1、1地铁商业街开发及运营培训地铁商业街开发及运营培训讲义讲义杨宝民 主讲清华大学国际商业地产运营班客座教授中国商业地产联盟专家委员深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理杨宝民先生介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；商业地产与IT复合型知识结构现代批发和零售业创新经营研究城市商业规划与城市设计以及土地一级开发现任新加坡星联国际机构董事，商业总规划师，深圳市摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学国际商业地产运营班客座教授，中国商业地产联盟专家委员。2011年中国商业地产十大杰出操盘手曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，物业管理总公司总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。E2、MAIL:本人核心竞争力：商业地产创新经营与策划业态规划、营销与商业运营NEW MALL商业管理公司简介星联国际深圳市新摩尔商业管理有限公司是一家中日韩三国合作的专业商业管理公司，由杨宝民先生与日本及韩国商业专家共同创办的专业购物中心与商业步行街运营管理公司，拥有中日韩三国商业专家，在商业房地产与旅游房地产策划方面具有核心竞争力。与NEWMALL拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际策划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩住宅区策划方面，制定了专业流程。江禾先生中国社会科学院金融所博士。星联国际机构中国区总裁代表项目：青岛颐和星苑百万平方米大盘，青岛机场商业规划地铁商业街区的特点地铁商3、业街区的特点地铁商业需要充分利用人流优势地铁商业需要洋流布局地铁商业需要在设计阶段提前介入洋流学说与商业步行街布局 洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，但洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析1、洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其它特殊条件很难形成资源聚集，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚集。2、反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富，吸引鱼类；由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域如：渔4、场、海底矿藏。可见回旋使资源和生物聚集。精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮理想的商业步行街与购物中心布局模型地铁购物中心与商业街可行性研究1.4金融支持与财务分析（）购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。（）购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。（）对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。1.5购物中心人才需求分析与人才经营建议培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，商业人材普遍出现短缺。.6购物中心发展战略建议购物中5、心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。购物中心和步行街招商计划购物中心或步行街业态规划与经营计划，后做招商营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。商业运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用，并得到发展商的支持。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。招商专家青山正人招商工作1、招商工作6、流程是什么2、如何制定招商工作进度表3、招商工作中各种表格汇总分析4、招商部岗位责任制 5、如何强化培训招商部员工招商工作流程1.制定招商计划2.确定招商团队3.主力店招商【提前准备】4.