1、浅谈物业“管理”、“经营”、“服务” 的特点与联系引言 随着房地产市场的发展，物业管理成为其发展过程中的一个必然结果，但是这一“必然”结果还未得到社会上大部分人的认识与接受。本人在晋江华龙物业管理有限公司毕业实习的时候就深有体会，许多业主，甚至一些公司的物业管理从业人员对物业管理这个新兴行业没有真确的认识、了解。从实践中我们可以看到，物业管理这个行业是一个很特殊的行业，它不是单纯的服务行业，也不是单纯意义上的管理，更不是纯粹的经营活动，它是集管理、经营、服务为一体，且寓管理与经营于服务之中的服务行业。物业管理是连接不同行业，填补传统行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式的变化，生活质量2、的提高需求多样化的产物。要使社会上大部分人们接受、认可这“产物”，就必然要让人们先认识“产物”的特点及其内部相关的联系。 本论文在参考大量物业管理相关的资料的基础上，从理论方面对物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面进行阐述，再结合目前的物业管理情况和个人的认识，从物业管理企业创企业品牌和企业效益的两个角度来说明物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面的联系与实施企业品牌或企业效益过程中所占的比重，还探讨了这三个方面各自发展的方向。 1.物业和物业管理 物业是指建成并投入使用的各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地，是房产和地产的统一。而物业管理通俗的说3、法，就是对上文所说的“物业”进行管理，其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人提供高效、周到的服务，使物也发挥最大的使用价值和经济价值。 2.物业管理之“管理” 2.1管理的必然性 房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，而物业管理又是房地产市场体系的一个重要组部分，必然随着房地产业发展而发展，再加上人民经济水平、生活水平的不断提高，为适应广大人民共同与不同的需求的一种必然结果。对这部分经济资源进行有效管理和经营，也已成为了一4、个不容回避的现实问题。 在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理。在管理过程中，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。而且房管部门提供的劳务是无偿的，由于实行的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理。 物业5、管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求，然而也必定代替传统的房产管理，以适应社会的发展，人们的需求。 2.2管理的基本内容 根据物业管理在房地产开发、建6、设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节。策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。 物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。 物业管理的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制、选聘与培训的物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。 物业管理的启动阶段工作包括物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的召开和业主委员会的正式成四个基本环节。 2.3管理的特点 物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理是有社会化、专业化、企业化、7、经营型的特点。 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、情节、保安、绿化等。业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。这既方便了业主，也便于统一管理，是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。 物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业物业管理企业实施对物业的统一管理。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。 物业管理的企业化。物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照中华人民共和国公司法8、的规定运行，不受任何行政干扰。因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己得生存空间，用经营业绩取争取更多的客户。 