1、房地产住宅批量精装修的房地产住宅批量精装修的设计与工程管理设计与工程管理2019年5月一、精装修住宅发展概况二、精装修住宅设计原理三、关于精装修住宅的产品的设计定位四、精装修住宅的设计范围及设计方法五、与住宅部品制造商共同完善产品设计六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 七、七、装修住宅的施工图深度标准 八、成本控制与采购九、精装修住宅的施工管理十、精装修住宅产品的售后服务十一、案例分析目 录一、精装修住宅发展概况（一）、精装修住宅的发展趋势与现状 随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量精装修交楼已经是大势所趋。这不仅仅是因为批量精装修房大大降低了开发商的成本，减少税收压力（土地增值2、税），更因为其很好地满足了消费者“重装饰轻装修”的消费理念，是城市房地产的新亮点。批量精装修不仅能提高施工质量，降低造价和采购等成本，同时保证了室内的环境质量，尤其有利于实施住宅装修工业化生产，这对房地产业的健康、持续发展是非常重要的。然而，在现阶段，虽然商品住宅带装修入伙已经成为趋势，但在许多地区，无论是发展商还是装修施工单位，都还普遍缺乏基本的管理经验，对批量精装修了解和认识都相对滞后。一线城市精装修住宅现状：北京、上海：5060%广州：7080%深圳：50%（二）住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径绿色建筑的主要评定标准：1、节地与室外环境2、节能与能源利用3、节水与水资源利用4、节材与材3、料资源利用5、室内环境质量6、运营管理（三）、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分1、整体系统化设计2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合3、工厂化制作，现场安装4、专业的质量保证体系5、完善的售后服务（四）、推广精装修住宅存在的问题：1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟 开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行4、业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟（五）、精装修住宅的运作模式1、菜单式装修型 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型 有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型 统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、专业公司管理型 由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。（六）、如何面对精装修市场推广中碰到的问题1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计、2、质量保证问题 房5、屋各种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性 装修房价建议底线：30003500元/平方米。5、装修后竣工验收、竣工验收后装修（七）、精装修产业链中服务商如何转变角色1、开发商2、建筑设计师3、室内设计师如何转变观念4、室内配饰将有更多的市场空间5、部品制造商、供应商6、装饰材料制造商、供应商7、装修公司（精装修施工单位）8、监理公司二、精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家6、居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。（一）、全面家居解决方案的九个系统公共空间系统玄关系统厅房空间系统厨房空间系统卫浴空间系统住宅收纳空间系统家政空间系统家居智能化系统人文空间系统1、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，7、这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考8、虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。4、厨房空间系统根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线9、布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。5、卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用10、率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。6、住宅的收纳空间设计收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家11、居环境的同时，实现收纳功能。7、家政空间区域要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家一个浓缩家庭温馨的空间。8、家居智能化系统当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备12、可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。9、人文空间系统通过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文关怀。（二）、全面家居解决方案的四大特点第一：完善的居住功能。提升的功能设计标准、场景化的功能解决方案和全面人体功能学的具体应用，将为您带来科技、舒适、方便的生活。居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合，而是系统性、全生命周期的整体实现。同时，为了您的居住健康和“可持续发展”的社会责任，我们坚持在房屋能耗、排13、放等各环节全面引入绿色设计概念，给您一个“绿色之家”第二：建筑室内一体化设计。从户型设计开始，我们已经在为您的生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式，我们不立即从户型设计着手，而是先研究您的生活需求，空间、尺度、流线、家庭成员，研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状态，我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应。这个家，也许就记载了您一生全部的精彩。所以，我们认为，生活不仅流于表面，也应在钢筋混凝土中开始坚持。第三：高质量的产品品质。秉承20年的住宅建造的经验与责任，我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备，并担当我们的承诺。我们的选择不是因为名气、价格、外形，而是他们的理念与我们相同，他们的品质14、够的起您对生活的期盼，对孩子的关爱，对老人的照顾，对爱人的牵挂。第四：完备的售后服务。一个新家，是一辈子的幸福。为您造家，我们将提供全新的服务解决方案，我们自信，万科会是您最放心的管家。您拿到钥匙，才是我们服务的开始，所有的需求，我们会用最专业的方式来为您解决。同时，我们的全面家居解决方案还将为您提供，只为万科客户尊享的售后服务。那绝对够的起您的期待。（三）全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活设计概念功能实现部品配置材料品质安全防护健康环保保养建议工程质量服务计划专业、现实、生活、价值我们细心地解读您对生活的每一个需求，给您一个全新的家居空间。全面家居解决方案的设计功能介绍创新的空间15、设计概念全面的使用功能实现过渡区分隔室内外，保持户内整洁及私密服务区后勤系统活动区交流休闲场所缓冲区书房，分隔活动与睡眠的过渡区域睡眠区保证安静、私密过度区 玄关 服务区卫生间/厨房 睡眠区次卧/主卧 活动区餐厅/客厅/观景阳台 缓冲区客房/书房 睡眠区主卧/次卧产品房型优点解析各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密，合理排序，创造良好好居住环境。