1、*物业管理 顾问书设备管理册 顾问书- 2 - 目 录一、说明3二、公用设施管理程序3三、 供配电设备保养维修作业指导手册 48四、发电机保养维修作业指导手册 49五、停电管理作业指导手册51六、1 千伏以下电力电缆保养作业指导手册 52七、各类泵保养维修作业指导手册 53八、给排水系统异常情况处理作业指导手册 54九、单级、多级分段式离心泵维修作业指导手册 56十、清洗水池（箱）作业指导手册 57十一、消防泵试运行作业指导手册 59十二、电梯操作作业指导手册60十三、电梯保养维修作业指导手册61十四、电梯故障处理作业指导册 62十五、小型空调器安装保养维修作业指导手册 64十六、住宅风冷式冷2、热水中央空调机安装保养维修指导册66十七、泳乐设施保养维修作业指导手册68十八、维修维护设备及工具操作作业指导手册71十九、测量仪器年检指导册 73二十、家庭维修服务的提供和控制程序76下期顾问书预告78 顾问书- 3 -（一）、说明（一）、说明 本册顾问书内容涵盖项目所涉及的设备种类，具体的设备操作维修因设备型号差异而不同，可根据现场实际情况在本册顾问书基础上调整完善。（二）、公用设施管理程序（二）、公用设施管理程序为规范小区机电设备等公用设施的管理，保持公用设施的良好状态，确保所管辖区域公用设施发挥正常功能，特制定此管理程序。一、一、 公用设施的分类公用设施的分类1、 供配电系统：发电机、3、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路等。2、 给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、各类阀门等。3、 消防系统：烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防广播系统、消防对讲系统、消防泵类、消火栓系统、喷淋系统、水幕系统、防排烟系统、防火卷帘门系统、气体自动灭火系统等。4、 电梯5、 空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、风柜、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀水箱、其它类空调等。6、 电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。7、 安防系统：闭路监控系统、门禁控制系统、停车场管理系统、保安对讲系统、居家4、报警系统、周界防越系统、巡更系统等。8、维修维护设备及工具：电焊机、切割机、打磨机、冲击钻、手电钻、丝锥、板牙、各种检测仪器仪表等。9、 其它公用设施：泳池及设备、娱乐场所及设备、燃气管道及开关、停车 顾问书- 4 -场及设备、剪草机及绿化设施、吸尘器等。10、 房屋本体及附属设施：防雷系统、自行车棚（房）、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、建筑小品等。二、二、 管理职责管理职责1、 管理处经理负责公用设施保养维修工作的检查、监督工作。2、 设备主管负责公用设施保养维修工作的组织、安排和实施，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。3、设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常5、工作。设备责任人（技术维修人员，以下及相关作业手册同）4、管理处客户服务中心负责不定期抽查设备保养情况及相关质量记录，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并记录在公用设施保养维修记录表上。三、三、 管理细则管理细则1 1、 设备房管理设备房管理1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。1.2 设备房门应有“机房重地，非请勿进”等标识，进出随手关门。1.3 设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在设备上端加装喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。1.4 高低压配电室、变压器房、电梯机房、空调机房、发电机房等重要设备房6、，应装置干湿球式温度计，对环境的温、湿度进行监测。设备房内温度须保持在+40以下，相对湿度须保持在 80以下。1.5 参观来访人员需进入设备房，凭管理处经理通知，并指定专人陪同方可进入。1.6 设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度，并把各种运行数据记录在公用设施保养维修记录表上，每周清洁设备房一次。2 2、 设备保养维修设备保养维修2.1 日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内设施，正常情况下 顾问书- 5 -无需记录，发现问题及时处理，并记录在公用设施保养维修记录表上。2.2 设备主管每天负责检查监督保养维修工作，发现问题及时要求设备责任人处理，并记录在公用设施保养维7、修记录表上。2.3 每月管理处经理会同设备主管及设备责任人对各类公用设施的状态及其质量记录进行一次巡查，发现问题及时在设备（设施）检查记录表中予以记录，明确整改处理的责任人、完成日期，完成后由设备主管进行复查，并做好记录。2.4 设备检修等级按以下分类进行高等级检修包含低等级检修全部内容：2.4.1 日检：属巡视性检查维护。对设备房及周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等异常现象，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。2.4.2 月检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故的发生，保证设备正常运行。2.4.3 季检（半年检）：属8、维护性检查。对设备进行清扫、加油、调试。2.4.4 年检：属恢复性检查。对设备进行局部解体检查，应着重恢复设备的电气性能、机械精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。2.4.5 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造。设备主管应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理审核后报小区业委会批准执行。2.4.6 分承包方保养维修：依据合同内容，在设备责任人的督促下进行定期保养及处理故障，并按要求记录在分承包方设备保养记录表上。2.5 管理处设备主管应将设备检修情况和重要零部件更换情况记录在公用9、设施保养维修记录表、设备台帐及设备（工具）汇总表中。2.6 对重要设备、设施的易损易耗零、部件，管理处应有适量贮备，便于突发故障的及时处理。2.7 设备主管应根据批准的检修计划和维修内容，做好维修前的调查准备工作及防范措施。涉及人身安全和与生活、办公等密切相关、易引起顾客 顾问书- 6 -投诉或影响公司形象的重要维修工作，管理处经理需到场指挥、协调、组织。2.8 设备大修，管理处客户服务中心主管应到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺要求检修，解决技术难题，保证检修质量。验收须符合国家相关行业验收规范要求。2.9 年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报公司审批。应严格执行检修计划，如10、有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周上报公司批准。2.10 管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料等设备管理档案，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。3 3、 供配电系统管理供配电系统管理3.1 管理处应严格遵守电力部门的供用电协议，明确高压设备的分界点及供用电设备的产权属性，并保存相关资料。3.2 管理处应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处属电力部门等他方管理的设备有异常情况时，应及时告知他方，以免影响本小区的供电安全。3.3 管理处应根据供用电协议和用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变11、压器的利用率，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因数符合电网运行规定要求。3.4 对供配电设备的检修应尽量在不影响顾客的时间内进行。如有高压环网柜等设备，则须有一名持有高压进网许可证的技术员作为供配电设备的设备责任人。3.5 为确保小区供配电系统安全，对变压器二次总开关的保护整定值，设备责任人不得随意变更；若需变更整定值需报公司批准。配电回路开关的整定值变更需经管理处经理同意后方能进行，并报公司备案。3.6 备用发电机应经常保持良好状态，在市电停电的情况下，设备责任人应保证在 5 分钟内使发电机运转供电，以确保重要负荷的正常使用，有关运行情况记录在柴油发电机运行记录表上。发电机12、与市电联络开关 顾问书- 7 -的电气、机械联锁装置应动作可靠，防止反送电。