1、南沙天玺湾2013年08月08日港商业合体作模式揭内部资料 严禁外传录港商业地产总括介新基商业地产总括介6个典型商场介内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介港商业地产主特点港物中心划与香港商业地产总括介绍内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点创意时尚开发富体感受城市标杆商业地产正春天才开始专业团先内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点地与商业有密不可分关商场品围广商场境开发念令商场持商居全前列12345内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.1 地和商业地上物业ifc商场在地下层开地接引导消入商场以及有利于商场和地人2、流导商场地下层分布活、户提了。内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.1 地和商业建在地半径围500 以内商场位于人流大、商密成熟商圈内地便捷与景点搭吸引大外地游客。内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.2 商场品围广Ifc模大品全卡佛主内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.2 商场品围广品牌更新快内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.2 商场品围广Ifc市city super open kitchen,当劳服服coach, club monaco多业态分布在同一楼层内3、部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.2 商场品围广休、娱乐、休、娱乐、散于各个楼层将人气分散到各个楼层。休娱乐、施灵活入商场内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.2 商场品围广主力店分布在层APM内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.3 商场环境好朗时代广场主明-模化中庭内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.3 商场环境好Ifc商场单内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.3 商场环境好有休广场内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.14、 港商业地产主特点1.1.3 商场环境好敞灯光明亮内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.3 商场环境好主明-内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.3 商场环境好临业价值弱化内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.4 开发念保持商场所有权使权发展商权发展商或公司户久、持内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.1 港商业地产主特点1.1.5 商居全列内部资料 严禁外传一、港商业地产总括介1.2 港物中心划与港物中心发展1港物中心建商业划2港物中心人流动3港物中心提买率及创悦物感受4港物中心可持5港物中心5、构建品牌核心优势6内部资料 严禁外传 一、港商业地产总括介1.2.1 港物中心发展物中心写字楼a. 商业三5-10平方/个圆方商业中心内部资料 严禁外传1.2.1 港物中心发展一、港商业地产总括介b. 合控制商业模和小于20万平方!取分段开发分散分不建巨型物中心港物中心开发内部资料 严禁外传1.2.1 港物中心发展一、港商业地产总括介c. 大力发展区型物中心1.111.485国日本港各地区物中心平均万港区物中心所占比率内部资料 严禁外传港最档物中心基本位于写字楼及最中地方。在此区域中了全满港最收入人。如场、太古广场、IFC MALL1.2.1 港物中心发展一、港商业地产总括介d. 址在写字楼及6、最中地方建前投占据物中心整体投10以上。市场、定位、招商借助专业公司源整合力。在物中心前常会对、客、可性、市场、商店合测以成功。e. 建前性投内部资料 严禁外传二八原则 20 分商圈之内客源做 80 意1.2.1 港物中心发展一、港商业地产总括介f. 实物中心址二八原则内部资料 严禁外传1.2.1 港物中心发展一、港商业地产总括介g. 物中心地港商圈呈典型地商圈特点70%内部资料 严禁外传港成为世旅游之旅游人数2181万人2004年利旅游客源拉动力使物中心成为旅游景点。典型时代广场。1.2.1 港物中心发展一、港商业地产总括介h. 占据巴士换乘巴士换乘地地i. 极利旅游济内部资料 严禁外传港物7、中心均为市型物中心。物中心以垂型为主商业向发展特点比明显。1.2.2 港物中心建商业划一、港商业地产总括介a. 商业向中发展大多数普最3层5-9层18层内部资料 严禁外传 港物中心复合型人流推动构使地入口接与楼层提各楼层收水平。1.2.2 港物中心建商业划一、港商业地产总括介b. 复合型人流推动构区域型物中心往往以为核心主力店 主公司有、武、卡佛、活创库、永安。区型物中心往往以市为核心主力店 港发展好市有家市、惠康市。 c. 主力店内部资料 严禁外传1.2.2 港物中心建商业划一、港商业地产总括介d. 善于利特优势实情况“千店一主力商家复度 商品基本同e. 与有关承商户数最多服帽珠宝品容发个人8、护30%以上以上内部资料 严禁外传现今商业不断涌现物中心中所占比例来大。1.2.2 港物中心建商业划一、港商业地产总括介f. 承最大区型物中心区型物中心28%22%内部资料 严禁外传取中和分期合方法在某一个固定区域广场在多个楼层味厅每一层有、休场所使处不在多点多层物中心实了休化。1.2.2 港物中心建商业划一、港商业地产总括介g. 多点多层休内部资料 严禁外传1.2.2 港物中心建商业划一、港商业地产总括介在某些有一有商家在另一则无任何商业气氛。 h. 免“X主动整个商场人流在商场内流动完整对流性以及客流在商场内平动和到各个功区域似人主动。副动与主动接使客流在商场平均流动把客尽可到每个商前拿持9、各商客流平店内动展点把最希望推商品展出来从将客引导到列区或交易区完成客流定向引导功。三合内部资料 严禁外传层层有核心主力店有物中心每层于有数个主力店。