1、福州 揽山抱水规划方案设计,PLANNINGCONCEPTSCHEME,鸟瞰图,鸟瞰图,会所效果图,会所效果图,会所效果图,会所效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,高层效果图,公司介绍,澳大利亞柏濤（墨爾本）建築設計公司駐華機構，上海辦公室于2003年成立,公司介绍,公司介绍,柏涛特色的矩阵式主创团队制项目管理模式带来全方位稳定的质量保证和良好的服务,设计总监,项目经理,设计团队,上海柏涛信息中心及设计研发部,执行主创,项目经理,项目经理,项目前期,项目中期,项目后期,主创,建筑师,项目经理,设计团队,设计团队,设计团队,项目销售建成,公2、司介绍,优步大道,金辉半岛,华润橡树湾,华润福州万象城,容积率4.2计容面积：10W,容积率1.2计容面积：3.2W,容积率1.7计容面积：20W,容积率4.45计容面积：8.4W,上海柏涛福州项目经验,柏涛作品(低密度山地别墅类),低密度山地项目汇总,北京西山艺境,重庆东原,重庆绿地,宁波象山,舟山临城,从多年山地项目的实践，我司累积、总结出大量具有高差项目设计经验,北京金地西山艺境2014年，已建成业态：山地别墅+洋房+商业区位：北京门头沟区规模：33.9 万平米容积率：1.1主题：北京山地住区典范,公司作品,重庆东原香山项目2009年，已建成业态：双拼别墅+联排别墅区位：重庆市主城区北部3、新城规模：8.58万平米容积率：0.86主题：意大利托斯卡纳田园风格,公司作品,公司作品,重庆绿地城2016年，设计中业态：山地双拼+联排+叠拼区位：重庆规模：8.17万平米容积率：1.22主题：洛杉矶比弗利山庄（尊贵别墅区）,保集象山2015年，建设中业态：山地独栋+联排区位：宁波象山县东片区规模：11.8 万平米容积率：1.0主题：北美草原风格,公司作品,设计,营销,策划,居住理念,产品为王,价值挖掘,上海柏涛目前正在跟进的泰禾集团项目：苏州泰禾，长兴泰禾我们对于住宅设计有着丰富的设计经验是一个对设计、营销、策划有着敏锐判断力的设计公司,策划思路,方案详解,Strategy Reflect4、,Scheme Illustration,P1,P2,P3,目录,CONTENTS,启动策略,Start Strategy,P4,产品研发,Product Chapter,P5,技术专篇,Technology Chapter,前期分析,Pre analysis,P6,目录,CONTENTS,策划思路,方案详解,Strategy Reflect,Scheme Illustration,P1,P2,P3,启动策略,Start Strategy,P4,产品研发,Product Chapter,P5,技术专篇,Technology Chapter,前期分析,Pre analysis,P6,项目位于福州5、市晋安区新店镇桂山村，北三环北侧，北、东侧为山脉，距离福州站1.4km，泰禾广场商圈2.4km，登云高尔夫1.4km,基地区位,地块毗邻三环绕城高速，西侧预留互通连接三环，经东侧沁园支路3km可达东二环泰禾广场，距离地铁1号线火车站站1.4km，地块东侧目前有一条公交线路，但步行900米至火车站北广场公交总站有27条公交线路，出行非常便捷,基地区位,桂山支路已纳入2015年新增市政项目，364*16m道路，预估拆迁成本9400万元，建设成本800万，合计约1.1亿桂山支路已办理选址，正在逐步进行国有土地报批（分村分界、农转用，林地等）及征迁前期工作，正常需要4个月。,现状道路,现状道路,交通现6、状,登云高尔夫,登云水库,金鸡山公园,罗汉山,琴亭湖公园,基地毗临登云水库，距登云高尔夫仅1.4km，3km以内可到达琴亭湖公园，罗汉山，金鸡山公园，景观资源较为丰富,景观资源,3km,1km,【景观资源】项目周边低山连绵，坐拥生态化的居住环境，毗临登云水库，感受一衣带水的居住体验。,周边现状,1,2,3,5,4,地块北侧靠山，西、南、东侧为民房，地块内为中间低，北、南侧略高，凹地，现状为菜地，北、西、南侧民居违章搭盖严重，视野欠佳。,1,2,3,4,5,地势较高，现状为菜地,中间地势低，场地较平整,南侧地势较高，受民房遮挡，视野欠佳,地势较高，现状为菜地,民居违章搭建,地块自然条件,通过GI7、S地形分析,地块东侧沿山地势较高，向西递减，场地内部的坡度较大,充分利用原有地形条件进行规划设计，局部合理地设置台地，可减少前期的土方量同时也增加地块的空间趣味性。,高程分析,坡度分析,H=30,H=32,H=34,H=33,基地,3km,2km,1km,【周边配套】地块毗邻市教院二附中和晋安第六中心小学；距离最近的永辉超市600米，3公里范围内医疗和大商业配套完善，距离金鸡山公园仅2km；配套完善。,晋安第六中心小学,永辉超市,火车站商圈,省立医院北院,市教院二附中,东二环泰禾广场,省二人民医院二环分院,省体育中心,秦亭湖公园,省二人民医院,五四北泰禾广场,金鸡山公园,基地周边商业、教育、医8、疗设施较齐全，毗邻学校、超市，3km内拥有多家医疗和大型商业，配套完善,周边配套,用地现状分析,坡地台地化项目北、东侧为山脉，地块内中间低，北、南侧高，基地高差不超过十五米，较为平缓，适合台地处理。,交通便捷，道路尽端项目与三环入口仅850米，自驾交通方便，靠近五四北商圈，火车站商圈和五四路商务区，可作为商务人士第一居所,外界不佳，控制内部桂山支路已办理选址，晋安六小到地块入口约220米道路要拓宽，城市界面较为脏乱。