1、公寓物业管理公约目录第一章 物业基本情况第二章 各主体基本情况第三章 释义第四章 物业管理服务内容第五章 物业管理费、公共维修基金及其他费用第六章 业主大会及业主委员会第七章 产权人的权利和义务第八章 开发企业的权利和义务第九章 物业管理企业的权利及义务第十章 违约责任第十一章 其它事项物业管理公约宗 旨本公约制定的目的在于通过公约的实施，对又称，(以下简称“”）及其设备、服务设施、工程系统的使用管理、保养、保险及维修等制定规则，达到对的统一管理，以保证的所有产权人及使用人有效地使用该物业，并明确物业管理企业、各产权人及使用人对的管理权责，以及在该项公共开支上受益人须负担的费用。第一章 物业基2、本情况一、物业名称： （）座落：。物业类型：高档商住公寓、写字楼。物业位置：。占地面积：9，600平方米。建筑面积：87，932.57平方米。地下：17，374.12平方米，地上65，304.46平方米。其中公寓34，304.95平方米，写字楼15，499.58平方米。建筑高度：64.3米二、合法证件：三、公共设施和区域的基本概况：公共设施：包括的空调系统、通风系统、防火系统、消防系统、保安系统、电梯设备、供电系统、照明系统、公共天线、热力供应系统、给排水系统、污水处理系统、楼宇自控系统、通讯系统、宽带网系统、停车库及其管理系统、音响广播系统、闭路电视系统、电视接收系统、卫星电视接收系统、树木3、等，内不为某一产权人或使用人单独使用和维护而购置、安装的设备、装置。公共地方：包括房屋建筑共同部位的楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位外墙面，各建筑入口、入口大堂、公用车位、门窗、外墙、天台、公共楼道、楼梯间、电梯间、电梯大堂、行人道、行车道、绿化区、平台、茶水房、垃圾房、厕所、煤气房、冷冻机房、电表房、通讯机房、后备发电机房、天井、水箱间、电梯机房、空调机房、泵房、消防监控中心、物业管理用房、楼内车库、停车场，以及其它内不为某一产权人或使用人单独享有使用权的部位。第二章 各主体基本情况 一、业主指根据相关的销售合同拥有全部或部分单元的房产所有权及其相应的土地使用权的产权人，以及他4、们合法的受让人、继承人、受赠人。二、物业管理企业 名称：物业管理有限公司 物业管理资质合格证书： 第 注册地址：市东城区贡院西街六号邮编： 法定代表人： 注册资金：200万元联系电话： 三、开发企业名称：房地产开发有限公司注册地址：邮编：100176法定代表人：xx注册资金：1000万元联系电话：65x 四、物业管理企业的选定和变更1、 在业主委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业：A、该物业管理企业被取消市物业管理资质。B、该物业管理企业注销。上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没5、有50%以上反对意见的，方可与新物业管理企业签署正式合同，并须到市小区办备案。2、 业主委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业须要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。3、 业主委员会成立后，可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。第三章 释义一、在本公约中，下列词语的含义是（除文意另有所指外）：1、“该土地”指根据国有土地出让合同（京房地出合字99第216号）所取得的合法土地。2、“” 是指坐落于贡院西街6号及甲6号附着于该土地的房屋建筑，其中包括地上、地下所有建筑物、附属配套设施及红线范围内的所有土地、绿化区等物业。3、“外墙”指的所有或部分外墙。4、“会所”指开发企业拥有所有权但提供6、予各业主做会所用途的有关建筑物。5、“装修规则”指物业管理企业就各业主和/或单元使用人在其所属“单元”（见释义“13”）进行的装修、更改、改进、加建及装饰行为等所作的规定，但对于“公寓单元”原则上不得进行装修、更改、加建等行为。6、“绿化区”指根据政府有关规划要求在该土地上实施绿化的地块。7、“管理预算”指根据本公约而为物业管理所做出的管理预算。8、“管理费”物业管理费（以下简称“管理费”）：是指物业管理企业对及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，而向业主和/或使用人收取的费用。9、“能源费”是指各业主及使用人在其自用单元内实际发生的热力、电力、空调7、煤气、上下水等能源费用，由各业主或使用人按产权面积或计量表分摊缴纳。