1、中海地产集团有限公司中海地产集团有限公司投资业务与投资管理制度投资业务与投资管理制度房地产投资工作讲义房地产投资工作讲义?中海地产的投资管理制度中海地产的投资管理制度?土地市场与土地资源获取土地市场与土地资源获取?投资管理的工作实践投资管理的工作实践?投资风险的防范与化解投资风险的防范与化解主要内容主要内容分析研究全国和主要区域房地产发展形势，为公司投资决策提供智力支持。宏观市场研究宏观市场研究制定和规划内地地产的投资战略和投资策略，对项目投资方向、投资规模、投资结构、投资效益、风险控制等提出意见和建议。投资战略规划投资战略规划评估：筛选土地项目，对项目进行考察、立项和评估，评估投资前景和价值2、评审：将项目上报公司的投资决策委员会评审，确定投资策略。运作：跟进项目运作，通过土地市场吸纳投资项目，形成土地储备。土地储备工作土地储备工作根据集团公司和内地地产业务线的区域布局战略，开展新城市项目筛选和新区域拓展工作。新城市拓展新城市拓展与相关业务部门配合，对投资业务流程实施全过程成本控制，监督管理项目的投资执行情况，对项目发展及时预警和反馈。全过程成本控制全过程成本控制?中海地产投资管理工作中海地产投资管理工作长春南京中山苏州佛山上海广州深圳西安成都北京香港澳门长江三角长江三角洲洲珠江三角珠江三角洲洲环渤海地环渤海地区区宁波宁波19991997 19982001 200220041994 3、1995 19961991 1992 199319901987 1988 19891984 19851986香港香港深圳深圳南京南京澳门澳门苏州苏州佛山佛山广州广州上海上海北京北京2000成都成都2003长春长春中山中山西安西安?全国性地产公司的市场格局初步成型全国性地产公司的市场格局初步成型2005宁波重庆重庆杭州杭州2006重庆杭州珠海济南 青岛大连天津2007济南济南珠海珠海天津天津青岛青岛大连大连沈阳沈阳2008沈阳?快速变化的市场形势和投资环境快速变化的市场形势和投资环境?国家针对房地产行业宏观调控政策不断出台国家针对房地产行业宏观调控政策不断出台?公司房地产业务快速发展公司房地产业4、务快速发展?公司业务结构的变化调整公司业务结构的变化调整?公司资源供给的约束公司资源供给的约束?投资业务面临的新挑战投资业务面临的新挑战1.投资管理制度与技术规范投资管理制度与技术规范高度专业化的投资决策组织高度专业化的投资决策组织系统规范化的评审决策流程系统规范化的评审决策流程严谨科学的投资研究评估体系严谨科学的投资研究评估体系一、对投资管理制度的理解一、对投资管理制度的理解?投资管理制度本质上是企业投资风险的一套内部控制体系，完善的投资管理制度应该包括：投资管理制度本质上是企业投资风险的一套内部控制体系，完善的投资管理制度应该包括：目前中海地产投资管理制度：以目前中海地产投资管理制度：以“5、投资决策架构投资决策架构”为组织基础；以为组织基础；以“投资运作管理流程投资运作管理流程”为决策程序；以投资项目为决策程序；以投资项目“可行性研究报告制度可行性研究报告制度”为技术规范。为技术规范。投资管理制度投资运作管理流程可行性研究报告制度投资决策架构投资管理制度投资运作管理流程可行性研究报告制度投资决策架构组织基础：决策程序：技术规范组织基础：决策程序：技术规范：二、中海地产投资管理制度二、中海地产投资管理制度中海地产集团投资管理组织架构示意图中海地产集团投资管理组织架构示意图目前投资决策组织体系是三级投资决策架构，包括分别是：（1）内地地产投资决策委员会；（2）中海地产集团投资管理部；6、（3）地区公司投资研究小组。目前投资决策组织体系是三级投资决策架构，包括分别是：（1）内地地产投资决策委员会；（2）中海地产集团投资管理部；（3）地区公司投资研究小组。中海集团常务董事会中海集团常务董事会各地区公司投资部各地区公司投资部各地区公司投资部各地区公司投资部中海地产投资决策委员会中海地产投资决策委员会各地区公司投资研究小组各地区公司投资研究小组各地区公司投资研究小组各地区公司投资研究小组中海地产投资管理部中海地产投资管理部?组织基础：投资决策架构组织基础：投资决策架构?投资决策委员会投资决策委员会?机构地位机构地位中海地产集团有限公司投资决策委员会是中海集团内地地产业务最高投资决策机7、构，也是审议投资项目的专业评审机构。中海地产集团有限公司投资决策委员会是中海集团内地地产业务最高投资决策机构，也是审议投资项目的专业评审机构。?主要职能主要职能综合各方面评估意见，审议地区公司投资研究小组的投资申请，审议投资管理部的评估意见，做出投资项目的决策审批，并及时向中海集团董事会报告。综合各方面评估意见，审议地区公司投资研究小组的投资申请，审议投资管理部的评估意见，做出投资项目的决策审批，并及时向中海集团董事会报告。