1、Financial t Training in Real Estate房地产全方位财务培训房地产全方位财务培训战略投资分析内部资料，请勿外泄战略投资分析内部资料，请勿外泄Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析为什么需要财务分析1.Anatomy of financial statement 财务报表的构成财务报表的构成2.Financial Ratios 财务比率分析财务比率分析3.Why financial m2、odels 财务分析模型的作用财务分析模型的作用5.Analysis of cash flow 现金流分析现金流分析6.Applications 应用实践应用实践2议程议程Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析为什么需要财务分析1.Anatomy of financial statement 财务报表的构成财务报表的构成2.Financial Ratios 财务比率分析财务比率分析3.Why financial 3、models 财务分析模型的作用财务分析模型的作用5.Analysis of cash flow 现金流分析现金流分析6.Applications 应用实践应用实践3议程议程4价值驱动因素价值驱动因素毛利率毛利率市场份额市场份额发展速度发展速度细分市场的选择细分市场的选择资本运营的效率资本运营的效率财务指标内在价值资本市场的表现财务指标内在价值资本市场的表现举例举例投资回报率投资回报率销售收入销售收入利润利润经济利润经济利润折现现金流价值折现现金流价值期权的价值期权的价值股东回报（股利，股票回购）股东回报（股利，股票回购）市值增加（资本利得）市值增加（资本利得）非上市公司非上市公司上市公司上市4、公司管理层责任是改进价值动因，提升公司的内在价值及市值管理层责任是改进价值动因，提升公司的内在价值及市值5发现现有业务关键价值驱动因素的过程发现现有业务关键价值驱动因素的过程第一阶段第一阶段跨部门的研讨会跨部门的研讨会就价值树的内部讨论就价值树的内部讨论访谈访谈/访访问问确定企业的价值树确定企业的价值树第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段财务及财务及市场模型的量化研究市场模型的量化研究15-20个主要价值驱动因素个主要价值驱动因素可操作性评估可操作性评估深入分析深入分析初步筛选初步筛选3-5个主要价值驱动因素个主要价值驱动因素运营规划运营规划实施方案实施方案业绩指标业绩指标量化检验及敏感性分析量化5、检验及敏感性分析轻重缓急、优先排序轻重缓急、优先排序6财务指标财务指标固定资产投入固定资产投入经济利润经济利润投资规模投资规模投资回报率投资回报率表层营运指标表层营运指标市场份额市场份额宣传力度宣传力度深层价值驱动因素深层价值驱动因素价格水平价格水平产品组合的安排产品组合的安排项目开工情况项目开工情况帐款回笼情况帐款回笼情况流通资金投入现金流通资金投入现金毛利率营销费用比率管理费用比率毛利率营销费用比率管理费用比率资本周转次数资本周转次数公司品牌知名度公司品牌知名度产品概念的吸引力及独特性产品概念的吸引力及独特性合作伙伴的选择合作伙伴的选择销售与服务的配合销售与服务的配合员工经营管理才能员工经6、营管理才能品牌实现溢价的能力品牌实现溢价的能力新产品推出的管理新产品推出的管理开发流程工业化、科学化的进展开发流程工业化、科学化的进展激励机制、政策及管激励机制、政策及管理系统理系统战略、运营规划所应提出的目标运营规划的核心内容，回答怎么去做的问题战略、运营规划所应提出的目标运营规划的核心内容，回答怎么去做的问题运营层面从企业价值树入手挖掘价值驱动因素运营层面从企业价值树入手挖掘价值驱动因素7价值树的具体形式房地产业务举例价值树的具体形式房地产业务举例财务指标财务指标单位面积销售毛利平均单位销售价格建筑成本宣传力度市场营销计划的有效性资本占用时间各项目间现金流出入的衔接、匹配程度融资策略、技巧7、的运用第二层价值驱动因素第二层价值驱动因素售出面积现金流的情况目标销售对象是否定位准确？价值定位是否与实际市场现实相符？第一层价值驱动因素第一层价值驱动因素是否考虑到了相似及替代产品的竞争？不可控制的外部配套设施是否能跟上我们的定位？宏观环境正处于一个什么样的周期？现在追加、投入资本是否是最佳时机？房地产业务房地产业务8对于房地产行业来说，适时以适当的价格获取资源的能力和财务杠杆的运用是关键对于房地产行业来说，适时以适当的价格获取资源的能力和财务杠杆的运用是关键6.48.313.734.063.0在市场狂热、土地紧张时扩张在市场狂热、土地紧张时扩张在整个周期中均匀地通过适当规划扩大住房供给能力8、在经济周期低谷，剩余土地富裕时扩张，获得资源后扩张在整个周期中均匀地通过适当规划扩大住房供给能力在经济周期低谷，剩余土地富裕时扩张，获得资源后扩张在周期低谷时通过并购、合作来在周期低谷时通过并购、合作来增加住房供给能力利用财务杠杆来购买低廉资源，扩大供给在合适的时机通过财务杠杆来并购、剥离适当资产增加住房供给能力利用财务杠杆来购买低廉资源，扩大供给在合适的时机通过财务杠杆来并购、剥离适当资产87.4房地产行业举例投资回报率百分比投资回报率百分比Source:McKinsey Quarterly,Global Institute,Goldman Sachs equity research改进价值9、动因，关键是对各种投资回报之间有清晰的认识，而没有财改进价值动因，关键是对各种投资回报之间有清晰的认识，而没有财务分析的基础知识，不务分析的基础知识，不可能深入把握价值动因可能深入把握价值动因Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析为什么需要财务分析1.Anatomy of financial statement 财务报表的构成财务报表的构成2.Financial Ratios 财务比率分析财务比率分析3.Why 10、financial models 财务分析模型的作用财务分析模型的作用5.Analysis of cash flow 现金流分析现金流分析6.Applications 应用实践应用实践9议程议程2006年，河南少林寺的方丈释永信准备上市筹资，方丈找了一家投资银行为其筹备上市事宜，投资银行家问：“我要先看看少林寺的财务报表”，老板答：“什么是财务报表，少林寺是有个记账的和尚，但是没有报表”。投资银行家摇摇头，“没有财务报表，是不能上市的，也没人会投钱给你的”。如果是你，你会把真金白银投资到少林寺吗？为什么需要财务报表？想一想，有一天，你一个远房亲戚来找你，要你拿钱投资一个在非洲的公司，你只是听说11、这家公司是卖虎皮的，生意还不错，但是到底如何就不知道，你会这样就给钱吗？要是这是个骗子公司怎么办？为了判断公司的业务情况，在投资前，我们需要公司的财务报表，我们要了解这个公司是做什么的，靠什么赚钱，有多少资产，等等。