分散品牌商户招商(需要把握好招商时机，根据入口人口情况进行集中宣传】招商进度表根据开业时间采用倒推方法做好进度表一般开业前预留三个月装修时间一般开业前半年作为品牌商户集中招商时间，可以集中开展相关招商活动长沙奥林匹克购物中心项目开发进度建议科目内容和时间具体业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2007年月月商业建筑策划三个月两个月内提交初步方案12月结束招商摸底与主力店招商四个月7、主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案1012月商业视觉形象VMD与初步装饰方案一年2008年3月月建筑方案设计阶段六个月12月2008年月招商工作展开一年半施工图设计四个月月8月工程开工8月施工准备一个月时间2008年3月开工具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2008年月装饰方案设计八个月年月工程封顶月2008年12月装修及景观施工五个月2009年1月-2009年5月内部装修工作三个月5月7月试营业一个月-9月正式开业5月主力店可以先开业2009年10月集中招商招商活动策划是招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信8、息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。10万平方米区域性购物中心的主力店引进问题核心主力百货店可能有两个或两个以上，因此，在招商策划中，我们建议发展商最好委托MALL运营顾问公司自营一个主力店，由运营顾问公司负责主力店招商任务，统筹考虑零售经营业户与主力店的业态关系，加强对业态的调控能力。为什么说招商不专业招了也白招？1.结合地铁商业特点根据业态方案招商 避免好高骛远2.招商与经营需要统筹考虑，对于不适合地铁商业的商户或经营能力不佳的商户，今后还是需要淘汰。对商户信誉需要提前了解。租赁原则租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用基本租金浮动租金与优质服务做法，浮动租金与9、销售额挂钩，将整个购物中心真正作旺。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则。业态与租金关系在上述工作中，我们运用建筑策划与NEW MALL购物中心策划流程发现了如下缺陷：发展商委托了一般的市场调查公司对成都商业进行调查缺乏针对性，委托的调查公司缺乏商业经营专家，无法对成都商业发展趋势进行准确预测，对消费者分析不够深入，例如白领消费者的深入调查和分析不够。通过我们的调查分析，成都是四川省会，西南一些大公司总部或分布多设在成都，白领人群多。成都自古就是四川文化中心，大专院校科研院所众多，成都高新区也集中了白领人群。成都是著名的旅游休闲城10、市，吸引外地游客众多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人群。投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各类人流，但是百货等主力业态必须能够吸引白领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是照搬SM厦门城市广场的建筑风格。业态理念设计创新不仅住宅房地产项目开发存在战略的创新问题，而且大型商业房地产更存在战略创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑11、与环境的局限，跳出房地产狭小的专业范畴，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，将商业、旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。东方时代广场作为大型MALL购物中心，面对全球的顾客开放，不仅接纳购物休闲人群，也面向世界接纳旅游群体，不断吸收国外商业文化精华，为我所用。我们以深圳人的热情笑迎天下客，将儒家文化的人文关怀落实到服务细节。地铁商业街区与购物中心理念设计购物中心与步行街的休闲娱乐 策划21世纪是海洋的世纪，大海是人类的故乡。海洋不仅有无穷无尽的保障，而且远古人类就知道海水具有保健功能，不论是海水12、沐浴，还是利用深层海水开发健康食品，人类对海洋的合理利用与开发刚刚开始，海水疗法是人类提炼总结出来的有效健康保健方法。挖掘我国古老的海洋文化，提炼海洋保健的精华，运用现代科学技术设备与手段，策划独具特色的海洋活水健康保养中心，让“生命加油站，健康储蓄所”成为现实。我们的策划是以海洋保养中心和娱乐项目吸引人流，形成购物、旅游、休闲一体化的新型购物中心。业态布局设计业态布局设计 楼层经营内容层家居生活用品家居生活用品层儿童服装及用品儿童服装及用品层运动世界运动世界层休闲装与皮具休闲装与皮具层男装与绅士用品男装与绅士用品、层女装与女性用品女装与女性用品2层青春少女装青春少女装1层璀璨时尚馆璀璨时尚馆13、（珠宝、精品、化妆品）（珠宝、精品、化妆品）负1层家电、超市家电、超市东方时代广场购物中心业态布局东方时代广场购物中心业态布局国际先进水平的业态设计方法根据经营管理的预测与模拟分析进行业态设计预测方法：商业经营的实际经验与知识，市场调查的经验数据，根据消费人口变化与特征，商业发展趋势预测因此，商业业态的设计需要丰富经验的商业地产专家与零售业专家设计杨宝民青山正人许载宁模式业态设计收费标准波浪型全接触式动线设计通过立体空中购物走廊设计，合理利用垂直电梯与扶梯，让顾客进入二层以上商场象进入一层商场一样方便。