1、1世纪城东莞植物园项目世纪城东莞植物园项目定位及物业发展建议定位及物业发展建议 谨呈：广东世纪城集团有限公司谨呈：广东世纪城集团有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-042本阶段世联能为世纪城提供的主要价值本阶段世联能为世纪城提供的主要价值项目开发的核心问题项目开发的核心问题1 1国际高端物业专题国际高端物业专题2 23 34 4项目机会挖掘项目机会挖掘项目开发模式项目开发模式项目驱动力模式项目驱动力模式5 5全球超五星级酒店专题全球超五星2、级酒店专题6 67 78 8物业发展建议物业发展建议9 9项目经济评价项目经济评价问题在哪？问题在哪？机会在哪？机会在哪？向谁学？学什么？向谁学？学什么？我们做什么？我们做什么？以什么为核心元素？以什么为核心元素？怎么做？怎么做？成功共性何在？成功共性何在？回报如何？回报如何？价值体系构建价值体系构建特色及突破点在哪里？特色及突破点在哪里？3物业发展建议物业发展建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略经济测算经济测算4展现在我们面前的是一块未经雕琢的璞玉，希望经过我们的展3、现在我们面前的是一块未经雕琢的璞玉，希望经过我们的努力，让它像和氏璧般惊现在世人面前努力，让它像和氏璧般惊现在世人面前璞 玉 待 雕 琢遇 上 非 必 然5阁下的阁下的奢藏奢藏品宫殿品宫殿华南顶级生活和社交平台首席城市 公园生活奢藏品6优势一优势一：项目位于东莞植物园内部，属东莞传统意义上的：项目位于东莞植物园内部，属东莞传统意义上的四大四大豪宅片区豪宅片区之一的水濂山别墅区，地段价值之一的水濂山别墅区，地段价值贵不自言贵不自言地段地段n项目位于南城区五环路外的东莞植物园内；n项目区位属于东莞传统的水濂山别墅区，周边高端项目林立，在东莞市场上具有较高的认知度。配套配套n项目周围配套少，多为未开4、发区域；n离城区距离很近，一定程度上可以享受城区配套项目具体区位项目具体区位市委党校市委党校通往植物园道路通往植物园道路中信森林湖中信森林湖清华居清华居御花苑御花苑世纪城香榭里世纪城香榭里御泉山御泉山板块内部别墅分布板块内部别墅分布关键词一：传统豪宅片区，集群效应关键词一：传统豪宅片区，集群效应优势二优势二：水濂山片区位于东莞城市发展的：水濂山片区位于东莞城市发展的南向主轴南向主轴，未来将，未来将被纳入被纳入主城体系主城体系，其城市资源优势是其他豪宅片区不具备的，其城市资源优势是其他豪宅片区不具备的n水濂山片区占据东莞城市空间发展的南向主轴，随着东莞城市框架的不断扩大，在未来将被纳入城市体系中5、n紧邻城市快速干道环城南路和东莞大道，串起主城和各大工业强镇，衔接东莞至广州、深圳的主要进、出口道路，区域间交通便利；n绿色路东莞大道环城南路通往主城中心；n本项目距离南城中心57分钟车程，处于东莞主城区15分钟生活圈内。广深高速广深高速东莞大东莞大道道环城南路环城南路绿色路绿色路莞深高速莞深高速总部基地中央居住区市委南城区南城区莞城区莞城区东城区东城区8优势三：交通条件极佳，优势三：交通条件极佳，地块进入性良好，区域周边道路系统较地块进入性良好，区域周边道路系统较完善，且随规划的实施交通条件将得到进一步改善完善，且随规划的实施交通条件将得到进一步改善交通交通n项目靠近环城南路，主城边缘的快速6、交通环线，衔接广深和莞深高速公路，区域间交通便利；n绿色路是进入项目的主要道路，路况良好；n东莞其余三大豪宅片区横岗，松山湖，观澜道路通达性都不如本项目；本项目未来具备交通优势。广深高速广深高速东莞大道东莞大道环城南路环城南路绿色路绿色路东莞市区东莞市区莞深高速莞深高速关键词三：交通条件极佳关键词三：交通条件极佳9优势四优势四：地块位于东莞植物园内，西临水濂山水库，北望：地块位于东莞植物园内，西临水濂山水库，北望国宾馆，是国宾馆，是东莞唯一具有山、水、人文复合景观资源的豪东莞唯一具有山、水、人文复合景观资源的豪宅片区宅片区地块四至地块四至n地块西侧为水濂山水库，湖面较开阔；n地块北侧为正在建设7、中的国宾馆；n地块南侧为植物园内部一绿色高地；n地块四周为植物园内部道路，路况良好，通达性佳；n地块内部有多处面积不等的水系可利用关键词四：复合景观资源关键词四：复合景观资源10优势五：优势五：北望东莞市国宾馆，是集合了城市战略投入的形象北望东莞市国宾馆，是集合了城市战略投入的形象展示面，足以提升客户心理预期，带来极大的展示面，足以提升客户心理预期，带来极大的价值想象空间价值想象空间n地块北部临东莞市国宾馆，可极大的带来区域价值提升，形成配套完善、交通便捷、环境优雅的国宾片区；n毗邻政府接待重要“会客厅”，可直接拔生客户心理预期，带来极大的价值想象空间；n目前全国一线城市实现了价格峰值的楼盘往8、往出现在国宾馆附近。北京最贵的高层豪宅是钓鱼台7号院和贡院6号，售价7 7万万/；而上海最贵的豪宅是瑧园，1919万万/；广州最贵的豪宅是二沙岛的宏城别墅，1010万万/国宾馆用地国宾馆用地施工中的国宾馆关键词五：区域价值拔升关键词五：区域价值拔升11优势六：优势六：17731773元元/平米的楼面地价意味着项目有平米的楼面地价意味着项目有天生的竞争天生的竞争优势优势，同时具备打造，同时具备打造顶级物业顶级物业的财务支撑的财务支撑地块基本指标：地块基本指标：n地块总占地面积16.7万平方米，建筑面积约9.4万平米；n地块内部有政府强制规划建设的五星级酒店，地块整体容积率 0.563水水濂濂山山9、水水库库国宾馆用地国宾馆用地指标解读：指标解读：n项目总地价为1.67亿元，按总建筑面积计算楼面均价约1773元/m。关键词六：财务支撑较强关键词六：财务支撑较强12优势七：优势七：项目占地项目占地250250亩，中小规模，亩，中小规模，有进行个性化创新设有进行个性化创新设计的条件计的条件n东莞目前知名别墅项目大多属于千亩大规模项目，产品多为批量生产，缺乏精细化打造；n本项目规模偏小，适合进行个性化创新设计，体现产品精细特质，打造区域内顶级顶级物业锦绣山河万科松山湖中信森林湖关键词七：个性化创新关键词七：个性化创新13优势八：优势八：片区内已拥有中信森林湖作为高端项目领袖来引领片区内已拥有中信10、森林湖作为高端项目领袖来引领东莞市场，促进了东莞市场，促进了城市领袖型客户对本区域的了解城市领袖型客户对本区域的了解中信森林湖，占地1010亩，总建筑面积65.8万平方米；精致的园林景观设计，代表了目前东莞市场的最高水平，得到整个市场的好评；总价17003500万，达到东莞别墅市场的峰值。关键词八：吸引领袖客户关键词八：吸引领袖客户14劣势一：劣势一：地块内部地块内部限制条件较多限制条件较多，整体规划受限，整体规划受限规划指标：规划指标：n地块内部有限高，建筑物层高不超过6层，为规划带来一定难度；n地块内部具有不同程度的高差，对于后期建筑施工有较大影响；n建筑红线与用地红线有严格划分，如按照此11、红线图，则不利于项目的整体规划；n项目用地性质为金融商业用地，土地年限仅40年。建筑红线图红线内限高图关键词九：限制条件较多关键词九：限制条件较多15项目属性界定：城市发展区、传统豪宅片区、拥有优越景观项目属性界定：城市发展区、传统豪宅片区、拥有优越景观资源的中等规模低密度项目资源的中等规模低密度项目n优势优势在传统豪宅片区中距主城距离最近，区位优势明显未来交通条件优越景观资源丰富低容积率指标具有先天的产品优势n劣势劣势目前地块周边配套尚未成熟总体体量较小，不易引起市场关注地块内部限制条件较多p区域属性：区域属性：p项目属性：项目属性：16东莞唯一东莞唯一“城市城市+自然自然”双核驱动双核驱动12、的豪宅片区的豪宅片区已吸引城市领袖级客户的注意城市发展主轴方向，未来纳入主城体系集群化，规模化别墅开发，成形的豪宅片区优越的自然景观，山、水、人文的复合资源区域价值解读区域价值解读17稀缺的地段价值，支持我们打造稀缺的地段价值，支持我们打造珠三角顶级豪宅物业珠三角顶级豪宅物业城市之上城市之上 公园之中公园之中18物业发展建议物业发展建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略经济测算经济测算19项目目标及技术指标项目目标及技术指标开发目标开发目标目标目标1 1：打造超越目前东13、莞市场水平的标杆性酒店；：打造超越目前东莞市场水平的标杆性酒店；目标目标2 2：进一步巩固世纪城企业在东莞及珠三角地区品牌效应：进一步巩固世纪城企业在东莞及珠三角地区品牌效应;目标目标3 3：无明确的回现及利润率等经济指标层面目标：无明确的回现及利润率等经济指标层面目标技术指标技术指标土地用途为商业金融，出让年限为土地用途为商业金融，出让年限为4040年；年；用地面积用地面积167,276167,276平方米，约合平方米，约合250250亩；亩；容积率不高于容积率不高于0.5630.563，建筑密度不高于，建筑密度不高于22%22%，限高，限高6 6层；层；承诺按照五星级酒店标准建设经营承诺按14、照五星级酒店标准建设经营项目背景项目背景：n本地块由东莞世纪城公司通过挂牌拿地，总价1.67亿，楼面地价1773元/平方米；n该地块承诺按照五星级酒店标准建设经营。在缺失明确的经营性目标限定条件下，我们将从项目本体在缺失明确的经营性目标限定条件下，我们将从项目本体条件着手推导核心问题条件着手推导核心问题20项目关键指标引发的思考项目关键指标引发的思考1 1：4040年的金融商业用地性质、承年的金融商业用地性质、承诺建设五星级酒店意味着什么？诺建设五星级酒店意味着什么？n4040年的金融商业用地意味着建造住宅物业受限年的金融商业用地意味着建造住宅物业受限n商业用地建造住宅是否触及客户敏感点商业用15、地建造住宅是否触及客户敏感点n商业用地目前存在改建住宅案例商业用地目前存在改建住宅案例n五星级酒店是本项目必不可少的物业形态之一五星级酒店是本项目必不可少的物业形态之一n我们可以打造什么物业，是否可以建住宅我们可以打造什么物业，是否可以建住宅n商业用地建造住宅可通过何种措施规避商业用地建造住宅可通过何种措施规避n住宅和酒店之间的核心驱动模式如何界定住宅和酒店之间的核心驱动模式如何界定我们需要研究什么：我们需要研究什么：21项目关键指标引发的思考项目关键指标引发的思考2 2：250250亩的用地面积、亩的用地面积、0.5630.563的容的容积率、限高积率、限高6 6层意味着什么？层意味着什么？16、n250250亩的用地面积属于中等规模项目亩的用地面积属于中等规模项目,更易进行个性化创新设计更易进行个性化创新设计n0.5630.563的容积率意味着住宅形态物业以独栋别墅为主体的容积率意味着住宅形态物业以独栋别墅为主体n结合结合6 6层限高，项目酒店形态以多层及别墅为主层限高，项目酒店形态以多层及别墅为主n目前市场上类似低密度项目基本上属于无主题开发目前市场上类似低密度项目基本上属于无主题开发n现有各层级别墅大多为千亩级大盘，利于打造区内配套现有各层级别墅大多为千亩级大盘，利于打造区内配套n关注低密度市场住宅及酒店现状关注低密度市场住宅及酒店现状n如何突破规模限制，形成与大盘的差异化竞争如17、何突破规模限制，形成与大盘的差异化竞争我们需要研究什么：我们需要研究什么：22项目关键指标引发的思考项目关键指标引发的思考3 3：地块良好的自然资源意味着什：地块良好的自然资源意味着什么？么？n如何形成本项目自然资源的差异化竞争如何形成本项目自然资源的差异化竞争n如何规划利用自然资源，使价值最大化如何规划利用自然资源，使价值最大化我们需要研究什么：我们需要研究什么：n自然资源在东莞相对丰富，不具有稀缺性自然资源在东莞相对丰富，不具有稀缺性n自然资源成为目前市场高端产品必备项，而非加分项自然资源成为目前市场高端产品必备项，而非加分项n自然资源打造的手段，相对停留在景观占有的初级层面自然资源打造的18、手段，相对停留在景观占有的初级层面n对自然资源的认知，目前市场尚缺少参与性对自然资源的认知，目前市场尚缺少参与性23项目核心问题界定项目核心问题界定项目可以打造何种物业形态，住宅项目可以打造何种物业形态，住宅物业是否可行？物业是否可行？如何建立超越市场竞争层面的，如何建立超越市场竞争层面的，突出的价值体系突出的价值体系项目是否可建住宅？建造住宅需采取何种措施规避不利？酒店与住宅的驱动模式如何构建？目前东莞市场上产品价值体系如何？顶级物业核心价值体系何在？本项目可寻找的价值体系突破点？前提条件：前提条件：解决开发模式解决开发模式核心问题：核心问题：建立价值体系建立价值体系24物业发展建议物业发展19、建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略经济测算经济测算25关于住宅产权年限，客户对此并不敏感，且市场上别墅产品关于住宅产权年限，客户对此并不敏感，且市场上别墅产品销售情况受年限影响较小，后期处理好水电性质转变即可销售情况受年限影响较小，后期处理好水电性质转变即可n丽水家园是开发商在94年拿的地，到目前为止也只剩下54年产权了，但购买我们产品的客户基本客户基本上不怎么关注别墅的产权年限上不怎么关注别墅的产权年限的。他们更关注的是产品本身。丽水佳园销售代表黄小姐n东莞市场上20、别墅产品比较缺乏，所以别墅本身对客户的吸引力就很大，他们追求的是住在豪宅片区豪宅片区里面的面子感面子感，主要产品打造的够好，后期又采取措施规避商业用地带来的水电成本问题规避商业用地带来的水电成本问题，基本上不会影响销售。世纪城国际公馆主策周兴国n我们做过很多类似项目都是商业用地性质，昆明有，三亚也有，现在很多开发商都把商业用地建住宅来卖，回现快嘛，而且市场接受度也很高市场接受度也很高，现在物权法也没出，也没有听说到期收回去的。所以主要是入住之后把水电转成民用性质入住之后把水电转成民用性质就好，这个要跟政府博弈的。世联顾问部高级项目经理宋琼林26根据世联研究，关于本项目根据世联研究，关于本项目421、0年产权问题，客户能接受引年产权问题，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍导，其并不能构成对物业销售的主要障碍1 1 1 13 3 3 3项目前期定位主要由区位价值和项目属性决定，不受产权影响项目前期定位主要由区位价值和项目属性决定，不受产权影响可通过价格策略以及销售说辞进行客户引导可通过价格策略以及销售说辞进行客户引导n区位和发展前景决定项目价值和未来增值潜力；n目标客群决定产品；n产权问题可在产品和营销方面解决。n前期通过价格策略形成热销，后期产权问题将不再是问题；n在销售现场进行统一说辞进行引导，打消客户疑虑；2 2 2 2产权问题是许多度假项目普遍面临的问题，处理好水电转民22、用产权问题是许多度假项目普遍面临的问题，处理好水电转民用n客户较少关注产权丽水佳园销售代表黄小姐；n40年产权可能就不是购买障碍世纪城国际公馆主策 周兴国；n没听说到期收回的，只要转好水电民用性质就好世联高级项目经理 宋琼林27从企业及政府多主体角度考虑项目可实现的多种开发模式从企业及政府多主体角度考虑项目可实现的多种开发模式n主要从用地性质、政府要求、企业品牌及资金要求考虑各开发模式与开发目标契合度；n综合考察各项技术指标之后，我们认为可选择的开发模式包括纯酒店开发、产权式酒店、别墅及酒店综合开发、企业总部基地（商）。n根据上述判定，我们认为产权式酒店、别墅及酒店并行开发可能成为本项目的可行23、开发模式；n我们将从项目开发经营的财务层面进行深入研判。28从短期现金流来看，产权式酒店的开发模式回现快，实现税从短期现金流来看，产权式酒店的开发模式回现快，实现税后净利润后净利润6.26.2亿，利于企业财务运转，但长期经营风险增加亿，利于企业财务运转，但长期经营风险增加测算前提：测算前提：n本测算旨在对近期资金流入流出进行预估，期限至2012年底，可售物业已完全销售，酒店开始运营；n酒店分为普通酒店客房形态及小独栋别墅式酒店，统一按建安装修成本10000元/平进行估算；n按照别墅式客房建面50000平，其余44176平用来建造标准客房；n向银行贷款按照开发成本70%比例估算整体开发税后净利润24、：62,314万元万元短期经营短期经营-产权式酒店产权式酒店29从短期现金流来看，酒店及别墅的开发模式亦能资金平衡，从短期现金流来看，酒店及别墅的开发模式亦能资金平衡，实现税后净利实现税后净利2.62.6亿，后期经营风险相对较小亿，后期经营风险相对较小整体开发税后净利润：91,840-65,618=26,222万元万元酒店部分酒店部分别墅部分别墅部分测算前提：测算前提：n按照别墅建面50000平，其余44176平用来建造酒店；n别墅区全部采用独栋形式，地上建筑两层，地下面积赠送；n向银行贷款按照开发成本70%比例估算短期经营短期经营-酒店及别墅酒店及别墅30从长期经营来看，产权式酒店能实现税后25、财务净现值从长期经营来看，产权式酒店能实现税后财务净现值77007700万，万，内部收益率内部收益率23.9%23.9%，投资回收期，投资回收期2.92.9年年测算前提：测算前提：n本测算旨在对该项目长期（至2024年）发生的资金流入流出进行预估，实现动态平衡；n按照别墅式客房建面50000平，其余44176平用来建造标准客房；n产权式酒店采取代租方式经营，管理方提取客房出租收入的30%作为回报长期经营长期经营-产权式酒店产权式酒店单位：万元31从长期经营来看，酒店及别墅的开发模式能实现税后财务净从长期经营来看，酒店及别墅的开发模式能实现税后财务净现值现值3.7亿，内部收益率达亿，内部收益率达26、53%，投资回收期，投资回收期2.3年年长期经营长期经营-酒店及别墅酒店及别墅测算前提：测算前提：n按照别墅式客房建面50000平，其余44176平用来建造标准客房；n本测算仅就该项目考虑企业资金状况，不涉及其他项目对公司造成的现金流n 项目在2012年3月竣工，下半年酒店开始入住；别墅2011年下半年开始销售，一年内实现100%销售32开发模式界定：世联建议采用酒店加别墅的综合开发模式开发模式界定：世联建议采用酒店加别墅的综合开发模式短期：税后净利润短期：税后净利润6.26.2亿亿长期：税后财务净现值长期：税后财务净现值0.770.77亿亿 内部收益率内部收益率23.9%23.9%投资回收期27、投资回收期2.92.9年年产权式酒店产权式酒店短期：税后净利润短期：税后净利润2.62.6亿亿长期：税后财务净现值长期：税后财务净现值3.73.7亿亿 内部收益率内部收益率53%53%投资回收期投资回收期2.32.3年年酒店及别墅酒店及别墅综合考虑项目短期经营财务指标及长期经营风险，酒店及别墅的开发模综合考虑项目短期经营财务指标及长期经营风险，酒店及别墅的开发模式内部收益率更高、资金回收期更短、持续净现金流入值更大，且具有式内部收益率更高、资金回收期更短、持续净现金流入值更大，且具有更灵活的运作模式，拥有更强的抗风险能力更灵活的运作模式，拥有更强的抗风险能力33物业发展建议物业发展建议开发模式28、研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略顶级综合类物业专题顶级综合类物业专题项目核心驱动模式项目核心驱动模式经济测算经济测算34在顶级物业的前提下，以全球视野，通过对顶级综合类物业在顶级物业的前提下，以全球视野，通过对顶级综合类物业的案例研究，来寻找本项目的核心驱动力的案例研究，来寻找本项目的核心驱动力如何塑造产品的外延与内涵？如何塑造产品的外延与内涵？星级酒店与住宅物业的关系如何协调？星级酒店与住宅物业的关系如何协调？