1、 *物业管理 顾问书 管理协议册 顾问书 2 目 录 说明3 一、 前期物业管理服务合同4 二、 物业管理合同 19 三、 业主临时公约 24 四、 业主公约30 下期顾问书预告36 顾问书 3 说说 明明 物业公司在履行管理服务的过程中需要符合国家及地方的法律、法规的规定，为理顺相关主体间的法律关系，明确双方的权利与义务，结合本公司的实际操作情况,特作如下示范文本，以供贵司参考使用： 顾问书 4 前期物业管理服务合同前期物业管理服务合同 甲方： ； 法定代表人： ； 住所地： ； 邮编： ； 联系电话：_。 乙方： ； 法定代表人： ； 住所地： ； 邮编： ； 资质等级： ； 证书编号： 2、； 联系电话：_。 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况: 物业名称 ； 物业类型 ； 座落位置 ； 建筑面积 。 物业管理区域四至： 东至 ； 南至 ； 西至 ； 北至 。 顾问书 5 （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二） 。 第二章 服务内容与质量 第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三） ； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（3、物业共用设施设备明细见附件四） ； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放管理； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理。 第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 1、 ； 2、 ； 3、 。 第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准 （前期物业管理服务质量标准见附件五） 。 第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务， 服务内容和费用由双方另行商定。 第三章 服务费用 第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以4、下第 种方式： 1、包干制 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 独立别墅： 元/月/平方米； 连排别墅： 元/月/平方米； 多层不带电梯： 元/月/平方米； 顾问书 6 多层或小高层带电梯： 元/月/平方米； 办公楼： 元/月平方米； 商业物业： 元/月平方米； 物业： 元/月平方米。 （如学校、幼儿园、会所等） （需另行收取设备设施运行费，如二次供水、电梯等费用的，请根据实际情况增补） 物业服务费用主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； 5、（4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）法定税费； （10）物业管理企业的利润； （11） 其它费用 。 乙方按照上述标准收取物业服务费用， 并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 2、酬金制 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下： 独立别墅： 元/月/平方米； 连排别墅： 元/月/平方米； 多层不带电梯： 元/月/平方米； 多层或小高层带电梯： 元/月/平方米； 办公楼： 元/月平方米； 商业物6、业： 元/月平方米； 物业： 元/月平方米。 （如学校、幼儿园、会所等） 顾问书 7 （需另行收取设备设施运行费，如二次供水、电梯等费用的，请根据实际情况增补） 预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。 物业服务资金为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；7、 （9）法定税费及其它费用 。 乙方采取以下第 种方式提取酬金： （1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金及其它收入中提取。 （2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金_%的比例，共用部分、共用设施（除停车场外）经营收入中纳入物业管理服务收入部分的_%的比例，及其它收入（停车管理服务费、家政、家庭维修等） %的比例提取。 （3）乙方 （每月/每季/每年）按物业服务支出 %的比例提取。 物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。 物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。 第七条 业主应于 本物业交付 之8、日起交纳物业服务费用 （物业服务资金） 。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售， 或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用 （物业服务资金） 的， 顾问书 8 从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。 物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应于每（年/季/月）_日前向乙方交纳当期/上期的物业管理服务费，在下月、季、半年首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。 第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的9、， 乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算， 并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。 对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决： 1、双方应协商解决或报请物业行政主管部门进行调解； （供参考） 2、协商或调解不成的，双方可向仲裁机构提请仲裁。 （供参考） 第四章 物业的经营与管理 第九条 停车场收费分别采取以下方式： 1、 停车场属于全体业主共有的， 车位使用人应按露天车位 元/个 月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。 