1、福州 泰禾集团 揽山抱水FUZHOU TAIHE VILLA PROJECT 规划方案设计PLANNINGPLANNINGCONCEPTCONCEPTSCHEMESCHEME鸟瞰图鸟瞰图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图高层效果图公司介绍澳大利亞柏濤（墨爾本）建築設計公司駐華機構，上海辦公室于2003年成立公司介绍公司介绍柏涛特色的矩阵式主创团队制项目管理模式带柏涛特色的矩阵式主创团队制项目管理模式带来全方位稳定的质量保证和良好的服务来全方位稳定的质量保证和良好的服务设计总监项目经理设计团队上海柏涛信息中心及设计研发部执行主创项目经理项目经理项目前期项目中期2、项目后期主创建筑师项目经理设计团队设计团队设计团队项目销售建成公司介绍我司设计2016年1月北京 绿地 大兴（海珀云翡）4.5万元/平米定价7万元/平米设计中海珀黄埔2015年1月北京 金地 门头沟（华宸）3万元/平米定价7万元/平米设计中2014年2月北京 金地 中央世家3万元/平米7万元/平米建设中优步大道优步大道金辉半岛金辉半岛华华润橡树湾润橡树湾华华润润福州万象城福州万象城容积率容积率4.24.2计容计容面积：面积：10W10W容积率容积率1.21.2计容面积：计容面积：3.2W3.2W容积率容积率1.71.7计容计容面积：面积：20W20W容积率容积率4.454.45计容计容面积：面3、积：8.4W8.4W上海柏涛福州项目经验上海柏涛福州项目经验柏涛作品(低密度山地别墅类)低密度山地项目汇总低密度山地项目汇总北京西山艺境重庆东原重庆绿地宁波象山舟山临城从多年山地项目的实践，从多年山地项目的实践，我司累积、总结出大量具有高差项目设计经验我司累积、总结出大量具有高差项目设计经验北京金地西山艺境2014年，已建成业态：山地别墅+洋房+商业区位：北京门头沟区规模：33.9 万平米容积率：1.1主题：北京山地住区典范公司作品重庆东原香山项目2009年，已建成业态： 双拼别墅+联排别墅区位：重庆市主城区北部新城规模：8.58万平米容积率：0.86主题：意大利托斯卡纳田园风格公司作品公司作4、品重庆绿地城2016年，设计中业态：山地双拼+联排+叠拼区位：重庆规模：8.17万平米容积率：1.22主题：洛杉矶比弗利山庄（尊贵别墅区）保集象山2015年，建设中业态：山地独栋+联排区位：宁波象山县东片区规模：11.8 万平米容积率：1.0主题： 北美草原风格公司作品设 计营 销策 划居 住 理 念产品为王价值挖掘上海柏涛目前正在跟进的泰禾集团项目：苏州泰禾，长兴泰禾苏州泰禾，长兴泰禾我们对于住宅住宅设计设计有着丰富的设计经验是一个对设计、营销、策划有着敏锐敏锐判断力的设计公司设计公司Strategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3CONTENTSStart5、 StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6登云高尔夫基地泰禾广场商圈福州站五四路商圈福建体育职业技术学院金鸡山公园【区位分析】项目位于福州市晋安区新店镇桂山村，北三环北侧，北、东侧为山脉，距离福州站1.4km1.4km1.4km2.4km项目位于福州市晋安区新店镇桂山村，北三环北侧，北、东侧为6、山脉，距离福州站1.4km，泰禾广场商圈2.4km，登云高尔夫1.4km基地区位地块毗邻三环绕城高速，西侧预留互通连接三环，经东侧沁园支路3km可达东二环泰禾广场，距离地铁1号线火车站站1.4km，地块东侧目前有一条公交线路，但步行900米至火车站北广场公交总站有27条公交线路，出行非常便捷基地罗汉山福州火车站五四路预留互通位置基地区位桂山支路已纳入2015年新增市政项目，364*16m道路，预估拆迁成本9400万元，建设成本800万，合计约1.1亿桂山支路已办理选址，正在逐步进行国有土地报批（分村分界、农转用，林地等）及征迁前期工作，正常需要4个月。现状道路基地现状道路交通现状基地登云高尔夫7、登云水库金鸡山公园罗汉山琴亭湖公园基地毗临登云水库，距登云高尔夫仅1.4km，3km以内可到达琴亭湖公园，罗汉山，金鸡山公园，景观资源较为丰富景观资源3km1km【景观资源】项目周边低山连绵，坐拥生态化的居住环境，毗临登云水库，感受一衣带水的居住体验。周边现状12354地块北侧靠山，西、南、东侧为民房，地块内为中间低，北、南侧略高，凹地，现状为菜地，北、西、南侧民居违章搭盖严重，视野欠佳。12345地势较高，现状为菜地中间地势低，场地较平整南侧地势较高，受民房遮挡，视野欠佳地势较高，现状为菜地民居违章搭建地块自然条件通过通过GISGIS地形分析地形分析, ,地块东侧沿山地势较高，向西递减，场地8、内部的坡度较大地块东侧沿山地势较高，向西递减，场地内部的坡度较大充分利用原有地形条件进行规划设计，局部合理地充分利用原有地形条件进行规划设计，局部合理地设置台地设置台地，可，可减少前期的土方量同时也增加减少前期的土方量同时也增加地块的空间地块的空间趣味性。趣味性。高程分析高程分析坡度分析坡度分析H=30H=30H=32H=32H=34H=34H=33H=33基地【周边配套】地块毗邻市教院二附中和晋安第六中心小学；距离最近的永辉超市600米，3公里范围内医疗和大商业配套完善，距离金鸡山公园仅2km；配套完善。晋安第六中心小学永辉超市火车站商圈省立医院北院市教院二附中东二环泰禾广场省二人民医院二环9、分院省体育中心秦亭湖公园省二人民医院五四北泰禾广场金鸡山公园类型配套备注商业永辉超市生鲜/日用为主火车站商圈火车站商贸城/新华都/酒店/永辉超市/麦当劳等餐饮/眼镜批发城等，约30万方商业学校市教院二附中福建省二级达标学校（2014年）晋安第六中心小学一般医疗省立医院北院以老年医学为特色的三级综合公立医院省二人民医院三甲休闲金鸡山公园免费/福州名山/休闲木栈道基地周边商业、教育、医疗设施较齐全，毗邻学校、超市，3km内拥有多家医疗和大型商业，配套完善周边配套晋安区第六中心小学基地三类居住用地三类居住用地三类居住用地三类居住用地三类居住用地测绘资料楼岩芯库三类居住用地二类居住用地桂山村留用地9班10、30班用地现状分析坡地台地化坡地台地化项目北、东侧为山脉，地块内中间低，北、南侧高，基地高差不超过十五米，较为平缓，适合台地处理。交通便捷，道路尽端交通便捷，道路尽端项目与三环入口仅850米，自驾交通方便，靠近五四北商圈，火车站商圈和五四路商务区，可作为商务人士第一居所外界不佳，控制内部外界不佳，控制内部桂山支路已办理选址，晋安六小到地块入口约220米道路要拓宽，城市界面较为脏乱。基地分析结论山地资源，争取套山地资源，争取套现现主城区稀缺别墅用地，随着地铁1号线通车、五四北的路网逐步改善及后续土地的持续供应，将更具竞争力。