1、商业地产商业地产建筑精细化设计建筑精细化设计加拿大宝佳国际建筑师有限公司一、商业建筑的设计要点一、商业建筑的设计要点及案例分析及案例分析商业建筑要点商业建筑要点一、商业形态进化的四次革命一、商业形态进化的四次革命 (1) (1) 百货商店：（零售业的第一次革命百货商店：（零售业的第一次革命, ,销售内容变化）销售内容变化）（2 2）一价商店：）一价商店：( (零售业的第二次革命零售业的第二次革命, ,销售定价方式变化销售定价方式变化) )（3 3）连锁商店：）连锁商店：( (零售业的第三次革命零售业的第三次革命, ,销售组织形式变化销售组织形式变化) )（4 4）自选市场：）自选市场：( (零2、售业的第四次革命零售业的第四次革命, ,销售方法变化销售方法变化) )二，商业建筑内部三大组成部分二，商业建筑内部三大组成部分（1 1）引领部分）引领部分（2 2）营业部分）营业部分（3 3）辅助部分）辅助部分三，商业建筑内部空间元素：三，商业建筑内部空间元素：（1 1）点：中庭）点：中庭 （或大厅）（或大厅）（2 2）线：室内步行街（或通道）线：室内步行街（或通道）（3 3）面：柜台（或专卖店）面：柜台（或专卖店） 大型商业场所位置策划大型商业场所位置策划（一）（一） 商业圈分析商业圈分析( (选址的第一步骤选址的第一步骤) ) 边缘商业圈核心商圈 大型商业建筑空间构成元素大型商业建筑空间构3、成元素1 1、营营业业部部分分：含含营营业业厅厅、娱娱乐乐、餐餐饮饮等等，实实为为使使用用空间；空间；2 2、引引导导部部分分含含：门门厅厅、垂垂直直交交通通厅厅、问问讯讯、寄寄存存、步行街廊、四季厅等，实为交通枢纽空间；步行街廊、四季厅等，实为交通枢纽空间；3 3、辅辅助助部部分分含含：库库房房、办办公公、店店员员用用房房、货货运运平平台台等，实为辅助空间。等，实为辅助空间。内内部部的的步步行行街街室内的商业街室内的商业街底层的宽度底层的宽度一般在一般在1010一一2020米之间，以使米之间，以使购物者能看清购物者能看清两边商店的标两边商店的标牌及橱窗里陈牌及橱窗里陈列的商品。交列的商品。交4、叉口之间一叉口之间一般相距般相距20203030米，以能看清米，以能看清最远处的标记最远处的标记广告及人和物广告及人和物为准。为准。大型商业建筑空间组合大型商业建筑空间组合建筑的内部空间组合建筑的内部空间组合城城市市边边缘缘的的“大大 MALLMALL”因因为为地地价价便便宜宜，环环境境简简单单，郊郊区的商业一般为一至二层，不设地下层。区的商业一般为一至二层，不设地下层。这这样样在在竖竖向向空空间间设设计计上上比比较较容容易易，主主要要是是平平面面空空间间的的设设计计。以以步步行行街街为为骨骨架架，串串联联整整个个空空间间，为为了了避避免免单单调调，可可以以有有意意识识地地设设置置交交叉叉、转5、转弯弯、收收放放、弯弯曲曲，要要考考虑虑人人的的生生理理需需求求，设设置置停停留留的的空空间间，还还要要考考虑虑视视线线中中景景象象的的起起承承转转合合对对人人心心理理造造成成的的影影响响。选选一一些些控控制制点点做做为为广广场场中庭，可以起到画龙点睛的作用中庭，可以起到画龙点睛的作用。l 加加拿拿大大宝宝佳佳公公司司设设计计的的上上海海一一百百，基基地地形形状状狭狭长长、扁扁平平，其其长长深深比比并并非非作作为为商商场场的的最最佳佳条条件件，解解决决办办法法是是：设设计计了了两两个个中中庭庭，位位于于整整栋栋建建筑筑左左右右位位置置，得得以以解解决决商商场场走走道道过过长长的的弊弊病病，使使6、中中庭庭作作为为中中途途休休息息处处。半半圆圆形形高高1212层层的的中中庭庭，自自地地下下二二层层往往上上逐逐层层放放大大，中中心心点点逐逐层层侧侧移移形形成成有有规规律律的的变变化化。曲曲线线形形的的道道路路容容易易形形成成更更充充满满活活力力的的空空间间。逐逐层层放放大大的的中中庭庭可可以以消消除除一一般般较较小小的的中中庭庭产产生生的的压压迫迫感感，创创造造一一种种新新的的视觉及空间感觉。