2、停车场属于甲方所有、委托乙方10、管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准提取停车管理服务费。 3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个月、车库车位 元/个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。 4、临时停车收费标准：_，乙方从临时停车收入中按_的标准提取停车管理服务费。 第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的车位使用协议 （临时停车除 顾问书 9 外） ，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。 第十一条 本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）11、所有。 会所委托乙方经营管理的， 乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用： 1、收费标准在现场公示 ； 2、 。 第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、 会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配： （以下约定的比例应符合物业管理条例 “所得收益应当主要用于补充维修资金” 的规定） 1、 属于全体业主所有的停车场收入中提取的停车管理服务费纳入物业管理服务收入，其余部分纳入维修基金 ； 2、除停车场外其它共用部位、共用设施的经营收入 %纳入物业管理服务收入， %用于补充专项维修基金。 第五章 物业的承接验收 第十三条 乙方承接物业时，甲12、方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验： 1、 ； 2、 ； 3、 。 第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、 共用设施设备存在以下问题： 1、见查验后的书面记录 ； 2、 ； 3、 。 甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下： 1、甲方承诺在合理期限内予以解决； 2、 ； 3、 。 顾问书 10 第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书， 作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。 第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管13、网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、物业管理所必需的其它资料 。 第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 第六章 物业的使用与维护 第十八条 业主大会成立前， 乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。 第十九条 乙方可采取规劝、 发出书面整改通知、 等必要措施，制止业主、 物业使用人违反本小区业主临14、时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。 第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。 第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。 临时占用、 挖掘本物业管理区域内道路、 场地的， 应在约定期限内恢复原状。 第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费 15、顾问书 11 用等事项进行约定， 并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。 第二十三条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。 物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ； 用房 平方米，位于 。 第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。 第七章 专项维修资金 第二十五条 专项维修资金的缴存 （请参照当地法规规定执行） 。 第二十六条 专项维修资金的管理 （请参照当地法规规定执行） 。 第二十七条 专项维修资金的使用和分摊： 在_（物业名称）成立业主大16、会/临时业主大会之前，专项维修资金按照国家和当地法规规定的方式使用和分摊。当地法规或政策无规定的，按照以下约定使用和分摊： 1、 由拥有或涉及相关权益的业主投票并获得 2/3 以上投票权通过可以使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主分摊。 2、紧急情况需要即时处理的，由物业管理公司先行使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主分摊。 第二十八条 专项维修资金的续筹和使用具体需遵循 当地物业管理办法执行 。 第八章 违约责任 第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主17、和物业使用人造成的损失。 第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三 顾问书 12 条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定 的标准向甲方、业主支付违约金。 第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠交总额的 % 的标准向乙方支付违约金。 第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。 