3.7 设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表，每年需对发电机、电动机做绝缘测试，并予以记录。3.8 停电设备检修时安全注意事项3.8.1 由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人，并填写停送电操作票。3.8.2 断开隔离开关，必须由设备责任人挂“有人工作，严禁合闸”的标识。3.8.3 停电检修设备必须由设备责任人用高、低压验电笔对变压器和配电柜进行测试，并挂接临时接地线。3.8.4 最后由设备主管核对，确认无误后方可进行检修。3.8.5 检修完毕后，由原挂接地线人员拆去地线，同时原挂牌13、人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。3.9 低压带电作业安全注意事项3.9.1 严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。3.9.2 设备主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。设备主管必须指定一名现场监护人。3.9.3 作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。4 4、 给排水系统管理给排水系统管理4.1 无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵自动切换试验并记录。4.2 消防泵、喷淋泵每两月启动一次管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验阀。4.3 雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录。4.4 生活水管的防腐涂层及管网支架14、的检修，应视情况而定，但至少 5 年应重新涂刷一次。4.5 泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责并记录。4.6 水箱、水池至少应每半年清洗一次。清洗后联系水质检测中心取水样检测，结果由管理处存档。 顾问书- 8 -5 5、 消防管理消防管理5.1 报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时间应尽量安排在不影响小区顾客休息或工作时间内进行。5.2 消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少 5 年应重新涂刷一次。5.3 水流指示器每半年检修一次，检修前书面报管理处经理审批，并及时通知顾客。5.4 送风阀、排烟阀、排烟防火阀每季度由设备责15、任人清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常，并做好记录。5.5 破玻璃按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁，字迹清晰、玻璃完好无损，具有报警功能。5.6 送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。5.7 消防管阀门每月检查一次，阀门处于常开位置。5.8 消防泵、喷淋泵，每两月试运行一次，保证手动、自动启动正常。5.9 消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，牢固，按钮功能正常，检修完贴好封条及检验条，并在封条上签字，最后做好记录。5.10 灭火器材需每周检查，做好记录，要求压力表指针保持16、在绿色区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐，标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量，分布位置及有效期，以备查阅。5.11 消防工具、防火面具、是发生火灾或消防演习时为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪作他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。6 6、 电梯管理电梯管理61 电梯管理设备责任人必须持有本市劳动局颁发的有效操作证才能上岗操 顾问书- 9 -作。设备责任人负责电梯的日常巡视和清洁工作，发现问题及时处理，自己无法解决的通知维修分承包方进行维修17、，同时知会设备主管，并对分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督。填写相关质量记录。积极配合劳动安全检查部门认真做好审检工作，轿厢内应张贴劳动安全部门颁发的准用证。停用电梯时应 将轿厢停放在最顶层。62 设备移交后，设备责任人应与前期介入人员进行设备的交接；由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划，每年签订的维修保养分承包合同须将年度检修计划作为合同的一个附件。63 分承包公司签订保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，半保合同中应明确零配件的价格。64 每半年由公司相关人员会同管理处经理，对电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对分承包方的保养计划内容和完成情况综合评价。每季18、度由管理处经理根据合同规定和质量记录对分承包的保养情况进行评估，决定是否扣除一定比例的保养费或终止保养合同。结果及建议书面知会分承包单位。65 保期或保养合同到期前两个月，部门应对分承包方的工作进行评估，决定是否续签合同或更换分承包方。合同签订后，部门经理应将保养条款书面知会设备责任人。 7 7、 空调系统管理空调系统管理71 空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备。微机操作密码、时间、温度的重新设定应报管理处经理批准，非指定人员不得擅自操作。72 空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、柜机故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报告设备主管。73 央空调系统温度达不到要求、19、冷冻机组控制部分故障等应通知设备主管到现场处理并报告管理处经理。7.4 阀出现爆裂故障时，应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。75 冷水机组自动控制系统工程出现故障时，设备主管应及时向管理处经理报告。并通知自动控制系统原承包方或有资格的技术人员进行检修，查明原因向管理处经理报告。 顾问书- 10 -76 自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经经理同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统原分承包方处理。7.7 每半年对网络控制器及模块箱进行保养。7.8 小型空调器故障应由专业技术人员进行处理。 8 8、 电讯系统管理电讯系统管理 8.1 设备责任人应确保电话、消防对讲系统、有20、线电视、宽带网、紧急广播系统等状态良好。8.2 每周对广播系统的 CD 机、功放机、音箱进行清洁除尘一次。每月对线路的绝缘情况进行一次检修，对系统进行调试检查，保证其经常处于良好的工作状态。并予以记录。8.3 电话、有线电视、宽带网等要明确其责任范围的划分，要保证其机房设备及其它相关设备的正常用电需要。每周对供电设备及线路一次检修。8.4 电话、有线电视、宽带网等系统的故障，设备责任人应积极协助顾客与相关单位进行联系。在相关单位的维修人员到达后要给予积极的配合。9 9、 安防系统管理安防系统管理9.1 控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时解决，自己无法解决21、的报控制中心主管处理。设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、矩阵主机、视频分配器、录像机（或存储硬盘），进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。设备责任人应每月对摄像机镜头进行清洁保养，效果不好的要重新进行调整，并由中心主管确认监控范围符合安防要求。控制中心主管每周应对监控主机的编程进行确认，对上周的录像效果进行检查。结果记录在值班记录本上。9.2 门禁系统中的电脑应确保时刻处于正常进行状态，各种卡的授权、发行、挂失情况每月由控制中心主管进行汇总，记录存档并与管理处的记录进行核对。设备责任人每周对防火门的电子锁普查一次，发现问题及时处理并记录。每月对停车场控制系统检查22、保养一次，发现问题及时处理，或请有专业技术资格的人员进行维修，并予以记录。9.3 保安对讲、消防对讲、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由 顾问书- 11 -中心值班人员每周清洁保养一次，外围部分每月由控制中心主管安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录。9.4 红外线周界防越系统每周由中心设备责任人负责进行一次全面测试，确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。