1、 房地产项目经济测算分析房地产项目经济测算分析Copyright by CRLAND All rights reserved.2-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算交流内容Copyright by CRLAND All rights reserved.3房地产开发项目的核心评价指标n 项目的评价项目的评价 在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项2、目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、率、IRRIRR、EBITDAEBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。等指标，以作出综合的考虑与评判。 对项目的经济分析可分为对项目的经济分析可分为静态分析静态分析与与动态分析动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目标，且需对项目每年或每半年3、的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。可行性。 一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。面地价、销售利润率。 对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：参考指标为：IRRIRR、EBITDAEBITDA。Copyright by CRLAND All rights reserved.4房地产4、开发项目的核心评价指标n 参考评价指标参考评价指标权益楼面地价权益楼面地价指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。销售利润率销售利润率项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。 销售利润率销售利润率= =销售利润销售利润/ /项目销售总收入项目销售总收入IR5、RIRR内部回报率（内部回报率（Internal rate of returnInternal rate of return），），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。算项目投资可望达到的报酬率。Copyright by CRLAND All rights reserved.5房地产开发项目的核心评价指标n 参考评价指标（持有物业评价指标）参考评价指标（6、持有物业评价指标）EBITEBIT全称为全称为earnings before interest and tax earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。的利润；即未计利息、税项前的利润。EBITDAEBITDA税息折旧及摊销前利润，简称税息折旧及摊销前利润，简称EBITDAEBITDA，是是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Earnings Before Interes7、t, Taxes, Depreciation and AmortizationAmortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。EBITA MARGINEBITA MARGIN即即EBITAEBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物业业EBITA15EBITA15年平均值年平均值/ /持有物业总投资持有物业总投资Copyright by CRLAND All rights reserved.6房地产开发项目的核心评价指8、标n 参考评价指标参考评价指标ROAROA即资产收益率（即资产收益率（Return on AssetsReturn on Assets，ROAROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。润的指标。 资产收益率资产收益率= =净利润净利润/ / 总资产总额总资产总额AssetsAssetsROEROE净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用9、以衡量公司运用自有资本的效率。得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。 净资产收益率净资产收益率= =税后利润税后利润/ /所有者权益所有者权益Copyright by CRLAND All rights reserved.7-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算交流内容Copyright by CRLAND All rights reserved.8n 项目总投资包含项目项目总投资包含项目序10、号序号项目项目说明说明土地总成本土地总成本1 1土地成本 土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本销售物业建造成本2 2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用相关费用3 3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有物业建安成本的5%4 4销售费用销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算5 5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6 6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产项目的评价分析过程Copyright by CRLAND All rights reserved.9n 相关税费相关税费序号序号项目项11、目说明说明相关税费相关税费1 1营业税以企业总销售收入的5.55%计算2 2土地增值税根据土地增值额进行计算3 3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产项目的评价分析过程Copyright by CRLAND All rights reserved.10一般房地产项目的评价分析过程n 