基地罗汉山五四路预留互通位置五四路商圈火车站商圈CONTENTSStra11、tegy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6白银时代关注改善SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT客户挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST群雄环绕产品突围ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH产品为王 | 产品力，第一生产力自住为主 | 从居住实际需求出发竞品红海 | 要走产品差异化路线契合 白银时代&福州市场客户挑剔宜居至上FASTIDIOUSLIVING FIRST目标客12、群TARGET GROUP 原住居民 企业白领 政府人员 私营业主福州当地品质改善客户不是所有的朋友都有幸相识于此圈层社交品牌意识回归自然的怀抱绿色治愈心灵优质景观私家花园艺术气质人文关怀不仅仅是活着更是生活高格调生活方式岂止于“豪宅”轻奢住宅精品装修客群需求GROUP DEMAND生态化的居住环境DELUX LIVING STYLEDELUX LIVING STYLE揽山一衣带水的居住体验DELUX DELUX LIVING STYLELIVING STYLE抱水高品质的生活体验DELUX LIVING STYLE轻度假揽山揽山抱水抱水体验体验+ +别墅别墅轻度假轻度假客群产品描摹GROUP13、 VISION群雄环绕产品突围ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH泰禾福州院子东方威尼斯三期禹洲鼓山一号三盛波尔多庄园万科世玺金辉淮安半岛基地周边竞品现状三盛波尔多庄园总面积：5.35W容积率：0.9产品：联排 270-450大平层 200-450合院 290-400均价：联排 2.7-4.5万元/大平层 1.9-2.8万元/合院 2.4-3.0万元/金辉淮安半岛万科世玺总面积：18W容积率：0.4产品：联排 257-301独栋 319-719均价：联排 1000-1500万/套独栋 2200-3500万/套总面积：2.1W容积率：0.8产品：联排 223-250双拼 14、312-338均价：3.6万元/10km3km泰禾福州院子东方威尼斯三期禹洲鼓山一号三盛波尔多庄园万科世玺金辉淮安半岛基地周边竞品现状东方威尼斯三期总面积：6.1W容积率：0.4产品：双拼 293-299独栋 350-467均价：双拼 700万/套独栋 1400W/套禹洲鼓山一号秦禾福州院子总面积：6.5W容积率：0.28产品：双拼 250-350独栋 350-890均价：双拼 800-1100万/套独栋 1780-4000万/套总面积：16.7W容积率：1.05产品：合院 200-220均价：800-1000万/套10km3km产品类型万科世玺249 室2厅5卫1F2F3F4F万科世玺33615、7室2厅4卫金辉淮安半岛2245+1室2厅5卫1F2F3F4F1F2F3F4F1F2F3F4F奥体原著2105室3厅3卫泰禾福州院子2005室3厅3卫联排双拼双拼合院高层产品类型竞品多低层户型较传统竞品高层仅满足刚需针对竞品策略高配品质改善创新模式创新高配创新创新合院：级差分明，户型全南级差分明，户型全南向向。创新叠加：一梯一户，挑空最大一梯一户，挑空最大化。高配叠加：六面宽叠加六面宽叠加，豪奢体验。高配高层：五点五面宽高层五点五面宽高层，视野为王。白银时代关注改善SILVERTIMEFOCUS ONIMPROVEMENT客户挑剔宜居之上FASTIDIOUSLIVING FIRST群雄环绕产品16、突围ALL AROUNDPRODUCT BREAKTHROUGH轻豪宅时代来临CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6泰禾集团TAIHE GROUP深耕福州树立区域标杆之作 影响城市未来的力量 缔造高端住区的专家如何树立品牌标杆？ 周围低山连绵 宜居生态底蕴 人文设计理念 引领中式复兴揽山抱水渔樵耕读五音十二律| 坐拥连绵层峦品味江山如画| 遥看山水渔樵近观鱼翔浅底规划理念强排逻辑规划展示极致规划短期内通往本17、地块唯一一条城市道路为桂山支路，考虑到售楼参观流线短期内通往本地块唯一一条城市道路为桂山支路，考虑到售楼参观流线以及后期的回家流线，以及后期的回家流线，本地块的主出入口宜设置本地块的主出入口宜设置在南侧在南侧，做前期，做前期启动区主要启动区主要出入出入口口宜设置在西宜设置在西南侧或结合主入口设置南侧或结合主入口设置地块东侧地势较高，紧邻生态绿山，西侧紧邻地块东侧地势较高，紧邻生态绿山，西侧紧邻城郊棚户区区域城郊棚户区区域地块的地块的东东侧侧居住生态价值最高居住生态价值最高，基地基地内侧次之内侧次之，西侧较低，西侧较低高中低主入口主入口山地是泛指基地坡度一般不小于 5%，地形高低起伏变化但不一定18、在山区的!1. 平原城市郊区的山坡地2. 与山地城市的山坡地。PS:当建筑基地基本坡度大于5%时，工程技术费用比平原地区会有明显增加。平原城市郊区的山坡地山地城市郊区的山坡地地块自然条件地块自然条件通过通过GISGIS地形分析地形分析, ,地块东侧沿山地势较高，向西递减，场地内部的坡度较大地块东侧沿山地势较高，向西递减，场地内部的坡度较大充分利用原有地形条件进行规划设计，局部合理地充分利用原有地形条件进行规划设计，局部合理地设置台地设置台地，可，可减少前期的土方量同时也增加减少前期的土方量同时也增加地块的空间地块的空间趣味性。趣味性。高程分析高程分析坡度分析坡度分析H=30H=30H=32H=19、32H=34H=34H=33H=33规划设计条件总用地面积：62904.3m2容积率：1.05总计容面积：66049.5m2绿地率：30%建筑限高：54m建筑密度：25%以下多层间距：1.0日照时间：大寒日累计3小时高层面宽：不宜大于50m(设计条件为50m，技术管理规定为不小于70m)配套设施：商业、幼儿园、居委会、公厕等用地红线高层退红线9M总用地面积：62904.3容积率：1.05低层退红线5M低层退红线6M多层退红线9M高层退红线15M主要朝向多层退红线6M次要朝向设计任务书条件输入用地面积62904.3容积率：1.05密度：25%建筑限高：54m绿地率：30平均层数=容积率/建筑密度20、平均层数=1.05/0.25=4.2层规划产品组合可能性全洋房18层+4层联排11层+6层叠加合院产品合院产品6F6F叠加叠加产品产品18F18F高层高层产品产品独栋产品独栋产品11F11F叠加叠加产品产品一梯一户4面宽4面宽六面宽5.5面宽常规模式320大宅创新合院STEP1通过穷举法，进行各种可能性的尝试ACB沿山的景观价值最高区域，位于基地东侧放置大别墅及联排产品放置大别墅及联排产品最接近城郊棚户区区域，外部的干扰大放置放置高层或少量多层产品高层或少量多层产品高层、多层产品围合区域，外部干扰较小，有外部景观渗透放置低层或多层产品放置低层或多层产品STEP2精细化分地块特征，判定产品落位区21、域ABCSTEP3在规划形态逻辑下，进行方案强排测算选择25.62亿亿25.21亿亿25.62亿亿25.63亿亿方向1方向2方向3方向4结论结论：1818层高层方案两个深化方向层高层方案两个深化方向：方向：方向3 