1010、维修维护设备及工具：、维修维护设备及工具：10.1 由仓管员负责分门别类，摆放在指定、方便使用的位置。10.2 由维修负责人按照设备保养规定进行定期保养、送检、报废等工作。10.3 使用者须办理相关领借用手续，23、按有关操作指导手册正确使用。10.4 使用完毕，由使用者清洁整理，并由设备责任人进行一次检查、保养，仓管员验收后放回原处并完善有关手续。10.5 加工场地所使用的电器应符合用电安全技术要求。10.6 加工场地应配足消防器材。 1111、其它公用设施管理、其它公用设施管理11.1 设备责任人每周对泳池安全变压器电压值进行测试一次，并将测试值予以记录，每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查，接地体应可靠接地。11.2 燃气紧急切断装置应每周检查一次，设备责任人在巡视过程中，一旦发现管道有泄露情况，应立即关闭燃气管道总阀，及时通知燃气公司派人处理。燃气紧急切断装置应每半年至少做一次切断试验。1124、.3 剪草机、洗地机、抛光机、吸尘器等小型移动设备，应由专人使用，并指定维修负责人。每周由维修负责人进行一次试机，检查进行和安全情况，发现问题及时处理并记录在公用设施保养维修记录表中。11.4 组合健身器、跑步机、登山机、单车机等健身器材，应指定专门的维修保养负责人。每周检查各器材的进行情况，保证各器材处于良好的使用状态。发现问题及时处理并记录在公用设施保养维修记录表中。如不能及时处理，须在此器材的显眼位置挂上“暂停使用”标识。 1212、房屋本体的管理及维护、房屋本体的管理及维护12.1 对于小区红线内的公用设施，以及房屋本体的公用部分，应指定专人每日巡视，发现问题，及时向管理处经理汇报。管25、理处经理视存在问题的 顾问书- 12 -复杂程度，如属保修期内，通知施工队维修，如超过保修期，按照相关法规要求，完善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并做好相关质量记录。12.2 天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的，通知地产公司返修队及时处理并对进度进行跟踪，保修期以外的，需联系专业防水补漏公司查明原因后处理，并做好与业主的协调工作。12.3 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次。房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。所需款项从住宅维修基金支付。基金使用的明细表，应当向业主公布。期限届满确实不需要粉刷的修缮的，业委会可向市、区住宅主管部门申请延期，获批准后，可以26、延期。12.4 房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，其费用由业主或承租人承担。申请延期的手续同上一条之规定。12.5 对装修方案应严格审核并对过程进行监督。严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的安全。12.6 发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、单车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能的，及时通知业主并进行清理。12.7 房屋本体防雷系统应在每年三月上旬进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，同时对避雷带进行除锈刷漆，确保接地体的可靠接地，并做好相关记录。 13127、3、设备的前期介入、设备的前期介入 13.1 前期介入人员应积极与地产公司及施工单位联系沟通，对机电设备和其它设施的安装调试工作进行跟踪，掌握工程进度，如实填写前期介入周信息统计表，及时向公司反馈信息。13.2 参与设备交接人员在设备交接进程中，应按设备的设计功能逐一进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见。前期介入期间，相关人员应主动收集设备资料及分承包方的联系方式和联系人，并整理归档。 顾问书- 13 -13.3 设备交接后应及时确定设备责任人，由设备责任人负责在一个月内将设备的操作规程编制完成并现场张挂，维护保养和故障处理规程在设备接管后三个月内完成。四、四、 各类设施（28、设备）保养一览表各类设施（设备）保养一览表各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（ “”表示需要；“”表示不需要） 检修类别设备名称日检周检月检两月检季检半年检年检每年三月低压配电室发电机电梯 空调系统各类水泵泳乐设施电讯系统安防系统防雷接地燃气紧急切断系统清洁绿化设备消防系统及设施五、五、 相关工作记录表格相关工作记录表格设备责任人日常保养和设备主管日常巡查工作中发现的问题及处理情况记录在公用设施保养维修记录表中，管理处经理或助理每月巡查情况和时间记录在设备（设施）检查记录表中。每周、每月、每季、每半年、年度的维修保养记录需在公用设施保养维修记录表的“备注”栏内予以标明维修保养29、类别。大修工作、故障处理在公用设施保养维修记录表中予以记录，对于设备的突发性故障的抢修还应在设备抢修（大修）记录表中予以记录， 顾问书- 14 -并将设备抢修（大修）记录表报公司备存复印件。对于分承包方在保修期内设备的定期保养及故障的处理，必须在分承包方设备保养维修记录表中予以记录。对分承包方保养维修效果的评估，需填写分承包方保养维修效果评估表。附相关工作记录表格：1、 工作计划安排表2、 公用设施保养维修记录表3、 停水/电/气/试消防设施通知单4、 分承包方设备保养维修记录表5、 分承包方保养维修效果评估表6、 设备(工具)汇总表7、 设备（设施）检查记录表8、 机电设备年度检修计划9、 30、设备抢修（大修）记录表 10、 电力运行记录表 11、 发电机运行记录表 12、 消防主机运行记录表 13、 消防联动柜运行记录表 14、 消防设施清单 15、 二次供水设施清洗消毒记录表 16、 前期介入情况周记录表 NO.1 17、 前期介入情况周记录表 NO.2 18、 前期介入情况周记录表 NO.3 19、 前期介入情况周记录表 NO.4 20、 前期介入情况周记录表 NO.5 21、 前期介入情况周记录表 NO.6 22、 前期介入情况周记录表 NO.7 23、 前期介入情况周记录表 NO.8 24、 前期介入情况周记录表 NO.9 顾问书- 15 - 25、 智能门禁系统检查表 231、6、 闭路监控系统保养维修记录表 27、 电缆绝缘测试记录表 28、 检验/测量/试验仪器（设备）汇总表 29、 测量仪表年检记录表 30、 测量仪器年检合格标签 31、 停送电操作票 32、 设备台帐 33、 设备标识 34、 家庭服务情况记录表附 1：*物业管理处工作计划安排表工作计划安排表序号：部 门 年 月份序 号项 目负责人计划时间完成时间0102030405060708091011 顾问书- 16 -121314151617181920编制人年 月 日审批人年 月 日备 注附 2：*物业管理处公用设施保养维修记录表公用设施保养维修记录表 序号：部门设施名称责任人型 号规 格时 间原32、 因内 容维修人监督人备 注 顾问书- 17 -附 3：*物业管理处停水停水/ /电电/ /气气/ /试消防设施通知单试消防设施通知单序号：尊敬的业主（住户）：由于_的原因，(部位)需要（停水/电/气/试消防设施），预计时间从_至_，请您接到通知后，做好_。不便之处，敬请谅解！*物业管理处 签署：年 月 日 顾问书- 18 - 顾问书- 19 -附 4：*物业管理处供方设备保养维修记录表供方设备保养维修记录表序号：部 门设 备 名 称年 月份至 年 月份通 知时 间发 通知 人通 知方 式保 养 维 修起 止 时 间保养维修内容、原因、结果保修人责任人设 备监督人 顾问书- 20 -附 5：*33、物业管理处供方保养效果评估表供方保养效果评估表 序号：部门设备名称设备编号型号规格保养单位保养方式考核项目 年 月份 年 月份 年 月份本月故障次数本月重复出现的故障招 修招 修招 修本月维修不及时次数例 保例 保例 保工作质量工作质量工作质量本月保养不合格次数零 配 件零 配 件零 配 件本季度故障次数本季度重复出现的故障本季度保养计划执行情况执行的全面性执行的时间性本季度保养计划的合理性本季度设备运行情况评估设备责任人建议经理评价 顾问书- 21 -附 6：*物业管理处设备（工具）汇总表设备（工具）汇总表 序号： 部 门责任人或持有人变更设 备 名 称型 号 规 格产地姓名时间姓名时间姓名34、时间姓名时间备注 顾问书- 22 -附 7：*物业管理处设备（设施）检查记录表设备（设施）检查记录表 序号：部门设备（设施）名称检 查 情 况 检查人整改期限确认人复查情况复查日期复查人备注 顾问书- 23 -附 8:*物业管理处机电设备年度检修计划机电设备年度检修计划 第 页 共 页部门（ ）年度检修时间（ 月 日）序号设备编号设备名称周（半月）检月检季（半年）检年检编制： 审核： 批准： 日期： 日期： 日期： 顾问书- 24 -附 10:*物业管理处电电 力力 运运 行行 记记 录录 表表 序号：变压器负荷开关名称及状态电压（V）电流（A） 项目时间UbaUacUcbIaIbIc变压器温35、度（oC）有功行度无功行度功率因数变压器房温度配电房温度抄表人员签名星期 标准值时间9:00一17:009:00二17:009:00三17:009:00四17:009:00五17:009:00六17:009:00日17:00责任人特别事项：1、 2、 3、年 月 日至 日当月第 周监督人说明：1、 变压器各项需在标准值栏内填写当时一段时期内的稳定值；具体抄表时若与标准值一致，在栏目内打“”；不一致时需注明具体数值并在特别事项栏内说明情况。 