10为什么要有财务报表为什么要有财务报表11财务报表的构成财务报表的构成资产负债表资产负债表功能提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构关系资产=负债股+东权益作用有助于管理者了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策损益表/利润表损益表/利润12、表功能提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量关系当期损益-当期成本当期费用税收作用有助于管理者了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略现金流量表现金流量表功能提供企业在某一特定期间内有关现金及现金等价物的流入和流出的信息关系现金流入量-现金流出量=当期现金持有量的变动作用有助于管理者了解净收益质量、取得和运用现金的能力、支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量利润表的底线是净收益。公司长期的营运靠持续的盈利，短期靠现金流。没有持续盈利的公司无法保持长期竞争力，因为缺乏现金流入（坐吃山空）。而缺乏短期现13、金流的公司即使盈利，因为无法维持营运资本，支付债务，也可能导致破产。12财务报表的构成资产负债表财务报表的构成资产负债表资产=负债+权益资产=负债+权益资产:是企业拥有或控制的有价值的资源例:现金、办公楼、厂房、设备、待售的库存商品、原料负债:是对别人的欠款例:银行贷款、银行透支款、欠供货的货款、欠政府的税款权益:所有者的资产的股份例:普通股、留存收益13三张财务报表间的关系三张财务报表间的关系资产负债表资产负债表资产现金应收账款存货长期投资固定资产其它资产负债短期借款应付款项所有者权益损益表损益表销售收入销售成本期间费用营业利润总利润所得税净利润利润分配表利润分配表净利润期初未分配利润提取公14、积金分配股利未分配利润现金流量表现金流量表经营活动现金流投资活动现金流筹、融资活动现金流现金流变化期初现金余额期末现金余额14财务报表案例学习：少林寺财务报表案例学习：少林寺觉远是少林寺负责日常记账的勤杂和尚，觉远并没有系统学习过财务会计知识，他知道的是古老相传的记账方式，在觉远的账本上只有:现在我们来还原少林寺的财务报表15案例：少林寺的财务报表案例：少林寺的财务报表损益表（万人民币）营业收入50,000.00 香油24,000.00 门票22,000.00 其他捐赠4,000.00 营业成本47,000.00 日常开支36,000.00 管理费用11,000.00 营业利润3,000.0015、 所得税0.00 净利润3,000.00 资产负债表（万人民币）流动资产70,000.00 流动负债50,000.00 货币资金57,000.00 短期借款2,100.00 存款13,000.00 应付帐款3,500.00 应付职工薪酬44,400.00 非流动资产250,000.00 非流动负债20,000.00 固定资产（寺庙）130,000.00 长期借款20,000.00 无形资产（少林寺品牌）120,000.00 所有者权益270,000.00 资产总计320,000.00 负债及所有者权益总计320,000.00 现金流量表（万人民币）经营活动产生的现金流量63,000.00销售商16、品、提供劳务收到的现金50,000.00 收取的租金13,000.00 投资活动产生的现金流量-35,000.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金-45,000.00 处臵固定资产、其他长期资产而收回的现金10,000.00 筹资活动产生的现金流量0.00 取得借款所收到的现金0.00 发行债券所收到的现金0.00 期末净现金流量28,000.00 少林寺的财务报表中数据皆为方便示例而虚构16少林寺的损益表商业模式少林寺的损益表商业模式损益表（万人民币）营业收入50,000.00 香油24,000.00 门票22,000.00 其他收入、捐赠4,000.00 营业成本47,017、00.00 日常开支36,000.00 管理费用11,000.00 营业利润3,000.00 所得税0.00 净利润3,000.00 少林的收入模式：门票，少林一日游游：少林寺、塔林、永泰寺、嵩阳书院。吃：少林寺素斋。坐：空调巴士。看：少林功夫。全包价198元/人，佛祖保佑Vip价258元/人.功德无量，阿弥陀佛少林的成本：和尚斋薪，宣传推广，寺院维护作为宗教性非赢利机构，少林寺不用交税17资产负债表（万人民币）流动资产70,000.00 流动负债50,000.00 货币资金57,000.00 短期借款2,100.00 存款13,000.00 应付帐款3,500.00 应付职工薪酬44,40018、.00 非流动资产250,000.00 非流动负债20,000.00 固定资产（寺庙）130,000.00 长期借款20,000.00 无形资产（少林寺品牌）120,000.00 所有者权益270,000.00 资产总计320,000.00 负债及所有者权益总计320,000.00 少林寺的资产负债表少林寺有多少钱、值多少钱少林寺的资产负债表少林寺有多少钱、值多少钱少林的流动资产：主要指少林在银行的存款，香油箱里的现金等。少林的固定资产：主要包括各寺庙、设备、经书、朔像道具等无形资产是少林寺的重要资产。整个少林寺资产很大一部分就是无形资产。如果没有这个品牌，那么它产生收入（门票、香油）的能力肯19、定大大降低。少林的所有者权益：包括政府、前辈、和尚的本身自有资金投入18现金流量表（万人民币）经营活动产生的现金流量63,000.00销售商品、提供劳务收到的现金50,000.00 收取的租金13,000.00 投资活动产生的现金流量-35,000.00 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金-45,000.00 处臵固定资产、其他长期资产而收回的现金10,000.00 筹资活动产生的现金流量0.00 取得借款所收到的现金0.00 发行债券所收到的现金0.00 期末净现金流量28,000.00 少林寺的经营活动产生的现金流量主要来自于门票，香油与捐赠租金收入则来源于附属田地地租少林寺20、每年要接待大量游客，寺庙损耗，需要每年修缮，一些设备也需要更新，此外，每年维护少林寺品牌需要大量的宣传投入。一些与少林寺品牌关系不大的资产如田地等适当的处臵出卖可带来现金流补充修缮投入。由于政府每年拨款，加上少林寺自身经营活动获得良好的现金流入，因此，少林寺暂不考虑筹资。少林寺的现金流量表少林寺银行账目少林寺的现金流量表少林寺银行账目19创业故事武当山的财务报表创业故事武当山的财务报表瘌痢头阿三自小在少林长大，但是性格愚钝，好吃懒做，方丈多次劝说无效，终于被赶出师门。瘌痢头身无长技，带着几本经书，几套和尚袍和在少林偷的5两银子，打算开个“少林分院”。