10、“维修基金”是指由业主按相关法规所规定的一定比例缴纳的，用于支付公共地方、公共服务设施的大、中修、更新、改造等费用的基金。11、“产权面积”指政府主管部门给各业主核发产权证上规定的其合法拥有的面积。12、“使用人”指单元的承租人、借用人、代理人（受托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人。13、“单元”指内可以分割出售部分，该部分的所有权及其占用土地的使用权可与“”内其他部分分开独立进行转让。包括公寓单元、写字楼单元、商场单元等。14、“公寓单元”指根据规定可以作为公寓使用的有关单元。15、“写字楼8、单元”指根据规定作为办公用途的有关单元。16、“商场单元”指根据规定作为商场用途的有关单元。17、“车位”指根据规定作为停放车辆用途的地方。18、“土地批文”指政府部门颁发的有关该土地的土地使用权证。19、“入伙通知书”指开发企业于各业主所购单元可以交付给各业主使用时发给各业主的通知书。20、“业主大会”指由全体业主组成，代表和维护物业内全体业主在物业管理活动中合法权益的业主自治管理组织。21、“业主委员会”由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。二、本公约中（根据上下文意）单数词包括复数，反之亦然。单性词包括所有属性词，“人”一词包括公司和社团。第四章 物业管理服务内容物业管理服务内容主要9、包括以下各项：1、以市居住小区物业管理服务标准为基础。2、对公共地方和公共设施进行维护、管理；3、保持及其每一公共地方的清洁卫生；4、为配备充足的保安人员；5、负责内公共秩序的维护，制止任何扰乱公共秩序的行为；6、为提供完善优质的绿化服务；7、负责内所有车辆停放、行人交通的管理；8、对物业管理相关事宜进行账目记录及档案资料管理。第五章 物业管理费、公共维修基金及其他费用一、物业管理费：1、公寓收费标准详见附件；写字楼收费标准详见附件。2、物业管理费用以支付的费用包括下列各项：（1） 公共地方和/或公共设施所耗用的水、电、冷气、天然气、电话服务的费用及其它类似收费或支出；（2） 操作、修理、保养10、安装、改善更换或绿化、清洁（包括垃圾处理）公共地方或公共设施、设备的费用；（3） 物业范围内秩序维护和安全保卫费用；（4） 本公约所提及的为公共地方及公共设施投保所支出的保险费。（5） 管理服务人员（包括但不限于物业管理的行政及管理人员，保安员、技术员、电工、水暖工、花匠、清洁工及其他人士）的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等，以及为以上人士提供工作服、工具、材料、设备及必要的工作条件之费用；（6） 办公费用及为有效及恰当管理而由物业管理企业决定（在业主大会成立前，须经开发企业同意，业主大会成立后，须经业主大会同意）购置或租用的所有必需之设备、机械、车辆等的费用。（7） 物业管理企业11、固定资产折旧费；（8） 物业管理企业为履行本公约规定的职责或行使本公约赋予的权利而支出的法律、会计、审计或其它专业费用。（9） 付给政府的税金、及其它应付款项和开支；（10） 物业管理企业利润；（11） 业主大会成立前，经开发企业批准，业主大会成立后，业主大会批准，需缴纳的其它费用。3、物业管理费的标准在业主大会成立前，由开发企业和物业管理企业共同商定，业主大会成立后，由物业管理企业制订，经业主大会同意后执行。4、物业管理费的缴纳办法（1） 各业主应按照物业管理费收取标准，及本公约所定之付款办法及币种，支付物业管理费。（2） 各业主应按时缴纳物业管理费，不论其单元是否空置、出租或自用。（3） 12、物业管理费自开发企业向业主发出该单元交付使用通知书之日起届满十四天之日起算，各业主应于每月3日前向物业管理企业预先缴付其单元当月应付的物业管理费。（4） 物业管理费由各业主按物业管理企业指定的方式以人民币为币种缴纳。（5） 对于由开发企业作为产权人出租的单元，物业管理费的缴纳义务人应根据开发企业与有关承租人签订的租赁合同确定，若届时承租人为缴费义务人，则其应按照租赁合同及本公约的规定缴纳物业管理费。5、物业管理费收取标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和/或书面送达通知全体业主。二、维修基金：1、 各业主须按照京房地物字1999第1088号文件的规定，缴交共用部13、位、共用设施设备维修基金。2、 共用部位、共用设施设备维修基金的使用和管理按政府有关规定执行。