1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介a. 多主力店原则内部资料 严禁外传 将主力店物中心两将一商户物中心中。1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介b. 主力店位排 将主力店物中心中一商户围主力店分布。“L”型“U”型“T”型 团型三形 带状 哑型四方型垂体式 主力店一商户内部资料 严禁外传1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介C. 个地出入口 易性 性商场建基本原则内部资料 严禁外传设置面积较大的专门美食区设置面积较大的10、专门美食区安排在顶楼安排在顶楼具有“具有“365天的市民餐桌”的特点天的市民餐桌”的特点1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介d. 多楼层e. 楼安排广场内部资料 严禁外传1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介f. 型天广场和大型屏幕太古广场在主入口处型天广场APM在主入口处型天广场内部资料 严禁外传1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介g. 建关外墙主式大物中心幕墙乏浓物气息港主式外墙吸引人流内部资料 严禁外传1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介h. 影城引导人流影城入口层影城出口层港太古广场AMC影内部资料 严禁外传1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产11、总括介i. 卡公仔摆在交叉口j. 动扶梯口导性广告内部资料 严禁外传1.2.3 港物中心人流动一、港商业地产总括介k. 充分发挥作临放式室内封式商l. 楼广场大型屏幕 影城玩具反斗城溜冰场冒儿乐园内部资料 严禁外传1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介a. 层层中庭太古广场时代广场内部资料 严禁外传1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介b.大弧形动内部资料 严禁外传核心主力店同时占据几个层扶一分一小于层二分之一在多个层引导人流提同层其他小商商业价值1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介c. 主力店在多层分布d. 平业分布不商品专属区实混业混业分区内部资料 严12、禁外传不同档次商品共存不同价位商品分别不同楼层。同一区域内商品合具有互。不同区域商品合合不同消水平和不同消年层次消1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介e. 业态合性与丰富性物中心商业区域划分循一个基本原则任何一个物中心业态是丰富不应片应某一消应尽应更大围之内消。商与商之互带动内部资料 严禁外传 大动扶梯每20-40即布动扶梯多几十上有大型物中心几将动扶梯布比位如中庭、出入口。 梯中布原则中分布于中庭是物中心内平和垂交枢1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介f. 控制在3-7围内次12上主g. 动扶梯与梯内部资料 严禁外传 又一城冰溜冰场UG层位于中央下方其上三层中庭商13、业并且在沿溜冰场位桌提供1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介h. “天梯”引导人流 按照商业价值楼层上升减律则楼层商业价值低但层扶梯 “天梯” 后于可从低楼层楼层就使得低楼层和楼层具有了几乎同商业价值。i. 推动娱乐体、乐化内部资料 严禁外传1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介j. 人性化无处不在内部资料 严禁外传1.2.4 提买率及创悦物感受一、港商业地产总括介k. 在物中心充停l. 主入口标志 内部资料 严禁外传1.2.5 可持一、港商业地产总括介a. 三权分式物中心所有取收发展商拥有权从初期招商到后期整体和服务公司拥有权物中心日常保安、清洁和保修工作物业公司数14、字化内部资料 严禁外传1.2.5 可持一、港商业地产总括介b. 把握商场主动权形成大业主小户现商户发展商公司期增值物业拥有强大控制权求刻内部资料 严禁外传1.2.5 可持一、港商业地产总括介c. 招商注商户合基本前提在实商户合情况下创佳回报。招商标注商户互和实售均 物中心已有够数同商户因此不同商户不一定商户就将其作为。港物中心整体思创整体价值。 在思想指导下他们将低楼层与楼层差拉最小实各楼增幅度平。d. 将低楼层与楼层差拉最小内部资料 严禁外传1.2.5 可持一、港商业地产总括介e. 充分引入了争机制和淘汰机制每年保持5%-10%淘汰率 物中心收取是取与承商户利润分成模式提成最低一份商户会在一15、定时段内定期淘汰。IFC Mall五星式服务 客一一楼服务区接待员提供服务围包括有厅座、借、失物找寻、急救、传、手提充、士清洁。f. 前所未有客感受服务台位显内部资料 严禁外传1.2.5 可持一、港商业地产总括介g. 修期乎完现场平均年回报在7%-8%之h. 合控制售价与之比对修场围板提出求务求、档有创意就像一幅户外广告安工人感不到正在修不物氛围制丝丝不和明港商业地产产业发展对成熟对市场有性。i. 其他举办促活动国溜冰手举办培免停全港最便宜停内部资料 严禁外传1.2.6 构建品牌核心优势一、港商业地产总括介现代化品牌推广手段构建物中心可持优势a.与物中心形应推广手段区品味体现人文关b.怀现代术16、构建物中心标志形成现代物中心品牌形c.别不断变换形手法保持客对物中心常年不断新感d.形传广告投放学估e.在每一个可利地方告位既化了形又创收f.了消容易、慌张心好指牌不g.物头。内部资料 严禁外传1.2.6 构建品牌核心优势一、港商业地产总括介广场时尚刀旗充分利扶梯侧和围栏位告楼层玻围挡广告内部资料 严禁外传二、港新基地产总括介总括介绍内部资料 严禁外传2. 公司介二、港新基地产总括介新基地产发展有“新地”于1972年上市为港最大地产发展公司之一力兴建优住宅、办公楼及商场团员36,000 名。新地是港举地产企业与江实业、港新世、恒基兆业并港地产“四大天”。前新地在本市场上市值已3000亿港元模价17、110港元是港恒指数成。内部资料 严禁外传2. 