合理设计流线系统，按家庭成员日常行为方式，安排排各空间布局及开门方向。流线指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。一般来说，居室中的流线可划分为16、家务流线、起居流线和客访流线，三条线不能交叉这是流线设计中的基本原则。家务流线 家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。起居流线 起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利；分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求；此外，房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当，17、不能形成空间死角，让主人感觉无所适从且浪费空间。客访流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起居流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划，减少客厅中的通道入口及门扇。多运用流线作为功能分区的分隔线，划分出主人的接待区和休息区。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。，满足保护家庭生活私密性的空间功能独立玄关设计，起着承上启下的作用，具有复合功能使用特点，是家务流线、起居流线、客访流线的起始；室内与室外分隔的介质空间诉求。厨房紧接玄关及餐厅，方便日常生活，提放物品不用换鞋就可直接进入厨房；每日餐饮下18、厨可与餐厅形成最近距离的互动。合理的厨房家务流线，料理也可轻松从容；独立厨房布置，不与起居流线、访客流线打搅，油烟问题也可完美解决。客餐厅一体设计，满足空间视觉感受，提升居家档次；南向竖厅结合宽景阳台，通风良好，室外风景尽收眼底。作为流线的具体表现，走道成为各分区的分隔线，划分出主人的接待区和休息区。走道也充分的融入到各个空间，具有复合使用特性，在功能使用上和空间视觉感受上都发挥着作用。卫生间实现两分离，并融入家政空间，使用功能齐全，可满足多人同时使用；于整个流线的中间区域，方便使用，为夜间起居提供了便利；入口设置隐蔽且可保证通风良好。房间布局于整个流线的最里端，学习休息时可免于被打扰。房型方19、正规整，实用功能齐全，可满足不同家庭结构的客户使用。1 玄关精细划分玄关空间（提供可收纳50-60双鞋的玄关收纳）关闭状态打开状态玄关柜体设计符合人体工程学，让您轻松收纳鞋物玄关收纳的内部划分充分考虑了各种收纳需求，相同体积可多储藏约30%的鞋子，还可收纳其他家具用品，满足储物需求。对外观和展示的关心，又使它超越了简单的收纳功能，成为进入家门的第一道亮丽风景线。身高和收纳物,高度的关系独立玄关设计，起着承上启下的作用，具有复合功能使用特点，是家务流线、起居流线、客访流线的起始；室内与室外分隔的介质空间，满足保护家庭生活私密性的空间功能诉求。玄关自由组合的收纳空间可自由拆装的层板，根据收纳需要调20、整板间高度，也方便日常清理，小空间大创意。宽敞的走道空间预留座位空间整高玄关柜，强大收纳功能日后可改为收纳空间顶灯开关 1 玄关考虑到玄关容易沾染污垢，采用易擦洗的地砖，方便日常清洁打理。采用暖色调，既有温馨感又与家具配色协调。方便打理的玄关地面布局便于使用的灯具开关建议摆放家具、电器尺度采用与室内木作相同材质、颜色的踢脚板，统一室内装饰风格，保护接地墙面不易沾污。密实基层、防潮性能表层，经久耐用又方便日常擦洗。玄关顶灯位于入户门门边，出入使用方便。品牌顶灯，光色柔和，美观节能。体贴的换鞋预留座位空间在鞋柜旁预留有换鞋座位空间，方便家人特别是老人和小孩换鞋时使用。鞋柜旁的预留空间，自己加一个储21、物柜就可变为收纳空间，可满足日后家庭结构改变人口增加时的储物需求。预留座位空间日后的收纳空间 厨房 2这里的厨房不大但是实用有效，U型橱柜充分利用了每一寸空间，且流线合理，操作方便。时尚现代的颜色，给人赏心悦目之感。厨房紧接玄关及餐厅，方便日常生活，提放物品不用换鞋就可直接进入厨房；每日餐饮下厨可与餐厅形成最近距离的互动。合理的厨房家务流线，料理也可轻松从容；独立厨房布置，不与起居流线、访客流线打搅，油烟问题也可完美解决。厨房节省空间的U型橱柜合理方便的使用流线预留冰箱空间由中意给您的家量身定做的最专业的橱柜及其配套产品，按“洗-切-炒”的顺序安排功能流线，减轻劳动负担，增添烹饪乐趣。洗：临近22、冰箱，取出食物直接清洗。靠近窗边，光线充足。切：面对窗户，满足精细操作的光线需求。炒：切好的食物就在手边，可直接烹饪。宽大的操作面取洗切炒舒适的运作开间靠窗料理光线充足条形窗设计，不影响日后增加收纳空间的需求 厨房 2符合人体工程学的柜体结构 厨房主要装饰材料墙面、地面瓷砖采用易擦洗的地砖，方便日常清洁打理。耐磨耐滑，减少日常意外伤害。易于清理的面饰材料柜门、台面80cm铝扣板天花大水槽便地将锅碗瓢盆一次放入。筷子，汤勺，烹饪工具等频繁使用之物放入抽屉内随时都可轻松取用，较大烹饪用具放置在煤气灶下柜中，可随时取用。不常用的厨房用品收纳区域储藏功能强大，常用不常用的、锅碗瓢盆都有分别放置的区域。23、轻松解决厨房收纳。完备的储物空间放置常用的厨房用品，取用方便。800mm的台面高度，考虑亚洲人的操作习惯。700mm的柜间高度，不易碰头，操作方便满足女性身高要求，易于取放更适合使用的后移柜体踢脚板，使站立更舒适。PVC材质，可拆卸，方便清洁，又防潮。橱柜是参照东方人特别是女性的身高及使用习惯来进行设计的，细节处都考虑周到。采用铝扣板，轻松抵抗油烟的侵蚀，不易变形，方便清理高密耐磨柜门面材、海丽石台面，高强度、耐腐蚀台面挡水边设计，衣物不易污染 厨房 2体贴实用的电器配置建议摆放家具、电器尺度柔和的顶灯照明高档次厨房家电配送根据中国人的多种烹调习惯，特别选用功率强大的抽油烟机、火力强劲的炉灶。24、不论是在在使用的便利还是环保、节能、安全、防护都有充分的考虑，外观时尚，清洁方便。预先安装到位，解决了您自己采购安装的复杂程序。嵌入柜体尺度合适，且电源位置准确，电源线不外露，安全美观。厨房台面上设有多个电器电源位置，在家煲饭、煨汤都可同时进行，节约时间且轻松从容。布局实行避火防水的原则，使用安全。有老人和小孩的家庭消毒柜是少不了的，在橱柜底柜预留有消毒柜的空间及电源，日后需加装消毒柜的，只需拿掉门板放置消毒柜即可。电器预留空间，细致的设计考虑厨房配置品牌灯具，光色温暖，能让人烹调时有好的心情，食品也呈现出良好质感，节能光源在光照的同时兼顾节能。嵌入式灯具，灯具底面与吊顶表面齐平，不仅美观又易25、清洁。3 客餐厅餐厅是人群聚集的场所，不仅全家人在这里共同进餐，而且宴请宾朋，交流小憩也是在此进行，桌椅的安排，色彩的配搭，格调的营造均影响家人对这个用餐空间的观感，轻松的布置与愉快的气氛。客餐厅一体设计，满足空间视觉感受，提升居家档次；南向竖厅结合宽景阳台，通风良好，室外风景尽收眼底。餐厅 客厅 观景阳台精细划分餐厅空间紧凑舒适的客厅开间根据国际无线电咨询委员会（CCIR）对最佳视距的定义：当观看距离为屏幕高度的三倍时，高清晰度电视系统显示效果应该等于或接近于一名正常视力者在观看原视景物或演示时的临场感觉。观看16：9的46英寸液晶电视的最佳视距为1.83米，客厅的开间完全满足客户在家观看大26、屏幕电视的需求。舒适的观看距离餐厅日常使用满足家庭结构改变的需求宽敞的走道空间餐边柜空间灵活组合就餐区收纳展示空间餐厅位置布局靠近厨房，布局合理，它可以同时缩短膳食供应和就座进餐的交通线路，同时也可避免菜汤、食物弄脏地板。餐厅和起居室之间可采用过道做分隔，灵活处理，恰到好处。简洁的电视背景墙，实现功能和效果的集成横向的视觉设计增加了空间的通透，两种材质的融合提升客厅的品位，设计合理解决视听的功能诉求。考虑到您视听的功能诉求的设计餐厅与客厅形式一致的背景墙，营造一体感的空间，打造豪华气派的氛围。背景墙木纹装饰板与黑镜互相映衬，打造宽敞无限、个性鲜明的客厅空间。简洁吊顶装饰 3 客餐厅功能齐全的电27、源布置电视背景墙的电位布置除了考虑电器挂装的高度还考虑到使用的数量和种类，DVD、放大器、音响、机顶盒、电视，都有各自相应接口。减少电视柜上的电线器材，整洁安全。顶，凸显客厅豪华档次。吊顶藏有灯带，起到补足空间照度的功能。窗边吊顶暗藏窗帘位，整体美观。客厅和餐厅采用局部吊顶，结构简洁明了，且整体吊 3 客餐厅建议摆放家具尺度大尺度观景阳台门窗方便的开关、插座布位地面灯控分级节能享受、访客、实用位置便操控插座：走道设5孔插座，方便使用吸尘器。大落地推拉门，将室外景观容纳进室内 大尺寸的抛光砖的平滑及铺贴，最大限度的减少因墙地砖缝与平整度给厨房打理带来的困扰。