1、Beijing Centaline Property Consultants Ltd.写字楼产品知识培训写字楼产品知识培训写字楼物业管理写字楼物业管理March,2005Office Property ManagementBeijing Centaline Property Consultants Ltd.一、物业管理的概念一、物业管理的概念一、物业管理的概念一、物业管理的概念 物业管理物业管理 是由专门的机构和是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进2、行管理，同时对经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共卫生、道化、安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合并向住用人提供多方面的综合性服务。性服务。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.二、物业管理与写字楼品质二、物业管理与写字楼品质二、物业管理与写字楼品质二、物业管理与写字楼品质 物业管理物业管理物业管理的前期介入能完善物业管理的前期介入能完善项目的设计方案项目的设计方案 有效的物业管理能够使大厦有效的物业管理能够使大厦保值增值保3、值增值 优秀的物业管理能树立大厦优秀的物业管理能树立大厦形象形象 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.三、写字楼物业管理与居住类物业管理的区别三、写字楼物业管理与居住类物业管理的区别三、写字楼物业管理与居住类物业管理的区别三、写字楼物业管理与居住类物业管理的区别 服务对象不同服务对象不同服务对象不同服务对象不同 技术要求不同技术要求不同技术要求不同技术要求不同 涵盖面不同涵盖面不同涵盖面不同涵盖面不同 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.四、写字楼物业管理的模式四、写字楼物业管理的模式四、写字楼4、物业管理的模式四、写字楼物业管理的模式 写字楼物业写字楼物业管理模式管理模式委托型委托型自管型自管型自建自管自建自管自管自管+专业公司专业公司自管自管+顾问公司顾问公司Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停车管理停车管理环境管理环境管理总台服务总台服务委托服务委托服务委托服务委托服务开发商（业主）开发商（业主）委托委托租户委托租户委托Beijing Centaline P5、roperty Consultants Ltd.五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停车管理停车管理环境管理环境管理总台服务总台服务工程管理工程管理工程管理工程管理对写字楼的建筑本体及附属工程设备、设对写字楼的建筑本体及附属工程设备、设施的有效管理与维护保养施的有效管理与维护保养 注意点：注意点：n 办公间设施维修费用承担办公间设施维修费用承担n 写字楼二次装修管理写字楼二次装修管理Beijing Centaline Property Consultant6、s Ltd.五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停车管理停车管理环境管理环境管理总台服务总台服务安全管理安全管理安全管理安全管理写字楼的安全管理主要工作包括治安管理写字楼的安全管理主要工作包括治安管理和消防管理和消防管理写字楼安全管理的主要任务有：写字楼安全管理的主要任务有：门卫工作、安全巡视、值班室监控、案件门卫工作、安全巡视、值班室监控、案件处理、消防工作处理、消防工作 注意点：注意点：n 大厦钥匙的管理大厦钥匙的管理 n 写字楼的消防管理写字楼的消防7、管理 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停车管理停车管理环境管理环境管理总台服务总台服务停车管理停车管理停车管理停车管理保证写字楼正常办公停车需要，保障停车安保证写字楼正常办公停车需要，保障停车安全，杜绝车辆损坏、丢失及其他事故的发生，全，杜绝车辆损坏、丢失及其他事故的发生，确保写字楼区域良好的交通秩序确保写字楼区域良好的交通秩序 注意点：注意点：n 管理主体要具备停车8、管理资质管理主体要具备停车管理资质n 停车场只供泊车之用，不得分割占用、停车场只供泊车之用，不得分割占用、不得自行将私家车位封闭起来不得自行将私家车位封闭起来n 停车场经费的使用停车场经费的使用 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停车管理停车管理环境管理环境管理总台服务总台服务环境管理环境管理环境管理环境管理主要包括清洁管理与绿化管理两个方面主要包括清洁管理与绿化管理两9、个方面注意点：注意点：n “隐形服务隐形服务”Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容日常管理日常管理日常管理日常管理工程管理工程管理安全管理安全管理停车管理停车管理环境管理环境管理总台服务总台服务总台服务总台服务总台服务总台服务 写字楼总台是引入酒店管理的结果，其目的写字楼总台是引入酒店管理的结果，其目的主要在于解决写字楼客户及其他联系业务人主要在于解决写字楼客户及其他联系业务人员的问讯员的问讯 总台任务一般有三大项：总台任务一般有三大10、项：接待服务、客人疏导服务及函件收发服务接待服务、客人疏导服务及函件收发服务Beijing Centaline Property Consultants Ltd.