图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 联排别墅 高层住宅 花园洋房 沿街商业 幼儿园 功能分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高层住宅 80m2 高层住宅 115m2 高层住宅 95m2 花园洋房 125m2 联排别墅 160m2 产品分布 A A14、地块面积地块面积配比配比 高层高层 户数户数 面积面积 面积配比面积配比 其中其中 115115 174174 2001020010 20.05%20.05%9595 333333 3163531635 31.69%31.69%8080 102102 82608260 8.27%8.27%洋房洋房 125125 240240 3000030000 30.05%30.05%联排别墅联排别墅 160160 6262 99209920 9.94%9.94%总共总共 911911 9982599825 100.00%100.00%B B地块面积地块面积配比配比 高层高层 户数户数 面积面积 面积配面积15、配比比 其中其中 115115 183183 2104521045 20.51%20.51%9595 327327 3106531065 30.28%30.28%8080 132132 1034010340 10.08%10.08%洋房洋房 125125 238238 2975029750 29.00%29.00%联排别墅联排别墅 160160 6565 1040010400 10.14%10.14%总共总共 945945 102600102600 100.00%100.00%C C地块面积地块面积配比配比 高层高层 户数户数 面积面积 面积配面积配比比 其中其中 115115 120120 16、1380013800 19.84%19.84%9595 216216 2052020520 29.51%29.51%8080 9696 75007500 10.79%10.79%洋房洋房 125125 168168 2100021000 30.20%30.20%联排别墅联排别墅 160160 4242 67206720 9.66%9.66%总共总共 642642 6954069540 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 车流流线 小区出入口 城市流线 人流流线 交通分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 庭院间景观 小区出入口 组团绿化景观带 景观轴线 景观节点 城市景观17、轴线 景观分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 消防动线 消防出入口 消防登高场地 城市道路 消防分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 日照分析 根据大连市市城市技术管理规定，使用日照软件8.5计算得出，满足大寒日2小时日照要求。0小时 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 7小时 8小时 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高层地下区 别墅地下区 行车区 地下出入口 车位 A地块：地下车库面积28658，停车820辆 B地块：地下车库面积29491，停车850辆 C地块：地下车库面积20290，停车570辆 地库分析 在考虑整体的产品策划要求前提下实现各地块资源最大化利用，增强产品营销18、亮点。鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 规划设计 总货值20.46亿元 A地块规划为高层+洋房产品，实现空间景观大，去量快。B地块规划为高层+洋房+联排别墅产品，别墅区视野朝向景观公园，多种产品收益最大化。C地块规划为高层+联排别墅产品，实现景观资源最大化利用，货值最大化。打造为高品质盘。A B C 规划设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 A地块技术经济指标 用地面积（）58739 备注 总建筑面积（）134272 其中 地上建筑面积（）105734 其中 高层面积 41330 洋房面积 58500 商业面积 5287 配套面积 617 其中 社区用房面积 317 物管用房面积 300 地下建19、筑面积（）28539 建筑基地面积（）12904 容积率 1.80 建筑密度 21.97%绿地率 35%非机动车位 634 0.6/100 机动车位 930 1辆/户 其中 地上车位 114 总停车10%地下车位 815 居住户数 906 户 居住人数 2899 3.2人/户 货值 72091.8 万 B地块技术经济指标 用地面积（）60364 备注 总建筑面积（）143724 其中 地上建筑面积（）108660 其中 高层面积 68910 洋房面积 22500 联排面积 11200 商业面积 5433 配套面积 617 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 地下建筑面积（）35020、64 建筑基地面积（）13980 容积率 1.80 建筑密度 23.16%绿地率 35%非机动车位 652 0.6/100 机动车位 976 1辆/户 其中 地上车位 120 