1、静态经济测算静态经济测算伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 1 页页交流内容交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明实际案例应用实际案例应用常用的相关分析应用常用的相关分析应用伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 2 页页交流内容交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明实际案例应用实际案例应用常用的相关分析应用常用的相关分析应用伟业顾问2、伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 3 页页静态经济测算概念厘定静态经济测算概念厘定l什么是静态？什么是静态？l指不考虑货币时间价值，按指不考虑货币时间价值，按同一时点计算同一时点计算；l什么是经济测算？什么是经济测算？l通过通过估算估算开发项目开发项目成本成本、收入收入、利润利润等经济指等经济指标，来评估一个项目获利能力的标，来评估一个项目获利能力的过程过程；l我们对静态经济测算的理解我们对静态经济测算的理解l即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济3、指标，来评估发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。项目获利能力的过程。l一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目）（小型住宅、办公等物业项目）伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 4 页页交流内容交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明实际案例应用实际案例应用常用的相关分析应用常用的相关分析应用测算基本流程测算基本流程测算基本内容测算基本内容伟业顾问伟业顾问 Copyright 4、by B.A.Consulting, All rights reserved第第 5 页页测算基本流程测算基本流程测算基本内容测算基本内容静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 6 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明项目收入项目收入项目成本项目成本项目利润项目利润=简单的说：简单的说：具体来看：具体来看：测算操作基本流程测算操作基本流程给出项目给出项目损益表及损益表及衍生衍生估算销售估算销售收入收入估算项目估算项目成本成本明确项目明确项目规划设计规划设计指标指标伟业5、顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 7 页页测算基本内容测算基本内容测算基本流程测算基本流程静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 8 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算内容基本构成建设指标建设指标测算操作基本流程测算操作基本流程给出给出项目项目损益损益表表估算估算销售销售收入收入估算估算项目项目成本成本明确项明确项目规划目规划设计指设计指标标序号序号 项项 目目规划6、指标规划指标1 1用地指标用地指标1.1建设用地面积（）1.2容积率1.3限高（m）1.4绿化率（%）2 2总建筑面积总建筑面积2.1地上建筑面积()2.1.1住宅2.1.2商业2.1.3办公2.1.4配套（会所、学校等）2.2地下建筑面积2.2.1地下人防、设备间面积2.2.2地下车库面积（个数）伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 9 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算内容基本构成销售收入销售收入测算操作基本流程测算操作基本流程给出给出项目项目损益损益表表估算销估算销售收入售收入7、估算估算项目项目成本成本明确明确项目项目规划规划设计设计指标指标各物各物业销业销售均售均价价各物各物业销业销售面售面积积序号序号 项项 目目合计合计1 1销售收入（万元）销售收入（万元）56220562201.11.1住宅销售收入（万元）住宅销售收入（万元）100001.1.1销售面积（）200001.1.2平均售价（元/）50001.1.3销售率（100%）100%1.21.2车库销售收入（万元）车库销售收入（万元）60001.2.1销售个数6001.2.2平均售价（万元/个）101.2.3销售率（%）100%各物各物业销业销售率售率l可售物业：住宅、车位（库）、可售物业：住宅、车位（库）、8、商业、办公等商业、办公等伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 10 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算内容基本构成项目建设投资项目建设投资项目成本项目成本土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税测算操作基本流程测算操作基本流程给出给出项目项目损益损益表表估算估算销售销售收入收入估算项估算项目成本目成本明确明确项目项目规划规划设计设计指标指标伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 11 页页静态经济测算操作9、说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算内容基本构成项目建设投资项目建设投资开发成本开发成本期间费用期间费用销售税费销售税费l管理费用管理费用l销售费用销售费用l财务费用财务费用（两税一费）（两税一费）l营业税营业税l城市建设维护税城市建设维护税l教育附加费教育附加费l土地取得成本土地取得成本l前期工程费用前期工程费用l建安工程成本建安工程成本l基础设施费用基础设施费用l开发间接费用开发间接费用项目建设投资项目建设投资项目成本项目成本土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第10、 