,基地分析结论,山地资源，争取套现主城区稀缺别墅用地，随着地铁1号线通车、五四北的路网逐步改善及后续土地的持续供应，将更具竞争力。,目录,CONTENTS,策划思路,方案详解,St9、rategy Reflect,Scheme Illustration,P1,P2,P3,启动策略,Start Strategy,P4,产品研发,Product Chapter,P5,技术专篇,Technology Chapter,前期分析,Pre analysis,P6,产品为王|产品力，第一生产力自住为主|从居住实际需求出发竞品红海|要走产品差异化路线,契合 白银时代&福州市场,目标客群TARGET GROUP,原住居民企业白领政府人员私营业主,福州当地品质改善客户,不是所有的朋友都有幸相识于此,客群需求GROUP DEMAND,生态化的居住环境DELUX LIVING STYLE,揽山,一10、衣带水的居住体验DELUX LIVING STYLE,抱水,高品质的生活体验DELUX LIVING STYLE,轻度假,揽山抱水体验+别墅轻度假,客群产品描摹GROUP VISION,泰禾福州院子,东方威尼斯三期,禹洲鼓山一号,三盛波尔多庄园,万科世玺,金辉淮安半岛,基地,周边竞品现状,三盛波尔多庄园,总面积：5.35W容积率：0.9产品：联排 270-450 大平层 200-450 合院 290-400 均价：联排 2.7-4.5万元/大平层 1.9-2.8万元/合院 2.4-3.0万元/,金辉淮安半岛,万科世玺,总面积：18W容积率：0.4产品：联排 257-301 独栋 319-71911、均价：联排 1000-1500万/套 独栋 2200-3500万/套,总面积：2.1W容积率：0.8产品：联排 223-250 双拼 312-338均价：3.6万元/,10km,3km,泰禾福州院子,东方威尼斯三期,禹洲鼓山一号,三盛波尔多庄园,万科世玺,金辉淮安半岛,基地,周边竞品现状,东方威尼斯三期,总面积：6.1W容积率：0.4产品：双拼 293-299独栋 350-467均价：双拼 700万/套独栋 1400W/套,禹洲鼓山一号,秦禾福州院子,总面积：6.5W容积率：0.28产品：双拼 250-350 独栋 350-890均价：双拼 800-1100万/套 独栋 1780-4000万/12、套,总面积：16.7W容积率：1.05产品：合院 200-220 均价：800-1000万/套,10km,3km,产品类型,万科世玺249 室2厅5卫,1F,2F,3F,4F,万科世玺336 7室2厅4卫,金辉淮安半岛224 5+1室2厅5卫,1F,2F,3F,4F,1F,2F,3F,4F,1F,2F,3F,4F,奥体原著210 5室3厅3卫,泰禾福州院子200 5室3厅3卫,联排,双拼,双拼,合院,高层,产品类型,竞品多低层户型较传统,竞品高层仅满足刚需,针对竞品策略,高配品质改善,创新模式创新,高配,创新,创新合院：级差分明，户型全南向。,创新叠加：一梯一户，挑空最大化。,高配叠加：六面宽13、叠加，豪奢体验。,高配高层：五点五面宽高层，视野为王。,轻豪宅时代来临,目录,CONTENTS,策划思路,方案详解,Strategy Reflect,Scheme Illustration,P1,P2,P3,启动策略,Start Strategy,P4,产品研发,Product Chapter,P5,技术专篇,Technology Chapter,前期分析,Pre analysis,P6,泰禾集团,TAIHE GROUP,深耕福州 树立区域标杆之作,影响城市未来的力量缔造高端住区的专家,如何树立品牌标杆？,泰禾|揽山抱水,周围低山连绵宜居生态底蕴,人文设计理念引领中式复兴,揽山 抱水,渔樵耕读14、,五音十二律,泰禾|揽山抱水,坐拥连绵层峦品味江山如画,揽山,抱水,泰禾|揽山抱水,遥看山水渔樵近观鱼翔浅底,揽山 抱水,坐拥山水 改善新生,强排逻辑,规划展示,极致规划,短期内通往本地块唯一一条城市道路为桂山支路，考虑到售楼参观流线以及后期的回家流线，本地块的主出入口宜设置在南侧，做前期启动区主要出入口宜设置在西南侧或结合主入口设置,桂山支路,启动区,地块东侧地势较高，紧邻生态绿山，西侧紧邻城郊棚户区区域地块的东侧居住生态价值最高，基地内侧次之，西侧较低,高,中,低,主入口,地块自然条件,地块自然条件,通过GIS地形分析,地块东侧沿山地势较高，向西递减，场地内部的坡度较大,充分利用原有地形条15、件进行规划设计，局部合理地设置台地，可减少前期的土方量同时也增加地块的空间趣味性。,高程分析,坡度分析,H=30,H=32,H=34,H=33,规划设计条件,总用地面积：62904.3m2容积率：1.05总计容面积：66049.5m2绿地率：30%建筑限高：54m建筑密度：25%以下多层间距：1.0日照时间：大寒日累计3小时高层面宽：不宜大于50m(设计条件为50m，技术管理规定为不小于70m)配套设施：商业、幼儿园、居委会、公厕等,用地红线,高层退红线9M,总用地面积：62904.3,容积率：1.05,低层退红线5M,低层退红线6M,多层退红线9M,高层退红线15M,主要朝向,多层退红线6M16、,次要朝向,设计任务书条件输入,平均层数=容积率/建筑密度,平均层数=1.05/0.25=4.2层,规划产品组合可能性,全洋房18层+4层联排11层+6层叠加,合院产品,6F叠加产品,18F高层产品,独栋产品,11F叠加产品,一梯一户,4面宽,4面宽,六面宽,5.5面宽,常规模式,320大宅,创新合院,STEP1 