总停车10%地下车位 857 居住户数 952 户 居住人数 3046 3.2人/户 货值 77055.3 万 C地块技术经济指标 用地面积（）42148 备注 总建筑面积（）103031 其中 地上建筑面积（）75880 其中 高层面积 53250 联排面积 15520 商业面积 3793 配套面积 617 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 幼儿园面积 2700 地下建筑面积（）27151 建筑基地面积21、（）11063 容积率 1.80 建筑密度 26.25%绿地率 35%非机动车位 455 0.6/100 机动车位 648 1辆/户 其中 地上车位 80 总停车10%地下车位 568 居住户数 631 户 居住人数 2019 3.2人/户 货值 55126 万 技术经济指标 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 联排别墅 高层住宅 花园洋房 沿街商业 幼儿园 功能分析 ABCABC地块面积地块面积配比配比 高层高层 户数户数 面积面积 面积配面积配比比 其中其中 115115 492492 5658056580 222、0.81%20.81%9595 894894 8387083870 30.84%30.84%8080 288288 2374023740 8.73%8.73%洋房洋房 125125 648648 8100081000 29.79%29.79%联排别墅联排别墅 160160 167167 2672026720 9.83%9.83%总共总共 24892489 271910271910 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 总货值20.63亿元 A地块规划为高层+洋房+少量联排别墅产品，实现一期包括三种产品。B地块规划为高层+少量洋房+联排别墅产品，形成高端产品产品过渡别墅区视23、野朝向景观公园，多种产品收益最大化。C地块规划为高层+联排别墅产品，实现景观资源最大化利用，货值最大化。打造为高品质盘。A B C 规划设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 A地块技术经济指标 用地面积（）58739 备注 总建筑面积（）137341 其中 地上建筑面积（）105724 其中 高层面积 52560 洋房面积 42000 联排面积 5760 商业面积 5287 配套面积 617 其中 社区用房面积 317 物管用房面积 300 地下建筑面积（）31617 建筑基地面积（）13339 容积率 1.80 建筑密度 22.71%绿地率 35%非机动车位 634 0.006/机动车位 924、42 1辆/户 其中 地上车位 116 总停车10%地下车位 826 居住户数 918 户 居住人数 2938 3.2人/户 货值货值 74191.874191.8 万 B地块技术经济指标 用地面积（）60364 备注 总建筑面积（）141297 其中 地上建筑面积（）108650 其中 高层面积 53940 洋房面积 40500 联排面积 8160 商业面积 5433 配套面积 617 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 地下建筑面积（）32647 建筑基地面积（）13684 容积率 1.80 建筑密度 22.67%绿地率 35%非机动车位 652 0.06/机动车位 939 25、1辆/户 其中 地上车位 116 总停车10%地下车位 824 居住户数 915 户 居住人数 2928 3.2人/户 货值货值 77025.377025.3 万 C地块技术经济指标 用地面积（）42148 备注 总建筑面积（）102956 其中 地上建筑面积（）75880 其中 高层面积 53250 联排面积 15520 商业面积 3793 配套面积 617 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 幼儿园面积 2700 地下建筑面积（）27076 建筑基地面积（）11063 容积率 1.80 建筑密度 26.25%绿地率 35%非机动车位 455 0.06/机动车位 648 其中 26、地上车位 80 总停车10%地下车位 568 居住户数 631 户 居住人数 2019 3.2人/户 货值货值 5512655126 万 技术经济指标 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 联排别墅 高层住宅 花园洋房 沿街商业 幼儿园 功能分析 ABCABC面积配比面积配比 高层高层 户数户数 面积面积 面积配面积配比比 户数配户数配比比 其中其中 115115 492492 5658056580 20.83%20.83%9595 840840 8012080120 29.49%29.49%8080 288288 27、2304023040 8.48%8.48%洋房洋房 125125 660660 8250082500 30.37%30.37%联排别墅联排别墅 160160 184184 2944029440 10.84%10.84%总共总共 24642464 271680271680 100.00%100.00%货值最大化 容积率做足 联排别墅量最大化 方案二 高层+联排 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 别墅 3F 