3货值优先货值优先方向方向4 4产品优先产品优先5面宽高层联排+4层叠墅5面宽高层联排+合院5面宽高层联排+合院4面宽高层联排+创新3+1叠墅货值最大，密度超过规划要求的25%方向1方向2方向3方向4结论结论：1111层小高层方案深化方向：层小高层方案深化方向：以方向以方向4 4为首的货值优先，兼顾规划景观为首的货值优先，兼顾规划景观24.38亿亿24.48亿亿24.09亿亿24.422、8亿亿4面宽小高层联排+四面宽6层叠墅4面宽小高层4面宽小高层4面宽小高层联排+四面宽6层叠墅联排+四面宽6层叠墅联排+四面宽6层叠墅+六六面宽面宽6 6层叠墅层叠墅密度满足规划要求的25%STEP4高层沿北侧布置，低区如何设计？产品分类：四面宽18F复式+精致全南向联排合院+90创新叠加别墅。创新点：90墅+全南向精致合院营销利好：消灭合院北侧中间户销售压力。产品分类：五点五面宽18F复式+经典合院创新点：5.5面宽18F无敌景观复式营销利好：消灭高层销售压力。产品分类：四面宽11F叠墅复式+四面宽6F叠墅+六面宽6F叠墅+奢华联排创新点：创新四面宽11F/6F复式，六面宽6F叠墅。营销利好23、：消灭11F销售压力，六面宽6F叠墅无竞争对手。总货值：25.21亿总货值：25.62亿总货值：24.48亿总货值：25.21亿总货值：25.62亿总货值：24.48亿货值设定标准总货值：25.21亿密度密度28.59%28.59%，形态最优，多层占比：60.34%墅质洋房高层公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /叠加叠加3.5w3.5w/ /总货值：25.62亿密度密度29.92%29.92%，形态最优，多层占比：66.62%总货值：24.48亿密度密度24.95%24.95%，形态一般，多层占比：74.09%联排别墅联排联排5w5w/ /货值设定标准总货值：25.21亿密度28.59%，形态最24、优，多层占比：60.34%墅质洋房高层公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /叠加叠加3.5w3.5w/ /总货值：25.62亿密度29.92%，形态最优，多层占比：66.62%总货值：24.48亿密度24.95%，形态一般，多层占比：74.09%联排别墅联排联排5w5w/ /总货值：25.21亿总货值：25.62亿总货值：24.48亿福州院子合院模式营销痛点200220220200200200220220200200220220产品级差：中间户面积段大于端户。总价却低于端户。产品朝向：北侧中间户主要房间依靠北向与封闭内院采光，带来较大销售压力。如何创新，消灭销售痛点，提升产品溢价？定定 制制与与高25、高 端端梅赛德斯梅赛德斯- -迈巴赫迈巴赫梅赛德斯梅赛德斯- -奔驰奔驰custom-madehigh-end卓尔不群，极致奢华卓尔不群，极致奢华引领时代，驾驭未来引领时代，驾驭未来强排重组强排重组符合规范符合规范产品组合创造出更多的货值产品组合创造出更多的货值常规常规打散打散重新组合重新组合合院生成记合院生成记2 2面宽联排面宽联排报建面积：报建面积：155155实得面积：实得面积：512.04512.04合院生成记合院生成记L L型联排型联排报建面积：报建面积：185185实得面积：实得面积：767.6767.6合院生成记合院生成记3+1F3+1F叠加叠加下叠报建面积：下叠报建面积：88826、8下叠实得面积：下叠实得面积：208.33208.33上叠报建面积：上叠报建面积：118118上叠实得面积：上叠实得面积：180.64180.64合院生成记合院生成记创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。合院标准组合合院标准组合- -改造前改造前创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。合院组合图合院组合图院落式空间院落式空间三进院落三进院落空间层层递进空间层层递进一进院落一进院落二进院落二进院落三进院落三进院落创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。组团一层平面图组团一层平面图户型户型A A报建面积：报建面积：185185实得面积：实得面积：767.67627、7.6户型模式户型模式A A户型模式户型模式D(D(上叠上叠) )户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型户型B B报建面积：报建面积：155155实得面积：实得面积：512.04512.04户型户型C C（下叠）（下叠）报建面积：报建面积：8888实得面积：实得面积：208.33208.33户型模式户型模式C(C(下叠下叠) )户型户型D D（上叠）（上叠）报建面积：报建面积：118118实得面积：实得面积：180.64180.64组团入户组团入户庭院面积：庭院面积：96.1696.16庭院面积：庭院面积：96.16928、6.16庭院面积：庭院面积：96.1696.16庭院面积：庭院面积：96.1696.16庭院面积：庭院面积：48.6048.60庭院面积：庭院面积：48.6048.60庭院面积：庭院面积：44.2744.27庭院面积：庭院面积：28.0028.00庭院面积：庭院面积：44.2744.27创新90叠墅+全明中间户+合理的级差配置！185155185创新叠墅89+89+120级差优势：端户溢价南向中间户北向中间户的逻辑，面积段以此规划为185，155，89。朝向优势：北侧中间户南向房间全明，且赠送南院。规划优势：创新合院报建总面积为1710，大于传统合院1680，更容易提升别墅产品总面积。