12 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算内容基本构成土地增值税土地增值税是一个复杂的计算过程是一个复杂的计算过程项目建设投资项目建设投资项目成本项目成本土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税计算方式计算方式增值额（增值额（A A）/ /扣除项目金额扣除项目金额(B)(B)计算式计算式=50%200%200%A A 60%-B60%-B 35%35%注：注：1 1、公式中的、公式中的5%5%、15%15%、30%30%为速算扣除系数；为速算扣除系数；2 2、增值额、增值额= =销售收入销售收入- -土地增值税扣除项目；土地增值税扣除项目；3 3、扣除项目金额、扣11、除项目金额= =房地产开发成本房地产开发成本* *1.2+1.2+房地产房地产开发费用开发费用+ +两税一费两税一费l什么是土地增值税？什么是土地增值税？l对对土地使用权转让及出售建筑物时土地使用权转让及出售建筑物时所产生的所产生的价格增值量征收的税种价格增值量征收的税种；l土地价格增值额是指转让房地产取土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额；本、费用等支出后的余额； l我国实行我国实行四级超额累进税率四级超额累进税率；l土地增值税土地增值税= =增值额增值额 税率税率扣除项扣除项目金额目金额 速算扣除系数速算扣除系数伟12、业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 13 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明l注意各地、不同时期土地增值税政注意各地、不同时期土地增值税政策的不同：策的不同：l例：北京市定价例：北京市定价3 3万元以上的楼盘土万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的地增值税预缴比例将为原计划的2 2倍倍以上，定价以上，定价5 5万元的为万元的为3 3倍以上，定倍以上，定价价8 8万元以上的为万元以上的为6 6倍以上倍以上 ；1.基于任何商业房地产开发项目都是盈利基于任何商业房地产开发项目都是盈利的，因此原则上土地增13、值税必须交纳，的，因此原则上土地增值税必须交纳，但开发商会想方设法少缴、避缴，我们但开发商会想方设法少缴、避缴，我们测算过程中须灵活应用；测算过程中须灵活应用；2.除去上述方法，还有除去上述方法，还有“预缴清算预缴清算”方法方法的应用（多为动态测算时），即每会计的应用（多为动态测算时），即每会计周期按照销售收入的周期按照销售收入的2-5%不等的比例不等的比例预缴，项目结算时按实际发生额清缴预缴，项目结算时按实际发生额清缴土地增值税土地增值税还可能随不同地方政策变化而变化还可能随不同地方政策变化而变化项目建设投资项目建设投资项目成本项目成本土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税测算内容基本构成14、测算内容基本构成伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 14 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算内容基本构成企业所得税企业所得税一般企业所得税按一般企业所得税按25%25%记取记取项目建设投资项目建设投资项目成本项目成本土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 15 页页静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算内容基本构成测算操作基本流程测算操作基本15、流程给出项给出项目损益目损益表表估算估算销售销售收入收入估算估算项目项目成本成本明确明确项目项目规划规划设计设计指标指标序号序号项项目目说明说明1 1销售收入销售收入链接销售收入表链接销售收入表2 2开发成本开发成本开发期间费用外的投资项目开发期间费用外的投资项目3 3开发期间费用开发期间费用管理费、财务费、销售费用等管理费、财务费、销售费用等4 4销售税金及附加销售税金及附加销售收入销售收入5.5%5.5%，链接即可，链接即可5 5土地增值税土地增值税见土地增值税表见土地增值税表6 6利润总额利润总额此表内项目：此表内项目：1-2-3-4-51-2-3-4-57 7所得税所得税利润总额的利润16、总额的25%25%8 8净利润净利润利润总额利润总额- -所得税所得税税前成本利润率税前成本利润率利润总额利润总额/ /总投资总投资税后成本利润率税后成本利润率净利润净利润/ /总投资总投资伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 16 页页交流内容交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明实际案例应用实际案例应用常用的相关分析应用常用的相关分析应用伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 1717、 页页实际案例应用实际案例应用明确基础指标明确基础指标序号序号 项项 目目规划指标规划指标1 1用地指标用地指标1.1建设用地面积（）429121.2容积率1.52 2总建筑面积总建筑面积86888868882.1地上建筑面积643682.1.1住宅()631802.1.2商业配套（）2.1.3配套学校2.1.4会所面积11882.2地下建筑面积225202.2.1地下人防、设备间面积02.2.2地下车库面积133202.2.3下跃面积92002.32.3可售部分可售部分2.3.1住宅面积723802.3.2商业面积2.3.3车库个数444l根据项目用地指标和规划设计方案，根据项目用地指标和规18、划设计方案，明确项目的规划指标：明确项目的规划指标：l用地指标：占地面积等；用地指标：占地面积等；l建筑面积：区分地上、地下及建筑面积：区分地上、地下及不同业态；不同业态；l可售产品：区分住宅、商业、可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型车库等具体物业类型伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 