通过案例，我们试图寻找通过案例，我们试图寻找35案例选取及适用条29、件案例选取及适用条件泰国普吉岛泰国普吉岛Sheraton Grande Laguna PhuketSheraton Grande Laguna PhuketBanyan Tree PhuketBanyan Tree PhuketLaguna Beach ResortLaguna Beach Resort夏威夷夏威夷Waikoloa Beach Resort.Waikoloa Beach Resort.夏威夷夏威夷Mauna Lani ResortMauna Lani Resort巴哈马巴哈马Atlantis Paradise IslandAtlantis Paradise Island中国（中30、国（chinachina）墨西哥坎昆墨西哥坎昆Puerto CancunPuerto Cancun马尔代夫马尔代夫Paradise IslandParadise Island印尼巴厘岛印尼巴厘岛Four Seasons(Royal Villa)Four Seasons(Royal Villa)案例选取前提案例选取前提n国际知名度：国际知名的顶级休闲度假物业；n项目相似度：内部具有星级酒店、住宅物业的综合性度假物业；澳大利亚黄金海岸澳大利亚黄金海岸Blue waterBlue water36Atlantis Paradise Island 毗邻巴哈马首都毗邻巴哈马首都NASSAU，是，是巴哈马最31、著名的旅游胜地巴哈马最著名的旅游胜地n亚特兰蒂斯天堂岛总占地总占地550550英亩英亩，占据全岛面积（800多英亩）的大部分，是世界上最大的岛上酒店，共有2300多间客房、35间主题餐厅、11个游泳池，以及赌场、高尔夫球场、Spa、水族馆（The Dig）等；n酒店以柏拉图笔下失落的亚特兰蒂斯王国命名，重现传说中的文明古国亚特兰蒂斯的风采；n投资者Turnberry Associates and Kerzner International Ltd.(Sol Kerzner,the president)在前期酒店和度假村投资超过20亿美元，并准备追加投资10亿美元进行后期开发建设，其中包括一个巨32、大的水上乐园和两栋酒店，度假村总提供约5000间住房，规模庞大。公寓公寓酒店群酒店群别墅区别墅区Atlantis Paradise IslandAtlantis Paradise Islandn亚特兰蒂斯天堂岛位于古巴北部，美国佛罗里达州东海岸，毗邻BAHAMA首都NASSAU；nAtlantis Paradise Island是一个具有综合物业形态的庞大酒店建筑群体。BAHAMABAHAMA亚特兰蒂斯天堂岛亚特兰蒂斯天堂岛37在建筑形态上，被赋予厚重神秘的古韵，古典复兴在这里得在建筑形态上，被赋予厚重神秘的古韵，古典复兴在这里得到最大的展示到最大的展示n整个园林占地34英亩，结合玛雅文化的水33、上园林体系充满迷幻的神奇色彩；n游客可以从高达120英尺的slide tower滑落到鲨鱼池中，通过甬道到达泳池；室内水族馆（THE DIG）规模庞大，装饰成传说中的亚特兰蒂斯的遗址，极具传奇色彩，是全球最大的水族馆亚特兰蒂斯建筑群是沿着蜿蜒水系布置的，建筑对园林呈半围合形状；Royal Tower的半地下大堂（the Great Hall of Waters）最为人称道，室内可参观THE DIG的各类珍奇海洋生物；38在配套设施上，强调娱乐项目参与性，为客户提供多元化的在配套设施上，强调娱乐项目参与性，为客户提供多元化的度假体验度假体验n水上运动种类丰富，AQUAVENTURE：The Po34、wer Tower、The Abyss、The Drop、The Falls、The Surge等，给顾客带来别样的体验；n35家主题餐厅，以及度假村其他特色餐馆提供多种餐饮服务；nSpa、高尔夫为基本构成；nCasino赌场也是度假村最受欢迎的场所之一。39在资源整合上，以传递民族文化特色为手段，融合当地人文在资源整合上，以传递民族文化特色为手段，融合当地人文资源，凸现项目特色资源，凸现项目特色nJunkanoo狂欢节是巴哈马最盛大的节日，每次狂欢持续三个月，目前推出了夏日狂欢；nCrystal Court Shops提供全球多种品牌商品，度假区也提供具有巴哈马当地特色的各种旅游纪念品。4035、在服务体系上，酒店服务泛化至整个度假区，提升项目的整在服务体系上，酒店服务泛化至整个度假区，提升项目的整体价值体价值后期投资建设两栋酒店：后期投资建设两栋酒店：n一栋可分户出售的产权式酒店公寓（Condo hotel，22层，500套房间，玛雅风格）；n另一栋全公寓式套房酒店（22层，600套房间），均按照国际五星级标准建造；n联系两栋酒店建筑的是一个亲水主题乐园。后期投资项目，公寓和主题公园后期投资项目，公寓和主题公园Royal TowersRoyal TowersCoral TowersCoral TowersBeach TowersBeach TowersHarborside Resor36、tHarborside Resort，villasvillasThe Reef AtlantisThe Reef AtlantisThe Cove The Cove AtlantisAtlantis41Sheraton Grande Laguna Phuket位于普吉岛拉古娜高位于普吉岛拉古娜高档综合旅游度假区核心区中部档综合旅游度假区核心区中部nLaguna Resort地势平坦，西面向海，三面群山环绕，形成天然的绿化隔离带；n度假区主体是5家全球性五星级度假式酒店、18洞高尔夫球场、三家国家级健康美容SPA、8家高级餐厅、户外活动及训练中心、儿童娱乐营区、传统泰国市集、假期规划中心、购物村37、等度假全方位设施；n市场定位是一个大型的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点；nLaguna Resort不单在东南亚声誉甚隆，在欧洲和美洲亦享有很高评价。越南越南柬埔寨柬埔寨老挝老挝泰国泰国马来西亚马来西亚缅甸缅甸普吉岛普吉岛曼谷曼谷Lagunan整个Laguna Phuket 度假区位于泰国南部普吉岛Bangtao湾，占地约占地约3.23.2平方公里平方公里；n由新加坡ThaiWah集团的何氏兄弟（Ho Kwon Pong&Ho Kwon Cjan），在东南亚所创建的第一个整合性高级度假区；n对外交通主要依靠航空对外交通主要依靠航空，距离曼谷飞行距离1小时；岛内交通网络完全依靠公38、路。喜来登湖礁度假村喜来登湖礁度假村42在规划上以酒店为核心，庭院式建筑格局将各功能区有机连接在规划上以酒店为核心，庭院式建筑格局将各功能区有机连接nSheraton Grande Laguna Phuket建于1995年，由酒店套房、酒店villa、会议中心、商业娱乐配套、Jacuzzis按摩水疗池等组成；n低密度庭院式建筑风格，两翼为亲水别墅，酒店套房和会议中心、商业中心等建筑围合中心园林，价值高的物业占据更好的资源。n除了传统客房种类外，酒店另外提供别墅式客房和分时度假套房。所有客房共有423间，是Laguna Phuket 度假区内规模最大的酒店。酒店别墅酒店别墅酒店别墅酒店别墅酒店套39、房酒店套房酒店套房酒店套房会议中心会议中心娱乐及商业娱乐及商业43极致化利用湖景资源为度假村核心特色，打造亚洲最长的泳极致化利用湖景资源为度假村核心特色，打造亚洲最长的泳池以水系贯穿酒店内部所有设施池以水系贯穿酒店内部所有设施喜来登度假村以水系为主题，在海资源的基础上，将湖滨特色发挥至极致；酒店内的礁湖泳池(Laguna Pool)全长323公尺，是全亚洲最长的泳池，并穿过酒店的所有设施。44整合项目周边自然资源及当地人文资源，与民族文化的融合整合项目周边自然资源及当地人文资源，与民族文化的融合充分体现休闲度假的内在神韵充分体现休闲度假的内在神韵n将度假区内其他资源整合，高尔夫运动、礁湖巡游、40、皮皮岛探险、查隆寺祈福等；n与当地民族文化的融合更加凸显度假村的特色，娱乐活动中最具特色的是泰国当地的乐曲和泰国舞蹈。45喜达屋喜达屋“至尊精选至尊精选”品牌的介入，服务延伸至整个度假村，品牌的介入，服务延伸至整个度假村，极大提升社区整体的服务水准极大提升社区整体的服务水准 n喜来登礁湖度假村酒店管理公司为喜达屋旗下顶级度假品牌“the luxury collection”，提供顶级的客户服务体系；n提供潜水、高尔夫、帆船课程、家庭活动和带监护的儿童活动、浮船婚礼服务等；客户构成：客户构成：n国际高端度假客户，多以家庭为单位；n国际商务会议客户，比重增大；n分时度假客户，该类客户拥有度假区部分41、分时度假别墅的产权，是度假区内的惯性客户。46Waikoloa Beach Resort位于夏威夷大岛的西北位于夏威夷大岛的西北Kohala Coast附近，附近，是区域内第一个旅游度假村项目是区域内第一个旅游度假村项目n夏威夷群岛由124个小岛和8个大岛组成新月形岛链，有“太平洋十字路口”和“美国通往亚太门户”之称；n陆地面积为16641平方公里，面积最大的是夏威夷岛，由5座火山组成，基拉维厄火山为世界活火山之最；n冒纳罗亚火山每隔若干年喷发一次，炽烈的熔岩从山隙中缓缓流出，成为夏威夷的一大奇观。希尔顿唯客乐度假村希尔顿唯客乐度假村 47高度整合夏威夷岛高度整合夏威夷岛Kohala Coas42、t独特的旅游资源，形成具独特的旅游资源，形成具有全球知名度的度假胜地有全球知名度的度假胜地n夏威夷最最吸引人的就是其原始的自然风光、惊险刺激的活火山、充满异国情调的土著文化，优质的海滩；n岛上建有全球最大的海上体育运全球最大的海上体育运动中心动中心；nWaikoloa Beach Resort率先进入大岛西北岸，充分利用旅游资源，并凭借Hilton的国际品牌优势，及时填补市场空白，取得成功。Kole Kole Beach Park48度假村由酒店、豪宅区、配套服务区共同构成，各功能板块度假村由酒店、豪宅区、配套服务区共同构成，各功能板块分区相对独立分区相对独立n度假村占地面积占地面积1350143、350英亩英亩，包括两座五星级酒店（the Hilton Waikoloa Village and Waikoloa Beach Marriott Hotel），两个锦标赛级的高尔夫球场，豪宅区，SPA，保存完好的文化遗址，海滩娱乐场所，海上运动区以及集餐饮、购物、娱乐于一体的综合型商场n希尔顿酒店建于1980s，占地62英亩，由Waikoloa Land Company（Thos Rohr president）投资兴建；nThe new Queens'MarketPlace&Cultural Gardens于2005年末开始建设，投资9500万美元，于2007年完工并投入使用。希尔44、顿唯客乐酒店希尔顿唯客乐酒店唯客乐海滩酒店唯客乐海滩酒店娱乐与商业娱乐与商业娱乐与商业娱乐与商业别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅49酒店服务泛化至整个度假村区域，别墅与酒店实行统一管理，酒店服务泛化至整个度假村区域，别墅与酒店实行统一管理，提升整体服务水平提升整体服务水平n酒店最高7层建筑，提供1240套房间。其中Ocean Tower、Palace Tower、LagoonTower均提供酒店住房，Grand Promenade是酒店球室（Ball Room）；n四栋建筑之间有有轨电瓶车作为代步工具，也有专门的人行道作为游客散步甬道；n别墅与酒店分区明显，但都由希尔顿酒店管理公司统一管理。545、0国际顶级综合类物业从资源、硬件方面系统性打造具有外延国际顶级综合类物业从资源、硬件方面系统性打造具有外延性的产品，并从服务层面提升产品内涵性的产品，并从服务层面提升产品内涵依托星级酒店的品牌服务，依托星级酒店的品牌服务，社区实行统一管理社区实行统一管理，提升整体的服，提升整体的服务水平务水平服务提升服务提升整合区域内自然资源，将整合区域内自然资源，将外部资源纳入外部资源纳入社区的体系当中社区的体系当中以以民俗民风民俗民风为纽带，赋予社区一定的文化内涵为纽带，赋予社区一定的文化内涵资源整合资源整合极致化利用海资源，极致化利用海资源，以水为核心以水为核心，开展各类娱乐设施，开展各类娱乐设施专题小46、结一专题小结一建筑与水融合，建筑与水融合，水体贯穿整个社区水体贯穿整个社区，营造整体度假氛围，营造整体度假氛围以酒店为依托，各类物业以酒店为依托，各类物业功能分区相对独立功能分区相对独立，配套资源共享配套资源共享硬件打造硬件打造着力打造公共空间着力打造公共空间，户型设计以最大化利用资源为导向，户型设计以最大化利用资源为导向极其精致的室内装饰，凸显入住客户的极其精致的室内装饰，凸显入住客户的身份感、档次感身份感、档次感如何塑造如何塑造产品的外产品的外延与内涵延与内涵？51以酒店为核心依托，以服务为纽带，通过灵活设置经营模式，以酒店为核心依托，以服务为纽带，通过灵活设置经营模式，实现项目整体价值最47、大化实现项目整体价值最大化专题小结二专题小结二服务泛化服务泛化星级酒店星级酒店服务泛化服务泛化至整个社区，形成至整个社区，形成泛酒泛酒店社区店社区经营灵活经营灵活持有星级酒店主体并进行良好的运营，住持有星级酒店主体并进行良好的运营，住宅类物业宅类物业租售相对灵活租售相对灵活，实现，实现资产的持续增值资产的持续增值泛酒店社区泛酒店社区整体开发整体开发以星级酒店为核心，将社区以星级酒店为核心，将社区各类物业有机各类物业有机整合整合，形成，形成整体开发理念整体开发理念如何以酒店为项目的驱动力？如何以酒店为项目的驱动力？52本项目驱动模式界定本项目驱动模式界定以酒店为核心驱动力，明确设立特色主题，通过48、整体开发模式以酒店为核心驱动力，明确设立特色主题，通过整体开发模式打造酒店综合体，提升社区整体运营能力打造酒店综合体，提升社区整体运营能力资源整合：资源整合：以酒店为纽带整合地块内部山体水体资源以酒店为纽带整合地块内部山体水体资源及水濂山湖景资源，整体性规划，一体化打造及水濂山湖景资源，整体性规划，一体化打造硬件配套：硬件配套：以酒店为核心打造顶级配套，各种配套资以酒店为核心打造顶级配套，各种配套资源充分共享，充分提升别墅区居住的便利性与舒适性源充分共享，充分提升别墅区居住的便利性与舒适性服务泛化：服务泛化：依托星级酒店的品牌服务，将酒店服务泛依托星级酒店的品牌服务，将酒店服务泛化至整个社区，49、提升整体的服务水平化至整个社区，提升整体的服务水平提升地块价值：提升地块价值：通过顶级酒店的建设增强项目形象，通过顶级酒店的建设增强项目形象，加深客户对区域的熟悉度，提升项目整体价值加深客户对区域的熟悉度，提升项目整体价值以酒店驱动全面提以酒店驱动全面提升项目整体价值升项目整体价值53物业发展建议物业发展建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略经济测算经济测算54在目标确立的前提下，我们应如何构建项目独特的价值体系，在目标确立的前提下，我们应如何构建项目独特的价值体系，以50、突破市场竞争，成功树立标杆？以突破市场竞争，成功树立标杆？通过对市场的分析，把握未来发展趋势，从中通过对市场的分析，把握未来发展趋势，从中挖掘出我们可以利用的机会点挖掘出我们可以利用的机会点通过对世界顶级物业的专题研究，结合与项目通过对世界顶级物业的专题研究，结合与项目本体匹配度的研究，找到我们可以借鉴的方面本体匹配度的研究，找到我们可以借鉴的方面我们试图通过如下途径来找到问题的答案我们试图通过如下途径来找到问题的答案55别墅价值体系构建别墅价值体系构建东莞别墅市场机会挖掘顶级别墅案例研究借鉴本项目别墅价值体系构建56东莞别墅主要分布在传统的四大别墅区，板块各具特色东莞别墅主要分布在传统的四大51、别墅区，板块各具特色 30000以上以上 20000-30000 10000-20000 10000以下以下独栋独栋+联排联排 区域平均价约区域平均价约2300023000特点：特点：水濂山自然资源水濂山自然资源+距离城区最近的别墅区距离城区最近的别墅区独栋独栋+联排联排 区域平均价约区域平均价约3500035000特点：特点：松山湖资源松山湖资源+科技园区规划科技园区规划+区位升值前景区位升值前景独栋独栋+联排联排 区域平均价约区域平均价约2000020000特点：特点：横岗水库资源横岗水库资源独栋独栋+联排联排 区域平均价约区域平均价约4000040000特点：特点：高尔夫资源高尔夫资源+52、毗邻深圳毗邻深圳水濂山水濂山横岗横岗松山湖松山湖观澜观澜东莞市场现状东莞市场现状别墅别墅57当前东莞整体市场仍处于资源创造价值阶段，个盘出现建筑当前东莞整体市场仍处于资源创造价值阶段，个盘出现建筑创造价值阶段过渡创造价值阶段过渡20052005年前年前05-1005-10年年10-1510-15年年1515年后年后资源创造价值资源创造价值 建筑创造价值建筑创造价值 配套创造价值配套创造价值 人文创造价值人文创造价值溢价小溢价小明显溢价明显溢价价值最大化价值最大化东莞的别墅市场正处于一个快速成长的阶段，目前主要依托资源原始占有进行东莞的别墅市场正处于一个快速成长的阶段，目前主要依托资源原始占有进53、行竞争，逐渐向建筑品质、配套打造层面延展竞争，逐渐向建筑品质、配套打造层面延展5820052005年前年前05-1005-10年年10-1510-15年年1515年后年后资源的简单占有资源的简单占有 别墅集中于资源强势区别墅集中于资源强势区简单绿化、生态导向简单绿化、生态导向 大面积的绿化、对湖资源不加开发大面积的绿化、对湖资源不加开发私有化、稀缺性导向私有化、稀缺性导向 湖的资源私有化、逐渐结合配套提升资源稀缺湖的资源私有化、逐渐结合配套提升资源稀缺生态生态+城市、活力导向城市、活力导向 有选择开放、结合文化与配套极致化资源活力有选择开放、结合文化与配套极致化资源活力湖景利用手段：湖景利用手54、段：栈道、长堤栈道、长堤濒水公园、湖滨广场濒水公园、湖滨广场码头、水上高尔夫码头、水上高尔夫生态公园、湿地公园生态公园、湿地公园最基础的资源利用手法，最基础的资源利用手法，追求生态和私有化资源追求生态和私有化资源短期内的资源利用向资源最大化发展，长期将与城市资源结合，以融合为主导短期内的资源利用向资源最大化发展，长期将与城市资源结合，以融合为主导资源价值的最大化：资源价值的最大化：差异化差异化极致化极致化人文性人文性活力性活力性复合资源复合资源资源的利用将逐步向资源资源的利用将逐步向资源融合、活力注入方向发展融合、活力注入方向发展资源资源价值价值实现实现的各的各阶段阶段表现表现市场特征一：市场55、上知名别墅均占据最优资源，趋向于市场特征一：市场上知名别墅均占据最优资源，趋向于景观原始占有景观原始占有开发状态，内部景观打造粗犷，个盘对资源的改造开始有提升的迹象开发状态，内部景观打造粗犷，个盘对资源的改造开始有提升的迹象59市场特征二：项目多属于大规模开发，缺乏精细化，产品定市场特征二：项目多属于大规模开发，缺乏精细化，产品定位宽泛，位宽泛，无法实现客户层级跃升无法实现客户层级跃升东莞的别墅市场主要还是面对本地人，包括周边镇区的有钱人；从成交客户数据来看，多数为生意人，有一些钱但又不是最有钱的那拨人。湖景一号销售代表管先生我们第二期产品都把面积作了相应调整，尽量控面积使总价不至太高，市场接56、受度比较高的还是小独栋。丽水佳园销售代表黄小姐顶级财富群体顶级财富群体高端财富群体高端财富群体中高端财富群体中高端财富群体顶顶级级客客户户群群体体细细分分顶级财富群体顶级财富群体：大型企业老板、董事，政府高官；追求生活的绝对品质高端财富群体高端财富群体：大中型企业董事、高管、外企高管等；追求相应的圈层生活中高端财富群体中高端财富群体：小企业主、生意人及政府官员；强调身份感及标签意识湖景一号丽水佳园中信森林湖锦绣山河代表项目代表项目本项目本项目60市场特征三：产品开发多注重外观，以西班牙风格为主，市场特征三：产品开发多注重外观，以西班牙风格为主，缺缺乏内涵乏内涵，功能空间区分契合普通居住需求，强57、调，功能空间区分契合普通居住需求，强调性价比性价比东莞的别墅多赠送花园，赠送面积都比较大，但很少赠送地下室的。