155创29、新叠墅89+89+120185185创新模式级差层次分明朝向全明通透空间临园而居规划墅居最大宫、商、角、徵、羽黄钟、大吕、太簇、夹钟、姑洗、中吕、蕤宾、林钟、夷则、南吕、无射、应钟规划结构别墅组团五音别墅十二律售楼处+ +承袭江南古典造园手法启动区鸟瞰启动区鸟瞰以人的以人的参观流线参观流线为主轴，为主轴，以以建筑的实建筑的实和和庭院的虚庭院的虚互相交叉，互相交叉，创造与众不同的参观体验创造与众不同的参观体验耕耕读读渔渔樵樵接待接待茶道茶道沙盘沙盘样板房样板房障景景象的分割与过渡，场景的转换空间对景视觉的联结，轴线关系，取景，框景点景近观为主，局部的点缀借景景深强化，远借园外之景 近借园内之景设30、计策略不利因素不利因素现状现状不利因素不利因素密植或围挡密植或围挡周边不利因素周边不利因素山景山景分析周边不利因素，分析周边不利因素，以以密植或围挡密植或围挡屏蔽周边不利因素，屏蔽周边不利因素，庭院开口面向庭院开口面向东侧山景东侧山景，控制，控制参观参观视线视线。山景山景CULTURALCLASSICALLIVE鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图产品分布合院185户型合院叠加88+118高层120户型大别墅320户型合院155户型大别墅：东侧布置多层户型：中间及南侧布置高层户型：沿北侧布置密度：28.5%，改造后：32.25%货值：25.21亿多层总面积占住宅总面积 ：60.34% 户型户型户数户数比面积面积31、比高层12020246.54%2424039.66%合院88+1189020.74%900014.72%1555111.75%810913.27%1857918.20%1580025.85%大别墅320122.76%39756.50%合计434100%61124100%规划结构别墅组团五音别墅十二律售楼处泰禾福州桂山地块综合经济技术指标项目数值单位备注用地面积62904.30 总建筑面积116628.00 地上建筑面积（计容）66049.00 其中住宅61124.00 配套4925.00 其中幼儿园2500.00 居住区商业设施1150.00 物业管理475.00 文化活动站300.00 卫生32、服务站150.00 居委会200.00 门卫25.00 公厕60.00 垃圾收集站15.00 配电房及其他50.00 地下建筑面积50579.00 容积率1.05 建筑占地面积17987.00 建筑密度28.59%改造后为32.25%绿地面积19594.69 绿地率31.15%机动车停车位654 辆报建数据为571辆其中地上25辆小于总停车数的10%地下629辆报建数据为514辆户数434 户高层 202户联排 232户居住人口1389 个3.2人/户非机动车停车数505 辆规划道路小区主要环路小区支路地库出入口消防登高面配套分布幼儿园商业配套物业配套日照分析1. 本工程日照分析软件采用天正833、.0 版本2. 本日照分析图采用福州东经11918、北纬26053. 住宅需满足大寒日（ 8：00-16：00）满窗日照3 小时4. 日照计算中按要求满足考虑女儿墙高度和场地高差。地库分析地库总建筑面积：50579；其中：人防建筑面积2496。地下机动车位654辆（车位全停地下）（150以下1.2辆/户，150-200合院配2辆/户，300大别墅配3辆/户）报建地下车位514辆（ 150以下1.2辆/户，150以上1.5辆/户）地下室采光1F2F3F4F-1F1F2F3F4F-1F车停在地下室下方，增加赠送地下室面积地库地库H=30H=30H=32H=32H=34H=34H=33H=33形象展34、示标杆形象鸟瞰图鸟瞰图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图别墅效果图高层效果图鸟瞰图产品分布高层120户型大别墅320户型合院180户型合院220户型大别墅：东侧布置多层户型：中间及南侧布置高层户型：沿北侧布置密度：29.92%货值：25.62亿多层总面积占住宅总面积 ：66.62% 户型户型户数户数比面积面积比高层12017046.58%2040033.38%合院2209124.93%900033.50%1809225.21%810926.94%大别墅320123.29%38166.19%合计365100%61124100%泰禾福州桂山地块综合经济技术指标泰禾福州桂山35、地块综合经济技术指标项目数值单位备注用地面积62904.3总建筑面积114549地上建筑面积（计容）6604966049.515其中住宅61124 配套4925其中幼儿园2500居住区商业设施1150物业管理475文化活动站300卫生服务站150居委会200门卫25公厕60垃圾收集站15配电房及其他50地下建筑面积48500 容积率1.050建筑占地面积18819建筑密度29.92%改造后为36.61%绿地面积19595 绿地率31.15%机动车停车位614 辆报建数据为504辆其中地上25辆小于总停车数的10%地下589辆报建数据为454辆户数365 户高层 170户联排 195户居住人口136、168 个3.2人/户非机动车停车数436 辆规划轴线景观主轴景观辅轴规划道路小区主要环路小区支路地库出入口消防登高面配套分布幼儿园商业配套物业配套日照分析1. 本工程日照分析软件采用天正8.0 版本2. 本日照分析图采用福州东经11918、北纬26053. 住宅需满足大寒日（ 8：00-16：00）满窗日照3 小时4. 日照计算中按要求满足考虑女儿墙高度和场地高差。鸟瞰图产品分布叠加150户型（四面宽）小高层130户型大别墅320户型叠加150户型（六面宽）联排200户型大别墅：东侧布置联排户型：东侧布置多层户型：西侧及中间布置小高层户型：沿北侧布置密度：24.95%货值：24.48亿多层总37、面积占住宅总面积 ：74.09% 户型户型户数户数比面积面积比小高层12512031.90%1584025.91%叠墅160+150+14016844.67%2548041.69%联排2107620.21%1596026.11%大别墅320123.19%38446.29%合计376100%61124100%泰禾福州桂山地块综合经济技术指标泰禾福州桂山地块综合经济技术指标项目数值单位备注用地面积62904.3总建筑面积114549地上建筑面积（计容）6604966049.515其中住宅61124 配套4925其中幼儿园2500居住区商业设施1150物业管理475文化活动站300卫生服务站150居38、委会200门卫25公厕60垃圾收集站15配电房及其他50地下建筑面积48500 容积率1.050建筑占地面积17410 建筑密度27.68%改造后为30.20%绿地面积19595 绿地率31.15%机动车停车位575辆报建数据为519辆其中地上25 辆小于总停车数的10%地下550辆报建数据为468辆户数376 户小高层 120户叠加联排 256户居住人口1203 个3.2人/户非机动车停车数447 辆规划轴线景观主轴景观辅轴规划道路小区主要环路小区支路地库出入口配套分布幼儿园商业配套物业配套日照分析1. 