中海集团常务董事会中海集团常务董事会各地区公司投资部各地区公司投资部各地区公司投资部各地区公司投资部中海地产投资决策委员会中海地产投资决策委员会各地区公司投资研究小组各地区8、公司投资研究小组各地区公司投资研究小组各地区公司投资研究小组中海地产投资管理部中海地产投资管理部?投资决策委员会投资决策委员会组成人员组成人员中海集团主要领导、内地地产业务线主要领导；投资发展、规划设计、财务资金、营销策划等业务部门的负责人。中海集团主要领导、内地地产业务线主要领导；投资发展、规划设计、财务资金、营销策划等业务部门的负责人。中海地产投资决策委员会组成人员中海地产投资决策委员会组成人员组成人员组成人员职务职务主任主任中海集团总经理中海集团总经理副主任副主任中海集团副总经理、中海地产总经理中海集团副总经理、中海地产总经理委员委员中海集团财务总监中海集团财务总监委员委员中海集团副总经9、理中海集团副总经理委员委员中海地产常务副总经理中海地产常务副总经理委员委员中海地产总建筑师中海地产总建筑师委员委员中海地产财务总监中海地产财务总监委员委员中海地产副总经理中海地产副总经理委员委员投资管理部和营销策划中心总经理投资管理部和营销策划中心总经理?三级投资决策架构的意义三级投资决策架构的意义?通过合理划分管理权限，实现管理组织机构的专业化和规范化，管理架构层次清晰、职责分工明确。通过合理划分管理权限，实现管理组织机构的专业化和规范化，管理架构层次清晰、职责分工明确。?强化决策的集体智慧和客观判断，杜绝和避免投资决策的随意性和主观意志，最大限度降低人为因素带来的决策风险。强化决策的集体智10、慧和客观判断，杜绝和避免投资决策的随意性和主观意志，最大限度降低人为因素带来的决策风险。（一）项目立项程序（二）项目决策程序（三）项目实施程序（四）项目过程控制和预警程序（一）项目立项程序（二）项目决策程序（三）项目实施程序（四）项目过程控制和预警程序?决策程序：投资运作管理流程决策程序：投资运作管理流程?决策程序：投资运作管理流程决策程序：投资运作管理流程6.项目经营和管理7.预警报告项目项目8.预警控制控制控制9.预警决策10.落实应对措施项目经营单位按公司有关规章制度经营管理项目项目经营单位对项目实施过程中出现的重大变化做出评估，提出对策，及时报告投资决策委员会做出应对策略决议项目经营单11、位实施应对策略填写预警报告审批表项目经营单位按公司有关规章制度经营管理项目项目经营单位对项目实施过程中出现的重大变化做出评估，提出对策，及时报告投资管理部、财务资金部核实变化，评审对策，经公司总经理审定后，报投资决策委员会投资决策委员会做出应对策略决议项目经营单位实施应对策略投资管理部、财务资金部、监察审计部、项目经营单位备案填写预警报告审批表 项项 目立目立1.项目立项项项否 是2.可行性研究报告编制3.可行性研究报告评审项目决策项目决策4.项目决策5.项目启动项目实施项目实施项目经营单位筛选项目，编制项目建议书，申请立项企业管理委员会考察、初审、筛选项目，审批是否立项项目经营单位编制可行性12、研究报告企业管理委员会提出项目评估意见，将评估意见和可行性研究报告送投资决策委员会审议投资决策委员会考察项目，综合有关部门评审意见，全面评估项目，形成投资决议放弃项目经营单位项目谈判、拟定项目投资合同（协议），上报企业管理委员会企业管理委员会、财务资金部审议项目投资合同（协议），提出修改意见。项目经营单位项目谈判、签订项目投资合同（协议）填写可研报告卡片和可研报告审批表项目经营单位筛选项目，编制项目建议书，申请立项投资管理部考察、初审、筛选项目，审批是否立项项目经营单位编制可行性研究报告投资管理部提出项目评估意见，经公司总经理审定后，将评估意见和可行性研究报告送投资决策委员会审议投资决策委员会13、考察项目，综合有关部门评审意见，全面评估项目，形成投资决议放弃项目经营单位项目谈判、拟定项目投资合同（协议），上报投资管理部投资管理部、财务资金部审议项目投资合同（协议），提出修改意见，报公司总经理审批项目经营单位项目谈判、签订项目投资合同（协议）投资管理部、财务资金部及监察审计部和项目经营单位备案投资管理部、财务资金部及监察审计部和项目经营单位备案填写可研报告卡片和可研报告审批表在投资决策阶段，对市场进行调研，论证设计方案，预测财务指标，评估投资风险，得出是否投资、如何投资的结论性意见，为投资决策提供科学依据。可行性研究报告一经批准通过，在项目整个投资流程中会发挥极其重要作用。在投资决策阶段14、，对市场进行调研，论证设计方案，预测财务指标，评估投资风险，得出是否投资、如何投资的结论性意见，为投资决策提供科学依据。可行性研究报告一经批准通过，在项目整个投资流程中会发挥极其重要作用。