让顾客与商铺全接触，提高商铺的商业价值平面动线立体动线地下空间业态的合理规划华夏城地下室业态14、规划 深入黄石与北京参考同类项目，运用自身经验独创巴黎的地铁开发与旧城改造案例法国巴黎列阿莱(Les Halles)地区在巴黎的心脏部位，其西南侧有罗浮宫，东南方的城岛上有巴黎圣母院，南临塞纳河，原是一个食品交易和批发中心，后来批发中心功能渐渐衰退。地下商业的总体规划为了充分利用本地优越的交通条件和传统的商业文化，巴黎市政府在1962年决定对中央广场和整个列阿莱进行改造，1971年动迁完毕并做出新的规划方案，建成地下四层，融商业、文化、休闲、娱乐等功能为一体的地下综合体，地面则改建绿地。建成的综合体分四层，地铁、城郊铁路、公交换乘站、车库、商店、步道、游泳池等都被有序安排在地下，总面积超过2015、万平方米，成为世界上最成功的旧城改造范例。法国巴黎的地铁综合体开发案例列列.阿莱地下综合体连阿莱地下综合体连接巴黎最大的地铁中接巴黎最大的地铁中转站点，转站点，共计共计4 4层，有层，有4 4万平方万平方米的地下商业和米的地下商业和2 2万万平方米的地下步行道，平方米的地下步行道，并且设有并且设有37003700个停车个停车位等各种设施。位等各种设施。下沉广场下沉广场13.513.5米，面米，面积积30003000平方米。平方米。地铁商业的实际判断方法与诊断结果现场诊断方法1.观察 地铁周边社区特点 2.假设业态 3.论证业态设计与商业建筑策划结合 4.寻找到最佳方案香港太古广场购物中心与步行16、街的商业网点分割图商业网点分割流程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案商铺分割原则a)根据业态设计优化与顾客动态流线的要求，按照洋流理论的回旋要求，合理分割商铺，确保每个商铺面向通道，没有死角。b)根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要求统计数据，确定分割面积比例。c)合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积。d)合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作。对于出售以后的大商铺，17、客户可以再分割，同类面积规格商铺，客户可以购买多套组合。在烟台等地项目业态设计与商铺分割工作中，深感结构形状的重要性，在设计方案完成后一定要首先进行业态设计合初步商铺分割，根据初步分割意见内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。销售比例销售部分面积（项目投资额30%收益）%每平方米单价发展商要有能力开发下一期项目。具体销售要详细根据市场情况进行商铺分割，详细计算销售哪些部分，制定价值策略，这是我们操作过的商铺销售策划方案要系统回答的问题。通过经营提升商铺销售价值融资创新信托融资：以项目为杠杆招商主力店成功以后进行信托融资香蜜湖水榭花都项目是深圳信托融资最成功的一个项目 上海交通枢18、纽商业案例规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。大连火车站胜利广场成功案例大连胜利广场位于大连火车大连胜利广场位于大连火车站南侧站南侧,所在地区是大连商业所在地19、区是大连商业中心中心,高层建筑较多高层建筑较多,建筑密度建筑密度较大较大,交通比较拥挤。原来并交通比较拥挤。原来并无广场无广场,在开发后形成一个广在开发后形成一个广场场,面积面积2.72.7万平方米万平方米,广场下兴广场下兴建了目前全国最大的地下综建了目前全国最大的地下综合体合体,有商业餐饮娱乐停车等有商业餐饮娱乐停车等多种功能多种功能,建筑面积建筑面积1212万平方万平方米米,地面上还有地面上还有2 2座各座各1 1万平方万平方米的塔楼。米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外要出入口以外,同时作为露天同时作为露天表演舞台表演舞台,吸引许多大连市民吸引许多大连市20、民前来休闲购物。前来休闲购物。全国地下商业经营的标杆大连胜利目前共有近2000多名业户在现场经营，国际性连锁店+本土化知名绩优连锁店+上千家专门店及个体精品店，合理的业态定位奠定了购物中心经营成功的基础，目前广场年出租率近100%，年出租租金收入近亿元，业户年营业额合计超RMB20亿元。物业价值由最初的RMB14亿元，攀升至45亿元，翻了近3番。大连胜利广场商业物业成功的主要经验大连胜利广场公司董事长蔡宽民先生经营胜利广场这么多年，得到了业内人士和政府一定的认可，也得出了一些经验，归纳7条，供参考借鉴-第一，选址很重要，非黄金地段不选；-第二，客层定位最关键，要选准富有个性的目标客户群；-第三21、，量身订做商场，在大量市场调研之后，根据客层定位量体裁衣，从商业角度建筑商场；-第四，专业经营，“开业才是问题的开始”，必须要拥有一支既懂得商场经营管理、又具备金融投资才能的精英团队；-第五，回租政策，统一经营，敢于自己承担经营风险；-第六，业户是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚业户向心力；-第七，合理销售，以“做事业”的态度去创造盈利，实行永续经营。