3、 共用部位、共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业主大会研究决定，业主按建筑面积比例续筹。4、业主在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 三、其他费用：1、 公寓单元各业主应按“公寓收费标准”所列的收费项目及标准支付其单元实际发生的自来水、热水、电、天然气、供暖、电视收视、电话、空调等设施使用费，以及停车场租费及车位管理费。2、 写字楼单元各业主应按“写字楼收费标准”所列的收费项目及标准支付其单元实际发生的装修管理14、费、日常费用、停车场费、通讯费、电费、冷热水费、空调加时费等。3、 各业主应于每月五日前，按计量表数（具体数额在物业管理企业向各业主发出的缴费通知书中列明）付清其单元上一个月实际发生的设施使用费。停车场费及装修管理费等费用的支付限期将遵照装修规则及有关方签订的相关合同/协议确定。4、 对于有开发企业作为产权人出租的单元，本条所述费用的缴纳义务人，应根据开发企业与有关承租人签订的租赁合同确定。若届时成租人为缴费义务人，则其应按照租赁合同及本公约的规定缴纳有关各项费用。第六章 业主大会及业主委员会一、 物业内的业主将在有关政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。二、业主大15、会履行下列职责：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理企业；4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。三、业主大会议事规则：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做16、出制定和修改公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。四、业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：1、 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、 监督公约的实施；5、 业主大会赋予的其它职责。第七章 业主的权利和义务 一、业主的权利1、 各业主对其自用单元享有占有、使用、收益和处置权，包括出售、出17、租、转让、抵押给第三方，但应事先通知开发企业或物业管理企业，并符合有关法律、法规的要求。2、 各业主享有使用公共设施和公共地方的权利。3、 有权要求召开、参加业主大会会议，享有对业主委员会委员的选举权和被选举权。4、 各业主享有接受物业管理企业提供的服务的权利。5、 有权向业主委员会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求，有权向物业管理主管部门投诉。6、 各业主对其自用单元有维护的权利，在其自用单元受到毗连产权人侵害时，有权要求其承担维修责任。7、 法律、法规规定的其他权利。二、业主或使用人的义务细则如下：1、 遵守物业管理法规、政策和本公约之规定，接受物业管理企业的管理。2、18、 按规定交纳物业管理费。3、 每一单元的转让应以下述承诺为前提：由前业主于转让合同签署之日起一个月内就产权变化情况以书面通知物业管理企业，并应取得由受让者所签署的承诺书原件并交予物业管理企业，以确保有关受让者遵守本公约内的一切条款，并受其约束。在物业管理企业接到上述承诺书前，前业主对该单元的管理费及其他有关费用仍负有支付责任。如前业主在受让人拒绝上述承诺书时仍将其所拥有的单元转让，则前业主仍要履行本公约的责任，包括支付管理费及其它费用直到其受让人签署的生效承诺书交予物业管理企业之日止。在受让人签署的生效承诺书交予物业管理企业前，如该受让人对开发企业或其他业主造成任何损失，该受让人及其前业主须共19、同负责赔偿开发企业或其他业主。前业主如未能付清其应付的管理费及其它有关费用，物业管理企业有权向前业主及/或受让人追讨。4、 各业主须按期付清因其拥有产权或使用权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税收和支出。5、 业主须主动并及时通知其他业主和物业管理企业其所属单元内的损坏，并应合理地防范该单元受天灾损害，各业主应负责该单元内之维修，保证该单元处于良好状态如有关业主未能履行而引起对其他业主的损失、骚扰或所拥有单元的破坏，物业管理企业有权进入该单元施工，而该业主须负担一切之相关费用。