而我们的地下室赠送一半面积，而且实用性很强，客户很喜欢，这也是我们项目的一大卖点。丽水佳园销售代表 黄小姐建筑风格大多雷同，西班牙风格为主，近年流行赖特风格产品特色：产品特色：p 联排面积集中在240300平米之间，独栋面积多在400平米以上；p 赠送面积集中在花园，赠送地下室的很少；p 多以三层地上建筑为主，空间尺度未足够放大；p 功能空间契合普通居住需求，未能体现顶级客户精神层次归属61市场特征四：市场特征四：别墅别墅价格两极分化价格两极分化明显，中间梯度价差不大，明显，中间梯度价58、差不大，复合资源驱动复合资源驱动较为明显较为明显区位优势区位优势+自然资源自然资源自然资源自然资源区位优势区位优势别墅单价平均为约别墅单价平均为约1500015000元元/平米，形成明显的两极分化；别墅价格峰值已接近一线城市平米，形成明显的两极分化；别墅价格峰值已接近一线城市62森林湖会所森林湖会所市场特征五：注重配套的硬件配置，但一味豪奢缺乏特色，市场特征五：注重配套的硬件配置，但一味豪奢缺乏特色，无法承载项目驱动要素无法承载项目驱动要素n湖景一号庄园：名品商业街；国际双语幼儿园；沙滩泳池；湖滨公园；湖心岛；“帝景会所”n 松山湖一号：依托于片区规划配套，社区内部配套以会所为主，二期开始打造59、社区商业；n 中信森林湖：依托于规划配套，社区内部配套以会所为主n 锦绣山河：私家会所，私家高尔夫，游艇码头，5万商业广场n 御花苑：广东美术馆东莞分馆，御花苑外国语小学，游艇码头，乡村俱乐部，商业街、生态山顶公园东莞别墅项目配套相对滞后，多以会所为主，部分楼盘开始注重教育及商业配套，但东莞别墅项目配套相对滞后，多以会所为主，部分楼盘开始注重教育及商业配套，但综合来看，社区配套无法承载项目驱动要素综合来看，社区配套无法承载项目驱动要素 御花苑游艇码头御花苑游艇码头松山湖会所松山湖会所湖景一号湖心岛湖景一号湖心岛锦绣山河光雕公园锦绣山河光雕公园63市场特征六：市场特征六：20102010年东莞城60、区别墅供应量累计约年东莞城区别墅供应量累计约22102210套（含新增供应套（含新增供应量），水濂山板块量），水濂山板块竞争较为激烈竞争较为激烈森林湖森林湖御花苑御花苑清华居清华居世纪城国际世纪城国际公馆四期公馆四期334-337E户型87套/341-344F户型106套/396-398G户型8套/385-388H户型10套/双拼66套/三联6套/四联139套/共211套/，目前剩余约100套，后期无别墅产品推出未推292-339联排68、218-275叠加224一期320-1000平米独栋别墅21套；300-400平米叠加别墅；400800平米独栋别墅 100套沿海丽水佳园沿海丽水佳园壹号庄61、园壹号庄园观山碧水观山碧水二期200-250平米联排120套蔚蓝城邦蔚蓝城邦一期别墅目前余货约800-900平米，60套，二期洋房待售锦绣山河锦绣山河后期规划中预计2010年开发三期，约300套别墅三期余货167套别墅未推，后期为洋房三期建面15万平米别墅，约600套，2011年推万科麓湖别墅万科麓湖别墅220-400双拼341套320-500平米三拼、双拼、独栋，一期约53套。剩余3套，二期未动工建设新世纪领居新世纪领居200套别墅金地黄江项目金地黄江项目碧桂园大朗项目碧桂园大朗项目150套别墅三期约50套别墅中信御园中信御园200套线独栋别墅尾盘剩余30套目前余货94套2010年年1月月 62、2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月南城及水濂山片区20102011年供应量约1253套64水濂山板块：水濂山板块：中信森林湖中信森林湖森林湖卖什么森林湖卖什么园林景观园林景观+区位优势区位优势+整体规划整体规划+中信品牌中信品牌我们在市场上主打的就是景观牌景观牌，来森林湖的客户看了内部的园林景观都是很喜欢客户看了内部的园林景观都是很喜欢的。可以说森林湖的景观比目前东莞市场上其他别墅产品至少要高一个档次森林湖销售代表刘小姐n中信森林湖n总建筑面积：65.8万平米n占地面积；1010亩n建筑类型：独栋、高层小高层洋房n产品面积：联排400左63、右，独栋400800n价格：总价1700万3500万。联排单价19000左右，独栋单价58000左右n园林：中轴景观线，湖林院山四居组团景观各异市场市场/客户认什么？客户认什么？园林景观园林景观+整体规划整体规划65横岗水库板块：横岗水库板块：湖景湖景1 1号庄园号庄园湖景湖景1 1号卖什么？号卖什么？湖景资源湖景资源+纯独栋纯独栋+大花园大花园+内部配套内部配套+智能化智能化+外墙用材外墙用材东莞的别墅客户是很注重面子注重面子的，我们的产品是纯独栋纯独栋，客户觉得买这样的房子是身份的象征。而且赠送面积大赠送面积大，花园和住宅的面积基本是1比1，客户对性价比也很满意。湖景一号销售代表管先生n湖64、景1号庄园n总建筑面积：25万平米n占地面积；36万平米n建筑类型：独栋、联排、高层n产品面积：独栋400500，赠送面积100%n价格：单价25000元/。一线临湖别墅30000元/n配套：景观大道，湖滨公园，湖心岛，沙滩泳池，5A智能化系统市场市场/客户认什么？客户认什么？纯独栋纯独栋+大花园大花园+内部配套内部配套66松山湖板块：松山湖板块：万科松山湖万科松山湖1 1号号松山湖松山湖1 1号卖什么？号卖什么？松山湖中心松山湖中心+万科品牌万科品牌+区位升值前景区位升值前景+建筑用材建筑用材松山湖已经规划为国家级的高科技园区高科技园区，政府以13亿元/平方公里的资金投入力度来打造基础设施。65、客户都很认同片区未来的升值前景升值前景，有40%左右的成交客户都是深圳投资客。万科虹溪诺雅销售代表n万科松山湖一号n总建筑面积：7.7万平米n占地面积：13.3万平米n建筑类型：独栋、双拼n产品面积：联排140235平米，独栋300320平米n价格：独栋单价57万，双拼单价4万左右n周边配套：凯悦酒店，状元笔、中心公园、松湖花海以及近千亩的园艺博览中心市场市场/客户认什么？客户认什么？松山湖中心松山湖中心+万科品牌万科品牌+区位升值前景区位升值前景67观澜板块：观澜板块：万科棠樾万科棠樾万科棠樾卖什么？万科棠樾卖什么？高尔夫高尔夫+水景水景+万科品牌万科品牌+产品创新产品创新n万科棠樾n总建筑66、面积：9万平米，住宅3万平米n占地面积；11万平米n建筑类型：联排n产品面积：主力户型195n价格：均价35000元/n配套：幼儿园、双会所（一期会所为高档私房菜餐厅及运动健身中心。六期的会所定位为运动主体会所，配有运动设施）市场市场/客户认什么？客户认什么？万科品牌万科品牌+产品创新产品创新万科棠樾一来是凭借万科品牌万科品牌，而且加上产品本身加上了很多创新元素创新元素，客户觉得买来性价比很高。万科棠樾销售代表68东莞别墅总体市场总结东莞别墅总体市场总结资源的有效利用和整资源的有效利用和整合，将是未来重点发合，将是未来重点发展策略展策略建筑价值仍有较大提建筑价值仍有较大提升空间，顶级豪宅时升空67、间，顶级豪宅时代来临代来临未来可突破方向：未来可突破方向：价格价格：别墅价格两极分化明显，中间梯度价差不大 复合资源驱动较为明显配套配套：在开发模式中配套多为附属，无法作为 项目驱动要素产品产品：产品开发以西班牙风格为主，缺乏内涵，功能空间契合普通居住需求，强调性价比 客户客户：项目多属于大规模开发，无法打造纯粹顶级社区，无法实现客户层级跃升东莞东莞别墅别墅市场市场现状现状KPIKPI资源资源：景观资源构成别墅的必备项，而非加分项；内部景观打造粗犷配套打造将成为未来配套打造将成为未来差异化竞争主题，逐差异化竞争主题，逐步形成项目驱动要素步形成项目驱动要素69别墅价值体系构建别墅价值体系构建东莞68、别墅市场机会挖掘顶级别墅案例研究借鉴本项目别墅价值体系构建在研究完东莞市场的特征后，我们跳出东莞市场，以全球视野来在研究完东莞市场的特征后，我们跳出东莞市场，以全球视野来看顶级物业的打造方式，从中找到项目未来超越市场的发展路径看顶级物业的打造方式，从中找到项目未来超越市场的发展路径70引子引子奢藏品奢藏品“奢藏品奢藏品”具有以下特性：n 一是高不可攀的价格；n 二是恒久的艺术性；n 三是与时俱进的增值性 著名收藏家马恽滠“藏品藏品”指的是n 一种具有历史积淀的不可再生不可再生的资源；n 它有无可比拟的高价值高价值；n 将随着岁月的流逝不断升值不断升值 著名收藏家高一笔关键词：稀缺、臻贵关键词：69、稀缺、臻贵 、非必需、非必需71顶级低密度奢藏物业诠释顶级低密度奢藏物业诠释Q拥有无可匹敌的稀缺资源拥有无可匹敌的稀缺资源Q产品功能全面超越一般居住需求，可实现完全个性化产品功能全面超越一般居住需求，可实现完全个性化Q高不可攀的价格成为其炫耀的标志高不可攀的价格成为其炫耀的标志Q面向全球面向全球/跨区域寻找客户跨区域寻找客户Q项目赋予产品本身附加值远超实际成本项目赋予产品本身附加值远超实际成本Q全程强化精神归属全程强化精神归属72我们通过考察诸多城市顶级别墅案例，总结顶级别墅的共同我们通过考察诸多城市顶级别墅案例，总结顶级别墅的共同价值体系，作为项目核心价值构建的参考依据价值体系，作为项目核心70、价值构建的参考依据下面将放眼全国一二线城市探寻问题的答案下面将放眼全国一二线城市探寻问题的答案深圳豪宅市场深圳豪宅市场香蜜湖香蜜湖1 1号号天麓天麓波托菲诺波托菲诺上海豪宅市场上海豪宅市场紫园紫园檀宫檀宫北京豪宅市场北京豪宅市场长城脚下公社长城脚下公社龙湖颐和原著龙湖颐和原著二线豪宅市场二线豪宅市场武汉武汉长岛长岛十七英里十七英里九间堂九间堂73上海紫园作为国内顶级别墅产品的代表作，在单价及总价方上海紫园作为国内顶级别墅产品的代表作，在单价及总价方面远远超越同类别墅产品，并曾获得多项大奖面远远超越同类别墅产品，并曾获得多项大奖n占据佘山稀缺景观资源的独栋别墅，景观打造形成岛居效果；n单位均价达71、6万，别墅面积段达3000以上，最高售价达1.3亿元；n曾被评为“中国国际别墅典范金奖”、“上海十大特色别墅”、“五星特色别墅”和“中国第一豪宅”。北望佘山景观社区总规划图上海紫园上海紫园74紫园通过对外部自然资源的极致利用，整个社区由水域和小紫园通过对外部自然资源的极致利用，整个社区由水域和小岛组成，营造出岛组成，营造出“岛居岛居”的尊崇感的尊崇感n社区四面环水，整个小区由8 8公里天然河道公里天然河道围绕；n小区由1313个岛和个岛和1 1个半岛个半岛组成，300300亩水域亩水域面积贯穿社区，使90%别墅临水而建，社区内可行船，亲水性与参与性得到最大化；n岛与岛间由特殊钢结构的欧式彩色拱72、桥相连多个小岛规划别墅星罗棋布欧式拱桥欧式拱桥75紫园对社区内部景观体系以水系为主，通过精细化处理，达紫园对社区内部景观体系以水系为主，通过精细化处理，达到移步换景的花园式小区效果，完全贴近自然到移步换景的花园式小区效果，完全贴近自然n社区内部拥有300亩的水域面积，形成天然水系景观；n人工水景设计接近自然，包括瀑布墙、深潭、涌泉、叠水等多重表现形式；n社区绿化率约绿化率约71.2%71.2%，总绿化面积达到776776亩亩；n目前园内共植有7070多万多万棵大小树木，700多棵百年以上的名贵香樟，100多棵胸径在50公分以上银杏，10000多棵水杉水绕社区社区内部护城河紫檀大量绿植76产品采73、用多种风格以满足客户个性化需求，用料上乘并人性产品采用多种风格以满足客户个性化需求，用料上乘并人性化设计功能空间，更凸显顶级豪宅的尊贵感化设计功能空间，更凸显顶级豪宅的尊贵感 紫园内建筑精美且风格各异，有北美风格、地中海风格、新古典主义风格、后现代主义风格、赖特式草原风格、巴洛克式风格、现代极简主义风格、中式庭院建筑风格等采用德国汉高氧化铜技术铺设铜瓦的别墅屋顶123123玻璃幕墙外立面，门窗为8厘米厚的4层防弹玻璃。外墙采用花岗岩，外立面和房屋墙体间采用双层保温板；别墅为钢结构设计，建筑内部的天花板与天窗和拉膜的钢结构结合豪华入户走廊大面积私家花园室外私家泳池77户型设计从人性化、舒适感、自74、由度的角度出发，私密布局，动静分户型设计从人性化、舒适感、自由度的角度出发，私密布局，动静分明；功能上划分为社交区、会客区、居住区和餐饮区四大空间，尽量明；功能上划分为社交区、会客区、居住区和餐饮区四大空间，尽量与业主的生活方式相吻合与业主的生活方式相吻合区域分隔丰富；四边均有采光井，保证采光充足；可设计会议室和雪茄吧，用于正式的商务洽淡和非正式的会见。D D户型（建筑面积：户型（建筑面积：10851085平方米）平方米）地下一层：会客区中央多功能厅，为社交活动中心；落地门连接室外平台，成为室内外社交区域的联系。室外社交区：休息平台、餐饮平台、烧烤平台、私家游艇码头等。早餐厅与厨房直接相连，且75、设有与主入口相隔离的辅助内部入口，做到人货分开。有配套的备餐间和库房储存。一层：社交区和餐饮区二层：居住区主卧外连接大面积观景露台，主卧配有独立衣帽间；儿童房除卧室、衣帽间、卫生间外，中央可设成娱乐或书房；所有卧室均为套房布置；居住区主入口同其它入口分开，主入口也面向公共庭院；主人用房与仆人和其它辅助用房分开设置，实现主仆分区居住。多媒体室乒乓球室娱乐室健身房家庭活动78上海檀宫作为小规模顶级别墅的标杆产品，在景观打造、产上海檀宫作为小规模顶级别墅的标杆产品，在景观打造、产品设计方面运用最顶级的团队创作，实现了极高的溢价品设计方面运用最顶级的团队创作，实现了极高的溢价n 曾排名中国十大超级豪宅76、排行榜第一位；n 仅18栋别墅，建筑面积均在1500平方米以上；n 实行一房一价制，每栋均价8700万；檀檀宫宫西西 郊郊 宾宾 馆馆区位图规划图檀宫总占地面积约4.7万平方米，共1818栋独栋独 栋别墅栋别墅，从户数来看，属于超小型居住区，以此有效保证豪宅内住户的私密性私密性。上海檀宫上海檀宫79檀宫毗邻专事接待最高国家元首的西郊宾馆，移西郊宾馆的檀宫毗邻专事接待最高国家元首的西郊宾馆，移西郊宾馆的葱郁园林之景于檀宫自身，将内外景观有效融合葱郁园林之景于檀宫自身，将内外景观有效融合清溪路景观西郊宾馆内部绿化景观内部景观80产品采用多种建筑风格供客户选择，建筑结构多运用世界领产品采用多种建筑风77、格供客户选择，建筑结构多运用世界领先技术设备，并大量使用高端建材先技术设备，并大量使用高端建材别墅运用传统的建筑风格设计出纯正的欧洲古典建筑式样，多国风格荟萃，分别有英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、意大利托斯卡尼式、意大利佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式和西班牙马尔贝拉式这8种建筑风格。n 檀宫的每幢别墅，都有2222米深的桩基米深的桩基，桩基上铺有一层阀板，防止沉降，在阀板和地下室之间，有2 2米的架空层米的架空层；地下室采用双墙设计双墙设计，彻底阻断地下的潮气；n外立面采用全进口的石材、砂岩和石板瓦；全进口的石材、砂岩和石板瓦；n在窗户造型、罗马柱设计、抑或是建筑内部石质扶手的78、肌理等各细节上，均聘用名师设计；装饰柱为实心石柱装饰柱为实心石柱，均为整根进口；n檀宫所配备的门窗和电器门窗和电器等，皆具备高科技含量，属于世界一线品牌81户型设计引进国际豪宅通行的户型设计引进国际豪宅通行的FF&EFF&E模式，呈现超乎想象的豪宅生活空模式，呈现超乎想象的豪宅生活空间；单幢建筑上下四层，涵盖娱乐、社交、款待、居住四大主题间；单幢建筑上下四层，涵盖娱乐、社交、款待、居住四大主题层高约2.4米，面积约700平方米；设有健身房、私家影院、酒吧、spa房、冲浪浴Jacuzzi、桑拿房及室内恒温泳池；设置壁炉与总体建筑风格吻合；佣人房、佣人工作间、司机房也可设在此层地下一层：娱乐区8279、贵宾居住层，有3套豪华套房，套房内均设置独立更衣室和干湿分离的洗手间；套房最大面积达158平米主人居住层，有主人房和儿童房，也均为套房设计；可设计沙龙、阳光房、会议室等特色功能房；主卧套房面积130平方米，有男女主人步入式衣帽间；浴室配备德国进口的HOESCH按摩浴缸及镀金龙头，美国LABARGE浴室镜，其边框由牛皮制成，并镶嵌贝壳会客层，包括客厅、宴客用的正餐厅、家人使用的早餐厅和家庭厅、中式或西式厨房、藏书房、及一个豪华套房；中庭面宽达7.5米，双层挑高，由10根大理石柱围合而成；分别设立主人梯和佣人梯；室内设置电梯；客厅和藏书室分别设有壁炉。一层：会客区83万科万科17英里属于陌生区域小80、规模一线亲海物业，通过资源整合实现了英里属于陌生区域小规模一线亲海物业，通过资源整合实现了有效的价值突破有效的价值突破项目关键词：区域价值完全无定义、项目关键词：区域价值完全无定义、通达性差、无配套、一线亲海通达性差、无配套、一线亲海行车路线：深南路行车路线：深南路罗沙路罗沙路深盐路深盐路盐盐坝高速坝高速溪涌路口下高速溪涌路口下高速盐葵路盐葵路本项本项目目深圳万科深圳万科17英里英里841717英里对项目的资源价值进行梳理，重新构建了稀缺、专属、英里对项目的资源价值进行梳理，重新构建了稀缺、专属、增值的项目资源价值体系增值的项目资源价值体系强调稀缺的山海资源：空前绝后的临海物业强调稀缺的山海资81、源：空前绝后的临海物业项目资源价项目资源价值的体现值的体现专属服务专属服务海资源专属海资源专属本项目被评为本项目被评为“中国十大海滨物业中国十大海滨物业”，成就千万级豪宅，实现均价，成就千万级豪宅，实现均价2000020000元元/平方米平方米产品规划：户户海景产品规划：户户海景景观资源的专属景观资源的专属私家沙滩私家沙滩小品设计：海元素运用小品设计：海元素运用海资源最海资源最大化利用大化利用户型设计：增加观海面户型设计：增加观海面资源整合资源整合金钥匙服务金钥匙服务游艇会游艇会唯一和稀缺唯一和稀缺资源利用和专属资源利用和专属服务专属和增值服务专属和增值85强化项目资源的唯一性和稀缺性，打造深82、圳空前绝后的临海强化项目资源的唯一性和稀缺性，打造深圳空前绝后的临海物业物业沙滩沙滩资源梳理：资源梳理：借助项目本身的资源价值，重新定义项目及区域价值。借助项目本身的资源价值，重新定义项目及区域价值。资源提升：资源提升：深圳深圳绝无仅有、空前绝后绝无仅有、空前绝后的最临海物业，是奢侈品的象征。的最临海物业，是奢侈品的象征。亿年礁石亿年礁石大鹏湾浩瀚海景大鹏湾浩瀚海景86海资源最大化利用为核心规划理念，整体沿地势布局做到户户看海，面积越大海资源最大化利用为核心规划理念，整体沿地势布局做到户户看海，面积越大的住宅位置越靠近海岸线；户型设计以大露台、大景观面的设计把海景融入室的住宅位置越靠近海岸线；83、户型设计以大露台、大景观面的设计把海景融入室内内u联排别墅联排别墅，可观海景，通过阶梯下海滩。每套280平方米的共三层，带私家泳池，住宅的屋面均有绿色植被。u高层公寓高层公寓，在北面靠山处，2栋共300余套，远观海景，实现了海景资源利用最大化。私人沙滩u近海双拼别墅近海双拼别墅，距离海岸线25米，环抱私人沙滩。每户300多平方的，共三层，可观近海，带私家泳池。u其中，西端礁石处一栋双拼别墅被合成600余平方的“楼王”海景资源最大化利用：海景资源最大化利用：建筑规划随地块形状弯曲，建筑规划随地块形状弯曲，呈面向西南方向的内弧形呈面向西南方向的内弧形状分布，户户看海状分布，户户看海价值高的物业占有84、最佳价值高的物业占有最佳资源：资源：越近海面积越大。