1200012000元元/平米平米 洋房 9-13F 70007000元元/平米平米 复式 10-12F 85008500元元/平米平米 高层 18-27F 60006000元元/平米平米 溢价28、提升 在通过高层产品冲量的情况下 应该多做别墅、洋房产品，追求高溢价率 规划策略 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 总货值21.95亿元 规划设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 A地块技术经济指标 用地面积（）58739 备注 总建筑面积（）137879 其中 地上建筑面积（）105729 其中 高层面积 75025 联排面积 24800 商业面积 5287 配套面积 617 其中 社区用房面积 317 物管用房面积 300 地下建筑面积（）32150 建筑基地面积（）16505 容积率 1.80 建筑密度 28.10%绿地率 35%非机动车位 634 0.006/机动车位 950 1辆/户 29、其中 地上车位 116 总停车10%地下车位 833 居住户数 926 户 居住人数 2963 3.2人/户 货值货值 81118.881118.8 万 B地块技术经济指标 用地面积（）60364 备注 总建筑面积（）138705 其中 地上建筑面积（）108655 其中 高层面积 78605 联排面积 24000 商业面积 5433 配套面积 617 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 地下建筑面积（）30051 建筑基地面积（）16420 容积率 1.80 建筑密度 27.20%绿地率 35%非机动车位 652 0.06/机动车位 978 1辆/户 其中 地上车位 120 总30、停车10%地下车位 859 居住户数 954 户 居住人数 3053 3.2人/户 货值货值 82482.382482.3 万 C地块技术经济指标 用地面积（）42148 备注 总建筑面积（）95756 其中 地上建筑面积（）75880 其中 高层面积 53250 联排面积 15520 商业面积 3793 配套面积 617 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 幼儿园面积 2700 地下建筑面积（）19876.5 建筑基地面积（）11063 容积率 1.80 建筑密度 26.25%绿地率 35%非机动车位 455 0.06/机动车位 648 其中 地上车位 80 总停车10%地下车31、位 568 居住户数 631 户 居住人数 2019 3.2人/户 货值货值 5512655126 万 技术经济指标 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 联排别墅 高层住宅 沿街商业 幼儿园 功能分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高层住宅 80m2 高层住宅 115m2 高层住宅 95m2 联排别墅 160m2 产品分布 ABCABC面积配比面积配比 高层高层 户数户数 面积面积 面积配比面积配比 其中其中 115115 636636 7314073140 26.97%26.97%9595 10621062 132、00890100890 37.20%37.20%8080 411411 3288032880 12.12%12.12%联排别墅联排别墅 160160 402402 6432064320 23.71%23.71%总共总共 25112511 271230271230 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 交通分析 车流流线 小区出入口 城市流线 人流流线 交通分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 庭院间景观 小区出入口 组团绿化景观带 景观轴线 景观节点 城市景观轴线 景观分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 消防动线 消防出入口 消防登高场地 城市道路 消防分析 货值最大化33、 容积率做足，密度最大化利用 突破固定思维 尝试其它产品 案例分析 院墅产品布局 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 案例分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 泰禾北京院子 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 北京万科观承别墅二期 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 社区依次规划了 院场巷弄里 整体布局 东西向巷 南北向街 六大组团 二街 一巷 五弄 九里 两场 六入口 杭州万科梦溪里 杭州万科梦溪里 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 万科观承 A、B两种户型，采取了“L”型布局，可以设计出围合式内庭院，增加了更多采光面，即使是中间户型也可以出现东西向开窗，室内房间的分割更加自由。