1、地产投资测算线上培训第七章（共八章26节） 之之持持有有物物业业测测算算持有物业运行逻辑与要素持有物业的投资指标与评价体系010203持有物业的税费总结04持有物业经典测算案例持有物业运行逻辑与各项要素01主流地产企业持有型物业类型非产业地产中常见的持有型物业：写写字字楼楼 商商业业 酒酒店店 长长租租公公寓寓区位：国家级中心城市及省会城市核 心办公区及规划利好区位规模： 5-15万其他：可具备冠名权； 片区可比项目平均空置率20%区位：国家级中心城市及省会城市核心 商圈规模： 5-10万其他：可具备冠名权，管理输出； 片区可比项目平均空置率15%区位：国家级中心城市及省会城市CBD及重要交通2、枢纽5公里范围内规模： 2-10万其他：可具备冠名权，管理输出； 客房价500元/天/套区位：超一线城市及新一线城市交通圈规模： 2-8万其他：管理输出； 持有物业运作逻辑l 持有物业投资复杂，占用自有资金时间较长，项目融资、运营的好坏、资金保障、安全退出等每一个环节都十分重要；l 项目整体逻辑闭环是投资该类物业的前提。1、资产购买2、资产管理（持有运营）3、资产增值4、资产证券化5、出售退出现金流补充持有物业各阶段要素提纲购买阶段持有阶段转售阶段购买方式：资产收购（买实物）、股权收购（买股权）；项目类型：开发项目（重资产买入后建设、在建工程）、存量改造（旧楼、旧酒店等）；购买的投资要素：IR3、R/NPV（按照公司的WACC测算）、利息保障倍数（体现收支平衡）等；购买过程中税费核算：增值税、附加税、土增税、所得税、印花税等（买卖双方）；购买价格的论证：DCF（现金流折现）、重置成本、市场比较等（对当期价值的评估方法）。收入端：租金收入（客房收入）、物业服务收入、物业增值收入、场地、广告位收入等；成本端：开办费、推广费、营运相关人员薪酬及行政支出费用、增值服务成本支出、网络及电视费；折旧与摊销：成本的折旧与费用等摊销；运营期各项利润：EBITDA、EBIT、应税利润、税后利润；运营期各项税费：房产税、土地使用税、增值税、附加税；转售税费结算：增值税、附加税、土增税、所得税、印花税等（买卖双方）；转售评估价：EBITDA预测法（对未来价值的评估方法）；持有物业的投资指标与评价体系02投资指标及相应计算【1】EBITDA：税息折旧及摊销前利润 ，考核公司经营能力。当营运资金净需求不变的