1、作为项目投资决策的依据1、作为项目投资决策的依据可行性研究作为一种决策方法，从市场定位、规划设计、成本、财务等多方面进行综合分析和论证，汇集多方面专业的意见，依其结论可大大提高投资决策的科学性。可行性研究作为一种决策方法，从市场定位、规划设计、成本、财务等多方面进行综合分析和论证，汇集多方面专业的意见，依其结论可大大提高投资决策的科学性。2、作为市场定位的依据2、作为市场定位的依据可行性研究报告一经审批通15、过，意味着该项目正式批准立项，市场定位和设计文件编制应以可行性研究报告为依据。可行性研究报告一经审批通过，意味着该项目正式批准立项，市场定位和设计文件编制应以可行性研究报告为依据。?技术规范：投资可行性研究报告制度技术规范：投资可行性研究报告制度3、作为编制资金计划和盈利预测的依据3、作为编制资金计划和盈利预测的依据可行性研究报告详细模拟预测资金需求、现金流量、成本控制目标、发展进度、项目盈利预测，是公司财务系统编制项目和整体资金计划、融资安排和进行盈利预测的重要依据。可行性研究报告详细模拟预测资金需求、现金流量、成本控制目标、发展进度、项目盈利预测，是公司财务系统编制项目和整体资金计划、融资16、安排和进行盈利预测的重要依据。4、作为全过程成本控制的起点和依据4、作为全过程成本控制的起点和依据全过程投资成本控制体系是：以投资可行性研究测算控制设计概算，以设计概算控制施工图预算，以施工图预算控制标底，以标底价控制中标价（合同价），以合同价控制结算价，结算价控制竣工决算。可行性研究报告是全过程成本控制的起点。全过程投资成本控制体系是：以投资可行性研究测算控制设计概算，以设计概算控制施工图预算，以施工图预算控制标底，以标底价控制中标价（合同价），以合同价控制结算价，结算价控制竣工决算。可行性研究报告是全过程成本控制的起点。5、作为项目后评估的依据5、作为项目后评估的依据后评估是在项目竣工阶段17、一段时间后，评价项目实际效果是否达到预期目标的工作。投资计划、销售目标、施工进度、成本控制等预期目标在可行性研究报告中确定的，后评估以可行性研究报告为依据，评价计划目标的实现程度。后评估是在项目竣工阶段一段时间后，评价项目实际效果是否达到预期目标的工作。投资计划、销售目标、施工进度、成本控制等预期目标在可行性研究报告中确定的，后评估以可行性研究报告为依据，评价计划目标的实现程度。?技术规范：投资可行性研究报告制度技术规范：投资可行性研究报告制度研究项目研究项目研究项目研究项目研究内容研究内容研究内容研究内容研究目的研究目的研究目的研究目的1、市场评估1、市场评估1、市场评估1、市场评估市场形势18、投资环境和投资机会分析市场形势、投资环境和投资机会分析市场形势、投资环境和投资机会分析市场形势、投资环境和投资机会分析解决投资的市场必要性问题解决投资的市场必要性问题解决投资的市场解决投资的市场必要性必要性问题问题2、设计评估2、设计评估2、设计评估2、设计评估规划条件研究和设计方案论证规划条件研究和设计方案论证规划条件研究和设计方案论证规划条件研究和设计方案论证解决投资的方案可行性问题解决投资的方案可行性问题解决投资的方案解决投资的方案可行性可行性问题问题3、财务评估3、财务评估3、财务评估3、财务评估经济效益分析和盈利能力评价经济效益分析和盈利能力评价经济效益分析和盈利能力评价经济效益分19、析和盈利能力评价解决投资的财务合理性问题解决投资的财务合理性问题解决投资的财务解决投资的财务合理性合理性问题问题?可行性研究报告三大核心内容可行性研究报告三大核心内容一一项目概况项目概况1、项目概况：区位、规模、主要指标等1、项目概况：区位、规模、主要指标等2、项目背景：项目持有人；出让或转让背景2、项目背景：项目持有人；出让或转让背景3、地块位置、素质及现状：地块四至、位置、宗地现状3、地块位置、素质及现状：地块四至、位置、宗地现状4、周边环境：主要包括人文环境、交通环境、商业及市政配套设施等4、周边环境：主要包括人文环境、交通环境、商业及市政配套设施等5、项目吸纳及运作模式：5、项目吸纳及20、运作模式：（1）出让（2）转让（3）公司收购（4）合作开发等（1）出让（2）转让（3）公司收购（4）合作开发等?