-我相信以雄厚的资金做后盾，顶住培育期的巨大压力，尔后才是收获期。现代商业步行街现代商业步行街的策划是购物、商业文化与休闲娱乐多种策划的集成。运用海洋的洋流理论对现代商业步行街布局进行理性策划，确保商业步行街的繁荣。法国巴黎国际一流的商业步行街具22、有特征：1、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。2、它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。3、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该使一流的。世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。银座商业街区在日本人的心目中，银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。银座业态特征拥有日本最多的商业老字号 例如历史悠久文明全国的木村屋世界最大的画廊街日本最大的展览设施街日本地方大众媒体的中心银行密度最高的商业中心国内商业步行23、街普遍存在如下问题：1、经营序列矛盾。2、商业利润下滑。3、商业功能单一，文化休闲功能不强。空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占，餐饮企业占，休闲、娱乐、酒店、服务等占。提升档次。营造环境。加快发展数字王府井。东门步行街改造措施：1、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行，交通改造分两期，一期主要包括风貌街、老街广场、解24、放路等162、拆除违法建筑，改造部分建筑设施 3、注重文化设施建设 深圳东门步行街未来发展战略的意见1、决心拆除全部违法建筑，流出空地，增加绿地。2、运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮老式建筑，集中建设高层建筑，多流出绿地，增加通透性。3、改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者近来，提升东门形象。4、加大交通治理力度与道路改造力度，拓宽美化周边道路。理念设计、文化定位、发展规划理念设计是商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯25、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。由于我国近五年来重新规划设计的商业步行街较多，许多设计单位都在探索商业步行街的设计创新，许多国外一流设计公司开始服务中国商业地产项目，例如，美国JERDE建筑设计公司就为中国商业地产客户提供服务，该公司设计的美国环球影城商业步行街项目就是一个典型的设计项目，其设计思想对于我国设计商业步行街具有启示。商业步行街设计创新 美国环球影城商业步行街为例美国环球影城商业步行街美国环球影城商业步行街总体效果照片总体效果照片 JERDE公司设计这个项目的思路是将环球影城商业步行街设计成为顾客的目的地，26、通过丰富的画面引导顾客愿意向步行街的内部走去，通过设计可参与性的业态，让顾客停留更长的时间。美国环球影城商业步行街美国环球影城商业步行街美国环球影城商业步行街总体效果照片总体效果照片 美国环球影城平面图美国环球影城平面图环球影城步行街立面目的地 参与性 好奇心地铁商业步行街 的环境设计(1)室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。(2)在传统商业淡季，室内步行街对消费者具有强大吸引力。(3)室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足步行街对体量的要求。以深圳海岸购物广场室内步行街为例，进行创新策划1.室内步行街中间地带设立健康加油站，27、让顾客得到充分休息。2.以巴黎步行街风情设置5个主题区域。3.设置大小中庭作为共享空间，方便不同业态之间的转换MALL商业步行街的招商策划与代理鉴于目前商品品牌雷同现象严重，建议在差异化招商，不同品牌组合设计方面下功夫，实现招商创新，与商业文化主题相对应，加大进口品牌引进的比例，与韩国日本及香港地区密切合作。招商代表收费标准一个月租金地铁商业步行街的经营管理 商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略，制定好发展规划，规划好整个步行街的商业业态布局，根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，运用城市经营理论，运用市场手段，执行建筑规划，组织社会力量建设商业步行街。