视觉及空间感觉。 加拿大宝加拿大宝佳设计的佳设计的瑞都购物瑞都购物中心也分中心也分别做了过别做了过街天桥和街天桥和室外步行室外步行街街. .两种类型两种类型:居住类底商、商务类底商居住类底商、商务类底7、商营业厅内的水平流线方式主要有五种组分形式营业厅内的水平流线方式主要有五种组分形式1 1直交式：这是最普遍被采用的布置方式。直交式：这是最普遍被采用的布置方式。2 2斜交式：在店内不会造成顾客走不到的死角。斜交式：在店内不会造成顾客走不到的死角。3 3放射式：以中心柜台为基准，放射布置。放射式：以中心柜台为基准，放射布置。4 4自自由由流流动动式式：通通路路一一般般为为曲曲线线型型，按按顾顾客客行行走走的的意意向布置。向布置。5 5直线式：一般用于小的零售商店。直线式：一般用于小的零售商店。 工程实践的平面设计工程实践的平面设计外部空间设计外部空间设计1 1 人车分流人车分流商业建筑的外部交通8、可商业建筑的外部交通可分为三类：分为三类：一是过城人（车）流；一是过城人（车）流；二是顾客人（车）流；二是顾客人（车）流；三是内部人（车）流。三是内部人（车）流。外部交通组织的第一步外部交通组织的第一步就是做到商业街道要与就是做到商业街道要与交通干道分开并尽可能交通干道分开并尽可能保证不被城市交通所穿保证不被城市交通所穿越，这样会有效地把过越，这样会有效地把过城人（车）流分开，设城人（车）流分开，设置步行系统。高架步行置步行系统。高架步行街是较好的解决方案之街是较好的解决方案之一。一。（3 3）立体式停车场立体式停车场 立体式停车场是专立体式停车场是专门停放车辆的建筑门停放车辆的建筑物，它又可9、分为两物，它又可分为两类：类： A A升降式，通升降式，通过升降机把汽车送过升降机把汽车送到其它层。到其它层。 B B坡道式，这坡道式，这种停车场一般与建种停车场一般与建筑物合并或呈塔式筑物合并或呈塔式独立设置，容量大，独立设置，容量大，较为经济。较为经济。内内部部的的步步行行街街室内的商业街室内的商业街底层的宽度底层的宽度一般在一般在10-2010-20米之间，以使米之间，以使购物者能看清购物者能看清两边商店的标两边商店的标牌及橱窗里陈牌及橱窗里陈列的商品。交列的商品。交叉口之间一叉口之间一般相距般相距20203030米，以能看清米，以能看清最远处的标记最远处的标记广告及人和物广告及人和物为10、准。为准。二、住宅建筑的设计要点二、住宅建筑的设计要点及案例分析及案例分析物物华华天天宝宝强调文化的传承强调人与自然最和谐的融合强调生态性、可持续发展性FOCUS ON THE CULTUREFOCUS ON THE HARMONY OF NATURE AND PEOPLEFOCUS ON INTIRONMENT AND SUSTAINABLE DEVELOPMENT人人杰杰地地灵灵一、人本原则 -强调人的空间感受二、内外景观并重原则 -两手并重三、价值最大化原则 -对于用地进行详尽的，充分利用土地及其他稀缺资源四、产业链最优原则 -对于产业的启动、运行和顶端产品合理配置，以带动区域经济建设总11、平面图总平面图东陵东陵盛京高尔盛京高尔夫俱乐部夫俱乐部鸟岛鸟岛东东 陵陵 路路绕绕城城高高速速浑河浑河本案本案世园会世园会新开河新开河项目与周边景区关系图项目与周边景区关系图西侧：沈抚公路西侧：沈抚公路中间：宅间小道中间：宅间小道中间：在建道路中间：在建道路1、进入场地最便捷的道路、进入场地最便捷的道路2、道路两侧可以形成绿化和景观、道路两侧可以形成绿化和景观空间空间3、道路档次高于中间道路、道路档次高于中间道路1、坐公共交通人流最方便的道路、坐公共交通人流最方便的道路2、场地中间，交通便利、场地中间，交通便利1、路宽、路宽16米，等级最高米，等级最高2、道路两侧有极好的景观体系和、道路两侧有12、极好的景观体系和层次层次1、有货车或卡车通过，交通稍微、有货车或卡车通过，交通稍微混杂混杂1、两侧