下面分析瘌痢头阿三的账目：阿三投资了几本经书21、，几套和尚袍和5两银子在新公司“少林分院”里并形成原始普通股。帐目发生了:(1)现金（资产)5两银子(2)所有者权益(权益)5两银子购买木鱼木剑等设备，租赁一间破庙，付了3两银子的现金。(1)现金（资产)5-3=2两银子(2)存货(资产)3两银子提供超渡服务收入了10两银子的现金。(1)现金（资产)10+2=12 两银子(2)收入10两银子如此循环，没多久，“少林分院”日益壮大，树大招风，终于被少林寺控告侵犯知识产权，于是瘌痢头阿三将“少林分院”改名武当，自己改名张三丰，成为著名大企业家。20现在，通过少林寺的财务报表，你知道少林寺的方丈不但是有道高僧，而且也是一位懂得经营的管理人才，良好的营22、运，不单保障了少林寺几百僧侣能安心修炼，衣食无忧，而且为少林寺的发展贡献了大量的净利润。但是，如果要你投资少林寺，单单了解这些是不够的，你还需要了解的更多些Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析为什么需要财务分析1.Anatomy of financial statement 财务报表的构成财务报表的构成2.Financial Ratios 财务比率分析财务比率分析3.Why financial models 财23、务分析模型的作用财务分析模型的作用5.Analysis of cash flow 现金流分析现金流分析6.Applications 应用实践应用实践21议程议程22改革开放初期，少林寺准备开展一个海外拓展活动，宣传少林寺品牌。由于少林寺缺乏资金，因此，少林方丈找到武当掌门，商量借款2万美金。武当掌门与少林方丈素有交情，但是金额不小，稍作思考，武当掌门要求方丈提供少林寺的财务报表，声称要等武当七剑对少林寺做财务比率分析后再决定是否提供借款。作为债权人，武当掌门关心的是少林寺的能否到期还债的能力，他应该关注少林寺的那些方面？类似的，作为少林寺的方丈，应该关注少林寺的那些指标呢?财务比率分析的重要性24、示例财务比率分析的重要性示例23管理层管理层运营绩效分析运营绩效分析毛利润率净利润率息税前利润营运成本分析营运杠杆比较静态、敏感性分析资源管理能力资源管理能力资产周转率库存周转率应收账款周期应付账款周期人均收益盈利性指标盈利性指标资产回报率经济附加值投资现金回报率自由现金流股东股东投资回报投资回报净资产回报率每股收益每股现金流股价增值股东回报盈利配臵盈利配臵每股分红红利收益率分红/留存收益比率红利覆盖倍数红利/总资产比率资本市场绩效资本市场绩效市盈率市净率现金流倍数相对股价表现价值动因、企业价值债权人债权人流动性流动性流动比率速动比率资产快速变现能力流动资产/固定资产比率财务杠杆财务杠杆负债比25、率债务/市值比率杠杆比率偿债能力偿债能力利息覆盖倍数债务负担覆盖比率自由现金流覆盖比率固定资产清偿价值财务比率分析你需要关注那些指标财务比率分析你需要关注那些指标营运指标内部指标价值指标营运指标内部指标价值指标24公司内部使用者关心的是报表中反映的生产经营中问题。债权人关心的是：公司为什么需要额外筹集资金？公司还本付息的可能来源是什么？公司对以前的短期和长期筹资是怎样处理的？公司在未来哪些方面需要筹集资金？外部的投资银行财务分析师关心的是：潜在并购对象的经济价值和评估其财务上和经营上的协同性，财务报表上应予特殊注意的地方。财务报表报告的是一个公司过去的财务业绩，它们是为提供企业四种主要活动信息26、而设计的：战略、筹资、投资、经营活动。静态企业活动（资产负债表）和动态企业活动（损益表和现金流量表）财务比率分析的揭示作用财务比率分析的揭示作用25企业/项目财务决策企业/项目财务决策投资决策投资决策融资决策融资决策确定资产融资确定资产融资规模及结构规模及结构确定资本投资确定资本投资规模及结构规模及结构财务风险财务风险经营风险经营风险企业/项目风险企业/项目风险揭示可能导致的财务风险揭示可能导致的财务风险企业（项目）财务决策与风险识别企业（项目）财务决策与风险识别财务指标分析财务指标分析26企业财务状况评价指标企业财务状况评价指标与计划目标比较与计划目标比较与过去业绩比较与过去业绩比较与行业水27、平比较与行业水平比较企业优势/劣势分析企业优势/劣势分析运用比较分析法的分析框架运用比较分析法的分析框架财务指标本身没有意义，参考分析标准与参照物，横向、纵向的比较，深入了解每个指标背后的含义才能理解企业的真实运营状况。相应的战略制定、调整、执行方案相应的战略制定、调整、执行方案27可供选择的财务KPI指标举例可供选择的财务KPI指标举例关键业绩指标关键业绩指标采用原因采用原因指标定义指标定义来源来源投资资本回报率净利润率自由现金流有效利用资本创造回报的能力产生纯利润的能力创造现金流入的能力息税前利润X(1-所得税率)平均固定资产净值+平均营运资本息税前利润X(1-所得税率)+折旧和摊销-资本28、支出-营运资本变化量财务管理部财务管理部财务管理部平均筹资成本净资产回报率衡量融资成本是否合理衡量股权投入的资本回报本年度所筹获各类资本的成本的加权平均净利润净资产财务管理部财务管理部最优杠杆比率综合衡量资金的使用效率与经营稳健性财务管理部最优负债最优股本净利润总资产28解读财务比率指标解读财务比率指标财务比率财务比率具体应用与点评具体应用与点评流动性流动性流动比率=财务杠杆财务杠杆负债比率=偿债能力偿债能力利息覆盖倍数=自由现金流覆盖倍数=流动资产流动负债总负债总资产息税前利润应付利息自由现金流应付利息它表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动29、资产偿还到期流动负债的能力。对房地产开发企业来说，使用流动比率最大的缺点在于如何对存货的流动性进行判断，某些存货可能难以在短期内变现。譬如，一个即将达到预售标准的楼盘与一块已购的存在纠纷的土地虽然都是存货，但是其转换成现金的能力差异很大。负债比率衡量一个公司的资本结构，高的负债比率意味着一个公司大量的利益别人的钱来做生意。负债比率的高低也是外部融资成本判断的一个标准，在房地产行业，尤其要区分有息负债与无息负债，预售款属于无息负债，实质上没有债务还息的负担。利息覆盖倍数是衡量企业每年的营运利润可以用来偿还债务的比率，通常情况下，这个比率越大说明企业偿付能力越好。这是债权人最为关心的指标之一，譬如30、：要银行借钱给你，他要知道你的企业能否到期还本付息。在互联网泡沫时期，很多的互联网企业都是疯狂烧钱的商业模式，结果是利息覆盖倍数为负数。烧完风投的钱后，没有银行肯再借钱，于是大批互联网企业相继倒闭。自由现金流覆盖倍数也类似。