五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容五、写字楼物业管理的基本内容委托服务委托服务委托服务委托服务开发商（业主）开发商（业主）委托委托租户委托租户委托委托服务委托服务委托服务委托服务是物业管理公司受业主和租户委托进行是物业管理公司受业主和租户委托进行的日常服务项目以外的特约服务，是属的日常服务项目以外的特约服务，是属于有偿服务的范围。于有偿服务的范围。p 物业公司针对开发商、业主的委托服物11、业公司针对开发商、业主的委托服务主要为物业租赁以及部分经营活动。务主要为物业租赁以及部分经营活动。p 物业公司针对物业使用者提供的委托物业公司针对物业使用者提供的委托服务常见的有：委托清洁、代购物品、服务常见的有：委托清洁、代购物品、礼仪、会务、邮政报刊、绿植租摆、物礼仪、会务、邮政报刊、绿植租摆、物品寄存、活动组织服务等。品寄存、活动组织服务等。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.六、写字楼办公区域和底商物业管理的相互协调六、写字楼办公区域和底商物业管理的相互协调六、写字楼办公区域和底商物业管理的相互协调六、写字楼办公区域和底商物业管理的相互12、协调 底商会给写字楼的商务氛围造成一定干扰底商会给写字楼的商务氛围造成一定干扰如何有效避免：如何有效避免：n 在前期设计阶段就应充分考虑两大部分在前期设计阶段就应充分考虑两大部分的相对独立的相对独立n 内外导视标志要有鲜明的差异性内外导视标志要有鲜明的差异性 n 商业一定要有单独的能耗计量商业一定要有单独的能耗计量 Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用 1.大修基金大修基金 按照有关规定，一般开发商拿出大厦造价按照有关13、规定，一般开发商拿出大厦造价1%-4%，购房者拿出楼价的购房者拿出楼价的1%-3%来作为大修基金。来作为大修基金。大修基金实行专款专用，由写字楼的管理企业负责大修基金实行专款专用，由写字楼的管理企业负责保管，并在业主委员会的批准下妥善使用。保管，并在业主委员会的批准下妥善使用。大修基金主要用于大厦本体及设备设施的更新维护，大修基金主要用于大厦本体及设备设施的更新维护，是写字楼的长久之计。是写字楼的长久之计。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字14、楼物业管理涉及的主要费用 2.物业管理费物业管理费 p 物业管理人员薪金及政府规定的各项福利待遇物业管理人员薪金及政府规定的各项福利待遇p 物业公司行政办公费物业公司行政办公费p 外包费用外包费用p 公共设施、设备日常运作、维修、保养费用（小修范围内）公共设施、设备日常运作、维修、保养费用（小修范围内）p 环境保护费环境保护费p 内部公共能源费；通常，物业费还包含指定时间内的中央空调费内部公共能源费；通常，物业费还包含指定时间内的中央空调费p 保安费用保安费用p 向所有客户都提供的服务费用向所有客户都提供的服务费用p 一切与大厦管理有关的各项法定税费一切与大厦管理有关的各项法定税费p 物业管理15、公司的酬金物业管理公司的酬金Beijing Centaline Property Consultants Ltd.北京市部分写字楼物北京市部分写字楼物业业管理管理费费一一览览表表（单位：美元/月/平方米）东方广场东方广场3.50国贸国贸3.50嘉里中心嘉里中心3.50国际大厦国际大厦5.00（使用面积）（使用面积）盛福大厦盛福大厦3.70建外建外SOHO写字楼写字楼3.00国航大厦国航大厦3.00（写字楼）（写字楼）/5.00（商业）（商业）丰联广场丰联广场3.50南银大厦南银大厦4.00联合大厦联合大厦3.50京广中心京广中心4.00建威大厦建威大厦3.50华彬国际大厦华彬国际大厦3.50汉16、威大厦汉威大厦3.50国际企业大厦国际企业大厦3.50融科资讯中心融科资讯中心3.00远洋大厦远洋大厦3.60鹏润大厦鹏润大厦3.50佳程广场佳程广场3.00Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用 3.管理押金管理押金物业公司为了保障自身权益不受侵害、防范风险，或为了加强管理、物业公司为了保障自身权益不受侵害、防范风险，或为了加强管理、对有悖于对有悖于管理公约管理公约的行为形成约束，有必要对使用单位收取一的行为形成约束，17、有必要对使用单位收取一定数量的保证金。定数量的保证金。管理押金一般相当于管理押金一般相当于三个月物业管理费三个月物业管理费总额，并于入住前缴纳，合约总额，并于入住前缴纳，合约期满后退回。期满后退回。Beijing Centaline Property Consultants Ltd.七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用七、写字楼物业管理涉及的主要费用 4.