假设项目基本指标假设项目基本指标开发建设用地面积开发建设用地面积（平米）（平米）总开发量总开发量（平米）（平米）住宅住宅（平米）（平米）写字楼写字楼（平米）（平米）容积率容积率100,000500,000300,000200,0005.00n 土地成本及楼面地价测算土地成本及楼面地价测算土地总成本（万元）土地12、总成本（万元）600,000600,000自有住宅物业（自有住宅物业（mm2 2）300,000300,000自有写字楼物业（自有写字楼物业（mm2 2）200,000200,000权益楼面地价（元权益楼面地价（元/m/m2 2）12,00012,000Copyright by CRLAND All rights reserved.11一般房地产项目的评价分析过程n 建安成本及销售收入计算建安成本及销售收入计算物业类型物业类型面积（面积（mm2 2）建设成本建设成本( (单价单价) )建安总价建安总价( (万元万元) )销售均价销售均价销售收入（万元）销售收入（万元）住宅住宅300,0003013、0,0007,0007,000210,000210,00038,00038,0001,140,0001,140,000写字楼写字楼200,000200,0006,5006,500130,000130,00035,00035,000700,000700,000总计总计343,000343,000340,000340,0001,840,0001,840,000n 建安成本取值参考建安成本取值参考建造成本建造成本（元（元/ /平米）平米）住宅住宅办公办公高端高端品质品质改善改善高档高档中档中档前期费用200250150200100150200250150200土建工程150020001500200014、150020001500200015002000装修工程另见装修标准100012008001000机电工程80010006008004006002300280018002300外墙工程10001200600800400600100015008001000园林200300150250100150100150100150地上开发成本合计地上开发成本合计45004500500050003500350040004000300030003500350060006000800080005000500060006000备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是15、超高层，对应成本增加8001000。3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。装修标准（元装修标准（元/ /平米）平米）豪装豪装精装精装简装简装住宅装修工程2500400025004000150025001500250080015008001500Copyright by CRLAND All rights reserved.12一般房地产项目的评价分析过程项目项目 比率比率 计算计算基数基数（万元）万元）总额总额（万元）万元）备注备注 开发不可预见费 5%340,00017,000以自有物业建安成本费计算 销售费用 2.8%1,840,00051,520以总销售额计算 (含保障房)管理费用 2%16、940,00018,800以土地总成本及自有物业建安成本计算 财务费用 6.55%128,568银行同年期贷款利率 营业税金5.55%1,840,000102,120以总销售回款及回迁物业公允值计算土地增值税154,764详见后页税前利润税前利润427,228427,228总销售收入减上述总成本总销售收入减上述总成本所得税 25%581,992106,807以税前利润25%计算 税后利润税后利润320,421320,421n 相关费用及税金计算相关费用及税金计算Copyright by CRLAND All rights reserved.13一般房地产项目的评价分析过程n 土地增值税计算方式17、土地增值税计算方式土地增值税土地增值税= =土地增值额土地增值额税率扣除项目税率扣除项目扣减系数扣减系数 （扣减系数速算）（扣减系数速算）土地增值额土地增值额= =销售总收入销售总收入+ +回迁房公允价值扣除项目回迁房公允价值扣除项目扣除项目扣除项目= =土地出让金土地出让金+ +拆迁成本拆迁成本+ +回迁房公允价值回迁房公允价值+ +自有物业建安成本自有物业建安成本+ +三费三费+ +营业税金营业税金+ +加计扣除项加计扣除项三费三费= = （土地出让金（土地出让金+ +拆迁成本拆迁成本+ +回迁房公允价值回迁房公允价值+ +自有物业建安成本）自有物业建安成本） 0.10.1加计扣除项加计扣18、除项= =（土地出让金（土地出让金+ +拆迁成本拆迁成本+ +回迁房公允价值回迁房公允价值+ +自有物业建安成本）自有物业建安成本） 0.20.2说明：说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额土地增值额/扣除项目。当土地增值率为扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为时，税率为 30%；土地增值率为；土地增值率为0.5-1时，税率为时，税率为40%；土地增值率为；土地增值率为1-2时，税率为时，税率为50%；土地增值率为；土地增值率为2以上时，以上时， 税率为税率为60%。 2）扣减系数可进行速算。当土地增值率大于）扣减系数可进行19、速算。当土地增值率大于2时，为时，为0.35；土地增值率为；土地增值率为1-2时，为时，为0.15；土地增值率为；土地增值率为 0.5-2时，为时，为0.05n项目土地增值税计算项目土地增值税计算销售总收入销售总收入1,840,000回迁房公允价值回迁房公允价值0扣除项目扣除项目土地出让金拆迁成本还迁房公允价值 建安成本营业税金三费加计扣除项合计600,000 0 0 340,000102,120 94,000 188,000 1,324,120 土地增值额土地增值额应纳税款应纳税款515,880154,764Copyright by CRLAND All rights reserved.1420、一般房地产项目的评价分析过程项目项目投资财务投资财务指标指标备注备注项目总投资（万元）1,155,888含土地总成本、自有物业建安成本、开发不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用总销售收入（万元） 1,840,000 销售利润税前427,228 税后320,421 销售利润率税前23.22%税后17.41%n 项目静态指标项目静态指标Copyright by CRLAND All rights