米黄的色调营造轻松、温馨的厨房气氛。玄28、关地面使用瓷砖，易于清洁，简洁实用。与室内高差的设计，更方便尘污物的清扫。木制踢脚线独特弧形倒角凹槽设计，易打理。入口及床头处设双控开关，在家也能享受舒适的酒店生活。主灯和 辅助光源的设计，让卧室更加温馨、安详。床头合理配置插座，同时在卧室设置网络接口和电视接口，方便在主卧室上网、看电视。大尺度观景露台，给与家庭更多阳光与空气。同时增设给水点，解决家政功能的同时，满主人对园艺的爱好。4主卧室房间布局于整个流线的最里端，学习休息时可免于被打扰。房型方正规整，实用功能齐全，可满足不同家庭结构的客户使用。主卧房间功能可根据使用需求转换房间设计上充分考虑今后家庭的可持续长时间使用，各功能配备齐全、房型29、方正，满足日后家庭结构改变时转换房间使用方式。使用功能精细划分的主卧室空间，营造方便舒适的起居环境标准宽衣橱宽敞走道衣，柜门可全开，标准床头柜摆放标准双人床宽度预留空调位侧对床吹，充分考虑使用者舒适感。（注：对走道为最佳方式）电视柜位舒适走道标准双人床长度 4主卧室充满温馨感觉的卧室，突显柔和舒适的家庭气氛不受流行趋势影响的简洁设计，具高品质、便利性、豪华感，设计上充分考虑今后家庭的可持续长时间使用。房间设计考虑：*年轻夫妇,首次置业（第一次购房的人群）*购房后,预计2年后生孩子*书房也可变为父母房，方便夫妇的父母为照看孙子暂住一段时间。电器家具预留位采光窗、观景通风床头柜空调位建议摆放家具尺30、度预留洗衣机位，满足家庭的晾晒要求。尺度的设计也满足了晾衣和观望功能.理容镜位置留白，为客户个性化需求做了铺垫书房具备良好的采光条件，选择朝南、东南向或西南向采光充足的方位。保证主人在阅读时对光线的需求.落地飘窗大尺度观景露台由中意给您的家量身定做的最专业的柜品.预留空调位充满温馨感觉的卧室，突显柔和舒适的家庭气氛卧室采用的衣柜收纳可存放大约60件夏装，优质的房门更是高品质生活的象征。宽大的储衣空间使您储放的衣物显得井井有条。平开门结构，让柜子里的衣物一览无余，方便挑选。简洁线条分割的现代造型设计，尽显个性时尚的简约风采，提升主人的生活品味。卧室主要装饰材料的功能体现ICI乳胶漆踢脚线起到保护31、墙面的作用，采用不易变形开裂的材料暖色调的环境增加室内的温馨感 5卧室/书房房间布局于整个流线的最里端，学习休息时可免于被打扰。房型方正规整，实用功能齐全，可满足不同家庭结构的客户使用。空间功能齐全，满足多种家庭结构建议摆放家具尺度 书房 5卧室/书房房间布局于整个流线的最里端，学习休息时可免于被打扰。房型方正规整，实用功能齐全，可满足不同家庭结构的客户使用。书房建议摆放家具尺度书房系统的功能：1.书房的功能正日趋多元化，它是居家办公的佳处，是上网聊天、休闲放松的境地，也可是主人创造财富的宝地。2.此书房的设计兼备客卧的功能。3.书房具备良好的采光条件，选择朝南、东南向或西南向采光充足的方位。32、保证主人在阅读时对光线的需求，书桌的摆放要注意避免电脑屏幕的眩光及光线的角度，推门而入即能使用。卫生间主要装饰材料的功能体现布局方便实用，人性化的卫浴空间细腻的功能化设计，使您充分享受居家的温情。金属扣板XX 地砖根据人体工程学验证台面最适合高度应与使用人的身高相配合。身高（cm)510(cm)为了将腰部的负担减到最小。台面的大至高度为：防止长期潮湿的侵蚀采用易擦洗的地砖，方便日常清洁打理。耐磨耐滑，减少日常意外伤害。卫生间 6卫生间实现两分离，并融入家政空间，使用功能齐全，可满足多人同时使用；于整个流线的中间区域，方便使用，为夜间起居提供了便利；入口设置隐蔽且可保证通风良好。卫生间干湿分区大33、面镜 柔和明亮的采光独立家政空间整体卫浴，作为家中最为休闲私密的卫浴空间，最忌讳因为单项卫浴产品拼凑而导致与整体环境格格不入，定制化整体卫浴已步入您的家。不需要自己丈量尺寸、画图纸，只要明确自己所需即可。定制卫浴绝不是指定制单项产品，而是广义到整体卫浴空间和环境。针对客户对质量和功能的诉求，我们对产品品牌的选择和功能的考虑更贴近家居实用，提升性价比。部品篇柜体环保板材：达到国家环保最高标准：E1标准。门板柜体板与传统刨花板有本质区别，以先进工艺加工而成，分子结构紧密，不易变形弯曲，加入防潮剂不易受潮。用在玄关收纳柜、整体橱柜、壁橱收纳、洗面化妆柜上，门板材料要符合环保要求。玄关收纳柜品牌：中意34、橱柜颜色：中间橡木色洗面化妆柜品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色整体厨房品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色壁橱收纳品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜台面用在整体橱柜、洗面化妆柜处。洗面化妆柜品牌：中意橱柜 颜色：中间橡木色整体厨房品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性人造大理石的一体化台面（用于洗面化妆柜）人造大理石台面：（用于整体厨房）1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜具有无缝拼接、易于打理、清洁无毒、耐热防火、抗污抗蚀、手感温暖、持久耐用、耐冲击等特点。转角、端头部位采用专业工艺、插件有效防止墙面凝结水和台面积。铰链橱柜采用精致铰链，延长家具使用35、寿命用在玄关收纳柜、整体橱柜、壁橱收纳处，俗称合页，连接柜体和门板的主要构件。玄关收纳柜品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色整体厨房品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色壁橱收纳品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜搁板置于柜内或固定壁上用以安放物件的板。主要用在玄关收纳柜处。玄关收纳柜品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜上下柜存放鞋子、杂物。柜内隔板为活动层板，不同时期不同的收纳形式。自由组合收纳空间。五金件特 性高柜内配门板拉直器，防止长期门板变形。每个柜子都配有吸音器，开关安静。隐藏式把手，防止老人小孩被突出把手碰撞36、。两端带有塑料盖板，防止意外擦伤。采用国产优质不锈钢拉手，表面为亚光处理，结实耐用、拉手表面要求无锈蚀，无毛刺锐棱。日常使用中可自行调整且调整简便的3维调整铰链。拉手、拉篮耐酸碱性：48小时8级盐雾实验；正常10年寿命铰链、滑轨：正常拉伸10年以上 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜人造大理石台面的日常使用 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜橱柜的日常使用 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜橱柜的日常使用 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜洗面化妆柜的日常使用 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜洗面化妆柜的日常使用 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化37、妆柜洗面化妆柜的日常使用 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜洗面化妆柜的日常使用 1 柜玄关收纳柜整体橱柜壁橱收纳洗面化妆柜房门房门品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性可抑制门弯曲的LVL（平行合板）构造。不小于100000次（公司内试验）PVC门板是以PVC作为贴面材料，用优质的底板为基板，经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准：E1标准。LVL细致周到的倒角加工更安全。大多数均采用板式门，强调空间的私密性，简洁的线条凸显大气与尊贵。2 门房门卫生间门厨房间门壁橱门。卫生间门卫生间门品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性可抑制门弯曲的LVL（平行合板）构造。不小于100000次（公司内38、试验）PVC门板是以PVC作为贴面材料，用优质的底板为基板，经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准：E1标准。