越近海面积越大。退台建筑，大观景面：退台建筑，大观景面：充分拉近居者与海的距离充分拉近居者与海的距离87将海资源私有化，私家沙滩只对业主开放，绝对的尊属领地，将海资源私有化，私家沙滩只对业主开放，绝对的尊属领地，也是特权的象征也是特权的象征n社区拥有私人沙滩，严密的安全防卫系统管理沙滩不对外开放，保证社区的私密和安全；n最高档别墅环抱沙滩，业主可直接通过沿山路径和海滨栈道进入私人沙滩；n社区入口处设置门禁系统和保卫人员，限制游客进入。私家沙滩私家沙滩，特权象征：私家沙滩，特权象征：在深圳在深圳230km230km的海岸线上，这是唯一的的海岸线85、上，这是唯一的662662米米“私家海岸线私家海岸线”“”“私家私家沙滩沙滩”，也是唯一可以从小区直接下到海滩的物业。，也是唯一可以从小区直接下到海滩的物业。88专属服务：以专属服务补充社区配套的不足，并整合资源提专属服务：以专属服务补充社区配套的不足，并整合资源提供增值服务供增值服务 Club-house合二为一从容应对居住、度假、接待、商务应合二为一从容应对居住、度假、接待、商务应酬，达到功能最优化。酬，达到功能最优化。n项目配套设施包括商场及会所两部分，还拥有地下层泳池。n会所设网球场、室外泳池、健身中心、桌球室、游戏室、SPA和桑拿等，满足住客的实用需求。n在公寓屋顶设有200平方米的86、西餐厅及100平方米的会议室。专属服务：专属服务：提供提供“金钥匙金钥匙”国际星级酒店服务，并具有严密的安全防卫系统国际星级酒店服务，并具有严密的安全防卫系统 整合周边的资源，将其纳入项目的价值体系中，为项目增整合周边的资源，将其纳入项目的价值体系中，为项目增值。值。浪骑游艇会（南澳镇东山村）碧海湾海上运动俱乐部（大鹏镇金沙湾）18洞世纪海景高尔夫俱乐部（南澳镇样畴湾）南海潜水俱乐部（大鹏湾南澳渔港）资源整合，增值服务：资源整合，增值服务：整合游艇会资源，购房赠送浪琴会籍整合游艇会资源，购房赠送浪琴会籍(价值价值4545万万)及车位及车位(价值价值6060万万)，是荣耀身份的象征。，是荣耀身份87、的象征。89通过案例，总结顶级别墅的共性特征通过案例，总结顶级别墅的共性特征多方资源的整合多方资源的整合高高在上的价格高高在上的价格跨区域顶级需求跨区域顶级需求强化精神归属强化精神归属对各类资源，开发模式的全方位整合高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒客户来源的多样性，客户身份的顶级性顶级客户注重私享、影响力、艺术性在产品设计建造的全程中，注重注入人文价值和艺术价值，顶级别墅价值顶级别墅价值KPIKPI顶级硬件标准顶级硬件标准从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值超越居住需求超越居住需求产品功能完全个性化，并不限于居住需求，而是展现身份和奢享90顶级别墅核88、心特征顶级别墅核心特征1：突破价格箱体，全国价格趋同，户型：突破价格箱体，全国价格趋同，户型面积趋同面积趋同n价格特征：价格特征：1.单价突破了3万/价格箱体，顶级别墅全国价格具有趋同性，与城市竞争力不相关；2.顶级别墅总价一般是普通高层6倍以上n户型面积：户型面积：1.户型面积主要集中在400-600平方米；2.最顶级别墅面积往往在1000平米以上91顶级别墅核心特征顶级别墅核心特征2：在建筑全程中注入人文性，艺术性，彰显：在建筑全程中注入人文性，艺术性，彰显贵族气质贵族气质飞机场红房子手提箱家具屋龙湖颐和原著将中国最伟大的盛唐风格和西方建筑大师赖特的建筑思想予以结合，透出一种盛世所具有的自89、信、大度和弘毅九间堂以现代中式园林大宅为建筑特色，将古典园林中视觉要素抽象成最简单的美学印象。以体现所谓的同构精神，即现代中国人在中西文化交融下的生活意义长城脚下的公社由12位亚洲顶级建筑师担纲设计，与其说是充满建筑实验精神的建筑作品，不如说是一件件充满后现代人文气息的艺术品檀宫有8种不同建筑风格，对应8种不同内外装修风格，体现当代人文主义的居住理念。其结构、室内布置均与建筑的设计风格保持一致，以显现出华美优雅的气质名贵建材、精致园林、顶级配套只是豪宅的基础条件，渗透到建筑中的人文、艺术、文化名贵建材、精致园林、顶级配套只是豪宅的基础条件，渗透到建筑中的人文、艺术、文化气息，才是顶级别墅彰显贵90、族气质，高出一般豪宅的必备元素气息，才是顶级别墅彰显贵族气质，高出一般豪宅的必备元素92顶级别墅核心特征顶级别墅核心特征3 3：产品功能完全个性化，远超一般居住需求，：产品功能完全个性化，远超一般居住需求，展现身份和奢享展现身份和奢享以上海紫园别墅一层布局为例：一层整体划分为社交区和餐饮区n蓝色区域：社交区蓝色区域：社交区中央设置多功能厅，为社交活动的中心。落地门连接室外平台，成为室内外社交区域的联系。室外社交区：休息平台、餐饮平台、烧烤平台、私家游艇码头等n橙色区域：餐饮区橙色区域：餐饮区进餐处细分为早餐厅和正餐厅早餐厅与厨房直接相连，且设有与主入口相隔离的辅助内部入口，做到人货分开。有配套91、的备餐间和库房储存等门厅门厅餐厅餐厅客厅客厅书房书房厨厨房房家庭室家庭室备餐间备餐间早早餐餐厅厅93顶级别墅核心特征顶级别墅核心特征4 4：顶级软硬件标准构筑普通豪宅难以企及的尊：顶级软硬件标准构筑普通豪宅难以企及的尊崇和奢华崇和奢华设计：大师之作设计：大师之作定制性、艺术性、地标性定制性、艺术性、地标性材质：国际品牌材质：国际品牌货真价实、奢华、王室御用货真价实、奢华、王室御用空间：突破传统空间：突破传统尺度放大尺度放大1.21.2倍以上、人性化倍以上、人性化功能：功能多元功能：功能多元室外功能室内化、享受性室外功能室内化、享受性配套设施：配套私享配套设施：配套私享会所功能放大、圈层生活、私92、人俱乐部会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部物业管理：物业管理：5 5星级服务星级服务金钥匙金钥匙人文：时间元素人文：时间元素古树、山石、历史古树、山石、历史科技：高科技元素科技：高科技元素时尚、精密、安全时尚、精密、安全目前国内顶级别墅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的目前国内顶级别墅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到标准上，仅初步做到“圈层生活圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。缺乏深层次的挖掘。8 8大大“顶顶”级标准级标准94顶级别墅核心特征顶级别墅核心特征5 5：客户跨区域，身份顶级，注重私享、影响：客户93、跨区域，身份顶级，注重私享、影响力、艺术性力、艺术性顶级豪宅客户的顶级豪宅客户的需求特征需求特征对圈层乃至社会的影响力对圈层乃至社会的影响力对资源的私享对资源的私享对奢侈娱乐方式的热衷对奢侈娱乐方式的热衷 n加入社会顶层顶级的权贵圈n对社会的影响：基金、捐赠n对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏u游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等对奢侈品的爱好对奢侈品的爱好 u艺术品、珠宝、其它奢侈享受品顶级豪宅客户构成顶级豪宅客户构成：n檀宫檀宫：上海人、浙江人、台湾人、海归，10亿身家以上的企业主；n波托菲诺：波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多；n94、香蜜湖香蜜湖1 1号：号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领来源的多样性来源的多样性身份的顶级性身份的顶级性95别墅价值体系构建别墅价值体系构建东莞别墅市场机会挖掘顶级别墅案例研究借鉴本项目别墅价值体系构建96通过对顶级别墅案例的借鉴，结合市场现状带来的机会点，构建通过对顶级别墅案例的借鉴，结合市场现状带来的机会点，构建本项目别墅产品的核心价值体系本项目别墅产品的核心价值体系资源的有效利用和整资源的有效利用和整合，将是未来重点发合，将是未来重点发展策略展策略建筑价值仍有较大提建筑价值仍有较大提升空间，顶级时代来升空间，顶级时代来临临市场的启示市场的启示配套打造将成为未来配套打造将成为未来95、差异化竞争主题，逐差异化竞争主题，逐步形成项目驱动要素步形成项目驱动要素多方资源的整合多方资源的整合高高在上的价格高高在上的价格跨区域顶级需求跨区域顶级需求强化精神归属强化精神归属顶级硬件标准顶级硬件标准超越居住需求超越居住需求顶级别墅的价值顶级别墅的价值KPIKPI本项目别墅核心价值本项目别墅核心价值产品功能超越一般居住需求，产品功能超越一般居住需求，树立标杆树立标杆有效利用和整合酒店资源，有效利用和整合酒店资源，“泛酒店泛酒店”配套提升竞争力配套提升竞争力产品主题风格差异化，全面产品主题风格差异化，全面超越本地竞争超越本地竞争个性化产品打造，强调私享，个性化产品打造，强调私享，强化精神归属96、强化精神归属97酒店价值体系构建酒店价值体系构建东莞酒店市场机会挖掘顶级酒店案例研究借鉴本项目酒店价值体系构建98东莞星级酒店高度聚集，数量增长迅猛；酒店主要分布集中东莞星级酒店高度聚集，数量增长迅猛；酒店主要分布集中在乡镇，定位以商务酒店为主在乡镇，定位以商务酒店为主东莞市目前共有星级酒店9999家家，其中五星级2020家家(包括准五星级7家)；东莞市星级酒店从1990年到2006年增长了1818倍倍，居广东首位；五星级酒店增长了1515倍倍，居全国首位东莞市五星级酒店客房总量将近80008000间间，平均客房数将近400间，最大客房数达到900间/套，规模已经达到十几万平方米。东莞市五星级97、酒店分布较分散，以各乡镇为主，市区五星级酒店仅占总数的20%。东莞酒店功能以商务酒店为主商务酒店为主，少有度假酒店东莞市五星级酒店分布情况东莞市五星级酒店分布情况东莞市场现状东莞市场现状酒店酒店99市场特征一：市场特征一：东莞工业化衍生出的会展旅游和工业旅游，使东莞工业化衍生出的会展旅游和工业旅游，使东莞酒店客源以东莞酒店客源以商务客商务客为主，境外客占近为主，境外客占近70%70%。数据来源：东莞市旅游局数据来源：东莞市旅游局东莞五星级酒店客源分布东莞五星级酒店客源分布香港香港澳门澳门深圳深圳广州广州东莞地处粤、港、澳金三角的优越的地理位置，同等级的酒店、宾馆的消费东莞要比港澳低得多，从而吸98、引很多粤、港、澳高端消费群体的到来。东莞工业化的聚焦效应衍生出繁荣的会展旅游和工业旅游，一年一度的东莞电博会、虎门服装交易会、厚街名家具展为东莞酒店带来大量商务客源。而以台资、港资、日资为主的投资人成为东莞星级酒店的主要客源。东莞酒店业繁荣很大程度上取决于繁荣的制造业，因制造业带动的各类商商务活动务活动是东莞星级酒店的主要消费群消费群体体，珠三角两小时生活圈珠三角两小时生活圈也是带动东莞酒店业发展的主要因素之一。东莞旅游局原局长李善奴100市场特征二：市场特征二：依托高端软硬件设施，依托高端软硬件设施，高星级酒店经营状况高星级酒店经营状况优于低星级酒店优于低星级酒店，整体入住率更高；客户对硬件99、配套敏感，整体入住率更高；客户对硬件配套敏感度较高度较高星级酒店入住率星级酒店入住率三正半山三正半山御景湾御景湾铂尔曼铂尔曼东莞星级酒店竞争相当激烈，在价格具有优势的情况下，另一大吸引客户的重点就是硬件配套了。铂尔曼销售经理 刘小姐101市场特征三：东莞酒店业市场特征三：东莞酒店业娱乐休闲等配套的收入娱乐休闲等配套的收入比例高于全比例高于全国酒店行业，促成了酒店业的快速发展国酒店行业，促成了酒店业的快速发展东莞酒店的投资回报周期比其他城市都短。北京、上海等地投资酒店要7年才能回本，而东莞酒店过去三五年三五年就能收回投资。品悦酒店副总经理王志阳启示一：启示一：本项目酒店附属的娱乐配套设施应作为配100、套打造的重点考虑方向，为未来经营增加一个稳定的本项目酒店附属的娱乐配套设施应作为配套打造的重点考虑方向，为未来经营增加一个稳定的收入点。收入点。原因在于酒店盈利项目住房、餐酒店盈利项目住房、餐饮和娱乐中，东莞酒店饮和娱乐中，东莞酒店娱乐的收入比例尤其高娱乐的收入比例尤其高于全国酒店行业。于全国酒店行业。东莞酒店的经营收益，客房可能占6成，餐饮娱乐大概能占到4 4成成三正半山刘经理餐饮娱乐收入高的原因餐饮娱乐收入高的原因东莞酒店客户以商务客为主，消费能力强商务客KTV和桑拿的消费很多在千千元以上元以上，赚钱多而且快 三正半山刘经理东莞本地餐饮娱乐业发达，居民乐于消费102市场特征四：主要由会展旅101、游和工业旅游拉动的东莞酒店业，市场特征四：主要由会展旅游和工业旅游拉动的东莞酒店业，更容易更容易受国际经济形势变动的影响受国际经济形势变动的影响金融海啸之后，东莞酒店业经营受到重大影响。据东莞旅游饭店协会提供的数据显示，2009年4月份，东莞酒店业的营业收入比去年同期下降两成。星级酒店入住率，已由高峰期的80%下降到30%-40%，其中商务客更是下降了七成。东莞市第一家五星级酒店银城酒店日前也悄然关门歇业。多家星级酒店的经理一致表示：最坏的日子还没到来。2009年4月珠三角新闻 从08年开始，东莞酒店的生意确实没有以前好做了，原来有展会的时候，酒店经常爆满，现在五星级酒店能只能维持7成的入住率102、。酒店集中的乡镇受的影响更严重，塘厦还稍微好一点，像厚街那边的几家五星级酒店，竞争更激烈，今年的日子都不好过。三正半山酒店刘经理启示二：启示二：东莞酒店由于受会展和工业旅游的驱动，极易受国际经济形势变动的影响，因此本项目必须东莞酒店由于受会展和工业旅游的驱动，极易受国际经济形势变动的影响，因此本项目必须努力拓宽经营业态，将这种影响降到最小程度，以持续稳定地发展努力拓宽经营业态，将这种影响降到最小程度，以持续稳定地发展东莞第一家五星级酒店银城酒店，受到金融危机影响黯然歇业，也成为当前东莞酒店业遭遇经营困难状况的一个缩影103市场特征五：在基础硬件打造方面，东莞高星级酒店均具市场特征五：在基础硬件103、打造方面，东莞高星级酒店均具有较完善的大众化配套设施，但总体而言有较完善的大众化配套设施，但总体而言缺乏特色配套缺乏特色配套启示三：启示三：本项目酒店规划定位起点高，具有一定的后发优势，应当扛起市场高端特色主题经营的大旗本项目酒店规划定位起点高，具有一定的后发优势，应当扛起市场高端特色主题经营的大旗104市场特征六：东莞现有高星级酒店建筑风格及色系趋同，多以市场特征六：东莞现有高星级酒店建筑风格及色系趋同，多以高层为主，高层为主，建筑主体缺乏鲜明特色建筑主体缺乏鲜明特色启示四：启示四：本项目酒店的本项目酒店的规划设计应结规划设计应结合景观特色，合景观特色，显著区别于现显著区别于现有高星级市场，104、有高星级市场，从形态及风格从形态及风格上实现完全超上实现完全超越越喜来登喜来登海悦海悦太子太子万豪万豪 铂尔曼铂尔曼索菲特索菲特会展国际会展国际嘉华嘉华 三正半山三正半山帝豪花园帝豪花园105酒店位于塘厦镇，是东莞较少的低密度物业形态的酒店酒店位于塘厦镇，是东莞较少的低密度物业形态的酒店n酒店于2005年6月开业，共有客房382间；n酒店主体由一栋6层高的酒店主楼，2525套豪华别墅套豪华别墅组成的别墅区以及商务会议区组成；n市场定位是集商务、会议、娱乐、休闲度假于一体的国际生态园林酒店；n酒店依山傍湖，内部以水系连接贯通，并花费亿亿巨资打造园林，景观资源十分出色。n项目占地约16万平米，项目105、旁是同一开发商打造的别墅物业半山豪苑n酒店开发商三正集团是在东莞较知名的开发企业，其旗下的三正酒店在东莞已形成连锁经营之势案例借鉴案例借鉴三正半山酒店三正半山酒店106以水景资源为酒店特色，泳池水系连接酒店内部主要客房区以水景资源为酒店特色，泳池水系连接酒店内部主要客房区域，亲水客房成为酒店核心卖点域，亲水客房成为酒店核心卖点三正半山的亲水客房是当前东莞其他星级酒店所不具备的，是酒店的核心卖点之一。亲水客房的房价，与东莞五星级酒店标准客房房价相差无几，具有很高的吸引力。107别墅式客房房价高昂，客户主要是企业老总；由于投资回报别墅式客房房价高昂，客户主要是企业老总；由于投资回报率不高，部分别墅106、改造成标准客房率不高，部分别墅改造成标准客房n酒店共25套豪华别墅，风格各异n每套别墅均设置独立的宽敞庭院、私人泳池、先进保安系统及贴心私人管家服务；n别墅客房报价980011800/980011800/晚晚，豪华半山别墅报价88800/88800/晚晚，大大高于东莞五星级酒店总统套房价格；n别墅客房的主要客户为企业老总，大多是在酒店召开公司会议，顺便入住。由于价格高昂，入住率较低；n由于投资回报率不高，酒店已经着手将部分别墅改造成标准客房，仅留部分作为VIP及总统套房别墅的客户主要是国内大型企业的老总客户主要是国内大型企业的老总，像华润的老总每次来我们酒店都指定要住最豪华的那套独栋；别墅改客107、房主要还是因为别墅的客户较少，经营收益经营收益不如标准客房。三正半山酒店销售经理何先生三正半山酒店销售经理何先生108东莞酒店市场总结东莞酒店市场总结大部分酒店配套趋同，缺乏特色功能配套东莞酒店休闲娱乐等配套占酒店收益比重较高高星级酒店经营情况优于普通星级酒店客户来源主要为商务客，商务需求是主要需求东莞东莞酒店酒店现状现状KPIKPI强化硬件设施，打造顶级酒强化硬件设施，打造顶级酒店，在竞争中争取优势店，在竞争中争取优势打造特色功能主题，形成差打造特色功能主题，形成差异化竞争，提升项目价值异化竞争，提升项目价值市场给我们的启示市场给我们的启示酒店数量多，增长迅速，竞争极为激烈商务功能是酒店必备108、功能商务功能是酒店必备功能酒店建筑主题缺乏鲜明特色精心打造酒店建筑主题，通精心打造酒店建筑主题，通过特色风格的建立，完全超过特色风格的建立，完全超越东莞市场，建立酒店标杆越东莞市场，建立酒店标杆109酒店价值体系构建酒店价值体系构建东莞酒店市场机会挖掘顶级酒店案例研究本项目酒店价值体系构建110我们通过研究具备全球影响力的超五星级酒店案例，对成功我们通过研究具备全球影响力的超五星级酒店案例，对成功运营的酒店进行主题分类运营的酒店进行主题分类由于目前由于目前国际上尚无评判超国际上尚无评判超星级酒店的统一标准星级酒店的统一标准；我们；我们主要针对已建立全球影响力主要针对已建立全球影响力的超五星级酒109、店展开研究。的超五星级酒店展开研究。迪拜帆船酒店Burj al arab hotel阿布扎比宫殿酒店Emirates Palace拉斯维加斯威尼斯饭店Sands expo/Veretian汶莱帝国酒店The Empire Hotel&Country Club 意大利汤豪斯佳乐利酒店Town House Galleria巴黎金利伦大饭店Hotel De Grillon加拿大帝后饭店The Fairmont Empress Hotel南非马拉马拉大饭店Mala Mala game reserve adventure hotel菲律宾阿曼普罗酒店Amanpulo Hotel 伦敦休顿格林大饭店Che110、wton Glen泰国普吉岛悦榕庄Banyan Tree Phuket墨西哥坎昆万豪JW酒店JW Marriott Cancun Resort&Spa夏威夷格兰地威拉大饭店Grand Wailea美国柏克莱四季酒店Four Seasons Hotel Beverly Hills 澳大利亚海曼岛大饭店Hayman Island Resort加拿大路易斯湖城堡Chateau Lake Louise迈阿密瑟塔酒店Setai Hotel Miami澳大利亚黄金海岸范思哲宫殿Palazzo Versace 迈阿密伽蓝鸟大饭店The pelican上海波特曼丽嘉酒店Portman Ritz-Carlton111、泰国东方大饭店The Oriental Bangkok p“超星级酒店只不过是个概念，国际国内都没有一套标准来衡量，国内最高的就是白金五星”雅高酒店管理集团中国区 总部业务发展部颜经理“所谓的超星级无非是硬件更好一点、服务更好一点，但具体的标准怎么定，现在都还没有出，国际上也没有，迪拜的七星级只是业内的称呼。”