1、常用土地价值评估方法解析3市场比较法收益还原法假设开发法成本逼近法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。2、成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益。假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。基本公式：地价=房产总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润基准地价修正法基准地3、价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。各类土地价值评估方法比较4方法市场比较法收益还原法假设开发法/剩余法成本逼近法基准地价系数修正法比较项目主要原则替代收益建筑成本+地价=房地价成本可及性替代评估对象1.土地2.建筑物3.不动产1.土地2.建筑物3.不动产1.土地2.建筑物1.建筑物2.新开发土地土地适用范围适宜有交易实例地区的土地及不动产估价适宜有收益的土地或建筑物有交4、易地区，且地产有开发、再开发价值建筑物或新开发地已有基准地价和宗地价格修正系数表限制1.无类似交易案例，或无市场交易时，难以评估2.必须考虑所有差异的项目，并加以适当修正3.必须查证比较案例资料的准确性1.对无收益不动产评估困难2.收益数据必须合理、准确3.还原利率必须适当1.对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难2.房价预测难以准确3.开发费用难以准确1.不适宜于已建成地或已开发地2.成本不等于价格不适宜于无基准地价区域理论基础1.依实例地价格，比较求评估地价格2.无理论基础，但实用1.未来纯收益还原现值即为价格2.有理论基础1.地价=房地价-建筑成本-利润利息2.建筑价=房地价-地价3.有5、理论基础1.建筑价=重置成本-折旧2.新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正宗地价=基准价（1区域及个别因素修正系数）批租年期系数时间修正系数估计程序1.收集适当交易实例2.查证交易条件状况、包括价格、支付条件、动机及宗地条件3.实例交易情况修正4.实例期日修正5.实例区域及个别因素修正6.判定比较价格1.估计总收益2.估计总费用3.计算纯收益4.选定还原利率5.计算收益价格1.估计开发完成后房地售价2.估计建筑费用3.估计各项税费4.计算地价1.确定土地征用拆迁费2.确定开发费3.确定利润4.确定利息5.计算成本价格6.位置修正1.查定基准地价2.查证评估地块条件3.查定各项修6、正系数4.修正出宗地价现实性评估结果与市价相近，最具现实性评估结果与市价稍有偏差接近市价评估结果与市价常有偏差接近市价掌握难易易难易容易易，适于多宗地估价评估结果比较价格收益价格剩余价格成本累加价格比较价格市场比较法5 基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。适用范围主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。测算公式PDPBABDE式中：PD待估宗地价格；PB比较案例7、价格；A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数正常情况指数比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数 操作步骤1.广泛搜集宗地交易实例；2.选取比较实例（一般2-3个为宜）；3.建立价格可比基础；4.进行交易情况修正；5.进行交易日期修正；6.进行区域因素修正；7.进行个别因素修正；8.求出比准价格。搜集交易实例的途径1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息；3.以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈8、，了解各种信息；4.通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；5.同行之间相互提供信息资料；6.其他途径获取资料。得出修正系数A、B、C、D确定对标项目交易地价PB多个PD价格取平均值市场比较法6 搜集交易实例的内容1.交易双方情况及交易目的2.交易实例的状况一般应包括：(1)坐落位置、形状与面积；(2)地质条件；(3)购物、交通等环境条件；(4)土地利用现状与规划用途；(5)有关地上建筑物的基本情况；(6)权利状况和土地使用年限等。3.成交价格4.付款方式5.成交日期（PS:对于搜集到的每一个交易实例及其内容，都需要查证，做到准确无误！）选择比较实例原则一般原则是同类型规划用途、距离待估9、地3公里范围内（同地段/同区域）、交易日期在评估日1-2年内为宜。将各个交易实例状况进行汇总，以表格形式呈现。修正系数确定1.交易情况修正按经验值敲定修正系数，一般拍卖比常规价高5%，协议出让比常规价低5%。2.交易日期修正将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正，修正公式为：VE=V0Q/Q0 式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数3.区域因素修正按地段、配套等进行相应修正，主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。4.个别因素修正主要是10、临街道路、地块形状、宽深比等因素，修正系数可查个别因素修正系数表。（PS：各项修正不超过20%，总修正不超过30%。）年期修正系数表（资料收集）7使用年期12345修正系数0.07040.13620.1976 0.25500.3087使用年期678910修正系数0.35880.40560.44930.49010.5283使用年期1112131415修正系数0.56400.59730.6284 0.65750.6846使用年期1617181920修正系数0.71000.73370.75580.77650.7959使用年期2122232425修正系数0.81390.8308 0.84660.86111、3 0.8750使用年期2627282930修正系数0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435修正系数0.94050.94910.95700.96450.9715 使用年期3637383940修正系数0.97800.98410.98970.99501.0000 商业用地宗地使用年期修正系数表：使用年期12345修正系数0.05950.11550.1683 0.21790.2646使用年期678910修正系数0.30860.3500 0.38900.42570.4603使用年期1112131415修正系数0.49280.52340.55220.512、793 0.6049 使用年期1617181920修正系数0.62890.6515 0.67280.6929 0.7118使用年期2122232425修正系数0.72950.74630.76200.7768 0.7908使用年期2627282930修正系数0.80390.8163 