LVL和其他内门统一风格的板式门，既能保证私密性避免打扰，又能在视觉上让人觉得空间宽敞整洁。2 门房门卫生间门厨房间门壁橱门锁心部采用特殊加工的消音設計可使关门撞击声柔和。厨房间门厨房间门品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性LVL钢化玻璃不会掉落玻璃碎片。独特的上导轨设计，隐蔽而大方美观，不碰脚。采用垂直受力轴承滑动，保证拉动轻便流畅。开启量大便于通风，节约空间的同时，也大大增加采光率。密封性能好美观及使用寿命长。2 门房门卫生间门厨房间门壁橱门可抑制门弯曲的LVL（平行合板）构造。不39、小于100000次（公司内试验）PVC门板是以PVC作为贴面材料，用优质的底板为基板，经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准：E1标准。壁橱门壁橱门品牌：中意橱柜颜色：中间橡木色特 性可抑制门弯曲的LVL（平行合板）构造。不小于100000次（公司内试验）PVC门板是以PVC作为贴面材料，用优质的底板为基板，经过加工中心铣型。达到国家环保最高标准：E1标准。LVL卧室空间的大小，决定了衣柜的高度、宽度和深度。柜内框架可根据您的喜好跟特点来定制。住宅的标准化为木制品框架的标准化、多样化提供最基础的木制品平台，为您家的未来的升级做了铺垫。每个柜子都配有吸音器，开关安静。2 门房门卫生间门厨房间门壁40、橱门五金件特 性三维可调整门合页。安装简便，用户自己也可轻松调整。内装门铰链:耐久性：150000 回（荷重40kg，含门自重）特殊加工的消音锁，使关门撞击声大大减小。把手涂料中带有无机抗菌剂，可抑制各种细菌的繁殖。细致周到的倒角设计造型美观 2 门房门卫生间门厨房间门壁橱门 门的日常使用 2 门房门卫生间门厨房间门壁橱门壁橱门的日常使用 2 门房门卫生间门厨房间门壁橱门门和壁橱门的日常使用 2 门房门卫生间门厨房间门壁橱门 3装饰背景墙电视背景墙踢脚板装饰背景墙电视背景墙吸塑板材与玻璃的组合，为客厅增添生气的同时，增强了室内空间的纵深感。平板电视和多媒体系统的线路均隐藏在电视墙上铺设的多媒体41、线路管道内，沙发后预埋音响线，轻松实现家庭环绕立体声效果。厨房大水槽大水槽品牌：中意橱柜特 性大多数均采用板式门，强调空间的私密性水槽位于后部，留出更多使用空间。大水槽的标准配置，可取下。超大内径可配合多种用途使用：（1）清洗蔬菜时，放入水盆可作2个 水槽使用。（2）需要大台面 时，可防止控水 搁板使用。（3）中式炒锅也 可轻松放入清洗。4 厨房部品厨房大水槽厨房抽油烟机厨房炉灶大水槽的日常使用 4 厨房部品厨房大水槽厨房抽油烟机厨房炉灶厨房排水组件的日常使用特别注意 4 厨房部品厨房大水槽厨房抽油烟机厨房炉灶洗面化妆柜龙头及水塞特 性大多数均采用板式门，强调空间的私密性龙头品牌：中意橱柜过滤42、水塞品牌：中意橱柜可抽拉式的水龙头，快速轻松洗头附过滤层的水塞，防止毛发等杂物堵塞。5 洁具龙头卫生间水槽卫生间水槽龙头卫生间坐便器厨房炉灶卫生间花洒五金配件浴用五金 6 瓷砖抛光砖墙面砖地面砖 7 地板抛光砖墙面砖地面砖实木复合地板，是将优质实木锯切刨切成表面板、蕊板和底板单片，然后根据不同品种材料的力学原理将三种单片依照纵向、横向、纵向三维排列方法，用胶水粘贴起来，并在高温下压制成板，这就使木材的异向变化得到控制。由于这种地板表面漆膜光泽美观、又耐磨、耐热、耐冲击、阻燃、防霉、防蛀等，铺设在房间里，不但使居室显得更协调，更完善，而且其价格不比同类实木地板高，因而越来越受到消费者欢迎。8 天43、花扣板 9 灯具/开关插座灯具开关插座换气扇/浴霸 10 乳胶漆多乐士超易洗强化墙面漆环保配方，反复擦洗不留痕迹，轻松擦洗多种墙面污渍，遮盖力强，附着力佳，优质防霉，良好的抗碱性，优良的施工性能采用创新的原料配方和先进生产工艺，充分过滤有害杂质，令产品更环保,气味更清新。同时保持一贯的高科技“超耐磨因子”，在漆膜表面形成独特结构的保护层,漆膜更坚硬,即使经受更多次的反复擦洗，也不留痕迹,墙面始终完美如新。针对客户对质量。工程质量服务计划三、关于精装修住宅产品的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、44、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。（一）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位（二）、如何建立精装修住宅的分级体系 1、基础级 装修成本造价：300500元/平方米2、标准级 装修成本造价：500800元/平方米3、尊贵级 装修成本造价：8001200元/平方米4、豪华级 装修成本造价：45、1200元/平方米以上5、别墅级 装修成本造价：3000元/平方米以上（三）、精装修住宅分级体系对应的装修标准 1、基础级 完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。2、标准级 在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。3、尊贵级 在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准。4、豪华级 在尊贵级之上，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。5、别墅级 在豪华级之上，开始考虑更多的机电系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主 要灯具的配置。（四）、什么样的装修要慎重选择精装修1、销售46、总价低的楼盘2、市场对精装修认知度低的楼盘3、大城市的郊区楼盘4、大户型楼盘（如果考虑装修应选择较高的分级体系）5、别墅类产品适合精装修的物业：1、中小户型的楼盘2、商务中心区附近的楼盘3、地铁上盖的楼盘4、大型购物中心或者专业市场旁边的楼盘5、旅游度假产品（五）、别墅项目如何实现精装修交楼别墅精装修策略：1、样板房引导策略装修风格指引、家具配饰指引，统一技术配置。2、设计师定制式组建装修专家设计、施工团队，提供专业配套服务。3、业主自行装修的相关约定与业主签订装修管理约定，保护社区及其他业主的利益。四、精装修住宅的设计范围及设计方法（一）、精装修住宅的设计范围设计范围的界定：住宅精装修可划分47、为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。（二）、精装修住宅的设计方法1、客户分析、产品定位（参见客户分析资料）确定住宅精装修的标准、范围。2、在户型设计阶段介入精装修设计内容厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、48、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。3、在施工图阶段与设备专业的对接给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。4、装修设计与公共空间及户外空间的对接入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。（三）、住宅公共部分空间的精装修1、入户大堂的精装修设计公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置2、公共走道及电梯间的装修设计电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计3、消防疏散楼梯的装修设计49、栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计4、住宅架空层的装修设计与园林绿化设计的衔接、与地下车库的衔接、天花装饰（四）、精装修住宅的设计流程产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计 工作团队策划师策划师规划师规划师建筑师建筑师规划师规划师建筑师建筑师室内设计师室内设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师弱电工程师弱电工程师室内设计师室内设计师 精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的50、脱节。