1、2018.05 大连国际健康科技小镇 总体概念规划设计及启动区修建性详细规划 总体概念规划 规划总平面图 整体鸟瞰图 01 PART ONEPART ONE 项目缘起 蜕变中的旅顺口 大连旅顺口大连旅顺口 历史文化名城 花园之城 长寿之城 国家级风景名胜区、自然保护区、生态示范区 森林公园、地质公园、中国人居环境范例奖 辽宁省最佳人居环境县区 古代文明更迭“5000年前已有人类居住”汉代叫“将军山”东晋名“马石津”隋唐谓“都里镇”元代称“狮子口”明朝名“旅顺口”旅顺口旅顺口 近代风云变幻“一个旅顺口，半部近代史”1894，中日甲午战争 1904，日俄战争 1945，苏联红军进驻 1955，志愿2、军接管 旅顺口旅顺口 1960年，与大连合并成为旅大市 1981年，旅顺口成为大连市辖区之一 1996年，旅顺实现局部对外开放 2009年，旅顺正式全面对外开放 当代开放发展“对外开放，交流发展”旅顺口旅顺口 2009年，国务院批准辽宁沿海经济带发展规划 2012年，国务院批复了关于东北振兴“十二五”规划 2014年，国务院印发关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见 2016年，东北振兴“十三五”规划提出要积极推进“沈阳大连国家自主创新示范区建设”现代战略机遇“对接国家新战略，融入区域新格局”旅顺口旅顺口 02 PART TWOPART TWO 背景浪潮 旅顺口之机遇 政策背景导向 健康浪3、潮发展 产业格局支撑 城区战略转型 政策背景 没有全民健康，就没有全面小康，大健康产业发展已经成为经济社会发展的热点问题。辽宁省正积极发展健康服务新业态,促进个性化健康管理服务发展，加强医药技术创新，医疗器械转型升级。从健康中国战略到“健康辽宁2030 2030”大连是全国首批健康城市建设试点 应当好先行先试的“排头兵”政策背景 辽宁正以高端装备抢占“中国制造”转型升级先机。中国制造2025大连行动计划聚焦高端制造领域和新兴产业，十二个重点领域中，高性能医疗器械、机器人、穿戴式智能终端在列。从中国制造20252025到中国创造 大连市创建国家级示范区 2017年12月，国家发展改革委、国土资源4、部、环境保护部、住房城乡建设部下发关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见，要求各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模，从严控制房地产开发，合理确定住宅用地比例，并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。适度提高产业及商业用地比例，鼓励优先发展产业。科学论证企业创建特色小镇规划，对产业内容、盈利模式和后期运营方案进行重点把关，防范“假小镇真地产”项目。国家规范推进特色小镇和小城镇建设 重点解决特色概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等问题 政策背景 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 15 至2020年市场规模将达8万亿元，大健康产业有望成为经济新引擎 5、对比发达国家，中国大健康市场细分失衡，医疗用品及器械以外的产业尚处开发初期 健康产业是世界上增长最快的产业之一，与发达国家相比我国健康产业仍处于初创阶段。在美国大健康产业是仅次于房地产、金融以及制造业的第五大产业，占整个GDP的17.8%，加拿大、日本等国超过了10%，而我国只有4%-5%，发展空间巨大。在产业结构方面，发达国家已经形成较全面均衡的产业细分，而我国健康产业细分严重失衡，除医疗及医疗用品外其他细分产业均为开发初期，巨大潜力尚待全面发掘。美国2011年大健康相关人均消费为100美元，而我国同期人均消费值仅为7美元，这都表明我国大健康产业的发展空间很大。2016年我国大健康产业规模达6、到5.6万亿元，国务院关于促进健康服务业发展的若干意见明确提出到2020年，健康服务业总规模达到8万亿元以上，产值规模有望占到GDP10%以上。产业结构现状 市场规模现状及预期 其它产业 大健康产业 房地产 金融保险 制造 业 服务业 美国第五大产业，也是最近十年增速最快的产业，产值高达3.5亿美元 美国大健康产业所属比重 中美大健康产业结构对比 美国大健康 产业结构图 中国大健康 产业结构图 健康浪潮 大健康产业现状 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 16 生物工程主要包括基因工程、细胞工程、酶工程、蛋白质工程和发酵工程等5个部分。以重组DNA为核心的现代生物技术的创立和发展，为生命科学注入了7、新的活力，它所提供的实验方法和手段极大地促进了传统生物学科如植物学、动物学、遗传学、生理学、生物医学等的发展。诸如干细胞技术等生物技术目前也已被广泛地应用于医药健康等领域，带来了一场新的技术革命。互联网技术的发展，特别是移动互联技术的发展将与健康产业结合，成为未来健康产业发展的一个新方向，也为未来健康产业发展提供了新的动力，促进产业升级。大健康产业的新兴科技创新应用 高性能医疗器械已成为国家重点发展领域 创 新 科 技 成 为 大 健 康 产 业 热 点 之 一 大健康产业呈现“智能化”专业发展趋势 2014年，我国医疗器械市场总值约为3000亿元，年增长率15%以上，在高性能医疗器械领域中，8、90%以上产品为国外品牌，这是造成我国看病贵的原因之一。近年来，健康需求迅速发展，但国内医疗器械产业的现状与此极度不相适应。可穿戴 设备 风险 管理 语音 识别 精神 健康 健康 管理 医院 管理 医学 影像 急救室 管理 营养学 生物 技术 药物 挖掘 医院 管理 医疗 培训 中国制造2025 目标：重点产品：2020年 年产业规模达 6000 亿；县级医院国产中高端医疗器械占有率达 50%2025年 年产业规模达 1.2 万亿；县级医院国产中高端医疗器械占有率达 70%；先进 治疗 设备 健康监测、远程医疗和康复设备 临床 检验 设备 健康浪潮 大健康市场趋势 鑫苑 健康科技小镇概念规划设9、计 17 亚健康状态及社会人口老龄化发展，促进健康产业向前端化发展“大健康+旅游”产业的结合发展模式已成为必然趋势 随 着 健 康 意 识 的 提 高，康 养 与 旅 游 产 业 的 融 合 发 展 成 为 一 大 趋 势 专业化的健康服务与管理成为“大健康+旅游”的核心突破口 全球医养旅游市场现状对标 放眼全球市场，医养旅游是全球高速增长的高端服务业之一。从产业规模来看，预计2017年全球医疗旅游的收入将达到6785亿美元，占世界旅游总收入的16%。