0.82790.83890.8492使用年期3132333435修正系数0.85890.86810.87670.8848 0.8924使用年期3637383940修正系数0.89960.90630.91270.9187 0.9243 使用年期4142434445修正系数0.92960.9346 0.93930.94313、7 0.9479使用年期4647484950修正系数0.95180.95550.95900.96220.9653 使用年期5152535455修正系数0.96820.97100.97350.97590.9782使用年期5657585960修正系数0.98040.98240.98430.98610.9877使用年期6162636465修正系数0.98930.9908 0.99220.99350.9948 使用年期6667686970修正系数0.99600.9971 0.99810.9991 1.0000 住宅用地使用年期修正系数表：使用年期12345修正系数0.05780.11240.1640014、.21290.2591使用年期678910修正系数0.30280.34420.38330.42030.4553使用年期1112131415修正系数0.48830.51960.54920.57720.6037使用年期1617181920修正系数0.62870.65240.67480.69600.7160使用年期2122232425修正系数0.73500.7529 0.76990.78590.8011使用年期2627282930修正系数0.81540.82900.84180.8539 0.8654 使用年期3132333435修正系数0.87630.88650.89630.90540.9141使用15、年期3637383940修正系数0.92230.93010.93750.94440.9510 使用年期4142434445修正系数0.95720.96310.96860.9739 0.9789使用年期4647484950修正系数0.98360.9880 0.99230.99621.0000 工业用地使用年期修正系数表：年期修正公式为：Vt=V0K 式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K=11/（1+r）m/11/（1+r）n（18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使16、用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。容积率修正系数表（资料收集）8XX市住宅用地容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.17、90.83463.61.14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.6012商业用地宗地容积率修正系数表：住宅用地宗地容积率修正系数表：收益还原法9 基本原理将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的18、客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。适用范围只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。测算公式P=a/r1-1/(1+r)m式中：P有限年期土地收益价格；a年土地纯收益；r土地还原利率；m土地使用年期。操作步骤1搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2估算年总收益；3估算年总费用；4计算年纯收益；5确定还原利率；6选用适当的计算公式求得试算收益价格；7确定待估宗地地价。各类型土地还原利率表：一般建筑物还原利率比土地还原利率高2%-3%收集项目经验各类数据，得出年纯收益 可根据行业平均收益水平X年经营收入还原率科普10 土地还原率土地还原率=土19、地年纯收益/土地价格。可以通过市场比较或同期银行利率比较确定土地还原率。还原率(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低220、3个百分点。综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。计算公式如下：公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B)公式2：r=r1L十(r2+d)B/(L十B)式中：r综合还原率；r1土地还原率；r2建筑物还原率；L地价；B建筑物价格；d建筑物折旧率。上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。土地还原率取当年中国人民银行存款利率值加上估价师认为在估价时点所需的附加值。个人一般取6%-10%假设开发法11 基本原理在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成21、本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。适用范围适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；（2）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。测算公式VA(BC）式中：V待估土地的价格A总开发价值或开发完成后的不动产总价值B整个开发项目的开发成本C开发商合理利润 操作步骤1.调查待估宗地的基本情况；2.选择待估宗地的最有效利用方式；3.估计开发建设周期和投资进度安排；4.估算开发完成后的不动产总价值；5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润22、及开发、销售的税费。6.估算待估宗地的土地价格。房地产开发项目（常用情景）基本公式：土地价格房屋的预期总售价建筑开发总成本利润税收利息地产开发利润率：一般地产开发无风险利润率为15%，正常预期利润率为20%，预期利润率为30%。假设开发法应用表格12单价单位相关说明取费标准一.开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用1、勘察设计和前期工程费170元/平方米含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规23、模、建筑结构等因素本次评估取5%5%2、建筑安装工程费3400元/平方米基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用a.基础工程费用400元/平方米根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行XX市建设工程预算定额（2001年），建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。b.结构工程费用2000元/平方米c.设备安装和装饰工程费用1000元/平方米3、室外工程费340元/平方米基础设施建设费+公共配套设施建设费a.