鑫苑 健康科技小镇概念规划34、设计 万科观承 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 杭州万科梦溪里 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 结论：高层沿地块北侧放置，释放出高层的间距用土做更多的别墅，南低北高布局。用足高度、别墅最大化。院墅产品提高产出效率，提升货值。案例分析 方案三 鑫苑院子 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 总货值24.47亿元 A B C 规划设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 A地块技术经济指标 用地面积（）58739 备注 总建筑面积（）136013 其中 地上建筑面积（）105739 其中 高层面积 59805 院墅面积 40030 商业面积 5287 配套面积 617 其中 社区用房面积 317 物管用房面35、积 300 地下建筑面积（）30275 建筑基地面积（）23220 容积率 1.80 建筑密度 39.53%绿地率 35%非机动车位 634 0.06/机动车位 889 1辆/户 其中 地上车位 110 总停车10%地下车位 779 居住户数 865 户 居住人数 2768 3.2人/户 货值 90262.8 万 B地块技术经济指标 用地面积（）60364 备注 总建筑面积（）136445 其中 地上建筑面积（）108159 其中 高层面积 62420 院墅面积 39680 商业面积 5433 配套面积 626 其中 社区用房面积 326 物管用房面积 300 地下建筑面积（）28287 建筑36、基地面积（）23770 容积率 1.79 建筑密度 39.38%绿地率 35%非机动车位 649 0.06/机动车位 922 1辆/户 其中 地上车位 114 总停车10%地下车位 808 居住户数 898 户 居住人数 2874 3.2人/户 货值 91587.3 万 C地块技术经济指标 用地面积（）42148 备注 总建筑面积（）95086.其中 地上建筑面积（）75871 其中 高层面积 41950 院墅面积 27590 商业面积 3793 配套面积 538 其中 社区用房面积 238 物管用房面积 300 幼儿园面积 2700 地下建筑面积（）19215 建筑基地面积（）7250 容积37、率 1.80 建筑密度 17.20%绿地率 35%非机动车位 455 0.06/机动车位 627 其中 地上车位 78 总停车10%地下车位 549 居住户数 610 户 居住人数 1952 3.2人/户 货值 62830 万 技术经济指标 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 效果展示 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 合院别墅 高层住宅 沿街商业 幼儿园 功能分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高层住宅 80m2 高层住宅 115m2 高层住宅 95m2 合院别墅 155m2 产品分布 ABCABC面积配比面积配比 高层高层 户数户数 面积面积 面积配比38、面积配比 其中其中 115115 477477 5485554855 20.21%20.21%9595 876876 8292082920 30.54%30.54%8080 330330 2640026400 9.72%9.72%院墅院墅 155155 690690 107300107300 39.52%39.52%总共总共 23732373 271475271475 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 车流流线 小区出入口 城市流线 人流流线 交通分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 庭院间景观 小区出入口 组团绿化景观带 景观轴线 景观节点 城市景观轴线 景观分析 39、鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 消防动线 消防出入口 消防登高场地 城市道路 消防分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 遵循营销配比 遵循营销配比 分地块平衡 整体平衡 货值最大化 高层+联排 货值最大化 高层+院墅 总货值计算总货值计算 种类种类 单价（万）单价（万）面积（）面积（）总价（万）总价（万）高层高层 0.60.6 164175164175 98505 98505 洋房洋房 0.70.7 8075080750 56525 56525 联排别墅联排别墅 1.21.2 2704027040 32448 32448 商业商业 1.21.2 14513 14513 17415 17415 40、合计合计 286478 286478 204893204893 总货值计算总货值计算 种类种类 单价（万）单价（万）面积（）面积（）总价（万）总价（万）高层高层 0.60.6 164190164190 98514 98514 洋房洋房 0.70.7 8100081000 56700 56700 联排别墅联排别墅 1.21.2 2672026720 32064 32064 商业商业 1.21.2 14513 14513 17415 17415 合计合计 286423 286423 204693204693 总货值计算总货值计算 