近5年来，全球医疗旅游年均增速为9.9%，是全球旅游业增速的2倍。从市场热度来看，医疗环境，健康服务与管理的专业性成为医养旅游市场的核心竞争力，10、目前具备这方面优势的发展中国家，如泰国、印度、新加坡、马来西亚、菲律宾都是排名前列的世界医疗旅游目的地。现代社会人们生活方式的改变，处于亚健康状态的人口较多。据世界卫生组织近年公布的一项全球性调查结果表明，全世界符合真正健康标准的人口仅占总人口的5%，医院诊断患各种疾病的人占总人口的20%，其余75%的人处于亚健康状态。这将促使全球健康产业的发展重点得以转移，同时也扩大了医疗健康产业的市场。截止2016年底，我国老年人口(60岁以上人口)数量已经达到2.3亿，几乎是我国人口自总数的1/6。同时，生育率的降低，人口老龄化结构的不可逆转，养老问题已经是全社会的问题，养老需求的急剧攀升。由于环境污染11、气候等原因，旅游目的地的养老产品成为新宠。亚健康状态及社会人口老龄化发展，促进了未来医疗产业的投资重点也相应前移，并在很大程度上激发了“大健康+旅游”产业的结合。将预防与健康状态调整，以及养老养生需求，与环境更好，医疗资源充沛的旅游度假区相结合，成为了市场发展的必然趋势。全球医养旅游流动图全球医养旅游流动图 健康浪潮 大健康市场趋势 旅游业已成为世界第一大产业 中国旅游业蓬勃稳定发展 政策背景聚焦旅游发展，旅游大发展时代到来 据世界旅游业理事会（WTTC）预计，到2020年，全球国际旅游消费收入将达到2万亿美元；另据世界旅游协会预测，到2020年，旅游产业收入将增至16万亿美元，相当于全球G12、DP的10%；所提供工作岗位达3亿个，占全球就业总量的9.2%。旅游业已经成为全球性的第一大产业。2017年，国内旅游人数50.01亿人次，比上年同期增长12.8%；入出境旅游总人数2.7亿人次，同比增长3.7%；全年实现旅游总收入5.40万亿元，增长15.1%。初步测算，全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。旅游直接就业2825万人，旅游直接和间接就业7990万人，占全国就业总人口的10.28%。健康浪潮 旅游市场方兴未艾“生态旅游+康养度假”一种新的健康旅游体验一种新的健康旅游体验 随着健康产业在全球的迅速崛起，使普通消费者与健康产业互动的康阳旅游应13、运而生。透过康养旅游这种深度旅游方式，消费者能够近距离地接触自然，在旅游度假的同时消费，参与健康产品和服务，感受当地生态旅游资源和健康医疗服务的综合优势。转型升级创新发展 健康浪潮 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 20 内蒙古东四盟、黑龙江、吉林经济圈 朝鲜、韩国、日本经济圈 环渤海经济圈 京津冀一小时经济圈 辽东半岛 山东半岛 长春 哈尔滨 沈阳 营口 葫芦岛 北京 呼和浩特 石家庄 德州 济南 淮安 烟台 威海 青岛 天津 日照 连云港 南京 苏州 上海 济州 长崎 仁川 南浦 朝阳 东京 经济圈 主要联动城市 重要港口 机场 大连 引领东北全面振兴的重要增长极 2016年4月，新一轮东北14、振兴战略出台，沈阳、大连、长春、哈尔滨等地将打造国内领先的新兴产业集群。大连作为引领东北全面振兴的重要增长极，战略地位显著。腹地市场广阔：背负东三省、对接京津冀 联动环渤海、面向日朝韩 中国北方重要的中心城市 根据辽宁沿海经济带战略，大连被确定为提升东北沿海的核心和龙头。得益于优越的区位条件，大连拥有包括辽中南城市群、山东半岛、京津冀地区、内蒙古东四盟等广阔的腹地市场。东北亚开发合作战略高地 随着朝鲜宣布实施改革开放，东北亚将进一步开放合作，大连是东北对外开放的龙头，也是京津冀的海上门户，作为东北地区最大的港口城市和对外贸易口岸，将成为面向日朝韩开发合作的战略高地。产业格局 大连在区域发展中的15、战略地位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 21 大连市域呈现出“一核一极七节点”的发展格局 一核为主城区，一极为金普新区，主要承担创新驱动和中心城区服务职能；七个节点则是承担不同生产职能的专类产业组团，呈拱卫之势分布于主城区东北。大连的品质立市战略主要由主城区承担。大连促进高端服务职能有序聚集 旅顺城区成为区域经济门户 按照大连市“十三五”规划的相关部署，到2020年，大连将初步建成东北亚国际航运中心、国际物流中心、国际贸易中心、区域性金融中心和现代产业聚集区;率先实现大连老工业基地全面振兴，率先全面建成小康社会。根据大连市城市总体规划（2001-2020年）2017年修订所确定的发展导向，大16、连将发展成为国家先进装备制造业基地，将促进高端服务职能的有序聚集。旅顺城区是大连市主城区的两个组成部分之一，其发展定位为东北亚国际旅游胜地之一、东北地区区域经济门户、大连市文化创意产业基地、高等教育科技研发基地和国际航运中心重要组成部分。专业生产职能的集聚区 区域综合服务的中心 环保设备 新能源 航空物流 临港装备 循环产业 轴承、机床 家纺及服装 新能源 船舶制造 石油化工 高新技术 港口物流 高技术新材料 生物产业 纺织服装 海产品深加工 海岛 渔业 国际航运 临港生产服务 战略性新兴产业 保税区 金融、商务 会展、行政 文化、体育 高新技术 主城区 核心区 金普 新区 旅顺 城区 旅游 17、文化创意 高等教育科技研发国际航运 创新引领核心区 中心城区综合服务 大连产业经济发展格局示意 各专业生产职能拱卫主城区，主城区更注重创新引领与品质营造 产业格局 大连市域经济发展导向 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 22 西部临港新城 生态宜居城 科技创新城 历史文化名城 大连生态科技城 大连空港商务区 大连北部商业区 大连体育新城 大连西城国际 旅游商务区 SITE 旅顺城区 主城区核心区 大连临海装备 制造业聚集区 旅游休闲度假城 花卉产业之都 旅顺迎来“西拓北进”的战略机遇期 正积极构建绿色产业体系 旅顺正以以建设辽宁沿海经济带绿色经济先行区为目标，发挥资源和产业优势，探索以“科技、产18、业服务化、环境生态化、农业现代化、区域国际化”为特色的绿色经济发展模式，打造健康之城。作为辽宁省唯一的绿色经济区，旅顺口区正在加快推进传统产业转型，积极构建绿色产业体系，大力发展新产业，努力建设富庶、美丽、文明、幸福的新旅顺。旅顺口区人民政府区长 李军 旅顺建设五城一都 聚焦科技创新、旅游度假、生态宜居 旅顺推进全域城市化的主要路径是全面加快“五城一都”建设，“五城一都”即“西北部临港新城、旅游休闲度假城、科技创新城、历史文化名城、生态宜居城和花卉之都”。通过“五城一都”建设，以产业发展带动区域建设，实现城市组团式发展，最终实现全域城市化。