第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖18、延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 第三十四条 以下情况乙方不承担责任： 1、因不可抗力导致物业管理服务中断的； 2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的； 3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的； 4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的； 5、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害，但因乙方故意或过失所致不在此限。 6、甲方19、或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。 7、其它业主与使用人另有约定的情形。 第九章 其他事项 第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 第三十六条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立 顾问书 13 的，移交给甲方或 代管。 第三十七条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同， 应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 第三十八条 业主可与物业使用人就本合20、同的权利义务进行约定， 但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。 第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分， 与本合同具有同等法律效力。 第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。 第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理： 1、向 仲裁委员会申请仲裁； 2、向人民法院提起诉讼。 第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。 甲方（签章） 乙方（签章） 法定代表人 法定代表人 年 月 日 年 月 日 顾问书 14 附件一：规划平面图（项目的规划总平面图红线范围21、） 附件二： （仅供参考，根据项目实际情况选择和调整） 物业构成明细 类 型 幢 数 套（单元）数 建筑面积 （平方米） 高层住宅 多层住宅 别 墅 商业用房 工业用房 办公楼 车 库 会 所 学 校 幼儿园 用房 合 计 备 注 顾问书 15 附件三： （仅供参考，根据项目实际情况选择和调整） 物业共用部位明细 1、房屋承重结构； 2、房屋主体结构； 3、公共门厅； 4、公共走廊； 5、公共楼梯间； 6、内天井; 7、户外墙面； 8、屋面； 9、 ； 10、 ； 11、 。 顾问书 16 附件四： （仅供参考，根据项目实际情况选择和调整） 物业共用设施设备明细 1、绿地 平方米； 2、道路 22、平方米； 3、化粪池 个； 4、污水井 个； 5、雨水井 个； 6、垃圾中转站 个； 7、水泵 个； 8、水箱 个； 9、电梯 部； 10、信报箱 个； 11、消防设施 ； 12、公共照明设施 ； 13、监控设施 ； 14、避雷设施 ； 15、共用天线 ； 16、机动车库 个 平方米； 17、露天停车场 个 平方米； 18、非机动车库 个 平方米； 19、共用设施设备用房 平方米； 20、物业管理用房 平方米； 21、 ； 22、 。 顾问书 17 附件五： （仅供参考，根据项目实际情况选择和调整） 前期物业管理服务质量标准 一、物业共用部位的维修、养护和管理 1、房屋外观定期巡查； 2、根据23、房屋使用年限，编制年度维修计划。 二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐； 2、停水停电提前通知（市政突发停水停电及设备突然故障除外） 3、电梯困人： 分钟到达现场处理； 4、二次供水水箱清洗及水质检测：_次/年，水质检测结果合格； 5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 1、服务时间：每天_:00_:00； 2、楼道清洁：清扫_次/天，拖洗_次/天；公共场所、绿地、道路：清扫_次/天； 沟渠池井、 标识牌、 信报箱： 清洁_次/周； 垃圾清运： _24、次/天；公共雨、污水管道疏通：一次/年； 3、消杀：蚊虫消杀_次/月（夏），_次/月（冬）； 4、雨雪天气后及时清扫积水积雪。 四、公共绿化的养护和管理 1、防治病虫害； 2、乔木修剪：_次/年；草坪修剪：_次/年；灌木修剪：_次/年。 五、车辆停放管理 顾问书 18 1、经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据； 2、引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒； 3、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。 六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 1、安全管理部门建立 24 小时值班制度； 2、对火灾等突发事件有相应处理预案； 3、定期开展消防和居家安全宣传25、，消防演习：_次/年。 七、装饰装修管理服务 1、业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修中的禁止行为和注意事项； 2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理； 八、物业档案资料管理 1、建立物业档案资料管理制度； 2、档案资料有专人管理，借阅有记录。 九、其他服务 1、报修服务时间：24 小时，急修：_分钟到达或按约定时间到达； 2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。； 3、社区文化活动：每季度开展一次。 顾问书 19 物业管理合同物业管理合同 本合同双方当事人： 委托方（以下简称甲方） ：委托方（以下简称甲方） ： 业主管理委员会26、业主管理委员会 受托方（以下简称乙方） ：受托方（以下简称乙方） ：*物业管理公司物业管理公司 根据中华人民共和国合同法 、 城市新建住宅小区管理办法 物业管理条例及其实施细则等国家、地方有关法律、法规、规章和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 （物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条第一条 物业基本情况物业基本情况 座落位置： 市 区 路（街道） 号； 占地面积： 平方米； 建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米； 物业类型： 。 