基础设施建设费340元/平方米以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对24、象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%10%b.公共配套设施建设费0元/平方米以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。04、其他费用102元/平方米包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3%3%二、管理费用120 元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的25、必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2%计取3%三、销售费用83 元/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算2%四、投资利息112 元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开26、始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五、投资利润1265 元/平方米根据XX市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六、销售税费325 元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育27、费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)5.50%七、房屋成新率90%通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100%=（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%90%八、房屋重置成新单价5325元/平方米（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）28、x房屋成新率九、房屋总价2663万元房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000项目开发成本测算应用表格13XX项目开发成本测算项目单价（元/）计算面积（）总价（万元）备注1.前期项目费用561.93 可行性研究费1642206.42 建筑工程设计费5064220321.10 包含建筑设计、室内设计等配套工程设计费2064220128.44 包含景观设计、道路设计等规划设计费106422064.22 地形测量与地质测绘费1.5642209.63 其他费用（检测费等）56422032.11 2.前期工程费10064220642.20 包含土地平整、临时水电费等费用3.基础设施费2494.9029、 道路工程8006028482.24 水体景观6003129187.74 绿化景观400456231824.92 4.建筑安装费用20146.00 别墅建设费用2000287805756.00 装修费用50002878014390.00 5.项目开发管理费1192.25 包含项目建设开发管理，人力管理，日常项目的协调和统筹等成本，一般占项目总投资的5%6.其他不可预见成本751.12（1）至（5）总和的3%投资总额25788.39 不包括拿地成本，B区土地已于2008年以516元/拿下成本逼近法14 基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的30、税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。适用范围一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。操作步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料；3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润；4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益；5.按地价公式求取待估土地的土地价格；6.确定已开发土地的减价修正因素，确定待估土地的最终地价。测31、算公式新开发土地地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益已开发土地地价=土地重新开发成本（开发原价）-减价修正成本逼近法应用表格15成本逼近法应用表格项目单价单位备注取费标准一、土地取得成本5846 元/平方米（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）年期修正系数1.土地购买价格6000元/平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定2.土地取得税费183元/平方米主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据XX市契税管理规定及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印32、花税0.05%)3.05%3.土地开发成本0元/平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取4.年期修正系数0.9455 年期修正系数=11/(1r)n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年）437%二、管理费用175 元/平方米指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算3%三、销售费用120 元33、/平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算2%四、投资利息318 元/平方米为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本贷款利率+（管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取5.31%五、投资利润1842 元/平方米根据34、XX市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比30%六、销售税费483 元/平方米包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于XX区，根据XX市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税率/(1-税率)5.50%七、土地单价8664 元/平方米土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费八、土35、地总价4332万元土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米5000基准地价修正法16 基本原理通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。