商业街的28、具体管理工作如下：物业服务(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整个建筑风格的把握(4)业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。汉城乐天世界地铁购物中心位于汉城的乐天世界占地面积250003.3多平方米，内设乐天宾馆和乐天百货、乐天免税店，连接地铁2号线蚕室站，交通便利。1.乐天探险世界（Lotte world Adventure）2.魔幻岛（Magic Island）3.乐天世界民俗博物馆（Lotte World Folk Museum）4.乐天饭店（Hotel Lotte World）5.乐天百货公司（Jamsil）（Lotte Department Store）6.乐天世界百货公司（Worl29、d）（Lotte Department Store）7.乐天世界购物区（Lotte World Shopping Mall）8.乐天世界体育中心（Lotte World Sports）9.乐天世界室内游泳池（Lotte World Swimming）10.乐天世界广场（Lotte World Plaza）由乐天世界公司统一经营管理韩国乐天购物中心地铁站商业街区时裳中心的时装街有运动休闲服专卖店、装饰品、流行杂货等年轻人为对象的时装街和男士西装专卖店、A/V专卖店、休闲运动用品专卖店等，并且设有韩式餐厅和家庭餐馆、等。生活设计街区设有江南最大的书店的综合文具专卖店，为儿童的快乐音乐学习场所，能看30、到具有世界有名家具的，还有传统韩服、瓷器、宝石、钟表高级时装店等婚礼用品专卖店。深圳北站业态设计与经营的思考设置专业的广告街区，发挥深圳设计的优势将工业设计和平面设计成果综合展示发挥火车站与地铁物业最佳效果商业运营创新以深圳北站作为地铁成功的亮点坚持文化营销路线，在管理方面下功夫，将五星级酒店服务与商业物业管理及运营服务相互结合，创造顾客、供应商、步行街三赢模式。我们协助引进日本先进管理流程，结合深圳顾客的消费偏好，制定出最佳商业管理制度与流程，由日本韩国商业专家为本地运营骨干提供专业培训，由深圳专家为本地普通干部和营业人员提供分级培训。业态创新的思考吸引白领顾客参考案例美国奥特莱斯种类多，很31、多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到。准确细分市场 参考案例 韩国东大门市场（1）批发市场的经营可以吸取百货经营的优点，特别是陈列方面批发市场有自己特点，要充分重视设计作品展示。（2）中国也应该有面向亚洲顾客群体的服装批发市场，通过考察，我们架设了韩国服装直接进入中国批发市场和购物中心以及百货的桥梁，韩国的服饰也非常适合中国顾客。（3）韩国的商业经营与韩国文32、化传播密切结合，“韩流”对中国的服饰潮流影响会加大。韩国东大门服装批发视觉形象韩国东大门服装批发视觉形象批发与视觉形象匹配，方便批发商采购及品牌选择。从1000个品牌降低到500个品牌以顾客的真实消费为导向确定商业规划商业布局与业态设计是商业步行街开发盈利与否的关键内容。广州流行前线及其中华广场业态优化案例广州流行前线及其中华广场业态优化案例深圳新摩尔商业管理有限公司2008年11月流行前线地处广州市中心，中山三路与较场西路交汇处，是广州市内首家与地铁直接连通的大型商场，由海印实业有限公司投资开发；营业面积15，000平方米，约500多间店铺，总投资7，000万元人民币。于1999年6月28日33、全面开业。商潮涌动商潮涌动 我最流行我最流行广州流行前线分析总结广州流行前线分析总结流行前线以特有的经营理念、现代的购物环境、鲜明的市场定位，使之成为个性鲜明的流行商场。经过10年的运营，流行前线已成为广州年轻人当中无人不晓的休闲购物天堂，是流行、时尚元素的集散地。目前租金水平：8001500元/月 l消费群体：1525岁年轻时尚一族l功能：购物、餐饮美食、电玩娱乐为一体l业态：时尚服饰、鞋帽、饰品、时尚化妆品、手表、手机、美容美甲、特色餐饮、美食等。麦当劳及日本、美国、台湾各类美食汇集于一堂，港台、日韩的多家偶像专门店流行时尚产品多不胜数，时时走在流行最前线。U2、G2000、佐丹奴、NIK34、E、康威、无印良品、明廊眼镜、麦当劳、大和寿司Q-Gen、小猪班纳、PUCC、米奇、贝蒂、佐丹奴（迪士尼）、ASTRO BOY(阿童木)、迪士尼手表饰品店、QQ Bear、非比寻常等。项目定位项目定位 女士购物区：名店街日本街/韩国街/欧洲街精品街兰桂坊老鼠街；男士购物区：男士街贴纸廊前卫街精品街。电子游戏娱乐中心：南梦宫业态规划业态规划主要品牌主要品牌流行前线地铁入口流行前线地铁入口外店街外店街老鼠街老鼠街 男士街男士街 欧洲街欧洲街 日本街日本街 兰桂坊兰桂坊 中华广场接入口中华广场接入口项目成功要素总结项目成功要素总结l 个性鲜明市场定位：以消费群体作为定位的第一要素，打破传统的按楼层（35、或区域）经营商品品类进行定位的思路，把目档消费群体锁定为1525岁的年轻时尚一族。l 具有特色的商业规划：在项目整体市场定位基础上，规划出融汇中西时尚文化元素的特色街区。l 畅通的客流动线：除与地铁出入口相连接外，在西侧与中华广场购物中心下沉广场相连通，形成东、西客流的吸纳。