1、 之之持持有有物物业业测测算算持有物业运行逻辑与要素持有物业的投资指标与评价体系010203持有物业的税费总结04持有物业经典测算案例持有物业运行逻辑与各项要素01主流地产企业持有型物业类型非产业地产中常见的持有型物业：写写字字楼楼 商商业业 酒酒店店 长长租租公公寓寓区位：国家级中心城市及省会城市核 心办公区及规划利好区位规模： 5-15万其他：可具备冠名权； 片区可比项目平均空置率20%区位：国家级中心城市及省会城市核心 商圈规模： 5-10万其他：可具备冠名权，管理输出； 片区可比项目平均空置率15%区位：国家级中心城市及省会城市CBD及重要交通枢纽5公里范围内规模： 2-10万其他：可2、具备冠名权，管理输出； 客房价500元/天/套区位：超一线城市及新一线城市交通圈规模： 2-8万其他：管理输出； 持有物业运作逻辑l 持有物业投资复杂，占用自有资金时间较长，项目融资、运营的好坏、资金保障、安全退出等每一个环节都十分重要；l 项目整体逻辑闭环是投资该类物业的前提。1、资产购买2、资产管理（持有运营）3、资产增值4、资产证券化5、出售退出现金流补充持有物业各阶段要素提纲购买阶段持有阶段转售阶段购买方式：资产收购（买实物）、股权收购（买股权）；项目类型：开发项目（重资产买入后建设、在建工程）、存量改造（旧楼、旧酒店等）；购买的投资要素：IRR/NPV（按照公司的WACC测算）、利息3、保障倍数（体现收支平衡）等；购买过程中税费核算：增值税、附加税、土增税、所得税、印花税等（买卖双方）；购买价格的论证：DCF（现金流折现）、重置成本、市场比较等（对当期价值的评估方法）。收入端：租金收入（客房收入）、物业服务收入、物业增值收入、场地、广告位收入等；成本端：开办费、推广费、营运相关人员薪酬及行政支出费用、增值服务成本支出、网络及电视费；折旧与摊销：成本的折旧与费用等摊销；运营期各项利润：EBITDA、EBIT、应税利润、税后利润；运营期各项税费：房产税、土地使用税、增值税、附加税；转售税费结算：增值税、附加税、土增税、所得税、印花税等（买卖双方）；转售评估价：EBITDA预测法（4、对未来价值的评估方法）；持有物业的投资指标与评价体系02投资指标及相应计算【1】EBITDA：税息折旧及摊销前利润 ，考核公司经营能力。当营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于EBITDA。( Iinterest; Ttax; Ddepreciation；Aamortization)【2】EBIT：息税前利润，考核公司盈利能力。成本和费用通过折旧与摊销扣减，因此可衡量企业业务产生现金流的能力。【3】GOP：营业毛利，酒店常参考的指标。 考核酒店总经理经营能力的指标。【4】应税利润：实际缴纳所得税的基数。 根据税前利润进行亏损弥补后得出。【5】税后利润：扣除所得税后得到的净利润。【5、6】 EBITDA利息保障倍数：衡量企业支付负债利息能力的指标，是指企业生产经营所获得的折旧息税前利润与利息费用的比率。总收入 - 持有期费用 - 房产税 - 增值税及附加 - 其他税费（印花税、土地使用税等）总收入 - 持有期费用 - 房产税 - 增值税及附加 - 其他税费（印花税、土地使用税） - 各项成本和费用的折旧与摊销（DA）总收入 - 持有期费用 - 增值税及附加 - 其他税费（印花费、土地使用税等）总收入 - 持有期费用 - 房产税 - 增值税及附加 - 其他税费（印花税、土地使用税） - 各项成本和营销费用的折旧与摊销 - 财务费用总收入 - 持有期费用 - 房产税 - 增值税6、及附加 - 其他税费（印花税、土地使用税） - 各项成本和营销费用的折旧与摊销 - 财务费用 所得税EBITDA/财务费用计算公式投资指标评价体系买贵了吗？l 评价项目是否值得投资，归根到底其实就是明确以下几块内容是否合理：啥时候不需要贴钱，自己滚动？啥时候还完融资后彻底拥有该资产？买值了吗？未来卖出去能赚钱不？评价体系评评价价维维度度评评价价指指标标指指标标涵涵义义项目整体报价合理系数项目估值/项目交易价格，评估此刻购买的价格是否合理。（综合采用“收益法”、“市场比较法”“重置成本法”等方法，计算项目估值。）按照公司WACC计算下的NPV项目产生的现金净流量以规定折现率折现之后与原始投资额现7、值的差额。 （不同公司选择折现率的标准不一致，一般地银行保险类：5%，房地产公司在8%12%。近似于集团股东借款利率）融资性IRR融资状态下，资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。（考察项目的内部收益率）融资性累计现金流回正时间融资状态下，首笔自有资金投入至项目自有资金收回周期。（考察自有资金使用效率的高低）EBITDA利息保障倍数1.33的年限运营期开始，当期EBITDA数值/当期财务费用1.33时所用的年数。（考察运营净收入覆盖融资利息的长短，即约等同于净现金流回正）配资比收购时融资投入与自投资金投入比值（考察财务杠杆的使用及自有资金的使用效率）评价体系评评价价维8、维度度评评价价指指标标档档位位标标准准权权重重项目整体报价合理系数A档：X1.2；B档：1.0X1.2；C档：X1.0A档：25B档：15C档：8按照公司WACC计算下的NPVA档：X0；B档：X=0；C档：X0A档：25B档：15C档：8融资性IRRA档：X12%；B档：5.75%X12%；C档：X5.75%A档：20B档：10C档：5融资性累计现金流回正时间A档：X12年；B档：12X24年；C档24年A档：10B档：5C档：0EBITDA利息保障倍数1.33的年限A档：X3年；B档：3X6年；C档6年A档：10B档：5C档：0配资比A档：融资/自投2.0；B档：1.0X2.0；C档：X19、.0A档：10B档：5C档：0积极购买（80分）适合购买（60分）谨慎购买（60分）持有物业的税费总结03持有物业的税费总结税种/环节买入环节（交易价款）持有环节（租金收入）卖出环节（交易价款）卖方买方（我司）我司卖方（我司）买方增值税及附加股权收购：X资产收购：X股权收购：X资产收购：X企业（个人）所得税XX契税X股权收购：X资产收购：XX股权收购：X资产收购：印花税（0.5）房产税XXXX土地增值税股权收购：X资产收购：XX股权收购：X资产收购：X土地使用税XXXX【一】各环节税费缴纳一览表：确定各个阶段买卖双方缴纳的税种。规律总结：1、所得税：有所得就交税，谁所得谁交税； 2、契税：资产10、收购谁买谁交税，股权收购不交税； 3、印花税：啥啥都交税 4、房产税和土地使用税：持有才交税； 5、土增税：股权交易不交税，资产交易谁卖谁交税。 6、增值税及附加：资产收购谁卖谁交税，股权收购不交税。注：1、股权转让环节的印花税应按照“产权转移书据”品目征收，计税依据为股权转让协议上标注的转让金额。 2、股权收购如果被视为土地的转让，则需要交土增税。持有物业的税费总结【二】经营性物业房产税l房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。l现行房产税的征税方式包括从价计征和从租计征两种方式； 从价计征是按房屋原值一次减除10%30%后的余值计征,税率为1.211、% 从租计征是按房产出租的租金收入计征,税率为租金收入的12%。空置阶段租赁阶段空置阶段需按照从价计征，原值扣减率10%30%租赁阶段根据不同的城市有不同的要求：1、按照从租计征，税后收入X房产税率（全国大部分城市）2、按照从价计征，原值扣减率10%30%，（上海）注：1、资产收购原值：资产收购价格+原始投入建安+新投入建安成本2、股权收购原值：原始土地款+可入账的其他成本+或有的拆迁补偿款+新投入建安成本房产税=+持有物业的税费总结【三】所得税5年亏损弥补政策出处：根据中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第63号）第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年12、度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。示例：【1】所得税算税基数是应税利润，【2】时限5年，即第6年可追溯到第1年第5年；第7年可追溯到第2年第6年，以此类推。按顺序进行弥补，超过时限的，即使未弥补完也直接作废；【3】同色弥补：在测算表中，同一颜色的色阶为亏损可实现弥补的年限。【4】共享亏损额度：某一年的亏损总额在不同年度的额度不可叠加，总和不超过原亏损值。