关键节点（五）、对已完成毛坯房及竣工验收后精装修住宅设计策略已完成毛坯房住宅的精装修设计1、户型优化设计2、水电修改设计竣工验收后住宅精装修设计1、土建部分的完善设计2、水电部分的连接设计3、装修部分的连接设计 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。户型优化设计案例某小户型优化前平面优化后平面一优化后平面二优化前平面图（79平）优化设计后的平面优化前平面图（47平）优化设计后平面图五、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计五、如何与住宅部品制造商共同完善51、产品设计（一）、精装修住宅部品的主要分类与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。（二）、如何与部品供应商完善产品设计 1、厨房区域厨房功能流程的设计思想、是否预留足够的厨房设备空间。2、卫生间区域卫生间区域的设计思想（多件套与干湿分开）、公共卫生间、主人卫生间、工人房卫生间52、3、厅房区域厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。4、三大工业化部品橱柜、地板、室内门系统5、电器配置人性化布置是关键（开关、插座位置）。厨房、卫生间案例深圳兰溪谷二期某户型厨房、卫生间布置厨房橱柜的收纳系统某别墅一层平面的厨房布置厨房某别墅主人卫生间布置主人卫生间衣柜的设计男士衣柜设计（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布53、置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！六、住宅精装修实施阶段的经验提示住宅户型设计时考虑家具等各种布置138平方米172平方米外立面空调机位的装饰处理（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应54、。户内门洞的设计建议注：A：门洞为结构留洞尺寸。B：户型面积大于120平方米时建议用子母门（三）、如何选择工业化的专业施工 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风55、系统安装、弱电系统安装等。装修零部件工厂化 装饰企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如大理石、木制品、五金等。能否准确的捕捉市场的需求信息，以最快的速度，最低的成本，生产出高质量的工程市场上需求的产品，或为装饰企业的核心目标。装饰工程中的木制品不同于活动家具，活动家具由于是定型产品容易形成大规模定制的生产模式，而装饰工程中的木制品受到现场条件设计个性化新材料工厂加工56、条件运用等限制长期以来一直只能在现场制作。随着家具行业的大力发展，技术能力和生产设备的大力提高和更新逐步解决了以上的难点，正在实现装饰工程中的木制品零部件的工厂化生产新的革命。木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义:1、保证质量 由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问题。2、缩短工期 由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、57、有利于控制成本 木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作 时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。如何实现装修工厂化工厂化装修的信息同步示意图 装 修 工 厂 化 技 术 实 施 方 案装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程（四）、精装修住宅中新技术及设备的选择1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统新风等选58、择系统的图片住宅新风体统示意图分体式太阳能热水系统壁挂炉热水系统直饮水系统示意图下排油烟一体灶同层后排水系统七、精装修住宅设计深度标准 目前国家尚未出台住宅精装修设计深度的相关标准，地产公司可根据具体情况编制相应的设计深度标准。（一）、装修设计深度标准的确定施工图设计深度要求：1、建筑设计中对装修设计的标准规定2、结构专业的设计深度标准3、设备专业中对精装修设计深度的标准详见附件：设计指引、设计深度标准（二）、装饰部分设计与原施工图设计的衔接及精准定位精装修设计图包含的内容：1、平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图2、天花平面图3、全部立面图（墙面尺寸定位图）4、必要的剖面图5、节点构造详图59、6、水电设备施工图（室内）7、设计说明8、材料清单表详见装修设计研发案例、施工图案例八、成本控制与采购八、成本控制与采购（一）、精装修的成本控制从设计开始 1、精装修设计成本控制（80%）（1）、产品定位标准的选定、设计风格确定（2）、主要材料选择（3）、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。2、精装修住宅实施过程的成本控制（20%）（1）、预算控制（2）、工程发包控制（3）、施工阶段的成本控制（4）、决算阶段的成本控制（二）、精装修设计过程成本控制流程精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼60、标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设61、计完成精装修成本预算的编制。精装修设计过程的成本控制流程成本定位成本定位装修设计装修设计设计预算设计预算采购询价采购询价编制预算编制预算调整设计调整设计实施预算实施预算成本清单分析案例：（三）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况）3、竞标性采购4、战略采购木门的采购木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量要点：关注的质量要点：1、木材干燥水平。、木材干燥水平。2、木材本身的品质。、木材本身的品质。3、门板的构成方式。实62、木门、空心门、模压门。、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。4、饰面做法。、饰面做法。5、油漆质量。、油漆质量。6、门套的设计方式。、门套的设计方式。7、门的五金件。、门的五金件。几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第三阶段：根据供应商的产能排63、产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第四阶段：现场安装，成品验收。第四阶段：现场安装，成品验收。橱柜的采购橱柜采购关注的质量要点：橱柜采购关注的质量要点：1 1、台面人造石的质量，价格差别可达、台面人造石的质量，价格差别可达1010倍。倍。2 2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。3 3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。4 4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，64、例如：抽屉所用的滑、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。5 5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。6 6、封边条的工艺及材料。、封边条的工艺及材料。7 7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。8 8、加工水平。、加工水平。9 9、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。橱柜省钱的技巧成品木制作的采购衣柜、鞋柜、玄关收65、纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定影响。木地板的采购 木地在广东用量一般，在上海、北方不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性！