29总投入资本回报率可以正确地反映了去除企业不同的财务策略影响前企业的盈利能力总投入资本回报率可以正确地反映了去除企业不同的财务策略影响前企业的盈利能力ROIC息税前利润(1-税率)有息负债与股东权益之和企业付息前利润企业所有的投入资本（含股东投入和银行借贷等）债务 10%利率股东权益总投入资产税前利润减去财务成本税前净利润减税收 40%净利润净资产回报率息前总投入资产回报31、率$900100$1,00012090 3012$1818.0%7.2%$01,000$1,0001200 12048$727.2%7.2%ABAB举例举例总投入资本息前总投入资产回报率(ROIC或RONA）比净资产回报率更易去除企业不同的财务策略对于分析的影响息前总投入资产回报率(ROIC或RONA）比净资产回报率更易去除企业不同的财务策略对于分析的影响区分总投入资本回报率(ROIC）与净资产回报率区分总投入资本回报率(ROIC）与净资产回报率注意：投入资本里面，除了股东权益，有息负债是企业的总负债，在房地产行业，由于负债的一大部分是预售款，属于客户先借给企业的无息负债，这是房地产行业享有的32、优势，因此，应该将其排除在总投入资本外。30股本占总资本比例股本机会成本*RF+(Rm-RF)债务占总资本比例1-所得税率债务利息率XXX债务成本股本成本加权平均资本成本+加权平均资本成本(WACC)加权平均资本成本(WACC)*RF为无风险报酬率，Rm为平均风险股票必要报酬率，为股票的贝他系数一个示例：觉远从少林寺退役后，准备去开个猪肉店卖猪肉，需要70两银子。自己有20两银子，跟少林的老方丈借了50两银子，方丈要求其中20两银子作为股本投入，与觉远合股，赚了钱分红。其它30两作为借款，每年利息1.5两。这样股本与债务的比例为4/7，3/7.债务的成本为每年1.5/30=5%，假设要方丈投资33、的最低回报为10%（即是方丈投资到其它地方也能赚的回报）,那么整个猪肉店的加权平均资本成本为5%(1-25%)3/7+10%4/7=7.32%。31EVA 是企业资本的回报扣除资本成本后的价值，也就是企业通过营运不断累积的额外资源EVA(r-K)*资本总量(资本投资回报率 加权平均资本成本率)*资本总量举例:举例:净运营利润资本总量加权平均资本成本率,K资本投资回报率,r$250$1,00015%25%EVA(r-K)*资本总量(25%-15%)*$1,000$100$100另外一个估量企业盈利水平的指标为经济价值创造能力，ECONOMIC VALUE ADDED经济附加值（EVA）经济附加值34、（EVA）K=WACC,加权平均资本成本一个示例：觉远开猪肉店卖猪肉，每年卖猪肉收入100两，扣除各种费用并交完税后赚了10两银子，减去整个猪肉店的加权平均资本成本为7.32%70=5.125两银子。剩下的10-5.125=4.875两银子就是经济附加值。32净资产回报率净利润股东权益净利润总资产ROE总资产回报率ROA毛利销售收入毛利率净利润销售收入净利润率销售收入总资产总资产周转率比率名称公式衡量什么?比率名称公式衡量什么?衡量资本投放的效率,如企业在投入自身资金和资源后得到多少的回报?资源的分配和调整的效率,如每一块钱的资产产生多少的回报?资本密集程度,如每一块钱的资本带来多少的销售?每35、一块钱销售可以进行固定成本和净利润分配的比率每一块钱销售对应的利润代号代号利润率*净利润为税后净营运利润率下列的财务指标是了解企业财务情况的很好开端,关键是学会用这些指标进行横向和纵向的比较，最终是从每个指标来解读其背后的行业特征并以此来指导具体的营运工作。关于营运的几个重要财务指标关于营运的几个重要财务指标33净资产回报率管理人员可以通过三种方式影响净资本回报率:管理人员可以通过三种方式影响净资本回报率:净利润率净利润率资产周转率资产周转率财务杠杆系数财务杠杆系数销售收入股东权益销售收入总资产总资产股东权益XXX净利润率总资产周转率财务杠杆系数XX了解企业的总体盈利情况还不够,还应通过了解盈36、利情况的组成部分来明白为什么能盈利和如何盈利的?了解企业的总体盈利情况还不够,还应通过了解盈利情况的组成部分来明白为什么能盈利和如何盈利的?净利润股东权益净利润销售收入净利润销售收入杜邦分析方法3要素杜邦分析方法3要素34净资产回报率净资产回报率总资产周转率总资产周转率现金量应收款周期库存周转率固定资产周转率资产负债表的数据毛利率(折旧与税前的利润)收入税率损益表的数据净利润率净利润率应付款帐周期负债资产比率利息覆盖倍数偿债比率财务杠杆系数财务杠杆系数我们可以把指标分为三层，从上至下对于企业进行剖析，中间的三个指标表明了有哪些重要的业务指标对于净资本回报率产生了重要的影响，下层的比率表明了对于37、资产负债表和损益表的内容的影响如何可以影响净资本回报率杜邦分析分解3要素杜邦分析分解3要素35杜邦分析方法应用示例杜邦分析方法应用示例净资产回报率净利润股东权益净利润销售收入净利润率销售收入总资产总资产周转率接上面示例：觉远开猪肉店卖猪肉，每年扣除各种费用并交完税后赚了10两银子。根据我们已知，觉远猪肉店：总资本：70两银子总销售收入：100两净资本（股东权益）：40两毛利润：10两净利润：（10-1.5）（1-25%）=6.375两（扣除给老方丈30两负债的利息1.5两，交所得税25%）6.375两40两15.94%6.375两100两6.375%100两70两1.43总资产股东权益财务杠杆38、系数70两40两1.75净资产回报率6.375%X1.43X1.7515.94%因此，觉远猪肉店也就是说，觉远和老方丈投入20两银子，每年从开猪肉店分到的钱是2015.94%=3.1875两，如果觉远想要赚多一些，又没有钱再投入，他能怎么办？36杜邦分析方法应用示例杜邦分析方法应用示例接上面示例：觉远可以提高下面3者中的任何一个或全部：净资产回报率净资产回报率总资产周转率总资产周转率应收款周期尽量不给人赊账，多催款库存周转率不要存太多猪肉，卖多少进多少固定资产周转率不买贵的铺面，最好搭个地摊毛利率(卖一些低成本高利润的猪肉，比如“注水猪肉”)收入税率(少缴税，避税)负债利率(少借高利贷，尽量多39、借低利率的债)净利润率净利润率应付款帐周期进货时尽量赊账，拖欠款负债资产比率多借钱，用别人钱来做生意，把猪肉生意搞大财务杠杆系数财务杠杆系数觉远可以提高上面列举中的任何一个或全部指标来提高净资产回报率，但是除了不断降低成本，提高利润率之外，任何对其它指标的操作都是有利有弊的，譬如：不让人赊账，很可能会降低销售收入，拖欠货款很可能降低自己信用，借钱到了一定程度，可能导致别人不敢再借，借款利率提高。铺面太差，也会影响销售收入。库存太少，很可能逢年过节生意好时，没有足够的猪肉卖，等等！37房地产行业的税费概览房地产行业的税费概览一、营业税一、营业税以营业额为计税依据，按5%的税率征收营业税。二、土地40、增值税二、土地增值税房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据，应纳税额（增值额适用税率），税率采用累进制。三、企业所得税三、企业所得税房地产行业较为特殊的地方在于：在开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。企业所得税税率为25%。