建筑混乱，档次很低、两侧建筑混乱，档次很低2、环境改造难度极大、环境改造难度极大3、人车混行严重，不可能改变其、人车混行严重，不可能改变其现状交通方式现状交通方式选择选择优点优点缺点缺点结论结论作为中档楼盘的车行主作为中档楼盘的车行主入口入口不作为步行道路不作为步行道路主要作为步行道路主要作为步行道路不作为车行道路不作为车行道路作为高档区域的车行入作为高档区域的车行入口口作为作为高档区域高档区域步行道步行道路路东侧：滨河路东侧：滨河路1、环境较好、环境较好2、道路两侧有较好的景观体系和、道路两侧有13、较好的景观体系和层次层次1、位于场地的东端，距离主要交、位于场地的东端，距离主要交通方向较远通方向较远宜作小区的辅助入口宜作小区的辅助入口不宜作主要道路不宜作主要道路功能布局依据和原则功能布局依据和原则1、遵循市政基本要求和现状地形原则、遵循市政基本要求和现状地形原则2、沿河和内部景观最优原则、沿河和内部景观最优原则3、 品质最大化原则品质最大化原则4、开发秩序最优原则、开发秩序最优原则基地现状评价-东陵轴线以西最窄处选择一高档别墅选择二高档公寓优点：和东西侧高档区域在体量上比较和谐缺点：空间形式呆板，建筑密度大，可做景观用地少，导致内部景观品质差，居住品质差。土地价值没有得到充分开发总用地214、.9公顷优点：高体量的建筑，可以和场地东侧所有的景观形成呼应，造成极强的广告效应和标志性作用。 每一户都会有极好的景观朝向， 建筑密度很低，内部景观系统品质会非常好。内外品质均极佳，有可能设计成高品质的空中别墅。和东部高档别墅形成高保安社区。形成一个整体。 同时和场地西侧设计的沿河高层建筑形成节奏干极强的沿河建筑景观带缺点：和东西部低层建筑形成体量上的反差。但由于他们为山墙相对，且只有一栋，通过适当加大二者的防护距离，可以解决这一问题。用地约2.9公顷基地现状评价基地现状评价-联排别墅区的设置联排别墅区的设置选择一西端选择二中间选择三东端选择四南边位置嘈杂、环境很差被东西两侧的普通住宅分开，干15、扰大，品质混杂，不宜管理环境最优，位置独立，可以形成独立的高档区域可以和高档空中别墅形成一个完整的高档区域环境很好，但略显单薄，不宜形成良好的内部景观氛围和普通楼盘的接触面太长，品质会受到影响对普通住宅和水体的接触形成了巨大的阻碍。建筑高度空间分析选择一选择一 高层在北侧高层在北侧选择二选择二 高层在中间高层在中间选择三选择三 高层在南侧高层在南侧18层层11层层4层层浑河浑河新开河新开河原有建筑原有建筑18层层11层层4层层浑河浑河新开河新开河原有建筑原有建筑18层层11层层4层层浑河浑河新开河新开河原有建筑原有建筑南南高层布局形态分析高层布局形态分析选择一平行布置选择二组团式优点：对景观进16、行了最大化的利用缺点：1、布局单调，形成了一堵墙 2、建筑空间的节奏感不强，沿河景观问题很大 3、对后边建筑有较大的体量压力 4、对后边住宅的视线形成了河很大的阻挡优点：1、建筑组团式布局，为后边住宅的视线提供了充足的开敞空间 2、建筑空间的节奏感强，沿河景观错落有致 3、对后边建筑的体量压力降到最小 建筑空间密度分析建筑空间密度分析选择一沿浑河为板楼选择一沿浑河为塔楼1、沿河建筑景观很好，但其后的建筑几乎无外部景观可言。2、景观的均好性受到影响。3、从浑河方向观看，空间没有层次，沿河景观受到很大的影响。1、沿河建筑景观很好，但其后的建筑均有不同程度的景观朝向。2、景观和空间均好性强。3、从浑17、河方向观看，空间没层次丰富，景深大。浑 河浑 河沿沈抚公路（西立面）空间节奏分析沿沈抚公路（西立面）空间节奏分析选择一南高北低布局选择二高低错落布局选择三两端高中间低浑河浑河新开河新开河浑河浑河新开河新开河浑河浑河新开河新开河优点：沿新开河建筑可以很好的接触到河边景观，看不到对岸的不好建筑缺点：空间布局死板 高层建筑均在南侧，不利于建筑的布局，对北部住宅影响比较严重优点：空间布局灵活 具有较好的天际线缺点：如设计不好，天际线会比较乱 高低层错落布局，会使低层建筑在压抑中生存。