通过穷举法，进行各种可能性的尝试,A,C,B,沿山的景观价值最高区域，位于基地东侧,放置大别墅及联排产品,最接近城郊棚户区区域，外部的干扰大,放置高层或少量多层产品,高层、多层产品围合区域，外部干扰较小，有外部景观渗透,放置低层或多层产品,STEP2 精细化分地块特征，判定产品落位区17、域,STEP3 在规划形态逻辑下，进行方案强排测算选择,25.62亿,25.21亿,25.62亿,25.63亿,方向1,方向2,方向3,方向4,结论：18层高层方案两个深化方向：方向3货值优先 方向4产品优先,5面宽高层,联排+4层叠墅,5面宽高层,联排+合院,5面宽高层,联排+合院,4面宽高层,联排+创新3+1叠墅,货值最大，密度超过规划要求的25%,方向1,方向2,方向3,方向4,结论：11层小高层方案深化方向：以方向4为首的货值优先，兼顾规划景观,24.38亿,24.48亿,24.09亿,24.48亿,4面宽小高层,联排+四面宽6层叠墅,4面宽小高层,4面宽小高层,4面宽小高层,联排+四18、面宽6层叠墅,联排+四面宽6层叠墅,联排+四面宽6层叠墅+六面宽6层叠墅,密度满足规划要求的25%,STEP4 高层沿北侧布置，低区如何设计？,产品分类：四面宽18F复式+精致全南向联排合院+90创新叠加别墅。创新点：90墅+全南向精致合院营销利好：消灭合院北侧中间户销售压力。,高山流水,产品分类：五点五面宽18F复式+经典合院创新点：5.5面宽18F无敌景观复式营销利好：消灭高层销售压力。,临园而居,产品分类：四面宽11F叠墅复式+四面宽6F叠墅+六面宽6F叠墅+奢华联排创新点：创新四面宽11F/6F复式，六面宽6F叠墅。营销利好：消灭11F销售压力，六面宽6F叠墅无竞争对手。,墅居大宅,总19、货值：25.21亿,总货值：25.62亿,总货值：24.48亿,总货值：25.21亿,总货值：25.62亿,总货值：24.48亿,高山流水,临园而居,墅居大宅,货值设定标准,总货值：25.21亿,密度28.59%，形态最优，多层占比：60.34%,墅质洋房,高层公寓,公寓 2.5w/,叠加 3.5w/,高山流水,临园而居,墅居大宅,总货值：25.62亿,密度29.92%，形态最优，多层占比：66.62%,总货值：24.48亿,密度24.95%，形态一般，多层占比：74.09%,联排别墅,联排 5w/,货值设定标准,总货值：25.21亿,密度28.59%，形态最优，多层占比：60.34%,墅质洋20、房,高层公寓,公寓 2.5w/,叠加 3.5w/,高山流水,临园而居,墅居大宅,总货值：25.62亿,密度29.92%，形态最优，多层占比：66.62%,总货值：24.48亿,密度24.95%，形态一般，多层占比：74.09%,联排别墅,联排 5w/,高山流水,临园而居,墅居大宅,总货值：25.21亿,总货值：25.62亿,总货值：24.48亿,高山流水,方案一,福州院子合院模式营销痛点,产品级差：中间户面积段大于端户。总价却低于端户。产品朝向：北侧中间户主要房间依靠北向与封闭内院采光，带来较大销售压力。,如何创新，消灭销售痛点，提升产品溢价？,定 制 与 高 端,梅赛德斯-迈巴赫,梅赛德斯-21、奔驰,custom-made,high-end,卓尔不群，极致奢华,引领时代，驾驭未来,强排重组符合规范,产品组合创造出更多的货值,常规,打散,重新组合,合院生成记,2面宽联排报建面积：155实得面积：512.04,合院生成记,L型联排报建面积：185实得面积：767.6,合院生成记,3+1F叠加下叠报建面积：88下叠实得面积：208.33上叠报建面积：118上叠实得面积：180.64,合院生成记,创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。,合院标准组合-改造前,L=1.0H,L=1.0H,L=1.0H,L=1.0H,创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。,合院组合图,22、院落式空间,三进院落空间层层递进,一进院落,二进院落,三进院落,创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。,组团一层平面图,户型A报建面积：185实得面积：767.6,户型模式A,户型模式D(上叠),户型模式A,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型B报建面积：155实得面积：512.04,户型C（下叠）报建面积：88实得面积：208.33,户型模式C(下叠),户型D（上叠）报建面积：118实得面积：180.64,组团入户,庭院面积：96.16,庭院面积：96.16,庭院面积：96.16,庭院面积：96.16,庭院面积：48.60,庭院面积：48.60,庭院面积：44.23、27,庭院面积：28.00,庭院面积：44.27,创新90叠墅+全明中间户+合理的级差配置！,185,155,185,创新叠墅89+89+120,级差优势：端户溢价南向中间户北向中间户的逻辑，面积段以此规划为185，155，89。朝向优势：北侧中间户南向房间全明，且赠送南院。规划优势：创新合院报建总面积为1710，大于传统合院1680，更容易提升别墅产品总面积。,155,创新叠墅89+89+120,185,185,创新模式,级差层次分明,朝向全明通透,空间临园而居,规划墅居最大,仁者乐山,智者乐水,论语雍也篇 子曰：“知者乐水，仁者乐山；知者动，仁者静；知者乐，仁者寿。”