18 页页实际案例应用实际案例应用测算销售收入测算销售收入l根据各业态可售面积和项目的价格定位，根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入：计算项目的总销售收入：l住宅收入住宅收入= =可售面积可售面积X19、 X售价售价l车位收入车位收入= =可售个数可售个数X X售价售价l关于价格：通常采用市场比较定价法关于价格：通常采用市场比较定价法序号序号 项项 目目合计合计1 1销售收入（万元）销售收入（万元）56220562201.11.1住宅销售收入（万元）住宅销售收入（万元）517801.1.1销售面积（）723801.1.2平均售价（元/）71541.1.3销售率（100%）100%1.21.2车库销售收入（万元）车库销售收入（万元）44401.2.1销售个数4441.2.2平均售价（万元/个）101.2.3销售率（%）100%伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consultin20、g, All rights reserved第第 19 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：土地成本项目总投资：土地成本l土地成本一般按土地成本一般按( (土地成交价土地成交价+ +税费）税费）计算：计算：l按实际成交价按实际成交价格计算格计算; ;l土地契税土地契税: :按土按土地成交款的地成交款的3%3%。l亦有补交政府土地收亦有补交政府土地收益情况：因增加地上益情况：因增加地上建筑面积、地下经营建筑面积、地下经营性面积及改变土地用性面积及改变土地用途需要补交的政府土途需要补交的政府土地收益，按实际发生地收益，按实际发生额计算；额计算；序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法计算基数计21、算基数 单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）一一土地成本土地成本13260132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.3契税土地成交价格3%128743%386二二前期工程费前期工程费建安工程费的3%14850446446三三建安工程费建安工程费14850148503.1地上建筑面积建筑面积*单价6436816001600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320222、00026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四四基础设施费用基础设施费用281128114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五五开发间接费用（不可开发间接费用（不可预见费）预见费）（一四之和）3%313663.0%941941六六开发期间费用开发期间费用391239126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%23、1687七七销售税费销售税费销售收入5.5%562205.5%30923092八八项目总投资项目总投资（一七）之和3931239312伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 20 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：前期工程费项目总投资：前期工程费l前期工程费包括规划、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研设计、项目可行性研究和水文、地质、勘究和水文、地质、勘察、测绘、察、测绘、“三通一三通一平平”等支出等支出，按建安按建安工程费的工程费的3%3%左右计算左右计算: :l可研及顾问费：可研及顾问费：建筑工程费的24、建筑工程费的0.1%0.1%左右左右l勘察费：建安工勘察费：建安工程费的程费的0.1%0.1%左右左右l设计费：建安工设计费：建安工程费的程费的1%1%3%3%l临时水、电、路、临时水、电、路、场地平整等：建场地平整等：建安工程费的安工程费的1%1%。序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法计算基数计算基数 单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）一一土地成本土地成本13260132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二二前期工程费前期工程费建安工程费的3%1485044625、446三三建安工程费建安工程费14850148503.1地上建筑面积建筑面积*单价6436816001600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四四基础设施费用基础设施费用281128114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15026、19500751五五开发间接费用（不可开发间接费用（不可预见费）预见费）（一四之和）3%313663.0%941941六六开发期间费用开发期间费用391239126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七七销售税费销售税费销售收入5.5%562205.5%30923092八八项目总投资项目总投资（一七）之和3931239312伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 21 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资27、：建安工程费项目总投资：建安工程费l建安工程费用包括土建安工程费用包括土建工程、安装工程及建工程、安装工程及装修工程，按建筑面装修工程，按建筑面积积X