万豪酒店管理集团中国区 副总裁林先生111通过对大量的案例研究，世联将超星级酒店的功能配套，按通过对大量的案例研究，世联将超星级酒店的功能配套，按照核心特色归纳为以下六种类型照核心特色归纳为以下六种类型n极度奢侈型：极度奢侈型：迪拜帆船酒店、阿布扎比宫殿酒店、拉斯维加斯威尼斯饭店、文莱帝112、国酒店；n贵族体验型：贵族体验型：意大利米兰汤豪斯佳乐利酒店、巴黎金利伦大饭店、加拿大帝后饭店；n自然神秘型：自然神秘型：南非马拉马拉大饭店、菲律宾阿曼普罗酒店、伦敦休顿格林大饭店；n健康养生型：健康养生型：泰国普吉岛悦榕庄、墨西哥坎昆万豪JW度假及温泉酒店、夏威夷格兰地威拉大饭店、美国柏克莱四季酒店；n运动娱乐型：运动娱乐型：澳大利亚海曼岛大饭店、加拿大路易斯城堡饭店；n文化神韵型：文化神韵型：泰国东方大饭店112国际知名超星级酒店多以某一特色为核心卖点，制造全球影国际知名超星级酒店多以某一特色为核心卖点，制造全球影响力响力自然自然神秘神秘休闲休闲养生养生 关键条件关键条件主要特征主要特征代113、表性酒店代表性酒店类型类型运动运动娱乐娱乐113国际知名超星级酒店多以某一特色为核心卖点，制造全球影国际知名超星级酒店多以某一特色为核心卖点，制造全球影响力响力极度极度奢侈奢侈贵族贵族体验体验 关键条件关键条件主要特征主要特征代表性酒店代表性酒店类型类型文化文化神韵神韵114从消费需求、区域市场、和企业能力方面来看，本项目具从消费需求、区域市场、和企业能力方面来看，本项目具备打造休闲养生特色功能的条件备打造休闲养生特色功能的条件1 1 1 13 3 3 3休闲养生符合目标客户的需求休闲养生符合目标客户的需求世纪城有相关项目的建设和经营经验世纪城有相关项目的建设和经营经验n休闲养生已经是当前社会114、的热点休闲话题n东莞酒店客户以商务客为主，平常工作压力大，在繁忙的会议工作之余，休闲养生的功能主题可以很好地满足他们的需求n世纪城有过建设经营疗养院的经验n世纪城对相关的休闲主体管理具有优势2 2 2 2区域酒店市场缺乏系统的休闲养生功能配套区域酒店市场缺乏系统的休闲养生功能配套n东莞酒店市场休闲功能配套趋同，以餐饮、娱乐为主n虽然大部分酒店有spa、养生等功能配套，但缺乏资源的整合和系统的打造115从各类特色功能营造的关键条件与项目的本体条件的匹配度从各类特色功能营造的关键条件与项目的本体条件的匹配度来看，本项目具备打造休闲养生特色功能的条件来看，本项目具备打造休闲养生特色功能的条件文化底蕴115、不足特色文化资源欠缺体验点建设运动配套的空间不足区域缺乏顶级运动配套区域资源原生性吻合区域资源原生性吻合可引进相关酒店管理公司可引进相关酒店管理公司私密性不足、唯一性不足缺乏极稀缺原始生态资源缺乏历史文化渊源缺乏贵族阶层的人际资源超过目前的投资计划甚多富人区尚未形成资源资源整合整合资金资金投入投入自然自然条件条件具有一定的文化底蕴，经营时间较长所在地具有富于特色体验的民族风情资源文化神韵文化神韵自身或周边拥有全球顶级的运动娱乐场所强大的资源整合能力运动娱乐运动娱乐优越的原生自然资源顶级休闲养生品牌的酒店管理公司休闲养生休闲养生私密性极佳的区域拥有极其稀缺的自然资源自然神秘自然神秘长期经营，深厚116、的历史文化传承与王室贵族等顶级阶层具有密切关系贵族体验贵族体验超密集的资金投入，15亿美金以上的投资额富豪聚集区域极度奢侈极度奢侈匹配度综合评价匹配度综合评价区域区域条件条件关键条件关键条件类型类型116酒店价值体系构建酒店价值体系构建东莞酒店市场机会挖掘顶级酒店案例研究本项目酒店价值体系构建117本项目酒店价值体系构建本项目酒店价值体系构建市场给我们的启示打造顶级酒店，在竞争中争取优势打造顶级酒店，在竞争中争取优势打造特色功能配套形成差异化竞争打造特色功能配套形成差异化竞争商务功能是酒店必备功能商务功能是酒店必备功能建立特色酒店建筑主题风格建立特色酒店建筑主题风格案例给我们的借鉴本项目适合打117、造休闲养生特色本项目适合打造休闲养生特色酒店价值体系树立明确的主题，形成与目前市场产品树立明确的主题，形成与目前市场产品无主题化的明显区隔无主题化的明显区隔顶级软硬件设施打造高星级酒店，在竞顶级软硬件设施打造高星级酒店，在竞争中处于不败之地争中处于不败之地商务功能满足客户必备需求，以休闲养商务功能满足客户必备需求，以休闲养生功能为特色发力，凸现差异化优势生功能为特色发力，凸现差异化优势酒店建筑风格与景观融合，并通过造型酒店建筑风格与景观融合，并通过造型达到标新立异的效果达到标新立异的效果118物业发展建议物业发展建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核118、心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略经济测算经济测算119项目战略推导过程项目战略推导过程n 稀缺区域价值支撑顶级稀缺区域价值支撑顶级产品的打造产品的打造n把握发展趋势，高起点开发把握发展趋势，高起点开发n配套的提升和打造将成重要配套的提升和打造将成重要手段手段n高端物业价值认知的体现高端物业价值认知的体现n 注重特色主题功能的打造注重特色主题功能的打造n 建筑价值仍有发挥空间，建筑价值仍有发挥空间，顶级时代来临顶级时代来临n 酒店为核心驱动酒店为核心驱动n整体开发模式提升社区整体开发模式提升社区运营价值运营价值市场阶市场阶段启示段启示项目战略项目119、战略综合考虑综合考虑区域价值区域价值竞争策竞争策略略驱动模驱动模式式120发展战略发展战略充分挖掘区域价值，占位顶端别墅市场，建立市场领袖型标杆充分挖掘区域价值，占位顶端别墅市场，建立市场领袖型标杆项目项目以酒店为核心驱动力，通过整体开发模式打造综合物业，提升以酒店为核心驱动力，通过整体开发模式打造综合物业，提升社区整体运营能力社区整体运营能力以产品创新和特色主题营造为手段，打造项目的综合性价值以产品创新和特色主题营造为手段，打造项目的综合性价值121物业发展建议物业发展建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体120、定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略功能定位功能定位客户定位客户定位物业定位物业定位形象定位形象定位经济测算经济测算122形象定位：形象定位：珠三角顶级休闲养生酒店综合体珠三角顶级休闲养生酒店综合体123功能定位功能定位酒店和别墅部分应按何种比例组合较为合理？124东莞五星级酒店建筑面积差别较大，低密度形态酒店的建筑东莞五星级酒店建筑面积差别较大，低密度形态酒店的建筑面积大概在面积大概在45万平米之间万平米之间n从部分东莞五星级酒店调查情况看，酒店建筑面积没有一定之规，从2.4万到21万不等n东莞低密度形态的酒店建筑面积一般不超过8万方，45万方的居多n东莞低密度酒店的容积率大多在0.40121、.7之间功能定位功能定位125从国内知名低密度物业酒店的案例来看，对建筑体量和客房从国内知名低密度物业酒店的案例来看，对建筑体量和客房数量也没有明确的限制数量也没有明确的限制u规模：占地8平方公里；总建面32600平米；u一期9400平米（11幢别墅、1幢俱乐部）；u二期：共计23200平米（31幢别墅）；u俱乐部：建面4109平米长城脚下的公社上海衡山马勒别墅酒店u上海衡山马勒别墅饭店 始建于1936年，建筑面积2989平方米，高三层，为富商马勒的私宅。126从东莞市场和国内知名低密度酒店的案例来看，高星级低密度从东莞市场和国内知名低密度酒店的案例来看，高星级低密度酒店的建筑体量和客房数量并122、没有明确的规定和限制酒店的建筑体量和客房数量并没有明确的规定和限制从本项目实际出发，世联认为，酒店部分至少应有从本项目实际出发，世联认为，酒店部分至少应有4 4万方左右万方左右的建筑面积，才能保证特色功能配套体系的打造的建筑面积，才能保证特色功能配套体系的打造127客户定位客户定位128本项目客户定位原则本项目客户定位原则立足于高端豪宅客户，全面挖掘客户需求立足于高端豪宅客户，全面挖掘客户需求立足于高端豪宅客户，全面挖掘客户需求立足于高端豪宅客户，全面挖掘客户需求01立足于区域内客户，放眼整个珠三角区域，吸引顶立足于区域内客户，放眼整个珠三角区域，吸引顶立足于区域内客户，放眼整个珠三角区域，吸123、引顶立足于区域内客户，放眼整个珠三角区域，吸引顶级客户级客户级客户级客户02129按财富等级将珠三角最高端的客户群体再细分分为：顶级、按财富等级将珠三角最高端的客户群体再细分分为：顶级、高端、中高端财富群体高端、中高端财富群体顶级财富群体顶级财富群体高端财富群体高端财富群体中高端财富群体中高端财富群体顶顶级级客客户户群群体体细细分分顶级财富群体顶级财富群体：大型企业老板、董事，华侨，港澳同胞、国外人士等高端财富群体高端财富群体：大中型企业老板、董事、华侨等中高端财富群体中高端财富群体：全国中小企业老总、华侨等130按生活理念和财富层级，将珠三角顶端客户分为资源占有、按生活理念和财富层级，将珠三124、角顶端客户分为资源占有、享有、追求、跟随型四类客户享有、追求、跟随型四类客户生活生活 理理 念念高高高高财财富富层层级级资源享有型资源享有型资源跟随型资源跟随型资源追求型资源追求型资源占有型资源占有型低低人群人群：有海外生活、留学或置业经验的财富人士，多为华侨、留学生或国外人士特征特征：不喜欢露富，追求低调的奢华；有国际视野，眼界开阔，深刻理解资源价值，并愿意为占有和享受稀缺资源而埋单；易接受新鲜事物，房子承担居住和度假的双重需求人群人群：全国财富人群第二代，年轻财富人士特征特征：对物业的社会标签价值深深认同，但是更加注重这种荣耀带来的心理上的享受。有一定的艺术品位，相比其他类群更渴望过一种艺125、术品位的生活方式人群人群：以珠三角为事业重心，仅在国内置业的本土财富人士特征特征：事业成功，愿享受优质生活，但视野有限，需要先进居住理念引导；喜欢炫耀财富，重面子，渴望与顶级财富圈子接触，借以提升自己档次，或促进事业的进步人群人群：珠三角本地成功人士，中青年老板特征特征：渴望对资源的占有、独享，以此来彰显自己的身份；注重房屋的附加值，如游艇（帆船）码头、豪华会所、直升机等资源享有型注重低调，享受生活资源享有型注重低调，享受生活，对住房的价值排序为：1.私密安全性的空间；2.对资源价值挖掘最大化；3.会所、配套满足低调的奢华。资源占有型注重对资源的独享，彰显资源占有型注重对资源的独享，彰显身份感126、身份感；对住房的价值排序为：1.对会所、资源独享的成就感；2.释放工作压力的空间。资源追求型客户活出自我，追求个性资源追求型客户活出自我，追求个性，对住房的价值排序为：1.整体个性化风格；2.有艺术品位；3.社区提供高品质服务资源跟随型对价格敏感，努力挤进资源跟随型对价格敏感，努力挤进“上流社会上流社会”，对住房的价值排序为：1.与真正的上流阶层为邻；2.生活配套齐全131客户定位客户定位以视野开阔的资源享有型客户为核心目标客户，以视野开阔的资源享有型客户为核心目标客户，拉动其它重要客户拉动其它重要客户资源追求型客户资源追求型客户作为成长起来的财富中青年一代，思想较前卫，易于接受新鲜理念，追求127、个性与与众不同。对他们而言，他们更看重的是项目推崇的生活理念边缘客户边缘客户重要客户重要客户核心客户核心客户资源占有型客户资源占有型客户这部分客户财富积累充足，因事业成功带来的成就感较强，渴望对稀缺资源的占有和独享，以及以此带来的身份标签资源享有型客户资源享有型客户超越了资源占有阶段，作为财富和生活理念的最佳结合群体，是项目重要的客户群之一。他们较看重资源的稀缺性，并肯为好的作品投资资源跟随型客户资源跟随型客户作为财富和生活理念的最低端，对他们而言，与顶级财富人群为邻，进入财富圈层，是重要考虑点之一132产品定位产品定位133东莞市场上现有别墅产品联排面积分布在东莞市场上现有别墅产品联排面积分128、布在240-300240-300平，双拼平，双拼面积分布在面积分布在300-400300-400平，独栋面积多超过平，独栋面积多超过400400平平n东莞客户还是很喜欢独栋别墅的，不过目前市场上的独栋产品面积都较大，总价偏高面积都较大，总价偏高，所以有部分客户就会选择联排产品。n我们这边的双拼经过一些处理，看起来也像独栋，面积也控制得不错看起来也像独栋，面积也控制得不错，客户都很喜欢。沿海丽水佳园销售人员黄小姐东莞市场别墅楼盘产品由于地下室较少赠送，造成户型偏大，特别是独栋产品；面积控制东莞市场别墅楼盘产品由于地下室较少赠送，造成户型偏大，特别是独栋产品；面积控制得当的类独栋产品受市场欢迎得当129、的类独栋产品受市场欢迎别墅户型定位别墅户型定位134参考东莞市场现状，根据顶级客户需求，本项目产品户型面参考东莞市场现状，根据顶级客户需求，本项目产品户型面积将适度放大，以保证舒适性积将适度放大，以保证舒适性n别墅建面按整体50000平估算；n为保证社区纯粹性，本项目建议产品以独栋为主；n基于适当降低建筑密度的考虑，搭配少量双拼产品；n双拼产品在建筑上采用多种独栋化处理手法，以增加产品及社区整体档次配比考虑因素配比考虑因素n 本项目面对的核心客户处于目前社会财富顶级，对产品舒适度要求极高；n 本项目客户对产品总价并不敏感，他们更关注的是产品的品质感及身份的契合度135n靠近住宅别墅区最佳资源位130、置打造豪华尊贵的独栋总统别墅，其产品与全球比肩以普通标间客房完成主力接待，同时以独栋别墅总统官邸的以普通标间客房完成主力接待，同时以独栋别墅总统官邸的形式，带给顾客不同的尊贵体验，树立酒店价值标杆形式，带给顾客不同的尊贵体验，树立酒店价值标杆酒店客房组合形态定位酒店客房组合形态定位136从国际顶级酒店经验看，酒店的物业形态并不影响客房数量从国际顶级酒店经验看，酒店的物业形态并不影响客房数量和面积的设置，一切以客户舒适为导向和面积的设置，一切以客户舒适为导向酒店客房户型定位酒店客房户型定位137参考国内五星级客房一般设置标准，结合东莞酒店市场现状对本项目参考国内五星级客房一般设置标准，结合东莞酒131、店市场现状对本项目客房做出户型定位客房做出户型定位n客房面积集中在35-50平之间，套房面积大多超过70平；n东莞现有五星级酒店与滨海度假城市相比，客房面积偏小，给客户的舒适度不足；n酒店标准客房及套房分别占比88%、12%市场现状市场现状配比考虑因素配比考虑因素n考虑到项目设置部分别墅客房，将面积配比进行相应调整；n客房面积以东莞现有主流面积区间为参考，适度放大；n别墅客房以五房为主，面积控制在400平左右u客房总建面在酒店中通常占60%左右，本项目按照酒店建面44176估算，客房面积26505平138物业发展建议物业发展建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核132、心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略经济测算经济测算139本项目物业价值体系本项目物业价值体系主题营造主题营造规划建议规划建议产品建议产品建议景观体系景观体系配套设施配套设施服务体系服务体系奢藏奢藏私享私享亲水亲水主题化主题化别墅产品建筑风格、酒店特色主题规划突出创新，以水绕社区为理念别墅产品功能提升酒店产品客房形态酒店会议、餐饮、养生及休闲配套泛酒店星级物业管理服务业主专属权益附加景观打造突出地中海风格以水系为园林主要特色，突出亲水性140规规 划划 建建 议议 141东莞现有市场上别墅规划大多依赖自然资源的原始占有，呈兵营式排布，缺133、乏东莞现有市场上别墅规划大多依赖自然资源的原始占有，呈兵营式排布，缺乏参与性与互动性参与性与互动性东莞市场上别墅楼盘规划呈现出以下特点：u占有极佳的景观资源u排布多以兵营式为主u局部引入水体资源u组团多以围合方式区隔湖景一号湖景一号中信森林湖中信森林湖御花苑御花苑丽水佳园丽水佳园整体上来看，东莞市场整体上来看，东莞市场上别墅对于资源的利用上别墅对于资源的利用还处于原始粗犷的开发还处于原始粗犷的开发状态，大多有水而不亲状态，大多有水而不亲水，景观视野不够开阔水，景观视野不够开阔142地块价值分析地块价值分析外部拥有丰富的水库及绿地资源，地块内部拥有一定的水体外部拥有丰富的水库及绿地资源，地块内部134、拥有一定的水体资源，地势呈现出西低东高，中间低南北高的特点资源，地势呈现出西低东高，中间低南北高的特点水水濂濂山山水水库库国宾馆用地国宾馆用地坡地坡地湖湖泊泊坡地景观坡地景观内部水体内部水体内部水体内部水体2 23 34 45 51 11 12 23 34 45 5资源分布情况分析资源分布情况分析地块西侧有水濂山水库及其他湖泊资源；南北分别有大量的绿色坡地资源；内部水体资源为死水，需加以改造利用；地块内部存在不同高差，适宜打造层次丰富的园林资源整合利用为核心资源整合利用为核心景观价值评判景观价值评判评判标准：“整体景观价值的优劣”以及“周边建筑的影响”；A，为一类一类景观地块；B，为二类二类景135、观地块，C，为三类三类景观地块；注释：注释：A A、B B、CC仅为示意仅为示意A AB BCC143规划布局原则：遵循私密性原则，对地块周边资源的有效整合，对水规划布局原则：遵循私密性原则，对地块周边资源的有效整合，对水体资源的均衡利用，使全水系社区成为项目最大的亮点体资源的均衡利用，使全水系社区成为项目最大的亮点对地块内外的水体资源均衡利用，引进水濂山水库的活水，使整个社对地块内外的水体资源均衡利用，引进水濂山水库的活水，使整个社区成为活力水城区成为活力水城对周边坡地及山体资源进行有效改造，使公共资源私有化，形成社区对周边坡地及山体资源进行有效改造，使公共资源私有化，形成社区外围景观带外围136、景观带园林打造充分利用地块高差，极致凸现项目高端形象园林打造充分利用地块高差，极致凸现项目高端形象酒店及别墅排布需遵循别墅私密性原则，注意处理公共空间及私密空酒店及别墅排布需遵循别墅私密性原则，注意处理公共空间及私密空间的关系间的关系原则一原则一原则一原则一原则二原则二原则二原则二原则三原则三原则三原则三原则四原则四原则四原则四144规划布局构思：明确分两大区域，及主入口位置选择规划布局构思：明确分两大区域，及主入口位置选择u别墅区靠近水濂山水库，便于引水打造水系景观u酒店区属于公共区域，安排在植物园更靠外的位置，强调展示型和通达性u别墅区属于私密区域，安排在植物园内相对靠里的位置，强调私密性137、u地块北部为国宾馆用地，西部为水濂山水库，因此入口只能安排在东、南两方向u为保证别墅区的私密性，别墅入口和酒店入口应保持相当距离u酒店入口安排在更靠近植物园外向的位置，便于客户到达别墅区别墅区酒店区酒店区当前主要道路进入方向别墅入口酒店入口规划设计构思一规划设计构思一u整体以水贯穿泛酒店社区，包括酒店区及别墅区；u别墅区通过全水系社区打造，形成多个半岛及岛屿，令全部产品形成户户观水家家亲水的效果；u全岛与半岛之间均通过桥梁连接，并尽量降低全岛建筑密度，打造社区最尊贵产品u酒店外观以东莞市花白玉兰为原型，并将各功能分区排布在花朵各翼，客房分布在临住宅区域，保证纯粹性及景观；酒店别墅区亦分布在水岸138、线上；u依据地块现状，设置垂钓区及林间餐厅钓鱼平台酒店别墅区客房区客房区客房区会议区餐饮区养生区大堂酒店入口别墅入口规划设计构思二规划设计构思二u引水环绕整个别墅区u别墅区内部留若干地块作为别墅建筑用地，呈半岛形插入水域u别墅区进入功能由环绕别墅区外围一周的道路完成u各半岛之间通过桥梁连接客房区客房区客房区会议区餐饮区养生区大堂别墅入口钓鱼平台酒店别墅区酒店入口147主主 题题 风风 格格1 1、别墅产品、别墅产品2、酒店产品、酒店产品148建筑风格已经成为东莞市场产品风情的主要表现方式，也成为销售的建筑风格已经成为东莞市场产品风情的主要表现方式，也成为销售的重要卖点，集中体现在西班牙风格和北139、美赖特风格重要卖点，集中体现在西班牙风格和北美赖特风格别墅建筑风格别墅建筑风格国际公馆赖特风格森林湖西班牙风格蔚蓝城邦西班牙风格锦绣山河赖特风格松山湖一号西班牙风格149顶级别墅物业大多提供多种建筑风格供客户选择，一定程度上实现定顶级别墅物业大多提供多种建筑风格供客户选择，一定程度上实现定制化及个性化制化及个性化上海檀宫荟萃多国风格，分别有英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、意大利托斯卡纳式、意大利佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式和西班牙马尔贝拉式这8种建筑风格。