1、如何做好投资与开发的衔接2015 年 11 月 27 日内部资料，严禁外传目录第一部分 工作属性认知第二部分 如何做好衔接第三部分 区域案例分享第四部分 给投资、开发部的建议内部资料，严禁外传目录第一部分 工作属性认知内部资料，严禁外传一、工作属性认知1、能为集团创造最佳效益的部门投资部（地价、区位、规划条件）营销部（销售价格）设计部（规划方案决定利润空间）开发部工程部其他后勤保障部门（如造价部、财务部、办公室等）内部资料，严禁外传一、工作属性认知2、我个人对投资工作的认知：如履薄冰，如临深渊工作要求：1、半年拿不到地的投资负责人辞退，2、半年拿不到地的投资跟进人降职降薪，3、整个区域共同对拿2、地的质量负责，其中区域投资部负首要责任。对接部门：（级别高）市/县政府（分管市/县长及秘书）国土局等主要负责人分管拆迁的负责人内部资料，严禁外传3、我个人对开发工作的认知：知易行难工作要求：1、流程简单：前期五证一书、后期综合验收、处理好政府关系等。但只要现场资料齐全、达到要求即可办理；2、人员沟通难：阎王好惹、小鬼难缠。对接部门：（多、杂）投资部门的所有部门规划局、住建局消防大队一、工作属性认知内部资料，严禁外传一、工作属性认知4、投资与开发有很多的共同点，同样也存在很多差异性：共同点1、人合法的搞定人2、利益为公司获取最大的利益3、结果论只以成败论英雄差异性1、工作流程投资是从最初选地开始3、到最终摘牌；开发则是从摘牌开始办理各类证件到最终的交楼。2、目标投资是为了拿地，开发则是为了按时取得相关证件，并处理好项目外围关系。3、承担的责任投资承担的是为枪输送子弹，开发承担的则是使枪合法化。内部资料，严禁外传5、投资工作流程：与地方政府（或合作方）谈判各种条件通过对市场、价格等判断，明确是否可以深入沟通的初步判断让各职能部门现场踏勘，并取得相应报告通过集团投资分析会针对集团投资分析会所提出的问题，与政府（或合作方）深入沟通，并达成一致通过集团投资决策会挂牌拿地签订国土出让合同寻找合适地块一、工作属性认知内部资料，严禁外传（1）、前期：五证一书的办理建设用地规划许可证国有土地使用证建设工4、程规划许可证建设工程施工许可证选址意见书6、开发工作流程：建设商品房预售许可证一、工作属性认知内部资料，严禁外传A、综合验收 工程验收 消防验收 规划验收 人防验收 绿化验收 水电、气等市政验收取得11至15项单项验收合格后公示，并取得综合验收备案证B、确权办理取得综合验收备案证后，需将所有资料转交房管局、产权处审核，办理大确权。（2）、后期：综合验收及确权办理一、工作属性认知内部资料，严禁外传大家心目中的优秀投资总、开发负责人应该是什么样的？一、工作属性认知内部资料，严禁外传大家心目中的优秀投资总应该是什么样的1、心中有一本账2、敏锐的市场嗅觉3、优秀的谈判能力4、处理好政府关系.？一、工作5、属性认知内部资料，严禁外传我心目中的最优秀投资总应该是什么样的？确保区域平台的“同心共享”投入：“本金快回笼，回款最迅速，资金无空挡，年化收益高。“一、工作属性认知内部资料，严禁外传大家心目中的优秀开发负责人应该是什么样的1、熟知项目开发报建流程2、优秀的沟通谈判能力3、处理好政府关系.？一、工作属性认知内部资料，严禁外传我心目中的优秀开发负责人应该是什么样的？“有进度要有证，无进度也要有证！“即：万事搞定！一、工作属性认知内部资料，严禁外传投资人员与开发人员共同点多问多想正面积极亲和微笑察言观色皮厚心细自评反省投资总与开发负责人的共性：处理好政府关系政府领导心思：1、希望有人汇报；2、要有政6、绩；2、他们是“官”。一、工作属性认知内部资料，严禁外传目录第二部分 如何做好衔接内部资料，严禁外传目录1 开发部介入与投资部退出的时间2 合理有益的人员流动3 政府关系的交接与维护4 合力争取更多的有利条件第二部分 如何做好衔接内部资料，严禁外传二、如何做好衔接1、开发介入的时间与投资退出的时间选地投资从开盘销售后退出谈判定案五证一书办理摘牌挂牌开盘销售调研开发从土地挂牌后介入两者交集时间控制在6个月左右内部资料，严禁外传2、合理有益的人员流动A、部分投资跟进人员直接下沉到项目开发部例如：二、如何做好衔接亳州项目：张飞龙，原为投资部投资专员，亳州项目跟进人，在亳州项目获取的同时，直接调职至项7、目开发部，跟进项目开发工作。桐城项目：窦春洪，原为投资部投资主管，桐城项目跟进人，在桐城项目获取的同时，直接调职至项目开发部，负责项目开发工作。B、未来将选择有潜力的（与人力共同商量）开发报建人员，充当投资跟进人角色，使得投资与开发真正能互相换位思考。内部资料，严禁外传3、政府关系的交接与维护（A）投资人应站在项目整体开发的角度思考如何与政府（或合作方）争取更多的有利条件：（1）预售条件：根据项目实际情况及开发环境，尽力争取提前/早售（2）优质学区：打造劳斯莱斯产品的必备条件（3）预售资金不监管：为完美实现成就共享做保障（4）其他条件：临设用地、五通一平、各类证件办理开通绿色通道等（B）开发人8、员介入后应主动与投资人员一起拜见政府各部门领导（拜码头），提前熟悉各部门，梳理相关流程。