第二条第二条 委托管理事项委托管理事项 1、房屋建筑本体共用部位（外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和27、管理。 2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。 3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。 4、本物业规划红线内的属配套服务设施（游泳池、商业网点）的维修、养 顾问书 20 护和管理。 5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾(甲方室内装修垃圾不在此列)的收集、清运。 6、交通、车辆行驶及停泊（但不含车辆保28、管及保险责任） 。 7、配合和协助当地公安机关进行公共区域的安全监控和巡视工作（不含住户人身、财产保险保管责任、住户室内的消防、安全监控与巡视责任） 。 8、社区文化娱乐活动。 9、物业及物业管理档案、资料。 10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 11、其它与物业管理及房屋增值保值有关的事项。 12、上述各项中因甲方原因而发生的委托管理范围之外的工作，经甲方确认同意后可由乙方代为开展，所发生的费用在甲方认可的预算范围内由甲方支付。 第三条第三条 合同期限合同期限 本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。 第四条第四条 甲方的权利和义务甲方的权利和义务 1、与物业管理公29、司议定年度管理计划、年度费用概预算报告、物业配套工程、重大的改造和维修工程。 2、对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同。 3、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施，包括通过法律途径解决。 4、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。 5、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。 6、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 顾问书 21 730、法规政策规定由甲方承担的其他责任。 第五条第五条 乙方的权利和义务乙方的权利和义务 1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。 2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。 3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。 4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规31、定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。 5、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人 。 6、有权依照条例及本合同按总成本的 10%收取管理酬金。 7、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。 8、至少每 3 个月向全体业主张榜公布一次管理费用及本体维修基金费用收支帐目。 9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。 10、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。 11、开展有效的32、社区文化活动和便民服务工作。 12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务审计。 13、 不承担对业主及非业主使用人人身、 财产、 车辆保管、 保险责任与义务。 顾问书 22 第六条第六条 管理目标管理目标 乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准” （各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准） 。 第七条第七条 管理服务费用管理服务费用 1、乙方按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即按每月每平方米建筑面积 元的标准执行。 2、管理服务费的标准在遵循政府相关法33、规条例的基础上，按双方议定的标准调整。 3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。 4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。 第八条第八条 违约责任违约责任 1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方34、限期整改，并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。 3、因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，乙方不承担任何责任。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准） 。 4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。 顾问书 23 第九条第九条 其它事项其它事项 1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，修改或补充时应以书面形式35、另行签订补充协议，补充协议的内容与本合同具有相同的法律效力。如果出现补充的内容与本合同有不符的，应以补充协议为准。 2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。在合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权， 但根据法规政策或主管部门的规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。 3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。 