种类种类 单价（万）单价（万）面积（）面积（）总价（万）总价（万）高41、层高层 0.60.6 164175164175 98505 98505 院墅院墅 1.21.2 107300107300 128760 128760 商业商业 1.21.2 14513 14513 17415 17415 合计合计 285988 285988 244680244680 总货值计算总货值计算 种类种类 单价（万）单价（万）面积（）面积（）总价（万）总价（万）高层高层 0.60.6 206910206910 124146 124146 联排别联排别墅墅 1.21.2 6502065020 78024 78024 商业商业 1.21.2 14513 14513 17415 1741542、 合计合计 286443 286443 219585219585 方案对比 产业地块篇 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 D.LSLT1E0306(4号地块）商业用地 用地面积：37642平米 容积率：1.2 建筑密度25%限高：60m E.LSLT1E0306(5号地块）商业用地 用地面积：62354平米 容积率：1.2 建筑密度25%限高：60m 1,1,四至：四至：东侧，城市主路-长盐路 南侧，城市快速路-旅顺中路 北侧，为城市支路 西侧，隔城市支路、景观河道，与住宅地块相望。2 2，功能：，功能：用地为商业用地属性。一期用地：设产业园区和包含小镇客厅、售楼处的展示区。二期用地：产业园区 43、3 3，强度：，强度：用地容积率要求1.2上限。区位分析 A B C E D 一期产业用地 二期产业用地 一期住宅用地 二期住宅用地 二期住宅用地 城市支路 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 落位一期用地东南 1、城市主干路长盐路、旅顺中路，是小镇人流的主要进入通道。2、处于小镇公共服务核心区范围，面对核心区广场，展示效果更佳。主朝向东 1、南侧，旅顺中路为快速路，且有上跨高架，不适合作为主展示面。2、东侧，长盐路，为城市主路，为主要形象展示面。小镇客厅及售楼处 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 小镇客厅及售楼处 售楼样板 洽谈展示 办公 VIP区 办公 公共展示 院落化布置 按功能，分体量，成院44、落。在建筑完成既定使命后，可将各独立区段进行功能转化，实现二次生命。礼序 礼序，层层院落空间的关联。鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高新智能医疗 技术研发 产品开发 创新企业孵化 健康科技研发孵化园 产业园区定位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 客群定位 1、设计条件 缺乏客群定位、产品定位的研究。2、我们的研判 客群主要为相关产业的微型创新企业，购买为主。鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 山东青岛-招商LAVIE公社 LAVIE公社，择址城阳白沙河空港区，该区域是城阳区政府规划发展空港商务、企业总部、文化创意、高端居住等产业的重要经济新区。整体容积率：0.92 主要业态：院墅办公 独栋办公 公45、寓 产业园案例研究 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 产业园案例研究 上海松江-金陵松江现代产业服务园 全独栋办公产业园区 建筑面积较大 模块化平面设计进行空间组合 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 别墅级产品 单元化组合 打造高品质独栋、类独栋的的类别墅产品，提升产品的消费吸引力。随着企业的孵化，规模的成长，对办公空间的需求也会逐步增加，可组合的单元空间，更适合长周期的企业孵化需求。微型化体量 创新型待孵化企业，较小的企业体量规模，对空间的要求较小对办公空间的消费力弱,应适当控制总价。产品策略 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 建筑组合 联排化、类独栋、小组团 相对于独栋办公的优势：1、具有近似独46、栋办公的品质。2、建筑间距更小，土地效率更高。3、组团化，更具归属感和整体氛围的塑造。4、可实现多单元成大套。5、激活边界效应，促进企业联合。独栋办公 类独栋办公 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 空间规划 大组团 大空间 大中轴 礼仪化 两期用地划分为三个大的组团空间，各个组团构建组团核心开放空间，以此为核心布置办公小组团。