顾问书- 25 -2、 负荷开关接通时打“”，断开时打 “”；发现异常情况时，也需在特别事项栏内说明。 顾问书- 26 -附 11：*物业管理处柴油发电机运36、行记录表柴油发电机运行记录表 序号：部 门发电机型号 年 月至 年 月日 期启动时间停机时间本年度累计运行时间燃油量机油位冷却水位电压电流频率油压水温责 任 人备 注 顾问书- 28 -附 12：*物业管理处 消防主机运行记录表消防主机运行记录表 序号：部 门 年 月份 内容时间运行情况故障点及原因解除故障时间火警点及原因解决方式值班人责 任 人监 督 人 顾问书- 29 -附 13：*物业管理处消防联动柜运行记录表消防联动柜运行记录表 序号：部 门年 月份 内容日期送风排烟 阀警铃消火栓泵喷洒泵排烟风机电梯归首值班人责 任 人监 督 人 顾问书- 30 -附 14：*物业管理处消消 防防 设37、设 施施 清清 单单序号： 名 称 分布情况数 量 有效期保养周期 备注统 计 时 间统 计 人 顾问书- 31 -附 15：*物业管理处二次供水设施清洗消毒记录表二次供水设施清洗消毒记录表 序号:序号水池水箱位置清洗日期开始清洗时间完毕时间清洗消毒人员监督人化验单化验结果 顾问书- 32 -附 16:*物业管理处前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.1NO.1） 序号:项目内容01发电机06控制柜（箱） 02高压环网柜 07公共照明 03变压器 08供电线路 04 配电柜 09配电室供配电系统 05动力柜 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监38、督人： 记录人： 年 月 日 年 月 日 顾问书- 33 -附 17:*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.2NO.2） 序号: 项目内容01水泵房06排污管网 02水 池 07水 泵 03雨水井 08 04 化粪池 09给排水系统 05供水管网 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人： 年 月 日 年 月 日 顾问书- 34 -附 18:*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.3NO.3） 序号: 项目内容01消火栓系统06联动柜 02自动喷淋系统 07报警装置 03气体灭火系统 08消防控制39、主机 04 防排烟系统 09 消防系统 05消防水泵 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人： 年 月 日 年 月 日 顾问书- 35 -附 19:*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.4NO.4） 序号: 项目内容01机房06 02井道 07 03轿厢 08 04 底坑 09 电 梯 05 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人： 年 月 日 年 月 日 顾问书- 36 -附 20:*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.5NO.5） 序号: 40、项目内容01冷水机组06风机盘管 02循环水泵 07自控箱 03冷却塔 08管 网 04 空气处理机 09户内小型空调 空调系统 05新风机 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人： 年 月 日 年 月 日 顾问书- 37 -附 21:*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.6NO.6） 序号: 项目内容01电 话06 02有线电视 07 03背景音乐系统 08 04 紧急广播系统 09 电讯系统 05宽带网 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人： 年 月 日 年 月 41、日 附 22: 顾问书- 38 -*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.7NO.7） 序号: 项目内容01闭路监控06居家防盗报警 02红外线周界防越 07 03停车场与道闸 08 04 门禁 09安防系统 05楼宇对讲 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人： 年 月 日 年 月 日 附 23: 顾问书- 39 -*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.8NO.8） 序号: 项目内容01防雷系统06道 路 02主 体 07屋 面 03墙 面 08停车场 04 楼梯间 09门 窗房屋本体及附属设42、施 05通 道 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人：年 月 日 年 月 日附 24: 顾问书- 40 -*物业管理处 前期介入情况周记录表（前期介入情况周记录表（NO.9NO.9） 序号: 项目内容01泳池及设备06 02喷泉及设备 07 03会所娱乐设施 08 04 燃气管道及开关 09其它类公用设施 05园林绿化 10工程进展情况工程质量与地产或施工队交接事项有关问题处理情况其他备注 监督人： 记录人：年 月 日 年 月 日附 25: 顾问书- 41 -*物业管理处智能门禁系统检查表智能门禁系统检查表序号：门名称或所在位置对讲电话状况断43、电时门锁情况备注门名称或所在位置对讲电话状况断电时门锁情况备注检查时间检查人维修人监督人 顾问书- 42 -附 26:*物业管理处闭路监控系统保养维修记录表闭路监控系统保养维修记录表 序号：部门责任人摄像机录像机主机时间除尘加油调整外部除尘磁头清洗指示灯除尘接头电源保养人监督人备注 顾问书- 43 -附 27:*物业管理处电电 缆缆 绝绝 缘缘 测测 试试 记记 录录 表表 序号：绝缘电阻值（M）序号电缆用途型号起止点A-BA-CB-CA-0B-0C-0A-地B-地C-地0-地备 注 顾问书- 44 -附 28: *物业管理处检验检验/ /测量测量/ /试验仪器（设备）汇总表试验仪器（设备）汇44、总表 序号：仪器编号使用部门仪器名称规格型号检定方式检定周期检定日期检定人检定日期检定人检定日期检定人 顾问书 45 附 29: *物业管理处 测测 量量 仪仪 器器 年年 检检 记记 录录 表表 序号：部门仪器名称规格型号精度级别出厂编号档位标准 测量误差标准 测量误差标准 测量误差平均误差备注检定结论检定人: 年 月 日品质管理部意见检定人: 年 月 日 顾问书 46 附 30:*物业管理处测量仪器年检合格标签测量仪器年检合格标签测量仪器年检合格测量仪器年检合格检定人： 检定日期： *物业管理处物业管理处 顾问书 47 附 31*物业管理处停停 送送 电电 操操 作作 票票配电房名称停送线45、路名称停电原因停电范围检修人员年 月 日 时 分到 要求停送电时间 年 月 日 时 分 工作负责人年 月 日 时 分到 许可停送电时间 年 月 日 时 分 设备主管或主办实施安全措施实际停电时间 年 月 日 时 分 值班负责人工作负责人工作完成时间 年 月 日 时 分 工作负责人解除安全措施实际送电时间 年 月 日 时 分 设 备主 管值 班负责人工 作负责人 顾问书 48 附 32：*物业管理处设设 备备 台台 帐帐 序号：部门设施名称型 号设备编号折旧年限使用日期设备主要参数维修时间维修内容维修人员维修情况备注 顾问书 49 附 33：设备标识（例）设备标识（例）附 34：*物业管理处家庭46、服务情况记录表家庭服务情况记录表 序序号号： 物业名称房号登记日期联系电话应收金额1.2.服务内容3.第第第一二三联联联服务人员完成时间顾客签名总计存顾财根客务满意满意满意回访情况服务及时性不满意服务技能不满意服务态度不满意意见或建议回访方式回访人员回访时间签名（注）：1.采用“电话”回访方式，“确认”栏由该回访人员签名； 2.采用“上门”回访方式，“确认”栏由顾客签名确认。 顾问书 50 （三）、供配电设备保养维修作业指导手册（三）、供配电设备保养维修作业指导手册为保证供配电设备正常运行，确保正常供电，规范供配电设备保养维修工作，特制定此作业指导手册。一、每日保养维修由设备责任人巡视检查两次47、并记录。二、每周由设备责任人维护保养一次如下项目:动力和公共照明配电箱、低压配电室及环网柜外表除尘、配电室室内清洁、射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、出入口应急指示灯；各电器设备运行是否正常。并做好记录，周末送经理审阅。三、每月保养维修由设备责任人维护检修一次如下项目并记录，月底送经理审阅。1、紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。2、检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备。3、检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。