物业管理经营型。物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它同过收取服务费用实现自身的维持和发展。 3.物业管理之“经营” 3.1开展经营的必要性 物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业条件要求吸引了大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的9、问题涉及较少。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但是，提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。 并且，物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我10、发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。 随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。 3.2经营的基本运作 物业管理经营大致有以下四个方面的基本运作：策划、组织、领导、控制。 策划，物业的经营管理策划是指如何实现经营管理目标。当我门接手入驻一个物业项目，首先就要确定该物业项目是一个什么样的项目，项目内的业主群体如何，整体11、的消费、服务需求如何，并不是所有的物业项目都是千篇一律的，每一个物业项目都有自己的特有的情况，特有的风格、性格和专门气氛；再次，我们要分析企业的人力、财力等方面的问题，并不是所有的经营服务，物业企业都有能力开展，根据我们自己的实际情况，给所服务的对象一个准确的市场定位，并恰如其分的提供相应服务，取得经济价值。 组织，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，其中最主要的有人力资源、财力资源、场地资源，以便最有效地达到经营管理的目标。比如，物业公司要组织中介服务，物业处的工作人员就是人力资源；企业要为开展中介服务过程中提供所必须的相关费用，既财力资源；场地资源最方便、最经济的就是物业处。物业管12、理经营组织就是将这三个主要资源协调一致的发挥其功能和作用，使物业公司更加稳健的达到经营目标。 领导，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标，每一个单独的物业项目又是一个综合性企业，它有一套完整的系统。 控制，控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。 3.3经营的特点 物业管理经营一般具有以下特点，收益性、复杂性、综合性、创造性。 收益性，投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。 复杂性，表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。 综合性，既有物业管理公共性服务13、内容又有专项性和特殊性的服务内容。 创造性，物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。 4.物业管理之“服务” 4.1为何为服务行业？ 物业管理企业作为实施物业管理的主体，是物业管理专业服务的组织者、提供者，集高度统一的管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业。那为何为服务行业？ 物业管理之“服务” 具有服务的四个基本特征既： 服务的无形性。物业的所有人或使用人就是物业管理企业的客户，而物业管理企业提供的是无形的商品服务。比如，物业企业为业主代定车船票，表面上看业主购买的是实物的车船票，实际上包含了以实物车船票为载14、体的由物业企业提供的服务。 服务的非存储性。服务产品具有难以存储的特点。例如，物业企业开展的中介服务，小区内的“中介房”一般若过了房屋的热卖期，就丧失了带来收益的机会；小区内的游泳池、球场、健身房等，若不能得到有效地利用，其空闲的时间将失去活力的机会。 服务的统一性。服务的统一性指的是服务产品的生产和消费过程是一个活动的两个侧面，具有不可分割的特点，即服务产品的生产和服务产品的消费是在同一地点和同一时间完成的。比如说业主来办理入伙手续，物业工作人员为业主办理该手续是生产服务产品，而业主在办理手续的过程就是在消费服务产品。 服务的业绩难以精确度量性。由于服务产品是无形的，且服务对象需求的多样性，15、从而导致了服务的业绩难以精确度量。例如，相同管理水平的两个物业服务人员，在同一个工作日里，一个服务人员接待的一般业主多些，而另一个服务人员接待的复杂业主多些，则单从数量上很难判断二者工作效率的高低。 以上的这些特征都是服务行业的体现，所以物业管理企业属服务业范畴。 4.2服务的内容 物业管理涉及的服务领域广泛，其内容可分为：常规性的公共服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。下表（表J1）对这三类服务内容在服务前提、服务主体、服务对象上进行比较。 