,高 山 流 水曲高觅24、知音,五音（五大组团）宫、商、角、徵、羽,十二律（十二大独栋）黄钟、大吕、太簇、夹钟、姑洗、中吕、蕤宾、林钟、夷则、南吕、无射、应钟,规划结构,宫,徵,羽,商,角,五音十二律渔樵耕读,太簇,蕤宾,黄钟,大吕,夹钟,姑洗,中吕,林钟,夷则,南吕,无射,应钟,渔樵耕读,别墅组团五音,别墅十二律,售楼处,造景+借景,山 水,水 山,承袭江南古典造园手法,宜居组团 之 五音轻奢墅,独栋 之 奢华景观大宅,耕,读,渔,樵,启动区鸟瞰,以人的参观流线为主轴，以建筑的实和庭院的虚互相交叉，创造与众不同的参观体验,耕,读,渔,樵,接待,茶道,沙盘,样板房,障景景象的分割与过渡，场景的转换空间,对景视觉的联结，25、轴线关系，取景，框景,点景近观为主，局部的点缀,借景景深强化，远借园外之景 近借园内之景,设计策略,不利因素,现状不利因素,密植或围挡,周边不利因素,山景,分析周边不利因素，以密植或围挡屏蔽周边不利因素，庭院开口面向东侧山景，控制参观视线。,山景,不可复制的自然景观,临水而居的禅意生活,独一无二的居住体验,CULTURAL,CLASSICAL,LIVE,望山,抱水,轻度假,鸟瞰图,鸟瞰图,鸟瞰图,产品分布,合院185户型,合院叠加88+118,高层120户型,大别墅320户型,合院155户型,大别墅：东侧布置多层户型：中间及南侧布置高层户型：沿北侧布置 密度：28.5%，改造后：32.25%货26、值：25.21亿 多层总面积占住宅总面积：60.34%,规划结构,宫,徵,羽,商,角,五音十二律渔樵耕读,太簇,蕤宾,黄钟,大吕,夹钟,姑洗,中吕,林钟,夷则,南吕,无射,应钟,渔樵耕读,别墅组团五音,别墅十二律,售楼处,规划道路,小区主要环路,小区支路,地库出入口,消防登高面,配套分布,幼儿园,商业配套,物业配套,日照分析,1.本工程日照分析软件采用天正8.0 版本2.本日照分析图采用福州东经11918、北纬26053.住宅需满足大寒日（8：00-16：00）满窗日照3 小时4.日照计算中按要求满足考虑女儿墙高度和场地高差。,地库分析,地库总建筑面积：50579；其中：人防建筑面积2496。27、地下机动车位654辆（车位全停地下）（150以下1.2辆/户，150-200合院配2辆/户，300大别墅配3辆/户）报建地下车位514辆（150以下1.2辆/户，150以上1.5辆/户）,标杆形象,鸟瞰图,鸟瞰图,会所效果图,会所效果图,会所效果图,会所效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,别墅效果图,高层效果图,方案二,临园而居,鸟瞰图,产品分布,高层120户型,大别墅320户型,合院180户型,合院220户型,大别墅：东侧布置多层户型：中间及南侧布置高层户型：沿北侧布置 密度：29.92%货值：25.62亿 多层总面积占住宅总面积：66.62%,规28、划轴线,景观主轴,景观辅轴,规划道路,小区主要环路,小区支路,地库出入口,消防登高面,配套分布,幼儿园,商业配套,物业配套,日照分析,1.本工程日照分析软件采用天正8.0 版本2.本日照分析图采用福州东经11918、北纬26053.住宅需满足大寒日（8：00-16：00）满窗日照3 小时4.日照计算中按要求满足考虑女儿墙高度和场地高差。,方案三,墅居大宅,鸟瞰图,产品分布,叠加150户型（四面宽）,小高层130户型,大别墅320户型,叠加150户型（六面宽）,联排200户型,大别墅：东侧布置联排户型：东侧布置多层户型：西侧及中间布置小高层户型：沿北侧布置 密度：24.95%货值：24.48亿 29、多层总面积占住宅总面积：74.09%,规划轴线,景观主轴,景观辅轴,规划道路,小区主要环路,小区支路,地库出入口,配套分布,幼儿园,商业配套,物业配套,日照分析,1.本工程日照分析软件采用天正8.0 版本2.本日照分析图采用福州东经11918、北纬26053.住宅需满足大寒日（8：00-16：00）满窗日照3 小时4.日照计算中按要求满足考虑女儿墙高度和场地高差。,标杆形象,货值设定标准,总货值：25.21亿,密度28.59%，形态最优，多层占比：60.34%,墅质洋房,高层公寓,公寓 2.5w/,叠加 3.5w/,高山流水,临园而居,墅居大宅,总货值：25.62亿,密度29.92%，形态最优30、，多层占比：66.62%,总货值：24.48亿,密度24.95%，形态一般，多层占比：74.09%,联排别墅,联排 5w/,总货值：25.21亿,总货值：25.62亿,总货值：24.48亿,高山流水,临园而居,墅居大宅,货值设定标准,总货值：25.21亿,密度28.59%，形态最优，多层占比：60.34%,墅质洋房,高层公寓,公寓 2.5w/,叠加 3.5w/,高山流水,临园而居,墅居大宅,总货值：25.62亿,密度29.92%，形态最优，多层占比：66.62%,总货值：24.48亿,密度24.95%，形态一般，多层占比：74.09%,联排别墅,联排 5w/,高山流水,临园而居,墅居大宅,总货31、值：25.21亿,总货值：25.62亿,总货值：24.48亿,目录,CONTENTS,策划思路,方案详解,Strategy Reflect,Scheme Illustration,P1,P2,P3,启动策略,Start Strategy,P4,产品研发,Product Chapter,P5,技术专篇,Technology Chapter,前期分析,Pre analysis,P6,基地周边分析,01.