reserved.15一般房地产项目的评价分析过程假设项目开发节奏与资金安排假设项目开发节奏与资金安排单位：万元单位：万元第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年地价支付地价支付10021、%100%支出支出600000600000自有物业建安成本自有物业建安成本30%30%40%40%30%30%支出支出102000102000136000136000102000102000不可预见费支出不可预见费支出510051006800680051005100管理费支出管理费支出14040140402720272020402040销售费用支出销售费用支出1030410304392563925619601960销售税金及附加销售税金及附加2042420424778117781138853885土地增值税预征（土地增值税预征（3%3%）110401104042060420602100210022、土地增值税结转土地增值税结转1991319913758637586337883788所得税所得税223432234310459210459252865286销售假设（此处假设当期回款率为销售假设（此处假设当期回款率为100%100%，一般应为，一般应为70%70%）住宅销售住宅销售20%20%80%80%收入收入228000228000912000912000写字楼销售写字楼销售20%20%70%70%10%10%收入收入1400001400004900004900007000070000税后净现金流量税后净现金流量-721140-721140138456138456953278953278523、298152981税后累计净现金流量税后累计净现金流量-721140-721140-582684-582684370594370594423575423575动态指标计算Copyright by CRLAND All rights reserved.16一般房地产项目的评价分析过程指标计算（假设基准收益率为指标计算（假设基准收益率为9.3%9.3%）单位：万元单位：万元第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年税后净现值税后净现值-721140-7211401266751266757979567979564057540575税后累计净现金流量税后累计净现金流量-721140-7224、1140-594465-594465203492203492244067244067动态指标计算通过计算通过计算财务内部收益率财务内部收益率IRR=27.45%IRR=27.45%财务净现值财务净现值NPV(i=9.3%)=244067NPV(i=9.3%)=244067Copyright by CRLAND All rights reserved.17-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分第三部分 深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算交流内容Copyright by25、 CRLAND All rights reserved.18城市更新项目的地价计算n 根据原土地性质划分根据原土地性质划分城中村土地改造旧工业区用地改造旧住宅区及商业区改造Copyright by CRLAND All rights reserved.19城市更新项目的地价计算n 相关政策相关政策依据依据深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法规定：规定：1）第三十六条）第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在在2.5至至4.5之间的部分，按照公告基准26、地价标准的之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。标准补缴地价。 城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。并可自有转让。 城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施 建27、设费用。建设费用。城中村土地改造Copyright by CRLAND All rights reserved.20城市更新项目的地价计算n 相关政策相关政策依据依据深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法规定：规定：1）第三十八条第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%补缴地价。补缴地价。 拆除重建类的工业区升级改造为住宅、办28、公、商业等经营性用途的，原有拆除重建类的工业区升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分合法建筑面积以内部分，按照其改造，按照其改造后的功能和土地使用权期限后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；价标准计算的地价；增加建筑面积部分增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计算以市场评估地价标准计算应缴应缴纳的地价。纳的地价。 拆除重建的工业区升级改造项目，未按照公29、告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需拆除重建的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。依据依据深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新办法实施细则规定：规定：1）第五十七条第五十七条 拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照办法办法第三十八条第一款、第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发30、用地第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。 拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照办法办法第三十八条第一款、第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。