1、世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 1 MWJ008#世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 2.0 版 (2017 年)世 茂 集 团 工 程 管 理 中 心（内部资料，注意保密）二一七年一月 世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 2 LJMWJ 一、一、适用范围适用范围：1、项目全周期工程策划分为四个阶段:项目启动工程策划、工程开工策划、工程推演策划、项目交付工程策划。2、适用于所有新建项目地块组团、单项或单位工程以及目前在建的部分标段符合事前管控策划阶段的项目。3、工程推演策划适用于 18 层以上建筑（不含 18 层）。18 层及 18 层以下建筑单体可不用编制工程推演策划，但相关2、内容需纳入项目开工工程策划中。二、二、项目工程项目工程全周期策划全周期策划四个阶段四个阶段 （一）（一）项目启动工程策划项目启动工程策划:1 策划阶段：取得土地使用权至项目正式交付。2 完成时间节点:项目启动会前 7 天。3 宗旨：为保证项目顺利开工，做好前期阶段工作计划与方案。通过预估关键工作或重要节点的复杂程度，预测后期风险，提前预警，风险前置。通过加强前期相关专业交圈，制定相应风险预案及措施。通过设计方案比对、技术管理，对扩初、施工图设计提出专业意见，摸排相关技术风险，并制定风险预案及措施。4 策划内容：4.1 项目主要指标 项目运营指标【包括但不限于：总建筑面积/总可售面积、全周期总投3、资（万元）、全周期总可售货值、全周期现金流转正时间、全周期销售毛利率（%）、全周期内部收益率（IRR）（%）、全周期销售净利率（%）、全周期销售均价（元）、销售签约额/销售均价（元）、销售回款额/销售入账额（元）、首批次预售时间】。项目经济指标【包括但不限于：土地成本、开发费用指标、地下土建工程成本指标、地上土建工程成本指标、门窗工程成本指标、外立面工程成本指标、机电工程成本指标、公共部位装饰工程成本指世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 3 标、户内精装修工程(选填)成本指标、园林景观工程成本指标、目标净利率】。4.2 项目基本情况分析 项目基本信息【包括但不限于：项目红线、业态、楼栋号（4、地上地下层数）、总建筑面积、地上与地下建筑面积、样板区位置、地库边界范围、配套用房及设备房位置、人防工程建筑面积】。项目区位及周边环境状况分析【包括但不限于：须标示出地块的指北针；总图应数据图片清晰，突出主题内容，相关的信息如道路名称、入口位置应标注清楚】。周边道路状况分析。周边市政配套状况及市政接驳点等分析【包括但不限于：1）给水、排水、燃气、通信、热力、中水、有线电视、电力、污水处理站的接入点现状点位坐标及接入距离等，2）电力接入调查分析，包括上级变电站剩余负荷、路由、项目开闭所和配电室位置等信息；3）需标出对标高敏感管线的相应标高，如雨污水井的井底标高等；4）现状与正式接入口风险分析，明5、确红线外大市政施工时间、工期与项目竣备交付时间的关系】。场地状况分析。项目场地三通一平分析。地上、地下不利因素分析【包括但不限于：1、标示出自用地红线外 50 米起算范围内的全部现存或正在使用的建、构筑物或障碍物等。如:高压线、城市供水水源井、燃气管线、农村道路、民房、红线内树木、墓地、农作物、鱼塘等；2、地上地下障碍物应有定位坐标，且需完成障碍物与建筑总图的 CAD 叠图，分析影响程度；3、对于未拆除的内容，明确拆除时间及对施工的影响；4、明确投资发展部与工程部的净地交地时间等】。示范区与大区工程关系分析【包括但不限于：售楼处、样板房在建筑总平面上的位置（用定位坐标标示）及其建筑面积；实体样6、板房、世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 4 售楼处实施的交通组织、施工计划、拆除时间；样板区与正式工程的交通、人流组织方案、围挡分隔方案等】。4.3 建设开发策划 地块分期开发规划分析（包含项目分期开发说明及风险预测等）。项目主要设计指标分析（包括但不限于：建筑总面积、地上建筑面积（计容面积）、建筑基底总面积、建筑层数、建筑密度、容积率、绿地率、停车位）。开发标段划分（展示标段划分范围和指标）。