本工程日照分析软件采用天正8.0 版本2. 本日照分析图采用福州东经11918、北纬2639、053. 住宅需满足大寒日（ 8：00-16：00）满窗日照3 小时4. 日照计算中按要求满足考虑女儿墙高度和场地高差。形象展示标杆形象货值设定标准总货值：25.21亿密度密度28.59%28.59%，形态最优，多层占比：60.34%墅质洋房高层公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /叠加叠加3.5w3.5w/ /总货值：25.62亿密度密度29.92%29.92%，形态最优，多层占比：66.62%总货值：24.48亿密度密度24.95%24.95%，形态一般，多层占比：74.09%联排别墅联排联排5w5w/ /总货值：25.21亿总货值：25.62亿总货值：24.48亿货值设定标准总货值：25.240、1亿密度28.59%，形态最优，多层占比：60.34%墅质洋房高层公寓公寓公寓2.5w2.5w/ /叠加叠加3.5w3.5w/ /总货值：25.62亿密度29.92%，形态最优，多层占比：66.62%总货值：24.48亿密度24.95%，形态一般，多层占比：74.09%联排别墅联排联排5w5w/ /总货值：25.21亿总货值：25.62亿总货值：24.48亿CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6基地周边分析41、基地周边分析01.基地南侧有现状居民楼，与基地有高差；0101020202.基地现状进入的唯一入口；03.基地北侧都是现状居住楼，目前无开口有利条件；0303对基地分析得到两种不同的启动区策略对基地分析得到两种不同的启动区策略策略一大开模式借用幼儿园策略二小开模式借用物业配套策略一大开模式借用幼儿园PART 1 PART 1 主题概念主题概念PART 2 PART 2 流线及空间展示流线及空间展示PART 3 PART 3 技术图纸技术图纸启动区位置选择启动区位置选择01.借用幼儿园02.住宅含有别墅组团借用市政道路面积：借用市政道路面积：17001700平米平米启动区区域启动区区域: :占地42、占地36003600平米平米面积面积25002500平米平米住宅区域：住宅区域：涵盖本项目全部类型别墅涵盖本项目全部类型别墅占地占地20002000平米平米启动区范围构成启动区范围构成福建福建福建福建福建福建福建福建PART 2 PART 2 流线及空间展示流线及空间展示启动区平面图启动区平面图启动区平面启动区平面启动区总平面图启动区总平面图启动区鸟瞰启动区鸟瞰以人的以人的参观流线参观流线为主轴，为主轴，以以建筑的实建筑的实和和庭院的虚庭院的虚互相交叉，互相交叉，创造与众不同的参观体验创造与众不同的参观体验耕耕读读渔渔樵樵接待接待茶道茶道沙盘沙盘样板房样板房障景障景景象的分割与过渡，场景的转换43、空间景象的分割与过渡，场景的转换空间对景对景视觉的联结，轴线关系，取景，框景视觉的联结，轴线关系，取景，框景点点景景近观为主，局部的点缀近观为主，局部的点缀借景借景景深强化，远借园外之景景深强化，远借园外之景 近借园内之景近借园内之景设计策略设计策略2 23 34 45 51 112345仪式格调入口仪式格调入口耕院：前区景观引入耕院：前区景观引入读院：空间氛围转换读院：空间氛围转换渔渔院：典雅景观庭院院：典雅景观庭院樵樵院：精致样板空间院：精致样板空间序序起起承承转转合合1. 1.示范区第一界面示范区第一界面对称门头，古典与现代的结合2. 2.示范区入口前场示范区入口前场林荫大道3. 3.售44、楼处入口售楼处入口灰空间引入4. 4.售楼处连廊售楼处连廊宜人的尺度，精致的景观5. 5.售楼处“耕”院售楼处“耕”院静神陶冶，回归自然6. 6.售楼处“耕”院售楼处“耕”院静神陶冶，回归自然7. 7.售楼处“耕”院售楼处“耕”院静神陶冶，回归自然8. 8.售楼处“渔”院售楼处“渔”院脱尘与禅意9. 9.售楼处“渔”院售楼处“渔”院脱尘与禅意10.10.售楼处“樵”院售楼处“樵”院回归与升华11.11.售楼处“樵”院售楼处“樵”院回归与升华PART 3 PART 3 技术图纸技术图纸售楼处售楼处 0.000.00标高平面标高平面售楼处售楼处+4.00+4.00标高平面标高平面售楼处售楼处+8.45、00+8.00标高平面标高平面 0.000.00标高平面标高平面+4.00+4.00标高平面标高平面+8.00+8.00标高平面标高平面幼儿园平面幼儿园平面占占地地36003600 计容计容25002500策略二小开模式借用物业配套1235412345林荫大道林荫大道前区广场引入景观前区广场引入景观销售中心前庭后院销售中心前庭后院典雅中式庭院典雅中式庭院精致样板庭院精致样板庭院销售中心销售中心停车场停车场样板间样板间由林荫大道进入示范区。由林荫大道进入示范区。示范区入口广场呈现雅致的第一印象示范区入口广场呈现雅致的第一印象静谧的水池创造一种典雅的意趣。静谧的水池创造一种典雅的意趣。精致的小庭院46、，回归自然精致的小庭院，回归自然大尺度的开敞庭院，成为去样板间的集散点。大尺度的开敞庭院，成为去样板间的集散点。对基地分析得到两种不同的启动区策略对基地分析得到两种不同的启动区策略策略一大开模式借用幼儿园策略二小开模式借用物业配套CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Technology ChapterPre analysisP6打造福州市场定制化产品Customized products 4F1F2F3F三盛托斯卡纳万科世玺奥体原著同质化竞争严重！ 如何创新？联排：面47、积段较大，总价过高。叠加：同质化严重，缺乏溢价点。高层：精简为主，居住品质稍低。梅赛德斯梅赛德斯- -迈巴赫迈巴赫梅赛德斯梅赛德斯- -奔驰奔驰custom-madehigh-end卓尔不群，极致奢华卓尔不群，极致奢华引领时代，驾驭未来引领时代，驾驭未来联排创新90墅轻奢体验合院全明通透溢价更高叠加偷送最大化更多溢价点高层无敌五点五面宽产品目录揽山抱水轻度假4F 创新合院4F 优化合院4F 独栋大宅6F/11F 轻奢叠加18F 精致公寓创新合院豪享-不止于豪华Comfort and More合院生成记合院生成记2 2面宽联排面宽联排报建面积：报建面积：155155实得面积：实得面积：512.048、4512.04合院生成记合院生成记L L型联排型联排报建面积：报建面积：185185实得面积：实得面积：767.6767.6合院生成记合院生成记3+1F3+1F叠加叠加下叠报建面积：下叠报建面积：8888下叠实得面积：下叠实得面积：208.33208.33上叠报建面积：上叠报建面积：118118上叠实得面积：上叠实得面积：180.64180.64合院生成记合院生成记院落式空间院落式空间三进院落三进院落空间层层递进空间层层递进一进院落一进院落二进院落二进院落三进院落三进院落创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。