旧工业区用地改造Copyright by CRLAND All rights rese31、rved.21城市更新项目的地价计算n 相关政策相关政策依据依据深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法规定：规定：1）第三十九条第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限土地使用权期限以公告基准地价标准以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。用权期限以公告基准地价标准计算的地价。 非商品性质房地产转为32、商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。旧住宅区及商业区改造Copyright by CRLAND All rights reserved.22城市更新项目的地价计算n 相关政策相关政策依据依据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施规定：规定：1）第（八）条）第（八）条 由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告33、基准地价计收，其他配套设施的地价按照限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照办法办法第三十八条第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。2）第（十）条）第（十）条 由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用办办 法法第三十九条规定，由第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基34、准建筑面积，旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。采用分段方式计收地价。暂行措施Copyright by CRLAND All rights reserved.23城市更新项目的地价计算R地价基准 =1-基准土地移交率1-实际土地移交率 R深标基准n 公式如下公式如下说明：说明：1）R深标基准深标基准2013版版深圳市城市规划标准与准则深圳市城市规划标准与准则一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工 业用途或者市政府鼓励发展产业的项目业用途或者市政府鼓励发展产业的35、项目R深标基准深标基准为为6.0。 2）基准土地移交率）基准土地移交率拆除范围用地面积小于拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其，其 余城市更新单元的按照余城市更新单元的按照实施细则实施细则第十二条第一款规定确定。（即规定的项目贡献率，不低于第十二条第一款规定确定。（即规定的项目贡献率，不低于15%） 3）实际土地移交率）实际土地移交率指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。（即项目实际项指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。（即项目实际项 目贡献率）目贡献率） 4）改造后同时36、包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面）改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面 积所占比例加权平均确定。积所占比例加权平均确定。 5）地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。）地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。 6）地价计收基准建筑面积以内的部分按）地价计收基准建筑面积以内的部分按办法办法第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价；第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价； 超出部分中的住宅按照超出部分中的住宅按照2.5倍公告基准地价37、标准计收地价，其他功能按照倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。倍公告基准地价标准计收地价。暂行措施Copyright by CRLAND All rights reserved.24城市更新项目的地价计算n 相关政策相关政策依据依据深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新办法实施细则规定：规定：1）第六十条第六十条 项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算。地价测算。 （一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原城中38、村用地面积的，改造后的建筑面积按照（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照办法办法第三第三 十六条规定进行地价测算。十六条规定进行地价测算。 （二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根 据平均容积率分摊的建筑面积按照据平均容积率分摊的建筑面积按照办法办法第三十七条规定进行地价测算。第三十七条规定进行地价测算。 （三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的39、建（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建 筑面积按照筑面积按照办法办法第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建 筑面积，为拆除范围内出去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施主体应当配合提供筑面积，为拆除范围内出去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施主体应当配合提供 相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。