组团核心，互相连通，形成贯通南北的景观主轴 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 总体规划 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 小镇客厅 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 创新企业孵化器 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 产学研基地 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 总体规划 技术经济指标47、 总用地面积 99996 m2 总建筑面积 119990 m2 一期建筑面积 45140 m2 其中 小镇客厅 3700 m2 售楼处 2700 m2 创新企业孵化器 14400 m2 产学研基地 24340 m2 二期建筑面积 74850 m2 其中 创新企业孵化器 45850 m2 产学研基地 29000 m2 容积率 1.20 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 功能分布 大型孵化器 产学研基地 小镇客厅 售楼处 小型孵化器 中型孵化器 大型孵化器 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 交通分析 城市主路 城市次路 主要车行流线 主要人行流线 出入口 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 景观分析 景观48、分析 景观河道 景观节点 组团景观 景观主轴 城市绿化 product design 产品设计 住宅地块篇 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高层户型高层户型 DG1DG1-115115 三房两厅两卫三房两厅两卫 入户玄关入户玄关 拥有独立的入户玄关，增添回家入户尊贵感 双厅设计双厅设计 客餐厅双厅采用一体化整体设计，室内居家动线阔绰大气 飘窗阳台飘窗阳台 面宽进深大，赏景愉悦，阳光风景弥漫于室 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 超宽视野超宽视野 南侧立面平坦，减少户与户之间的自遮挡，视野更为开阔 户型设计 115+95+95+115115+95+95+49、115 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高层户型高层户型 DG2DG2-9595 三房两厅一卫三房两厅一卫 入户玄关入户玄关 拥有独立的入户玄关，增添回家入户尊贵感 双厅设计双厅设计 客餐厅双厅采用一体化整体设计，室内居家动线阔绰大气 大面宽设计大面宽设计 独有的三面宽设计，南侧阳光美景净收眼底 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 卫生间卫生间 三分离式卫生间，彰显高品质住宅典范 户型设计 115+95+95+115115+95+95+115 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 高层户型高层户型 DG4DG4-8080 两房两厅一卫两房两厅一卫 入户玄关入户50、玄关 拥有独立的入户玄关，增添回家入户尊贵感 双厅设计双厅设计 客餐厅双厅采用一体化整体设计，室内居家动线阔绰大气 飘窗阳台飘窗阳台 面宽进深大，赏景愉悦，阳光风景弥漫于室 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 卫生间空间卫生间空间 干湿分离，使卫生间更干净简洁 户型设计 95+80*4+9595+80*4+95 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 南立面图 立面设计 北立面图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 剖面图-1 户型设计 西立面图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 花园洋房花园洋房-140140 四房两厅三卫四房两厅三卫 独立入户体验独立入户体验 拥有51、独立的入户空间，尊享电梯入户的回家体验 双厅系统双厅系统 客餐厅南北通透，功能分区明确，视线通透 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 入户花园赠送入户花园赠送 赠独立入户花园，花香弥散室内，自然气息浓郁 地下高赠送地下高赠送 地下附赠空间，赠送率高达60%以上 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 花园洋房花园洋房-地下室地下室 地下高赠送地下高赠送 每户均有地下空间赠送，首层及二层附赠高达60%以上的功能空间，三层以上也有30%以上的储藏空间赠送 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 花园洋房花园洋房-136136 四房两厅三卫四房两厅三卫 独52、立入户体验独立入户体验 拥有独立的入户空间，尊享电梯入户的回家体验 双厅系统双厅系统 客餐厅南北通透，功能分区明确，视线通透 双面宽阳台双面宽阳台 每户有面宽7 7米米以上的南向双面宽观景阳台 层层退台层层退台 二层以上，层层退台，空间层次丰富 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 花园洋房花园洋房-132132 四房两厅三卫四房两厅三卫 独立入户体验独立入户体验 拥有独立的入户空间，尊享电梯入户的回家体验 双厅系统双厅系统 客餐厅南北通透，功能分区明确，视线通透 全景阳台全景阳台 三面宽观景阳台（可改造）私享舒畅53、户外空间 层层退台层层退台 二层以上，层层退台，空间层次丰富 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 花园洋房花园洋房-128128 四房两厅三卫四房两厅三卫 