1、目录 C O N T E N T 1同一利润率下的不同定价方案引发的思考 2 3可冲抵成本与沉没成本各业态的全口径成本与保本售价同一利润率下的不同定价方案引发的思考01指标背景性质具体业态建筑面积（）工程建面单方（元/）住宅高层200003600商办底商100003100公建配套物业配套50003000地下建筑非人防可售车位6000（188个）4100人防车位（不可售）2000（57个）4600楼座地下18004100假设指标定价模式一：假设工程成本不变，同一个项目两种不同的定价模式，套用投资测算模型计算销售净利率均为10%。销售净利率：10%性质具体业态无涨幅售价（元/）住宅高层18000商2、办底商24000公建配套物业配套地下建筑非人防可售车位10万/个人防车位（不可售）楼座地下定价模式二：性质具体业态无涨幅售价（元/）住宅高层21000商办底商20000公建配套物业配套 地下建筑非人防可售车位10万/个人防车位（不可售）楼座地下问题讨论定价模式一：性质具体业态无涨幅售价（元/）住宅高层18000商办底商24000公建配套物业配套地下建筑非人防可售车位10万/个人防车位（不可售）楼座地下定价模式二：性质具体业态无涨幅售价（元/）住宅高层21000商办底商20000公建配套物业配套 地下建筑非人防可售车位10万/个人防车位（不可售）楼座地下如何评判两种定价模式下的项目的优劣性？如果3、跟投，你更愿意跟投哪个定价方案下的项目呢？问题延展高层定价18000，底商定价24000，销售净利率10%高层定价21000，底商定价20000，销售净利率10% 定价方案一： 定价方案二：相对高层，底商对利润的贡献更大，即预期利润的实现很大程度上取决于底商的去化和价格支撑相对底商，高层对利润的贡献更大，即预期利润的实现很大程度上取决于高层的去化和价格支撑相对高层，底商的去化周期较长，回款比例较低，抵抗市场下行的能力较低。相对底商，高层的去化周期较短，回款比例较高，抵抗市场下行的能力较高体现在投资测算表中，IRR较低。体现在投资测算表中，IRR较高。可冲抵成本与沉没成本02各口径下成本计算与涵义分析工程成本成本分析根据业态分布地上业态工程成本地下业态工程成本地上可售部分工程成本地上不可售部分工程成本地下可售部分工程成本地下不可售部分工程成本沉淀沉淀冲抵冲抵根据衡量口径建面单方可售单方衡量成