综合用地项目改造Copyright by CRLAND All righ40、ts reserved.25用地性质用地性质地块面积地块面积现有建筑面积现有建筑面积工业工业40,00040,000旧住宅区旧住宅区30,00040,000城中村城中村20,00040,000n 用地指标（单位：用地指标（单位：m2）n 地块现状地块现状1 12 23 31 12 23 3以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.26总开发量总开发量住宅住宅公寓公寓商业商业办公办公研发用房研发用房保障房保障房容积率容积率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,0007.50n 开发指标（单41、位：开发指标（单位：m2）说明：保障房配建按深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行办法进行配比，假设项目配建比例为住宅物业规划量的15%。原住宅类物业规划指标为300,000平米，则保障房配建量为300,000*0.15。n规划方案数据（假设开发建设用地为规划方案数据（假设开发建设用地为72,000平米，即贡献用地平米，即贡献用地18,000平米）平米）以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.27n 补偿面积计算补偿面积计算工业厂房还迁比例为工业厂房还迁比例为1:1.5补偿研发用房物业补偿研发用房物业住宅还迁比例为住宅还迁比例为1:42、1.3补偿住宅物业补偿住宅物业城中村为城中村为1:1补偿住宅物业补偿住宅物业序号序号用地性质用地性质占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率 补偿比例补偿比例补偿建筑面积补偿建筑面积1工业用地40,00040,0001.001.560,0002旧住宅区用地30,00040,0001.331.352,0003城中村用地20,00040,0002.001.040,000总计总计90,00090,000120,000120,0001.331.33152,000以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.28n 项目基础指标汇总（单位：平43、方米）项目基础指标汇总（单位：平方米）用地用地面积面积72,00072,000现状容积率现状容积率1.33 1.33 规划规划容积率容积率7.507.50现状现状数据数据城中村40,000 回迁回迁数据数据住宅92,000 规划规划数据数据住宅255,000 自有自有物业物业住宅163,000 工业厂房40,000 研发用房60,000 公寓100,000 公寓100,000旧住宅区40,000研发用房60,000 研发用房0 商业50,000 商业50,000 办公30,000办公30,000保障房（15%）45,000 总计总计120,000 120,000 总计总计152,000 15244、,000 总计总计540,000540,000总计总计343,000 343,000 以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.29n 基本思路基本思路需补缴地价需补缴地价 = 规划开发建筑面积规划开发建筑面积 楼面地价（依据政策要求）楼面地价（依据政策要求）说明：依据政策要求，根据不同用地改造情况，楼面地价有取基准地价、评估地价或需乘以相关系数等多种情况说明：依据政策要求，根据不同用地改造情况，楼面地价有取基准地价、评估地价或需乘以相关系数等多种情况 项目地价测算可大致分为四部分：城中村用地部分、旧住宅区用地部分、旧工业区项目地价45、测算可大致分为四部分：城中村用地部分、旧住宅区用地部分、旧工业区工改工部分、旧工业区工改综合部分。其中，根据工改工部分、旧工业区工改综合部分。其中，根据暂行措施暂行措施规定，旧住宅区用地改规定，旧住宅区用地改造及旧工业区工改工改造部分地价需按基准容积率进行分段计收造及旧工业区工改工改造部分地价需按基准容积率进行分段计收以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.30n 地价及相关计算基础数据（假设为湖贝片区基准地价）地价及相关计算基础数据（假设为湖贝片区基准地价）基础数据基础数据商业（含酒店）商业（含酒店） 办公（商务公寓）办公（商务46、公寓）居住居住工业工业研发用研发用房（房（M0M0）基准基准地价（元地价（元/ /平米）平米）(来源：罗湖区基准地价)8,366 4,647 4,154 6492,648规划指标规划指标50,000 130,000 255,000 0 60,000 说明：依据说明：依据深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新办法实施细则第五十七条：研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地第五十七条：研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地 价的平均值测算价的平均值测算总用地面积总用地面积(平米平米)项目开发容积率项目开发容积率项目贡献率项目贡献率原工业合法建筑面积原工业合法建筑面积（平米）（平米）47、原城中村用地面积原城中村用地面积（平米）（平米）原旧住宅区用地面积原旧住宅区用地面积（平米）（平米）72,0007.5020.00%40,00020,0003,0000以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.31n 地价基准容积率计算地价基准容积率计算说明：说明：暂行措施暂行措施第十条规定：由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用第十条规定：由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用办办 法法 第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准第三十九48、条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务的城市更新项目，确定地价计收基准 容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。