可行性研究报告格式可行性研究报告格式二二市场调查市场调查1、地块所在城市的宏观经济和社会发展状况1、地块所在城市的宏观经济和社会发展状况2、地块所在城市房地产市场、土地市场状况及发展趋势2、地块所在城市房地产市场、土地市场状况及发展趋势3、地块所在区域的发展规划、发展战略和方向3、地块所在区域的发展规划、发展战略和方向4、项目所在区域市场初步细分4、项目所在区域市场初步细分5、可比项目比较分析:地块相邻可比项目基本信息比较分析，作为产品定价和初步市场定位的依据5、可比项目比较分析:地21、块相邻可比项目基本信息比较分析，作为产品定价和初步市场定位的依据6、专题产品调查6、专题产品调查7、同类物业建安成本7、同类物业建安成本三三发展规划发展规划1、基本数据1、基本数据包括占地面积、容积率、总建筑面积、覆盖率等关键性规划指标包括占地面积、容积率、总建筑面积、覆盖率等关键性规划指标2、规划要求与限制2、规划要求与限制3、发展方案初步设想3、发展方案初步设想4、计划发展期4、计划发展期5、项目优劣势分析5、项目优劣势分析6、目标市场确定和发展定位6、目标市场确定和发展定位7、预测销售速度和销售周期7、预测销售速度和销售周期四四发展成本发展成本1、土地成本1、土地成本2、前期费用2、前期22、费用3、建安费3、建安费4、销售费用4、销售费用5、间接费用5、间接费用6、不可预见费6、不可预见费五五财务评价财务评价（一）项目资金流量及来源（一）项目资金流量及来源（二）项目资金回收与还贷期限（二）项目资金回收与还贷期限（三）项目成本利润分析（三）项目成本利润分析（四）项目现金流量分析与效益预测（四）项目现金流量分析与效益预测（五）财务评价结论（五）财务评价结论六风险分析与对策六风险分析与对策（一）项目盈亏平衡点分析（二）项目敏感性分析（三）项目不确定因素分析（四）汇率、利率及税率等其它风险因素分析：企业所得税政策、土地增值税政策、人民币利率汇率调整政策影响分析（一）项目盈亏平衡点分析（二23、）项目敏感性分析（三）项目不确定因素分析（四）汇率、利率及税率等其它风险因素分析：企业所得税政策、土地增值税政策、人民币利率汇率调整政策影响分析七结论与建议七结论与建议（一）基本结论：是否投资（二）投资建议：如何投资（一）基本结论：是否投资（二）投资建议：如何投资?投资方向：市场选择、区位选择、产品选择符合集团公司战略投资方向投资方向：市场选择、区位选择、产品选择符合集团公司战略投资方向?投资规模：投资规模和融资规模符合集团公司投资规划的整体资金安排投资规模：投资规模和融资规模符合集团公司投资规划的整体资金安排?投资操作：项目运作能够确保公司资金安全、开发进度和投资权益投资操作：项目运作能够确24、保公司资金安全、开发进度和投资权益?盈利能力：预期投资收益和盈利满足集团公司对项目投资财务评价标准盈利能力：预期投资收益和盈利满足集团公司对项目投资财务评价标准?可行性研究通过的关键标准可行性研究通过的关键标准2.土地市场与土地资源获取土地市场与土地资源获取1、高度的地域性，难以形成全国性的市场土地市场具有高度的地域特点，这是由土地区域位置固定性决定的。各区域市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。因此，要针对不同区域土地市场特征，研究不同区域市场的投资策略。2、政府管制严格，政府垄断一级市场土地供应土地是一个国家重要资源，政府直接制定出让规则，垄断一级市场土地供应，还对土地权利、利用、25、交易做出严格限制，如土地利用指标的控制、土地转让条件的控制、土地用途的控制等。因此，土地投资工作必须密切与政府的关系。1、高度的地域性，难以形成全国性的市场土地市场具有高度的地域特点，这是由土地区域位置固定性决定的。各区域市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。因此，要针对不同区域土地市场特征，研究不同区域市场的投资策略。2、政府管制严格，政府垄断一级市场土地供应土地是一个国家重要资源，政府直接制定出让规则，垄断一级市场土地供应，还对土地权利、利用、交易做出严格限制，如土地利用指标的控制、土地转让条件的控制、土地用途的控制等。因此，土地投资工作必须密切与政府的关系。一、土地市场特点一、土26、地市场特点3、土地产品具有独特属性，供给滞后并且弹性较小土地资源具有稀缺性和不可再生性，也就导致土地自然供给没有弹性。政府制定土地规划的周期较长，供应格局相对稳定，当市场需求发生变化时候，土地供应难以及时跟进调整，存在供给上的滞后性。因此，必须争取了解政府在一定时期内的土地供给和出让计划，提前安排好投资规划。4、受多方因素的共同作用，土地价值存在上涨刚性由于土地供应滞后、弹性较小，同一地域土地成交价格主要由需求方的竞争来决定。如果短期内土地供给规模受到严格控制，在刚性需求拉动下，土地价格就会上涨。另外，城市基础设施完善、城市规划功能健全程度等因素也会影响土地价值上涨。5、土地限制性规划条件和市27、政配套条件对土地价值影响较大。3、土地产品具有独特属性，供给滞后并且弹性较小土地资源具有稀缺性和不可再生性，也就导致土地自然供给没有弹性。政府制定土地规划的周期较长，供应格局相对稳定，当市场需求发生变化时候，土地供应难以及时跟进调整，存在供给上的滞后性。因此，必须争取了解政府在一定时期内的土地供给和出让计划，提前安排好投资规划。