1、地产项目融资方案一、融资项目名称“*”建设项目二、项目融资主体*有限公司三、融资规模、期限及还款进度项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00 万元，拟从银行贷款40,000.00 万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3 年，自 2013 年 1 月至 2016 年 1 月。年利率暂按7.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511 平米，评估价值万元。另外由*有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账，本金按3 年分期偿还，利息按季度支付。2014 年 1 月偿还本金 20,000.002、 万元，2015 年 1 月偿还本金10,000.00 万元，2016 年 1 月偿还本金10,000.00万元。四、担保公司情况*。五、项目基本情况*项目位于*，项目规划用地14511 平米，建筑面积150700 平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8 米，裙楼几何尺寸为 95m90m。1 号楼为办公式公寓，2 号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3 号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.29，建筑密度 52.95%，绿地率 15.8%。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许3、可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160 余户住户需要拆迁，其中约 90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。项目建设期为3 年，自 2012 年 1 月至 2015 年 1 月。项目公司成立于2001 年 8 月，位于*，注册（实收）资本*万元，各股东均以货币出资。现股东为*51%，*持股 47%，*持股 2%。法定代表人*。截至 2011 年 9 月，公司资产7000 万元，全部为开发成本，负债4400 万元，所有者权益 2600 万元。六、项目投资估算项目总投资72,035.00 万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00 万元，前期工4、程费2,736.00 万元，建筑安装工程费45,600.00 万元，基础设施费1,368.00 万元，公共设施配套费 1,507.00 万元，开发间接费8,824.00 万元。项目建设期预计3 年，自 2012年 1月至 2015 年 1 月。预计 2012年完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60 万元；2013 年完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80 万元；2014年完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60 万元；2015 年完成总投资的1.4%，即完成投资 1,000.00 万元。土地征用及拆迁补偿费12,000.00 万元。项目共占用规划面积土地5、使用权14511 平米，其中项目公司名下土地11283 平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有 160 余户需要拆迁补偿安置，其中约 90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、*和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000 万元用于支付上述部分款项。前期工程款2,736.00 万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。建筑安装工程费45,6006、.00 万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方 3000 元的单位造价、建筑面积150700 平米相乘确定。基础设施费1,368.00 万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。公共设施配套费1,507.00 万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100 元计算确定。开发间接费8,824.00 7、万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4,900.00 万元，担保费2,100.00 万元。七、项目销售收入及税费项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1 层和 4 层、3 号楼宾馆。扣除2 号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00 平米，包括裙楼的商铺2-3 层15,000.00 平米和住宅公寓60,000.00 平米。根据对*、*以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为 35,000.00 元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.008、 元/平米。预计项目可售部分可实现收入 118,500.00 万元。项目销售期3.5 年，自 2013 年 8 月至 2016 年 1 月。预计2013 年完成销售25%，实现收入29,625.00 万元；预计2014 年完成销售40%，实现收入47,400.00万元；预计2015 年完成销售20%，实现收入23,700.00 万元；2016 年完成销售15%，实现收入 17,775.00 万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00 万元。各项税费情况见下表：项目税费比例金额（万元）销售费用8.00%9,480.9、00 营业税5.00%5,925.00 城建税7.00%414.75 教育费附加3.00%177.75 地方教育费附加2.00%118.5 土地增值税1.20%1,422.00 印花税0.05%59.25 所得税25.00%7,231.75 合计24,829.00 八、项目财务分析项目预计现金流量表如下：项目2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年销售收现29,625.00 47,400.00 23,700.00 17,775.00 工程投资14,849.60 34,396.80 10,588.60 300.00 支付税金3,822.44 6,115.90 3,057.9510、 2,293.46 销售费用2,370.00 3,792.00 1,896.00 1,422.00 经营现金流量-14,849.60-10,964.24 26,903.50 18,446.05 14,059.54 投资现金流量借入资金15,000.00 40,000.00 还款资金22,200.00 21,400.00 10,700.00 10,000.00 筹资现金流量15,000.00 17,800.00-21,400.00-10,700.00-10,000.00 净现金流量150.40 6,835.76 5,503.50 7,746.05 4,059.54 预计项目实现净收益24,144.85 万元，预计利税总额36,985.00 万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96 年，动态投资回收期3.24 年，项目投资收益率30.83%。经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18 元/平米时，项目达到盈亏平衡。经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64；投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。