持有物业经典测算案例04持有物业经典测算案例题目信息背背景景：2017年底，A公司（房地产开发企业）通过土地出让的形式获取某商办地块，支付土地出让金2000万元（含契税），并取得相应票据。A公司自行开发建设写字楼，截止2019年8月已投13、入建安成本（含税）40000万元，未来预计仍需投入建安成本（含税）10000万元。期间费用（含税，从A公司拿地至项目交付共计发生）共计6000万元。写字楼规划面积地上建筑面积60000，地下建筑面积12000。2019年8月，B公司（同为房地产开发企业）经过与A公司多轮洽谈，确定以资产收购的方式，购买该写字楼持。该写字楼预计2020年6月竣备，当年底投入经营。资资料料二二：运运营营管管理理费费用用和和各各项项税税金金流流出出模模型型（单单位位：万万元元）资资料料一一：持持有有租租金金收收入入模模型型（单单位位：万万元元） 注：【1】当地契税为4%，印花税率为0.05%，附加税率为12%。【2】14、题目中未出现的市政配套费等一切信息在计算中忽略不计； 【3】且增值税率均适用最新税率，工程成本进项税率按9%计算、费用进项税率按6%计算，取票率均为100%） 【4】A公司在2020年无其他业务发生，该年发生的期间费用为2000万元。 持有物业经典测算案例问题及分析问题：以下均保留两位小数1. 根据资料，若A公司向B公司报价为80000万元（含税，且为签署合同金额），则在2020年资产收购阶段，A公司和B公司分别需要交纳何种税？每种税分别是多少？2. 若B公司目前的WACC为6%，持有至2039年，则B公司在资产收购能承担的合理价格为多少？关关键键信信息息提提取取：NO1、2017年底，A公司15、（房地产开发企业）NO2、土地出让金2000万元（含契税），并取得相应票据。NO3、截止2019年8月已投入建安成本（含税）40000万元，未来预计仍需投入建安成本（含税）10000万元。NO4、期间费用（含税，从A公司拿地至项目交付共计发生）共计6000万元。NO5、以资产收购的方式。NO6、当地契税为4%，印花税率为0.05%，附加税率为12%。NO7、增值税率均适用最新税率，工程成本进项税率按9%计算、费用进项税率按6%计算，取票率均为100%NO8、A公司在2020年无其他业务发生，该年发生的期间费用为2000万元。 i=6%0.94340.890.83960.79210.74730.16、7050.66510.62740.59190.55840.52680.4970.46880.44230.41730.39360.37140.35030.33050.3118复利现值系数模型（i=6%，n=1、220）持有物业经典测算案例解答过程答答：（1）买方需要交纳的税种是契契税税和和印印花花税税； 【1】契税=80000/1.09*4%=2935.78万 【2】印花税=80000*0.05%=40万 卖方需要交纳的税种是增增值值税税、附附加加税税、土土增增税税、印印花花税税、所所得得税税； 【1】增值税=销项税-成本进项税-费用进项税 =80000/1.09*9%-50000/1.09*917、%-2000/1.06*6%=2364万 【2】附加税=2364*12%=283.67万 【3】印花税=80000*0.05%=40万 【4】土增税=10989.5*30%=3296.85万 （ 不含税收入=80000/1.09=73394.50万 ；土地款抵扣增值税调整收入：2000/1.09*9%=165.14万；扣除项=2000+50000/1.09+(2000+50000/1.09)*(20%+10%)+297.11+40=62570.14万 增值额=73394.5+165.14-62570.14=10989.5万；增值率=10989.5/62570.14=17.56%,适用30%。） 【5】所得税=（80000/1.09-2000/1.06-50000/1.09-2000/1.09-3296.85-283.67-40）*25%=5045.19万（2）根据提供的资料，可计算得出每年的EBITDA。采用DCF（现金流折现法）进行评估： F=P（1+i）n EBITDA*WACC= （1000-700）*0.9434 +(4000-1380)*0.89+（13000-2900）*0.3118=75085.98万元因此，7.5亿是B公司承担的合理价格。谢谢 Thank You