1、车位定价方案 鼎合顾问 / Dec.2012Part.2客户分析Part.3价格方案Part.1车位分析Part.4营销措施目录 DirectoryPart.1 车位分析负二层车位共369个小车位：296个 微型车位：73个负一层车位共507个小车位：379个 微型车位：128个车位尺寸小车位：A2.4m5.3m或B2.45.05；微型车位C：2.2m4m 缇香郡项目车位总数876个，其中负一层507个，负二层369个，总建筑面积41216平米。其中小型车位675个，微型车位201个。（本项目共1424户住户）预计有48个车位本次无法销售，即828个可售车位1幢车库车位65个（63）住户1992、户2幢车库车位98个（92）住户128户3幢车库车位95个（86）住户149户4幢车库车位68个（61）住户122户2/3/4幢负2层车库车位249个（247）住户399户（有重叠）高层车库车位120个（108）住户804户5幢车库车位73个（64）住户102户公共区域车位108个（97）负二层负一层车库分区 对应住户负一层车位数（可售）负二层车位数（可售）供需关系若所有业主均购买车位客户选择预判1幢11965（63）公共区域（A区）108（97）/供需基本平衡 向公共区域/洋房负2层车库挤压2幢12898（92）249（247）（B区） 供大于求111席车位空缺吸纳1/5幢的住户购买3幢143、995（86）4幢12268（61）5幢10273（64）/供需基本平衡 向公共区域/洋房负2层车库挤压11幢高层组团804/120（108）供小于求695户会被挤压向负一楼公共区域/洋房车库挤压本次可售车位828，负一层（1、2、3、4、5幢、公共区域）有484个负二层（11幢、部分2、3、4幢）有344个以车位大小和可售情况将车位划分为5类：本次可售车位828，其中A类396个， A类2个， B类254个，C类176个。类型A类2.4*5.3A类2.2*4B类2.4*5.05C类2.2*4D类暂不出售分区（小）（微转A）（小）（微）合计1区（1幢）242912(10)2652区（2幢）164、(15)42(41)40(36)6983区（3幢）2747(46)21(13)9954区（4幢）14（13）39(37)15(11)7685区（5幢）18（14）22627(22)9736区（11幢）100（98）1372120A区（公共区域）96（85）11111108B区（2/3/4幢负2楼）122（120）61662249合计417（396）2258（254）199（176）48876Part.2 客户分析楼幢号 总户数 已接房已入住装修中车位登记人数认筹人数家庭拥有1个车位家庭拥有2个车位负一层可售车位负一层可售车位1幢1191031525615554763公共区域972幢1288745、3877675621922473幢1497051394846529864幢1226534360583822615幢10248430463927196411幢804669134087436819108合计14241042165149425346308117828Part.2 客户分析楼幢号总户数CALL客数打通关注不关注不定看价格负一层可售车位负一层可售车位1幢11911989441926632幢128128107453626922473幢149149128631748864幢12212291551422615幢1021028140142764公共区域9711幢804804638704749416、08合计14241424113431757424382897%的客户需求标准车位.60%的家庭均只有1辆车，29%的家庭拥有2辆车。Part.2 客户分析99%的客户选择购买车位。48%的客户租赁或购买车位，15%客户停缇香郡车库，15%的客户停路边。本项目车位的定价应在参照市场价格的前提下，充分考虑到客户的心理接受程度。因为选项最低是12-13万，有95%的客户选择。70%的客户只有1套住房，这意味着约70%甚至是更多的客户如果有购买车位的需求，将选择本项目车位。Part.2 客户分析74%的客户选择购买1个车位。24%的客户有2个车位的需求。目前已入住的客户比例较小19%，而绝大部分客户会7、在超过65%的客户会在半年以上入住，存在部分客户现不急于购买的情况。Part.2 客户分析68%的客户选择一次性付款，与本次车位销售的付款方式一致，32%客户选择银行信用卡支付。92%的客户将车位用于自用。Part.3 价格方案根据周边住宅项目金科小城故事、东原黄山大道东、恒大华府车位租售价格调查综合上述项目车位租售情况综合分析：市场上普遍车位价格销售价格为9-12万元/个，租金在400元/个/月左右。金科小城故事：总户数：1013；车位数：800个；售价9万元/个；租金350元/月；租售情况50%已售，其余车位为地上停车位，不能销售。东原黄山大道东：总户数：1348户；车位数：705个；售价8、10万元/个，15万/子母车位；租金400元/月；租售情况78%已售。恒大华府：总户数：300户；车位数：450个；售价12万元/个；租金450元/月；租售情况45%已售。根据车位大小类型和楼层，确定基础价格：根据加分因子和不利因素进行具体定价：定价分类细分条件因素价格参数资源特点不利因素a消防栓/管-3000停车受制约b柱/墙压线-3000停车受制约c电箱/排风-2000噪音辐射灰尘d转弯半径-3000停车受制约加分因子e端车位2000方便停车f双车位3000方便停车g单车位5000方便停车负一楼负二楼1、2、3、4、5栋A区（公共区域）B区（2/3/4栋负2楼）B区（11栋负2楼）等级规格9、数量基础价格数量基础价格数量基础价格数量基础价格A2.4*5.39913961212211.510012A2.2*4212.5011.5011011.5（微）B2.4*5.0518312.5111.561111311.5（小）C2.2*4115111110669.5710（微）以上数据包含本次暂不出售车位端车位双车位单车位加分因子2000加分因子5000加分因子3000临近配电室、消防栓、水管不利因素-3000电控箱、排气扇不利因素-2000转弯半径小不利因素-3000不利因素-3000柱/墙压线Part.3 价格方案整体均价/货值/数量/分析本次车位有876 个 ：金额10377.6万元。均10、价：11.85万1/2/3/4/5/6区 ：519个，可售金额6336.9万元。均价：12.21万A区（公共区域） ：108个，可售金额1292.5万元。均价：11.97万B区（2/3/4负二楼）：249个，可售金额2748.2万元。均价：11.04万9P10668%10P11405%11P1226030%12P1341347%13P9711%产品套数面积货值单价(个)建面单价毛利毛利率净利净利率车位87629536.0410377.611.847万/个Part.3 价格方案成交总价区间价情况楼层区域类型总价个数均价负一楼1/2/3/4/5幢A类13129913.25 A类26213B类22811、6.818312.50C类1276.711511.10 A区（公共区域）A类1167.99612.17 A类B类12112.00 C类112.61110.24 负二楼11幢A类1213.8100A类B类1501311.54 C类71.6710.23 B区（部分234幢）A类1434.212211.76 A类B类679.16111.13 C类634.9669.62 具体营销节点如下：Part.4 营销措施正式认筹12月20日（周四）12月22日（周五）12月13日（周四）开盘演练电话、短信通知认筹客户12月23日（周六）短信电话通知客户开盘信息（现场摇号）报广公示电话、短信再次挤压客户认筹12月17日（周一）开盘价格定稿短信电话通知客户开盘信息公布价格