基地所在区域被定位为生态宜居城 基地所在区域是“五城一19、都”中的“生态宜居城”，大力发展健康养老产业，加强生活配套基础设施建设，建设成为真正的健康之城、宜居之城。大健康、大物流、大文化、大旅游、大科研 成为旅顺未来发展的新导向 产业格局 旅顺口区经济发展导向 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 23 根据大连市旅顺口区龙头分区规划（2014-2030年）的相关部署，基地涉及生态农业片区，并与高新产业片区和旅游服务片区对接，需考虑满足城镇服务、农产品加工、观光农业、高端医疗、旅游度假等需求。SITE 旅顺口区龙头分区规划（2014-2030年）-产业布局 SITE 大连市旅顺口区龙头分区1单元控制性详细规划 空间结构 大连市旅顺口区龙头分区1单元控制性详20、细规划 确定了“两组团、两轴、多点”的发展结构，基地位于旅游疗养发展轴上，同时，东部对接产业服务发展轴。SITE 大连市旅顺口区龙头分区规划（2014-2030年）-空间结构 工业园 度假村 镇中心 生态宜居、复合智能、旅游疗养、城镇服务成为基地未来发展的主要导向 基地范围内拥有镇中心、工业园、度假村三个重要组团 基地受产业轴和旅游轴双轴驱动 产业格局 基地产业导向 在多种发展利好条件下，大连国际健康科技小镇应运而生 产业价值：提升区域医疗健康产业战略地位 社会价值：树立区域新名片，提升区域知名度 生态价值：树立生态标杆，以保护促发展 政策引导（健康中国、中国制造2025、特色小镇建设）旅游浪21、潮（旅游大发展、大众旅游、旅游+康养度假）产业格局（五城一都、大健康大物流大文化大旅游大科研）大连国际健康科技小镇 03 PART THREEPART THREE 本底条件 城市区位 基地区位 基地现状 资源禀赋 基地基础条件 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 26 城市区位 海陆焦点 区域门户 旅顺区地处辽东半岛最南端，东临黄海，西濒渤海，海上距山东烟台86公里，处于东北经济区与环渤海经济圈交汇处。旅顺口区陆地南北纵距26.1公里，东西横距31.2公里，总面积512.15平方公里（2013年），海岸线长169.7公里。是全国唯一的拥有港口、铁路、火车轮渡、高速公路、城市轻轨、城市公交等“六位一22、体”交通优势的省级开发区。大连市在辽宁省的位置 旅顺口区 大连市区 烟台市 86Km 25Km 京津海上门户 大连西拓发展重地 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 27 大连旅顺新港海港线 大连航空线 高铁与高速路 公路G15高速、G11高速、201国道、202国道贯穿，与环渤海地区交通联系紧密。铁路包含哈大铁路、沈大铁路，随着渤海跨海大桥的建成，大连与山东半岛及华北、华东地区的联系将更加的便捷。水运旅顺新港包括双岛湾港区和羊头洼港区，是客货兼顾的综合港口，国家一级开放口岸，国内航线至渤海湾及东部沿海港口，国外至韩国仁川港和日本济州港和长崎港。航空东北地区四大机场之一，开通航线146条，与13个国23、家，88个国内外城市通航。对外：依托海港和空港,构建东北亚重要国际航运中心；突破半岛交通瓶颈改善大连宏观交通区位,构建辐射东北、面向环渤海经济圈的开放性对外交通体系。对内：全国“八横八纵”交通干线的重要节点，连接东北、华北、华东重要的交通枢纽。城市区位 交通体系完备 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 28 周边山环水绕 城市后花园 大连 基地为大连“西拓北进”发展战略上的重要节点；且同时位于旅顺口区龙头分区旅游康养发展轴、产业服务发展轴两条产业发展轴上；距离大连主城区约25km，距离旅顺口片区核心约7km。旅游康养发展轴 产业服务发展轴 基地区位 门户节点 生态核心 大连主城区 旅顺口城区 SI24、TE 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 29 大连主城区与旅顺口区交通联系多数经过基地所在镇，基地距沈海高速下匝口4.9公里，距轻轨12号线旅顺站3.7公里。旅顺 烟大海底隧道 烟台 可通过大连烟台海底隧道直接到达，随着渤海湾跨海大桥的修建，基地与烟台、威海等地的联系将更加紧密。城市快速路 城市主干路 轻轨 铁路 交通系统成熟 区域联系便捷 中部通道 旅顺口区 大连主城区 沈海高速下匝口 旅顺站 基地区位 交通主线交织 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 30 现状概况 基地属性 概况 基地位于规划金武璐以东、付龙线以北，旅顺中路、长盐线于基地内相交穿过，总规划面积约393.44公顷。基地内部地势平25、坦，部分已建或待建项目，具备快速启动建设的条件。2.4km 2.9km 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 31“一纵两横”的主干路网 一纵：环城快速路长盐线 两横：旅顺中路、付龙线 距沈海高速下匝口4.9公里，距轻轨12号线旅顺站3.7公里，烟大铁路从基地穿过，并设有龙头镇站。基地内密度不够，铁路穿过，通达性较差。至旅顺 至大连 至大连 长 盐 线 旅 顺 中 路 付 线 龙 至旅顺 至旅顺 龙头火车站 SITE 现状概况 道路交通 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 32 规划区大部分用地为基本农田和农林用地等非建设用地，其中基本农田用地面积为82公顷，占现状用地的21%；农林用地面积为36公顷，26、占现状用地的9.2%。城乡居民点建设用地主要集中分布在旅顺中路和长盐线道路的两侧，呈带状分布，用地面积为70.5公顷，占现状用地的18%。名称 面积（ha）占比 基本农田用地 82 21%农林用地用地 36 9%城乡居民点建设用地 70.5 18%其他用地 204.94 52%总用地 393.44 100%现状概况 用地组成 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 33 现状概况 地形地貌 基地地形为丘陵地带，三面环山，中部较为平坦，呈盆地形状。山体高程在100-160米之间，坡度在8%-20%之间。规划区可建设用地范围内地形较为平坦，高程在30-65米之间。大部分用地坡度小于8%。可以看出比较平坦的27、适合建设的区域处于山谷之间，成带状形态。基地西北侧和东南侧用地的坡度较大，不适宜进行大规模的开发建设活动。