除物业管理费外，需要额外缴纳的主要费用除物业管理费外，需要额外缴纳的主要费用p 停车费停车费p 加时空调费加时空调费 通常，在下班时段、法定节假日使用中央空调，需要支付加时空调费通常18、，在下班时段、法定节假日使用中央空调，需要支付加时空调费p 水、电、煤气费水、电、煤气费 主要根据市政收费标准、按实际消耗量支付主要根据市政收费标准、按实际消耗量支付 p 装修相关费用装修相关费用 主要指客户装修期间的电费、施工押金、审图费、装修管理费、建筑垃主要指客户装修期间的电费、施工押金、审图费、装修管理费、建筑垃圾清运费、施工人员出入证件费等圾清运费、施工人员出入证件费等 p 通讯费通讯费 主要包括通讯线路租用、安装、维修、选号费及实际发生的通话费主要包括通讯线路租用、安装、维修、选号费及实际发生的通话费 Beijing Centaline Property Consultants L19、td.北京市部分写字楼北京市部分写字楼北京市部分写字楼北京市部分写字楼加加加加时时时时空空空空调费费调费费调费费调费费一一一一览览览览表表表表（单位：RMB/小时/平方米）东方广场东方广场0.85 国贸国贸0.84 嘉里中心嘉里中心0.50 新华保险大厦新华保险大厦0.50 盛福大厦盛福大厦0.60建外建外SOHO写字楼写字楼1.00国航大厦国航大厦0.50 丰联广场丰联广场0.85南银大厦南银大厦1.20京广中心京广中心1.50华彬国际大厦华彬国际大厦0.40佳程广佳程广佳程广佳程广场场场场加加加加时时时时空空空空调费调费调费调费收收收收费标费标费标费标准准准准500平方米以下平方米以下RM20、B 820元元/小小时时5011000平米平米RMB 1.65元元/小小时时/平方米平方米10011500平米平米RMB 0.81元元/小小时时/平方米平方米15012000平米平米RMB 0.55元元/小小时时/平方米平方米20012500平米平米RMB 0.41元元/小小时时/平方米平方米2501平米以上平米以上RMB 0.33元元/小小时时/平方米平方米Beijing Centaline Property Consultants Ltd.佳程广佳程广场场装修管理相关装修管理相关费费用用项项目目费费用（人民用（人民币币）装修用装修用电费电费1.001.00元元/千瓦小千瓦小时时（需安装（需21、安装临时电临时电度表）度表）消防消防喷喷淋卸水淋卸水费费500500元元/次次审图费审图费（暂暂缺，缺，鹏润鹏润大厦大厦为为5 5元元/，京城大厦，京城大厦为为1010元元/）装修装修监监理理费费由由监监理公司定理公司定消防改装消防改装费费烟烟雾雾感感应应器器（暂暂缺，缺，鹏润鹏润大厦大厦为为20002000元元/个）个）喷喷淋器淋器（暂暂缺，缺，鹏润鹏润大厦大厦为为4848元元/个）个）消防消防检测费检测费（精装修后）（精装修后）1.501.50元元/电电气气检测费检测费（精装修后）（精装修后）1.501.50元元/装修押金装修押金500500以下按以下按2 2万元万元/单单元元计计500522、00以上按以上按3 3万元万元/500/500计计（均以（均以500500的整倍的整倍计计）装修工程第三者装修工程第三者责责任任险险200200以下，投保以下，投保150150万元万元200200以上，投保以上，投保300300万元万元建筑垃圾清运建筑垃圾清运费费5.005.00元元/（不足（不足100100者以者以100100计计；100100以上者均以以上者均以100100的整倍的整倍计计。将建筑垃圾装袋后在指定。将建筑垃圾装袋后在指定时间时间运往指定地点集运往指定地点集中清运）中清运）施工人施工人员员出入出入证证件件费费30.0030.00元元/人（含制作人（含制作费费10.00/10.23、00/张张；押金；押金10.00/10.00/张张）Beijing Centaline Property Consultants Ltd.鹏润鹏润大厦通大厦通讯费讯费用收用收费标费标准准金金 额额单单 位位交付时间交付时间备备 注注直线电话话费保证金直线电话话费保证金200.00美元美元/部部开通前一次交付开通前一次交付ISDN电话终端电话终端NT1+使用费使用费780.00人民币人民币/个个ISDN电话话费保证金电话话费保证金350.00美元美元/部部ISDN电话端口保证金电话端口保证金350.00美元美元/部部适用于自带电话线路，恢复电话端口适用于自带电话线路，恢复电话端口后退还后退还DD24、N专线端口保证金专线端口保证金350.00美元美元/条条一个端口，恢复电话端口后退还一个端口，恢复电话端口后退还700.00美元美元/条条两个端口，恢复电话端口后退还两个端口，恢复电话端口后退还直线电话线路维修费直线电话线路维修费20.00美元美元/部部/月月每月按收费通知单每月按收费通知单交付交付ISDN电话线路维修费电话线路维修费30.00美元美元/部部/月月DDN专线电话维修费专线电话维修费30.00美元美元/条条/月月一个端口一个端口60.00美元美元/条条/月月两个端口两个端口通话费通话费实际结算实际结算过户费过户费450.00美元美元/部部开通前一次交付开通前一次交付选号费选号费AAAA400.00美元美元/号号选号后一次交付选号后一次交付AABB120.00ABAB100.00ABCD400.00DCBAAABC50.00Beijing Centaline Property Consultants Ltd.讲解完毕讲解完毕谢谢诸位谢谢诸位The endThanks for your time!主讲人：吴佳主讲人：吴佳