四、每半年保养维修1、 由设备主管组织人员对低压电力配电屏停电检修；对已停电的变压器除尘，给母排螺栓加中性凡士林并紧固。2、 由设备主管48、把半年的供配电设备保养状况向管理处经理报告。五、年度保养维修1、由设备主管组织设备责任人紧固所有配电柜开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并做好记录。2、由管理处经理审核检修记录。六、每周、每月、每季、每半年、年度的维修保养记录需在公用设施保养维修记录表的“备注”栏内予以标明维修保养类别。七、相关工作记录表格 公用设施保养维修记录表 顾问书 51 （四）、发电机保养维修作业指导手册（四）、发电机保养维修作业指导手册 为维持柴油发电机的良好运行状态，确保后备电源供应正常，特制定此作业指导手册。一、一级检查 每隔七日至少一次清49、洁机房和检查柴油机及机油油位、水位、燃油量、蓄电池和皮带并试运行柴油发电机组,试运行时间每次 1020 分钟,观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率,并记录数据。倾听发动机有无异声,如有故障及时排除。检查蓄电池，测量输出电压，检查电解液，根据情况决定是否充加电解液。每月对主、备蓄电池进行切换一次。无法使用的蓄电池需及时换新。二、二级检查(250 小时或半年)1、重复一级检查。2、发电机运行半年，但实际运行时间未达到 250 个小时，需清洗水箱，检查机油油质及滤清器、冷却液滤清器、柴油滤清器、空气滤清器，视实际情况确定是否需要更换。3、发电机运行时间累计达到 250 个小时，需清洗水箱，更换50、机油、机油滤清器、冷却液滤清器、柴油滤清器、空气滤清器。三、三级检查（1500 小时或 1 年）1、重复一、二级检查。2、发电机运行一年，但实际运行时间未达到 1500 个小时，需检查皮带张紧轮，水泵后部张紧轮，检查机油油质，视实际情况确定是否需调整气门及喷油嘴。3、发电机运行时间累计达到 1500 个小时，检查皮带张紧轮、水泵后部张紧轮，更换机油，调整气门及喷油嘴。4、打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。四、四级检查(4500 小时或 2 年)1、重复一、二、三级检查。2、发电机运行 2 年，但实际运行时间未达到 4500 个小时，检查或更换风扇、 顾问书 52 水泵皮带轮轴承、水泵后51、部张紧轮，视实际情况确定是否需清洗并校准喷油嘴。3、发电机运行时间累计达到 4500 个小时，检查或更换风扇、水泵皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮，清洗并校准喷油嘴。五、相关工作记录表格 柴油发电机运行记录表公用设施保养维修记录表 顾问书 53 （五）、停电管理作业指导手册（五）、停电管理作业指导手册为规范因各种原因引起的停电管理，确保停电期间的正常工作秩序，特制定此作业指导手册。一、市电计划性停电，管理处应及时通知顾客，并做好解释工作。二、管理需要的计划性停电，由设备责任人提前 2 天详细填写停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项的申请，经设备主管审核后，报管理处经理审批。1、停电范52、围涉及到顾客用电，经批准后的停电通知，管理处应提前 1 天书面通知顾客。2、为尽可能地避免妨碍顾客用电需求，计划性的停电检修，夏季安排在 9:0010:30 或 15:0017:00 进行，冬季安排在 1:007:00 进行，并尽量避开节假日。3、计划性停电，必须保证消防设施处于警戒状态。4、由设备主管指定一名设备责任人填写停送电操作票，提前 1 天作好停电检修所需工具、材料及备用电源的准备，并检查。三、市电突发性停电，在备用电源启动后，设备责任人应立即检查备用电源运转后供配电系统的运行状态，同时每隔半小时检查发电机运行情况，做好数据的记录，并且管理处值班人员要对顾客做好解释工作。五、由电气故53、障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人应迅速赶到现场，查明停电原因，如现场不能及时处理，须马上通知设备主管处理。六、威胁设备或人身安全的紧急停电，应立即断开有关负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。七、停电时间、原因、恢复送电时间必须迅速向管理处经理报告。八、停电必须及时通知顾客，解释详细情况，凡停电 1 小时以上必须追加书面通知，表示歉意，并记录。九、相关工作记录表格停水/电/气/试消防设备通知单停送电操作票 顾问书 54 （六）、（六）、1 1 千伏以下电力电缆保养作业指导手册千伏以下电力电缆保养作业指导手册 为防止电力电缆事故的发生，确保供电线路的安全运行，特制定此作业指导手册。54、一、每两年第三季度进行一次检修或结合供电设备的维修一并进行。二、检查电缆线路路径标识是否完好。三、电缆盒及套管清扫。四、电缆头标识牌核对。五、检查接地装置。六、按设备系统划分、分阶段测定电力电缆的绝缘电阻值，使用千伏绝缘电阻测定仪（摇表）。七、测试步骤1、拆除被测电缆的电源及一切对外连线后，将被试电缆接地充分放电。2、用干燥、清洁的软布擦去被试电缆头的灰尘。3、将摇表放在水平位置，并在额定转速（120 转/分）调整指针至“”。4、将被试电缆头接地线接于“”端子，将被试电缆引出线接于“”端子。5、以恒定速度转动摇把（120 转/分），待指针稳定后，记录其绝缘电阻值。 6、试验完毕或重复试验时，必55、须将被试电缆对地充分放电。7、电力电缆相线与相线、相线与零线之间的绝缘电阻测试方法参见（4、）8、恢复电缆头连线。八、相关工作记录表格 电缆绝缘测试记录表 顾问书 55 （七）、各类泵保养维修作业指导手册（七）、各类泵保养维修作业指导手册 为维持设备良好性能，确保生活水泵、消防水泵运行正常，特制定此作业指导手册。一、每日维护检修1、压力表读数是否正常。2、排除漏水现象。3、水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。4、阀门开关位置是否正常。二、每季度维护检修1、检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。2、收紧地脚螺栓。三、年度维护检修1、检查泵叶、泵壳的锈蚀情况，对泵壳及机座除锈刷56、漆。2、根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。3、检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。4、根据泵的使用情况，更换密封填料。五、相关工作记录表格公用设施保养维修记录表设备抢（大修）记录表 顾问书 56 （八）、给排水系统异常情况处理作业指导手册（八）、给排水系统异常情况处理作业指导手册 为正确处理给排水系统异常情况，减低损失，维护顾客利益，保证设备的正常运行，特制定此作业指导手册。一、水管或配件破裂1、迅速关闭供水阀与循回阀。2、立即通知给排水主管赶到现场，组织人员抢修。3、铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时焊补。4、无缝钢管可用水中胶补，焊补或重新更换。5、镀锌57、钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避免焊补。二、阀门不正常漏水1、阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。2、阀门铰或销断落，重新更换新阀门铰或销。3、阀门破裂，更换新阀门。三、喷淋头破裂1、切断稳压泵电源和供水阀。2、通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。3、更换新喷淋头。4、更换后，试水，并通知消防中心值班人员解除该回路的水流指示器信号。四、泵的突发事故1、泵能运转，但不出水，检查： 1）水箱或水池是否有足够的水源。 2）水泵是否有漏气现象，打开放气螺丝把空气排放掉。 3）泵的前后阀门是否全开。 4）泵过滤网是否有杂物堵塞。2、泵不运行，检查： 1）泵是否卡住。58、 2）电源是否正常。 3）检查热继电器是否跳扣，接触器是否烧坏。 4）电机线圈是否对地或烧坏。 顾问书 57 五、水压不够1、过滤网是否阻塞。2、检查阀门是否全开。3、如果电机是星三角启动电路，检查是否正常切换。六、雨水、污水排不出去1、检查雨水泵、污水泵的电气线路。2、检查潜水泵叶轮是否有杂物堵塞。3、检查叶轮扎头螺丝是否有松现象。4、检查排水管阀门是否为全开状态。七、市政突然停水1、向市政供水部门询问详细情况，落实供水时间。2、由安全员通知用水单位，阐明市政停水的详细原因和供水的时间。八、发生洪涝1、发生洪涝时，应马上报告经理调配足够人力、物力进行防洪、抗洪工作。2、当雨水泵、污水泵不能正59、常启用时 1）值班技术员应立即赶到现场，迅速采取措施，以保护机电设备，并随时保持联系。 2）设备主管根据实际情况，组织人员调配备用潜水泵到现场进行排洪、抢险，若备用潜水泵不够用，由主管向公司请求支援。3、当原设计城市排水管网排水量小于降水量而导致的洪涝时，管理处经理需组织人员将地下室出入口用备用防洪闸关上或用沙袋等堵住所需保护的设备房门，并派专人随时观察洪水情况；随时检查雨水泵、污水泵是否能正常运行。九、相关工作记录表格公用设施保养维修记录表紧急事件处理记录表 顾问书 58 （九）、单级、多级分段式离心泵维修作业指导手册（九）、单级、多级分段式离心泵维修作业指导手册为规范离心泵维修工作，提供维60、修作业指引，特制定此作业指导手册。