适用范围适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。测算公式土地价格=基准地价(1K)式中：基准地价修正系数 操作步骤1.搜集有关基准地价资料；2.确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价；3.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；4.依据基准地价地价影响因素指标说明36、表和系数修正表计算基准地价修正系数；5.进行交易日期等其它修正；6.求出待估宗地地价。修正因素1.地价影响因素修正：根据待估宗地各因素的状况，分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数2.期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。3.容积率修正4.年期修正5.土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。区域因素、个别因素修正系数（商服）17影响因素优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距市级商业中心距离(KM）位于中心11,2)2，3）3距区级商业中心距离(KM）位于中心0.5037、.5,1)1，2）2距社区商业中心距离(KM）位于中心0.30.3,0.5)0.5，1）1交通条件周围道路类型300 米 内 有 主干道500 米 内 有 主干道500米内有次干道500 米 外 有次干道-距快速路匝口距离(KM）0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2距停车场距离(KM）0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5距轨道交通站点距离(KM）100 米 内 有 两条以上线路的站点0.30.3,0.5)0.5，1）1距公交站点距离(KM）200 米 内 有 十条以上线路的站点200 米 内 有 五条以上线路的站点0.30.3，0.5）0.5距火车站距离(KM）38、0.20.2,0.5)-距长途汽车站距离(KM）0.10.1,0.2)-距客运码头距离(KM）0.20.2,0.5)-基本设施状况基础设施保障率高保障率较高保障率一般保障率较低保障率低人口状况客流量（万人次/日）高40较高（20-40一 般（10-20较 低（3，10低3城市规划城市规划有利较有利无影响较不利不利个别因素临街道路类型临街道路类型主要商业繁华道路的核心区段主要商业繁华道路的非核心区段以及周边支路一 般 商 业 道路一般商业道路的周边支路交通性主干道临街状况临街状况三面临街两面临街一面临街袋地袋地（严重影响利用）宗地形状宗地形状规则，利用合理较规则，有利于利用无不利影响不规则，影响39、利用不规则，严重影响利用宗地面积宗地面积（平方米）120008000,12000)(5000,8000)(1000,50001000宽深比宽深比1.6(1.2,1.6(0.8,1.2(0.3,0.80.3影响因素优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距市级商业中心距离5.4%2.7%0.0%-2.7%-5.4%距区级商业中心距离3.2%1.6%0.0%-1.6%-3.2%距社区商业中心距离2.2%1.1%0.0%-1.1%-2.2%交通条件周围道路类型1.4%0.7%0.0%-0.7%-距快速路匝口距离0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3%距停车场距离1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.140、%距轨道交通站点距离3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%距公交站点距离2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9%距火车站距离0.6%0.3%-距长途汽车站距离0.6%0.3%-距客运码头距离0.3%0.2%-基本设施状况基础设施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%人口状况客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%城市规划城市规划2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%个别因素临街道路类型临街道路类型10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%临街状况临街状况10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%宗地形状宗地形状3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.41、0%宗地面积宗地面积6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%宽深比宽深比6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%指标说明表修正系数案例实操杭州金诚之星土地价值评估18 估价对象概况 坐落位置：拱墅区大关路与上塘高架交叉口西南侧 周边概况：位于杭州运河商务区核心地段，是杭州地铁3号线上盖物业，周边已建成远洋乐堤港、远洋国际中心、绿地中央广场等大型商业、商务设施 占地面积：26000平方米，即39亩 拿地情况：已于2016年10月被金诚集团以6亿的价格拿下 容积率：4.8 土地用途：商服用地，用于商业、商务功能 开发业态：包括5A甲级写字楼、五星级酒店、临街商业和综合商务配套、高端公寓等业42、态的综合性区域地标综合体，其中的高级公寓将做成“共有产权”的住房模式 开发状态：目前在建，预计2018年底完工（本项目资料收集均来自网络公开信息，可能存在不准确的地方，本次地价估算仅作案例参考）估价方式选择该项目位于杭州市区拱墅区，周边土地价格在近两年变动涨幅较大，同时周边地区频繁出让土地，土地交易案例较多，故建议选择市场比较法进行预估，同时用基准地价修正法进行估值佐证。如能拿到该项目建成后各类业态的设置体量和运营模式，也可用收益还原法来估算土地价值。市场比较法收益还原法假设开发法成本逼近法基准地价修正法金诚之星案例B案例实操杭州金诚之星土地价值评估19 市场比较法STEP1:案例选择，筛选金43、诚之星所在同一土地级别，距离在3公里之内（为宜），时间在1年内出让的商服用地案例。