基地南侧有现状居民楼，与基地有高差；,01,02,02.基地现状进入的唯一入口；,03.基地北侧都是现状居住楼，目前无开口有利条件；,03,对基地分析得到两种不同的启动区策略,策略一大开模式借用幼儿32、园,策略二小开模式借用物业配套,策略一大开模式借用幼儿园,PART 1 主题概念PART 2 流线及空间展示PART 3 技术图纸,启动区位置选择,01.借用幼儿园02.住宅含有别墅组团,借用市政道路面积：1700平米,启动区区域:占地3600平米 面积2500平米,住宅区域：涵盖本项目全部类型别墅占地2000平米,启动区范围构成,福建海洋文化,福建丘陵地貌,福建茶道文化,福建聚落文化,耕,读,渔,樵,渔,樵,耕,读,PART 2 流线及空间展示,启动区平面图,启动区平面,启动区总平面图,停车区,内广场,形象门岗,茶道,预接待,样板房,售楼处,启动区鸟瞰,以人的参观流线为主轴，以建筑的实和庭院33、的虚互相交叉，创造与众不同的参观体验,耕,读,渔,樵,接待,茶道,沙盘,样板房,障景景象的分割与过渡，场景的转换空间,对景视觉的联结，轴线关系，取景，框景,点景近观为主，局部的点缀,借景景深强化，远借园外之景 近借园内之景,设计策略,2,3,4,5,1,1,2,3,4,5,仪式格调入口,耕院：前区景观引入,读院：空间氛围转换,渔院：典雅景观庭院,樵院：精致样板空间,序,起,承,转,合,1.示范区第一界面 对称门头，古典与现代的结合,2.示范区入口前场 林荫大道,3.售楼处入口 灰空间引入,4.售楼处连廊 宜人的尺度，精致的景观,5.售楼处“耕”院 静神陶冶，回归自然,6.售楼处“耕”院 静神陶34、冶，回归自然,7.售楼处“耕”院 静神陶冶，回归自然,8.售楼处“渔”院 脱尘与禅意,9.售楼处“渔”院 脱尘与禅意,10.售楼处“樵”院 回归与升华,11.售楼处“樵”院 回归与升华,PART 3 技术图纸,售楼处0.00标高平面,停车场,林荫大道,入口门楼,连廊,接待,办公,茶道,读：禅院,耕：枯山水,售楼处+4.00标高平面,茶道,办公,挑空,沙盘,洽谈,渔：水院,读：禅院,耕：枯山水,樵院,样板房,售楼处+8.00标高平面,签约 VIP,挑空,挑空,0.00标高平面,+4.00标高平面,+8.00标高平面,幼儿园平面占地3600 计容2500,策略二小开模式借用物业配套,1,2,3,535、,4,1,2,3,4,5,林荫大道,前区广场引入景观,销售中心前庭后院,典雅中式庭院,精致样板庭院,销售中心,停车场,样板间,由林荫大道进入示范区。,示范区入口广场呈现雅致的第一印象,静谧的水池创造一种典雅的意趣。,精致的小庭院，回归自然,大尺度的开敞庭院，成为去样板间的集散点。,对基地分析得到两种不同的启动区策略,策略一大开模式借用幼儿园,策略二小开模式借用物业配套,目录,CONTENTS,策划思路,方案详解,Strategy Reflect,Scheme Illustration,P1,P2,P3,启动策略,Start Strategy,P4,产品研发,Product Chapter,P536、,技术专篇,Technology Chapter,前期分析,Pre analysis,P6,打造福州市场定制化产品 Customized products,4F,1F,2F,3F,三盛托斯卡纳,万科世玺,奥体原著,同质化竞争严重！如何创新？,联排：面积段较大，总价过高。叠加：同质化严重，缺乏溢价点。高层：精简为主，居住品质稍低。,为泰禾量身定制,梅赛德斯-迈巴赫,梅赛德斯-奔驰,custom-made,high-end,卓尔不群，极致奢华,引领时代，驾驭未来,联排创新90墅轻奢体验,合院全明通透溢价更高,叠加偷送最大化更多溢价点,高层无敌五点五面宽,产品目录揽山抱水轻度假 4F 创新合院 4F37、 优化合院 4F 独栋大宅 6F/11F 轻奢叠加 18F 精致公寓,创新合院豪享-不止于豪华Comfort and More,合院生成记,2面宽联排报建面积：155实得面积：512.04,合院生成记,L型联排报建面积：185实得面积：767.6,合院生成记,3+1F叠加下叠报建面积：88下叠实得面积：208.33上叠报建面积：118上叠实得面积：180.64,合院生成记,院落式空间,三进院落空间层层递进,一进院落,二进院落,三进院落,创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。,合院标准组合-改造前,L=1.0H,L=1.0H,L=1.0H,L=1.0H,创新合院空间优势：更能用足场38、地进深，实现别墅最大化。,合院组合图,创新合院空间优势：更能用足场地进深，实现别墅最大化。