4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商36、不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，可以通过法律途径解决。 5、本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 6、本合同一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。 7、本合同自签订之日起生效。 甲方签章： 乙方签章： 负责人：_ 负责人：_ 年 月 日 年 月 日 顾问书 24 业主临时公约业主临时公约 _(项目名称)是全体业主共同的家园。为维护小区的安宁、整洁和祥和，全体业主共同立约，并承诺履行如下义务： 1、 与37、人为善，与邻里和睦相处，以诚恳友好的态度，理性处理邻里纠纷。 2、 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。 3、 不将所购住宅物业用作办公、营业、展览、仓储等经营性用途。 4、 未经依法批准，不得占用任何共用部位和共用设施设备；除非为公共利益而设置者外。对公共天面的非公共利益的合理使用应征得其它相邻业主的同意。一切放置在公共场所的物品均视为废弃物，物业管理人有权清理而无须事先通知。 5、 不在道路、公共花园、绿地、广场等38、公共场所晾晒衣物。 6、 不在小区任何地方包括自己家中存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。 7、 损坏小区内任何公共设施，均应照价赔偿。未成年人损坏的，监护人承担赔偿责任。 8、 自觉控制装修、音响、娱乐活动等发出的声响，以不干扰邻居正常生活为度。 9、 不得在小区的垃圾箱（站）翻拣垃圾；不得晾晒、煎熬恶臭或剌激性气味的物质或排放烟尘。 10、 从楼上向外抛弃物品是严重违反公德和危害公共安全的行为，在全体业主的授权下物业管理人有权劝告、制止； 11、 小区内不得张贴大字报、标语，除非公益性活动，不得使用扩音器材。 12、 小区内不得饲养足以令他人恐慌的动物。饲养宠物者应加以有效约束，如对相39、邻人的安全或宁静造成威胁或干扰，饲养人应将该宠物移出小区。 13、 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，物业管理企业应 顾问书 25 事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 14、 业主的家庭成员或者其他物业使用人应一同遵守本(临时)公约。 15、 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利： A、根据本(临时)公约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； B、以批评、规劝、发出书面通知、 等必要措施制止业主、物业使用人违反本(40、临时)公约和规章制度的行为； C、 ； D、 。 16、 本小区的装修管理规定 、 治安、消防、交通管理规定 、 电梯使用管理规定和环境、卫生管理规定是本临时公约的附件，全体业主承诺遵守。 17、 业主违反本(临时)公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本(临时)公约向人民法院提起诉讼。 18、 本(临时)公约修订的权力在业主大会。 附件： 装修管理规定 环境、卫生管理规定 治安、消防、交通管理规定 电梯使用管理规定 我已认真阅读、理解并承诺遵守本公约及其附件的全部内容。我已认真阅读、理解并承诺遵守本公约及其附件的全部内容41、。 签名签名：_ 日期：日期：_ 顾问书 26 附件一： 装修管理规定装修管理规定 _(项目名称)是全体业主共同的家园。 为维护小区的安宁、整洁和祥和，全体业主共同定立本规定，并承诺履行如下义务： 1、不改变房屋的使用用途，将住宅用作商业、经营、工厂、仓库、办公等用途。 2、在进行室内装饰装修时， 应遵守建设部 住宅室内装饰装修管理办法 和 （城市名称）城市室内装修管理规定 。 3、在工程开工前，向物业管理部门申报登记，清楚物业管理部门告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项， 与物业管理部门签订装饰装修管理协议，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业。 4、不拒绝和阻碍物业管理部门依42、据装饰装修管理协议的约定，对装饰装修活动进行的监督检查。 5、按装修管理协议约定的时间装修，以免滋扰邻里。 6、不因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。 7、不擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格） 、设计用途、功能和布局等。 8、不对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 9、装修垃圾袋装，并按物业管理部门指定地点、指定时间堆放。 （10-14 项，按照项目实际情况制定） 10、 一楼私家花园内只允许搭建木制简易花架，且符合物业管理部门统一规定款式，从室内草坪至花架顶端高度不超过_米，长不超过_米，宽不超出围墙或护栏外沿，43、上部不得覆盖阳光板或透明玻璃。 11、 安装遮阳蓬、雨蓬须经政府规划部门批准，到物业管理部门备案，且一楼不得安装遮阳蓬、雨蓬，二楼以上阳台只许安装_色布料可收缩雨蓬，且向外伸展宽度不超过_CM。 12、 所有阳台、平台不得封闭，护栏不得更改（含颜色、材料、增加门扇） 。 13、 由业主户内通达的顶楼平台可作木制花架、遮阳蓬（周边不得封闭） ，蓬顶只许盖白色透明卡普隆板，周边不得超出女儿墙外沿。 14、 洋房车库门、私家苑门、所有住户防盗门、防盗窗花和拉闸门（安于门窗内侧） ，需按物业管理部门指定款式安装。安装空调应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置，并注意安装牢固，防止跌落。 顾问书 27 44、附件二： 环境卫生管理规定环境卫生管理规定 _(项目名称)是全体业主共同的家园。 为维护小区的安宁、整洁和祥和，全体业主共同定立本规定，并承诺履行如下义务： 1、遵守本市市容及环境卫生规定。 2、注意保持本物业的环境卫生，不乱扔烟头、纸屑，严禁随地大小便。 3、不在本物业内乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画等。 4、应当将家居杂物、垃圾投放到指定的地点。 5、不破坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育设施等。