1、全面解体水泵。11 先将联轴器拆下,然后再拆轴承压盖。 12 松开拉紧螺栓螺母,将出水段用“拉马”一段一段的拆。13 用铜棒从外壳内,将导叶、叶轮打出来。2清理所有需更换的部件。3将密封环分别装在进水段和中段上。4把叶轮装在导叶内,然后将导叶装在所有的中段上。5将装好的轴套和键轴穿入进水段,推入叶轮,在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮,重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。6将平衡环,平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。7将出水段装在中段上,用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。8装上平衡盘和轴套。9将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上,装入出水段并61、将填料及填料环,填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。10装入轴承定位套,滚珠轴承,将润滑油注入轴承体内,将纸垫套在轴承压盖上,装到轴承体上用螺栓紧固。11装上联轴器部件、放气旋塞及所有的丝堵,清理设备外部。12检测马达绝缘情况。13注入水放空气试机,检测水泵轴速,观察异常振动及噪音。14相关工作记录表格设备抢修（大修）记录表 顾问书 59 （十）、清洗水池（箱）作业指导手册（十）、清洗水池（箱）作业指导手册 为规范水池（箱）的清洗作业，确保二次供水，达到国家饮用水质标准。特制定此作业指导手册。一、清洗前的准备工作一、清洗前的准备工作1、水池、水箱必须由取得资质证书的专业二次供水清洗队进行清62、洗。2、清洗前三天，管理处经理指定专人将批准后的通知张贴于公告栏，告之住户做好蓄水准备。3、由二次供水清洗队队长负责组织人员，准备清洗工具和消毒用品。管理处负责安排一名水电工配合专业队工作。4、管理处负责水池、水箱和清洗期间的临时供水。5、管理处派专人在清洗前按水箱、水池容量提前打开水箱水池泄水阀。6、由二次供水清洗队安排鼓风机于作业前半小时开始向池内鼓风。二、清洗过程二、清洗过程1、切断生活水泵电源。2、水箱、水池内照明必须用安全电压照明设备，通气口应打开，通讯设备良好，以确保清洗人员的生命安全。3、待水排干后，由清洗队立即组织人员进入水池、水箱中清洗。4、低位水池的水无法排干时，须用潜水泵63、抽干后作业。5、用高压水枪冲洗、钢刷刷洗水池、水箱内壁、管道，排掉脏水后，反复冲洗三次。6、用漂精粉、漂白粉等消毒剂配成高浓度溶液，用高压水枪对水池、水箱内壁、管道进行冲洗消毒，排掉脏水后，反复三次。7、用洁净自来水对内壁、管道反复冲洗三次，洁净后，全部人员退出。 8、灌水至 40cm 高度左右投放消毒剂拌匀后，浸泡 30-60 分钟。消毒剂（Kg）= 9、注满水后，即可试通水。10、由清洗队联系水质检测中心前往抽取水样，如不合格专业公司须免费进水池有效容水量101000消毒剂含有效氯% 顾问书 60 行重新清洗。11、管理处经理指定专人将试通水信息和应注意事项张贴在公告栏中，直至将化验合格的64、报告张贴一周后为止。12、由管理处专人在二次供水设施清洗消毒记录表上记录相关内容。13、由管理处经理指定专人将水质化验单、相关通知、二次供水设施清洗消毒记录表存档。14、若在二次供水设施清洗消毒过程中或因水质变恶，导致人员损伤事故，须由清洗队负责人填写紧急事件处理记录表并采取预防措施。三、相关工作记录表格三、相关工作记录表格二次供水设施清洗消毒记录表紧急事件处理记录表 顾问书 61 （十一）、消防泵试运行作业指导手册（十一）、消防泵试运行作业指导手册 为保证消防栓泵、喷淋泵功能正常,规范消防泵试运行程序,特制定此作业指导手册。1消防栓泵、喷淋泵每两月试运行一次。2给排水技术员提前一天将试运行报65、告呈交管理处经理审批，并通知消防中心主管和设备主管到场配合。3试运行操作31 打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行 5 分钟。32 观察压力数据，测试电机三相电流并记录，如电流和运行声音异常，需检修泵或电机。33 检查压力是否达到设计要求。34 检查是否有不正常漏水现象。35 检查连轴器是否有摆动现象。36 手动试运行后，把选择开关拨到自动位置，由中心主管在控制中心联动柜上试运行一次。4给排水技术员记录运行结果，报管理处经理审核后，由资料员存档。5相关工作记录表格 公用设施保养维修记录表 顾问书 62 （十二）、电梯操作作业指导手册（十二）、电梯操作作业指导手册 为规范电梯操作作业，66、保证电梯处于良好运行状态，防止事故发生，特制定此作业指导手册。一、机房盘车一、机房盘车1、在使用松闸扳手松开抱闸之前，必须先切断电梯总电源开关。2、确定电梯升降方向，并由两人配合操作。3、按照设备供应商提交的电梯盘车程序进行动作。二、轿顶检修二、轿顶检修1、按下轿顶急停按钮，将检修开关拔至检修位置。将急停按钮复位后，按“上行”或“下行”按钮，电梯开始检修低速运行。2、检修完毕退出厅门前，须将检修开关拔回正常位置。3、当打开楼层厅门进入电梯轿厢内或轿顶检修前须确认电梯是否停在该层或下一层，并在该厅门口摆放“例行保养”标识。三、底坑维修三、底坑维修1、打开底层厅门，打开底坑照明灯，将急停按钮按到停67、的位置。2、检修完毕退出底坑前，把急停按钮复位，关照明灯，关厅门。四、相关工作记录表格四、相关工作记录表格 公用设施保养维修记录表 分承包方设备保养维修记录表 顾问书 63 （十三）、电梯保养维修作业指导手册（十三）、电梯保养维修作业指导手册 为规范电梯保养维修作业，维持电梯的良好性能，保证电梯正常运行，特制定此作业指导手册。一、清洁保养一、清洁保养1、电梯技术员每天清洁机房、轿厢门光控感应器。2、电梯技术员每周清洁电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘。二、检查工作二、检查工作1、每天检查机房控制柜和电机温度是否过高，空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常。2、每周一次检查并收紧各接线端，检查安全68、装置。3、每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整。4、每月检查选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况。5、每月测试各装置安全回路的电器操作的可靠性。6、每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮的磨损情况，磨损严重的需更换。7、检查各钢丝绳张力是否平衡，或有无破损锈蚀现象。8、每年对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条破损锈蚀情况。9、每年 12 月份检查各机械安全装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘情况。三、加油工作三、加油工作1、每月检查各活动部件润滑情况，并补加油。2、每月检查限速器润滑情况。3、每季检查底坑缓冲器油位情况，并补加油。4、 每年十二月份对各活动部件进行换油润滑。四、注意69、事项四、注意事项1、做好对电梯保养单位人员维修、保养的监督工作。2、做好维修、保养记录。3、每天巡视电梯的运行情况，如有异常须立刻停止使用并查出原因。4、做好巡查操作记录。5、发生故障时，须立刻汇报设备主管。在能力范围内无法解决的，必须汇报管理处经理进行处理，并保护好现场。五、相关工作记录表格五、相关工作记录表格 公用设施保养维修记录表 顾问书 64 分承包方设备保养维修记录表 顾问书 65 （十四）、电梯故障处理作业指导册（十四）、电梯故障处理作业指导册为快速排除故障，迅速恢复电梯使用功能，减少乘客的不便，确保服务质量。1、电梯困人的处理11 当值班人员通过闭路监控电视、轿厢警铃或其他方式接70、到来自电梯轿厢乘客报警信号后，有电梯对讲的应立即与乘客通话，没有电梯对讲和外部显层系统的也应通过跑步逐层确认电梯准确的停层数。属于停电，并获知电梯在平层位置时，可告诉乘客进行自救，即直接把内门用力往两边拉开，达到放人目的，同时迅速派人援助；并表歉意和安慰。12 当未知该电梯准确层数或不属于停电，显示屏仍有层楼显示时，可以通过电梯对讲机或对轿厢直接与乘客通话：“对不起，请您别惊慌，请稍等，我们马上派人处理”等安慰话语。接着用对讲传呼机通知电梯值班。13 人员立即取厅门锁匙，并马上到梯机房通过手动盘车放人。14 电梯无曳引轮和飞轮装置的由一人操作另一人监护。141 首先断开该电梯总电源开关，并打开71、井道照明灯，通过观察确定这时电梯的位置。142 接着使用松闸扳手，把松闸臂夹在磁芯上，双手握住松闸手柄，并控制好力度往下拉，使电梯缓慢上升。143 电梯到达顶层平层位置时，即可把松闸扳手取下，并到该层门厅锁匙把厅门连同轿门打开。144 厅门锁匙以顺时针或时针方向转动，当感觉卡到时，稍为轻用力扭动，同时用右手帮忙把厅门拉开，即可达到放人目的。15 电梯有引轮和飞轮装置，必须由两人配合操作。151 首先断开该电梯总电源开关，并打开井道照明灯，通过观察判断这时电梯位置。152 为了安全起见，轿门应该保持并闭，如轿门已被拉开，则要乘客把轿门手动关上。153 确定好电梯最近层站。154 拆去电梯电动机轴72、罩盖，将松闸扳手装上。 