二、如何做好衔接内部资料，严禁外传4、合力争取更多的优惠条件（A）投资人负责人应向政府争取按我司规划方案挂牌，底线要确保主席签字的规划方案通过当地规委会批准。桐城项目带方案挂牌：（B）开发负责人：一定要有扎实的工作经验，对集团、对政府的流程做到了然于胸。二、如何做好衔接内部资料，严禁外传第三部分 区域案例分析内部资料，严禁外传三、区域案例分析一、宣城项目：总占地246亩，容积率2.03，总建筑面积43.13万，总货值19.49亿元。内部资料，严禁外传反思不足：1、项目落地后区域投资部再无介入，导致投资协议内9、容部分签订不合理且无法落实，容积率无法做满。宣城项目是安徽区域第一个成就共享项目，也是第一个区域自主看地并和集团投资策划中心共同谈判的项目。三、区域案例分析内部资料，严禁外传A与政府签订的投资协议内容并没有地块限高的规定，然而后期政府要求小地块沿泥河边限高70M，可建22层，后规划要求建6层，经过多次沟通，调整为11层。三、区域案例分析内部资料，严禁外传以上两项叠加导致地块建筑面积减少28900m2，按精装洋房均价5000元/m2，净利润率10%计算，减少净利润1445万。B与政府签订的投资协议内容夏湾路沿街高层不限高，可建32层，后规划要求建18层24层，经过多次沟通，调整为24层。三、区域10、案例分析内部资料，严禁外传2、政府期望碧桂园再买地时，投资部未能与项目积极配合好，使得36号楼等问题迟迟无法解决。三、区域案例分析36号楼问题：前期对设计院出具的设计方案，项目审核不严，仓促上报备案，后因面宽不符合规定（规划设计条件要求面宽65米），政府要求36#楼规划进行调整，调整后导致总建筑面积超容约2800，又因政府人员变动，相关政府领导对此事严肃处理，目前已缴纳罚款57万，还需缴纳罚款1000余万，目前仍在处理中。内部资料，严禁外传反思原因：1、投资部因人力不足，未及时跟进，且未提供合理的解决方案，导致很多问题（如36#楼）迟迟无法解决。2、盲目信任政府愿意解决问题的承诺，导致“先上车11、后买票”。最终问题是解决了，但车票太贵。三、区域案例分析内部资料，严禁外传二、六安项目：总占地545亩，容积率2.15，总建筑面积91.3万，总货值44.07亿元。三、区域案例分析内部资料，严禁外传三、区域案例分析六安项目是安徽区域第二个成就共享项目，也是区域独立谈判的第一个项目，该项目在操作过程中总结了宣城项目的得与失，与政府就项目关键问题进行了全面沟通：1、投资部全程参与项目预售前的开发报建工作；2、严格与政府落实投资协议相关内容；3、积极参与解决项目存在的问题。内部资料，严禁外传1、投资部全程参与项目预售前的开发报建工作（A）及时解决拆迁问题在原六安市政府副秘书长黄应松的协调下，投资、开12、发部积极与政府拆迁办对接拆迁工作。最终六安项目在30天内完成10万平方拆迁并形成净地，保证项目的准时开工，确保项目按期开盘。地块内原景及迅速拆迁后场景2013年6月30日，挂牌时现场 2013年7月1日，朱荣斌总考察地块时现场 2013年7月25日，摘牌前5天时现场三、区域案例分析内部资料，严禁外传（B）规划评审前置投资部与开发部积极联动，协调规划局摘牌前即可预审规划方案，经过多轮修改，在摘牌前通过专家评审会。三、区域案例分析内部资料，严禁外传（A）土地款分期支付，并提前办证根据投资部与市政府签订的勾地协议及政府下发的会议纪要，允许我司摘牌后支付总土地款的50%，剩余50%土地款在一年内付清，13、且不支付利息，并同意办理五证一书。三、区域案例分析2、严格与政府落实投资协议相关内容内部资料，严禁外传2013年10月15日办理了 建设工程规划许可证2013年10月30日办理了土地证三、区域案例分析内部资料，严禁外传（B）学区的划定在得知六安市最好的小学是城北小学，经政府同意，可以通过赞助费形式，自行划定学区位置。为了给营销团队创造有利的营销条件，投资部协同开发部与政府经过多次谈判，最终敲定六安碧桂园划为六安城北小学学区房，并签订了合作协议。这也为六安项目开盘大卖创造了有利的营销条件。城北小学合作协议的签订三、区域案例分析内部资料，严禁外传四、给投资、开发部的建议1、主动沟通项目开发过程中遇到的问题，积极参与解决，避免“小事变大事”，最终导致无法处理。给投资部的建议：2、协助项目严格落实好投资协议内容。3、确保主席签字的规划方案获得政府认同。内部资料，严禁外传四、给投资、开发部的建议给开发部的建议：1、承接投资部人脉资源，主动维护、充分利用。2、积极对接投资部，合力解决问题（不怕麻烦）。3、深入了解项目所在地的土地信息（“招拍挂”和企业升级改造土地），并提供给投资部，与投资部形成良好的互动。内部资料，严禁外传谢 谢！内部资料，严禁外传