新基商业地产特点二、港新基地产总括介一条商业模式1储备土地政2开发大型合体极创新概念品模式3售两手抓4健务5内部资料 严禁外传. 察介三、6个典型商场介内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传. 具体剖析三、6个典型商场介apm1圆方2海港城3The one4新城市广场5国商场ifc6内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析工业区新思商业定位- 中年潮流动-中庭明显但有次层主力店吸引客流层扶梯大屏幕使新潮洗手持推广家引入明星唱会apm介内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析apm物中心基本料地址九塘塘418 号发展商新基地产开幕日期18、2005 年7 月17 日持有新基地产建Michael Chiang,Benoy售区600,000 平方呎楼层数11层商店170 多个内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析apm信息内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析apm主力店-层吸客Cooked Deli MUJIUNIQLO 汇中原器PALACE apm 潮利新时代卡拉OK内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析apm特影内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析apmapm推广活动内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业定位 中档动 横向式大型商场分区主明品牌合- 奢侈品大众消合圆方介内19、部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析物中心基本料地址港九柯士1 号发展商新基地产港有开幕日期2007年10月1 日持有新基地产Premier Management Services建Benoy Ltd售区1,000,000万呎楼层数4 层商店220 圆方内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析特圆方分为五大区域分别以中国五、木、水、火、土为主。圆方内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析圆方内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析介- 大全商业定位-奢侈品云二众多动- 受形状所次宫新品牌亚洲大游客必去之地丰富推广海港城介内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 20、具体剖析物中心基本料地址港尖沙咀广东5号发展商九仓团开幕日期海大厦1966年港1969年海洋中心1977年海洋廊1981年1983年港威商场1999年商场、写字楼、座数4座楼层数4 层售区2,000,000 平方呎物业前九仓仓海港城内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析概况海港城海港城是港最大物中心是游客热光物景点。平日亦有60,000人于上办公室大楼上。整个商场四个互接物区所成分别是海港城海大厦海港城孛港商场海港城海洋中心及海港城港威商场每区均各具特内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析海大厦海港城海港城海大厦共分三层地下KidX、二(SportX, FACES及卡佛容专21、区)及三LCXKidX有全亚洲最大具“反”斗城、儿最爱国冒、亚洲专店Armani Junior及多国具店SportX是动品天堂包括全港最大动店品牌、多家次港旗以及其他动品牌。FACES及卡佛容专区共两多个化妆品品牌有丽国。内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析术海港城全港商场唯一海景术多利亚港占地1,000平方呎楼20呎潢以然为主外墙地寛敞术会定期展出术品在欣时亦人多利亚港景内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析港威商场海港城港物地标之一包含了Louis Vuitton (易威)亚洲最大旗。拥有大型市场citysuper有四你戏扶嘉港威影城以及多府。内部资料 严禁外传三、622、个典型商场介. 具体剖析商业处海港城利公区廊展品牌内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业处海港城品牌店头展内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业处海港城ATM助服务区域内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业处海港城信处化服务物指南内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析丰富推广。海港城商业处内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业处海港城信处化服务物指南内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析海港城免WIFI信号提供:仅G层就有六处免WIFI信号提供区域商业处内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业处海港城场地展23、场内场地展场外内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业处海港城客服务中心为广大客提供更体服务内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业定位 潮流动 垂动大、主力店分布在层丰富业态、品牌合The one介内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析物中心基本料地址港尖沙咀弥敦100号及加拿分加威华发展商华人开幕日期2010年10月29日持有华人刘炜建梁建港事务所有丹下市建楼层数29层售区400,000平方呎商店数200多个The one内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析The one内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析平典型楼层The one层24、内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析主力店应层楼拿档引客人东海海The one中园The AIR内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商场1721楼 “中府”为主17楼为利宝、18楼为日式厅及19楼为板烧店“海”及欧式厅20楼为厅占地接10,000平方呎21楼层提供澳洲。