不向绿地、花草、树木泼污水和有害物质。 6、不在公共场所种植花草树木，搭花架。 7、在自家花园内种植树木不超高，影响邻里。 8、不违反政府规定或在非指定地点燃放烟花、爆竹。 945、本物业不得饲养以下动物：(此处可根据项目情况自行增加及删减) 狗（ ） 家禽（ ） 鸽子（ ） 其他：_ 对于本物业内允许饲养的动物： 1）饲养人应当遵守当地政府的有关规定办理合法手续，并告知物业管理部门； 2）在遛狗时，应以绳束之，佩戴口罩，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便； 3）饲养动物，如滋扰邻里，有安全隐患，应自行将动物清离本物业。(如当地法规有相关规定的，可按地方法规操作) 10、 注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，应自行清除，污染、破坏地面、墙面的，需恢复原样。 11、 不利用门窗、玻璃窗等地方张贴广告，不在玻璃窗上张贴报纸，以免有碍观瞻。 12、 空调46、机冷凝水应当接入统一排水管道，防止随处滴漏。 13、 空调机外机发出超标噪音的，应当停止使用，及时排除故障或更换。 14、 商铺业主不超线经营，越线摆卖。 商铺业主不随意悬挂招牌。悬挂招牌应符合当地政府规定，不影响本物业整体形象，不损害相邻业主权益。 顾问书 28 附件三： 治安、消防、交通管理规定治安、消防、交通管理规定 _(项目名称)是全体业主共同的家园。 为维护小区的安宁、整洁和祥和，全体业主共同定立本规定，并承诺履行如下义务： 1、不利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或其他从事危害公共利益的活动，对违法犯罪人员和犯罪行为及时举报。 2、在物业管理区域内发现行为可疑人员应及时与物业管理部门联系。47、 3、业主出租房屋，应符合相关法律法规的规定，并告知物业管理部门。 4、对易坠落的物品妥善保管，严禁高空抛物。 5、爱护防火设施设备，遵守防火规定，发现火灾隐患，应及时通知物业管理部门。 6、不对楼层防火门私自加锁。 7、不在公共部位搭建或安装、放置任何物品阻塞消防通道。 8、公共天台是发生火警或紧急事故时逃生的场所，非上述情况不得使用公共天台作任何其他用途。 9、管理好电炉、燃气用具。使用电炉、燃气炉时勿外出。 10、 道闸一次起落放行一台车，进出停车场出入口时勿尾随。 11、 车辆应停放在停车场或指定的停放地点，防止随意停放而影响公共交通秩序。 12、 业主离车后应锁好车门，关闭车窗，车辆48、出入凭证随身携带，勿将贵重物品存放车内。 13、 不在本物业内修理、清洗车辆，车辆漏油造成地面污迹应及时自行清理。 14、 不在本物业内试车，练车。 15、 不在本物业内鸣喇叭，车辆停放时应当及时关闭发动机。 16、 机动车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，报警产生噪音应迅速解除。 17、 应当按照停车场收费标准交纳停车费。 18、 应当爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任。 19、 车位是停放车辆的地方，不堆放杂物、安装设施或改作他用。 20、 不在物业停车场车位上长期停放极度破残，以至影响本物业环境和容貌的车辆。 21、 行驶时应严格遵守交通标识的要求。 22、 非机动车辆自行锁好49、，在物业内固定停放处停放，长期不使用的应及时处理。 顾问书 29 附件四： 电梯使用电梯使用管理规定管理规定 _(项目名称)是全体业主共同的家园。小区内电梯也是每位业主的共同财产，且是所有共同财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是您的责任，又可节省您不必要的支出，相信您会像爱护家庭的电视、冰箱一样爱护它，保护它。为维护小区的共同利益，全体业主共同定立本规定，并承诺履行如下义务： 1、 使用电梯时应文明操作，不用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮； 2、 电梯运行过程中切勿将身体依靠轿门，以免发生危险； 3、 安全运行，不追逐打闹、前后摇晃； 4、 进出电梯，勿在轿门中间50、停留或谈话； 5、 运送重物，请放置轿厢中间； 6、 不超载，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不采用任何形式的强制关门手段； 7、 防燃防爆，勿携带危险物品进入电梯； 8、 如遇火警，请勿使用电梯； 9、 礼貌乘梯、礼让老人和儿童，学龄前儿童须由大人带领乘梯； 10、 为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和搬动损坏轿箱内装饰物； 11、 劝阻儿童不可在电梯附近玩耍，以免影响他使用电梯及自己受到伤害。 12、 当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为，这可能导致对电梯的破坏，使救援51、工作及电梯修复更加困难； 13、 乘客看到停运标志时请不要采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。 顾问书 30 业业 主主 公公 约约 第一条第一条 为维护本物业管理区域全体业主、 非业主使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，建设管理有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型社区，根据有关法律法规制定本公约。 第二条第二条 本物业的基本情况 （一）物业名称： （二）坐落位置（附图） ： （三）物业总建筑面积： （四）物业类型： （五）土地宗地号： （六）物业及配套设施的产权清单： 第三条第三条 本公约对本物业管理区域全体52、业主和非业主使用人均具有约束力。物业的所有权人发生变更时，公约的效力及于物业的继受人。 第四条第四条 全体业主一致同意在业主大会通过，聘请的 物业管理公司根据物业管理服务合同对本物业进行物业管理服务。 第五条第五条 业主在物业管理活动中依照有关法律、法规的规定和本公约的约定，享有相应的权利，履行相应的义务。 业主转让或出租物业时，应将本公约向受让人或承租人明示，并应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。 第六条第六条 本物业管理区域应按照有关法规的规定成立业主大会，选举产生业主委员会。 第七条第七条 本物业管理区域的业主大会应当制定业主大会和业主委员会议事规则 。 第八条第八条 业主应参加53、业主大会会议，协助业主大会、业主委员会、物业管理企业以及相关单位在物业管理方面的工作。 