上海紫园内建筑风格各异，有北美风格、地中海风格、新古典主义风格、后现代主义风格、赖特式草原风格、巴洛克式风格、现代极简主义风140、格、中式庭院建筑风格等。150世联对于建筑风格的理解世联对于建筑风格的理解风格选取并不是最关键影响因素，而在风格选取并不是最关键影响因素，而在于其表达的风情能否拨动人的心弦于其表达的风情能否拨动人的心弦消费者对风格的追求消费者对风格的追求对异域风情的新奇感风情所带来生活方式上的畅想或震撼品质感的体现整体氛围与精神归属的高度吻合中信森林湖最大程度满足了东莞中高端客户对生活方式的畅想151立足于消费者感知因素，从市场现状及顶级别墅风格选取得到启示立足于消费者感知因素，从市场现状及顶级别墅风格选取得到启示摈弃市场重复使用的风格，提高客户敏感度和感知度消费者对风格的追求消费者对风格的追求对异域风情的新141、奇感风情所带来生活方式上的畅想或震撼品质感的体现整体氛围与精神归属的高度吻合重视风情展示，从宏观展示到细节打造全面体现异域风情在材质上及细节处理凸显项目产品的品质感及精细化整体氛围与项目气质吻合，全程强调客户精神归属，凸显档次东莞市场风格东莞市场风格顶级别墅风格选取顶级别墅风格选取西班牙风格及北美赖特风格的重复使用，但风情演绎并不纯粹，未体现出浓郁的异域风情，客户已产生审美疲劳，认同感不强，因此建议应打破众多别墅“千人一面”的沉闷格局，给当地客户带来一种与众不同的风情，塑造出形神俱备的异域风情顶级别墅包括上海紫园、檀宫均采用多种风格以丰富建筑表情，赋予客户更多选择，实现真正的个性化152建筑风142、格建议建筑风格建议不以单一风格，而是集粹多种异域风格，不以单一风格，而是集粹多种异域风格，最最大化满足客户个性化需求，意大利风情是可考虑的一种方向大化满足客户个性化需求，意大利风情是可考虑的一种方向u集粹多种建筑风格，使得建筑表情足够丰富，最大化满足客户个性化需求；u意式风格属于地中海风格体系中的一种，与西班牙风格有相互呼应之处，既跳出现有市场之窠臼，又不会显得异常突兀；u托斯卡纳风格以手工打造、细节精致闻名，更能体现出顶级豪宅的尊贵性及定制化考虑因素英伦风格西班牙风格法式风格北美风格153具有丰富层次的现代风格建筑具有丰富层次的现代风格建筑154依附坡地处理的特型建筑依附坡地处理的特型建筑1143、55隐藏在深山树林里的建筑隐藏在深山树林里的建筑156与山体融合的木质建筑与山体融合的木质建筑157与湖水融合开阔视野建筑与湖水融合开阔视野建筑158阳光下的方型建筑阳光下的方型建筑159韵动中的坡地建筑韵动中的坡地建筑160东莞酒店整体市场建筑风格千篇一面，缺乏冲击力东莞酒店整体市场建筑风格千篇一面，缺乏冲击力u东莞市场上五星级酒店多以高层建筑为主，仅有三正半山、莲花山庄等以低密度建筑形态打造；u高层酒店建筑风格多采用现代风格，不易凸现特色酒店建筑风格酒店建筑风格161我们通过研究具备全球影响力的超五星级酒店案例，对成功我们通过研究具备全球影响力的超五星级酒店案例，对成功运营的酒店进行风格主144、题划分运营的酒店进行风格主题划分迪拜帆船酒店阿布扎比宫殿酒店拉斯维加斯金字塔酒店香港半岛酒店意大利汤豪斯佳乐利酒店巴黎香格里拉大酒店加拿大帝后饭店伊斯坦布尔西拉冈宫殿酒店菲律宾阿曼普罗酒店伦敦休顿格林大饭店泰国普吉岛悦榕庄墨西哥坎昆万豪JW酒店夏威夷格兰地威拉大饭店美国三藩市文华东方酒店澳大利亚海曼岛大饭店加拿大路易斯湖城堡迈阿密瑟塔酒店澳大利亚黄金海岸范思哲宫殿迈阿密伽蓝鸟大饭店上海华尔道夫酒店泰国曼谷素可泰酒店日本东京四季酒店洛杉矶宝艾华酒店日内瓦里奇蒙饭店印度乌代普酒店162大量的案例研究表明超星级酒店在建筑风格主题上都极具创造性，奠定其全球大量的案例研究表明超星级酒店在建筑风格主题上都145、极具创造性，奠定其全球影响力影响力酒店案例酒店案例特色展示特色展示所需条件所需条件主题分类主题分类163历史沉淀型历史沉淀型u历史沉淀型酒店大多位于拥有非常悠久的历史名城，如上海、北京；u该类型建筑通常需要在相应建筑上改建，保留既有历史痕迹的同时，焕发出新的生命力上海华尔道夫巴黎香格里拉北京国子监酒店香港半岛酒店164民俗文化型民俗文化型u该类型酒店通过建筑风格直观的表达了本土民俗文化特色，如丽江悦榕庄、泰国素可泰等；u酒店相应其他配套及细节处理都以此文化主题进行贯穿曼谷Metropolitain Hotel丽江悦榕庄 泰国素可泰 165景观融合型景观融合型u该类型酒店通常拥有极其稀缺的自然景146、观资源；u酒店融合于景观之中，能享受到最极致的景观面展示普济JW Marriott Resort 马尔代夫Hilton island印度乌代普Taj Lake Palace日内瓦 经度131柬埔寨Amansara166城市风尚型城市风尚型u位于城市核心区；u通过高度或局部造型成为城市地标型建筑柏林丽兹卡尔顿酒店芝加哥丽兹卡尔顿酒店香港 W酒店167公建化立面公建化立面杭州凯悦酒店东莞凯悦酒店168标新立异型标新立异型u该类型酒店直接通过奇特的造型吸引眼球；u在技术实现性及开发商资金方面要求较高三亚今典酒店嫩芽酒店阿塞拜疆满月/新月酒店拉斯维加斯金字塔酒店迪拜帆船酒店169贵族气质型贵族气质型u147、该类型酒店通过皇家建筑立面的打造直观表达其贵族气质，比如宫殿等Ballynahinch Castle Hotel伦敦文华东方西拉冈宫殿酒店170通过项目本体条件及建筑风格主题打造所需条件进行契合，通过项目本体条件及建筑风格主题打造所需条件进行契合，世联认为项目可以景观融合为主，融入部分标新立异元素世联认为项目可以景观融合为主，融入部分标新立异元素丰富的丰富的景观资景观资源源代表东代表东莞城市莞城市形象形象契合休契合休闲养生闲养生主题主题以东莞市市花白玉兰为型n 玉兰花造型能体现东莞城市形象；n 通过花瓣延伸至水系，达到景观融合效果；n 花朵绽放能引起客户对休闲养生的联想171产产 品品 建建 148、议议1 1、别墅产品、别墅产品2、酒店产品、酒店产品172东莞市场上别墅产品设计较为传统，鲜有创新，户型打造不东莞市场上别墅产品设计较为传统，鲜有创新，户型打造不够精细够精细,对除居住功能之外的其它需求欠缺考虑对除居住功能之外的其它需求欠缺考虑别墅产品别墅产品主人套房主人套房与其它卧室同设一层，影响主人尊贵感及私密性森林湖锦绣山河对地下室空间利用不足，且地下室多设置为全地下室，影响通风采光173顶级豪宅的功能空间划分已经全面超越普通居住功能，建议顶级豪宅的功能空间划分已经全面超越普通居住功能，建议从客户心理需求及景观利用两个层面进行考虑从客户心理需求及景观利用两个层面进行考虑功能提升的两个关键149、点：契合顶级客户的心理需求内外部景观资源的利用独栋化设计独栋化设计双拼产品营造独门独院的生活体验多功能空间多功能空间至少涵盖社交、娱乐、居住、餐饮四方面需求景观最大化景观最大化通过大面宽等设置实现景观的极致占有，主要活动空间面向景观最佳位置，转角阳台、落地窗等增加舒适性及景观面户型价值提升户型价值提升尽可能利用灰空间、地下室增加赠送面积以提升产品价值亮点；全套房设计，增加尊贵感强化与自然的沟通强化与自然的沟通产品活动空间无限外延，室外功能空间包括多重庭院、私家泳池、顶层观景台，与外部自然环境的完美融合超越普通居住需求超越普通居住需求基于舒适性及私密性考虑，功能空间划分实现主仆完全分区，包括入户150、楼梯、居住、换装等多重空间174多功能空间：多功能空间：上海檀宫实现了别墅产品功能上的全方位超越，上海檀宫实现了别墅产品功能上的全方位超越，契合顶级客户的多层面需求契合顶级客户的多层面需求b地下室设置健身房、私家泳池、蒸汽室、私家影院等多重娱乐功能房，满足客户娱乐需求c一层主要为餐饮区及社交区，包括中西餐厅、早餐厅及会客室、藏书室b二层整层设计为贵宾居住层，设计为三间豪华套房c三层为尊贵主人套房区，包括170平的主人套房，内部分设男女主人更衣室175独栋化处理手法一：独栋化处理手法一：双拼产品通过双拼产品通过花架花架方式连接，达到双方式连接，达到双拼独栋化效果拼独栋化效果后院后院入口入口通过151、花架连接，形成双拼的产品形式通过花架连接，形成双拼的产品形式后院通过建筑形体及院墙进行分后院通过建筑形体及院墙进行分割，达到独栋的私密性效果割，达到独栋的私密性效果参考案例：深圳万科兰乔圣非参考案例：深圳万科兰乔圣非176采用廊桥连接两栋采用廊桥连接两栋别墅，以近联排别别墅，以近联排别墅的指标做出了类墅的指标做出了类独栋的感觉独栋的感觉独栋化处理手法二：独栋化处理手法二：多个双拼通过多个双拼通过廊桥廊桥等方式连接，建立双拼等方式连接，建立双拼独栋化的效果独栋化的效果每一个双拼的两个每一个双拼的两个户型及立面不同，户型及立面不同，总体上构成一个大总体上构成一个大独栋的形象独栋的形象空中连廊空中连152、廊龙湖优山郡崖下别墅龙湖优山郡崖下别墅n龙湖悠山郡龙湖悠山郡为规避独栋的报建，在独栋之为规避独栋的报建，在独栋之间建有间建有2m2m宽的空中联廊，交楼的时候把联廊宽的空中联廊，交楼的时候把联廊取消就变成独栋取消就变成独栋/或者不取消或者不取消177独栋化处理手法三：半地下车库连接，独栋化处理手法三：半地下车库连接，形式上为双拼，外形形式上为双拼，外形上达到完全独栋化的效果上达到完全独栋化的效果采用车库连接的方式，使双拼产品采用车库连接的方式，使双拼产品有相对独立的院落空间，私密性远有相对独立的院落空间，私密性远好于普通双拼产品好于普通双拼产品178与自然沟通：与自然沟通：产品活动空间无限外延，153、室外功能空间包括多产品活动空间无限外延，室外功能空间包括多重庭院、私家泳池、顶层观景台，与外部自然环境完美融合重庭院、私家泳池、顶层观景台，与外部自然环境完美融合p通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成层次丰富的立体庭院景观；p大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素；庭院、大露台的赠送提升居住舒适度，同时强化与自然融合。大露台大露台大露台大露台大院落大院落大院落大院落前庭院前庭院后庭院后庭院内庭院内庭院露台露台内庭院上空内庭院上空私家泳池私家泳池私家泳池私家泳池179产品价值提升点产品价值提升点1 1：利用一层利用一层悬挑悬挑增加露台空间的同时，增加一层增加露台空间的同时，增加一层灰空154、灰空间间；赠送（半）；赠送（半）地下室地下室的多功能空间，对功能性加以提升的多功能空间，对功能性加以提升半地下车库半地下车库地坪上天窗采光地坪上天窗采光内天井采光内天井采光p地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作赠送；p地下室可作为电影房、棋牌室、台球室等；p利用天窗或下沉式内庭院采光通风。室外地坪花园地坪一层空间二层空间大露台灰空间大悬挑示意图大悬挑示意图节点俯视图节点俯视图3m室内空间室外空间操作手法：操作手法：u形成的灰空间部分无外墙；u二层可以直接增大露台尺度；u一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；u验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔155、断，增加实用面积。180产品价值提升点产品价值提升点2 2：强化地下室赠送，营造多功能的商务娱强化地下室赠送，营造多功能的商务娱乐空间乐空间下沉式庭院下沉式庭院棋牌室棋牌室视听室视听室健身房健身房酒窖酒窖酒窖酒窖健身房健身房视听室视听室n集约化的户型设计，需要更为阔绰的附加空间；n充分利用地下室，超大赠送，包含酒窖、健身房、棋牌室、视听室等功能，满足未来商务接待需要。181产品价值提升点产品价值提升点3 3：局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，提升尊贵感，强化采光性能，增添了情趣性提升尊贵感，强化采光性能，增添了情趣性 客厅及门厅挑客厅及门厅挑高将户156、外景观、高将户外景观、光线、自然风光线、自然风引入室内引入室内挑空的客厅挑空的客厅挑空家庭室挑空家庭室挑空门厅挑空门厅挑空餐厅挑空餐厅客厅挑空客厅挑空u采用挑空或下沉处理客厅空间，提升尺度和尊贵感；u以一层面积计算。挑空客厅挑空客厅182产品价值提升点产品价值提升点4 4：可增加密室设计，满足业主私密收藏和贵重物品保可增加密室设计，满足业主私密收藏和贵重物品保管的需求管的需求 设计密室或夹墙，设计密室或夹墙，方便业主存放贵方便业主存放贵重物品或私密藏重物品或私密藏品，代替银行保品，代替银行保险柜功能。险柜功能。u密室或夹墙设计在产品的主卧旁边；u密室面积可容纳保险柜，具有良好的通风条件；u可配157、置智能化报警装置。183景观处理设计点景观处理设计点1 1：全套房设计、主卧景观面极致放大以提升居住尊贵全套房设计、主卧景观面极致放大以提升居住尊贵感感p主卧独立设于顶层，并私享屋面大露台，整体空间尺度放大；主卧附带小型水疗设施专属专属电梯间电梯间附带步入式衣帽间、附带步入式衣帽间、独立露天洗浴中心的独立露天洗浴中心的主卧主卧超大独享露台超大独享露台p卧室空间均为套间形式，增强居住舒适感主卧主卧活动活动区区功能功能房房书房书房景景观观大面积的观景露台大面积的观景露台184中院同亲中院同亲水后院共水后院共围合居住围合居住空间空间客厅餐厅客厅餐厅卧室卧室水水景观处理设计点景观处理设计点2 2：私家158、庭院全方位环抱居住及功能空间，私家庭院全方位环抱居住及功能空间，强调与自然的完全融合，满足低密度客户对景观资源的占有强调与自然的完全融合，满足低密度客户对景观资源的占有185景观处理设计点景观处理设计点3 3：产品增加设计亮点，客厅、卧室设置转角落地玻产品增加设计亮点，客厅、卧室设置转角落地玻璃窗，房间可做到户户房间朝南，增加舒适度的同时扩大景观面璃窗，房间可做到户户房间朝南，增加舒适度的同时扩大景观面转角落地窗、转角阳台；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰北有阳台、南有转角窗北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风186在依托商务主题的前提下突出休闲特色，打造内部的休闲度159、在依托商务主题的前提下突出休闲特色，打造内部的休闲度假系统假系统u根据客房种类不同（如单间、标间、套房），设计成不同的休闲主题，如豪华尊贵主题、商务接待主题等；u观景浴室，迷你酒吧设计增添酒店客房内的休闲氛围，但内部休闲度假系统的完善性要根据客房等级层次具体安排。观景浴室观景浴室迷你酒吧迷你酒吧休闲浴室休闲浴室商务接待主题商务接待主题豪华尊贵主题豪华尊贵主题酒店客房特色建议酒店客房特色建议187景景 观观 体体 系系188营造园林价值的竞争力，突破东莞市场现有水平，赋予项目营造园林价值的竞争力，突破东莞市场现有水平，赋予项目顶级豪宅的特有园林气质顶级豪宅的特有园林气质体验式时代体验式时代简单的160、园林营造，无精细化意识直接引入某种主题风情，但处于概念泛化阶段，缺乏情节主题风情营造更纯粹，以精细化、情景化取胜当前市场表现当前市场表现风格主题时代风格主题时代简单园林时代简单园林时代本项目园本项目园林价值站林价值站位位松山湖松山湖1 1号号中信森林湖中信森林湖锦绣山河锦绣山河丽水佳园丽水佳园湖景湖景1 1号号189本项目园林打造需要考虑的主要问题本项目园林打造需要考虑的主要问题风情园林的主题如何演绎？如何最大程度挖掘水资源的价值？如何保证对景观资源的私人占有？园林细节如何打造突出精细化？