4、受多方因素的共同作用，土地价值存在上涨刚性由于土地供应滞后、弹性较小，同一地域土地成交价格主要由需求方的竞争来决定。如果短期内土地供给规模受到严格控制，在刚性需求拉动下，土地价格就会上涨。另外，城市基础设施完善、城市规划功能健全程度等因素也会影响土地价值上涨。5、土28、地限制性规划条件和市政配套条件对土地价值影响较大。一、土地市场特点一、土地市场特点二、中国土地市场化进程演变二、中国土地市场化进程演变宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，解除土地使用权转让的法律障碍，之后出现了成规模的土地使用权转让。国务院发布实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，使土地使用权转让规则得以更加完善，这是中国土地交易制度改革的里程碑。深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖土地使用权，成为在中国进行土地使用权出让的第一个试点城市。1987年12月1日1987年12月1日1999年国务院条例1999年国务院条例1988年宪法修正案1988年宪法修正案国土资源部29、发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，要求自2002年7月1日起，经营性用地的国有土地使用权出让一律采用招标、拍卖或者挂牌方式。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发71号令规定：协议出让土地中历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系,所有的协议出让经营性土地将于2004年8月31日停止。该文件从政策上终止了经营上用地的协议出让。国务院发布15号文件，明确土地经营管理的有关规定，该文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，标志着土地市场建设开始真正走向规范化和市场化，并形成制度。2001年4月30日2001年4月30日30、2004年2004年“8.318.31”大限大限2002年4月30日2002年4月30日二、中国土地市场化进程演变二、中国土地市场化进程演变（一）参与拍卖出让1、拍卖出让拍卖出让又称竞投，是指由出让人按照指定的时间、地点，组织符合条件的竞买人到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。2、一般规则(1)主持人点算竞买人；(2)拍卖开始前，主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；(3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；(4)主持人报出起叫价；(5)竞买人举牌应价或者报价；(6)主持人确认该应价后继续竞价；(7)主持人连续三次31、宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；(8)主持人宣布最高应价者为竞得人；（9）竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价（或拍卖保留价）时，主持人终止拍卖。（一）参与拍卖出让1、拍卖出让拍卖出让又称竞投，是指由出让人按照指定的时间、地点，组织符合条件的竞买人到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。2、一般规则(1)主持人点算竞买人；(2)拍卖开始前，主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；(3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；(4)主持人报出起叫价；(5)竞买人举牌应价或者报价；(6)主持人确认该32、应价后继续竞价；(7)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；(8)主持人宣布最高应价者为竞得人；（9）竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价（或拍卖保留价）时，主持人终止拍卖。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式3、拍卖出让特点（1）通过公开竞价，按照3、拍卖出让特点（1）通过公开竞价，按照“价高者得价高者得”原则，确定土地使用权受让人。对于竞买人会有更多平等参与的竞争机会，（2）由于采用现场竞价方法，竞买人需要在较短的时间根据现场竞价形势、对手竞价情况报价，竞价最为激烈。