顾问书 66 155 一个人用工具使抢闸张开，另一个人手动转动飞轮，使电梯向省力方向移动，并到达最近层站。156 把抱闸恢复正常，并到该层放人。厅门锁匙以顺时针或时针方向转动，当感觉到卡到时，稍为用力扭动，同时把厅门拉开，即可达到放人目的，并做好困人过程记录。16 当电梯在非火警时而归首，应到该电梯机房将该电梯电源断开，然后再合上，以达到复位的目的。2. 电梯出现故障或放人后对电梯故障的处理。21 电梯维修人员迅速判断该电梯的故障类型。22 属于电梯无法开门或关门后不运行的，可到机房通过故障灯判断属于哪种类型故障。23 当需要维修或停电检查时，必须用对讲机或内线电话通知73、中心，并告知中心值班人员在该梯首层放置“暂停使用不便之处，敬请原谅”等标识。24 属于轻微故障并在本人的技术水平范围内能修复的，应立即修复并做好维修过程记录。25 属于超出本人技术水平范围内能修复的，应在短时间内通知电梯维修保养承包方人共同进行维修。3. 电梯安全操作告示31 当遇到电梯平层后不开门时，请试按开门按钮或本层按钮达到开门目的；如失败，请别惊慌，立即通过警铃与管理人员联系。32 当遇到电梯电脑突然失去信号，电梯会出现急停现象时，请别惊慌，15 秒钟电梯会自动到达平层区；15 秒钟后请再次选层。33 如遇停电，请立即通过警铃与管理人员联系。4.4. 相关工作记录表格相关工作记录表格 74、公用设施保养维修记录表 顾问书 67 （十五）、小型空调器安装保养维修作业指导手册（十五）、小型空调器安装保养维修作业指导手册为保证顾客小型空调器的正常运行，满足顾客的需求，特制定此作业指导手册。一、柜式空调器的安装及保养维修一、柜式空调器的安装及保养维修 1、电源线与空调器的容量需匹配；安放地点空气畅通；空调机应离墙壁不小于 10 厘米，机架应焊接牢固，水平安装；冷凝器的出水管不得装置截止水阀，以保证排水不会回流而污染环境；电气线路中的连接必须牢固。2、每周清洗一次过滤网；每年清洗一次蒸发器和冷凝器；每年检测一次有无泄漏。二、窗式空调器安装及保养维修二、窗式空调器安装及保养维修1、安装在稳固75、，避免阳光直射的地方。2、空调机两侧进风百叶窗不要被遮盖，在空调机的后面 500毫米范围内，避免有围墙之类的障碍物。3、使室外机壳高度比室内高度低 15 毫米。4、空调机内外进出风口不应有障碍物。5、不要安装在房间出入口附近，以免冷（暖）气从出入口处损失。6、接上电源，将开关键旋到送风位置，风扇电动机即运转，此时应检查电动机的转向是否正确。7、空调机在装进木柜中时，应在机壳与木柜的缝隙外装上边围，同时可选用海绵、泡沫等材料堵塞箱体四周的空隙，使室内外空气不能对流，最后接通电源。8、清洁滤尘网。9、用干布或带有清洁剂的湿布擦净面板和机身。10、保持底盘及机内壳的清洁。11、风扇电机必须每二年检修76、一次，以保证运行。12、维修时检查电源插头接触是否良好。13、保险丝是否烧断或停电。14、空调机是否处于关闭状态。15、电路是否负荷过剩，电线是否断路。 顾问书 68 16、空调机能开启但冷量不足，应检查是否有制冷剂泄漏，或补加制冷剂。17、空调机电源开关是否完好。18、恒温器温度调节旋钮是否调至适当位置。19、室内是否人多或有别的热源，门窗是否打开。20、冷气流通是否因物体阻碍，或因不适当位置而影响制冷量。21、新风调节是否关闭。22、滤网是否积尘太多，影响制冷空气流动。23、安装是否恰当。24、蒸发器是否结冰。三、分体式空调安装与保养维修三、分体式空调安装与保养维修1、室外机安装安装位置应77、选择在：进出气流不被挡住的地方；吹出冷气可以到达房间任何地方的位置；室内机组与室外机组之间距离最大为 15 米，高低差最大 5 米；不致发生振动的坚固墙壁上；容易顺畅排风的地方；与日光灯或其它电灯泡相距 1米以上的距离；选择刮不到大风的地方；选择通风良好的地方，灰尘少的地方；不容易雨淋或阳光直晒的地方；不要使运行噪声或吹出热风有妨碍邻居的地方；不要使运行噪音或振动增大。2、室内机组的安装 固定板应水平安装；保留能够往下拉开空气滤网的地方；确定墙壁孔位置；空调机应采用独立电源；连接室内机电源线；从室内机组的左或右侧底角引出电源线；一定要将排水软管道配置在冷却剂管道后下方；不要使排水管隆起或盘曲；78、不要拉着排水软管包扎维修保养。3、保养维修31 用吸尘器清洁室内机滤网上的尘垢，如果滤网结垢太多，可用加有中性洗洁剂的温水冲洗，然后用清水充分洗净，干燥后再装回原位。32 每年对室外机内的冷凝器和风机扇叶清洗一次，并抹去电器元件上的尘垢。33 对加装钟控器的空调器，应每天检查钟控器工作是否正常，以确保达到需要的温度。四、四、相关工作记录表格相关工作记录表格公用设施保养维修记录表 顾问书 69 （十六）、住宅风冷式冷热水中央空调机安装保养维修指导册（十六）、住宅风冷式冷热水中央空调机安装保养维修指导册1、 机组安装1.1 装场所选择：室外主机可安装于阳台、屋顶、专用平台或便于安装并能可靠承重的位79、置；选择通风良好、排气顺畅并且机组排气不影响邻居的场所；机组周围应无强热源以及其它设备的排气口。1.2 安装方式：可直接用膨胀螺栓将主机固定在混凝土机座上，也可以采用角钢制成托架，先固定在混凝土机座上，加防震橡胶垫，将主机置于钢架上，要确保机组水平放置；搬运机组时，倾斜度应小于 45 度。1.3 水系统管路连接：水系统管路连接应按照水暖管道标准施工；按照机组给出的配管尺寸及机组的制冷量选取相应的管径；供回水管的最高处应装置自动排气阀；机组进水管处，必须安装 60 目的水过滤器，并定期清洗；水系统管路完成后，要进行水压试漏试验并排污，确保系统内水质清洁；水系统补水电磁阀及截止阀必须安装于室内，做80、好水系统冬季防冻工作。2电气安装21 电源电压应为三相 380V-50Hz 交流电源，电源控制开关应选择相应容量的空气断路器和导线。22 接线方式采用三相五线制，并按图纸接好各控制线路。23 安装和维护系统前，必须切断电源。3系统调试31 调系统载冷剂的充注：311 热泵机组系统：通过手摇加压泵，将一定浓度的防冻专用载冷剂，从机组回水管处向系统内充入，直至将整个系统充满，并确认系统内空气已经排尽。312 单冷机组系统：通过手摇加压泵，将水从机组回水管处向系统内充入，直至将整个系统充满，并确认系统内空气已经排尽。32 运转前的准备：321 检查室内风机盘管的电源是否接线无误，风机运转方向是否正确81、；风机盘管内进出水阀门是否全开；如风机盘管管道内有空气存在时，应由排气阀 顾问书 70 将其排出。322 检查管路系统：检查机组系统回水合静压是否在 4.5-6.0mH2O;检查整个管路系统水量是否充满，空气是否排放干净；检查整个系统中的阀门是否全部打开；检查管路系统的保温性能是否良好。323 检查配电系统：检查电源电压波动是否在10%以内，相间电压波动是否在 2%以内；检查各电气紧固件是否牢固，线路是否按照电气线路图连接。324 检查室外空调主机：检查机组外观及管路系统是否完好正常；检查风机扇叶是否接触风扇罩；按机组内的手动排气阀和水泵的排气阀，将机组管道内的空气放尽。33 运行：331 冬82、季运行前必须预热 6 小时以上。332 确定各项检查合格后给机组通电，进行开机操作，此时系统循环水泵应平稳运行，若有明显的尖叫声，应停机排出机组中的空气，然后再开机。333 压缩机绝对不允许反转！压缩机启动后，如有异响立即停电检查，若无异响方可继续运行。334 机组夏季运行中，回水温度大于 16时，压缩机启动，直至回水温度降至 10后压缩机停止工作。335 机组冬季运行中，回水温度小于 40时，压缩机启动，直至回水温度降至 42后压缩机停止工作。336 机组进出水温差应在 3左右。337 试运转后必须再次清洗过滤器。34 日常操作与维护：341 组所有开关切勿随意关闭。342 要随意进行制冷、83、制热状态转换。343 定期清洗风机盘管的风口过滤网及冷凝器翅片。344 机组停机后，一般不要切断电源；若切断电源，重新开机前，机组必须预热 6 小时以上。冬季禁止切断电源。345 冷式机组停止使用后，应从机组的泄水口将机组内和水系统中的水放尽，并切断电源。第二年重新开启前，重新加水、排气。4. 关工作记录表格公用设施保养维修记录表 顾问书 71 顾问书 72 （十七）、泳乐设施保养维修作业指导手册（十七）、泳乐设施保养维修作业指导手册 为规范保养维修作业，确保泳池、喷泉设施设备正常使用，特制定此作业指导手册。 一、泳池泵、喷泉泵维护检修一、泳池泵、喷泉泵维护检修1、日维护检修1.1 每二个小时84、检查一次水泵的运转情况，查看电机温度及各类仪表数据是否正常。1.2 排除不正常漏水现象。1.3 检查润滑油是否足够。2、季度维护检修2.1 检查联轴器是否完好。2.2 检查主要部件连接螺栓、固定螺栓的紧固情况。3、每年度维护检修3.1 检查密封环磨损情况。3.2 更换密封填料。3.3 检查轴承的磨损情况，更换润滑油。3.4 检查泵叶、泵壳的锈蚀情况，做好除锈油漆工作。4、常见故障处理4.1 吸不上水：吸水管是否漏气；滤净器是否有杂物堵塞，安装位置是否正确；锁紧滤净器上盖；锁紧所有吸水管的联接件；更换泵的密封垫圈；打开滤净器，灌水；打开所有关闭的阀门，清洗滤净器，拆开水泵，清除堵塞物。4.2 电85、动机不运转：检查电源开关；检查保险丝和断路器；检查控制箱电动机线路；泵卡住时，应关掉电源，用手转动泵的联轴器，若转动不自如，需检修泵。4.3 流量降低：检查过滤器是否堵塞，若过滤器压力表压力很高，比正常运行压力高 0.7 公斤左右，则需进行反冲洗；检查滤净器滤网是否堵塞，清洗滤网；检查吸水管是否漏气；检查阀门开关、管路是否堵塞；检查泵叶是否反转，若反转则应掉换三相动力线中的任何二根线；检查发动机是否过热，检查工作电压是否正常。 