1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。九鼎国际城车位定价策略九鼎国际城车位定价策略世联地产九鼎国际城项目组世联地产九鼎国际城项目组本报告是严格保密的。n 本策略基于前期提交的车位销售方案制定本策略基于前期提交的车位销售方案制定n 由于后期车位设计调整方案未出，车位面由于后期车位设计调整方案未出，车位面积、编号尚未确定，本策略旨在前期设计方积、编号尚未确定，本策略旨在前期设计方案基础上，对车位作初步分类和定价案基础上，对车位作初步分类和定价策略目的策略目的本报告是严格保密的。目目 录录1、项目车位分析2、推货策略3、业主需求分析及目标4、价格策略本报告是严格保密的。目目 录2、录本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目车位分析项目车位分析本报告是严格保密的。负一层负一层北区车位（负一层）北区车位（负一层）南区车位（负一层）南区车位（负一层）地下一层共有车位地下一层共有车位14061406个，其中标准车位个，其中标准车位13611361个，微型车位个，微型车位3232个，子母个，子母车位车位1313个。摩托车位共有个。摩托车位共有11911191个。个。本报告是严格保密的。负一层负一层 地下一层北区住宅投影范围（不含图示地下一层北区住宅投影范围（不含图示1313、1414、1515区）共有车位区）共有车位452452个，其中标准车位个，其中标准3、车位285285个，微型车位个，微型车位5 5个，子母车位个，子母车位7 7个。摩托车位共个。摩托车位共有有902902个。个。6区区7区区8区区10区区12区区1区区2区区3区区4区区5区区14区区13区区15区区车位39，摩托46车位38，摩托40车位35，摩托36车位52，摩托46车位56，摩托71车位36，摩托78车位61，摩托231车位31，摩托106车位48，摩托81车位33，摩托67车位120车位113车位120注：投影范围不含13、4、5区车位11区区车位29，摩托100本报告是严格保密的。负二层负二层 地下二层北区头，共有车位地下二层北区头，共有车位11861186个，其中标4、准车位个，其中标准车位11641164个，微型车位个，微型车位1111个，子母车位个，子母车位1111个。摩托车位共有个。摩托车位共有12811281个。按照前期定位，负二层车位规个。按照前期定位，负二层车位规划为商业用途。划为商业用途。本报告是严格保密的。项目车位总结项目车位总结n项目共有车位项目共有车位25922592个，其中标准车位个，其中标准车位25252525个，微型车位个，微型车位4343个，子母车位个，子母车位2424个，个，摩托车位摩托车位24722472个；个；n地下一层共有车位地下一层共有车位14061406个，其中标准车位个，其中标准车位13611361个，微型车位个，微5、型车位3232个，子母车位个，子母车位1313个；摩托车位共有个；摩托车位共有11911191个；个；n地下一层北区住宅投影范围（不含图示地下一层北区住宅投影范围（不含图示4 4、5 5、1111、1313、1414、1515区）共有车位区）共有车位286286个，其中标准车位个，其中标准车位285285个，微型车位个，微型车位1 1个，子母车位个，子母车位0 0个；摩托车位共有个；摩托车位共有649649个；个；n地下二层共有车位地下二层共有车位11861186个，其中标准车位个，其中标准车位11641164个，微型车位个，微型车位1111个，子母车位个，子母车位1111个；摩托车位共有个；6、摩托车位共有12811281个；地下二层前期规划为商业用途。个；地下二层前期规划为商业用途。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。推货策略推货策略本报告是严格保密的。推货策略推货策略n按照客户的需求地下一层是车位的需求重点，因此建议全部推出地下一层的按照客户的需求地下一层是车位的需求重点，因此建议全部推出地下一层的车位作为第一次推售的主力产品，让车位供应主要满足客户的需求；车位作为第一次推售的主力产品，让车位供应主要满足客户的需求；n车位的需求不仅满足本项目的客户需求，同时也要满足部分投资客的需求。车位的需求不仅满足本项目的客户需求，同时也要满足部分投资客的需求。n建议推7、出地下一层北区（不含建议推出地下一层北区（不含4 4、5 5、6 6、1111座，如图所示）车座，如图所示）车位位460460个，其中标准车位个，其中标准车位459459个，个，微型车位微型车位3 3个，子母车位个，子母车位0 0个。个。摩托车位共有摩托车位共有649649个。个。7区区8区区10区区12区区1区区2区区3区区14区区车位39，摩托46车位38，摩托40车位36，摩托78车位61，摩托231车位31，摩托106车位48，摩托81车位33，摩托67车位120车位5413区区本报告是严格保密的。推货策略推货策略7区区8区区10区区12区区1区区2区区3区区14区区13区区车位级别分8、类标准：车位级别分类标准：第一分类标准：根据车位距离各楼栋入口的远近以及（非开间因素）停车倒库的便利性；第二分类标准：根据车位开间宽度备注：备注：1区区1个微型车位；个微型车位；7区区2个微型车位；个微型车位；12区区3个车位开间个车位开间2.3；13区区12个车位开间个车位开间2.3。本报告是严格保密的。建议地下一层北区住宅投影范围（图示建议地下一层北区住宅投影范围（图示4 4、5 5、1111、1515、1616区）车位区）车位351351个，其中标准车位个，其中标准车位342342个，微型车位个，微型车位2 2个，子母车位个，子母车位7 7个。摩托车位个。摩托车位共有共有253253个。9、作为村民车位分配用。个。作为村民车位分配用。6区区4区区5区区车位35，摩托36车位52，摩托46车位56，摩托71车位6611区区车位29，摩托100推货策略推货策略16区区15区区车位1134 4、5 5、6 6、1111座共计座共计308308套，按村民分配套，按村民分配351351个车位计算，车位比为个车位计算，车位比为1 1：1.141.14，接近，接近项目整体车位比。项目整体车位比。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。业主需求分析及目标业主需求分析及目标本报告是严格保密的。