由于竞价激烈，成交地价往往增幅较高。（3）拍卖充分引进竞争机制，排除任何主观因素，33、并使土地出让价格较好地反映当时该地块市场供求关系，政府出让也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。（4）它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐用地，特别是大中城市区位条件好地块出让。原则，确定土地使用权受让人。对于竞买人会有更多平等参与的竞争机会，（2）由于采用现场竞价方法，竞买人需要在较短的时间根据现场竞价形势、对手竞价情况报价，竞价最为激烈。由于竞价激烈，成交地价往往增幅较高。（3）拍卖充分引进竞争机制，排除任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映当时该地块市场供求关系，政府出让也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。（4）它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强34、的商业、金融业、旅游业和娱乐用地，特别是大中城市区位条件好地块出让。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式（二）参与挂牌出让1、挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，在公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。2、一般规则(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；(2)符合条件的竞买人填写报价单报价；(3)出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；(4)出让人继续接受新的报价；35、(5)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。（二）参与挂牌出让1、挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，在公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。2、一般规则(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；(2)符合条件的竞买人填写报价单报价；(3)出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；(4)出让人继续接受新的报价；(5)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。三、36、土地资源获取方式三、土地资源获取方式（二）参与挂牌出让3、挂牌成交条件（1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，挂牌成交；（2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人；（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。4、挂牌转拍卖竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。（二）参与挂牌出让3、挂牌成交条件（1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，挂牌成交；（2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的37、，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人；（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。4、挂牌转拍卖竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式（二）参与挂牌出让5、出让特点挂牌出让综合体现招标、拍卖的优点，同样是具有公开、公平、公正特点，尤其适用于当前土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：（1）挂牌时间长。一般规定挂牌起始时间不得少于10个工作日。