l 完善的配套与服务：地下二层设宽敞停车场，为经营商家及消费者提供免费停车，同时引进银行结算系统及商铺租赁权抵押贷款服务。l 统一出租的经营管理模式：只租不售，保证了经营权与业态调配权的高度统一，同时对租赁转让环节进行有效监控，提供“引商”服务，保证商铺所有者、承租方、具体经营商户等多方利益。地铁商业地产高级人才培养的一点36、思考1.智商与情商2.国际化视野3.理论联系实际从2007年上海培训学员跟踪调查反映出来的成长问题步行街经营管理人才的结构经营总经理招商营销财务商业地产方向员工个人的学习1.寻访名师，名师出高徒，学会站在巨人的肩膀上。2.根据岗位的需要进行自学，对于岗位知识求精。3.从事商业地产工作需要广博的知识面。认真阅读本领域学术期刊和博士论文，进行系统的了解。与倪光南院士在省级技与倪光南院士在省级技术成果鉴定会后留影术成果鉴定会后留影地产开发与经营人才的知识结构地产高级经营人材应该具备的知识结构1.人材经营与组织创新知识2地产规划、建筑设计与环境艺术设计知识3.智能建筑与IT运用知识4.地产融资与财务管37、理知识5.建筑项目管理知识6.地产营销知识除了知识以外，具备企业家精神也是选拔的重要条件。其中具备战略创新意识与能力是关键。商业地产人材的培养方法1.从商业建筑规划与营销课程学习起步，围绕商业地产价值挖掘，集中参观解剖重点项目，请专家讲解。2.有计划设定研究课题，例如Shopping mall以及1000亩大盘社区商业策划课题。3.注重多学科交叉学习，不同岗位锻炼与实践。4.建立完整培训体系，减少摸索时间，善于团结同行专家，合理配置资源。美国地产业博士的培养MIT经济系经济系城市与区域经济学联邦、洲与地方政府高级金融经济学 I 高级金融经济学II高级金融经济学III斯隆管理学院斯隆管理学院金融38、理论投资市场与金融研究资本投资决策地产业经济地产业金融与投资地产业企业管理开发过程的法律监管MIT 城市规划与研究系城市规划与研究系城市设计与开发，城市设计政策城市开发设计，明天的城市地理位置与开发原型环境设计政策与影响，土地使用法律与政策城市交通规划，住宅与邻居规划住宅与通信服务市区规划方法，地理信息系统零售业人才的培养商业零售专业人才知名零售企业工作经验积累研究生课程：零售管理 Barry BermanRetailing Management/Michael Levy Barton A.weitz超市管理，顾国建市场营销，科特勒市场营销管理定位、联盟，芮明杰，复旦大学出版社企业文化第四版，39、刘光明商业建筑规划，曾坚购物中心开发手册,美国土地利用学会.提倡复合型知识结构热带雨林主题中庭如何学习地产与开发商业运营专著1.理论联系自己的实际.2.注重动手能力,设计业态方案,参与商业建筑规划.3.对外授权讲课,获取较高投入产出.1000:100001.室外商业步行街-南京路的优势1.高知名度 例如南京路有好八连2.人气旺3.营业额高支撑南京路优势的条件第一，悠久的历史第二，独特的风景第三，有多种业态，同种业态不多，避免恶性同质化竞争第四，有知名的品牌第五，有完善的基础设施第六，有一个科学的管理机构消费行为的分析新理论的基础科特勒教授把人们的消费行为划分为三个阶段：量的满足、质的满足与感性40、满足阶段，消费者看重的不是产品的数量与质量，而是与他们自己的关系密切程度，他们购买产品是为了一种感情上的渴望，或是追求商品与理想的自我概念的吻合。服务营销服务策略中最核心的问题，就是服务的定位。要进行系统的服务定位第一是顾客的服务需求第二是自身的服务能力第三是竞争对手的服务定位房地产现代服务营销的四个趋势第一个趋势从一般性服务转向知识服务第二个趋势，从单向服务转向互动服务第三个趋势，从粗略服务转向精细服务第四个趋势，从普遍性服务转向个性化服务体验营销营销的新趋势体验营销若干特点：第一，注重客户的体验，并使体验成为客户价值的必要组成成分。第二，戏剧化和互动的概念，成为营销策划的核心概念和指导方法41、。第三，体验经济中的营销策划、设计和创作，需要将科学和人文技术和艺术结合起来。商业地产业品牌连锁经营有三种方式：(1）同一企业在不同区域进行品牌连锁经营(2）不同企业通过合资进行连锁经营，输出品牌一方通过无形资产或少量资金入股。(3）拥有品牌的地产企业向购买方通过输出品牌与服务，就是通过输出知识获取利润的方式，这是最有实际意义的方式，也是笔者研究的重点。零售业连锁经营是有形与无形的和谐统一，通过无形驾驭有形，实现利润与社会效益最大化。商业地产业跨地域连锁经营公式商业地产业跨地域连锁经营公式在在重重视视低低成成本本经经营营等等传传统统战战略略的的同同时时，采采取取战战略略制制胜胜策策略略，通通过过知知识识提提炼炼管管理理将将品品牌牌变变成成可可以以管管理理传传递递的的知知识识资资产产，通通过过人人材材经经营营手手段段，输输出出零零售售业业品品牌牌和和相相关关无无形形资资产产，突突破破零零售售业业品品牌牌连连锁锁经营瓶颈。经营瓶颈。作作者者在在国国内内提提出出零零售售业业跨跨地地域域连连锁经营公式如下：锁经营公式如下：品品牌牌形形象象积积累累知知识识提提炼炼管管理理人人材材经经营营成成功功的的商业地产品牌连锁经营商业地产品牌连锁经营谢谢大家祝愿大家健康成长，请同志们批评指正。