三面环山，基地内东南侧有丘陵 三面环山 中部平坦 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 34 现状概况 限制因素 基地内用地限制因素较多：居民点、基本农田、林地、现状及规划电力线、古树名木、水系等，都限制了建设用地的规划。现状居民点主要沿铁路、长盐线、旅顺中路及付龙线两侧分布 基本农田主要分布在基地北部及中部地区 基地内东南侧有小山丘，林地主要分布在山丘地带，形成禁止建设区 基地内有现状电力线、规划电力输电线及燃气管廊，形成绿化控制廊道，禁止建设 现状居民点 基本农田 林地 现状及规划电力、燃气28、控制廊道 村镇建设、基本农田、生态林地、设施走廊 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 35 现状概况 限制因素 国有土地 交通干道 可开发建设用地 因素叠加 基地内用地限制因素叠加，呈现出建设用地集中在北、中、南三个区域，自然形成三个建设组团。基地内有集体建设用地和国有建设用地，为不能更改的建设用地 两纵两横的主干路网穿过基地，形成基地内主要交通干道。现状限制因素叠加 基地内形成三个主要区域，可作为规划建设用地。叠加因素 科学选地 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 36 旅顺口区的生态环境和自然本底的完整性较高、生物资源的多样性得以完美保护。气候宜人，兼有大陆和海洋性气候双重特点，四季分明、日光充足29、雨量适中；拥有全辽宁省第一的森林覆盖率、空气质量长年优良。为植物生长、人类居住、度假疗养、观光旅游提供了最佳条件。旅顺口是一座天然大花园 拥有全国一流、保存完好的自然环境 基地东、南、西分别有龙头山、大小孤山、凤凰山-牛心山环抱，有河流串基地而过，形成三山环抱一水串城的生态格局。近边资源条件良好，东倚大连西郊森林公园，南接小孤山水库，经小孤山水库向南可达塔河湾浴场。基地内部自然环境以山、水、田为特色，分布有山林、田园、水系、古树名木和乡土村落。基地三山环抱、一水串城 拥有田绿相依、山水为伴的良好生态环境 田园 山林 大连西郊森林公园 凤凰山-牛心山 龙头山 SITE 小孤山水库 大孤山 周边30、资源 周边山体 水系 塔河湾浴场 资源禀赋 生态资源 水系 古树 山水相映 林田相间 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 37 1 2 3 5 4 古代文化 Historic Site 军事文化 Military and Modern History 山海文化 Local Environment 舶来文化 The Foreign Culture 基地特色文化 The Chinese Dragon Culture 旅顺口区早在新石器时代就已有人类居住，拥有久远的历史文化和牧羊城遗址、鸿胪井等丰富的人文古迹。露天博物馆 旅顺因明代海战一帆风顺而得名，历经清政府兴办北洋水师、甲午战争、日俄战争等沧桑，堪31、称承载着半部中国近代史。一港写春秋 旅顺口东临黄海，西濒渤海，境内分布有长白山余脉构成的沿海丘陵地带，形成了本地独特的山海人文风韵。一山担两海 旅顺口百年来受俄罗斯、日本和韩国为主的舶来文化影响，积累了丰富而又独具特色的异域文化资源。舶来异域情 龙头街道因龙头山而得名，龙头山流传着一个关于黄龙的动人说。黄龙化身为小伙造福于村民，为了保护村庄同黑龙战斗，龙头山便是由黄龙的头幻化而成的。黄龙的身躯变成了一道断续的山岭，而尾巴变成了今天的黄龙尾，那条直通旅顺海口的大河，便是他用身体划开的龙河。基地特有的龙文化蕴含着丰富的精神内涵，是不可多得的宝藏。龙的传说 旅顺口文化积淀深厚 除区域共有的四大文化外32、，基地还拥有独特的龙文化释放 资源禀赋 文化资源 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 38 古代文化 于基地而言弱了 军事文化 于基地而言重了 舶来文化 于基地而言偏了 龙文化 植根基地 内容延展性高 开发潜力大 古代文化 军事文化 龙文化 舶来文化 山海文化 资源禀赋 文化资源 龙文化和山海文化和基地的适配性较高 龙具备勇猛果敢、开拓创新的形象，故“龙头”常用来形容先驱先行的核心力量。山海文化 植根基地 与健康匹配度高 开发潜力大 基地体现着典型的旅顺山海文化，良好的山水格局适宜发展大健康产业。鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 39 旅顺口区集国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园、国33、家级生态示范区、国家地质公园于一身，拥有以甲午战争、日俄战争等遗迹为主的人文景观，以世界奇岛蛇岛、鸟岛，老铁山岛栈、黄渤海分界线、龙王塘樱花园、海滨风光为主体的自然景观。8个主要旅游景区和多个旅游景点形成了一个旅游聚集区和一条滨海旅游带的旅游发展格局。旅顺文化旅游如火如荼，生态旅游及康养度假的潜力尚未释放 基地以“山、水、田”为主要吸引物，反映出绿色、生态、健康、宜居的特质，适宜发展生态旅游和康养度假旅游。基地南可接小孤山水库融入塔河湾旅游线路，东经由大连西郊森林公园对接大连湾旅游集聚区，西面则与旅顺旅游集聚区相联系，是旅顺旅游的门户和重要节点，旅游发展潜力巨大。基地位于旅顺旅游的门户区域，绿34、色生态是其核心特质，适宜发展康养旅游 资源禀赋 旅游资源“一带连三区”的旅游资源体系 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 40 龙头国际软件园 大连交通大学 大连澳华医用高分子器材有限公司 中科院大连旅顺科技创新园 辽宁对外经贸学院 大连外国语学院 大连医科大学 高端医疗组团 高新园区龙头分园 疗养与服装设计组团 产业集约转型区 高校教育资源 拟建产业组团资源 现状产业资源 图例 北车集团 研发中心 产业资源优厚，拥有巨大的发展潜能巨大 现状产业资源产业带动与吸引力强 中科院大连旅顺科技创新园、大连理工大学科技城：带动新能源、新材料、生物工程等多个高新技术领域的产业化。北车集团研发中心：为区域发展35、吸引更多的国内外研发机构的进入提供了示范。大连澳华医用高分子器材有限公司：是一家集生产、销售医用高分子器材于一体的企业。优美的环境促成了旅顺口区高等院校云集，大连交通大学、大连医科大学、大连外国语学院、辽宁对外经贸学院等使旅顺口区成为大连市人才教育最密集区，也为高科技研发和创业打下了雄厚的基础。高校教育资源能为基地发展 提供雄厚的科技研发力量和人才资源 基地内部西北角为拟建的产业集约转型区。基地南部聚集了三大产业组团，其核心产业为高科技、大健康产业。