R地价基准 =1-基准土地移交率1-实际土地移交率 R深标基准n 公式如下公式如下说明：说明：1）R深标基准深标基准2013版版深圳市城市规划标准与准则深圳市城市规划标准与准则一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工 业用途或者市政府鼓励发展产业的项目业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准深标基准为为6.0。 2）基准土地移交率）基准土地移交率拆除范围用地面积小于拆49、除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其，其 余城市更新单元的按照余城市更新单元的按照实施细则实施细则第十二条第一款规定确定。（即规定的项目贡献率，不低于第十二条第一款规定确定。（即规定的项目贡献率，不低于15%） 3）实际土地移交率）实际土地移交率指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。（即项目实际项指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。（即项目实际项 目贡献率，本项目项目为目贡献率，本项目项目为20%）以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All ri50、ghts reserved.32n 地价基准容积率计算地价基准容积率计算商业商业办公（公寓）办公（公寓）居住居住研发用房研发用房深标基准容积率深标基准容积率5.4 5.4 3.2 6.0 经计算地价经计算地价基准容积率基准容积率5.7 5.7 3.46.4 商业商业办公（公寓）办公（公寓）居住居住研发用房研发用房加权平均基准容积率加权平均基准容积率深标基准容积率深标基准容积率5.4 5.4 3.2 6.0 经计算地价经计算地价基准容积率基准容积率5.7 5.7 3.4 6.4 4.6 4.6 n 加权地价基准容积率计算加权地价基准容积率计算说明：说明：暂行措施暂行措施第十条规定：同时规定改造后51、包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准第十条规定：同时规定改造后包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准 容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。加权平均基准容积率 =居住物业规划面积R居住物业地价基准+商业物业规划面积R商业物业地价基准n 公式如下公式如下居住物业规划面积+商业物业规划面积以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.33说明：由于项目同时存在城中村、旧住宅区及旧工业区改造，需对其规划指标按原用地比例进行分摊说明：由于项目同时存在城中52、村、旧住宅区及旧工业区改造，需对其规划指标按原用地比例进行分摊n 城中村部分、旧住宅区改造部份及旧工业区改造部分面积分摊计算城中村部分、旧住宅区改造部份及旧工业区改造部分面积分摊计算总用地面积总用地面积(平米平米)城中村用地面城中村用地面积（平米）积（平米）城中村规划指城中村规划指标分摊比例标分摊比例旧工业区用地旧工业区用地面积（平米）面积（平米）旧工业区规划旧工业区规划指标分摊比例指标分摊比例原旧住宅区用原旧住宅区用地面积地面积（平米）（平米）旧住宅区规划旧住宅区规划指标分摊比例指标分摊比例90,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333商业商业办公（公寓）办公53、（公寓）居住居住研发用房研发用房项目规划指标项目规划指标50,000130,000255,00060,000城中村用地改造指标分摊城中村用地改造指标分摊11,11111,11128,88928,88956,66756,667旧住宅区改造指标分摊旧住宅区改造指标分摊16,667 16,667 43,333 43,333 85,000 85,000 工业用地改造指标分摊工业用地改造指标分摊22,222 22,222 57,778 57,778 113,333 113,333 60,000 60,000 以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reser54、ved.34n 城中村用地改造部分地价计算城中村用地改造部分地价计算商业商业办公（公寓）办公（公寓）居住居住研发用房研发用房城中村用地改造城中村用地改造指标分摊指标分摊11,111 28,889 56,667 旧旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价住宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率容积率商业商业办公办公居住居住补地价（万元）补地价（万元）7.50 7.50 基准地价基准地价8,366 4,647 4,154 建筑面积建筑面积11,111 28,889 56,667 容积率小于容积率小于2.52.5部分面积部分面积3,704 9,630 18,889 0容积率容积率2.5-4.52.5-4.555、部分面积部分面积2,9637,70415,1112,467容积率大于容积率大于4.54.5部分面积部分面积4,44411,55522,66718,503合计合计11,111 11,111 28,889 28,889 56,667 56,667 20,970 20,970 说明：拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在说明：拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过补缴地价；建筑容积率超过56、4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地的部分，按照公告基准地价标准补缴地价价以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.35n 旧住宅区改造部分地价计算旧住宅区改造部分地价计算商业商业办公（公寓）办公（公寓）居住居住研发用房研发用房旧住宅区改造指标分摊旧住宅区改造指标分摊16,667 43,333 85,000 旧住宅区基准容积率以内面积旧住宅区基准容积率以内面积10,246 26,639 52,254 