X单方造价计算，单方造价计算，如下表：如下表：不同类型建筑单方造价（元/平方米）独栋、联排、叠拼20002500普通板楼（砖混结构、不带电梯）18002000高标准板楼（框剪结构、带电梯）25002800高层板楼、点式塔楼28003000高层塔楼30003500住宅下底商20002200购物中心、超市等（含装修）40004500中档写字楼标准（含装修）38004200高标准、星级写字楼（含装修）60008000车库、人防、设备等3000320028、序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法计算基数计算基数 单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）一一土地成本土地成本13260132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二二前期工程费前期工程费建安工程费的3%14850446446三三建安工程费建安工程费14850148503.1地上建筑面积建筑面积*单价6436816001600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价1188200023829、3.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四四基础设施费用基础设施费用281128114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五五开发间接费用（不可开发间接费用（不可预见费）预见费）（一四之和）3%313663.0%941941六六开发期间费用开发期间费用391239126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额46536130、2566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七七销售税费销售税费销售收入5.5%562205.5%30923092八八项目总投资项目总投资（一七）之和3931239312伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 22 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：基础设施费项目总投资：基础设施费l基础设施费包括开发小区内基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支环卫、绿化等工程发生的支出，按出，按市政费用市政31、费用+ +道路费用道路费用+ +绿化费用绿化费用计算：计算：l市政费用：按地上建筑市政费用：按地上建筑面积面积X X单方造价（单方造价（200-200-300300元元/ /）计算；）计算；l道路费用：按道路占地道路费用：按道路占地面积（总用地面积面积（总用地面积*15%*15%）X X单方造价单方造价（200200元元/ /）；）；l绿化费用：按绿地占地绿化费用：按绿地占地面积面积( (总用地面积总用地面积* *（1-1-建筑密度）建筑密度）- -道路占地道路占地面积面积)X)X单方造价单方造价(300-(300-500500元元/ /) )序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法计算基数计32、算基数 单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）一一土地成本土地成本13260132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二二前期工程费前期工程费建安工程费的3%14850446446三三建安工程费建安工程费14850148503.1地上建筑面积建筑面积*单价6436816001600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320233、00026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四四基础设施费用基础设施费用281128114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五五开发间接费用（不可开发间接费用（不可预见费）预见费）（一四之和）*3%313663.0%941941六六开发期间费用开发期间费用391239126.1管理费用（一五之和）*3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入*3%56220334、.0%1687七七销售税费销售税费销售收入*5.5%562205.5%30923092八八项目总投资项目总投资（一七）之和3931239312伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 23 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：开发期间费项目总投资：开发期间费l开发间接费用是指直开发间接费用是指直接组织、管理开发项接组织、管理开发项目发生的费用，包括目发生的费用，包括工资、职工福利费、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销保护费、周转房摊销等，习35、惯按（前期费等，习惯按（前期费用用+ +建安成本建安成本+ +基础基础设施设施+ +配套设施）配套设施）X3%X3%计算计算序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法计算基数计算基数 