常规性的公共服务是必要的、基本的服务内容物业管理企业所有物业所有人和使用人针对性的专项服务为改善和提高业主的工作，生活条件物业管理企业其中的16、一些住户、群体和单位委托性的特约服务物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中未设立物业管理企业个别的物业产权人，使用人 4.3服务的特点 物业管理服务除具有物业管理委托性和有偿性的基本特点外，还具有综合性、专业性、政策性三个突出特点。 综合性，小区居民是各式各样的，但是都要为其提供统一的物业综合服务。 专业性，物业管理服务的每项内容都要求具体从事该项服务工作的人员具有一定的专业知识和专业技能。 政策性，物业管理人员要用法律、法规解决各种矛盾和纠纷。 5.“管理”、“经营”、“服务”各相互之间的联系 高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体，寓管理与经营于服务之中的物业管理17、是一种服务性行业，只有物业管理企业从管理上、经营上、服务上下好功夫，合理的配合与处理三者之间的关系才能发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值。从而实现社会效益、经济效益、环境效益三个效益的统一和同步增长，才能为物业管理企业成功走上“品牌之路”和“效益之路”作铺垫。 下面主要以物业管理企业的角度去分析物业管理企业要为创企业品牌和企业效益，“管理”、“经营”、“服务”应但如何择重、联系才能达到其相应的目的。再从“管理”、“经营”、“服务”三个方面比较创企业品牌与创企业效益的区别。 5.1为创企业品牌 物业管理企业要创企业品牌其“管理”、“经营”、“服务”必须呈下图（图J2）所是的比重，服务在三者之18、中占了最大的比重。只有认清服务与管理的联系与区别，把服务放在首位，因为优质高效的服务是物业管理企业打造信任度、美誉度和知名度的前提条件，而企业的品牌是企业的信任度、美誉度和知名度的重要标志。在这基础上在结合有效的管理手段，这样才能使物业管理企业走上“品牌之路”。而经营这一块在必要时可以作出适当的牺牲。 从表面上看，物业管理中的管理与服务是有区别的，物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。 物业管理的服务对象是人，即物业的所有人和使用人。服务的内19、容是多方面的， 包括一般服务；专项服务的；特色服务。 服务的宗旨，是为物业所有人和使用人提供一个方便，安全、舒适、全面发展的居住和工作环境。 由此可见，管理只是服务的构成部分，但服务的范围和内容要宽广的多。管理具有规范性和一定的强制性，而服务则完全是自觉自愿进行的，二者不能完全等同；即要管理好，又要服务好，是物业管理的天职。 但是，从物业管理中管理的与服务的实质来看，二者又是互相联系的，统一的，融为一体的。 一是，管理之中包含服务。因为管理的对象是物业，而物业是为业主所有的，物的背后是人：管理的内容都是与物业的完好性，保值增值相关的。物业管理好，就是对业主最好的服务。例如，维修管理保持物业的完20、好性，符合业主的利益，也就是为业主服务。所以，物业管理是寓管理于服务之中，管理本身就是服务。 二是，服务之中包含管理。良好的服务不能没有管理：要对业主服务好，就必须管理好服务的对象是人，即业主，而房屋是业主的财产和居住，服务的重中之重，就是把物业管好。例如，维修服务本身就是管理的一方面内容：再如，安全服务也是通过良好的治安管理实现的。所以，服务又是寓于管理之中， 服务本身也离不开良好的管理。 三是，管理是手段，服务是目的。物业管理中的管理离开了服务，就丢失了目的；而服务离开了管理这个手段，也达不到服务的目的。所以，管理和服务不是对立的，而是统一的，二者是融为一体的。 5.1.2服务放首位，如何21、打造企业信任度、美誉度、知名度 作为创企业品牌的物业管理企业在承担管理、经营的同时应该保证服务水平，保证服务质量，把服务放在首位，才能使业主和住户们满意。只强调管理和经营，要人家服从，首先要有一个良好的服务意识和服务水平，从而才能打造企业的信任度、美誉度和知名度。而要做的这一点，是对管理和经营来说都相对比较难以实现的。 比如，物业管理公司受托接管了某公寓的物业管理后，首先后抓的是一系列服务上的实事。在该公司进驻前，该公寓外墙砖随时会大面积脱落，一旦在脱落，就有可能砸到业主和客人的身上，其后果不堪设想。于是，物业公司仅用了不到10天的时间就完成了全部的外墙的修复任务，帮助业主们解决了一个非常大的22、潜在危害。而且该物业管理公司入驻后，钥匙得知有的业主家的电话有很长的时间不能通话了，经查是内部线路的问题，该公司会进行及时修复，保证业主的正常通话，得到了业主的好评。这样子该物业管理公司就逐渐赢得了企业的美誉度了。 又如，业主家的空调噪声大，我们物业管理企业安排了修理；业主家的电视不清楚，我们调好了；业主家的洗衣机坏了，我们的员工也帮助修好了；暖气不热，我们从管路里清理出许多石子，保证了供暖温度；我们还做到了为业主代租房屋、代管房产等并不属于居住小区管理物业管理规定物业公司要做的工作。但是通过我们的优质高效的服务，得了许多业主的信赖，从而赢得了企业的信任度。有了企业信任度和美誉度后，再得到享受23、过物业管理企业“信任度”与“美誉度”服务的业主的生活过程中的传播，就必然能打开企业的知名度。为物业管理企业打造企业品牌奠定良好的基础。 