190景观体系景观体系KPIKPI以水系有机串联各景观要素以水系有机串联各景观要素注重人与水的互动，重要的161、是亲水而非观水注重人与水的互动，重要的是亲水而非观水对外部景观资源的私有化处理对外部景观资源的私有化处理注意规划布局，展现景观的层次感注意规划布局，展现景观的层次感私家花园的私密性和尺度感私家花园的私密性和尺度感移步换景，营造多重景观面移步换景，营造多重景观面尊贵感与自然元素的结合，彰显身份尊贵感与自然元素的结合，彰显身份在景观和小品中展现人文气息和风情在景观和小品中展现人文气息和风情私享性私享性亲水性亲水性精细化精细化本项目景观体系打造本项目景观体系打造KPI主入口的处理，营造社区内部的神秘感主入口的处理，营造社区内部的神秘感主题性主题性主景观轴及景观节点的浓郁风情主题的营造主景观轴及景观节162、点的浓郁风情主题的营造191别墅区园林规划及景观主轴示意别墅区园林规划及景观主轴示意主入口营造深宅大院的私密效果主水系与多条支水系纵横交错，分割地块，沿水岸线打造主景观轴水岸的处理多样化，有些以原生态植被覆盖、有些以木栈道相连，交叉掩映；主水系中心人工造岛，建造全岛居风格的环水别墅，以水系将地块分割成大小不等的组团，各组团内通过叠水，小品、小广场等形成不同景观节点以高大乔木组成的绿化带，进行区隔，以保证别墅区的私密性酒店用地645132555岛与岛之间通过欧式廊桥连接，进一步凸现风情及私密性，此处仅为示意景观轴线景观轴线192别墅园林整体采用地中海风格，沿景观主轴打造多个景观节别墅园林整体采用163、地中海风格，沿景观主轴打造多个景观节点，营造纯粹的地中海风情，并与各组团建筑风格吻合点，营造纯粹的地中海风情，并与各组团建筑风格吻合主入口与核心景观区保持一定的距离，通过流水阶梯进入社区内部 伊比利亚风情广场以标志性塔楼、地面的艺术马赛克，彩瓷的水池，小型喷泉、风情雕塑等展现浓郁西班牙风情翡冷翠之光用雕塑展现意大利文艺复兴时期佛罗伦萨的雕塑文化威尼斯水岸细致的园林流水，浓郁的特色风情小品、质朴的鹅卵石铺装、轻松休闲的休憩庭院、异域风情的廊桥，展现威尼斯式的水岸生活爱琴海文明以大理石柱、神话雕像、浮雕等建筑小品为核心，展现希腊文明的神韵酒店用地54321岛与岛之间通过欧式廊桥连接，进一步凸现风情164、及私密性193伊比利亚风情伊比利亚风情翡冷翠之光翡冷翠之光威尼斯水岸威尼斯水岸爱情海文明爱情海文明依景观节点的设置，感受充满文艺复兴气质的地中海文明，为项目依景观节点的设置，感受充满文艺复兴气质的地中海文明，为项目注入人文气息注入人文气息194主入口主入口通过道路、林荫大道、高差等保证社区私密性，通过道路、林荫大道、高差等保证社区私密性，接驳出用水广场体现社区主题接驳出用水广场体现社区主题道路掩藏道路掩藏n通过道路延伸将主入口掩藏，物理上形成视觉阻隔，体现私家府邸的效果；n道路两旁以高大整齐的名贵树木形成尊贵的仪式化感觉，体现私家路感受；n利用高差，将入口隐藏在行人视线之上，保证私密性；n通过165、热烈的喷水广场与社区相接驳，体现社区水主题名贵树阵名贵树阵主动营造高差主动营造高差热烈水广场热烈水广场54321195标志性塔楼、地面的艺术马赛克，彩瓷的水池，小型喷泉、小标志性塔楼、地面的艺术马赛克，彩瓷的水池，小型喷泉、小提琴雕塑、地中海风情雕塑提琴雕塑、地中海风情雕塑具有西班牙特色的具有西班牙特色的地面拼接和铺装地面拼接和铺装地面马赛克地面马赛克雕塑小品雕塑小品标志性塔楼标志性塔楼陶土罐陶土罐小型喷泉小型喷泉伊比利亚风情伊比利亚风情以雕塑、水池、喷泉、红铜陶瓦、特色以雕塑、水池、喷泉、红铜陶瓦、特色铺装体现奔放的伊比利亚风情铺装体现奔放的伊比利亚风情54321红筒陶瓦俯拾皆是小品地铺小桥166、风情演绎伊比利亚风情广场以标志性塔楼、地面的艺术马赛克，彩瓷的水池，小型喷泉、风情雕塑等展现浓郁西班牙风情196大卫雕像但丁头像主体采用雕塑群对佛罗伦萨文艺复兴文化进行展示，辅以台地、“名人”头像地铺、特色植被头像地铺雕塑群台地翡冷翠之光翡冷翠之光用雕塑展现文艺复兴时期名城佛罗伦萨的用雕塑展现文艺复兴时期名城佛罗伦萨的地中海风情地中海风情台地植被54321197威尼斯水岸威尼斯水岸私家水岸、木栈道、贡多拉船浓缩水岸意私家水岸、木栈道、贡多拉船浓缩水岸意境境别墅私有化水岸木栈道贡多拉船 威尼斯水岸细致的园林流水，浓郁的特色风情小品、质朴的鹅卵石铺装、轻松休闲的休憩庭院、异域风情的廊桥，展现威尼斯167、式的水岸生活54321198爱琴海文明爱琴海文明大理石柱、神话雕像、浮雕为核心，展现希大理石柱、神话雕像、浮雕为核心，展现希腊文明腊文明希腊神话浮雕移栽橄榄树体现雅典风情希腊神话人物雕像大理石柱体现雅典卫城的神韵残缺的石柱体现迈锡尼文明的沧桑54321199n引进水濂山水库活水，连通地块内原有水系，形成大片水景n形成多条水道交叉纵横，对地块形成自然分割，增加景观的情趣性n住宅和公共区域之间均可通过水道连接，以水系为核心规划排布园林景观n水岸的处理多样化，有些以原生态植被覆盖、有些以木栈道相连，交叉掩映社区主景观体系社区主景观体系以水系为核心元素，连接贯通整个园林以水系为核心元素，连接贯通整个园168、林体系体系水岸处理多样化水岸处理多样化水系贯穿所有区域水系贯穿所有区域以水系为核心，自然分割地块以水系为核心，自然分割地块亲水性亲水性200突出水系可参与的情趣感突出水系可参与的情趣感打造绝对私有的亲水平台打造绝对私有的亲水平台岸线与庭院、花园一体n本项目在水景打造上要注意两点，一是住户与水的互动，二是保证私人对岸线、水景的绝对占有n水岸线呈波浪形打造，别墅沿岸线排布，保证每户都能做到一线亲水n水岸线与别墅庭院和私家花园浑然一体，打造私家亲水平台，将亲水性发挥到极致n将水系划小，引入公共建筑区域，使公共景观私有化水系划小，引入公建区域水岸线呈波浪形打造，别墅沿水岸线呈波浪形打造，别墅沿岸线排布169、岸线排布主入口的亲水性木栈道与临水休憩设施廊桥及延伸至水中的木制汀步带给行者别样的风景伸向水中的休憩凉亭引领闲适的惬意201201水岸线的私密的处理：丰富的植被直接延伸到水中，水岸成水岸线的私密的处理：丰富的植被直接延伸到水中，水岸成为尊贵的私享部分为尊贵的私享部分私密性私密性n植被与水有效结合，保证产品亲水性的同时亦造就了水岸私享化202道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，通过视觉阻道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，通过视觉阻挡体现内部的私密性，休闲特质道路铺装突出原生感和风情挡体现内部的私密性，休闲特质道路铺装突出原生感和风情n内部道路曲线化，营造曲径通幽的景观变化，提升生活170、氛围；n充满情趣及休闲特质的道路铺装，增添生活趣味；n道路铺装结合植被，营造出别墅产品高私密度203私家园林和庭院温馨、精致、是居住意境的体现，尽可能将私家园林和庭院温馨、精致、是居住意境的体现，尽可能将公共空间化为私人所有公共空间化为私人所有p私家园林是与产品联系最紧密的元素，是最容易打动客户的，因此其设计必须满足客户在私家园林上对私密性和资源占有的要求。204注重园林植被规划排布的层次感，四重植被，打造私人领注重园林植被规划排布的层次感，四重植被，打造私人领地的私密性地的私密性最高层最高层次高层次高层中层中层最低层最低层以高大的落叶乔木和常绿树为主，让房子掩映在树林中以低矮树种为主，营造漫171、步自然中的居家生活以草皮和鲜艳花卉为主以中高树种为主，成为前庭后院的景观乔木乔木小灌木小灌木小花灌木小花灌木绿植绿植205多种植被树种搭配，营造立体绿化体系，营造闲适生活氛围多种植被树种搭配，营造立体绿化体系，营造闲适生活氛围n植被层次丰富，形成自然生态的意向，多种植被树种的搭配，考虑季节变化形成的视觉效果，营造层次不同的立体绿化体系；n将树种、草种、主题建筑小品灵活配置，营造宜人的居住环境；n关键节点处以鲜花营造主题，打造休闲氛围精细化精细化特色热带树种特色热带树种层次丰富的植被层次丰富的植被丰富的花卉丰富的花卉层次丰富的植被层次丰富的植被206植被、水系与建筑物有效衔接，融合形成社区整体景172、观面植被、水系与建筑物有效衔接，融合形成社区整体景观面在景观设计中，可通过多种手法将园林与建筑物衔接起来：p园林延伸至入户大堂、地下大堂、地下车库等；p建筑物与路面等硬铺之间通过园林过渡，形成衔接带；p园林与建筑融合形成社区整体景观面园林延伸至入户长廊建筑墙基通过植被掩饰园林与建筑共同形成景观面207207207结合地势高差，以精致的水景小品突出水的情趣性，强调自结合地势高差，以精致的水景小品突出水的情趣性，强调自然性然性n本项目地块内部高差明显，建议结合地势，多做叠水景观。通过小型水道与主体水系相连，充分体现水的情趣性208多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和多个情趣驻留空间173、分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣植被结合，相映成趣209配配 套套 设设 施施210酒店功能酒店功能配套配套SPASPA、瑜伽、专业教练、养生计划、瑜伽、专业教练、养生计划健康养生特色健康养生特色商务功能商务功能酒店形成以商务会议为基础，体现健康养生主题，融休闲、养生、酒店形成以商务会议为基础，体现健康养生主题，融休闲、养生、娱乐、商务会议为一体的特色体系，并作为别墅的泛会所娱乐、商务会议为一体的特色体系，并作为别墅的泛会所SpaSpa养生养生运动养生运动养生食疗养生食疗养生休闲娱乐休闲娱乐垂钓、泳池、健身馆、户外运动，私人教练垂钓、泳池、健身馆、户外运动，私人教练主题健174、康餐饮、营养专家、营养菜单、茶室主题健康餐饮、营养专家、营养菜单、茶室独立的会议中心、多种会议室规格独立的会议中心、多种会议室规格会议室设计与景观融合，体现休闲氛围会议室设计与景观融合，体现休闲氛围风格多样的酒吧、风格多样的酒吧、KTVKTV等娱乐休闲场所等娱乐休闲场所211酒店配套切合主题打造，相对独立分布在酒店各翼，总面积酒店配套切合主题打造，相对独立分布在酒店各翼，总面积控制在控制在18,000m18,000m212本项目以大中型规模的会议接待为主，通过会场组合分割实本项目以大中型规模的会议接待为主，通过会场组合分割实现不同规格的会议接待功能，同时商务硬件配置走高端路线现不同规格的会议接175、待功能，同时商务硬件配置走高端路线n目前东莞酒店主要定位于商务酒店，以会议接待为主，多接待中等规模会议，仅有少数极大规模的酒店（如三正半山）会形成大型会议中心，承担不同规格的会议接待功能；n中等规模会议室通过不同的组合方式实现更大会议功能的承担；n会议设备配置在硬件方面差别不大，主要体现在会议服务等软件上。本项目的会议功能依托于市本项目的会议功能依托于市场商务需求，以此作为酒店场商务需求，以此作为酒店主题之一，定位于承接大中主题之一，定位于承接大中型规模会议，商务硬件配置型规模会议，商务硬件配置走高端路线走高端路线商务功能商务功能213设置专门的会议中心区，整体规模控制在设置专门的会议中心区，176、整体规模控制在50005000，可灵活的布置及分，可灵活的布置及分割组合，将会议室融入景观体系，为会议带来自然休闲的新鲜元素割组合，将会议室融入景观体系，为会议带来自然休闲的新鲜元素富于中式喜气的宴会厅富于中式喜气的宴会厅n设有专门的会议中心，独立于客房及其它配套设施n酒店会议室突出与外界景观很好的融合，具有很好的观景面；n通过特色装饰会议室附属空间（如衣帽间、吸烟室、宴会厅）达到展现休闲氛围；n酒店大型会议室应注意：大会议室内的支撑柱会很大程度影响视角，应予避免；层高相比一般会议室要高，突出空间感景观会议室景观会议室采光充足采光充足特色衣帽间、休息室特色衣帽间、休息室会议室净面积控制在会议室177、净面积控制在25002500平，连带其余功能空平，连带其余功能空间控制在间控制在50005000平以内平以内214超超豪华宴会厅及多功能厅，具备举行大型宴会、产品发布会、商豪华宴会厅及多功能厅，具备举行大型宴会、产品发布会、商务会议等能力，体现酒店非凡的商务特色务会议等能力，体现酒店非凡的商务特色n功能强大，具备全球会议沟通能力；在配置基本会议设施（视听设备、互联网设施、宽带接口）的同时，配备互联网视频会议系统、同声传译设备、无线接收耳机等功能设施先进的专业会议设备系统：n引进国内外产品发布会、品牌推介会、电影首映式、高端商务论坛、行业峰会、艺术品拍卖等。215打造特色酒吧街、打造特色酒吧街、178、KTVKTV等多样的娱乐场所，充分满足客户商等多样的娱乐场所，充分满足客户商务之余的休闲娱乐务之余的休闲娱乐KTV大厅各式包房特色酒吧街n东莞酒店市场多设置相关休闲配套设施；n特色酒吧街及KTV等设施可形成酒店休闲服务特色，且可经营范围较广；n一般住店客户处理完工作上的事情后，都可以去找些地方放松一下，如果酒店有就更方便一些 三正半山销售主任何先生娱乐功能娱乐功能216如何营造极致的养生主题如何营造极致的养生主题一流的设备设施一流的设备设施一流的设备设施一流的设备设施完备的养生系统完备的养生系统完备的养生系统完备的养生系统主题菜单的选主题菜单的选主题菜单的选主题菜单的选择方式择方式择方式择方式179、强势的顾问咨强势的顾问咨强势的顾问咨强势的顾问咨询团队询团队询团队询团队极致的养生极致的养生主题演绎主题演绎休闲养生主题休闲养生主题217提供多种一流养生设施，让客户享受真正的养生提供多种一流养生设施，让客户享受真正的养生户外按摩亭；瑜伽教室沐浴亭（环形室内游泳池、多级蒸气房、冷泳池，水疗足浴、水流按摩浴缸）；独立分开男女热湿区；泰式按摩房和治疗房；水疗套房：包括治疗房，水疗按摩房和水床房；医疗咨询房SPASPA养生养生218引进知名引进知名SPASPA品牌，提供多种类型品牌，提供多种类型SPASPA服务，并有专门的技服务，并有专门的技师上门服务，令客户享受皇室般尊贵服务师上门服务，令客户享受180、皇室般尊贵服务n引进国际知名国际知名SPASPA品牌品牌，以打造最地道最纯正的服务水准；n设置多主题多主题SPASPA空间空间，除一般的SPA产品外，还包括热石疗、火山泥推拿、盐浴推拿、美容美体SPA、异性推油SPA等，吸引顾客驻留，增强体验感，满足客户个性化需求；n提供美容保健为主题的美容保健为主题的SPASPA吸引爱美的中产阶级男女；n有专门的技师上门提供技师上门提供SPASPA服务服务，足不出户便可享受纯正SPA的放松，尊贵感十足。219聘请泰国技师和专业人员，提供正宗的泰式按摩服务和瑜伽聘请泰国技师和专业人员，提供正宗的泰式按摩服务和瑜伽教程教程n聘请泰国技师提供正宗的泰式按摩服务；n181、设立瑜伽馆，私人教练根据客户情况提供净化血液、净化肉体、调节体重，维持内分泌平衡个人计划；n可提供上门按摩服务220聘请医疗专家及专业教练，客户入住先接受设备先进的健康聘请医疗专家及专业教练，客户入住先接受设备先进的健康检查检查,并有专业医生提供专业养生建议并有专业医生提供专业养生建议pp加分项加分项加分项加分项1:1:有专业医生根据结果提供养生建议有专业医生根据结果提供养生建议有专业医生根据结果提供养生建议有专业医生根据结果提供养生建议pp加分项加分项加分项加分项2:2:医生体系国际化医生体系国际化医生体系国际化医生体系国际化,包括有印度草药学家与中医理疗家包括有印度草药学家与中医理疗家包括182、有印度草药学家与中医理疗家包括有印度草药学家与中医理疗家pp客户先接受设备先进的个性检查客户先接受设备先进的个性检查客户先接受设备先进的个性检查客户先接受设备先进的个性检查亮点一：提供个性化养生主题亮点二：服务团队国际化亮点三：提供多种疗程供选择221提供主题提供主题菜单式或组合式菜单式或组合式的养生的养生计划计划，客户可随心参加多种，客户可随心参加多种课程，更配有全程咨询顾问课程，更配有全程咨询顾问n减肥疗程nSPA休养疗程n物理治疗疗程n减压疗程n排毒疗程n抗衰老疗程n戒烟疗程等特色男性特色男性SPA美容美容SPA盐浴推拿按摩盐浴推拿按摩热石疗法热石疗法222n游泳 室外无边界泳池，提供有183、氧运动教程n钓鱼休闲 利用地块内现有水系，设立野外钓鱼平台，体验休闲养生n其他运动设施 网球场、壁球场、保龄球馆、台球馆等多种室内外运动休闲设施，全方位体现酒店养生主题多种室内外运动休闲设施，全方位体现酒店养生主题健身馆健身馆无边界泳池无边界泳池户外垂钓户外垂钓壁球馆壁球馆保龄球馆保龄球馆运动养生运动养生223引进知名健身俱乐部，安排健身教练对酒店住客提供专业指引进知名健身俱乐部，安排健身教练对酒店住客提供专业指导导n引进国内知名健身俱乐部，提供私人教练，为业主提供一对一个性化健身套餐；n打造东莞首家酒店内豪华室内多功能用运动场馆，可租用进行正规比赛或业余运动224除普通中西餐厅外，特色餐厅以184、除普通中西餐厅外，特色餐厅以“食疗食疗”为主题，为主题，配合养生计划，由配合养生计划，由营养专家设计个性化菜单；设立品茗室，体会品茶养生之道营养专家设计个性化菜单；设立品茗室，体会品茶养生之道个性化的菜单：营养学家将会根据客户目标而设计个性化的菜单：营养学家将会根据客户目标而设计个性化的菜单：营养学家将会根据客户目标而设计个性化的菜单：营养学家将会根据客户目标而设计n聘请中医执业医师/注册中医师为客户提供定制化服务，根据客户身体状况及个人需求，设置健康食谱n聘请营养专家制定菜单来帮助达到预定的目标，且标出菜单上卡路里和脂肪数量n酒店餐厅全部以“食疗”为主题，切合酒店的休闲养生定位，形成特色餐饮185、文化n全天候提供健康小吃和饮料；全天提供新鲜的水果汁、茶；单独设立品茗室，体会品茶养生之道养生菜肴提供，同时标出卡路里养生菜肴提供，同时标出卡路里养生菜肴提供，同时标出卡路里养生菜肴提供，同时标出卡路里与脂肪数量与脂肪数量与脂肪数量与脂肪数量全天候提供各种健康小食及饮品全天候提供各种健康小食及饮品全天候提供各种健康小食及饮品全天候提供各种健康小食及饮品品茗室品茗室品茗室品茗室食疗养生食疗养生225服服 务务 体体 系系226东莞现有豪宅所提供服务局限于日常社区维护类，有一定东莞现有豪宅所提供服务局限于日常社区维护类，有一定的增值服务，在真正的私享层面尚待突破的增值服务，在真正的私享层面尚待突破186、227私人服务体系加区域资源的整合，全面突破东莞本地的物管私人服务体系加区域资源的整合，全面突破东莞本地的物管服务体系，让客户享受到真正的私享服务体系服务体系，让客户享受到真正的私享服务体系专属性客户服务体系专属性客户服务体系3 3大专属服务体系大专属服务体系私人顾问服务体系私人顾问服务体系私人物管服务体系私人物管服务体系私人理财顾问、私人营养师、私人形象顾问设立私人管家，管家24小时在线；建立酒店住户及业主日常生活数据，点对点式专属服务区域资源整合区域资源整合VIPVIP服服务体系务体系高级购物场所、高级餐饮、深广莞五星级酒店、航空公司、高级休闲娱乐场所、重点中小学等的资源整合，以及本项目业187、主在其中享有的VIP权益228私人顾问服务体系：私人顾问服务体系：私人理财顾问、私人营养师、私人形象私人理财顾问、私人营养师、私人形象顾问顾问n建立私人顾问服务体系：n私人理财顾问，为业主提供理财计划；n私人营养师，为业主提供一对一营养计划；n私人形象顾问，为业主提供一对一形象指导。229私人物管服务体系：设立私人管家私人物管服务体系：设立私人管家，管家，管家2424小时在线；建立小时在线；建立业主日常生活数据，点对点式专属服务业主日常生活数据，点对点式专属服务 设立私人管家服务：设立私人管家服务：配置高素质的配置高素质的“贴身管家贴身管家”为别墅业主及酒店常住客提供专属服务为别墅业主及酒店常188、住客提供专属服务；提供优质、高效、个性化的服务。管家管家24小时在线小时在线，只要业主有需求，可以随时随地联系到管家。在日常工作中，管家主动与业主沟通管家主动与业主沟通，掌握业主需求，处理业主投诉、承接并督导完成业主的服务需求。230项目将整合区域资源，让我们的客户享受更完善便捷的顶级项目将整合区域资源，让我们的客户享受更完善便捷的顶级服务服务区域资源整合区域资源整合VIPVIP服务体系服务体系整合高尔夫球场及华南地区旅行社资源，为业主提供更丰富及高档的娱乐生活整合周边知名商场资源，并延伸至深圳广州高档百货公司，为业主提供相应折扣，令业主直接享用最潮流的时尚盛宴业主享有多家航空公司VIP待遇，189、在订票及登机过程中均将得到一级礼遇与东莞地区顶级特色餐饮形成战略联盟，业主自动成为VIP客户，凭卡享有顶级私房菜的专享服务成为深、广、莞顶级超五星级酒店会员，享受折扣优惠业主子女可优先入读南海实验小学，华师大附中南海实验中学食食玩玩购购住住行行学学区域资源整合，实现三方赢利区域资源整合，实现三方赢利世纪城世纪城被整合被整合资源资源业主业主231购：整合东莞、深圳、广州市内多家最顶级的高端百货公司，购：整合东莞、深圳、广州市内多家最顶级的高端百货公司，为业主提供相应折扣，令业主直接享用最顶级的购物奢享为业主提供相应折扣，令业主直接享用最顶级的购物奢享p整合东莞本地知名商场资源，如怡安百货等；p在190、东莞和深广密切联系的区域背景下，延伸至广州和深圳，最大化整合市内高端百货商场，包括天河城、西武百货，reel时尚百货等，为业主提供最顶级的购物奢享深圳西武百货广州天河城深圳reel时尚百货怡安百货232食：与东莞地区高端餐饮形成战略联盟，业主凭卡可享受食：与东莞地区高端餐饮形成战略联盟，业主凭卡可享受折扣优惠，直享顶级圈层私房菜的饕餮盛宴折扣优惠，直享顶级圈层私房菜的饕餮盛宴233住：享有深广莞多间五星级酒店住：享有深广莞多间五星级酒店VIPVIP会员折扣优惠，在酒店会员折扣优惠，在酒店招待朋友成为最佳选择招待朋友成为最佳选择深广莞可选择整合资源之五星级酒店：深广莞可选择整合资源之五星级酒店：191、n东莞：本项目酒店、旗峰山铂尔曼酒店n深圳地区：凯宾斯基酒店，威尼斯皇冠酒店、福朋喜来登酒店n广州地区：花园酒店、东方宾馆、白天鹅酒店234行：业主享有多家航空公司行：业主享有多家航空公司VIP待遇，在订票及登机过程待遇，在订票及登机过程中均将受到最尊贵礼遇中均将受到最尊贵礼遇n整合多家航空公司资源，为业主出行提供最大的方便及优惠，主要集中于南方航空和深圳航空235玩：整合高尔夫球场及华南地区旅行社资源，为业主提供玩：整合高尔夫球场及华南地区旅行社资源，为业主提供更丰富及高档的娱乐生活更丰富及高档的娱乐生活n业主可享受南湖国旅及广东青旅的定期优惠活动优先权n业主可享受观澜湖高尔夫球会会籍优惠2192、36学：业主子女可优先入读东华小学，东华中学学：业主子女可优先入读东华小学，东华中学p东华小学：东莞市一级学校、广东省绿色学校、东莞市基础教育课程改革实验先进单位、东莞市青少年科技教育先进集体、广东省综合实践活动课程实验样本学校p东华中学广东省规模最大的民办高中，大学升学率93%以上，重点上线人数占全市20%以上。