,组团一层平面图,户型A报建面积：185实得面积：767.6,户型模式A,户型模式D(上叠),户型模式A,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型B报建面积：155实得面积：512.04,户型C（下叠）报建面积：88实得面积：208.33,户型模式C(下叠),户型D（上叠）报建面积：118实得面积：180.64,组团入户,庭院面积：96.16,庭院面积：96.16,庭院面积：96.16,庭院面积：96.16,庭院面积：48.60,庭院面积：48.60,庭院面积：44.27,庭院面积：28.0039、,庭院面积：44.27,组团二层平面图,户型模式A,户型模式C(下叠),户型模式A,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式C(下叠),户型A露台面积：16.25,户型B露台面积：12.35,户型C（下叠）露台面积：14.65,组团三层平面图,户型模式A,户型模式D(上叠),户型模式A,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式D(上叠),户型A露台面积：3.79,户型B露台面积：3.35,户型D（上叠）露台面积：12.12,组团四层平面图,户型模式A,户型模式D(上叠),户型模式A,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式D(上叠),户型A露台面40、积：21.87,户型B露台面积：20.06,户型D（上叠）露台面积：46.74,组团地下一层平面图,户型模式A,户型模式C(下叠),户型模式A,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式C(下叠),户型A地下面积：198.11,户型B地下面积：134.95,户型C（下叠）地下面积：45.69,组团地下二层平面图,户型模式A,户型模式C(下叠),户型模式A,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式C(下叠),户型A地下面积：198.11,户型B地下面积：134.95,户型C（下叠）地下面积：45.69,合院-联排155豪享-不止于豪华Comfort and More41、,2面宽联排报建面积：155实得面积：512.04,联排155,4+1房4厅6卫建筑面积：155实得建筑面积：512.04实际得房率：322.04%赠送面积庭院：48.60 加建：33.87挑空：13.5(挑空为26.4%)地下室：269.9（共2F）露台：35.77,露台赠送,一层平面图,二层平面图,挑空赠送,三层平面图,四层平面图,搭建赠送,合院-联排185豪享-不止于豪华Comfort and More,L型联排报建面积：185实得面积：767.6,联排185,6+1房4厅9卫建筑面积：185实得建筑面积：767.6实际得房率：414.92%赠送面积庭院：96.16加建：127.16挑空42、：17.3(挑空为28.4%)地下室：396.22（共2F）露台：41.92,露台赠送,一层平面图,二层平面图,挑空赠送,三层平面图,四层平面图,搭建赠送,豪华餐厅,豪华主卧套,宽敞书房,合院-创新90墅豪享-不止于豪华Comfort and More,3+1F叠加下叠报建面积：88下叠实得面积：208.33上叠报建面积：118上叠实得面积：180.64,1F,2F,3F,1面宽,2面宽,3面宽,88平米三面宽叠加,88平米三面宽叠加,118平米四面宽叠加,楼梯,118平米四面宽叠加,88平米三面宽叠加,88平米三面宽叠加,1面宽,2面宽,3面宽,赠送优势偷足入户层的30%，实际得房率更大，溢43、价点更高。,竞争优势面积段小：脱离竞争红海，面积段均为88，总价较低，具备极强的市场竞争力。,场地优势比联排更出量：对于场地的利用更加充分，同样大小的场地，相比普通联排产品可以排布更多的面积。,4F,3+1层叠加下叠,4房4厅4.5卫建筑面积：88得房率：92.1%实得建筑面积：208.33实际得房率：257.19%赠送面积庭院：28凸窗：4.50挑空：13.5(挑空为27.5%)地下室：91.38（共2F）露台：10.95,露台赠送,一层平面图,二层平面图,挑空赠送,豪华餐厅,餐客厅同宽,豪华主卧套,3+1层叠加下叠,4房4厅4.5卫建筑面积：88得房率：92.1%实得建筑面积：162.4544、实际得房率：199.98%赠送面积庭院：27.6凸窗：4.50挑空：13.5(挑空27.5%)地下室：110.58（共2F）露台：6.27,一层平面图,二层平面图,露台赠送,挑空赠送,3+1层叠加上叠,3房2厅2.5卫建筑面积：118得房率：92.1%实得建筑面积：180.64实际得房率：167.26%赠送面积露台：58.86阳台：3.78,三层平面图,露台赠送,阳台赠送,3+1层平面图,挑空赠送,优化合院豪享-不止于豪华Comfort and More,组团一层平面图,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型A报建面积：220实得面45、积：759.87,户型B报建面积：180实得面积：487.17,庭院面积：126.86,庭院面积：126.86,庭院面积：21.59,庭院面积：37.5,庭院面积：126.86,庭院面积：126.86,组团二层平面图,户型A露台面积：16.17,户型B露台面积：5.58,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式A,户型模式A,组团三层平面图,户型A露台面积：2.92,户型B露台面积：18.43,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式A,户型模式A,组团四层平面图,户型A露台面积：23.76,户型B露台面积：16.46、57,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式A,户型模式A,组团地下一层平面图,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型A地下面积：134.43,户型B地下面积：98.42,组团地下二层平面图,户型模式A,户型模式A,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式B,户型模式A,户型模式A,户型A地下面积：134.43,户型B地下面积：98.42,独栋大宅豪享-不止于豪华Comfort