四、契税四、契税契税的计税依据为土地成交价格，契税适用税率为35五、印花税五、印花税房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五缴纳印花税六、城市维护建设税七、教育费附加八、城镇土41、地使用税六、城市维护建设税七、教育费附加八、城镇土地使用税城镇土地使用税年应纳税额纳税人实际占用的土地面积适用税额标准。九、堤围防护费九、堤围防护费具体税率和应征税口径，各地区情况可能差异较大，请参见当地详细税收文件。Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析为什么需要财务分析1.Anatomy of financial statement 财务报表的构成财务报表的构成2.Financial Ratios 财务比率分42、析财务比率分析3.Why financial models 财务分析模型的作用财务分析模型的作用5.Analysis of cash flow 现金流分析现金流分析6.Applications 应用实践应用实践38议程议程39投资分析通常被用作对于投资决策的支持，投资分析可以帮助回答如下的投资问题：1.将来的回报在考虑了风险后是否与现在的投入相匹配2.分析建议的投资是否为达到目的的最有效手段投资分析提供了定量的分析框架来分析投资的机会，主要用于对企业策略分析框架的补充，当在选择不同的投资和策略方向时非常有用：可以将投资的机会进行量化分析 帮助进行“干/不干”的决策 基于定量的指标对于投资机会/43、战略选择进行优先化常用的工具包括投资回收期内部投资回报率法(IRR)净现值法(NPV)实物期权估值法（Real Option）与注重于历史数据的盈利分析和成本分析不一样，投资分析注重于对于投资项目将来的价值的估计投资分析的作用投资分析的作用40IRR (内部报酬率)IRR (内部报酬率)价值=净现值(NPV)价值=净现值(NPV)如何衡量投资项目的价值？如何衡量投资项目的价值？可较快地计算出来 易于理解 可较容易地将潜在的项目进行评级 可非常方便地用作其它两个指标的辅助性工具 利于不同项目的对比 相对于基准投资回报率较容易理解 考虑了贷币的时间价值 用一个数字即可表示出项目所创造的价值 考虑了44、贷币的时间价值 相应现金的风险性做出调整 是衡量相互排斥的项目适宜方法 对具有排他性资源的正确估值更为准确，尤其能应对政策性频繁变化 NPV与IRR很多时候并不能正确估计稀缺资源的内在价值，如扩张，弹性，战略性推迟投资的价值等回收期回收期衡量标准衡量标准优点缺点优点缺点 忽略了贷币的时间价值 没有顾及达到回收以后的现金流量 没有考虑不同项目的风险性 潜在假定投资所产生的现金仍以内部收益率的比例进行再投资 没有考虑不同项目的风险性 只明确了回报率并未强调所创造的绝对价值 有些人仍不熟悉这一概念 资金成本涉及对资本市场的理解 缺乏对行业增长前景的远见及良好判断，难以估计收益，成本的周期性变化 涉及45、前沿的、极为复杂的金融计算程序，技术复杂性要求极高 正确估算潜在收益的波动性要求的历史数据较长 对行业的发展，波动前景要求最深入的理解实物期权估值法实物期权估值法在金庸的小说神雕侠侣中，杨过给了郭靖的女儿郭襄3根银针，每使用1根银针可以为她办1件事，事实上，这就是3个无条件的期权。41建立财务模型的具体方法建立财务模型的具体方法分析过去的损益表和资产负债表，以及现金流量表分析过去的损益表和资产负债表，以及现金流量表分析行业，分析行业，具体企业的竞争情况，确认市场容量，份额，发展形势具体企业的竞争情况，确认市场容量，份额，发展形势确认损益表和资产负债表各项目的价值驱动因素确认损益表和资产负债表各46、项目的价值驱动因素对销售收入、对销售收入、成本、营运资本、资本支出、和财务费用进行假设成本、营运资本、资本支出、和财务费用进行假设预测今后一段时间内（如4-8季度，5年，10年等）预测今后一段时间内（如4-8季度，5年，10年等）的损益表的损益表预测今后一段时间内的资产负债表，现金流量表预测今后一段时间内的资产负债表，现金流量表计算过去和今后的投资资本回报率计算过去和今后的投资资本回报率制作今后一段时间制作今后一段时间内的现金内的现金流量表流量表计算今后一段时间内的自由现金流量计算今后一段时间内的自由现金流量计算持续计算持续价值价值计算净现值计算净现值对投资资本回报率和净现值对投资资本回报率和47、净现值进行最后进行最后预测/计算预测/计算对核心财务假设，对核心财务假设，数据指标数据指标分析其联动关系，进行弹性，敏感性分析分析其联动关系，进行弹性，敏感性分析进行加权平均资本成本假设进行加权平均资本成本假设42理解净现值(NPV)理解净现值(NPV)根据加权平均资本成本折现根据加权平均资本成本折现计算企业持续经营的连续价值计算企业持续经营的连续价值预测自由现金预测自由现金流量流量2,2872272022162322493,729净现值第1年第2年第3年第4年第5年以#%折现第1年4.用加权平均资本成本率将自由现金流量及连续价值折算为净现值以#%折现第2年以#%折现第3年以#%折现第4年以#48、%折现第5年以#%折现第6年持续经营的连续价值加权平均资本成本作为折现企业自由现金流的折现率43用净现值计算体育运动的价值：为什么不锻炼身体？用净现值计算体育运动的价值：为什么不锻炼身体？1.42净现值假设以年5%的折现率，折现到40年前,累积折现因子为7.04小宝刚刚皈依少林，但是小宝性格好吃懒做，方丈多次劝说小宝勤于练功，锻炼身体，并声言锻炼身体可以保健康长寿，小宝回应：假设我现在每天锻炼2个时辰，每次锻炼使我可以在40年后多活10个时辰，让我来算算这笔账是否划算？答案：1.42时辰。我还不如多睡觉。解读：耗费2个时辰锻炼身体，为你赢得的10个时辰的长寿的现值其实只有1.42个时辰。NPV49、=-2+1.42=-0.58，所以，小宝不愿意花2个时辰锻炼身体换40年后10个时辰的长寿是有道理的。这也是 很多现代人明明知道体育锻炼可以长寿，还是不愿意多做体育运动的原因。除非真正喜欢运动。1010/7.04=1.42NPV=-2+1.42=-0.5844实物期权模型实物期权模型在很多投资项目中，战略性价值是企业决策者接受某些明显会“亏损”项目的考虑因素。在房地产、自然资源等行业中，通常一个初始的投资决策，并不能立即、或可预见的带来正的经济收益，甚至可能导致投资亏损，这时候是否应该投资于这些项目呢？很多企业的老练的决策者能定性的洞察到这些项目带了的战略性价值，但是如何准确的估算这种战略性价50、值，则不甚了了，通常只能大概预测。实物期权理论的发展，利用了股票期权的定价模型，模拟了真实经济中，某些先期投资带来的特定的不可复制的竞争优势，量化这种竞争优势，从而为其定价。实物期权的先决条件是，先期的投资对于后来的潜在收益是必要条件，否则，就没有所谓的期权价值。利用这一理论，可以解释为什么房地产市场上，开发商争夺购买、囤积土地？原油市场上，投资者囤积原油，推高石油价格。但是在其它市场上，就没有类似的现象？除非打仗时期，你见过有人囤积牙膏，衣服，电器等等吗？为什么？