237物业发展建议物业发展建议开发模式研判开发模式研判驱动模式研究驱动模式研究项目解读项目解读核心问题界定核心问题界定价值体系构建价值体系构建项目整体定位项目整体定位整体发展战略整体发展战略经济测算经济测算238测算说明测算说明对本项目物业形态及假设前提进行说明对本项目物业形态及假设193、前提进行说明测算说明：测算说明：按照别墅建面50000平，其余44176平用来建造酒店；别墅区大部分采用独栋形式，部分双拼，地上建筑两层，地下面积赠送；地下建筑面积按照别墅2层、酒店6层，与基地面积1：1进行预估；向银行贷款按照开发成本70%比例估算；假设前提：假设前提：根据访谈内容，东莞酒店平均入住率达70%；目前客房实收价650元/晚；别墅在一年内实现100%销售；均价按照目前市场上30000元/平的高端别墅水平预估；项目在2012年3月竣工，下半年酒店开始入住；别墅2011年下半年开始销售；酒店按照400间房预算239测算前提测算前提成本假设成本假设酒店部分别墅部分240酒店收支明细酒店194、收支明细运营收入包括房租、餐饮及其他，成本包括服务、运营收入包括房租、餐饮及其他，成本包括服务、运营及其他成本，总体占收入比例运营及其他成本，总体占收入比例63.44%63.44%241盈亏平衡分析盈亏平衡分析税后财务净现值税后财务净现值3.683.68亿，税后内部收益率亿，税后内部收益率53%53%，投资回收期，投资回收期2.32.3年年假设企业至少维持盈余资金5000万，假设2010年银行自有资金3亿，第一年由于土地成本支出，盈余资金可适当低于5000万本测算仅就该项目考虑企业资金状况，不涉及其他项目对公司造成的现金流242还本付息表还本付息表总共向银行贷款总共向银行贷款3.13.1亿，财195、务费用亿，财务费用3.363.36亿，亿，20132013年可还清银行贷款年可还清银行贷款n假设企业至少维持盈余资金5000万，假设2010年银行自有资金3亿，第一年由于土地成本支出，盈余资金可适当低于5000万n本测算仅就该项目考虑企业资金状况，不涉及其他项目对公司造成的现金流243现金流量分析现金流量分析资金峰值出现在资金峰值出现在20102010年下半年，资金净年下半年，资金净流出流出3.93.9亿亿244让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 世联地产You enjoy.We serve.245附件：顶级酒店特色主题服务专题附件：顶级酒店特色主题服务专题246泊瓷酒店196、（泊瓷酒店（Burj Al Arab）位于阿拉伯第二大酋长国迪位于阿拉伯第二大酋长国迪拜，为世界公认的七星级酒店拜，为世界公认的七星级酒店n泊瓷酒店位于阿联酋第二大酋长国迪拜，距离迪拜国际机场25公里，是阿联酋最奢侈的代表；n酒店高321米，共56层，拥有202套豪华复式套房，是全球最高的饭店，比法国艾菲尔铁塔还高上一截；n酒店由迪拜政府投资建设，共耗费黄金27吨，钢铁9000吨，并把250根基建桩柱打在40米深海下，仅外壳和填海费用已达11亿美金；n为了在能抵御来自海洋和沙漠的风阻，酒店采用特制的强化物料建造，并有最先进的光热调控设备；n于1999年12月开始营业，旺季房间要提前三年预约。距197、离迪拜国际机距离迪拜国际机场场2525公里公里极度奢侈型极度奢侈型247包揽多项世界之最更使酒店声名远播，泊瓷酒店业已成为超包揽多项世界之最更使酒店声名远播，泊瓷酒店业已成为超星级酒店的典范星级酒店的典范180米高的中庭Sahn Eddar 坐落其中，提供精美的便餐和下午茶；世界独一无二300多米高的“空中网球场”费德勒和阿加西曾为备战迪拜男子网球公开赛，在这里打过友谊赛。pAl Muntaha太空旋转餐厅 这家蕴含着“极致”或“最高”寓意的宏伟餐厅位于波斯湾上空 200 米处（电梯33秒直达），而仅供应美味的地中海餐则是该餐厅的一大特色；Al Mahara海底餐厅 需经由三分钟的虚拟潜艇航行198、方可抵达的海鲜餐厅。无论身处餐厅何处均可观赏到雄伟壮丽的椭圆型水族馆，248令人惊叹的奢华是酒店的最大特色，内部装饰以金色为主，令人惊叹的奢华是酒店的最大特色，内部装饰以金色为主，极度奢侈为酒店的核心主题极度奢侈为酒店的核心主题n异于酒店外表一袭清纯白色外衣，走进大门金黄色的宫殿呈现眼前；n大到厅里的巨型柱子，小到门把、家具手柄、水龙头、电话等，都用黄金装饰得优雅而不落俗套，甚至一张留言条都镀上黄金，酒店所体现的是举世无可比拟的极度奢侈。249超豪华的客房装饰与美丽的波斯湾相映成趣，使顾客在体验超豪华的客房装饰与美丽的波斯湾相映成趣，使顾客在体验奢华之余尽享自然本色奢华之余尽享自然本色nclu199、b suit、panoramic suit、suit luxus及皇家套房等四种房型，纯复式设计，房间面积最小的也有170平米，皇家套房面积达780平米；n皇家套房内部设有私家电梯和泳池。室内摆设为世界各地的珍宝，睡床还能旋转；n套房大量运用高科技，遥控器能控制房门、窗帘、电视、时钟和DVD等多种电子设施；n夜间客人要去卫生间时，只需按下面板上一个永久明亮的按钮。无论走到何处，最近的台灯将渐渐变亮，房间内的照明系统自身即可将客人引导至卫生间和浴室；250高度个性化的顶级服务，带给顾客有如阿拉伯油王般的极度高度个性化的顶级服务，带给顾客有如阿拉伯油王般的极度奢侈奢侈n伯瓷酒店现在的员工大约在一千200、多人，仅太空餐厅就有来自60多个不同国家的服务人员，更好地方便与顾客之间的交流；n酒店共有28两劳斯莱斯豪华轿车和10多架直升飞机，提供由司机驾驶的劳斯莱斯轿车接送，乘机前往的话，在15分钟的航程里，可以率先从高空鸟瞰迪拜市容，欣赏过壮丽的景观后，才徐徐降落在帆船酒店28楼的直升机坪；劳斯莱斯轿车接送750元/部，可乘坐三人；直升机接送20000元/架，可乘2人；n周到体贴的套房内登记入住、位于每一楼层的私人接待处，以及受过良好训练、提供全天候服务的私人管家，从而确保您在整个住宿期间能够体验到高度个性化的顶级服务。251汤豪斯佳乐利酒店汤豪斯佳乐利酒店位于意大利米兰核心区，是唯一被国际权威酒位201、于意大利米兰核心区，是唯一被国际权威酒店星级评鉴机构店星级评鉴机构SGS认证的七星级酒店认证的七星级酒店n汤豪斯佳乐利（TownHouseGalleria）酒店坐落在米兰市中心钻石地段名店街维托伊曼纽拱廊；n酒店所在建筑物Galleria Vittorio Emanuele II，建于1876年，迄今已有100多年的历史；n建筑物共三层，一楼为世界知名的prada店铺，二楼、三楼为酒店套房，共有30间套房；n2007年8月，酒店被国际权威酒店星级评鉴机构SGS认证为世界首家七星级酒店（SGS据称是全世界可信度最高、历史最悠久、最具权威的评鉴公司）；n2008年4月正式开张。贵族体验型贵族体验型202、252金碧辉煌的大堂设计、极富贵族气息的内部装饰，带给客户金碧辉煌的大堂设计、极富贵族气息的内部装饰，带给客户无上的贵族居住体验无上的贵族居住体验n酒店采用大量的拱形设计及百叶窗的设置；n现代与传统建筑风格的完美结合给客户营造良好的居住氛围；n极具贵族气息的内部装饰使顾客有如进入皇宫般的感受253客房设计优雅大气，大量采用最新科技，产品以最大化满足客房设计优雅大气，大量采用最新科技，产品以最大化满足顾客居住的舒适性要求为准则顾客居住的舒适性要求为准则n房间大小从25平方米到1500平方米，里面的装备使用最新科技，连在浴室都可以一边洗澡一边收看42英寸宽带液晶电视；n房费起价800欧元，最高价一203、个晚上4000欧元。254超越客户需求的服务水准是其获得超越客户需求的服务水准是其获得SGS权威机构唯一认证为权威机构唯一认证为七星级酒店的核心因素七星级酒店的核心因素n每个房间都有专门的bulter，从入住酒店前就已经了解顾客的细节及特殊偏好，包括房间枕头的类型、床单的品牌等，并提前做好准备；n贴身管家为顾客提供无微不至的服务，包括安排晚餐、组织聚会等；n不同季节提供不同的饮食，每天厨师根据客户需求制定不同的菜谱；n服务体系分级，针对小孩、成人，度假客户及上午客户分别制定不同的服务体系。255泰国普吉岛悦榕庄度假村泰国普吉岛悦榕庄度假村以以SPA 为核心驱动力，奠定为核心驱动力，奠定其世界顶204、级度假酒店地位其世界顶级度假酒店地位位于泰国普吉岛西北方安达曼大海之畔，Laguna 休闲度假园区内，离普吉国际机场20分钟车程；由Laguna Phuket 度假区的发展商自行开发和经营。此项目是悦榕高级酒店连锁集团的首家高级酒店，亦是该集团的旗舰项目；酒店共提供109间独立别墅式客房，当中40间客房附有水力按摩池、36间客房专用游泳池建于其别墅内、10间附有专用游泳池和湖景别墅式客房、11间附有专用游泳池的双睡房别墅式客房和12间Spa主题的游泳池别墅式客房。酒店内别墅式客房采用泰式建筑风格，每间客房均有附有私家花园和泰式露天凉亭，其中69间客房更建有专用游泳池，这更成为了酒店的招牌特色。205、在97-99年该度假村荣获国际旅杂志Cond Nast Traveler 颁发的世界最佳泉浴渡假村、亚洲华尔街杂志以及亚洲CNBC 颁发的亚洲最佳渡假村、亚洲金融颁发的亚洲一级渡假村；酒店的独特卖点是Spa，是亚洲最大的东方Spa之一，也是热带花园Spa的先锋，提供各种极富情调的按摩及身体疗法。健康养生型健康养生型256悦榕庄已形成一套自己的泉浴文化，独特的按摩手法使顾客悦榕庄已形成一套自己的泉浴文化，独特的按摩手法使顾客享受到皇室特有的尊贵享受到皇室特有的尊贵n悦榕庄的Spa馆名为“心静轩”，推开虚掩的木门进入洒满阳光的庭院，满是花瓣的浴池和露天按摩床让身体和心灵感受到自然的召唤；n在SPA206、前很多特别活动，比如泉浴特别餐，力求把泉浴经历发挥到极致；n一般而言，疗程主要是以一段长达1小时的瑜伽按摩开始来促进血液循环，接着以经蒸汽蒸发的草药袋敷身安抚酸痛的肌肉；n疗程最后以用于传统泰式疗法的plai全身体膜来滋润并回复肌肤天然的平衡与光泽。n死海海泥全身裹肤、皇家蜂蜜蒸气护肤、纯植物精油按摩是排毒美肤的最佳选择。257针对不同的客户群体，制定相应的理疗方案，针对不同的客户群体，制定相应的理疗方案，SPA理疗已成理疗已成为悦榕集团的核心卖点为悦榕集团的核心卖点nSpa从来不是女性的专属，酒店镇店之宝就是专为精英男士设计的的Spa套餐；n酒店设有以恢复“活力”为目的的全身角质护理，也有以207、“解压“为主题的全身按摩，还有针对男士肌肤特性而设计的面部护理，可以把男性肌肤调整到最佳状态。n悦榕庄的情侣Spa别具特色，度假的情侣可以在露天的双人按摩室中享受伴侣间的甜蜜和默契，蜜月中的新婚夫妇还可以泡个芳香浴，在充满茉莉和薰衣草香氛的泉浴中共享亲密时刻。258路易斯湖城堡饭店路易斯湖城堡饭店位于加拿大班芙国家公园中部，为位于加拿大班芙国家公园中部，为2007年度世界十大豪华饭店之一年度世界十大豪华饭店之一n路易斯湖城堡饭店（THE FAIRMONT CHATEAU LAKE LOUISE）位于加拿大班芙镇国家公园中部，西距西南部城市卡尔加里约185公里，距离班芙镇以西55公里，与路易斯湖208、村约4公里距离；n酒店始建于1890年，共有550间客房，并有五个餐厅、一个大堂、一个熟食店及休息厅。运动娱乐型运动娱乐型259极度稀缺的自然资源及深厚的文化底蕴使得酒店成为加拿大极度稀缺的自然资源及深厚的文化底蕴使得酒店成为加拿大乃至全球最好的度假酒店乃至全球最好的度假酒店n酒店被联合国教科文组织评定的世界遗产冰山环绕，毗邻路易斯湖，俯瞰维多利亚冰河，为世界知名的滑雪度假胜地，区域内自然资源极佳；n玛丽莲梦露的不归河拍摄取景在酒店附近的bow river。260依托区域强势自然资源，以运动休闲为核心驱动力，依托区域强势自然资源，以运动休闲为核心驱动力，“冒冒险、刺激险、刺激”为酒店的特色主题209、为酒店的特色主题n酒店具有强势的山、湖资源，且山上常年积雪，一年四季都有不同的运动主题；n徒步旅行、划独木舟、骑山地车、登山、攀岩、滑雪。261顶级温泉顶级温泉spa为追求宁静者提供心灵释放的休闲空间，满足为追求宁静者提供心灵释放的休闲空间，满足不同客户的度假需求不同客户的度假需求n顶级温泉spa满足客户休闲养生的需求，为追求宁静者提供心灵释放的空间；n度假体验的多元化使得家庭客户占较大比例，宁静与动感之间随意转换。262细致周到的服务及一流的美食为客户探险、猎奇形成持续的细致周到的服务及一流的美食为客户探险、猎奇形成持续的吸引力吸引力n酒店设有九部电梯，并设有专人的看门人服务，随时为客户提供210、所想要的服务；n酒店设有四个顶级餐厅，首席厨师Felix Pfister曾荣获国际大奖；n酒店旨在为顾客提供最美味的传统特色菜肴，且厨师会根据客户的需求尽可能满足顾客提出的任何要求。263海曼岛大饭店海曼岛大饭店位于澳大利亚海曼岛，位于澳大利亚海曼岛，2007年度世界十年度世界十大豪华饭店之一大豪华饭店之一n大堡礁伸延超过二千五百公里，北达约克角(Cape York)，南至邦德伯格(Bundaberg)，是一组巨大的珊瑚群。这里孕育了各式各样的动植物，种类堪称世界之冠。n大堡礁是世界七大自然景观之一，这里分布着600多个珊瑚岛，海曼岛就是其中的一座小岛，它已成为一个独具特色的度假胜地。n海曼岛211、占地1300公顷，距澳大利亚东北海岸大约32公里，是澳大利亚最知名的度假目的地；n海曼岛大饭店位于海曼岛一线海景位置，共有212间客房。运动娱乐型运动娱乐型264以大堡礁的强势资源为依托，通过海底运动及大堡礁空中飞以大堡礁的强势资源为依托，通过海底运动及大堡礁空中飞行等休闲娱乐活动形成酒店核心行等休闲娱乐活动形成酒店核心n水肺潜水（scubadiving）n浮潜（Snorkeling）n海底漫步(Seawalker)n海中骑单车(ScubaDoo)n鸟瞰大堡礁（Helicopter,Seaplane）265深层次挖掘客户需求，以超出顾客想象的服务水准形成酒店深层次挖掘客户需求，以超出顾客想象的212、服务水准形成酒店的持续吸引力的持续吸引力n酒店设置独特而细心的设施，对客人具有相当大的吸引力：n在房间的门把上安装了按摩装置，来到这里的客人在开门进入房间之前，就能得到一次手部按摩；n一条独特的小溪，你在水里来回走动，水会让你的脚消除疲劳，水中的石头对脚起到按摩作用，这里也安装了按摩设施；n酒店还为一些高贵的大人物安排新兵野营的游戏；n在这条1.6公里长的秘密地下通道里，有五百多名工作人员在默默地为客人提供秘密服务；n顾客上岛要提前预约，且无需进行登记，保证绝对的私密。266马拉马拉大饭店马拉马拉大饭店建在南非荒原中的酒店，是人与野生动建在南非荒原中的酒店，是人与野生动物共同的天堂物共同的天堂213、n马拉马拉大饭店位于南非kruger国家公园与sabi sand wildtuin之间，为南非550英亩野生动物保护区的一部分；n马拉马拉大饭店与国家公园之间无任何阻隔，区域内拥有世界200余种珍惜动物，犀牛、大象、豹子、狮子、水牛为五大最犀利动物；n饭店建在沙河岸边，与野生动物为伍，为世界唯一无恐龙的侏罗纪公园，曾被南非总统曼德拉誉为世界最佳大饭店，因此而曾被南非总统曼德拉誉为世界最佳大饭店，因此而世界闻名，被评为世界十大豪华饭店之首。世界闻名，被评为世界十大豪华饭店之首。自然神秘型自然神秘型267人与自然相生相融为酒店的核心特色，充分表达人性中最纯人与自然相生相融为酒店的核心特色，充分表达214、人性中最纯真的一面，直击人性根本真的一面，直击人性根本268客房内部无任何家用电器，室内室外自然连接，纯生态型设客房内部无任何家用电器，室内室外自然连接，纯生态型设计尽显酒店自然魅力计尽显酒店自然魅力n酒店提供三种类型的客房：main camp、rettray room、sable camp,，共21间套房、10间客房，分别以动物名称命名，室内无任何家用电器；n建筑取材以当地原材料为主，与大自然零距离体验为酒店的核心魅力，房间设计及娱乐活动围绕野生动物展开。269客户可根据自己的喜好以寻找动物为最大乐趣，在动物世界客户可根据自己的喜好以寻找动物为最大乐趣，在动物世界里探寻生物的本源里探寻生物的215、本源n酒店根据季节性因素统计出各类动物出没的时间和地点；n在技术员的陪同下，根据不同的客户爱好找寻其喜爱的动物成为马拉马拉酒店顾客的最大乐趣；n这是一个没有危险的动物时间，动物绝对不会攻击人类，可以保证顾客的绝对安全。各类动物季节性出没时间表各类动物季节性出没时间表270与民族文化的充分结合、限量级的酒店入住及体贴入微的服与民族文化的充分结合、限量级的酒店入住及体贴入微的服务更深层次触摸顾客的灵魂务更深层次触摸顾客的灵魂n酒店每次仅限50人进入，保证所有的服务人员都能很好的与顾客进行沟通交流；n每天晚上举办露天篝火晚餐，邀请所有的顾客参加，并配有古筝、民族表演等节目，尽可能提升顾客的参与性。2216、71东方大饭店东方大饭店位于泰国曼谷，连续十五年被评为世界十大位于泰国曼谷，连续十五年被评为世界十大饭店之一饭店之一n曼谷东方饭店坐落在国王之河-Chao Phraya河畔，距离曼谷机场37公里；n酒店建于1879年，建筑高15层，西隆(Silom）购物区、帕篷（Patpong）夜市、卧佛寺（Wat Pho Temple）和大皇宫（Royal Palace）都在3公里（2英里）范围内；n它被评为世界和地区性最佳酒店的次数已达15次,其环境之优雅和无懈可击的服务是它成功的诀窍。文化神韵型文化神韵型272客房设计以泰式柔和色调为主，室内装饰配以泰丝床具，实客房设计以泰式柔和色调为主，室内装饰配以泰217、丝床具，实现传统与现代的完美统一现传统与现代的完美统一n酒店共有395间客房，共分为三种房型：河翼高级客房、花园豪华客房、豪华套房；n所有房间均提供泰丝床具、新鲜水果和花、CD播放器、浴袍、私人保险箱、24小时免费管家服务及高速上网接口，让在此停留的房客能得到最满意的休息环境。273酒店共设有七个不同风味的餐厅，以利姆南休闲餐厅正宗泰酒店共设有七个不同风味的餐厅，以利姆南休闲餐厅正宗泰国菜为主，传递当地民族特色国菜为主，传递当地民族特色n饭店共设有七个不同风味的餐厅，以泰式、法式、中式为主，提供色、香、味俱全的饮食；n从精致的摆设，丰盛的水果就知道饭店经营的用心，内有各式餐厅，每个餐厅装修典雅218、，菜肴可口，且可一边品味美食，一边欣赏民族歌舞；n目前饭店开设泰国菜烹饪学校，推广教授泰国料理制作课程，从如何到市场采购食材，如何烹饪调味，如何摆饰上桌的全套课程，让有兴趣学泰式料理的旅客，亲身体验泰国料理的精髓。274艺术级的泰式东方水疗法，给顾客带来难以言喻的、超一流艺术级的泰式东方水疗法，给顾客带来难以言喻的、超一流的皇室奢华享受的皇室奢华享受n曼谷东方饭店的另一大特色就是著名的东方水疗，东方水疗是泰国最早的Spa中心之一；n由John Morford设计装饰的Spa中心充满了独特的泰国传统特色，共有14间私人套房，东方水疗基于传统的泰国和现代西方技术，而且治疗和水疗设施都已经达到艺术级的水平；n豪华的东方水疗提供给所有的旅客一个难以言传的一流的、传统高雅的、王室的舒适享受。给人美感的按摩将缓和压给人美感的按摩将缓和压力和放松悠闲：力和放松悠闲：减轻压力和背部按摩足部按摩瑞典按摩香精按摩 淋巴解毒按摩东方按摩时差反应按摩Abh yangaShirobh yanga反射治疗等