The one主力店应内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析The one广告位 商场每一个位合地布广告毫不浪地利使广告无处不在到最大宣传效。内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传三、6个典25、型商场介. 具体剖析The oneDP点店 DP点利手法多和手段合商品所处位境打品特征展区域。内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析The one推广活动/Events 举办特新推广活动商场有效地吸引大人流。内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析The oneVI 商场注VI别、特元品牌形内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传内部资料 严禁外传三、6个典型商场介.26、 具体剖析商业定位变化: 低- 中- 奢动- 十字形无次合地丰富业态、品牌合持引新品牌新城市广场介内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析物中心基本料地址新沙滩正17-18号发展商新基地产商场写字楼住宅公共区域座数5 三期层数LB-L8 (一期)LB-L3三期成年份1985年1 月30日(一期)1990年11月三期售区139,400平方商店数360左右物业前一期东沙原址其他地方则为填海地新城市广场内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析全图新城市广场内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析定位变化新城市广场1985年主力店八佰伴月$10/呎。中低定位。服务周居民。20127、2年消力提升引奢月均$400/ 呎。中定位服务大游客及新居民。内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析动新城市广场典型楼层一层影+Bubbles曲半开放式境外围安活动敞方便欣佛外景包括次在港开分店喜客比、COVA、A-1打店。内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析典型楼层新城市广场接东沙客流旺。中庭主力商家是整个商场定位定海应。内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析主力店新城市广场1988年家Ted Baker 在伦敦创办同名时尚品牌。如今产品涵、女、氛、李众多域。内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析主力店新城市广场citysuper 是一大型活专市包括28、Food Market、Life Division及cookedDeli 。1000-5000 平方内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析主力店新城市广场内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析商业定位变化对抗牌地广场巧妙动丰富业态、品牌合品牌分层分布术推广国商场ifc介内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析物中心基本料地址港中发展商新基地产及恒基兆业商场写字楼服务式公寓店公共区域开幕日期一期1998年9月二期2003年International Finance Centre Management Co., Ltd建Csar Pelli售区800,000平方呎楼层数29、4层停1800商店200 多个国商场ifc内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析一期一期商场楼3层180,000 平方呎。户包括占地3,500平方呎Dymocks书店、容、个人护、品、影、店和。2010年商场洗手及天板再次新当中天板款式与新加坡新基、凯德共同打 ION Orchard 十分似。国商场ifc内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析二期二期商场楼4层620,000 平方呎.商场于2003年10月开业。二期商场以多个国名品牌为主。包括名牌服化妆品、品国品牌全中最大型戏扶Palace ifc占地19,000平方呎内五影.国商场ifc内部资料 严禁外传三、6个典型商场介30、. 具体剖析1楼主户为潮流服多化妆品店。全中最大型戏扶Palace ifc19,000平方呎内五影念品店及咖啡店品及家居品专店国商场ifc内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析主力店2011年9月24日港家Apple Store 于国中心商场开幕是果公司在国境外100分店。店为期10年占地15,000 方呎。国商场ifc内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析Pierre Herm Paris 世前三国点及巧克力制作品牌。国商场ifc主力店内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析Georg Jensen来丹建于1904年国之宝品牌。商品广泛涵、手器、宜室宜家品与灵品。国商场ifc主力店内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析2004年创于国奢华活方式品牌。国商场ifc主力店内部资料 严禁外传三、6个典型商场介. 具体剖析日本厅在港二家分店典天妇地板烧、寿司和刺外厅亦提供新味怀料。国商场ifc主力店内部资料 严禁外传听内部资料 严禁外传