品质互相影响 交叉布置的高层住宅也会影响北侧住宅采光优点：总体空间灵活，节奏感强 高低层相对成组分别设置，品质互不影响 18、即满足了最大限度的观景建筑，又减少了部分住宅的采光压力 四大概念四大概念1、景观的流动性、景观的流动性2、景观的渗透性、景观的渗透性3、 园林特征的形成园林特征的形成4、与防洪、竖向等条件的结合、与防洪、竖向等条件的结合根据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）、（J114-2001），本方案设计无障碍设施如下： 1、居住区内及住宅楼体内，按照有关规范设置残疾人设施、坡道和指示灯等 2、公共场所内卫生间均考虑残疾人厕所无障碍设计专篇三、综合社区的设计要点三、综合社区的设计要点及案例分析及案例分析 寻找方向寻找方向规划定位规划定位规划实现规划实现总体布局总体布局功能分区功能分区交19、通组织交通组织商业规划商业规划SOHOSOHO文物保护文物保护标志性场所标志性场所建筑风格建筑风格环境的创建环境的创建旅游休闲设施旅游休闲设施韩国文化的引入韩剧韩剧韩服韩服韩式餐饮韩式餐饮韩式民俗建筑韩式民俗建筑韩（朝）文韩（朝）文韩国热舞韩国热舞韩国传统歌舞韩国传统歌舞建筑上对朝韩风格的借鉴建筑上对朝韩风格的借鉴西塔新城规划将致力于打造一个集西塔新城规划将致力于打造一个集观光、休观光、休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒店、居住店、居住等多位一体的综合商业场所，将是沈等多位一体的综合商业场所，将是沈阳新世纪里一张独具标志性的城市名片阳新世纪里一张独具标志性的城市名片20、! !总体布局总体布局功能分区功能分区交通组织交通组织商业规划商业规划SOHOSOHO文物保护文物保护标志性场所标志性场所建筑风格建筑风格环境的创建环境的创建旅游休闲设施旅游休闲设施 从2000年至2004年的五年里，沈阳市共接待韩国旅游者42.88万人次，韩国已成为沈阳市第一大海外客源市场，占沈阳市五年接待入境旅游者总人数104.44万人次的41.05。 2004年沈阳市接待韩国旅游者11.87万人次，比2000年接待的5.60万人次翻了一番还多，占全省接待韩国旅游者31.58万人次的37.59。 沈阳市接待沈阳市接待韩国游客概况国游客概况吸引现有来西塔地区消费人群，充分发掘西塔区吸引现有来21、西塔地区消费人群，充分发掘西塔区现有的旅游资源，借助已经形成的沈阳现有的旅游资源，借助已经形成的沈阳“小汉城小汉城”之名，开发新的旅游观光项目，作为一处旅游观之名，开发新的旅游观光项目，作为一处旅游观光目的地成为沈阳市的城市名片。光目的地成为沈阳市的城市名片。 伴随着各种韩国电视剧的引进，一些在韩国家喻户晓的明星在中国观众眼中也不再陌生.韩国各个时期的文化也由此被传入中国。建筑上对朝韩风格的借鉴建筑上对朝韩风格的借鉴 韩文被称为（训民正音），韩文的构成韩文被称为（训民正音），韩文的构成非常简单，该文字的非常简单，该文字的2424个记号（个记号（1414个子音，个子音，1010个母音）能表示出所22、有的发音。韩语文字个母音）能表示出所有的发音。韩语文字的独创性及其科学的构成在当今高科技时代的独创性及其科学的构成在当今高科技时代更显示出其优越性。更显示出其优越性。 韩国场面火爆的热舞早已成为韩国场面火爆的热舞早已成为“新新新新”人类人类热衷的歌舞形式，其引领的热衷的歌舞形式，其引领的“潮服潮服”风格更是当风格更是当代年轻人竞相追逐的穿着样板。代年轻人竞相追逐的穿着样板。鸟瞰图鸟瞰图西塔城的地标西塔城的地标商务酒店商务酒店西塔城的地标西塔城的地标商务酒店商务酒店广场的标志广场的标志影视中心影视中心韩国传统歌舞剧表演韩国传统歌舞剧表演影视文化传播中心影视文化传播中心韩国火爆热舞表演韩国火爆热舞表演广场的标志广场的标志影视中心影视中心商业街的标志商业街的标志空中商业大厅空中商业大厅