物业管理企业没有房地产商的背景，要生存只有靠专业的管理经验和浓厚服务意识，物业企业在做物业管理工作，一定要先服务后管理，只有先让业主们信服，让业主们觉得我们的服务，我们的管理值得信赖，才能打造信任度和美誉度，业主才能接受管理，也才能再打造企业知名度。否则，先以管理者自居，片面的强调自己管理者的身份，势必形成和业主形成“顶牛”和“对着干”的局面，对物业管理企业走“品牌之路”非常不利。 5.1.3优质、高效的服务要结合有效的管理方法 作为走“企业品牌”的物业管理企24、业也不能疏忽管理，一味的讨好业主，在抓服务的同时，也必须有较强的管理意识和科学的管理手段，只有这样才能不辜负业主的委托，保障大多数业主的共同利益，从而也保障了物业管理公司的利益。 就比如说，在深圳物业管理信息网上就曾经有一个案例。一家物业管理企业在所接管的物业小区内开展了全方位多层次的优质服务，企业员工又具备良好的服务态度和服务意识，且有较高的服务水平。但是该物业小区内的收费率就是提不上去，这是因为什么原因呢？后来经调查发现，该物业管理企业在许多管理方面上都做得不到位。小区的车道、人行道上车辆随意停放，给其他业主的行驶带来极大的不便；小区的绿的植物多数已枯萎，使得业主享受不到优美的生活环境；小25、区的卫生也相当的不令人满意，果皮、纸屑示意可见，当然这跟小区业主的素质也有一定的关系，但是大部分的原因还是物业公司的管理不到位，从而影响着该小区的收费率的提高。即使服务在好，也影响着物业管理企业的信品牌。 从上述例子我们可以明显的看到，物业管理要创企业品牌单纯盲目的加强服务工作、服务质量是远远不够的，而是还要配合有效的管理手段才是最有效的科学方法。总之物业管理企业要先理解服务与管理的联系后，把服务建设放在首位，认真做好服务工作，发展人性化服务，有了信任度、美誉度和知名度，再配合上科学的管理，才能创造物业管理优质品牌。 5.2为创企业效益 创物业管理企业品牌时要将服务放在“管理”、“经营”、“服26、务”三者当中的重中之重，且不能忽视管理的作用。而要创企业效益，则要把经营放在“重中之重”这个位置，也还是要由科学的管理手段来配合。走“企业效益”之路物业的“管理”、“经营”、“服务”应按下图（图J3）的比重来发展，因为企业经营的最终目的是盈利，而盈利是实现企业效益的表现。 与创企业品牌相似，创企业效益也是要先认识经营与管理的联系与区别，搞好物业管理经营活动，再结合规范的科学的管理方法,但是绝对不能忽视服务，服务是企业的信誉，这样才能走好“企业效益”之路。 5.2.1物业“经营”与“管理”的联系与区别 物业管理经营与管理是有所区别的。物业管理经营的对象包括物业的所有人和使用人，开发商，及其它游离27、于社会的供应商等。物业管理经营的内容是多方面的，其主要体现在房地产服务域中的流通环节和管理环节等各个方面。主要包括，租凭代理、物业估价、交易咨询、中介服务、和项目策划等。经营的目的是盈利。 而物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。 上述区别表明了，物业管理经营与管理的对象、内容和目的都不等同，但作为创效益的物业管理企业，经营与管理都要采用合理的科学手段，以达到企业的最终目的。 但是物业管理经营与服务又是相辅相成的。有人认为物业管理企业强调了经28、营管理物业、而会导致放松了管理，其实恰恰相反，因为我们经营物业的前提就是规范的管理，没有好的管理模式也就无从谈起经营，而管理对于经营物业来说，是“根”也是“花”。一个物业项目没有了管理，也就等于没有了“根”，没有了根，这个物业项目也就等于没有了生命。而许多的物业经营开展的越好也恰恰就是有合理的、科学的管理手段。经营与管理在物业管理中是相辅相成的，就在于经营管理者如何去认识、去操作了。从而为更好的创企业效益架“高速桥”。 5.2.2如何做好物业管理的经营工作 物业管理企业要搞好经营，不仅要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先29、进的经营管理理念和方法，还应做到以下几各方面，才能取得好的企业效益。 5.2.2.1加强经营观念和意识。物业管理人只有具备了强烈的经营意识，才能使物业潜力得到更充分的发挥。物业管理企业员工要深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业经营方案更可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。 5.2.2.2培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入到个性化、网络化整合型时期，没有富有经验的经营人才，物业管理经营就是空谈。因此，公司要注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，建立一支配合默契的经营管理团队30、。 5.2.2.3加强物业管理服务的经营。搞好物业管理服务的经营无疑是公司经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，有效地降低成本。另一方面要使公司达到长期、稳定、可持续发展的目标。 5.2.2.4以物业本身为中心开展多种经营。这是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充。