基地周边聚集众多拟建产业区 为未来基地联动发展带来优势 资源禀赋 产业资源 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 41 鑫苑集团 纽交所主板上市公司 对36、接海内外资本市场的平台 鑫苑集团创立于1997年，2007年12月13日成功登陆美国纽约证券交易所（股票代码：XIN），当前业务覆盖产城运营、资产管理、金融科技等领域。鑫创科技 是鑫苑集团全资子公司 是鑫苑在科技城市领域唯一业务平台 鑫创科技是中国新型城镇化建设的长期实践者，是中国科技和城市智慧融合的有力推动者，是中国领先的科技城市综合运营商。凭借地产开发运营和智慧科技领域的深厚积累，鑫苑顺应国家级战略，全面进军产城运营的广阔市场。未来3-5年内，鑫苑将在全国布局 20-30 个 产业特色鲜明、配套设施齐全、宜居宜业宜游 的科技小镇和科技CBD 资源禀赋 产业资源 哈工大是国内率先开展医疗手术37、技术研究的高校，现已研制出国内首台骨科手术机器人和微创手术机器人。应用前景广阔。瑞士医疗设备公司项目 RehaReha Technology AGTechnology AG 意大利丽 玛医疗设备公司 香港铠耀生物医药科技（管理）有限公司打造 铠耀生命谷 法国A40医疗集团 鑫苑紧随国家产业结构转型升级的趋势，连接全球科技资源，在智慧科技领域展开积极布局和广泛探索。拥有从高性能医疗器械到 智能医疗终端再到健康管理、国际康养等领域的 强大产业资源。连接全球科技资源 拥有强大的 国际化康养产业资源 哈工大 机器人集团 欧洲养老服务 的领先者 上海交通大学单孔腔镜 手术机器人项目 香港铠耀依托美国RO38、SSWELL PARK肿瘤研究中心、香港理工大学、澳门科技大学等科研机构，打造 “基因生态产业链闭环”龟田体检中心是 日本最知名的医疗机构。可以与鑫创合作共同建设国际化的医疗中心项目，包括体检中心、及远程医疗中心等。XINYUAN GROUP COOPERATORS 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 42“山水田林”的绿色生态环境基底 东山南水，坐拥大连湾主城区的后花园 由大连湾城区进入旅顺城区的门户 优势 东北亚开放局势变化带来发展利好 旅顺口区大力发绿色经济 大健康产业发展潜力尚未释放 机遇 产业活力不足，亟待转型升级 军事需求一定程度上限制了投资与开发 劣势 在保护生态格局的前提下进行有效39、开发 用地被各类斑块和廊道切割得较为零碎 挑战 发展条件综合评价 04 PART FOURPART FOUR 发展战略 总体定位 形象定位 愿景目标 产业体系 发展策略解析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 44 国际化健康科技小镇 以高新智能医疗科技为核心，高端健康服务为特色，集医疗器械制造、健康管理、国际康养、旅游度假、城镇综合服务等功能于一体的 东北亚 国际健康疗养 旅游度假区 大连市 生态城镇医养 综合试验区 辽宁省 健康科技产业 创新示范区 总体定位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 45 见龙 制造生产 跃龙 健康服务 飞龙 健康生活 潜龙 研发孵化 科学 science 技术 tec40、hnology 健康 health 融合 integration 浪漫山海 康养龙头 形象定位 浪漫之都 时尚大连 宜业 1/医疗器械的“产业龙头”高端生产 发展医疗器械产业，吸纳就业人口，提升经济水平 愿景目标 宜游 2/康养特色的“度假龙头”康养度假 融入生态度假功能，完善康养度假体系，形成大健康产业链 愿景目标 宜居 发挥生态优势，打造宜居生活，形成特色小镇 3/生态绿色的“宜居龙头”特色小镇 愿景目标 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 49 2018/5/10 生态优先 集约发展 保护区域生态安全格局 在生态框架下进行开发建设 集合优势资源集约发展 生态、生产、生活、游憩四维相生 在功能41、上形成复合化的生态圈 协调各维度功能以实现产镇共荣 聚焦健康产业前沿科技 以科学技术引领制造生产 以技术创新形成小镇产业特色 聚焦前沿 创新发展 四维相生 复合发展 产业体系 发展策略 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 50 研究产业型特色小镇的成功经验，匹配自身特点，满足国家特色小镇相关政策要求 采用6:3:1的比例进行产业、居住、公服（含公建和商业）配套 产业型特色小镇功能配比分析 梦想小镇 基金小镇 机器人小镇 云栖小镇 艺尚小镇 分析各成功的产业型特色小镇功能配，可以看出，其产业约占50%，居住约占25%，商业约占5%10%，公建约占5%10%。公建 产业 居住 商业 本特色小镇功能配比42、确定 本小镇主导产业为高新智能医疗科技和健康服务，产业特性更为突出，相应配比应适当提高；与此同时，本小镇还承担有龙头街道新型城镇化的职能，居住配套需求相较于一般的产业型小镇更高，综合考虑各类因素，建议本小镇采用6:3:1的比例进行产业、居住、公服（含公建和商业）配套。产业体系 产业小镇功能配比 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 51 基地本底条件 鑫苑产业资源 2主导产业+1配套体系 基因测序 高端体检 养老服务 康养度假 生态资源 文化资源 区位条件 健康 管理 国际 康养 医疗机器人 智能医疗终端 高新智能 医疗科技 城镇综合 服务配套 健康 服务 产业热点趋势 智能化健康 大健康+旅游 绿43、色 经济 产业上位导向 高性能 医疗器械 综合考虑本底条件、上位导向、热点趋势和外部资源构建“2个主导产业+1个配套体系”产业体系 产业结构框架 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 52 围绕主导产业完善产业链 打造健康科技产业生态圈 一产 二产 三产 休闲 农业 生态 农业 城镇 休闲 医疗 机器人 智能 医疗终端 城镇 综合服务 康养服务 高新智能 医疗科技 健康 管理 医疗 服务 养生 旅游 商业 社区 健康科技 产业生态圈 公共 国际 康养 高性能 医疗器械 高端 检测设备 健康 食品 围绕高新智能医疗科技和健康服务两大主导产业，综合考虑城镇综合服务智能，构建健康科技产业生态圈。高新智能医44、疗科技产业包括高性能医疗器械制造和健康食品加工两个产业子类，作为本小镇发展第二产业的载体。高性能医疗器械制造以医疗机器人、智能医疗终端和高端检测设备为主要方向；健康食品加工则对接区内生态农产品加工的转型升级。