and More,独栋320,6+2房6厅8.5卫建筑面积：320实得建筑面积：968.48实际得房率：30247、.65%赠送面积庭院：417.20加建：120.51挑空：42.5(挑空为28.5%)地下室：378.40（共2F）露台：107.07,露台赠送,挑空赠送,二层平面图,搭建赠送,三层平面图,四层平面图,地下一层平面图,一层平面图,地下二层平面图,豪华餐厅,奢华卫生间,豪华主卧套,6F/11F轻奢叠加豪享-不止于豪华Comfort and More,6F墅质洋房豪享-不止于豪华Comfort and More,一梯两户，赠送挑空：,一梯一户，赠送挑空：,1F,2F,3F,4F,5F,6F,叠墅,叠墅,1F,2F,3F,4F,5F,6F,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,48、常规模式：产品风险低。,咬合模式：入户层为三面宽，赠送挑空面积最大化，一梯一户如何感受,6F叠墅模式一：常规叠加,6F叠墅模式二：咬合叠墅,精致下叠160,阳台赠送,挑空赠送,地下一层平面图,一层平面图,二层平面图,4房3厅3卫建筑面积：160.0得房率：88.39%实得建筑面积：255.87实际得房率：159.92%赠送面积阳台：4.7 庭院：55.74挑空：21.5(挑空为28.5%)地下室：69.67,4800,3500,16600,4800,3500,16600,4800,3500,16600,6F叠墅模式一：常规叠加,精致上叠140,阳台赠送,挑空赠送,五层平面图,六层平面图,3房249、厅3卫建筑面积：140得房率：88.39%实得建筑面积：194.63实际得房率：157.34%赠送面积阳台：3.4挑空：22.4(挑空为28.5%)露台：28.83,露台赠送,4800,3500,16600,3500,4800,16600,6F叠墅模式一：常规叠加,6F墅质洋房豪享-不止于豪华Comfort and More,一梯两户，赠送挑空：,一梯一户，赠送挑空：,1F,2F,3F,4F,5F,6F,叠墅,叠墅,1F,2F,3F,4F,5F,6F,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,叠墅,常规模式：产品风险低。,咬合模式：入户层为三面宽，赠送挑空面积最大化，一梯一户如何感50、受,6F叠墅模式一：常规叠加,6F叠墅模式二：咬合叠墅,创新中叠155,阳台赠送,挑空赠送,4房2厅4卫建筑面积：155.0得房率：88.39%实得建筑面积：195.2实际得房率：142.48%赠送面积阳台：5.7 挑空：34.5(挑空为29.5%),三层平面图,四层平面图,一梯一户 4面宽朝南 挑空最大化,6F叠墅模式二：咬合叠加,六面宽6F毫奢叠加豪享-不止于豪华Comfort and More,6面宽叠加160,阳台赠送,挑空赠送,一层平面图,二层平面图,4房2厅3卫建筑面积：160.0得房率：88.39%实得建筑面积：194.0实际得房率：107.18%赠送面积阳台：11.5 挑空：251、2.5(挑空为28.5%),一梯两户 6面宽朝南 挑空最大化,5.5面宽18F毫奢高层豪享-不止于豪华Comfort and More,18F 5.5面宽125,3+1房3厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：150.72实际得房率：97.83%赠送面积挑空：22.22(挑空为24.7%)阳台：3.5,挑空赠送,奇数层平面图,偶数层平面图,阳台赠送,一梯两户 5.5面宽朝南,18F边套,18F 5.5面宽125,3+1房3厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：150.72实际得房率：97.83%赠送面积挑空：22.22(挑空为24.7%)阳台：3.5,挑空赠52、送,奇数层平面图,偶数层平面图,阳台赠送,一梯两户 5.5面宽朝南,18F中间套,4面宽18F精致高层双南厅豪享-不止于豪华Comfort and More,18F 5.5面宽125,4房2厅2卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：154.77实际得房率：100.45%赠送面积挑空：22.57(挑空为26.5%)阳台：7.2,挑空赠送,阳台赠送,18F 四面宽125,4房2厅2卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：140.26实际得房率：91.03%赠送面积挑空：11.76(挑空为21.1%)阳台：3.5,奇数层平面图,偶数层平面图,18F南厅户型,18F 5.5面53、宽125,4房2厅2卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：154.77实际得房率：100.45%赠送面积挑空：22.57(挑空为26.5%)阳台：7.2,挑空赠送,阳台赠送,18F 