独立入户体验独立入户体验 拥有独立的入户空间，尊享电梯入户的回家体验 双厅系统双厅系统 客餐厅南北通透，功能分区明确，视线通透 双面宽阳台双面宽阳台 每户有面宽7 7米米以上的南向双面宽观景阳台 层层退台层层退台 二层以上，层层退台，空间层次丰富 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设54、计 花园洋房花园洋房-113113 三房两厅三卫三房两厅三卫 独立入户体验独立入户体验 拥有独立的入户空间，尊享电梯入户的回家体验 双厅系统双厅系统 客餐厅南北通透，功能分区明确，视线通透 双面宽阳台双面宽阳台 每户有面宽7 7米米以上的南向双面宽观景阳台 层层退台层层退台 二层以上，层层退台，空间层次丰富 厨房空间厨房空间 U型厨房布置，洗切烧一体化流程动线，更符合中国人烹饪习惯 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 南立面图 立面设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 剖面图剖面图 户型设计 侧立面图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 联排别墅联排别墅-160160 四房两厅四卫四房两厅四55、卫 北入户北入户 -1F1F 南向面宽南向面宽 首层4.2米面宽双厅设计，南向老人房 南北通透南北通透 首层为公共活动空间，南北通透 客厅挑空客厅挑空 客厅挑空6.3米，可改成豪华主卧套房 套房设计套房设计 全部卧室按套房设计，配卫生间、衣帽间 层层退台层层退台 二层以上，层层退台，空间层次丰富 1F1F 2F2F 3F3F 改造前改造前 改造后改造后 地上赠送：63平方米 地下赠送：75平方米 庭院赠送：155平方米 总赠送率：185%户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计-1F1F 1F1F 2F2F 3F3F 改造前改造前 改造后改造后 联排别墅联排别墅-160160 四房两厅四卫四房56、两厅四卫 南入户南入户 地上赠送：63平方米 地下赠送：80平方米 庭院赠送：155平方米 总赠送率：185%南向面宽南向面宽 首层4.2米面宽双厅设计，南向老人房 南北通透南北通透 首层为公共活动空间，南北通透 客厅挑空客厅挑空 客厅挑空6.3米，可改成豪华主卧套房 套房设计套房设计 全部卧室按套房设计，配卫生间、衣帽间 层层退台层层退台 二层以上，层层退台，空间层次丰富 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 院墅院墅-155155 四房两厅四卫四房两厅四卫 南向为主南向为主 客厅、主卧等功能空间南向 家享庭院家享庭院 所有厅室主朝向，面向私家庭院 客厅挑空客厅挑空 客厅挑空6.3米，可57、结合书房改成豪华主卧套房 套房设计套房设计 全部卧室按套房设计，配卫生间、衣帽间 预留电梯预留电梯 作为地上加地下四层的住宅，电梯成为必要设备，预留空间 一层平面图一层平面图 二层平面图二层平面图 三层平面图三层平面图 地上赠送：50平方米 地下赠送：65平方米 庭院赠送：32平方米 总赠送率：95%阳台阳台 户型设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 立面设计 南立面图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 户型设计 剖面图 侧立面图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 院墅拼接组合院墅拼接组合 小区交通小区交通 入户流线入户流线 尽端户型尽端户型 户型设计 产业地块篇 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 58、小镇客厅及售楼处 二层平面图 VIP入口 小镇客厅主入口 办公入口 售楼处入口 售楼处入口 一层平面图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 正立面图 背立面图 剖面图 小镇客厅及售楼处 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 三层平面图 一层平面图 四层平面图 二层平面图 创新企业孵化器 典型组合 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 南立面图 北立面图 西立面图 东立面图 剖面图 创新企业孵化器 典型组合 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 智能化设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 发展持续化 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 发展持续化 Facade intention 风格意向 住宅地块篇 立面意向 新亚洲风格 新古典风格 新中式风格 郑州正商善水上境 大都会风格 室内意向 地下大堂空间 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 公共会客厅 景观意向 小镇会客厅景观 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 院落景观