由于公司在物业上占一定的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。 5.2.2.5开展专项经营活动。随着中国即将加入WTO，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。公司要始终保持业务合作，吸31、收经验，培养专业实力，要缩短差距，迎头赶上。 5.2.2.6与房地产经营相联系的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高公司物业的赢利能力，而获得回报。这种经营在商场、写字楼等物业种类上有很大的机会。 5.2.2.7扮演服务集成商角色。公司做社会服务资源的搜集者，统筹者和组织者。也就是说，公司不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，达到业主满意的目的。这样，让业主接受到更专业、全面、优惠的服务，提高公司本身的市场竞争能力：把公司从基础性的事务中解脱出来，本身32、的机构将显得更为精干，摆脱劳动密集型的形象，这有利于企业向知识型过渡，从根本上提升公司的生存和竞争能力；提供更加专业、全面的服务，克服物业管理缺乏服务资源、能力以及“大而全”弊端；确立市场主体自主经营的地位，真正走企业型和效益型发展道路，摆脱不应有的社会责任，轻装上阵提高企业竞争力；成本容易核算和得到控制，经济效益也会有明显增强，从根本上提高企业竞争力。 5.2.2.8向商业物业领域重拳出击。适应商业物业产权及顾客多元化，以经营效益为导向的特定需求，为促进商品交换而开辟新的物业管理服务领域。公司要根据商业物业的特定需求，为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务，使产权人、使用者等各类顾客的利33、益最大化，使商业物业发挥最大的经济效益。 5.2.3合理的、科学的经营手段也是要结合有效的管理方法 物业管理企业在要创企业效益，在其从事经营与管理工作的过程中要使经营与管理相溶。从管理物也到经营物业，既不能全力搞好经营工作，因而相应降低了物业管理的质量，也不能死死看守物业管理项目，而不搞创新经营。正确的做法应该是将物业管理深刻的融合于物业管理的工作中，通过对物业辖区的物业经营与管理的合力运作，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业的合理的、科学的经营方案，才能发挥每一平方米物业的增效潜力，也才能增加物业管理企业的收入，从而最终是企业走上“企业效益”之路。 综上所述，物业管34、理企业效益来源于企业的盈利，而企业要盈利要有合理的、科学的盈利手段，也才能使企业实现经营的最终目的，所以搞好经营工作是创企业效益的“主键”。 5.3创企业品牌与效益的比较 结合图J2、图J3可以清楚的看出物业管理企业在创品牌和效益时“管理”、“经营”、“服务”三个方面各自的择重差别。创企业品牌择重的是服务与管理，而创企业效益择重的是经营与管理。下表（表J4）对物业管理企业创品牌和创效益在“管理”、“经营”、“服务”三个方面各自的要求作了对比。 企业品牌企业效益管理方面有效的、科学的管理手段有效的、科学的管理手段经营方面相对服务和与管理来说比较不注重，可以适当的牺牲经营搞好经营工作是企业盈利的基35、本条件，把经营放在三者的重中之重才能创企业效益服务方面提供优质、高效的服务才能打造企业的信任度、美誉度、知名度，是这三个方面的重点相对经营和管理来说比较不注重，但是决不能忽视服务的重要性 通过对比这三个方面不同的要求，更加深刻了“雕塑”了物业管理企业创品牌的重点是服务，创效益的重点是经营，而且不管是创品牌还是创效益都需要管理来配合的这一观念。 6.“管理”、“经营”、“服务”各发展方向 为了进一步加深对物业“管理”、“经营”、“服务”的认识与理解，下面对其各自的发展方向作了简单的说明。 6.1管理方面 6.1.1确定管理的中心目标 物业管理运作的中心目标只有一个为实现物业的可持续发展提供全方位36、的、现代的、高效率的服务。其理由是：其一，可持续发展目标是为实现整个国家和地区的经济、社会、环境的健康、协调、持续发展制定的，它不仅是人们住房和物业服务的基本目标，而且是现代化城市管理和社会管理的战略性目标体系的有机组成部分。其二，可持续发展目标内含着资源合理、有效配置原则，而且住房“平等化”目标从属于此目标。其三，实现住房“平等化”主要是行政管理的职责，是物业管理方式运作的基本目标之一。 6.1.2发展不同的物业管理运作机制 物业管理运作机制有五种。一是，优胜劣汰机制，其特点是激励进取心，不断优化管理人员队伍与管理活动方式；二是，约束机制，特点是规范管理行为，通过外在力量推动事业向既定的方向37、和好的方向发展；三是，自律机制，特点是通过“内在约束”+“半自觉性”这种带有一定能动性的力量而推动管理事业的良性发展。 这三种物业管理运作机制不仅各有特点和作用，而且各有作用的侧面，也常常交叉发生作用，推动物业管理事业向前发展。 6.1.3加强四个“结合” 一是，规范性管理与自律性管理相结合。这种结合运作强化了两种机制独立作用是的功效，在保证物业管理活动规范化、有序化进行的同时，进一步是管理质量提高，管理纠纷减少。 二是，目标管理与细节管理相结合。