不过，木地板的安装倒是非常快速。上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。木地板采购建议：66、实木复合地板实木复合实木复合木地板木地板即使使用滑轮脚也不易产生 划伤。低低甲醛设计甲醛设计。使用Fc0以内（0.5mg/l）的材料。不易划伤不易划伤、不易开裂不易开裂表面氟涂装可使地板持久如新表面氟涂装可使地板持久如新舒适舒适、安全、安全维护简单，无需打蜡无需打蜡。不易产生擦伤。不易粘污、且易去除。请勿打蜡。因为即使打蜡 也无法粘住。表面抗菌涂装表面抗菌涂装，可抑制细菌的繁殖。即使使用电热地毯也不易产生裂痕。加厚涂装加厚涂装氟涂装加厚涂装加厚涂装（上涂）中涂下涂单板特殊特殊MDFMDF构造构造,着色氟涂装氟涂装请勿穿着外出鞋在地板上走动。在1000荷重下研磨。旋转1000次以上，涂装表面的颜67、色脱落大约一半。80加热2h-20冷却2h，20次循环试验后，地板表面几乎无龟裂。特殊MDF构造氟涂装加厚涂装将2枚硬币装在9.4kg的试验机上，在地板表面来回拖拉，地板表面无明显划痕。将500g重的秤砣，从30cm高处落下，地板表面略有凹陷痕迹。用装有软拖鞋的检测机，在地板表面往复20万次后，光泽感几乎无变化。在地板表面滴浓度2氨水、用玻璃盖住，1周后几乎无色斑产生。香烟头置于地板表面，30秒后几乎无焦点。用装有滚轮的检测机，在地板表面往复1,000次后，几乎不产生凹陷。光泽耐久性耐氨性耐焦性耐滑轮性耐冲击性耐龟裂性耐伤性耐磨耗性因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差。为了使铺装效果美观、68、施工前请务必全面分色予铺、并确认颜色分布均匀后，再施工。实木复合实木复合木地板木地板地砖、瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值2、墙砖采用无缝砖时、墙砖采用无缝砖时3、排版设计时、排版设计时4、色差问题、色差问题5、几何尺寸方正度，平面翘曲、几何尺寸方正度，平面翘曲建议最好按照每一色号准备建议最好按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。的瓷砖用于物69、业维修。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。石材的采购石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。2、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如70、果编号不完善，那几乎是灾难性的。卫生洁具的采购关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配。2、下水配件选择的质量保证。3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大。电器开关插座的采购o集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。其他部品材料的采购灯具的采购：建议配置厨房、卫生间、走道部分照明灯具为主。五金件的采购：五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。镜子的采购：容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用71、中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。空调等电器设备的采购：厂家批量采购。乳胶漆：乳胶漆时业主投诉重点部分，建议采用较高等级及质量的产品。吊顶及天花线：经验教训：经验教训：很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。（四）、精装修住宅的系统成本控制项目开发成本构成：1、土地成本（地价、拆72、迁、补偿等）2、项目前期费用（勘察、土地整理、可行性研究等）3、项目配套费用（大配套、小配套）4、行政事业缴费5、设计、监理费用（概念设计、规划设计、建筑设计、配套设计、园林设计、技术咨询、各种监理、精装修设计费用等）6、管理费用7、建安费用（土建、安装、设备、管网、园林、精装修等）8、营销费用（策划费用、销售代理费用、广告费用等）9、综合税金（营业税、印花税、土地增值税、所得税等）10、资金成本（融资成本、贷款利息、财务费用等）11、不可预见费用精装修住宅成本的四个管控1、目标成本控制公共部分装修的成本控制，室内装修成本的控制精装修部分建议成本控制范围：510%（标杆企业3%）。2、设计合同73、成本控制及装修施工合同成本控制做到“无设计不合同”3、控制付款做到“无计划不付款”、“无进度不付款”。4、动态成本控制做到分级管控体系，形成月度成本报告与动态成本回顾会议管理制度，建立成本“预警”与“跳闸”机制，明确成本超预警指标、强控指标后的措施方案。成本控制与绩效指标挂钩。九、精装修住宅的施工管理九、精装修住宅的施工管理 对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。如果所装修的样板房是交楼标74、准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。（一）、交楼标准样板房制作的重要性（二）、精装修住宅的施工要注意处理好几个问题1、做好标段划分，严格施工单位的招标工作。2、做好原施工图与装修设计的技术对接。3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序。4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。6、做好精装修住宅的验收工作:施工中工75、序过程验收、装修单位自验、甲方及主管部门的验收、业主收楼验收。精装修施工流程的四个阶段施工流程第一阶段：准备阶段的工作内容1、精装修施工合同的签订。2、施工单位进场，临时设施搭建。3、图纸会审。4、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。6、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸。8、总包方对发现的问题进行整改。总包施工单位移交场地时界面参考：1、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点76、。逐户试压，并将冷热水管对管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。2、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。开关插座不要装。3、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。4、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。5、地面：不要找平！保持结构混凝土77、面即可。尤其是木地板地面，先不、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！6、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。位做完填充层及上层防水。7、保温层：先施工完毕。、保温层：先施工完毕。8、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。施工流程第二阶段：无须移交阶段的工作1、开工报告及正式开工。2、泥水工作业、水电预埋调整。3、轻钢龙骨吊顶基层78、作业。4、乳胶漆刮腻子及底漆。5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其他石材铺贴。6、木门单位开始施工，门框安装。7、公共部分泥水工作开始（公共楼梯地砖等）。8、墙砖完成后的橱柜安装开始。9、乳胶漆第一遍施工开始。施工流程第三阶段：必须移交阶段的工作1、入户门安装上锁。2、空调安装、煤气安装、弱电系统安装进场。3、卫生间洁具进场安装。4、镜子安装。5、卫生间、厨房五金件的安装。6、木地板进场安装。7、最后一遍乳胶漆。A：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施79、工。橱木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。