合院标准组合合院标准组合- -改造前改造前创新合院空间优势：更能用足场地49、进深，实现别墅最大化。合院组合图合院组合图创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。组团一层平面图组团一层平面图户型户型A A报建面积：报建面积：185185实得面积：实得面积：767.6767.6户型模式户型模式A A户型模式户型模式D(D(上叠上叠) )户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型户型B B报建面积：报建面积：155155实得面积：实得面积：512.04512.04户型户型C C（下叠）（下叠）报建面积：报建面积：8888实得面积：实得面积：208.33208.33户型模式户型模式C(C(下叠下50、叠) )户型户型D D（上叠）（上叠）报建面积：报建面积：118118实得面积：实得面积：180.64180.64组团入户组团入户庭院面积：庭院面积：96.1696.16庭院面积：庭院面积：96.1696.16庭院面积：庭院面积：96.1696.16庭院面积：庭院面积：96.1696.16庭院面积：庭院面积：48.6048.60庭院面积：庭院面积：48.6048.60庭院面积：庭院面积：44.2744.27庭院面积：庭院面积：28.0028.00庭院面积：庭院面积：44.2744.27组团二层平面图组团二层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式C(C(下叠下叠) )户型模式户型模式A A51、户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式C(C(下叠下叠) )户型户型A A露台面积：露台面积：16.2516.25户型户型B B露台面积：露台面积：12.3512.35户型户型C C（下叠）（下叠）露台面积：露台面积：14.6514.65组团三层平面图组团三层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式D(D(上叠上叠) )户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式D(D(上叠上叠) )户型户型A A露台面积：露台面积：3.793.79户型户型B52、 B露台面积：露台面积：3.353.35户型户型D D（上叠）（上叠）露台面积：露台面积：12.1212.12组团四层平面图组团四层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式D(D(上叠上叠) )户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式D(D(上叠上叠) )户型户型A A露台面积：露台面积：21.8721.87户型户型B B露台面积：露台面积：20.0620.06户型户型D D（上叠）（上叠）露台面积：露台面积：46.7446.74组团地下一层平面图组团地下一层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式C53、(C(下叠下叠) )户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式C(C(下叠下叠) )户型户型A A地下面积：地下面积：198.11198.11户型户型B B地下面积：地下面积：134.95134.95户型户型C C（下叠）（下叠）地下面积：地下面积：45.6945.69组团地下二层平面图组团地下二层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式C(C(下叠下叠) )户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式C(C(下叠下叠) )户54、型户型A A地下面积：地下面积：198.11198.11户型户型B B地下面积：地下面积：134.95134.95户型户型C C（下叠）（下叠）地下面积：地下面积：45.6945.69合院-联排155豪享-不止于豪华Comfort and More2 2面宽联排面宽联排报建面积：报建面积：155155实得面积：实得面积：512.04512.04联排1554+1房4厅6卫建筑面积：155实得建筑面积：512.04实际得房率：322.04%赠送面积庭院：48.60 加建：33.87挑空：13.5(挑空为26.4%)地下室：269.9（共2F）露台：35.77露台赠送一层平面图二层平面图挑空赠送三层55、平面图四层平面图搭建赠送合院-联排185豪享-不止于豪华Comfort and MoreL L型联排型联排报建面积：报建面积：185185实得面积：实得面积：767.6767.6联排1856+1房4厅9卫建筑面积：185实得建筑面积：767.6实际得房率：414.92%赠送面积庭院：96.16加建：127.16挑空：17.3(挑空为28.4%)地下室：396.22（共2F）露台：41.92露台赠送一层平面图二层平面图挑空赠送三层平面图四层平面图搭建赠送豪华餐厅豪华餐厅豪华主卧套豪华主卧套宽敞书房宽敞书房合院-创新90墅豪享-不止于豪华Comfort and More3+1F3+1F叠加叠加下叠56、报建面积：下叠报建面积：8888下叠实得面积：下叠实得面积：208.33208.33上叠报建面积：上叠报建面积：118118上叠实得面积：上叠实得面积：180.64180.641F2F3F1面宽2面宽3面宽88平米三面宽叠加88平米三面宽叠加118平米四面宽叠加楼梯118平米四面宽叠加88平米三面宽叠加88平米三面宽叠加1面宽2面宽3面宽赠送优势偷足入户层的30%，实际得房率更大，溢价点更高。竞争优势面积段小：脱离竞争红海，面积段均为88，总价较低，具备极强的市场竞争力。场地优势比联排更出量：对于场地的利用更加充分，同样大小的场地，相比普通联排产品可以排布更多的面积。