旧住宅区基准容积率以外面积旧住宅区基准容积率以外面积6,421 16,694 32,746 旧旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价住57、宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率容积率商业商业办公办公居住居住补地价（万元）补地价（万元）7.50 7.50 基准地价基准地价8,366 4,647 4,154 建筑面积建筑面积10,246 26,639 52,254 容积率修正系数容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价应补缴地价8,572 8,572 12,379 12,379 21,706 21,706 42,657 42,657 旧旧住宅区基准容积率以外部分补缴地价住宅区基准容积率以外部分补缴地价容积率容积率商业商业办公办公居住居住补地价（万元）补地价（万元）7.507.50基准地价基准地价16,732 9,294 58、10,385 建筑面积建筑面积6,421 16,694 32,746 容积率修正系数容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价应补缴地价10,743 10,743 15,516 15,516 34,007 34,007 60,266 60,266 说明：说明：1）基准容积率以内面积）基准容积率以内面积=规划面积规划面积（加权平均基准容积率（加权平均基准容积率/项目规划容积率）项目规划容积率） 2）依据）依据暂行措施暂行措施第十条规定，基准建筑面积以内按深圳市公告基准地价计收，超出部分住宅按第十条规定，基准建筑面积以内按深圳市公告基准地价计收，超出部分住宅按2.5倍倍 基准地价计收，59、其他功能按基准地价计收，其他功能按2倍基准地价计收倍基准地价计收以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.36n 旧工业区改造部分计算思路旧工业区改造部分计算思路依据依据深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法第三十八条规定：第三十八条规定：1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部 分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标60、准的50%缴纳；缴纳；2）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分， 按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告 基准地价标准计算的地价，增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计基准地价标准计算的地价，增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评61、估地价标准计 算应缴纳地价算应缴纳地价依据依据暂行措施暂行措施第十条规定：第十条规定：1）由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建）由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建 筑面积，采用分段方式计收地价。筑面积，采用分段方式计收地价。可简单理解为：可简单理解为：1 1）旧工业区改造地价计收可分为工改综合及工改工两部分；）旧工业区改造地价计收可分为工改综合及工改工两部分；2 2）对于工改综合部分，原有合法建筑面积以内部分按基准地价计收，超出原有合法建筑面积部分按）对于工改综合部分，原有62、合法建筑面积以内部分按基准地价计收，超出原有合法建筑面积部分按市场评估价计收（假设为市场评估价计收（假设为4 4倍基准地价）；倍基准地价）；3 3）对与工改工部分，原合法建筑面积以内部分不再计收地价，原有合法建筑面积以外、基准容积率）对与工改工部分，原合法建筑面积以内部分不再计收地价，原有合法建筑面积以外、基准容积率以内部分建筑面积按以内部分建筑面积按50%50%基准地价计收，基准容积率以外部分建筑面积按基准地价计收，基准容积率以外部分建筑面积按2 2倍基准地价计收。倍基准地价计收。以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.37n 63、旧工业区改造部分指标计算旧工业区改造部分指标计算商业商业办公（公寓）办公（公寓）居住居住研发用房研发用房工业用地改造指标分摊工业用地改造指标分摊22,222 57,778 113,333 60,000 工业用地合法建筑面积分摊系数工业用地合法建筑面积分摊系数8.8%22.8%44.7%23.7%工业用地合法建筑面积分摊工业用地合法建筑面积分摊3,509 9,123 17,895 9,474 工改综合部分增加建筑面积工改综合部分增加建筑面积18,71348,65595,439-工改工除合法建筑面积工改工除合法建筑面积以外以外基准基准容积率以内面积容积率以内面积-27,411 工改工超出基准容积率64、部分建筑面积工改工超出基准容积率部分建筑面积-23,115 说明：原有工业合法建筑面积，依照旧工业区改造部分各功能规划指标比例进行分摊说明：原有工业合法建筑面积，依照旧工业区改造部分各功能规划指标比例进行分摊项目开发容积率项目开发容积率加权平均基准容积率加权平均基准容积率原工业合法建筑面积（平米）原工业合法建筑面积（平米）7.504.6 4.6 40,000以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.38n 旧工业区改造部分地价计算旧工业区改造部分地价计算工改综合部分工改综合部分说明：评估地价以说明：评估地价以4倍基准地价估算倍基准地65、价估算工工改综合合法建筑部分补缴地价改综合合法建筑部分补缴地价容积率容积率商业商业办公办公居住居住研发用房研发用房 补地价（万元）补地价（万元）7.50 7.50 评估地价评估地价8,366 4,647 4,154 建筑面积建筑面积3,509 9,123 17,895 容积率修正系数容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价应补缴地价2,935 2,935 4,239 4,239 7,433 7,433 14,608 工工改综合增加部分补缴地价改综合增加部分补缴地价容积率容积率商业商业办公办公居住居住研发用房研发用房 