根据实物期权理论，因为土地，石油是稀缺，不可再生资源，储备这些资源能带来未来开发投资中的特定的竞争优势（譬如，低地价带来低的建筑成51、本）45实物期权模型应用实物期权模型应用实物期权的先决条件是，先期的投资对于后来的潜在收益是必要条件，否则，就没有所谓的期权价值。是否先期投资是后续投资的毕业条件否，没有带来后续的竞争优势是，带来后续的竞争优势后续投资不能带来超额收益是否先期投资是后续投资的毕业条件否，没有带来后续的竞争优势是，带来后续的竞争优势后续投资不能带来超额收益没有期权价值可言为企业带来了100%的垄断特性，获取高利润的权利期权有很高价值没有期权价值可言为企业带来了100%的垄断特性，获取高利润的权利期权有很高价值先发优势递增的竞争优势/进入壁垒技术领先品牌知名度电信牌照专利独占地理位臵先发优势递增的竞争优势/进入壁垒52、技术领先品牌知名度电信牌照专利独占地理位臵46应用实物期权模型估计土地资源的战略价值应用实物期权模型估计土地资源的战略价值举例：举例：考虑购买南城区一块土地，由于这块土地位臵较为偏僻，属于政府淘汰落后制造业区腾出的区域，购买土地成本大约5亿，政府为鼓励城市转型，支持开发商帮助当地经济，承诺，如果开发商投入开发项目成功发售，在未来3年的时间内，可以允许已购得土地的开发商以同等价格并购周边另外2块同等土地。根据测算，预计开发土地后，总成本现值为8亿，楼盘销售收入按预测开发后市场价计算，带来现金流的现值为7亿。是否应该购买该土地？NPV=-8+7=-1亿，不应该购买土地。实物期权估值：购买土地，开发53、当前项目NPV为-1亿，但是由于购买土地本身附带一个可以在未来10年内扩张的期权（选择权），如果未来经济转型不成功，那么不执行期权，净损失为-1亿。但是，一旦未来当地经济转型成功，那么并购周边2块土地，可能带来的净利润为5亿，假设未来经济成长的波动性为30%。那么，土地附带的实物期权价值为:Real option value=1.874亿NPV=-1+real option value=-1+1.874=0.874亿，应该购买土地。Real option value=1.874亿，通过Black-Scholes 期权定价公式计算得到，详细请参考附带Spreadsheet47具体内容议题信息来源54、市场份额目标收入及增长股本回报率在每一产品领域，地域市场及目标客户群的市场份额目标为实现市场份额目标所需要的关键举措收入预测预测的未来5年中每年的市场总收入和规模中粮每年希望达到的份额中粮收入及增长率预测具体假设条件营业费用预测人员费用销售、营销、广告宣传费用其他费用投资计划及每年占用的股本预测各战略业务单元营业利润率具体假设条件公司远大目标市场与行业分析财务部门市场与行业分析竞争对手访谈财务部财务部详细的以产详细的以产品、客户群、地域市场而设定的市场份额目标品、客户群、地域市场而设定的市场份额目标收入与利润收入与利润预测预测成本与资本投资预测成本与资本投资预测股本回报率预测主要成果股本回报率55、预测主要成果财务预测财务预测48具体内容包含之议题信息来源具体内容包含之议题信息来源资本需求固定资产投资需求营运资金需求预测的融资计划及成本各种融资方案的吸引力评价可能导致资本需求变化的特定情形及条件投资计划实施的时间建议财务部门协助其他资源要求其他资源要求的预测(如外部咨询，高级管理层时间，项目领导人才，劳动力及行政支持)其他资源成本的详细预测其他部门及人力资源部门协助主要成果主要成果资源需求资源需求报告报告投资回报预测投资回报预测资源需求分析资源需求分析Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训非财务人员的财务56、培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析为什么需要财务分析1.Anatomy of financial statement 财务报表的构成财务报表的构成2.Financial Ratios 财务比率分析财务比率分析3.Why financial models 财务分析模型的作用财务分析模型的作用5.Analysis of cash flow 现金流分析现金流分析6.Applications 应用实践应用实践49议程议程50为什么要分析现金流为什么要分析现金流 将管理者的决策重点放在价值的趋动因素上将管理者的决策重点放在价值的趋动因素上 适用于大型战略57、及日常经营决策适用于大型战略及日常经营决策 将总体远景目标、分析技巧及管理程序协调起来将总体远景目标、分析技巧及管理程序协调起来 由其未来现金流量的折现值决定由其未来现金流量的折现值决定 当回报大于资本成本时即创造了价值一个公司的价值当回报大于资本成本时即创造了价值一个公司的价值 股东价值股东价值最大化最大化管理者的目标管理者的目标著名咨询公司麦肯锡在多年客户咨询经验的基础上，发现倡导以价值为基础的管理(VALUE-BASED MANAGEMENT)是创造企业价值内涵的终极目标，而学术研究的成果也倾向于支持这一论断。价值主张：一个公司的价值源于它产生现金流量和基于现金流量的投资回报的能力价值主58、张：一个公司的价值源于它产生现金流量和基于现金流量的投资回报的能力51分析起点分析起点营业现金创造能力营业现金创造能力资本支出比率资本支出比率现金/销售比率现金/销售比率现金/债务比现金/债务比现金/资本投资比现金/资本投资比利息覆盖倍数利息覆盖倍数现金流结构现金流结构现金流分析结构现金流分析结构52现金流描述公司现金的进、出流向活动。现金的来源现金流描述公司现金的进、出流向活动。现金的来源公司内部公司内部现金的使用现金的使用$什么是现金流？什么是现金流？现金流分析框架现金流分析框架未含利息收支的税前经营利润(EBIT)(损益表)-其税赋(损益表)-延递税款变化(资产负债表)=扣除调整税后的净59、经营利润(EBT、NOPLAT)+折旧=毛现金流量(Gross Cash flow)+净资本开支(流动资本、固定资本)(资产负债表)=自由现金流量(Free Cash flow)53销售收入销售成本销售收入销售成本折旧与摊销折旧与摊销+-NOPLAT*-NOPLAT*折旧与摊销折旧与摊销+营运资本的增长资本化投资其它经营性资产减经营性负债的增长营运资本的增长资本化投资其它经营性资产减经营性负债的增长+=毛现金流量毛现金流量=新增投资新增投资EBIT*对EBIT*所征的赋税递延税项的增加EBIT*对EBIT*所征的赋税递延税项的增加+-+=-调整税后营运利润税息前营运利润调整税后营运利润税息前营60、运利润*税息前营运利润*调整税后营运利润=自由现金流量自由现金流量销售管理费用销售管理费用自由现金流的计算自由现金流的计算54为什么要关注现金流？为什么要关注现金流？现金流的重要性现金流的重要性公司的市场价值等于预期未来现金流的净现值（NPV）。公司的利益相关者（股东，债权人，供应商，雇员等）要求获得现金回报；供应商，雇员要求支付现金，补偿供货、薪酬；债权人要求支付现金还本付息。在不同国家、地区，复杂的会计准则可以有效的“欺瞒、操纵、管理”公司收入，但是现金则很难被操纵，数是数，钱还是钱！