资料来源：杭州市国土资源局案例A宗地信息：案例B宗地信息：案例C宗地信息：金诚之星案例A案例C案例实操杭州金诚之星土地价值评估20比较因素待估宗地案例A案例B案例C宗地信息地价（元/平方米）641065508061153容积率4.82.83.34.8交易日期2018.04.252018.02.012017.09.132017.06.15交易情况正常正常正常正常地段等级四级四级四级四级土地使用权年限38年40年40年40年土地使用权取得方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让区域因素繁华程度区级商业中心社区级商业中心社44、区级商业中心区级商业中心交通便捷度高架附近、无地铁口地铁口附近无地铁口主干道附近公共配套设施完备程度五通一平五通一平五通一平五通一平人口状况人流量大人流量一般人流量一般人流量大城市规划限制无无无无个别因素临街道路类型主干道、快速路主干道支路主干道街道条件三面临街两面临街一面临街一面临街宗地形状不规则长方形棱形正方形正方形宗地面积（平方米）260003212186098269案例信息汇总表：STEP2:确定3块案例的交易价格案例A：交易土地价格单价=64106元/平方米案例B：交易土地价格单价=55080元/平方米案例C：交易土地价格单价=61153元/平方米STEP3:进行交易情况修正三块用地45、均在正常交易情况下进行土地出让，修正系数均为1。STEP4:进行交易日期修正本次估价期日为2018年4月25日，与案例成交日不一致，需要进行期日修正。根据地价动态监测成果，杭州市2017年第二季度的商服用地地价水平值为17805元/平方米，地价指数为410；2017年第三季度的商服用地地价水平值为18232元/平方米，地价指数为420；2018年第一季度的商服用地地价指数为18606元/平方米，地价指数为429。案例A：交易时间修正系数=429/410=1.046案例B：交易时间修正系数=429/420=1.021案例C：交易时间修正系数=429/429=1.000影响因素评分待估宗地案例A案46、例B案例C区域因素繁华程度100102 102 100 交通便捷度10096 102 100 公共配套设施完备程度100100 100 100 人口状况100102 102 98 城市规划限制100100 100 99 个别因素临街道路类型100105 105 105 街道条件100105 105 105 宗地形状10099 97 97 宗地面积（平方米）100106 100 103 综合修正系数11.1477291.1260031.070864案例实操杭州金诚之星土地价值评估21STEP5:进行区域因素和个别因素修正根据各案例与待估宗地的区位、交通情况等进行对比，评分标准分为5个等级（优、较47、优、一般、较劣、劣），各案例修正系数如下：案例A：区域、个别因素修正系数=1.147案例B：区域、个别因素修正系数=1.126案例C：区域、个别因素修正系数=1.071STEP6:修正后三个比较案例的土地价格计算公式：待估宗地价格=比较案例价格交易情况修正系数交易期日修正系数区域因素、个别因素修正系数案例A：待估宗地价格=6410611.0461.147=76912元/平方米案例B：待估宗地价格=5508011.0211.126=63322元/平方米案例C：待估宗地价格=6115311.0001.071=65494元/平方米利用市场比较法得出待估宗地价格（取3个案例修正后价格的平均值）=（7648、912+63322+65494）/3=68576元/平方米利用市场比较法预估宗地价格，得出杭州金诚之星地块的土地价值单价为68576元/平方米，总价为17.8亿元。比较因素修正指标说明:交通便捷度：分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少6%；居住社区成熟度：分为低、较低、一般、较高、高五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少5%；环境优劣度：分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少5%；距区域中心的距离：根据估价对象及比较案例距市中心的距离进行比较，以估价对象49、为100，每增加或减少1000米，指数减少或增加1%；宗地形状：分为不规则、较规则、规则三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%；临街状况：分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街四个等级，以估价对象的等级为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%；案例实操杭州金诚之星土地价值评估22 基准地价修正法金诚大厦STEP1:确定金诚大厦在杭州本地所处的土地级别为IV级。STEP2:根据杭州市基准地价表（2014）确定IV级区域的商业用地基准地价为4430元/平方米，地价基准日为2004年9月27日。资料来源：杭州市国土资源局案例实操杭州金诚之星土地价值评估2350、STEP3:确定期日修正系数，本次估价期日为2018年4月25日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。根据地价动态监测成果，杭州市2004年第三季度的商服用地地价水平值为3052元/平方米，地价指数为69，2018年第一季度的商服用地地价指数为18606元/平方米，地价指数为429。则:期日修正系数=429/69=6.096数据来源：中国地价信息服务平台STEP5:确定土地使用年期修正系数，本次估价宗地为商服用地，土地使用权期限为40年，拿地日期为2016年10月，剩余土地使用年限为38年。则：年期修正系数=0.9897使用年期12345修正系数0.07040.13620.1976 0.251、5500.3087使用年期678910修正系数0.35880.40560.44930.49010.5283使用年期1112131415修正系数0.56400.59730.6284 0.65750.6846使用年期1617181920修正系数0.71000.73370.75580.77650.7959使用年期2122232425修正系数0.81390.8308 0.84660.8613 0.8750使用年期2627282930修正系数0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435修正系数0.94050.94910.95700.96450.9715 使52、用年期3637383940修正系数0.97800.98410.98970.99501.0000 商业用地宗地使用年期修正系数表：商服用地4-6级容积率修正系数表(部分节选）STEP4:确定容积率修正系数，本次估价宗地的容积率为4.8？，基准地价容积率设定为2.0，根据杭州市商服用地4-6级容积率修正系数表，本次评估宗地的容积率修正系数为0.8786。