相比公开拍卖在短时间内报价，挂牌竞争较为温和，竞买人报价有一定的思考时间，有利于38、竞买人理性决策和竞争。（2）允许多次报价。不同于一次性投标报价，竞买人根据形势变化可以调整报价。（二）参与挂牌出让5、出让特点挂牌出让综合体现招标、拍卖的优点，同样是具有公开、公平、公正特点，尤其适用于当前土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：（1）挂牌时间长。一般规定挂牌起始时间不得少于10个工作日。相比公开拍卖在短时间内报价，挂牌竞争较为温和，竞买人报价有一定的思考时间，有利于竞买人理性决策和竞争。（2）允许多次报价。不同于一次性投标报价，竞买人根据形势变化可以调整报价。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式（三）参与招标出让1、招标出让出让人发布招标公告，在规定时间内由竞买人以书面39、投标的形式参加竞买，再由招标人根据确定的评标要求，确定土地使用权受让人的行为。一般适用于对开发有较高要求的建设用地，由土地管理部门向特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标。2、一般规则(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱，以出让人在投标截止时间前收到的方为有效。（2）标书投入标箱后，不可撤回。(3)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当重新招标。（4）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。（5）评标小组按照招标文件确定40、的评标标准和方法，对投标书进行评审。(6)招标人根据评标结果，确定中标人。（三）参与招标出让1、招标出让出让人发布招标公告，在规定时间内由竞买人以书面投标的形式参加竞买，再由招标人根据确定的评标要求，确定土地使用权受让人的行为。一般适用于对开发有较高要求的建设用地，由土地管理部门向特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标。2、一般规则(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱，以出让人在投标截止时间前收到的方为有效。（2）标书投入标箱后，不可撤回。(3)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标41、人少于三人的，出让人应当重新招标。（4）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。（5）评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标书进行评审。(6)招标人根据评标结果，确定中标人。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式3、评标标准（1）综合评价标准采用综合评价方式的确定中标人。综合评价指标包括竞标地价、规划方案、企业资质、经营业绩、资金状况以及获奖等情况，每项指标都有相应的权重，通过加总计算选出中标人。一般来说，能够最大限度地满足各项综合评价标准且价格最高的投标人为中标人，但是并非单纯的报价最高者得。综合评价招标应用：上海花木新民北地块招标、北京广42、渠路36号地块招标3、评标标准（1）综合评价标准采用综合评价方式的确定中标人。综合评价指标包括竞标地价、规划方案、企业资质、经营业绩、资金状况以及获奖等情况，每项指标都有相应的权重，通过加总计算选出中标人。一般来说，能够最大限度地满足各项综合评价标准且价格最高的投标人为中标人，但是并非单纯的报价最高者得。综合评价招标应用：上海花木新民北地块招标、北京广渠路36号地块招标三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式3、评标标准（2）简易评价标准竞买人一次性报出竞标地价，以地价报价为评标标准，高出招标底价为有效标，有效标中报价最高的竞买人为中标人。简易评价标准应用：2006年9月15日深圳松岗、奥体新43、城项目招标；2006年8月广州金沙洲D区项目招标。4、招标出让特点招标与挂牌、拍卖出让相比，最大差别在于采用是一次性保密报价，对于竞买人的土地估价和操作水平提出更高要求。采用招标出让，竞标人只有一次背对背的报价机会，避免公开竞价过程中因竞争激烈导致非理性报价行为发生，一定程度上有助于理性报价，防止地价过快上涨。3、评标标准（2）简易评价标准竞买人一次性报出竞标地价，以地价报价为评标标准，高出招标底价为有效标，有效标中报价最高的竞买人为中标人。