健康服务产业包括健康管理、医疗服务、国际康养和康养旅游四个产业子类，是本小镇发展第三产业的主要载体和核心力量。城镇综合服务产业是本小镇的配套产业，包括生活服务和游憩休闲两大领域，涵盖公共服务、商业配套、社区居住等功能，为本小镇的第三产业发展提供助力。此外，针对本小镇内的田园资源，可适当发展作为一产的生态农业和休闲农业。产业体系 完善产业生态圈 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 53 构建由“45、3大类、12中类、38子项”组成的完整产业体系 鑫苑健康科技小镇项目体系 高新智能医疗科技 城镇综合服务配套 康养服务 健康食品加工产业园 健康科技装备制造产业园 健康科技研发孵化园 医疗机器人制造基地 智能医疗终端生产基地 高端检测设备制造基地 专家工作站 产学研基地 创新企业孵化中心 人才公寓 健康检测与评估中心 国际康养旅游度假区 高端体检中心 基因测序中心 健康咨询中心 山林康体休闲运动园 森林瑜伽馆 旅居养生养老度假村 国际康养文化会所 康养创意商坊 龙头生态养疗谷 养疗酒店 精研理疗馆 水疗中心 食养膳坊 音疗山房 中医保健馆 健康管理方案定制馆 穿戴式智能健康设备体验中心 护理培46、训中心 国际医疗中心 小镇会客厅 行政服务中心 九年一贯制学校 公共配套 生态公园 休闲农园 自然教育基地 有机果蔬园 田园休闲屋 田园剧场 游憩配套 居住配套 国际生态养生全龄社区 CCRC持续照料养老社区 健康商业综合体 核心项目 配套项目 产业体系 产业体系构建 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 54 小 镇 形 成 五 个 版 块，设 置 覆 盖 五 类 载 体 的 6 大 核 心 项 目 和 1 4 个 配 套 项 目 搭 建 鑫 苑 健 康 科 技 小 镇“5 5 6 1 4”发 展 架 构 5 个 版 块 三个特色组团聚焦产业发展 一条综合医养带兑现价值 6 大 核 心 项 目 核47、心项目聚焦高新智能医疗科技和健康服务产业 高新智能医疗科技产业3个核心项目 健康服务产业3个核心项目 健康科技 研发孵化园 一条生态健康游憩带描绘美好生活 5 类 载 体 产业引领发展，旅游注入活力 1 产业 2 商业 3 公共 4 游憩 5 居住 健康科技产业 装备制造园 健康食品 加工产业园 健康 评估检测中心 龙头生态 养疗谷 国际康养 旅游度假区 有机果蔬园 自然教育基地 行政服务中心 九年一贯制学校 人才公寓 国际生态养生全龄社区 CCRC持续照料养老社区 国际医疗中心 小镇会客厅 健康商业综合体 生态公园 休闲农园 田园休闲屋 田园剧场 14 个配套项目 产业体系 项目载体架构 048、5 PART FIVEPART FIVE 他山之石 国际案例 国内案例 经验总结 案例研究与借鉴 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 56 丹麦 瑞典 药谷 哥本哈根国际机场 丹麦瑞典 厄勒海峡大桥 药谷位于丹麦首都哥本哈根和瑞典南部的斯科纳地区，是欧洲最强大的生命科学产业集群之一，也是生命科学产学研联系最紧密的世界级典范。药谷区域内的医药企业对生物技术的发展起到了重要的推动作用，生物药物研究主要集中在神经科学、癌症、糖尿病和免疫性疾病等方面。产学研高度融合的 世界顶尖医药产业集群 1990s 得到欧盟财政支持，大型制药企业开始形成MV，大型制药企业诺和诺德、阿斯利康等的入驻，哥本哈根大学、瑞典隆49、德大学等设立研究基地 1997年 药谷联盟MVA成立，成立之初有23个成员，现在已经超过了300个成员，为区域内的成员提供商业、投资、以及品牌运营等方面的支持 2000年 丹麦瑞典厄勒海峡大桥resund Bridge完工，加强了集群内部企业之间的深入合作 2018年 过去十年中，超过100家生物科技公司成立，并有多家公司已经成为行业内的佼佼者 主要发展历程 国际案例 丹麦“药谷”鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 57 两大核心产业，三大专业服务 以 及 高 品 质 生 活 配 套 业 态 Specialized business service 法律咨询等 商务50、服务 CROs 市场化 研究服务(包括临床研究)CMOs 市场型 医药制造服务 80家生物医疗企业 20家 制药企业 200家 医疗技术 企业 10个 孵化器 7个 科研园区 BIO-TECH 医疗 产业 制药 产业 专业服务 40000名 专业员工 世界一流的 教育配套 世界顶尖的 医疗配套 首都品质的 居住配套 9所国际大学 教育体系完备 优质医疗保障体系 28所优质医院 高端居住区 靠近哥本哈根市区 欧盟国家安全性最高的区域之一 产业数据 占地规模为21平方千米 390万人口 是丹麦人口密度最大的地区之一 28所大学医院 9所大学 其中瑞典的隆德大学是北欧最大的大学 300多家医药企业 51、包括著名的诺和诺德、伦贝克、利奥制药和阿斯利康 4万名专业工作者 包括1.2万名具有高学历的职员 7个科研园区 10个孵化器 有3个孵化器主要针对生命科学的科研成果转化应用 国际案例 丹麦“药谷”鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 58 离尘不离城 区位概况：桐庐健康小镇，紧邻大奇山国家森林公园,与桐庐县城无缝对接,是桐庐富春山健康城的核心区块。杭新景高速与320国道穿境而过，拉近了小镇与杭州、上海等地距离；杭黄高铁桐庐站也将落户在健康小镇。项目规模：富春山健康城总规划面积约40平方公里，作为核心区的健康小镇总规划面积6.06平方公里，健康小镇规划建设用地面积2.6平方公里 建设情况：自2013年52、起，富春山健康城开始了建设，目前已经初具雏形，为打造养生健康小镇埋下了坚实的伏笔。健康小镇经过两年的建设，累计已完成固定资产投入27.16亿元，旅游人数187.6万人次。富春江畔、大奇山下，一座集健康、养生、休闲、旅游 为一体的健康小镇，领略世外桃源般的桐庐 70亿元 180万人次 6.8亿元 16.05亿元 97.6万人次 1.05亿元 国内案例 桐庐健康小镇 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 59 项目建设具体情况 已建：六大生态休闲项目 目前小镇内已经建有大奇山国家森林公园、巴比松米勒庄园、杭州潇洒运动休闲公园、大奇山郡、凤川玫瑰园、桐君堂医药博物馆等旅游健康休闲综合体。在建：三大尖端康养53、项目 颐居乐智慧养生园：建设为集企业养生会所、候鸟养生居所、奢野养生酒店、养生保健中心、文化旅游区、景观花海区、休闲运动区为一体的功能版块。