案例实操杭州金诚之星土地价值评估24影响因素优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距市级商业中心距离(KM）位于中心11,2)2，3）3距区级商业中心距离(KM）位于中心0.50.5,1)1，2）2距社区商业中心距离(KM）位于中心0.30.3,0.5)53、0.5，1）1交通条件周围道路类型300 米 内 有 主干道500 米 内 有 主干道500米内有次干道500 米 外 有次干道-距快速路匝口距离(KM）0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2距 停 车 场 距 离(KM）0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5距轨道交通站点距离(KM）100 米 内 有 两条以上线路的站点0.30.3,0.5)0.5，1）1距公交站点距离(KM）200米内有十条以上线路的站点200米内有五条以上线路的站点0.30.3，0.5）0.5距 火 车 站 距 离(KM）0.20.2,0.5)-距长途汽车站距离(KM）0.10.1,0.2)-54、距客运码头距离(KM）0.20.2,0.5)-基本设施状况基础设施保障率高保障率较高保障率一般保障率较低保障率低人口状况客流量（万人次/日）高40较高（20-40一 般（10-20较 低（3，10低3城市规划城市规划有利较有利无影响较不利不利个别因素临街道路类型临街道路类型主要商业繁华道路的核心区段主要商业繁华道路的非核心区段以及周边支路一 般 商 业 道路一般商业道路的周边支路交通性主干道临街状况临街状况三面临街两面临街一面临街袋地袋地（严重影响利用）宗地形状宗地形状规则，利用合理较规则，有利于利用无不利影响不规则，影响利用不规则，严重影响利用宗地面积宗地面积（平方米）120008000,155、2000)(5000,8000)(1000,50001000宽深比宽深比1.6(1.2,1.6(0.8,1.2(0.3,0.80.3影响因素优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距市级商业中心距离5.4%2.7%0.0%-2.7%-5.4%距区级商业中心距离3.2%1.6%0.0%-1.6%-3.2%距社区商业中心距离2.2%1.1%0.0%-1.1%-2.2%交通条件周围道路类型1.4%0.7%0.0%-0.7%-距快速路匝口距离0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3%距停车场距离1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.1%距轨道交通站点距离3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%距公交站56、点距离2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9%距火车站距离0.6%0.3%-距长途汽车站距离0.6%0.3%-距客运码头距离0.3%0.2%-基本设施状况基础设施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%人口状况客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%城市规划城市规划2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%个别因素临街道路类型临街道路类型10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%临街状况临街状况10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%宗地形状宗地形状3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.0%宗地面积宗地面积6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%宽深比宽57、深比6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%STEP6:确定综合修正系数，根据商业用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，对金诚大厦所处宗地进行评估。综合修正系数=0+3.2%+2.2%+1.4%+0.3%+1.1%+1.8%+2.9%+2.4%+1.8%+2.4%+10%+10%+0+6%+6%=0.557案例实操杭州金诚之星土地价值评估25STEP7:待估宗地土地价格确定，根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的金诚之星项目宗地地价为：宗地地价基准地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数（综合修正系数）杭州金诚之星地价44306.0960.8786 0.9897（1+0.557）358、6562.17（元/平方米）按基准地价修正法进行土地价值评估，得出杭州金诚之星地块的土地价值单价为36562.17元/平方米，总价为9.51亿元。市场比较法基准地价修正法土地单价：68576元/土地单价：36562元/土地总价：17.8亿元土地总价：9.5亿元案例实操无锡太悦项目土地价值评估26市场比较法收益还原法假设开发法成本逼近法基准地价修正法 估价对象概况 坐落位置：无锡滨湖区马山镇七里堤西岸，靠近太湖 地块范围：东至七里堤、南至云南农垦太湖疗养院南侧25米等高线、西以山体25米等高线为界、北至排泄渠 占地面积：320248.9平方米 拿地情况：已于2008年1月被金诚集团以协议转让的形59、式用1.65亿的价格拿下 容积率：0.45-0.55 土地用途：酒店、休闲、文化、娱乐用地 开发业态：包括太悦度假酒店、温泉会馆、会议中心、公寓式酒店、山地别墅等 开发状态：A区已建成运营，B区部分建成（本项目资料收集均来自公司内部已有资料，仅作评估案例参考）估价方式选择该项目的开发业态呈现多样化的特征，包含了具有稳定盈利性的太悦度假酒店、温泉会馆、会议中心等项目，也包含了酒店式公寓、别墅区等可销售的项目，我们可针对各个项目的特征进行拆分，分别选用收益还原法和假设开发法来进行土地价值估算甚至是全部资产价值估算。而成本逼近法使用于不盈利的公益类项目，多用于政府划拨土地使用权是进行的土地价值评估，60、不使用大部分市面上的商业项目，故采用得不多。该区域处于生态环境安全控制区，无基准地价，且周边近3年内未有土地出让，故而市场比较法也不适用。拈花湾太悦酒店项目项目标示:高奢独栋别墅品质叠排别墅低密双拼别墅临湖休闲会所12341234案例实操无锡太悦项目土地价值评估27 假设开发法B区别墅区土地价值STEP1:设定B区地块的有效资源利用开发模式全别墅区开发STEP2:依据当地别墅市场价格进行收益估算房产销售收益测算别墅类型套数单价每套售价总价（万元）独栋/6004 2万/平1200万/套4800独栋/4006 2.2万/平880万/套5280独栋/35020 2.2万/平780万/套15600双拼61、/26030 2万/平520万/套15600叠排/18036 2万/平360万/套12960总计54240 别墅产品房产销售收益为5.4亿太悦B区项目经济测算区域用地面积（）建筑面积（）容积率高奢山墅区别墅600（2）34201392701200106000.27 别墅400（6）2400别墅350（20）7000水域23860道路26830低密叠排区双拼3300249508928181800.73 叠排21006480别墅600（2）23001716会所100017001056水域7430道路33450总计64220287800.45 案例实操无锡太悦项目土地价值评估28STEP3:依据当地62、市场建安价格进行开发成本估算太悦B区项目投资估算项目单价（元/）计算面积（）总价（万元）备注1.