4F3+1层叠加下叠4房457、厅4.5卫建筑面积：88得房率：92.1%实得建筑面积：208.33实际得房率：257.19%赠送面积庭院：28凸窗：4.50挑空：13.5(挑空为27.5%)地下室：91.38（共2F）露台：10.95露台赠送一层平面图二层平面图挑空赠送豪华餐厅豪华餐厅餐客厅同宽餐客厅同宽豪华主卧套豪华主卧套3+1层叠加下叠4房4厅4.5卫建筑面积：88得房率：92.1%实得建筑面积： 162.45实际得房率：199.98%赠送面积庭院：27.6凸窗：4.50挑空：13.5(挑空27.5%)地下室：110.58 （共2F）露台：6.27一层平面图二层平面图露台赠送挑空赠送3+1层叠加上叠3房2厅2.5卫建筑58、面积：118得房率：92.1%实得建筑面积： 180.64实际得房率：167.26%赠送面积露台：58.86阳台：3.78三层平面图露台赠送阳台赠送3+1层平面图挑空赠送优化合院豪享-不止于豪华Comfort and More组团一层平面图组团一层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型户型A A报建面积：报建面积：220220实得面积：实得面积：759.87759.87户型户型B B报建面积：报建面积：180180实得面积：实得面积：487.17459、87.17庭院面积：庭院面积：126.86126.86庭院面积：庭院面积：126.86126.86庭院面积：庭院面积：21.5921.59庭院面积：庭院面积：37.537.5庭院面积：庭院面积：126.86126.86庭院面积：庭院面积：126.86126.86组团二层平面图组团二层平面图户型户型A A露台面积：露台面积：16.1716.17户型户型B B露台面积：露台面积：5.585.58户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A组团三层平面图组团三层平面图户60、型户型A A露台面积：露台面积：2.922.92户型户型B B露台面积：露台面积：18.4318.43户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A组团四层平面图组团四层平面图户型户型A A露台面积：露台面积：23.7623.76户型户型B B露台面积：露台面积：16.5716.57户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A组团地下一61、层平面图组团地下一层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型户型A A地下面积：地下面积：134.43134.43户型户型B B地下面积：地下面积：98.4298.42组团地下二层平面图组团地下二层平面图户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式B B户型模式户型模式A A户型模式户型模式A A户型户型A A地下面积：地下面积：134.43134.43户型户型B B地62、下面积：地下面积：98.4298.42独栋大宅豪享-不止于豪华Comfort and More独栋3206+2房6厅8.5卫建筑面积：320实得建筑面积：968.48实际得房率：302.65%赠送面积庭院：417.20加建：120.51挑空：42.5(挑空为28.5%)地下室：378.40（共2F）露台：107.07露台赠送挑空赠送二层平面图搭建赠送三层平面图四层平面图地下一层平面图一层平面图地下二层平面图豪华餐厅豪华餐厅奢华卫生间奢华卫生间豪华主卧套豪华主卧套6F/11F轻奢叠加豪享-不止于豪华Comfort and More6F墅质洋房豪享-不止于豪华Comfort and More一梯两63、户，赠送挑空：一梯一户，赠送挑空：1F2F3F4F5F6F叠墅叠墅1F2F3F4F5F6F叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅常规模式：产品风险低。咬合模式：入户层为三面宽，赠送挑空面积最大化，一梯一户如何感受6F叠墅模式一：常规叠加6F叠墅模式二：咬合叠墅精致下叠160阳台赠送挑空赠送地下一层平面图一层平面图二层平面图4房3厅3卫建筑面积：160.0得房率：88.39%实得建筑面积： 255.87实际得房率：159.92%赠送面积阳台：4.7 庭院：55.74挑空： 21.5(挑空为28.5%)地下室：69.674800350016600480035001660048003500166064、06F叠墅模式一：常规叠加精致上叠140阳台赠送挑空赠送五层平面图六层平面图3房2厅3卫建筑面积：140得房率：88.39%实得建筑面积： 194.63实际得房率：157.34%赠送面积阳台：3.4挑空：22.4(挑空为28.5%)露台：28.83露台赠送480035001660035004800166006F叠墅模式一：常规叠加6F墅质洋房豪享-不止于豪华Comfort and More一梯两户，赠送挑空：一梯一户，赠送挑空：1F2F3F4F5F6F叠墅叠墅1F2F3F4F5F6F叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅叠墅常规模式：产品风险低。咬合模式：入户层为三面宽，赠送挑空面积最大化，一梯65、一户如何感受6F叠墅模式一：常规叠加6F叠墅模式二：咬合叠墅创新中叠155阳台赠送挑空赠送4房2厅4卫建筑面积：155.0得房率：88.39%实得建筑面积： 195.2实际得房率：142.48%赠送面积阳台：5.7 挑空： 34.5(挑空为29.5%)三层平面图四层平面图一梯一梯一户一户 4 4面宽面宽朝南朝南 挑空挑空最大化最大化6F叠墅模式二：咬合叠加六面宽6F毫奢叠加豪享-不止于豪华Comfort and More6面宽叠加160阳台赠送挑空赠送一层平面图二层平面图4房2厅3卫建筑面积：160.0得房率：88.39%实得建筑面积： 194.0实际得房率：107.18%赠送面积阳台：11.66、5 挑空： 22.5(挑空为28.5%)一梯一梯两户两户 6 6面宽面宽朝南朝南 挑空挑空最大化最大化5.5面宽18F毫奢高层豪享-不止于豪华Comfort and More18F 5.5面宽1253+1房3厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：150.72实际得房率：97.83%赠送面积挑空：22.22(挑空为24.7%)阳台：3.5挑空赠送奇数层平面图偶数层平面图阳台赠送一梯一梯两户两户 5.55.5面宽面宽朝南朝南18F18F边套边套18F 5.5面宽1253+1房3厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：150.72实际得房率：97.83%赠送面积挑空67、：22.22(挑空为24.7%)阳台：3.5挑空赠送奇数层平面图偶数层平面图阳台赠送一梯一梯两户两户 