任。B：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。造价的大小进行分摊。C：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面80、的要求。要求按照各个专业的验收标准进行严格的移交。各个专业的验收标准进行严格的移交。D：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。移交控制。第三阶段施工要点：施工流程第四个阶段：整改、验收移交阶段1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等。2、甲方、监理组织的每套大检查，包括公共部分的检查。3、小业主开放日的检查。4、根据客户反馈的意见整改。5、竣工验收。6、入伙收楼及进一步的81、整改。7、竣工结算。8、保修服务。第四阶段施工要点：A：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。B：蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。C：业主组织的地毯式检查：考虑到是实施精装修交楼，有必要组织此工作。小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。D：入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的82、配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。E：保修阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢。精装修的进度计划控制：1、项目发展整体计划2、装修与主体工程之间的衔接计划3、主体工程与装修工程的并行计划4、批量装修的总进度计划5、单栋的施工计划6、单套的施工计划7、以周为单位的施工计划8、以日为单位的施工计划影响进度计划的关键因素：1、场地移交，交叉作业时工作面得83、提供。2、甲方供应材料，甲方分包项目3、泥水工作进度4、通水、通电的时间5、垂直运输6、阶段性整改与全面整改的时间、力度1 1、开工前的准备阶段：不宜超过、开工前的准备阶段：不宜超过2121天，否则意味着和土建之间的移交出现一天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。些问题。2 2、泥水完工：自开工之日起，不超过、泥水完工：自开工之日起，不超过5050天。天。3 3、乳胶漆：从开始就进场，第、乳胶漆：从开始就进场，第5555天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第9090天完成第二84、遍，剩余为较为完天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。整的整改时间。4 4、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。能太晚。5 5、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。6 6、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。7 7、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第8080天左右装完。天左右装完。8 8、五金件：第、五金件：第8585天完工。天完工。9 9、内部整改开始85、：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。1010、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是十分必要的。监理提前介入整改是十分必要的。11、小业主开放：第、小业主开放：第90100天左右比较86、合适。天左右比较合适。计划控制节点：住宅精装修劳动力分析：批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是合适的选择。施工现场要保持施工单位任务的连续性。避免恶性价格竞争。300套住宅同时施工劳动力统计分析：（三）、如何做好精装修住宅施工前的全员培训 1、精装修全员培训的重要性施工特点的认知、了解与土建施工的区别、多工87、种、多单位施工配合的特点、如何提高项目整体施工进度等。2、培训对象构成甲方、监理、施工单位现场管理人员、现场施工专业组班长、专业技术工人、现场普通工人、部品供应商及分包施工人员、保安员、清洁工等3、主要培训内容（1）、施工计划（2）、施工工艺、流程、作业指导书（3）、施工管理规定（现场规定、成品保护、安全施工、防火防盗等）（4）、专业施工技术标准、质量标准（5）、文明施工培训（四）、精装修住宅施工的质量控制1、精装修施工质量执行的标准GB50209-2019建筑地面工程施工质最验收规范GB50210-2019建筑装饰装修工程质量验收规范GB50242-2019建筑给水排水及采暖工程施工质量验收88、规范GB50243-2019通风与空调工程施工质量验收规范GB50300-2019建筑工程施工质量验收统一标准GB50303-2019建筑电气工程施工质量验收规范GB50327-2019住宅装饰装修工程施工规范等国家标准。DB31/30-2019上海市住宅装饰装修验收标准各地政府发布的分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同实用的检验标准是菜单式问题清单2、统一的标准化管理体系的建立甲方工程管理部建筑设计、装修设计单位施工总包单位装修施工单位专业施工组部品供应商材料供应商其他分包商监理公司3、质量通病防治（1）、抹灰通病抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少89、。抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处理、养护等。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处理、养护等。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。（2）、墙砖空鼓问题 验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：A、基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。90、如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。B、墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。C、采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大 门边、门头位置尤其要防止空鼓。在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。（3）、厨房卫生间漏水防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工施工时防水成品保护91、问题。（4）、地砖空鼓 规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：A、铺贴前楼面板要湿润。B、干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。C、采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。D、铺完之后24小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。（5）、木制作裂缝及油漆质量不佳 要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的92、吊顶可尽量替换木制结构。“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮，最好避免。建议有油漆的木制作采用工厂化施工。