简易评价标准应用：2006年9月15日深圳松岗、奥体新城项目招标；2006年8月广州金沙洲D区项目招标。4、招标出让特点招标与挂牌、拍卖出让相比，最大差别44、在于采用是一次性保密报价，对于竞买人的土地估价和操作水平提出更高要求。采用招标出让，竞标人只有一次背对背的报价机会，避免公开竞价过程中因竞争激烈导致非理性报价行为发生，一定程度上有助于理性报价，防止地价过快上涨。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式（四）购买土地使用权转让土地1、转让条件城市房地产管理法第38条规定：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程完成开发投资总额25以上的项目可以转让土地使用权。2、转让方式土地使用权转让需要通过挂牌方式交易完成，与参加土地出让相比，挂牌转让需要与土地持有人提前协商，45、操作性相对最大。（四）购买土地使用权转让土地1、转让条件城市房地产管理法第38条规定：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，房屋建设工程完成开发投资总额25以上的项目可以转让土地使用权。2、转让方式土地使用权转让需要通过挂牌方式交易完成，与参加土地出让相比，挂牌转让需要与土地持有人提前协商，操作性相对最大。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式（五）收购项目公司股权通过收购项目公司的股权，进而控制土地使用权。（五）收购项目公司股权通过收购项目公司的股权，进而控制土地使用权。优势：优势：1、相对土地1、相对土地“招、拍、挂46、招、拍、挂”，土地成本一般较低。，土地成本一般较低。风险：风险：承接目标公司的所有债权债务，需要在收购之前进行尽职调查防范风险，有操作难度，操作时间也比较长。承接目标公司的所有债权债务，需要在收购之前进行尽职调查防范风险，有操作难度，操作时间也比较长。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式与被收购公司签署合作意向框架协议：明确土地交易成本、规划条件、付款方式等A A聘请会计师和律师事务所对被收购公司进行尽职调查B B调查公司及其土地的合法性、明确其经营状况、债权债务等C C具备收购条件，签署正式的股权转让协议D D剥离债务，办理股权交割手续和办理工商登记E E移交公司资料和土地资料F F变更47、公司名称G G完成公司收购与土地交易H H公司收购流程公司收购流程（六）联营合作1、一般规则在公开市场之外，寻求和土地持有人合作，采取联合开发、投资参股或物业分成分利的方式，获得项目开发权。2、合作方式通过我方用资金入股、土地方用土地使用权作价入股的方式，共同组成项目开发公司，以联营方式解决“有钱的没地”、“有地的没钱”问题。联营合作不涉及土地使用权转让，也不需要经过挂牌转让程序，但是需要与土地方签署合作协议，约定合作方式、合作条件、合作分成（分利）、合作项目公司经营管理等问题。（六）联营合作1、一般规则在公开市场之外，寻求和土地持有人合作，采取联合开发、投资参股或物业分成分利的方式，获得项目48、开发权。2、合作方式通过我方用资金入股、土地方用土地使用权作价入股的方式，共同组成项目开发公司，以联营方式解决“有钱的没地”、“有地的没钱”问题。联营合作不涉及土地使用权转让，也不需要经过挂牌转让程序，但是需要与土地方签署合作协议，约定合作方式、合作条件、合作分成（分利）、合作项目公司经营管理等问题。三、土地资源获取方式三、土地资源获取方式3.投资管理的工作实践投资管理的工作实践一、严格的制度保障一、严格的制度保障二、前瞻性的科学研究二、前瞻性的科学研究三、预见性的风险防范三、预见性的风险防范四、全过程的投资流程四、全过程的投资流程五、适度的对外合作五、适度的对外合作4.投资风险的防范与化解449、.投资风险的防范与化解谢谢！谢谢！一、风险来源一、风险来源现阶段，房地产行业面临的行业系统性风险（整体性风险）是由政治、经济及社会环境等宏观因素诱发的，主要来自宏观调控政策调整带来的财政金融土地政策风险、区域发展不平衡带来的投资机会风险、市场需求变动带来的销售波动风险等。谢谢！谢谢！二、风险防范与化解二、风险防范与化解（一）扩大市场占有率，巩固市场领导地位，夯实抗拒风险的基础（二）跨域投资，形成分散风险的区域布局（三）持有长线收租型物业，形成分散销售风险的产品结构（一）扩大市场占有率，巩固市场领导地位，夯实抗拒风险的基础（二）跨域投资，形成分散风险的区域布局（三）持有长线收租型物业，形成分散销售风险的产品结构讲义完毕！讲义完毕！