6、 业主应自行负责其单元及其内部范围之设施(包括业主独占使用的各种入墙管道)的维修,在必要时，各业主可于预先通知20、的情况下(紧急情况可不需要事先通知)，协同物业管理企业到其他业主的单元内或公共地方及公共设施对其单元进行维修，但必须尽量减低对其他业主造成的不方便或滋扰，并须负责赔偿因该等维修而对其他业主造成的损失或损害,任何单元内的排水、排污、装修工程或其它行为损害或影响毗邻单元时，有关业主须负责赔偿及维修责任。7、 各业主应如期将其单元应缴之管理费付给物业管理企业。自来水费、热水费、通讯费、电费、取暖费、空调费等应由各业主按有关部门规定承担的能源费，应按物业管理企业的指定的方式交纳，逾期交纳将按本公约的有关规定处理。8、 在未得到物业管理企业书面同意前，各业主不得变更或改动其单元的结构，亦不得对公共地方或21、公共服务设施或其保养做出或造成任何改动、损害、破坏或干扰。电话线及插座、公共天线线路及插座，原始设计的水、电管道及供电线路、插座因业主所属单元内装修而更改位置或封闭，该线路的更改图必须事先得到物业管理企业的认可，以免影响日后检修。9、 各业主不得对的外观做出或造成任何改动、损害。 10、在未得到物业管理企业书面同意前，各业主不得在其单元以外地方增建任何构筑物或在的外墙上安装遮阳罩、窗箱、旗杆、广告牌及任何伸出物或结构，亦不得堵塞任何窗户。 11、在未得到物业管理企业书面同意前，各业主不得在的窗户或外墙安装任何冷气机或其他固定设施。 12、各业主不得做出与本公约相违背，而使的保险成为无效或部分无22、效或令该等保险金提高的行为。如有前述事情发生，则违约之业主对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增加的保险金对其他业主须负有责任。如因该业主违约之行为，导致或其中一部分发生损害时，无法通过保险赔偿弥补全部损失，则违约之业主应立即将全部重建或修复损毁部分的再建或修缮费用支付给物业管理企业或其他业主。 13、各业主不得在任何时候在其单元内制造不合理的声响或震荡或因本身的疏忽导致水、气、烟或其他有关物体外溢，以致损害公共地方、公共服务设施或对其他业主构成滋扰、不方便或损害他人人身或财产而产生诉讼、索赔和要求，该业主须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求负责。 14、各业23、主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应严格遵守和履行本公约及管理规则（包括写字楼单元守则、商场单元规则、停车场规则、装修规则、会所规则及其他由物业管理企业按照管理需要而制定的规则）；且，各业主应对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者的规范行为、疏忽和错误向物业管理企业及其他业主负责。因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或赔偿。在前述情况下，如损害或损失是由物业管理企业代为修复、补偿的，则费用由物业管理企业向该业主收取。如果损害或损失不是由物业管理企业代为修复、补偿的，则费用由受害者向该业主收取。 15、各业主不得24、做出或容忍其他人或其使用者做出妨碍或影响该土地及或任何部分的维护保养的任何事情。 16、各业主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者不得在公共地方大声喧哗、长时间滞留或做出对其他业主、使用人构成干扰的行为。 17、各业主不得做出或容忍其他人做出对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为，并须负责修复或弥补因此而导致的任何损失或一切费用及支出。 18、在未获得物业管理企业书面同意前，各业主如在其单元内安装或拆除任何附属物，则物业管理企业有权将有关加建物或附属物拆除或重建，由此所发生的费用由该业主承担。在获得物业管理企业书面同意并取得政府主管部门批准（如需要）后，各业主可以自费在其单元内25、安装或拆除增加物、附属物，但不可因此引起任何结构性损害、公共地方、设施的损害或干扰任何一部分的使用。 19、各业主不得在任何部分存放任何武器、弹药、烟花或任何危险及易燃物品或存放可能触犯任何法规或对其他业主及使用者构成滋扰或危险的其他物品或放置超过规定荷载的物品。或放置超过规定荷载的物品。 20、各业主不得涂污公共地方或公共设施，在未得到物业管理企业书面同意前，各业主不得张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其它物件于 外墙、公共地方或公共设施之上。 21、各业主不得在天台架设或安装独立天线或容许独立天线伸出 任何部分。