四面宽125,3房2厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：140.26实际得房率：91.03%赠送面积挑空：11.76(挑空为21.1%)阳台：3.5,奇数层平面图,偶数层平面图,18F南厅户型,4面宽18F精致高层南北厅豪享-不止于豪华Comfort and More,18F四面宽125,3+1房2厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：153.30实际得房率：9954、.49%赠送面积挑空：20.8(挑空为29.2%)阳台：7.5,挑空赠送,奇数层平面图,偶数层平面图,阳台赠送,18F南厅户型,18F四面宽125,3+1房2厅3卫建筑面积：125得房率：81.13%实得建筑面积：153.30实际得房率：99.49%赠送面积挑空：20.8(挑空为29.2%)阳台：7.5,挑空赠送,奇数层平面图,偶数层平面图,阳台赠送,18F北厅户型,目录,CONTENTS,策划思路,方案详解,Strategy Reflect,Scheme Illustration,P1,P2,P3,启动策略,Start Strategy,P4,产品研发,Product Chapter,P5,55、技术专篇,Technology Chapter,前期分析,Pre analysis,P6,效率专篇,成本专篇,施工推进高效,报建流程高效,设计衔接高效,实操层面,政府层面,技术层面,如何保证项目高效推进？,规划形态契合政府需求,政府,技术,实操,高、中、低搭配城市天际线丰富规划局抗性较小,幼儿园,18F高层,4F别墅,产品设置风险较低,政府,技术,实操,在规范许可范围内合理运用偷面积段报建风险较低,阳台赠送,露台赠送,我司福州项目经验丰富,1.与一线开发商合作经验丰富2.大型高端项目经验丰富,政府,技术,实操,我司设计福州本地项目,方案与施工图衔接高效,1.投标阶段，施工图院已介入，尽早规避技56、术风险，设计落地性强2.对当地规范及政策较为熟悉,政府,技术,实操,启动区快速打造,1.启动区与地库脱离启动区建造相对独立,此时地库先不打造2.临时样板房设置样板房快速建造,政府,技术,实操,借用市政道路,启动区,住宅区域：,分期设置合理,产品合理搭配启动区首开，一二期都配置有高层及多层,政府,技术,实操,一期1ND,启动区START,二期2ST,如何保证项目成本可控？,产品成本可控,地库成本可控,立面成本可控,产品,地库,立面,景观成本可控,景观,地库布局,地下室范围（面积）必须考虑：上部建筑地形地貌停车数量 规划停车总量扣除地面停车数量人防核六级人防必须采用全埋地下室设备用房其他没有使用价57、值的地下室尽量减小,地下停车数总量,地下车库面积,地下成本,减少地下停车数量不计地面停车率,经济高效平面布置,增加盈利点,one,two,three,政策尺度,效率,可售,地库,立面,产品,景观,1、成本适配原则,2、标杆导向原则,3、全过程控制原则,按照“客户敏感、成本敏感、规模效益”三标准引导七项指标合理、适度配置，通过限额指标使项目成本适配性更精准。,本限额指标均设置了“标杆值”和“高限值”：标杆值为内部较好的项目的限额指标；高限值为最高上限值，当项目比较特殊，实际指标突破高限值时，须重点分析总结超限原因，并在成本对标审批中做详细说明。,本限额指标主要是确定产品配置标准的经济指标，最终落58、地要到招标定标阶段，但仅到招标定标阶段出现超配时再做优化效果收效甚微，所以要以“全过程控制、事前控制”为原则，尽可能在项目早期做好指标预控，项目开发进度逐步将指标落地，并注意过程总结，积累成本指标控制经验及数据。,成本计算过程中须根据指标控制原则来控制,限额指标,地库,立面,产品,景观,我司案例,因为建筑本身要开挖，所以要精确计算开挖深度，来平衡半地下车库和土方平衡，这样可以最大程度上节约造价。这一点，我们公司在北京西山艺境等项目上操作非常成功，既保证了效果，又保证造价节约，一举两得。,地库,立面,产品,景观,精简成本,1.体型优美立面一体化设计2.材料可控通过石材的运用达到价值感的极致体现359、.细节精减减少繁复线脚，靠石材的拼法等增加品质感,地库,立面,产品,景观,好钢用在刀刃上,1.所见可控可见区域极力打造不可见区域节省成本2.启动区打造启动区极力打造，好刚用在刀刃上,地库,立面,产品,景观,善用石材,1.底部石材近人尺度2.中上部真石漆非近人尺度可用真石漆降低成本3.分缝设计优化石材及真石漆分缝，以做少的投入得到最佳的效果,地库,立面,产品,景观,善用石材,1.底部石材近人尺度2.中上部真石漆非近人尺度可用真石漆降低成本3.分缝设计优化石材及真石漆分缝，以做少的投入得到最佳的效果,地库,立面,产品,景观,土建成本可控,1.体型方正方正的体型既好用又节省2.结构规整通过最优的结构设计来优化建安成本3.控制窗地比力求达到经济舒适的窗地比，好看又好用,地库,立面,产品,景观,通过增加草坪面积、缩小灌木区、适当选用骨架树、巧妙运用节点大树等方法来实现成本控制。以疏林草地、配合适量的灌木、地被及配合人造微地形营造植物景观。植物群落1、大群落：占整个群落的25，主要分布在草坪及围墙周围，作为大背景。2、中群落：占整个群落的60，主要分布在建筑周围及道路转角处，作为软化建筑转角及遮挡视线的功能。3、小群落：占整个群落的15，主要分布在入户口及园区的主次入口，作为引导性、标示性功能。,植物搭配、群落,地库,立面,产品,景观,效率至上,成本可控,多快好省|打造福州标杆楼盘,