前期项目费用561.93 可行性研究费1 642206.42 建筑工程设计费50 64220321.10 包含建筑设计、室内设计等配套工程设计费20 64220128.44 包含景观设计、道路设计等规划设计费10 6422064.22 地形测量与地质测绘费1.5 642209.63 其他费用（检测费等）5 6422032.11 2.前期工程费100 64220642.20 包含土地平整、临时水电费等费用3.基础设施费2494.90 道路工程8006028482.24 水体景观6003129187.763、4 绿化景观400 456231824.92 4.建筑安装费用20146.00 别墅建设费用2000 287805756.00 装修费用5000 2878014390.00 5.项目开发管理费1192.25 包含项目建设开发管理，人力管理，日常项目的协调和统筹等成本，一般占项目总投资的5%6.其他不可预见成本751.12（1）至（5）总和的3%投资总额25788.39不包括拿地成本，B区土地已于2008年以516元/拿下项目开发成本为2.58亿STEP4:根据行业利润水平来预估开发可获利润一般地产行业无风险利润率为15%，正常利润率为20%左右。（数据来源网络可查资料及经验值）项目预期利润=项64、目总收益行业正常/预期利润率=5.4亿元20%=1.08亿元STEP5:根据假设开发法公式计算待估土地价值待估宗地价格=开发完成后总价值-项目开发成本-项目合理利润/预期利润=5.4亿-2.58亿-1.08亿=1.74亿元B区地块用地面积为64220，土地单价为174000000/64220=2709元/平方米（用假设开发法测算的土地价格，会随着开发商预期利润率的改变而变化，如开发商拿地价格高于2709元/，地产销售的利润就会低于20%，低于行业平均值，那就没有拿地的必要性）案例实操无锡太悦项目土地价值评估29 收益还原法A区太悦度假酒店土地价值STEP1:确定酒店运营年利润充分了解该酒店运营65、的年总收益和运营成本，据不严谨渠道了解，太悦度假酒店的年利润约为1000万元/年。STEP2:确定当地商业用地土地还原率根据下表确定酒店作为商业性质用地，其土地还原利率为8%。各类型土地还原利率表：一般建筑物还原利率比土地还原利率高2%-3%STEP3:根据收益还原法公式计算酒店资产价值根据土地转让协议显示，预估日当日该宗地剩余土地使用年限为30年。P=a/r1-1/(1+r)m式中：P有限年期土地收益价格；a年土地纯收益；r土地还原利率；m土地使用年期。待估土地价格=1000/8%*1-1/(1+8%)30次方=11257.5万元B区地块用地面积约为51570平方米，土地单价为112550066、0/51570=2183元/平方米（用收益还原法测算的土地价格，会随着年运营利润的增加而增大，利润越高则土地及资产越值钱）Thanks.使用年期12345修正系数0.07040.13620.1976 0.25500.3087使用年期678910修正系数0.35880.40560.44930.49010.5283使用年期1112131415修正系数0.56400.59730.6284 0.65750.6846使用年期1617181920修正系数0.71000.73370.75580.77650.7959使用年期2122232425修正系数0.81390.8308 0.84660.8613 0.867、750使用年期2627282930修正系数0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435修正系数0.94050.94910.95700.96450.9715 使用年期3637383940修正系数0.97800.98410.98970.99501.0000 商业用地宗地使用年期修正系数表：使用年期12345修正系数0.05950.11550.1683 0.21790.2646使用年期678910修正系数0.30860.3500 0.38900.42570.4603使用年期1112131415修正系数0.49280.52340.55220.5793 068、.6049 使用年期1617181920修正系数0.62890.6515 0.67280.6929 0.7118使用年期2122232425修正系数0.72950.74630.76200.7768 0.7908使用年期2627282930修正系数0.80390.8163 0.82790.83890.8492使用年期3132333435修正系数0.85890.86810.87670.8848 0.8924使用年期3637383940修正系数0.89960.90630.91270.9187 0.9243 使用年期4142434445修正系数0.92960.9346 0.93930.9437 0.969、479使用年期4647484950修正系数0.95180.95550.95900.96220.9653 使用年期5152535455修正系数0.96820.97100.97350.97590.9782使用年期5657585960修正系数0.98040.98240.98430.98610.9877使用年期6162636465修正系数0.98930.9908 0.99220.99350.9948 使用年期6667686970修正系数0.99600.9971 0.99810.9991 1.0000 住宅用地使用年期修正系数表：使用年期12345修正系数0.05780.11240.16400.212970、0.2591使用年期678910修正系数0.30280.34420.38330.42030.4553使用年期1112131415修正系数0.48830.51960.54920.57720.6037使用年期1617181920修正系数0.62870.65240.67480.69600.7160使用年期2122232425修正系数0.73500.7529 0.76990.78590.8011使用年期2627282930修正系数0.81540.82900.84180.8539 0.8654 使用年期3132333435修正系数0.87630.88650.89630.90540.9141使用年期36371、7383940修正系数0.92230.93010.93750.94440.9510 使用年期4142434445修正系数0.95720.96310.96860.9739 0.9789使用年期4647484950修正系数0.98360.9880 0.99230.99621.0000 工业用地使用年期修正系数表：年期修正公式为：Vt=V0K 式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K=11/（1+r）m/11/（1+r）n（18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的72、长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。