但业主与开发企业签署的房地产预售或销售契约另有约定的除外。 22、各业主不得阻塞26、或堵塞任何公共地方或放置或弃置任何垃圾或物件于公共地方或窗外。 23、在公寓单元内，各业主及使用人饲养任何家禽或动物须符合市的相关规定，各业主及使用人不得将家禽或动物带入写字楼单元。 24、在写字楼单元内，各业主及使用人不得在单元内自行安装和使用烹饪空调和采暖等设备。 25、各业主未经物业管理企业事先书面同意，不得自私增大其单元内的电力负荷或私自架设电气线路或加接电源。 26、各业主搬运大件物品应走货梯，并不得超载及对有关设施造成损坏。 27、各业主不得做出任何行为令冲洗或排水系统堵塞或令该等设施的有效工作程序受损。 28、各业主无权要求物业管理企业或其下属为该等业主提供与管理无关的、和/或法27、律法规不允许的服务。29、各业主无权直接惩戒物业管理企业属下的职员，该业主如对该职员不满，应向物业管理企业提出。30、各业主不得将其单元用做非法或不道德，或与土地批文、政府用途许可、交付使用通知书或与本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其他业主的事情发生，如物业管理企业认为业主对其单元的使用有可能与上述规定相违背，则有权制止。31、垃圾处理只能依有关管理规定处理。32、各业主不得破坏公共地方及公共设施或以任何方式妨碍其功用。33、各车位的所有权人或其使用者只可将车位用作停放车辆的用途，不得放置货物或其它物件，并应遵守停车场之规定。34、各业主不可对（包括其所购单元）的任何设施或装置做出影28、响水、电、煤气等供应的改动，亦不可切割或破坏（包括其所购单元）的主墙或横梁或地板。35、各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得物业管理企业的书面同意，按照物业管理企业核准的方案和限期的施工时间进行施工，并按三个月物业管理费的标准向物业管理企业支付装修押金。如进行装修工程的业主违反物业管理企业制定的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，由该业主承担。也可由物业管理企业直接从装修押金中扣除相应的数额作为赔偿，该笔款项或其扣除余额将在装修工程完成后一个月内返还有关业主（不计利息）。36、各业主因违反本公约的规定引致其他业主（个别或全部）蒙受损失或损害时，应负赔偿责任，若有关行为违反相29、关法律、法规，该业主亦需承担相应的法律责任。以上义务细则，除依法只能由业主承担的以外，亦适用于使用人，且业主应对使用人违反本公约的行为，承担连带民事责任。第八章 开发企业的权利和义务一、开发企业及其指定的受让人具有下列权利：1、 业主委员会成立前，开发企业有权委托物业管理企业对进行物业管理，并依法制定物业管理公约。2、 开发企业和物业管理企业及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修的任何一部分，包括公共地方、公共设施或承担任何一项的管理责任，则有权携带一切必需的设备、机器及材料进入任何一部分。如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或使用人，并不得妨碍其30、他业主或使用人使用其所属的单元。3、 开发企业可委派代理人行使本公约保留予开发企业之任何权利。4、 开发企业可按其认为适当的条件将本公约规定的保留予开发企业的任何权利转让予开发企业认为适当的公民或法人。5、 除将保留予开发企业及其指定的受让人的权利外，开发企业享有本公约所载其他业主同等的权利，并履行相应的义务。6、 本公约生效日起两年内，开发企业拥有的未售出或未租出的空置单元应交纳的管理费按50%收取。二、 开发企业的义务：1、 履行工程保修义务。2、 应按照经有关政府部门批准的规划，建设配套设施，且不更改配套设施设备之用途。3、 将下列材料移交予物业管理企业：项目竣工总平面图、单体建筑、结构31、设备安装竣工图、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料和各单项工程竣工验收证明材料，房屋质量保修文件和房屋使用说明文件、房屋销售清单和产权资料、公共地方及公共设施清单等物业管理所必需的材料。4、 若开发企业将其在本公约项下之权利转让，则应将变更情况在内的告示栏中公布。 第九章 物业管理企业的权利及义务一、一般事项（一） 在业主委员会成立前，由开发企业负责指选聘物业管理企业，统一管理；业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会的决定，与续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同，若终止开发企业与物业管理企业签订的物业服务合同，则须提前三个月发出书面通知。