5.55.5面宽面宽朝南朝南18F18F中间套中间套4面宽18F精致高层双南厅豪享-不止于豪华Comfort and More18F 5.5面宽1254房2厅2卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：154.77实际得房率：100.45%赠送面积挑空：22.57(挑空为26.5%)阳台：7.2挑空赠送阳台赠送18F 四面宽1254房2厅2卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：140.26实际得房率：91.03%赠送面积挑空：11.76(挑空为21.1%)阳台：3.5奇68、数层平面图偶数层平面图18F18F南厅户型南厅户型18F 5.5面宽1254房2厅2卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：154.77实际得房率：100.45%赠送面积挑空：22.57(挑空为26.5%)阳台：7.2挑空赠送阳台赠送18F 四面宽1253房2厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：140.26实际得房率：91.03%赠送面积挑空：11.76(挑空为21.1%)阳台：3.5奇数层平面图偶数层平面图18F18F南厅户型南厅户型4面宽18F精致高层南北厅豪享-不止于豪华Comfort and More18F四面宽1253+1房2厅3卫建筑面积：125得房69、率：81.13%实得建筑面积：153.30实际得房率：99.49%赠送面积挑空：20.8(挑空为29.2%)阳台：7.5挑空赠送奇数层平面图偶数层平面图阳台赠送18F18F南厅户型南厅户型18F四面宽1253+1房2厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：153.30实际得房率：99.49%赠送面积挑空：20.8(挑空为29.2%)阳台：7.5挑空赠送奇数层平面图偶数层平面图阳台赠送18F18F北厅户型北厅户型CONTENTSStrategy ReflectScheme IllustrationP1P2P3Start StrategyP4Product ChapterP5Tec70、hnology ChapterPre analysisP6效率与成本效率专篇成本专篇施工推进高效报建流程高效设计衔接高效实操层面政府层面技术层面如何保证项目高效推进？规划形态契合政府需求政府技术实操高、中、低搭配城市天际线丰富规划局抗性较小幼儿园18F高层4F别墅产品设置风险较低政府技术实操在规范许可范围内合理运用偷面积段报建风险较低阳台赠送露台赠送我司福州项目经验丰富1.与一线开发商合作经验丰富2.大型高端项目经验丰富政府技术实操我司设计福州本地项目优步大道优步大道金辉半岛金辉半岛华华润橡树湾润橡树湾华华润福州商办润福州商办容积率容积率4.24.2计容计容面积：面积：10W10W容积率容积率71、1.21.2计容面积：计容面积：3.2W3.2W容积率容积率1.71.7计容计容面积：面积：20W20W容积率容积率4.454.45计容计容面积：面积：8.4W8.4W方案与施工图衔接高效1.投标阶段，施工图院已介入，尽早规避技术风险，设计落地性强2.对当地规范及政策较为熟悉政府技术实操启动区快速打造1.启动区与地库脱离启动区建造相对独立,此时地库先不打造2.临时样板房设置样板房快速建造政府技术实操借用市政道路借用市政道路启动区启动区住宅区域：住宅区域：分期设置合理产品合理搭配启动区首开，一二期都配置有高层及多层政府技术实操如何保证项目成本可控？产品成本可控地库成本可控立面成本可控产品地库立面72、景观成本可控景观地库布局地下室范围（面积）必须考虑：1.上部建筑2.地形地貌3.停车数量 规划停车总量扣除地面停车数量4.人防核六级人防必须采用全埋地下室5.设备用房6.其他没有使用价值的地下室尽量减小地下停车数总量地下车库面积地下成本减少地下停车数量不计地面停车率经济高效平面布置增加盈利点oneonetwotwothreethree政策尺度效率可售地库立面产品景观1、成本适配原则2、标杆导向原则3、全过程控制原则按照“客户敏感、成本敏感、规模效益”三标准引导七项指标合理、适度配置，通过限额指标使项目成本适配性更精准。本限额指标均设置了 “标杆值”和“高限值”：标杆值为内部较好的项目的限额指标73、；高限值为最高上限值，当项目比较特殊，实际指标突破高限值时，须重点分析总结超限原因，并在成本对标审批中做详细说明。本限额指标主要是确定产品配置标准的经济指标，最终落地要到招标定标阶段，但仅到招标定标阶段出现超配时再做优化效果收效甚微，所以要以“全过程控制、事前控制”为原则，尽可能在项目早期做好指标预控，项目开发进度逐步将指标落地，并注意过程总结，积累成本指标控制经验及数据。成本计算过程中须根据指标控制原则来控制限额指标地库立面产品景观我司案例因为建筑本身要开挖，所以要精确计算开挖深度，来平衡半地下车库和土方平衡，这样可以最大程度上节约造价。这一点，我们公司在北京西山艺境等项目上操作非常成功，既74、保证了效果，又保证造价节约，一举两得。地库立面产品景观精简成本1.体型优美立面一体化设计2.材料可控通过石材的运用达到价值感的极致体现3.细节精减减少繁复线脚，靠石材的拼法等增加品质感地库立面产品景观好钢用在刀刃上1.所见可控可见区域极力打造不可见区域节省成本2.启动区打造启动区极力打造，好刚用在刀刃上地库立面产品景观善用石材1.底部石材近人尺度2.中上部真石漆非近人尺度可用真石漆降低成本3.分缝设计优化石材及真石漆分缝，以做少的投入得到最佳的效果地库立面产品景观善用石材1.底部石材近人尺度2.中上部真石漆非近人尺度可用真石漆降低成本3.分缝设计优化石材及真石漆分缝，以做少的投入得到最佳的效果75、地库立面产品景观土建成本可控1.体型方正方正的体型既好用又节省2.结构规整通过最优的结构设计来优化建安成本3.控制窗地比力求达到经济舒适的窗地比，好看又好用地库立面产品景观通过增加草坪面积、缩小灌木区、适当选用骨架树、巧妙运用节点大树等方法来实现成本控制。以疏林草地、配合适量的灌木、地被及配合人造微地形营造植物景观。植物群落1、大群落：占整个群落的25，主要分布在草坪及围墙周围，作为大背景。2、中群落：占整个群落的60，主要分布在建筑周围及道路转角处，作为软化建筑转角及遮挡视线的功能。3、小群落：占整个群落的15，主要分布在入户口及园区的主次入口，作为引导性、标示性功能。植物搭配、群落地库立面产品景观效率至上效率至上成本可控成本可控多快好省 | 打造福州标杆楼盘泰禾福州揽山抱水精彩在这里展开专注专业专心感谢聆听上海柏涛