富春山居医疗养生基地：总投资10亿元，规划用地300亩 小镇东侧区域规划建设为富春山居医疗养生基地，这里将建成一个敬老院、一个体检中心、一个疗养中心，方便老人安享晚年，并在一步之遥就有配套设施完善的医疗保健机构。细胞“银行”：健康细胞园版块位于小镇西侧，这里将会是一个细胞“银行”。所谓银行，就是指将人体目前健康状况良好、活跃的人体干细胞、脐带血等进行低温保存，等到将来有需要时，再提取出来以备不时之需。服 医 疗 务 理 健 康 管 健康养生(养老)服务 中54、医药医疗 保健服务 健康旅游 健康食品 健康 制造 总部 经济 物联网 电子 商务 文化 创意 体育 休闲 四大特色产业 二大支撑产业 配套产业“4+2+X”产业发展体系“4”：以健康养生(养老)服务、中医药医疗保健服务、健康旅游、健康食品四大特色产业；“2”：以医疗服务和健康管理二大支撑产业；“X”:以健康制造、总部经济、物联网、电子商务、文化创意、体育休闲等几大配套产业。国内案例 桐庐健康小镇 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 60 健康与科技互动 生态、生产、生活,“三生”相融 2 诗意山水养生文化 充分利用自身资源优势，将康养与生态相融合，借助生态景观、特色产品等，形成独特的健康养生文化55、。3 兼具小镇风光与城市便利 小镇的开发建立在健康城的建设基础之上，通过产业引进与合理布局，打造成为以健康产业为核心，兼顾生态、生产、生活和游憩的功能复合的小镇。1 前沿科技科学疗养 注重健康与科技的互动，树立小镇在健康方面的权威品牌，加强自身“健康”特色。在加强健康产业的同时，又为旅游、科研、互联网等其它产业预留了接口，促进健康产业的多维度发展。经验总结 06 PART SIXPART SIX 总体规划 规划理念 设计概念 空间结构 规划布局 用地规划 空间形态 功能分区 产业布局 开发控制 道路交通 景观体系 公共设施 滨水岸线全面开放贯通。保证滨水沿线空间对公众开放，滨水空间建设慢行休闲56、绿道。打通腹地与滨水的慢行联系。增强滨水岸线与腹地的联系，在岸线和腹地之间建设慢行优先的复合滨水通廊，串联滨水岸线空间与腹地活动节点。国际眼光借鉴国际成功经验，高起点高品质高要求 规划理念 创新驱动引入前沿产业，创新驱动发展 引入高新技术企业，创新经济增长方式，营造健康开放的制度环境。以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的创新体系，让企业成为创新主体。规划理念 绿色低碳构建蓝绿交织网络，营造城景交融空间 营造水绿交融的生态环境。将生态公园、湿地、开敞空间等资源相互连通，将山林绿化与腹地公共环境紧密相映。塑造低碳环保的健康环境。建设生态保护，环境自我净化，推动低碳发展。打造安全宜人的绿色岸线。57、统筹安全和亲水要求，满足公共活动的亲水性和易达性。规划理念 智慧宜居人本精致的生活环境，智能高效的设施运营 灵活布局城市公共设施。根据人流量设置不同的设施类型和布局密度，设置游憩标识系统、人流安全预警系统、城市家具、公共艺术等设施，丰富设施种类，提升服务水平。设施设计考虑安全、适宜、清晰、标识性。设置方便的卫生服务设施。结合公园绿地和游憩空间，设置公共卫生间、垃圾收集点及艺术化小品公共设施。规划理念 文化传承彰显文化特色，续写历史传统 充分保护并合理利用传统文化资源。基于历史文化渊源与地方风貌资源的保护和利用，展现小镇特有的文化内涵。形成富有韵味的文化游憩线路。串联丰富的文化特色活动场地。规划58、理念 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 67 设计概念 三核聚珠 双带成龙 二龙戏珠 三个功能组团核心 康养度假带、生态休闲带 相互促进，和谐发展 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 68 空间结构 康养度假区 生态休闲带 康养度假带 两带三区三核多节点 两带：康养度假带 生态休闲带 三区：健康产业区 宜居生活区 康养度假区 三核：小镇公共核心 生产服务核心 康养服务核心 多节点：社区配套 医疗体检 运动公园 康养中心 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 69 规划总平面 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 70 1 2 3 4 5 6 7 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 259、0 21 22 23 24 25 26 35 29 28 30 31 26 26 26 8 8 29 3 28 32 33 18 34 34 34 34 36 34 27 38 37 中医保健馆 护理培训中心 田园休闲屋 有机果蔬园 田园剧场 国际康养文化会所 康养创意商坊 32 33 34 35 36 37 38 医疗机器人制造基地 智能医疗终端生产基地 高端检测设备制造基地 专家工作站 产学研基地 创新企业孵化中心 健康食品加工产业园 人才公寓 高端体检中心 基因测序中心 健康咨询中心 山林康体休闲运动园 森林瑜伽馆 旅居养生养老度假村 养疗酒店 精研理疗馆 水疗中心 食养膳坊 音疗山房 60、健康管理方案定制馆 穿戴式智能健康设备体验中心 小镇会客厅 行政服务中心 九年一贯制学校 生态公园 休闲农园 自然教育基地 国际生态养生全龄社区 CCRC持续照料养老社区 国际医疗中心 健康商业综合体 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 项目落位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 71 总体鸟瞰图 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 72 健康食品加工产业园 健康科技装备制造产业园 人才公寓 健康科技研发孵化园 国际医疗中心 龙头生态养疗谷 健康商业综合体 健康检测与评61、估中心 国际康养 旅游度假区 核心项目 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 73 用地布局 规划区总用地约393.44公顷，其中公共服务设施用地约9.74公顷，占3.9%；公园绿地约46公顷，占18%。