李嘉诚说过：一家公司即使有盈利盈利，也可以破产破产，一家公司的现金流是正数的话，便不容易倒闭。现金流、公司61、负债的百分比是我一贯最注重的环节，是任何公司的重要健康指针。任何发展中的业务，一定要让业绩达致正数的现金流。现金为王现金为王现金流是衡量公司战略价值的工具性指标。现金流是衡量公司战略价值的工具性指标。结合行业变化发展，分析思考在过去的几年，的现金流变化情况，深入体会李嘉诚的商业哲学对行业剧变时，公司保持健康运作的指导作用中航油新加坡公司的CEO陈久霖在公司濒临破产时说过：“再给我5千万美金，我就能翻身!”55盈利 vs.现金流盈利 vs.现金流现金流的重要性现金流的重要性盈利不等于现金流。盈利不等于现金流。某些会计准则会影响盈利,但不会影响现金流。以2007年的财务报表为例。成功的高速增长企业62、通常盈利较高，但是现金流相对低；而成功的慢速增长型企业则盈利比较低，而现金流较高。典型的例子：百度，沃尔玛，呢？某些会计准则会影响盈利,但不会影响现金流。以2007年的财务报表为例。成功的高速增长企业通常盈利较高，但是现金流相对低；而成功的慢速增长型企业则盈利比较低，而现金流较高。典型的例子：百度，沃尔玛，呢？调整会计决策调整会计决策延长建筑物使用年限预收账款调整库存估值政策变更未出售楼盘的剩余价值估值假设对盈利的影响$对盈利的影响$无$无$对现金流的影响无对现金流的影响无216亿无无216亿无无56区分三种现金流区分三种现金流现金流分类现金流分类净现金流等于经营活动现金流，投资活动产生的现金63、流与筹、融资活动产生的现金流加总。净现金流等于经营活动现金流，投资活动产生的现金流与筹、融资活动产生的现金流加总。经营活动现金流经营活动现金流投资活动产生的现金流投资活动产生的现金流筹、融资活动产生的现金流筹、融资活动产生的现金流企业通过日常经营活动带来的现金流入的能力企业通过投资决策所带来的现金流入的能力企业如何为其日常经营活动筹、融集资金的能力营运利润营运资金的减少出售固定资产股票上市，增发，股权私募，公司债，银行信贷等现金流来源现金流来源营运亏损营运资金的增加购买固定资产偿还银行贷款支付、发放股利现金流用途现金流用途57经营活动现金流经营活动现金流现金流分类现金流分类经营活动现金流不包括64、与企业资本结构有关的现金流经营活动现金流不包括与企业资本结构有关的现金流也就是说，经营活动现金流 与企业如何融资无关，譬如，不管企业是通过股权融资或者债务融资，并不会影响企业的经营活动现金流经营活动现金流也排除了所有一次性的事件影响，如资产减值一次性冲销等。经营活动现金流也排除了所有一次性的事件影响，如资产减值一次性冲销等。这些一次性事件对企业的正常的核心业务长期运转并没有直接联系，为什么？花旗银行，瑞士银行？经营活动现金流通常被用于衡量企业核心商业模式的战略投资价值经营活动现金流通常被用于衡量企业核心商业模式的战略投资价值对企业做价值评估时，经营活动现金流、投资活动产生的现金流是关键性指标，65、而筹、融资活动产生的现金流却对企业价值没有影响，通常不被列为考虑因素。投资银行家或战略咨询顾问在考虑企业价值时，经营活动现金流、投资活动产生的现金流是他们最为关注的，为什么？提示：公司金融的MM 定理。投资银行家或战略咨询顾问在考虑企业价值时，经营活动现金流、投资活动产生的现金流是他们最为关注的，为什么？提示：公司金融的MM 定理。-答：资本结构通常并不影响公司的主营业务，因为通过什么形式的筹资是企业融资成本选择，资本市场形势变化的体现，是如何在债权人，投资者之间分配公司利润的差别而已。本质上并不对企业的核心营运能力有影响。企业的核心价值来源于其核心竞争力不断为公司赚钱的能力，而不是钱的多寡！66、-例子：中国农业银行 Vs.中国招商银行经营活动现金流衡量企业主营业务通过长期经营产生现金流入的能力。经营活动现金流衡量企业主营业务通过长期经营产生现金流入的能力。58投资活动产生的现金流投资活动产生的现金流现金流分类现金流分类投资活动产生的现金流衡量企业通过投资决策所带来的现金流入的能力投资活动产生的现金流衡量企业通过投资决策所带来的现金流入的能力投资于持续运营的现金流如土地、办公室、厂房、设备等包含于投资活动产生的现金流范畴投资于持续运营的现金流如土地、办公室、厂房、设备等包含于投资活动产生的现金流范畴更新设备，固定资产老化所需的现金但主营业务处于快速增长期，额外的设备，固定资产投资要求更67、多的现金投入有时候，用于购买额外的设备，固定资产的现金流来源于已有非流动资产的售卖但是，已有非流动资产的售卖，很多时候并不足以覆盖为未来发展的投资需求，因此，所需投资大部分就来自于经营活动现金流，如果经营活动现金流加上非流动资产的售卖都不足以满足未来投资需要，就要考虑通过筹融资活动来筹集现金流了。这解释了近几年来的现金流变动情况，具体请参考07年年度财务报表）纯粹的融资活动并不包括在投资活动产生的现金流里面，它们属于筹、融资活动产生纯粹的融资活动并不包括在投资活动产生的现金流里面，它们属于筹、融资活动产生的现金流范畴的现金流范畴如：购买或出售，剥离公司，子公司业务等投资于与主营业务非相关的业务68、投资活动产生的现金流由于与公司主营业务的长期正常运作息息相关，所以，它是衡投资活动产生的现金流由于与公司主营业务的长期正常运作息息相关，所以，它是衡量公司业务战略价值的关键性指标之一，而纯粹的筹、融资活动产生的现金流通常是量公司业务战略价值的关键性指标之一，而纯粹的筹、融资活动产生的现金流通常是用来评估企业金融、财务发展战略的有效性。用来评估企业金融、财务发展战略的有效性。59筹、融资活动产生的现金流筹、融资活动产生的现金流现金流分类现金流分类筹、融资活动产生的现金流抓住了企业除营运活动现金流，投资活动现金流之外的现金流变化情况，衡量企业如何为其日常经营活动筹、融集资金的能力筹、融资活动产生的69、现金流抓住了企业除营运活动现金流，投资活动现金流之外的现金流变化情况，衡量企业如何为其日常经营活动筹、融集资金的能力筹、融资活动产生的现金流的主要来源筹、融资活动产生的现金流的主要来源债务相关交易活动债务相关交易活动长期债券的变动利息收入与支出股权相关交易活动股权相关交易活动普通股与优先股的变化股利分红短期投资活动长期资产、负债交易活动长期资产、负债交易活动购买或出售，剥离公司，子公司业务等长期负债的变动60现金流量表现金流量表现金流分类现金流分类在上市公司年度报表中，现金流量表（在上市公司年度报表中，现金流量表（statement of cash flows）提供了很好的现金流变化情况的数据70、指标，但是，对于我们需要的现金流深度分析来说，它是远远不够的。）提供了很好的现金流变化情况的数据指标，但是，对于我们需要的现金流深度分析来说，它是远远不够的。