分期分标段影响因素分析。计划管理策划（包括但不限于：项目全景节点工作计划、项目设计工作计划、项目报建取证工作计划、项目供方单位招投标级采购工作计划、售楼处展示区专项计划等）4.4 工程专项技术方案7、 水文地质状况、地下状况分析【包括但不限于：依据项目初步勘察 或详细勘察报告结果（特殊情况下可依据中间勘察成果资料），对场地内及周边主要水文地质特征进行描述，包括岩溶地质、红线外 岩体稳定性、持力层、承载力特征值、地下水位及地下室抗浮设防 水位的确定等，采用典型地层柱状图进行描述】。基坑支护、降水技术方案分析及编制。地下空间方案分析（结合单体建筑效果图、平面、立面、剖面图（含地下室）分析说明，重点反映单体与地下室关系、总高、地上及地下室结构形式，层高等数据）。地基处理方案分析及编制【依据地勘和相关设计文件，说明是否可用天然地基，判断依据及结论，给出项目拟选用的地基处理方案，及施工的重难点管控内8、容。可对方案比选过程进行介绍】。基础方案分析及编制【依据地勘资料，给出项目拟选用的基础选型方案，施工的重难点管控内容。可对方案比选过程进行介绍】。4.5 供方选择原则（1、监理单位选择原则，2、总、分包单位选择原则及招标技术文件编制等）世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 5 4.6 产品技术、质量专项分析【包括但不限于：产品技术分析；根据产品定位，制定产品质量保证措施及方案】。4.7 风险管理结合项目实际情况确定各类（包括不限于：产品定位、设计、成本、土地风险、开发报建风险、工程建设期不利因素风险、市政配套资源风险、验收风险、销售及客户风险评价等）项目开发的风险，制定相应的解决措施与资源匹9、配情况；如需集团协调，特别说明。（二）工程开工（二）工程开工策划策划 1 策划阶段：首批次单体开工至项目正式交付。2 完成时间节点：总包定标后 30 天内完成开工前启动会。3 宗旨：通过回顾开工前准备工作的完成情况，保障开工顺利进行。根据运营目标，对项目工程进行全周期施工策划。通过工程审图，加强图纸管控，及时发现设计类隐患并制定相关措施及预案。通过技术评审，解决施工阶段重难点问题。通过样板管理，确定施工及交付标准。通过工序管理与验收管理，实现进度、质量保证。4 策划内容：4.1 项目启动策划工作回顾及评价 4.2 计划管理，包涵但不限于：施工总进度计划及专项施工计划。设计出图计划。成本招标、采10、购计划。4.3 专家认证/专业审图，包涵但不限于：针对商办性质产品改公寓、SOHO、LOFT 产品须做专项技术方案及风险评价，在总包定标后 30 天内完成。深基坑工程设计、施工方案及专项评审，在基坑围护施工前完成。世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 6 地下工程施工图审图成果分析及解决措施（针对承建方进场后的施工审图和设计交底），在总包定标后 30 天内完成。全套施工图审图成果分析及解决措施（针对总包方进场后的施工审图和设计交底），在总包定标后 45 天内完成。4.4 项目工程专项技术方案，包括但不限于：地下工程专项施工方案（包括但不限于：后浇带施工方案、大体积混凝土浇筑施工方案、高支模施11、工方案、人防工程施工方案），在总包定标后 30 天内完成。总包施工组织设计，在总包定标后 30 天内完成。电梯安装方案，在电梯厂家确定后 30 天内完成。门窗、幕墙、外墙、保温、装饰等工程技术、质量专项方案，在各分包单位定标后 30 天内完成。机电管线综合分析，在机电总包定标后 30 天内完成。工艺工法样板及样板间（层）管理方案（不限于室内、公区、门窗、外墙装饰、机电安装等），在首批次正负零结构完成后 90 天内完成。在建评估强控项各分项施工措施评审：在各分项施工前 10 天完成。4.5 招标技术文件评审，在各分项工程招标前 5 天之前完成，包括但不限于：消防工程招标文件技术标准和要求。综合机12、电工程招标文件技术标准和要求。幕墙、门窗工程分项招标文件技术标准和要求。景观工程分项招标文件技术标准和要求。外立面工程分项招标文件技术标准和要求。精装修工程招标文件技术标准和要求。4.6 质量管理，包括但不限于：产品质量精细化管理方案。样板评审。工序管理及工作面移交管理。防渗漏、开裂空鼓、成品保护专项策划。项目质量控制重难点（结合项目特点及以往质量短板项）。