第九条第九条 业主同意按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正 顾问书 31 确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面的关系。 第十条第十条 业主、非业主使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业，不得擅自改变物业的使用功能。 第十一条第十一条 业主对物业专有部分的使用、维修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益和业主的共同利益。 第十二条第十二条 业主装饰装修物业时应遵守以下约定： （一）应当事先告知物业管理企业，并与物业管理企业签订装饰装修管理协议。 （54、二）应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。 （三）业主装修时应严格遵守装修施工时间（上午 时至 时，下午 时至 时） ，已有业主入住的，晚间 时至次日上午 时，中午 时至 时以及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。 （四）按规定可以安装防盗网的，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。 （五）业主应遵守装修管理协议，因违反装饰装修管理协议而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的，应承担相应责任。 （六）因装饰装修房屋影响共用部位、共用设施、设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。 第55、十三条第十三条 物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业管理企业可在社区工作站（社区居民委员会） 、业主委员会有关人员到场见证下进入物业内部应急维修；维修所需的费用由责任人承担。 第十四条第十四条 因维修养护物业需要进入相关业主的物业专用部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 第十五条第十五条 业主应当按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应 顾问书 32 按物业管理企业指定的位置安装，并按56、要求做好噪音及冷凝水的处理。 第十六条第十六条 业主及非业主使用人使用电梯应遵守本物业区域的电梯使用的有关规定。损坏电梯设备的，应承担相应的赔偿责任。 第十七条第十七条 物业区域的车辆行使、停放应遵守本区域停车场使用规定和使用协议。 第十八条第十八条 依照有关规定饲养犬只的，在犬只外出时应为犬只戴防护口罩、佩束犬链，并由成年人牵领、看管，即时清除犬只排出的粪便。 第十九条第十九条 本物业管理区域禁止下列行为： （一）擅自改变房屋的结构和外貌； （二）擅自占用或损坏公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施、设备； （三）擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、57、道路等共用部位、共用场地搭建（构）筑物； （四）擅自摆设摊点； （五）侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施； （六）乱抛垃圾杂物和高空抛物； （七）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质； （八）室内不得制造超标准噪声，包括大音量播放电视、音响，举行喧闹的聚会、舞会，机器设备噪声等； （九）违反规定在物业管理共用部位和相关场所悬挂、张贴和乱涂乱画； （十）违反有关规定饲养家禽、家畜及宠物； （十一） ； （十二）法律、法规禁止的其他行为。 第二十条第二十条 业主应按照有关规定交纳、使用和管理维修基（资）金。 第二十一条第二十一条 业主利用物业共用部位、58、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定向物业管理企业办理有关手续。 按照前款规定获取的收益，按下列第 种方式处理： （一）纳入管理费； 顾问书 33 （二）纳入维修基（资）金； （三） ； （四） 。 第二十二条第二十二条 业主未按规定交付物业管理服务费的，物业管理公司应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主姓名、楼座房号进行催缴；仍不交付的，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼。 业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业管理服务费用的，从其59、约定，业主负连带交纳责任。 第二十三条第二十三条 全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业管理企业以下权利： （一）根据有关法律法规、本公约和物业管理服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主和非业主使用人遵守、执行； （二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主和非业主使用人违反本公约的行为； （三）在物业管理区域内公布不遵守公约及相关法律法规的业主、非业主使用人的姓名及违约事实； （四） 。 第二十四条第二十四条 其他补充条款 （一） 。 （二） 。 （三） 。 第二十五条第二十五条 业主公约须经业主大会通过后生效。业主大会对公约进行修改的，修改后的公约经业主大会通过之日起生效。 顾问书 34 60、附件附件 1 1：物业管理区域附图：物业管理区域附图 附件附件 2 2： 一、开发建设单位的基本情况： （一）企业名称： （二）注册地： （三）法定代表人： （四）联系电话： （五）通讯地址： 二、二、物业管理单位的基本情况： （一）企业名称： （二）注册地： （三）法定代表人： （四）资质等级： （五）联系电话： （六）通讯地址： 三、三、业主大会、业主委员会的基本情况： （一）业主大会名称： （二）业主委员会名称： （三）业主委员会办公电话： （四）业主委员会办公地址： 顾问书 35 承 诺 书 本业主已详细阅读并理解 （物业）业主公约 ，现承诺遵守本公约。 业 主： （签章） 楼座房号： 联系电话： 年 月 日 顾问书 36 下期顾问书预告下期顾问书预告 一、下期顾问书内容： *册 二、下期顾问书提交时间： 20*年*月 深圳市物业管理有限公司 （项目名称）顾问组