现金流量表分为三部分，经营活动现金流，投资活动产生的现金流以及筹、融资活动产生的现金流现金流量表分为三部分，经营活动现金流，投资活动产生的现金流以及筹、融资活动产生的现金流每一项显示在核算会计期内，资金的来源与使用情况每一项显示在核算会计期内，资金的来源与使用情况现金流量表显示了下列数据现金流量表显示了下列数据折旧与摊销资本支出应付税费应付股利现金流量表并不显示各具体商业单位的现金流来源与使用情况现金流量表并不显示各具体商业单位的现金流来71、源与使用情况现金流量表也不提供太多细节，如：现金流量表也不提供太多细节，如：具体项目的资本支出，具体设备，某一特定资产的购买等现金流量表并不能替代现金流分析现金流量表并不能替代现金流分析61现金流分析框架应用现金流分析应用范围现金流分析框架应用现金流分析应用范围价值评估(兼并收购，合资)价值评估(兼并收购，合资)业务单元绩效评估业务单元绩效评估投资组合管理投资组合管理一项投资或者购并项目产生持续现金流的潜力我们愿意为一项投资或者并购项目支付多少钱？购并项目能为企业创造现金流的潜力（合作带来的协同效应）现金流作为衡量业务单元的业务发展是否健康的关键性指标影响业务单元产生现金流、创造价值的能力的因72、素有哪些？如何能够改进业务单元管理现金流的能力？在整个商业投资组合管理里面，现金流支出/现金流创造之间的平衡点在哪里？这种平衡如何影响客户的现金头寸的管理如何通过重组、再造提高组合管理效率？CF=公分母CF=衡量标杆CF=投资组合管理工具CF=公分母CF=衡量标杆CF=投资组合管理工具62现金流量表实践现金流量表实践*这里，现金定义为现金加上可出售证券减去短期商业票据*这里，现金定义为现金加上可出售证券减去短期商业票据*I/S=income statement,SCF=statement of cash flows,B/S=balance sheet+/-+/-+/-=1.息税前利润(EBIT73、)息税前利润(EBIT)2.折旧折旧3.其它非现金支出/收入其它非现金支出/收入4.非现金性营运资本的减少/增加非现金性营运资本的减少/增加5.应付税收应付税收6.税收筹划因素对利息收入/支出的影响税收筹划因素对利息收入/支出的影响经营活动现金流经营活动现金流-=7.资本支出资本支出投资活动产生的现金流投资活动产生的现金流+/-+/-+/-+/-+/-=8.利息收益/支出利息收益/支出9.税收筹划因素对利息收入/支出的影响税收筹划因素对利息收入/支出的影响10.长期负债的增加/减少长期负债的增加/减少11.发行/回购流通股发行/回购流通股12.股利发放股利发放13.其它账目的变化其它账目的变化74、筹、融资活动产生的现金流筹、融资活动产生的现金流14.与资产负债表中现金项做相一致的调和与资产负债表中现金项做相一致的调和净净现现金流金流数据来源数据来源*I/SSCF,B/S and NotesNotesB/SI/S,B/SI/SSCF,B/S and NotesI/SI/SB/SB/SSCF,B/S,and NotesB/S,I/SB/S63“现金为王”“现金为王”现金流对于衡量企业的真实营运绩效非常有用盈利与现金流有很大差别经营活动现金流+投资活动产生的现金流+筹、融资活动产生的现金流加总=净现金流经营活动现金流+投资活动产生的现金流+筹、融资活动产生的现金流加总=净现金流经营活动现金流75、主要包括：经营活动现金流主要包括：非现金费用支出/收入(主要是折旧)非现金营运资本的变化息税前利润投资活动现金流主要包括：资本支出投资活动现金流主要包括：资本支出筹、融资活动主要包括：筹、融资活动主要包括：债务相关交易活动股权相关交易活动长期资产、负债交易活动财务报表经常有一些不常见的特征，不过，只要关注上面这几项，财务报表经常有一些不常见的特征，不过，只要关注上面这几项，95%的现金流的 动向是可以很好把握的。的现金流的 动向是可以很好把握的。现金流分析的价值在于，它有助于我们更好理解现金流的组成部分以及驱动因素现金流分析的价值在于，它有助于我们更好理解现金流的组成部分以及驱动因素现金流分析76、框架的核心要点总结现金流分析框架的核心要点总结Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析为什么需要财务分析1.Anatomy of financial statement 财务报表的构成财务报表的构成2.Financial Ratios 财务比率分析财务比率分析3.Why financial models 财务分析模型的作用财务分析模型的作用5.Analysis of cash flow 现金流分析现金流分析6.Ap77、plications 应用实践应用实践64议程议程65效益类营运类效益类营运类组织类组织类界定考核目的类别细分界定考核目的类别细分体现公司价值创造的直接财务指标全面衡量创造股东价值的能力资产盈利效率现金获利能力盈利水平实现公司价值增长的重要营运结果与控制变量衡量通过各种营运活动推动整体战略目标完成的能力成本控制收入管理结构优化投资管理进度管理研发管理实现积极健康工作环境与公司文化的人员管理指标衡量建立企业价值观与人员组织竞争力的能力人员规划企业文化建设与制度建立举例举例部门管理费用率市场份额平均毛利率投资收益产量计划完成率新产品推出平均周期投资资本回报率自由现金流利润总额/税息前利润员工人均创78、利培训覆盖率员工满意度营运考核指标营运考核指标66建立基于提高核心竞争力的财务运行机制和实施相应的财务策略，合理协调经营战略与财务策略的关系。健全企业内部控制制度，尤其是收益与风险相关的财务决策评价及预警机制。确立基于提高企业价值的主营业务盈利能力和现金流创造能力的财务管理指向。合理协调具体财务策略与长期财务战略的关系。优化资产结构与规模，提高资产的营运效率。平衡短期融资与长期融资需求，维护合理的资信水平，保持财务灵活性和持续融资能力。优化融资结构与规模，降低资金成本，并使之与所投资的各类资产的现金流特征相适应。以行之有效的预算体系保障财务规划的实施。一颗红心，两手准备 财务风险管理策略一颗红79、心，两手准备 财务风险管理策略巴菲特说过：在大海游泳，涨潮时，大家都只露出个头，只有在退潮时，才知巴菲特说过：在大海游泳，涨潮时，大家都只露出个头，只有在退潮时，才知道谁到底没穿裤子。这警示我们，在亢奋的市场环境下，永远要记得“穿裤子”。任何激进的商业计划，一定要有稳健的财务风险管理策略做后盾。道谁到底没穿裤子。这警示我们，在亢奋的市场环境下，永远要记得“穿裤子”。任何激进的商业计划，一定要有稳健的财务风险管理策略做后盾。67的财务分析应用实践的财务分析应用实践财务分析如何为管理层提供决策支持，例如：如何安排季度、年度公司的财务预算计划？如何管理现金流以达到既满足流动性需要，又取得最优的投资回报率（用最少的资源发挥最大的作用）？如何通过实物期权定价准确的估计衡量土地的战略价值，是否应该购并土地资源，以什么价格购买？是否应该开始已计划项目，还是应该推迟开工？推迟多久？在不同项目之间，如何选择投资回报最高、或最能满足公司现金流需要的项目？在飞速的市场容量扩张期中，如何通过掌握充足的现金流弹性（过度债务）来达到最优把握发展扩张计划？如何通过弹性、敏感性分析来确定营销费用对销售量，销售均价的影响？市场价格的变化如何影响计划的变更，各种费用，成本的相应调整？68谢谢大家！请踊跃提问，不吝指教谢谢大家！请踊跃提问，不吝指教