容积率修正系数表郑州市住宅用地容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.90.83463.61.73、14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.6012商业用地宗地容积率修正系数表：住宅用地宗地容积率修正系数表：商服用地区域因素、个别因素指标说明表及修正系数表影响因素优较优一般较劣劣区域因素繁华程度距市级商业中心距离(KM）位于中心11,2)2，3）3距区级商业中心74、距离(KM）位于中心0.50.5,1)1，2）2距社区商业中心距离(KM）位于中心0.30.3,0.5)0.5，1）1交通条件周围道路类型300米内 有主干道500米内有主干道500米内有次干道500米外有次干道-距快速路匝口距离(KM）0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2距停车场距离(KM）0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5距轨道交通站点距离(KM）100米内 有两条以上线路的站点0.30.3,0.5)0.5，1）1距公交站点距离(KM）200米内 有十条以上线路的站点200米内有五条以上线路的站点0.30.3，0.5）0.5距火车站距离(KM）0.20.275、,0.5)-距长途汽车站距离(KM）0.10.1,0.2)-距客运码头距离(KM）2000m15002000m12001500m8001200m1000m距公共交通设施距离有4路以上路公交车通有3-4路公交车通有2-3路公交车通有1-2路公交车通有1路以下公交车通距汽车站距离4000m基础设施条件供水条件保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低排水条件排水畅通排水较畅排水一般排水较差排水不畅供气保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低供暖保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低公用设施条件距中学距离2500m距小学距离2500m距幼儿园距离1300m距医院距离2500m距菜市76、场距离2500m距公园距离2500m距文化设施距离3000m自然环境优劣度自然环境优劣度工程地质条件优越无灾害影响工程地质条件较好无灾害影响工程地质条件一般，无灾害影响临近存在地质灾害隐患的区域，工程地质较差位于地质灾害易发区，工程地质条件差环境质量条件大气环境好较好一般较差差声环境无污染轻微污染一般污染较重污染严重污染绿地覆盖度绿地覆盖度绿地率高，环境好绿地率较高，环境较好绿地率一般，环境一般绿地率较低，环境较差绿地率低，环境差宗地自身条件临近道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路临街状况十字路口丁字路口临主街临次街临支路宗地形状矩形规则多边形较规则不规则极不规则宗地面77、积无影响略有影响有一定影响影响较重严重影响规划限制条件规划限制条件对土地的利用类型利用强度无限制对土地的利用类型无限制，但对利用强度略有限制对利用类型无限制，利用强度有一定限制对利用类型基本无限制，利用强度限制较大改变了利用类型郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表影响因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条件距商服中心距离0.02170.01080-0.0158-0.0317街道等级0.00870.00430-0.0063-0.0127交通条件距主干道距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距公共交通设施距离0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽车站距离78、0.01080.00540-0.0079-0.0158基础设施条件供水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063排水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063供气0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063公用设施条件距中学距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距小学距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距幼儿园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距医院距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市场距离0.006579、0.00330-0.0048-0.0095距公园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化设施距离0.00430.00220-0.0032-0.0063自然环境优劣度自然环境优劣度0.0130.00650-0.0095-0.019环境质量条件大气环境0.01730.00870-0.0127-0.0253声环境0.01520.00760-0.0111-0.0222绿地覆盖度绿地覆盖度0.0130.00650-0.0095-0.019宗地自身条件临近道路类型0.00430.00220-0.0032-0.0063临街状况0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地80、形状0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地面积0.00430.00220-0.0032-0.0063规划限制条件规划限制条件0.0130.00650-0.0095-0.019待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）条件描述评定等级修正系数商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于5001000m较优0.0108 街道等级生活次干道较劣-0.0063 交通条件距主干道距离4000m劣-0.0158 基础设施条件供水条件保证率高优0.0043 排水条件排水畅通优0.0043 供气保证率高优0.0043 供暖保证率低劣-0.0063 公用设施条件距中学距离2500m81、劣-0.0127 距小学距离1000m优0.0065 距幼儿园距离300m优0.0043 距医院距离20002500m较劣-0.0063 距菜市场距离3000m劣-0.0063 自然环境优劣度自然环境优劣度工程地质条件优越无灾害影响优0.0130 环境质量条件大气环境好优0.0173 声环境无污染优0.0152 绿地覆盖度绿地覆盖度绿地率高，环境好优0.0130 宗地自身条件临近道路类型生活型次干道一般0.0000 临街状况十字路口优0.0065 宗地形状规则多边形较优0.0033 宗地面积无影响优0.0043 规划限制条件规划限制条件对土地的利用类型利用强度无限制优0.0130 综合修正系数0.0434 工业用地区域因素、个别因素指标说明表及修正系数表