（32、二） （二）物业管理企业接受委托时必须与开发企业或业主委员会（如已成立）签署物业服务合同，承诺按照本公约的规定管理。当物业服务合同终止时，物业管理企业应将一切与有关的文件、记录、图表、会计账目及其它资料交回开发企业或业主委员会（如已成立）。（三） 物业管理企业的责任在于管理和维护的每一部分，物业管理企业受本公约的约束，并须遵守及履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。二、物业管理企业的权利及义务（一）物业管理企业有完全之授权去做所有为有效管理和维护所必须做的事情，并为此负责，其中包括下列事项：1、 检查、视察，遇紧急情况可检查所有单元的内部。2、 从事必要的工作，以保持及其每一部分处于良好、清33、洁、安全的状态。3、 维修及更换公共地方破损的玻璃、门、窗及其它公共设施。4、 安排保养 公共地方内的照明及相关设备，并使之符合政府有关法律、法规的要求。5、 设置及维修之共用天线。6、 保持及其所有部分（单元内除外）清洁及卫生。7、 将所有垃圾清出及其每个部分。定期安排垃圾清理，保证垃圾收集设施处于良好工作状态。8、 保持所有公共下水道、水管或其它管道清洁、畅通。9、 保持公共服务设施处于安全及良好工作状态。10、 确保所有公共地方的机房、机械及设备处于安全及良好的工作状态，使之符合国家及市相应规定标准。11、 清除任何不符合本公约规定的构筑物及安装物，向相应责任人收取因清除引致的费用。1234、 保养消防设施，并使之符合政府有关法律、法规要求。13、 为提供及保持保安力量，并在物业管理企业认为合适的情况下安装、运用、维护保安设施。14、 控制内所有车辆停放、行人交通，拖离并临时保管所有违反本公约规定、管理规则 或停车场规则的车辆，并向有关车辆的车主收取拖离及保管费。15、 维护并改进所有公共设施及其服务质量，使的业主及使用者更有效地使用的一切公共设施 。16、 接受业主及业主委员会对物业管理工作的建议及监督。17、 制止任何人未经物业管理企业书面同意或未能按本公约的规定而占用、使用公共地方及公共设施。18、 采取一切必要措施以遵守政府对于的要求。19、 制止任何人对或公共设施进行有35、害的变更及损毁。20、 按本公约的规定，收取所有业主应付的款项，支付所有因管理及维护而产生的应从物业管理费中列支的应付款项。21、 根据合理的需要，为的公共地方及公共设施投保。22、 阻止任何人（包括任何业主及使用人）以任何不合法、或违反本公约的方式占有或使用的任何部分；23、 对绿化区进行绿化。24、 及时向业主报告所有因 的管理、维护而与政府、公民及有关个人的往来事宜。25、 聘用或解聘有关职员，使物业管理企业得以履行其职责，并为聘用职员提供必要的工作条件。26、 防止任何人在推销、叫卖，有权将推销、叫卖者逐出 。27、 节日期间装饰的入口及外墙，包括灯光及其它饰物。如物业管理企业认为必要36、，可以组织内的文娱活动。28、 监督并采取一切措施促使各业主及使用人严格遵守及履行本公约内的一切条款及规定（包括但不限于利用法律诉讼途径要求各业主及使用人遵守本公约的规定），方法为：（1） 采取必要措施制止各业主和/或使用人违反本公约的行为，和/或书面通知违约业主和/或使用人纠正错误；（2） 对于欠缴物业管理费及其它相关费用之业主，物业管理企业有权采取对其停止提供物业服务之措施；（3） 通过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主所应缴付的任何款项。29、 修复的主要结构、天台及公共地方，确保其保养良好。30、 采取一切措施防止任何公共地方受阻塞，并移去造成阻塞的物件。31、 处理一切与物业管理37、有关之询问、投诉、报告。32、 若根据本公约于任何事件进行前必须取得物业管理企业之许可，物业管理企业可拒绝发出许可，或于发出许可时增加附带条件，包括收取费用，但收取之费用将用作之物业管理费用，并列入账目；33、 就物业管理企业为履行本公约规定的职责而支出和收取的一切款项做好妥善的账目记录，接受业主委员会查询。34、 就之管理事宜聘请、撤换律师、建筑师、会计师及其他专业人员和顾问、承包商，并与该等人士或公司签订有关合同及按有关合同支付酬金。35、 就有关物业管理事务委任律师以提供法律意见或参与法律诉讼；36、 在不抵触本公约的规定下，做出其它行动或决定，以使保持妥善的管理或有助于业主及使用者更有38、效地享有其所购单元和使用公共地方及公共设施的一切其它措施，对所有业主及使用者均有约束力。