二者的结合运作可保证那些面对激烈竞争、日理万机的物业管理公司的业务运作始终不偏离大方向，是基本目标通过这种滚动式的、稳扎稳打的重复性活动方式而得到实38、现。 三是，专业化管理与社会化管理相结合。物业管理过程重的专业化管理与社会化管理相结合时一种必然趋势，在社会上已是一种较普遍现象，今后这种结合运作只会更加成熟和科学。 四是，市场化管理与人性化管理相结合。物业管理活动在本质上也是一种经济行为，所以必须按照市场经济基本规则进行市场化管理。但是物业管理活动的管理对象不仅有“物”，而且还有“人”，因此要按人性化管理的轨道来开展物业服务。这种市场化管理和人性化管理相结合的方式，是物业管理活动重的一种基本方式，也是主要方式。 6.1.4发展专业化、社会化、市场化、综合化、网络化、品牌化 物业管理活动应当向着专业化、社会化、市场化、综合化、网络化、品牌化的39、方向发展。朝着这样的方向发展，是物业管理自身属性和业务特点、运作基本目标以及市场经济、信息时代获知识经济社会发展的客观要求。 6.2经营方面 1、公司在开拓发展的同时要保持头脑的清醒，承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，使经营走上健康发展的轨道。 2、避免受 “多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业管理为基础。公司的经营如果脱离物业管理，将面临来自市场和社会的激烈竞争。公司在资金、技术和经验上都处劣势，经营风险大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源的精力大量占用，使公司丧失管理基础，势必40、对物业管理产生不利的影响。 3、经营中坚持以强化内部建设为立足之本，使公司的经营得到稳健发展。在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营项目管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识，经验和管理方法远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。 4、注意经营和收益的合法性、与业主共同发展。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营权和收益属于业主，哪此性属于发展商或公司自己，以及收益的分配等问题，都应引起公司的注意。同时要有高超的处理问题的技巧，合作各方只有共存才能共荣，只有在客户业务不断发展、业绩不断提高中，公司才能赢41、得更大的实际利益和持续发展的条件。 5、适应和满足顾客多层次、多元化的需求，提供全方位的综合服务，合理配置不同商品服务的结构。对物业功能、潜在价值的全面了解和对市场需求的准确判断。 6、实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。市场经济条件下，利润是企业运行的基本目的和生存最重要基础。公司要通过理顺各方关系和强化内部管理，保证各项收入及时足额地入账，将费用及一些不可预测的损失降至最低限度，通过人的努力改变物业的价值，包括发挥潜在价值和物业升值。公司要在实施管理中锻炼出一支优秀的管理队伍，实现企业服务、信誉及利润的良性循环。 6.3服务方面 6.3.1要有服务的目标、计划和措施 一个物业管理企业在42、制定管理方案的过程中，应将服务列入目标方案之中，要同整体管理目标相适应，制定服务的具体目标、计划和措施，以保证服务有计划有步骤地进行。服务是一项繁杂的系统工程，不可能在短时间内全面开展起来，必须根据物业企业本身和物业的实际情况有计划有步骤的展开。所以必须由切实可行的计划和措施，一步一个脚印地做好每一项服务工作，逐步摸索服务的路子，保证服务逐步深人地进入进行。 6.3.2建立服务机构，配备相应的服务力量 物业管理企业要根据物业的规模考虑服务的机构设置，并配备相应的服务人员，以保证服务的事有人管、有人干。在规模较大的物业辖区应设置专门的综合服务机构，挑选热心服务工作、能力较强的人员从事服务的管理工43、作，一旦业主来访，管理和服务人员能过热心帮助业主解决问题，排忧解难。在服务过程中以优质快捷赢得业主的信赖。有专门热心于从事服务的机构和人员可逐步开拓市场，增加服务内容和项目，不断提高服务质量，保证服务的良性循环和健康发展。 6.3.3借用社会力量，建立服务网络 物业公司在一个物业辖区开展服务的规模往往 要受到很多局限。要既能满足业主需求，又能保证服务力量，一是可以把几个物业辖区的服务联合起来，形成一支服务的队伍，使服务力量的以保证，也可以借用社会力量，和有关的服务组织建立紧密的联系，形成服务网络。一旦业主有服务需求，物业公司通过通讯手段或电脑网络既是通知有关服务单位，只要这些单位能过达到随叫随到的程度，就能及时有效地为业主提供各种服务。这种作法是解决物业企业一家力量不足，而又要满足住户需求的有效途径。一家牵头，三方受益，值得大力推广。 6.3.4要有严密的安全保障措施 根据安全第一的原则，物业公司对为业主住提供服务的人员要价钱培训教育和考核，建立严密的安全保障措施。管理上、制度上稍一放松，出现问题就会使物业管理企业造成被动，就容易给业主造成不可挽回的损失。通过制度约束，措施保证，来控制和减少安全事故的发生，最大限度地为用户增加安全系数。