世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 7 4.7 风险管理 土地风险评价。开发报建风险评价。工程风险评价。市政配套风险评价。验收风险评价。（三）工程推演工程推演策划策划 1 策划阶段：首批次单体封顶至项目正式交付。2 完成时间节点：第一批13、次主体封顶后 15 天内。3 宗旨：回顾上一阶段进度、质量管控效果，梳理本阶段薄弱环节，制定相关保障措施。提前梳理项目交付验收、市政配套等工作计划。通过样板落地管理，使相关标准切实落地执行。梳理各分部分项计划，保证工序穿插搭接的合理性。加强工序搭接与验收管理，实现质量提升。4 策划内容：4.1 项目开工策划工作回顾及评价。4.2 进度管理：计划执行情况 项目进度风险梳理及措施 工序穿插计划修正。室外工程施工部署及组织方案。市政配套申报、实施计划。验收、取证计划 4.3 技术、质量管理：技术、质量管理回顾及短板分析。现存质量问题对后续质量的影响。世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 8 后续分14、部分项工程质量控制预案。精装修专项策划。4.4 风险管理：土地风险评价。开发报建风险评价。工程建设期不利因素风险评价。市政配套资源风险评价。验收风险评价。（四）（四）项目交付工程策划项目交付工程策划 1 策划阶段：交付启动会至项目正式交付 2 完成时间节点：交付启动会前 15 天内。3 宗旨：通过梳理验收取证计划、分部分项工程收尾计划、市政配套计划，保证交付阶段各项工作合理有序开展。通过交付样板评审及一户一验工作铺排，确保交付产品品质的稳定性。通过风险排查、重大风险预警，制定相关措施及预案，降低或消除交付风险。通过制定物业承接查验方案，保证各项设施正常移交。4 策划内容：4.1 项目交付信息。15、总平面图、地块及建筑物概况。当期交付楼栋信息。4.2 交付目标 交付总体目标（进度、质量、维保）。4.3 技术管理 技术管理回顾及分析。产品质量缺陷防治技术措施。装修工程专项技术方案。世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 9 4.4 进度管理 计划执行情况评价及修正（设计、招标、采购、工程）。项目进度风险梳理及措施。4.5 取证管理 验收取证流程分析。验收取证详细分解计划。取证风险及措施。4.6 配套管理 配套接驳计划及道路通车计划。配套风险及措施。4.7 质量管理 现存质量问题对后续质量的影响及措施。交付样板实施情况。质量工作小组建立。质量整改计划。4.8 交付其他风险 土地使用情况风险评16、估。设计风险评估。销售及客户风险评估。4.9 维保管理 维保组织架构及前期介入计划。4.10 物业承接查验 世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 10 附件附件 1：各阶段工程策划评审：各阶段工程策划评审表表 项目启动项目启动工程策划评审工程策划评审表表 工程策划 编制综述 项目部（工程经理）日期 年 月 日 评审评审栏栏 项目负责人 审批意见 区域工程负责人 审批意见 年 月 日 年 月 日 注：该审批表审批完成后，扫描或拍照成相应单子版文件，与工程管理策划文件共同上报集团工程管理中心。世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 11 工程工程开工开工策划评审策划评审表表 工程策划 编制综述 17、项目部（工程经理）日期 年 月 日 评审评审栏栏 项目负责人 审批意见 区域工程负责人 审批意见 年 月 日 年 月 日 注：该审批表审批完成后，扫描或拍照成相应单子版文件，与工程管理策划文件共同上报集团工程管理中心。世茂集团建设项目工程全过程策划工作指引 12 工程推演工程推演策划策划评审评审表表 工程策划 编制综述 项目部（工程经理）日期 年 月 日 评审评审栏栏 项目负责人 审批意见 区域工程负责人 审批意见 年 月 日 年 月 日 注：该审批表审批完成后，扫描或拍照成相应单子版文件，与工程推演文件共同上报集团工程管理中心。世茂集团建设项目全过程策划工作指引 项目项目交付工程交付工程策划策划评审评审表表 工程策划 编制综述 项目部（工程经理）日期 年 月 日 评审评审栏栏 项目负责人 审批意见 区域工程负责人 审批意见 年 月 日 年 月 日