37、 法律授予的其它权利及依法应尽的其它义务。（二）物业管理企业有权制定修改管理规则、写字楼单元守则、商场单元规则、停车场规则、会所规则、装修规则或其它为管理而制定的规则。上述规则及其修改不得违背本公约之有关规定或侵害业主或使用人的合法权益，且应张贴于告示栏或公共地方。（三）物业管理企业根据本公约做出的行动及决定对所有业主及其亲属、雇员、租用人、受许可人及中介人均有约束力。（四）因下列原因而给任何业主和/或其亲属雇员、租客、其雇佣工人、访客、中介人或受许可人造成的损失或有关服务中断，物业管理企业及其雇员无39、须承担任何责任：1、因任何设施、装置必要的保养及维修；2、非因物业管理企业及其雇员过失或故意行为所致任何公共地方及设施之毁损；3、非因物业管理企业及其雇员过失或故意行为所致任何对之水、电气或其它服务供应之毁损；4、台风、水灾、火灾、地震、战争、政府部门的行为或其它不可抗力事故所引起之损害、毁灭；5、无法避免的燃料、材料、水或劳动力短缺；6、物业管理企业所无法控制的其它原因。（五）在范围内，因处理安全、火险、工程等紧急问题时，物业管理企业可采取应急措施，到达或进入事件发生地点进行处理。（六）物业管理企业应尽全力按照本公约的规定履行其对的管理应尽的责任。 第十章 违约责任一、物业管理企业应依照本公40、约、物业服务合同和国家有关规定，对贡 院六号实行物业管理，不得擅自提高各项收费，如物业管理企业擅自提高各项收费，业主有权要求清退多收费用。二、任何业主如未能于其根据本公约规定应付款项的到期日起15天内支付其应付的款项，则物业管理企业有权收取逾期未付款项自应付之日起至实际支付日的滞纳金，收取标准为每日收取之逾付款总额的1三、各业主按本公约规定应付的全部款项，以及前条所述的滞纳金和其他所有因收取前述款项而产生或与之相联系的费用，物业管理企业可通过民事诉讼程序予以收回。四、对个别业主，使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为，业主委员会有权代表受损害之业主、使用人提起诉讼；在其它有关物业的41、法律诉讼中，业主委员会可作为全体业主的代表，有关费用由各业主分摊。第十一章 其他事项一、物业管理企业在内指定的地点设有告示栏，告示栏上张贴正式生效的管理规则及所有其它根据公约应在告示栏上张贴的通知及布告。任何根据本公约应在告示栏张贴的通知或布告，在告示栏上连续张贴十五日后，即构成对所有业主及使用人的足够及有效通知。二、根据本公约可在告示栏张贴的通知及布告外，所有其它根据法律需要发出的书面通知，或其它信件及文件，如发给开发企业，应递交或邮寄往开发企业的法定地址（或开发企业书面通知的其它地址）；如发给其他业主，应递交往该业主所拥有之单元或放在该单元的信箱内（即使该业主不使用或不居住于该单元）；如发42、给物业管理企业，应递交或邮寄往物业管理企业在之办事处；所有不以其单元作为通讯地址的业主应事先以书面通知物业管理企业，以便于物业管理企业以邮寄方式通知有关业主。三、如业主将其拥有之单元抵押，应通知物业管理企业抵押权人的名称和地址，所有物业管理企业发给业主的通知可（但非必须）同时发给抵押权人。四、物业管理之第一个财政年度将由取得竣工验收合格证明之日开始至次年之十二月三十一日为止，以后财政年度将由每年之一月一日至同年十二月三十一日。五、物业管理企业应每年制定一次收入及支出简报，简报应张贴于贡院六 号的告示栏上。六、物业管理企业有权将其责任内之部分工作以合作形式委托其它机构负责，但物业管理企业仍需就该43、等工作向业主负责。七、物业管理企业有权就之使用及管理，制定、增加、删减或更改管理规则，所有业主及使用人必须遵守，新增或新改的管理规则应张贴在布告栏上，各业主及使用人亦有权向物业管理企业要求查阅。八、 本公约适用中华人民共和国法律和市的地方法规、政府规章及有关政策。九、本公约对开发企业及全体业主、使用人、物业管理企业均具同样法律约束力。本公约项下有关业主的权利或义务，除依法必须由业主承受的以外，均适用于使用人。十、所有受本公约约束的当事人因本公约条款发生争议，应首先由物业管理企业、业主委员会或所聘请律师协商解决；协商不成的，可提请房产所在地人民法院诉讼解决。十一、本公约未尽事宜，依据国家及市的相应规定执行。业主委员会成立后拥有对本公约的解释权，在业主委员会成立前，由开发企业负责解释。十二、业主及使用人应出具书面文件承诺全面遵守本公约。物业管理有限公司 承 诺 书本人 为 单元的业主/租户，现申明已详细阅读了此份物业管理公约，已经理解并承诺遵守本公约中列明的全部规则及条款，如有违约愿承担相应责任。 承诺方： 年 月 日