补地价（万元）补地价（万元）7.50 7.50 基准地价基准地价66、33,464 18,588 16,616 建筑面积建筑面积18,713 48,655 95,439 容积率修正系数容积率修正系数1.00 1.00 1.00 应补缴地价应补缴地价62,623 62,623 90,440 90,440 158,581 158,581 311,643 以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.39n 旧工业区改造部分地价计算旧工业区改造部分地价计算工改工部分工改工部分说明：说明：1）原合法建筑面积以内部分不再计收地价原合法建筑面积以内部分不再计收地价 2 2）原有合法建筑面积以外、基准容积率以内部分建筑67、面积按）原有合法建筑面积以外、基准容积率以内部分建筑面积按50%50%基准地价计收基准地价计收 3 3）基准容积率以外部分建筑面积按）基准容积率以外部分建筑面积按2 2倍基准地价计收倍基准地价计收工工改工除合法建筑面积以外基准容积率以内部分补缴地价改工除合法建筑面积以外基准容积率以内部分补缴地价容积率容积率商业商业办公办公居住居住研发用房研发用房补地价（万元）补地价（万元）7.50 7.50 基准地价基准地价1,324建筑面积建筑面积27,411 容积率修正系数容积率修正系数1.00 应补缴地价应补缴地价0 0 0 0 0 0 3,629 3,629 3,629 工工改工基准容积率以外部分补缴68、改工基准容积率以外部分补缴地价地价容积率容积率商业商业办公办公居住居住研发用房研发用房补地价（万元）补地价（万元）7.50 7.50 基准地价基准地价5,296 建筑面积建筑面积23,115 容积率修正系数容积率修正系数1.00 应补缴地价应补缴地价0 0 0 0 0 0 12,242 12,242 12,242 以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.40n 可扣减地价计算可扣减地价计算说明：根据说明：根据深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法第三十九条规定：旧住宅区的拆除重建城市更新项目，按照其改造后的功能和第三十九条规定：旧住69、宅区的拆除重建城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。（相关修正系数从期限以公告基准地价标准计算的地价。（相关修正系数从深圳市宗地地价测算规则深圳市宗地地价测算规则中查询）中查询）可可扣减扣减地价地价地块编号地块编号用地性质用地性质基准地价基准地价建筑面积建筑面积使用年限使用年限剩余使用年限剩余使用年限年限修年限修正系数正系数可扣减可扣减地价地价工业50280.675工70、业50280.675工业50280.675居住70480.816合计以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.41n 地价计算结果（单位：万元）地价计算结果（单位：万元）城中村用地补缴地价城中村用地补缴地价20,970旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价42,657旧住宅区基准容积率以外部分补缴地价旧住宅区基准容积率以外部分补缴地价60,266工改综合合法建筑部分补缴地价工改综合合法建筑部分补缴地价14,608工改综合增加部分补缴地价工改综合增加部分补缴地价311,643工改工出合法建筑面积以外工改工71、出合法建筑面积以外基准容积率以内部分补缴地价基准容积率以内部分补缴地价3,629工改工基准容积率以外部分补缴地价工改工基准容积率以外部分补缴地价12,242可扣减地价可扣减地价0合计合计466,016以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.42n 固定成本计算（单位：万元）固定成本计算（单位：万元）拆迁成本拆迁成本项目项目补偿标准补偿标准 补偿基数补偿基数数额数额备注备注元元/ /平米平米 平米平米万元万元临迁安置费临迁安置费6060120,000120,00034,56034,560共计支付共计支付4 4年年现有建筑拆除费用现有72、建筑拆除费用 3030120,000 120,000 360360搬迁补助费搬迁补助费 4040120,000 120,000 480480按户支付按户支付承租人停业损失承租人停业损失 404040,000 40,000 480480视谈判情况而定，视谈判情况而定，暂按暂按3个月租金个月租金补偿补偿 承租人装修费承租人装修费 （厂房）（厂房）20020040,000 40,000 800800视谈判情况而定视谈判情况而定 承租人装修费承租人装修费 （住宅）（住宅）80080080,000 80,000 6,4006,400合计合计 43,08043,080以某综合项目为例进行测算Copyrig73、ht by CRLAND All rights reserved.43回迁物业建安成本回迁物业建安成本项目项目成本单价成本单价建设体量建设体量数额数额备注备注元元/ /平米平米平米平米万元万元回迁住宅回迁住宅4,5304,53092,00092,00041,67641,676回迁研发用房回迁研发用房6,0006,00060,00060,00036,00036,000合计合计 77,67677,676以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.44n 土地成本汇总土地成本汇总土地总成本土地总成本项目项目数额数额备注备注万元万元地价成本地74、价成本466,016466,016拆迁成本拆迁成本43,08043,080回迁物业建安成本回迁物业建安成本77,67677,676不可预见费不可预见费29,33929,339取取5%5%共计共计616,111616,111以某综合项目为例进行测算Copyright by CRLAND All rights reserved.45n 楼面地价指标计算楼面地价指标计算楼面地价测算楼面地价测算土地总成本（万元）土地总成本（万元）616,111616,111自有商业物业（自有商业物业（mm2 2）50,00050,000自有办公物业（自有办公物业（mm2 2）30,00030,000自有住宅物业（不含保障房）（自有住宅物业（不含保障房）（mm2 2）163,000163,000自有公寓物业（自有公寓物业（mm2 2）100,000100,000权益楼面地价（元权益楼面地价（元/m/m2 2）17,96217,962以某综合项目为例进行测算