n九鼎国际城共推出494套，另有308套单位返还村民；n推出的494套单位中，324套10、为90平方米以下小户型单位，占64%，另有36%的单位为130方以上中大户型；n从住宅客户对于车位的需求看，90平方米以下小户型业主以租为主，对于车位购买的要求不高，因此在推售策略上我们建推售策略上我们建议首先推售住宅投影下面的车位议首先推售住宅投影下面的车位；n从业主的回访来看，165165方左右户型业主方左右户型业主车位需求比例约为车位需求比例约为1 1（住宅）：（住宅）：1 1（车位），（车位），130130方左右户型业主车位需求比例约为方左右户型业主车位需求比例约为1 1（住宅）：（住宅）：0.70.7（车位），（车位），9090方左右户型业方左右户型业主车位需求比例约为主车位需求比例11、约为1 1（住宅）：（住宅）：0.250.25（车（车位），位），7070方左右户型业主车位需求比例方左右户型业主车位需求比例约为约为1 1（住宅）：（住宅）：0.10.1（车位）（车位）；n90方以下小户型业主中大部分要看价格决定是否购买车位，且客户希望最好都是客户希望最好都是负一层的车位负一层的车位。业主情况业主情况按按165165方左右户型业主车位需求比例方左右户型业主车位需求比例1 1：1 1，130130方以上户型业主车位需求比例方以上户型业主车位需求比例1 1：0.70.7，9090方左方左右户型业主车位需求比例右户型业主车位需求比例1 1：0.250.25计算，计算，7070方左12、右户型业主车位需求比例方左右户型业主车位需求比例1 1：0.10.1计算，车位计算，车位总需求约为总需求约为206206个。个。(数据来源：销售代表电话回访）数据来源：销售代表电话回访）本报告是严格保密的。目标目标n 车位销售目标：车位销售目标：200200个个本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。定价策略定价策略本报告是严格保密的。比准体系参照：本项目比准体系参照：本项目9090平方米以下产品约占推售总量的平方米以下产品约占推售总量的65%65%，小户型单位客户，小户型单位客户的经济承受能力有限，结合近期车价下调及周边楼盘车位销售情况不理想的状况，的经济承受能力有限，结13、合近期车价下调及周边楼盘车位销售情况不理想的状况，建议以中档楼盘的车位价格作为比准体系参照：建议以中档楼盘的车位价格作为比准体系参照：n标准车位总价：负一层实收标准车位总价：负一层实收14.514.5万元（特殊车位特殊调价）万元（特殊车位特殊调价）n微型车位总价：负一层实收微型车位总价：负一层实收1212万元（特殊车位特殊调价）万元（特殊车位特殊调价）n子母车位总价：负一层实收子母车位总价：负一层实收2222万元万元n摩托车位总价：负一层实收摩托车位总价：负一层实收0.70.7万万定价策略定价策略特殊调价原则：特殊调价原则：n面积差异调价面积差异调价面积差异调价措施为，相差面积差异调价措施为，14、相差1 1平米调价平米调价10001000元；但要保证最大面积车位价格不高元；但要保证最大面积车位价格不高于于1818万元万元/个，最小面积车位价格不低于个，最小面积车位价格不低于1111万个。万个。n交通便捷度调价交通便捷度调价紧邻出入口的车位加价紧邻出入口的车位加价50005000元，远离出入口的车位减价元，远离出入口的车位减价50005000元，此外根据车位元，此外根据车位的交通便捷程度做出小幅调价。的交通便捷程度做出小幅调价。本报告是严格保密的。价格策略价格策略n1 1区车位区车位3333，其中微型车位，其中微型车位1 1个，摩托个，摩托6767A A类类1515万万/个个B B类类115、414万万/个个CC类类1212万万/个个注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。本报告是严格保密的。价格策略价格策略n2 2区车位区车位3838，摩托，摩托4040注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B B类类1414万万/个个CC类类1212万万/个个本报告是严格保密的。价格策略价格策略n3 3区车位区车位3939，摩托，摩托4646注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱16、等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B B类类1414万万/个个CC类类1212万万/个个本报告是严格保密的。价格策略价格策略n7 7区车位区车位3636，摩托，摩托7878注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B B类类1414万万/个个CC类类1212万万/个个本报告是严格保密的。价格策略价格策略n8 8区车位区车位6161，摩托，摩托231231注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B 17、B类类1414万万/个个CC类类1212万万/个个本报告是严格保密的。价格策略价格策略n1010区车位区车位3131，摩托，摩托106106注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B B类类1414万万/个个CC类类1212万万/个个本报告是严格保密的。价格策略价格策略n1212区车位区车位4848，摩托，摩托8181注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B B类类1414万万/个个CC类类1212万万18、/个个本报告是严格保密的。价格策略价格策略n1313区车位区车位4848，摩托，摩托8181注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B B类类1414万万/个个CC类类1212万万/个个本报告是严格保密的。价格策略价格策略n1414区车位区车位120120注：由于车位设计方案未最终确定，本定价主要考虑交通便捷、车位类型、开间因素，不考虑面积、临柱等特殊调差因素。A A类类1515万万/个个B B类类1414万万/个个CC类类1212万万/个个本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。THE ENDTHE END