顾问书 73 4.4 泵体噪音大：检查吸水管是否漏气，回水有无气泡，修理可能漏气的部位、吸水管件、滤净器等；清除堵塞物，加大吸水管，检查滤净器滤网是否干净，阀门是否都全86、部打开；拆开泵，排除泵叶轮上的异物；适当关紧出水阀门，增加出水管压力，减小出口流量。4.5 电动机过负荷装置跳闸：检查线路是否连接错误；用万用表检测电源是否缺相；电动机运行电流是否超过额定电流；热继电器的整定值是否合适;检查泵轴是否被卡住或叶轮规格不准确，若有，则应拆卸处理。二、泳池维护二、泳池维护1、池面日常维护 每天在开放前应吸尘及清理池面杂物。2、水下灯更换泳池水下灯：放水,拆密封罩，更换灯泡;喷水池水下灯：将灯拉出水面，打开密封压盖、玻璃罩，更换灯泡。三、相关工作记录表格三、相关工作记录表格 公用设施保养维修记录表 顾问书 75 （十十八八）、维维修修维维护护设设备备及及工工具具操操作87、作作作业业指指导导手手册册为规范维修维护设备及工具的操作,确保人身和设备的安全，特制定此作业指导手册。一、台钻、手提电钻和冲击钻一、台钻、手提电钻和冲击钻1、使用时,严禁戴手套。2、在铸件上钻孔时,必须经常提起钻头,进行排屑、断屑,以防损坏钻头。3、使用时，不得用力过猛,轴承温度不得超过 60C,电动机外壳温度不得超过 70C,发现有异常时,应立即停止工作,查明原因,采取措施。4、钻头的轴线方向应垂直于工作面,控制钻头不要向四周晃动,以防损坏钻头。二、砂轮机及切割机二、砂轮机及切割机1、台式砂轮机应安装平稳、牢固,砂轮机的防护罩应完好。2、砂轮片应无缺口和裂纹。3、工作时人体必须站在偏离砂轮机88、转向平面的位置,脸部必须避开火花集中的方向。4、对大型和特殊工件进行打磨时,应注意采取固定装置。5、带有托板的砂轮机,应注意使托板和砂轮之间的转动间隙控制在 35mm。6、使用电动切割机,注意切割力必须平稳。三、电焊设备三、电焊设备1、电气焊工作场地应备有充足的灭火器材。2、焊接场地应清除周围的杂物、易燃易爆品、危险品。3、焊接场地附近难以移动的易燃物品应采取安全防范措施。4、施焊人员应戴好面罩、焊工手套、穿好防护服，以防电弧焊碴灼、烧伤身体。5、根据施焊工件的材质条件,选择适宜的焊条牌号、直径及调整焊接电流。6、焊接盛装过油类的容器、可燃液体的管道应先清洗后方可进行焊接,必须有足够的通风条件89、。7、在进行高空焊接作业时,应清除地面的可燃物和采取相应的防范措施。8、焊接作业时,夹有焊条的焊钳不允许随意离手放置。 顾问书 76 9、工作完毕,工作人员要清理现场。四、虎钳四、虎钳1、安装牢靠,有砧座的虎钳,允许在砧座上做锤击,其它部位不允许。2、台虎钳手柄夹紧或松开工件时,不能利用手锤击手柄或套加力杆的办法来夹紧或松开工件。台虎钳螺杆有滑扣现象时应禁止使用,以防滑脱伤人。3、若工件超过钳口过长时,应另加支撑。4、虎钳的螺杆、螺母各活动部件及回转部位，每半年要加油润滑一次。五、丝锥五、丝锥1、攻丝前应根据丝孔的尺寸和材质,选用合适的钻头,钻出攻丝底孔。2、攻丝时要使丝锥垂直工作平面,否则易90、折断丝锥。3、攻丝过程中要经常将丝锥倒转,以便断屑和倒屑。4、为保护丝锥,应使用冷却液。六、板牙六、板牙1、根据螺丝情况,选择合适的板牙。2、用板牙套丝时,圆杆直径比螺纹大径小 0.20.4mm。3、园杆端部倒角为 1540 度,使板牙易于对准和切入,板牙切入后,不必再加轴向压力,靠切入的螺纹引导继续套丝,套丝时经常倒转板牙,以便倒屑。4、板牙切入前,两手压力要均匀相等,切入后,应两只手一齐用力,以防用力不均匀,损伤板牙和螺纹。5、为了保护板牙,应使用冷却液。 顾问书 77 （十九）、测量仪器年检指导册（十九）、测量仪器年检指导册为规定测量仪器检定程序，保证测量精度和仪器安全使用，特制订此作业91、指导手册。一、一、万用表的检定万用表的检定1 交流电压档的检定：1.1 将被测目标（自制灯盘）接入交流电路(380V 或 220V),将标准表和被检表的表笔插入正确的插孔。1.2 被检表的选择开关放至交流电压最大档，根据测量范围调节灯盘的控制开关，获得合适的被测电压。1.3 检标准表的选择开关调至交流电压档。1.4 两人配合同时对同一目标电压进行测量，分别读取标准表和被测表的读数，并记录在测量仪表年检记录表内。1.5 调节被检表的档位，并相应调节被测灯盘的控制开关，逐档测量并记录，每个档位须测量三组数据。1.6 根据测得的数据计算出每次得平均误差，并记录。1.7 关掉电源并拆除所有电路。2 交92、流电流档的检定：2.1 确认被检表交流电流档的量程，对灯盘接入 220V 交流电路时的电流进行计算，保证所有灯泡并联时通过的电流不超过表的量程。若电流超过量程时，可将灯盘的灯泡换小。2.2 关掉灯盘上所有开关，将标准表和被检表的表笔插入电流档的插孔。2.3 标准表和被检表同时串入灯盘电路，打开电源开关。2.4 调节灯盘上的控制开关，使电路获得不同的电流，同时读取标准表和被检表的数值，记录在测量仪表年检记录表内。2.5 调节被检表的档位，并相应调节被测灯盘的控制开关，逐档测量并记录，每个档位须测量三组数据。2.6 根据测得的数据计算出每次得平均误差，并记录。2.7 关掉电源并拆除所有电路。3 直93、流电压档、电流档的检定： 顾问书 78 将灯盘接入直流电路，测量方法参照：1.1 ,2.1 。4 电阻档的测量：41 将标准表和被检表的表笔插入电阻档插孔。42 根据万用表选择的档位，调节电阻器的旋钮，获得不同的电阻值。43 用标准表和被检表分别对电阻器进行测量，并记录测得值。每个档位须测量三组数据。44 据所测得的数据计算误差并记录。5鉴定51 根据每个档位的平均误差与该表应有精度的比较情况，判定该档位是否合格，并在备注拦内注明。52 根据各档位检定情况，判定该万用表是否合格，填写在结论栏内，并签名确认。二、钳形电流表的检定：二、钳形电流表的检定：1确认被检表的量程，在低压配电室选择合适的被94、测电缆，在选择的量程内进行测量。2用标准表和被检表同时对目标电缆进行测量，注意钳口要完全闭合，同时读取两表读数，并记录。3改变目标电缆，两表继续同时测量，每个档位测量三组数据。4转换被检表和标准表的档位进行测量，保证每个档位均经过检定。5根据测得的数据计算误差，对各档位的准确度进行鉴定，整表得出书面结论。检定人须签名确认。 三、三、 兆欧表的检定：兆欧表的检定：1选择好测量目标物，在欲测的两点上接好引出线，以保证标准表和被检表结果的可比性。2将被检表平放，接好表笔，以 120r/min 的转速摇动手柄，待指针稳定后读取数据并记录。3摇动后对被检表表笔合被测物引出线放电，然后将标准表与被测物引出95、线接好。 顾问书 79 4 标准表的电源开关，读取开机 5 秒钟时的数字并记录。5 据记录的数据计算出误差，判断被检表的准确度，给出书面结论。四、标示与处理四、标示与处理对检定不合格的仪表贴上合格标签，标签上须写明检定人和有效日期。不合格的仪表由各部门外送修、校。修、校后重新检定或凭深圳市计量检定站的证书确认合格。五、五、相关工作记录表格相关工作记录表格检测仪表年检记录表检测仪表年检合格标签 顾问书 80 （二十）家庭维修服务的提供和控制程序（二十）家庭维修服务的提供和控制程序为规范家庭维修服务的运作程序，及时高效地为顾客提供服务。特制订此作业指导手册。1职责：11 部门经理负责检查、协调对住96、户的家庭维修服务和管理。12 维修主管的控制中心值班人员负责对家庭维修、保养工作的安排、服务质量的跟踪。13 客户服务专员负责顾客意见表的回收并根据实际情况进行回访，及时了解服务质量。14 维修人员保质、保量、按时地为顾客提供家庭维修服务。2服务流程及控制过程：21 当有顾客现场或电话申请维修服务时，管理处或控制中心受理工作人员须在值班登记表上登记，明确顾客的房号、姓名、须维修保养时间、大概的服务内容、要求等等。由维修主管或中心值班人员及时安排人员上门服务。顾客直接通知维修人员的服务项目，维修人员应及时知会控制中心，并根据中心的安排进行维修服务。22 一般情况下，维修服务申请受理人员应及时安排97、人员上门服务，人员安排有困难的，须与顾客约定时间进行。对于水管爆裂、关键部位漏水、晚上停电等紧急情况，9：0023：00 期间，须保证维修人员在 10 分钟内到达现场；其他无维修人员值班时间内，也应尽快通知维修人员或与顾客预定时间进行，并解释清楚。23 维修人员到住户家里进行维修保养时，应随身携带工作地垫及脚套，并向顾客了解故障点、原因或保养内容，查明故障原因，在自己能力所能及的范围内进行维修。24 维修过程中如发现顾客家中有不安全因素，应及时向顾客指明，并向管理处汇报，采取措施，以消除隐患。25 维修人员在住户家中工作时，严禁收取小费、抽烟、喝茶、打私人电话。若因工作需要及时与管理处或控制中98、心联系时，使用顾客电话须事先征得顾 顾问书 81 客同意并表示感谢。26 维修任务完成后，请顾客在家庭服务情况记录表的“顾客签名”栏签名确认。27 客户服务主管（主办）负责对家庭维修服务进行回访，回访一般采用电话形式，每月回访率（户数）应保证在 30%或 15 户以上，对于维修费超过80 元的维修须上门回访，客户服务主管（主办）应对收集到的顾客需求予以记录，每月就服务需求进行总结分析，编写客户服务情况统计分析报告，报部门经理，以不断提高服务质量，满足顾客需求。对于各类重要的服务信息，应及时报告部门经理。28 部门经理针对分析报告中反映的问题或顾客的需求进行研究，必要时召开专题会议确定相应改进措施，或增加新的服务项目，以满足顾客的需要。29 当顾客需要提供超出常规服务项目表中规定的服务时，管理处应根据部门能力决定是否提供该项服务，价格由管理处与顾客自行商定，由公司决定后方可执行。210 管理处应加强对维修工作的跟踪，保证小问题在 24 小时内处理完毕，大问题三天内有回音。3常规服务项目表4家庭服务情况记录表