规划用地一览表 用地代码 用地名称 用地面积（ha)占城市建设 用地比例（%）R 居住用地 34.05 13.95 其中 R2 二类居住用地 34.05 13.95 A 公共管理与公共服务设施用地 9.74 3.99 其中 A1 行政办公用地 0.84 0.35 A33 中小学用地 2.01 0.82 A51 医院用地 6.89 2.82 B 商业服务业设施用地 55.78 20.12 其中 B1 62、商业用地 8.60 3.53 B2 商务用地 9.82 4.02 B9 其他服务设施用地 16.58 6.79 B14 旅馆用地 14.10 5.78 S 道路与交通设施用地 51.47 21.09 其中 S1 城市道路用地 49.50 20.28 S2 城市轨道交通用地 1.97 0.81 M 工业用地 27.62 11.31 其中 M1 一类工业用地 27.62 11.31 U 公用设施用地 0.59 0.24 其中 U31 消防用地 0.59 0.24 G 绿地与广场用地 72.10 29.54 其中 G1 公园绿地 46.05 18.36 G2 防护绿地 26.05 10.39 城镇建63、设用地 251.36 100 H 其他建设用地 22.36 其中 H14 村庄建设用地 22.36 E 非建设用地 126.99 其中 E1 水域 5.95 E2 农林用地(种植）121.04 总用地面积 393.44 居住+工业+商业=117ha 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 74 空间形态 沿长盐线天际线 生态绿化渗透 生态绿化渗透 生态绿化渗透 城镇生活组团 康养产业组团 医养产业组团 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 75 空间形态 沿旅顺中路小镇天际线 80m 10m 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 76 三区一核心 基地分为四个功能区：高端医养区、生态健康城镇区、康养度假区、公共中64、心，形成健康科技小镇完整的健康产业生态圈。小镇组团区分原则：大区分，小混合，形成24小时活力小镇。功能分区 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 77 健康食品加工产业园 健康科技装备制造产业园 游憩配套 公共配套 人才公寓 健康科技研发孵化园 国际 医疗中心 国际康养旅游度假区 龙头生态养疗谷 健康商业 综合体 健康检测 与评估中心 居住配套 高新智能医疗科技产业由北向南发展、健康服务产业由南向北渗透，一个配套体系连接两大主导产业。产业布局 城乡和谐 产城融合 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 78 建筑高度：基地建筑宜以多层和中高层为主，既适合中小微企业和研发孵化机构入驻，又与旅顺区良好的生态环境65、相契合。公共建筑建议不要以高度来展示形象，而是以特色的建筑群落，宜人的建筑尺度和充满活力的公共开放空间来塑造品质 开发强度：基地主要以低强度开发模式为主，以取得良好景观空间环境的塑造，同旅顺区生态绿色的发展策略相呼应，提供多层次的城市空间 0mH12m 12mH24m 24m25%限高：80m C.LSLT1E0302(3号地块）居住用地 用地面积：42148平米 容积率：1.8 建筑密度25%限高：80m 开发次序：A、D B、C、E D.LSLT1E0306(4号地块）产业用地 用地面积：37642平米 容积率：1.2 建筑密度25%限高：60m A B C E D E.LSLT1E03066、6(5号地块）产业用地 用地面积：62354平米 容积率：1.2 建筑密度25%限高：60m B.LSLT1E0302(2号地块）居住用地 用地面积：60364.76平米 容积率：1.8 建筑密度25%限高：80m 一期居住用地 二期居住用地 二期居住用地 一期产业用地 二期产业用地 规划条件 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 长 盐 路 A B C D E 规划公园 高 A地块：靠近河边有河景资源，土地住宅价值最高，内部可品牌营造，南侧有安置建筑，受到道路干扰较少，土地价值次之；地块西侧有村庄，北侧有道路土地最低。B地块：靠近河边有河景资源，土地住宅价值最高，内部可品牌营造，受到道路干扰较少，67、南侧有规划景观公园，土地价值次之，西侧有村庄，北侧受道路影响土地价值最低。C地块：内部可品牌营造土地价值最高，南侧有规划公园及外部资源，土地价值次之，北侧靠近城市道路，景土地价值最低。低 D、E产业地块：产业靠近城市主干道展示面最好，次级展示具有联动效应，位于内部地块受外部干扰较小，价值良好。高 低 价值分析 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 A B C D E 本案 长 盐 线 旅顺中路 规划学校 幼 有利条件：1:交通便利，项目周边有旅顺中路、长盐线城市主干道，交通便利。2：成熟教育配套：项目内部有幼儿园，右上角有规划学校。3：良好景观资源：项目中间有河流穿过，项目南侧有规划景观公园，东南侧68、有景观山体。不利条件：1：A地块南侧有安置小高层建筑区。2：项目西侧有延续村庄。3：项目南侧附近有高压线 4：项目总体位置较为偏僻，周边尚未开发。有利、不利条件 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 本地房市 在稀缺环境资源下，别墅类产品有相当的溢价空间；将本项目打造为康养产业，旅游地产投资的第二居所项目。根据大连市2017年人口统计表统计：旅顺口区常住人口32w左右，67.62%为非农业人口。龙头街道现有约16220人，学校约有38200人。人口数量较少，房产需求量低。因此通过产业带动外来人群客户进入，提升本地产业经济，增加需求量。而龙头镇区域地产开发属于起步阶段，各项配套尚未成熟，市场潜力巨大。房价较低，项目具有去量化要求。农业人口农业人口32.4%32.4%非农业人口非农业人口67.6%67.6%大连市2017年各区人口数据统计表 中 山 区 西 岗 区 沙河口区 甘井子区 旅顺口区 金州区 长海县 瓦房店市 普兰店区 庄河市 34w 30w 69w 132w 32w 110w 7.9w 94w 74w 84w 本地房市 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 客群定位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 客群定位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 客群定位 鑫苑 健康科技小镇概念规划设计 客群定位