（6）、与总包施工单位有关的质量通病A、外窗渗漏B、烟道渗漏、93、C、外墙及屋面渗漏D、给排水管道渗漏（7）、乳胶漆、涂料的质量通病1、基层的处理水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层2、腻子的质量3、涂料的质量及施工工艺的保障某楼盘公共电梯间天花石膏板基层的天花木夹板基层的天花（五）、住宅精装修施工的成品保护（1）、装修施工范围内的成品保护（2）、总包方施工范围内容的成品保护（3）、分包专业的成品保护（4）、交叉作业过程中的成品、半成品保护参见成品保护附件（六）、如何做好精装修住宅的“业主开放日”验收流程：施工单位自检整改监理、甲方内部验收整改质检站验收整改业主初验（业主开放日）整改业主收楼验收交楼或者进一步整改业主开放日的重要性：提前按照“交楼标准”解决存94、在的问题，时后期的交楼入伙顺利进行。业主提前看楼的重要性 为业主开放日做一个详细策划对待个性化变更要求的态度 为入伙接待做一个详细策划开放日主要的工作：倾听客户的投诉经常性地做点总结，入伙后也总结（七）精装修住宅的验收广东地区各开发商精装修住宅问题点数统计分析表各开发商所占问题点数的比例n n其它其它其它其它结构类：阴阳角不方正；净高、净进深、净开间偏差；角线、墙面不垂直。装修类：外墙渗水；整体面层（墙、顶面）批荡空鼓及开裂；铝扣天花安装不良；墙纸安装不良;设计类：空调外机位、插座、孔洞位置不协调；总电箱未按设计规范要求设漏电保护开关；卫生 间门吸装湿区的地上或浴室门口；卫生间或入户花园木门框95、到地。n n给排水给排水给排水给排水/洁具洁具洁具洁具/厨具厨具厨具厨具卫生间及阳台渗水；卫生间坡度、坡向不合理；水阀接口处及总水表处渗水；设计不合理橱柜台面无档水条。n n板块面层板块面层板块面层板块面层材料不良成品保护铺贴质量n n门窗工程门窗工程门窗工程门窗工程安装不良、表面损伤；外窗防水条太短及缺溢水口；中空木门缺透气孔、上下边毛边。n n涂料涂料涂料涂料成品保护不到位；施工不 良如刷痕透底脱皮不平等。n n强电强电强电强电/灯具灯具灯具灯具电箱各控制位标识不清及回路 混乱；线径达不到设计规范要求；插座相序混乱.各问题点所占的比率备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点96、户均条数为备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为备注：业主未验房入住后一个月内发现严重影响功能使用问题点户均条数为43.543.543.543.5条。条。条。条。业主未验房入住后一个月的投诉情况pp各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式各开发商针对房屋质量的处理方式验房顺序1、闭水试验：提前一天闭水，24小时检查是否漏水。2、打压试验：需要1.5小时打压试验。3、地面部分：所有地面的项目包括地砖、给排水、防水存水、地漏等。4、墙面部分：从入户门左边开97、始沿顺时针方向对所有墙面上的项目进行检查验收，并用贴纸或者粉笔标注在发现的问题点位置。5、详细记录：对发现的问题点用专用收楼记录表对每个项目进行详细记录，验收的相关方签字确认，以便后期整改检查及原始资料存档。6、常用的验房方法：观感法：看、摸、敲、照；量测法：靠、吊、量、套；试运行法：存水试验、冲水试验、水表空转试验；仪器检测法：闭水试验、插座检测器检验等。验房内容分解一：验水1、闭水试验：在楼上和验收楼层的卫生间、厨房、阳台用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持2448小时后查看：（1）、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）、不应有水从厨厕渗到厅房墙面、墙角；（3）、上层98、住户的厨厕、阳台的水不应渗到下层的天花（特别要检查天花灯座、竖管周围）（4）、屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入得痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。2、水表空转试验：打开楼上的自来水阀门防水到最大，赶紧去看该楼层的水表，防止别人用水自家水表帮忙跑的现象。3、存水试验：闭水试验结束后，提起地漏上的沙袋将水放掉，水放完之后还有存水，说明地面坡度不够，需要整改地面。4、给排水试验：查看厨房、卫生间排水是否通畅，所有地漏是否有防臭功能。5、其它：给排水管之间的接驳处是否有渗水，尤其是胶管接驳部位，所有水喉出水是否正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好。验房内容分解二：99、验电1、插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电。此时拉下总开关的插座回路开关，指示灯灭，频繁测试几次证明开关回路接线良好，插座安全。2、开关箱：各分路开关应有明显的标识，如果没有或者不明确，要立即纠正。开关应安装牢固，每个都要用力晃动检查，如果发现松动，应立即紧固或者更换，否则日后使用中会出现不良打火现象，会造成更大的危险。要检查漏电保护开关是否灵敏。4、检查弱电系统：检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。检查有线电视、电话、宽带是否工作正常。检查入户门铃是否工作正常，可带两节五号电池，检查门铃是否响，或者响声不停。5、检查机电设备：如果精装修住宅配备有空调、新风机、热水器100、等机电设备，需要检测这些机电设备是否正常工作。验房内容分解三：厨房验房分解内容四：阳台验房内容分解五：卫生间验房内容分解六：房验房内容分解七：客厅、餐厅验收记录及表格参考（见附件）（八）、精装修住宅实施过程中的资料管理主要工程技术资料：1、精装修施工图2、设计变更联系单3、材料合格证、出厂证明、检测报告4、部品供应商保修承诺书5、电器设备供应商保修承诺书6、现场工程签证7、施工协议单位商务合同及往来函件8、施工会议记录、备忘录十、精装修住宅的产品售后服务十、精装修住宅的产品售后服务 在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前，开发商要与供应商、施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下，开发101、商才能明确向客户承担责任。开发商向客户承担责任的期限、范围，应与供应商或者施工单位所承诺的内容一致。住宅质量保证书中保修承诺的主要约定：1、房屋主体结构：设计周期内2、屋面、外墙防水：5年3、厨房卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年4、门窗翘裂、五金件损坏：12年5、卫生洁具:1年6、管道堵塞：6个月2年7、供热、供冷设备：12个采暖期或者供冷期8、灯具、开关：6个月9、一般装修部品：6个月2年注：以上各地方规定不同，开发商承诺也有不同，仅供参考。（一）、如何建立产品保修承诺（二）、如何建立售后服务机制 建立产品售后服务机制。开发商除利用自身的客户服务机构处理产品售后服务问题之外，还可以与物业管102、理公司、供应商成、装修施工单位成立产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。成立客户服务部（或者产品售后服务中心）如何组织责任单位维修？由原责任单位负责维修？由专业公司集中负责维修？由甲方成立小组负责维修？投诉的处理出现投诉并不可怕，可怕的是不能正确地处理学会在投诉中成长（三）、如何做好客户信息反馈处理 认真做好客户信息反馈处理。由于精装修房屋在目前毕竟是一个比较新鲜的事物，许多开发商对此还在摸索之中。应该在认真学习成熟、专业开发商的基础上，做好自身楼盘的客户信息反馈处理，是提升未来项目运作水平的重要方法和途径。真正有社会103、责任感的开发商，首先要把产品做好！真正有社会责任感的开发商，首先要把产品做好！真正能把精装修住宅做好的开发商，就不怕业主的百般挑剔！真正能把精装修住宅做好的开发商，就不怕业主的百般挑剔！十一、精装修住宅案例参考十一、精装修住宅案例参考1 1、广州泓景花园、广州泓景花园2 2、深圳葵花公寓、深圳葵花公寓3 3、招商兰溪谷二期、招商兰溪谷二期4 4、万科第五园高层住宅、万科第五园高层住宅5 5、深圳万科金色沁园、深圳万科金色沁园6 6、沈阳万鑫酒店公寓、沈阳万鑫酒店公寓7 7、万达大连明珠、万达大连明珠8 8、大连东方圣荷西、大连东方圣荷西9 9、广东、广东龙源温泉度假别墅龙源温泉度假别墅1010、万科近期精装修产品案例万科近期精装修产品案例谢谢