单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）一一土地成本土地成本13260132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二二前期工程费前期工程费建安工程费的3%14850446446三三建安工程费建安工程费14850148503.1地上建筑面积建筑面积*单价6436816001600103463.1.136、住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四四基础设施费用基础设施费用281128114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五五开发间接费用（不可开发间接费用（不可预见费）预见费）（一四之和）3%313663.0%941941六六开发期37、间费用开发期间费用391239126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七七销售税费销售税费销售收入5.5%562205.5%30923092八八项目总投资项目总投资（一七）之和3931239312伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 24 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：开发期间费项目总投资：开发期间费l销售费用：指企业在销售住销售费用：指企业在销售住宅、商业等商品过程中发生宅、商业等商品过程中38、发生的各项费用，包括项目宣传的各项费用，包括项目宣传推广费用、销售人员工资等，推广费用、销售人员工资等，一般按销售收入的一般按销售收入的3%-4%3%-4%计算；计算；l管理费用：指企业行政管理管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理房地产开部门为组织和管理房地产开发而发生的各项费用，包括发而发生的各项费用，包括人员工资、业务招待费、办人员工资、业务招待费、办公费等，按扣除土地成本后公费等，按扣除土地成本后的开发成本的的开发成本的X3%X3%计算计算 ；l财务费用：指开发企业为筹财务费用：指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出的各项费用，包括利息39、支出及相关手续费等，按实际发及相关手续费等，按实际发生额计算（一般按项目滚动生额计算（一般按项目滚动开发的方式确定融资规模和开发的方式确定融资规模和费用，还需要深入探讨费用，还需要深入探讨. .）序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法计算基数计算基数 单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）一一土地成本土地成本13260132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%386二二前期工程费前期工程费建安工程费的3%14850446446三三建安工程费建安工程费14850148503.140、地上建筑面积建筑面积*单价6436816001600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四四基础设施费用基础设施费用281128114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价64372001294.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五五开发间接费用（不可开发间接费用（不可41、预见费）预见费）（一四之和）3%313663.0%941941六六开发期间费用开发期间费用391239126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七七销售税费销售税费销售收入*5.5%562205.5%30923092八八项目总投资项目总投资（一七）之和3931239312伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 25 页页实际案例应用实际案例应用项目总投资：销售税费项目总投资：销售税费l“两税一费两税一费”，42、包括，包括营业税、城市维护建营业税、城市维护建设税及教育附加费，设税及教育附加费，按销售收入的按销售收入的5.55.5计计算：算：l其中营业税为销售其中营业税为销售收入的收入的5.05.0；l城市建设维护税为城市建设维护税为营业税的营业税的7.07.0；l教育费附加为营业教育费附加为营业税的税的3.03.0 序号序号项目名称项目名称计算方法计算方法计算基数计算基数 单价单价( (元元/ /) )金额金额( (万元）万元）一一土地成本土地成本13260132601.1土地成交价实际成交价429123000128741.2补交政府收益新增经营性面积*单价1.2契税土地成交价格3%128743%3843、6二二前期工程费前期工程费建安工程费的3%14850446446三三建安工程费建安工程费14850148503.1地上建筑面积建筑面积*单价6436816001600103463.1.1住宅(地上面积)建筑面积*单价631801600101093.1.2配套（商业、会所等）建筑面积*单价118820002383.2地下库房、人防面积建筑面积*单价13320200026643.3下跃面积建筑面积*单价920020001840四四基础设施费用基础设施费用281128114.1基础设施费地上建筑面积*单价6436830019314.2室外道路费用道路占地面积（用地的15%）*单价643720012944、4.3室外绿化费用绿化占地面积（用地的35%）*单价15019500751五五开发间接费用（不可开发间接费用（不可预见费）预见费）（一四之和）3%313663.0%941941六六开发期间费用开发期间费用391239126.1管理费用（一五之和）3%323073.0%9696.2财务费用实际发生额4653612566.3销售费用销售收入3%562203.0%1687七七销售税费销售税费销售收入5.5%562205.5%30923092八八项目总投资项目总投资（一七）之和3931239312伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights rese45、rved第第 26 页页实际案例应用实际案例应用计算土地增值税计算土地增值税序号项目项目金额金额计算方法计算方法1项目开发成本项目开发成本32307323072开发期间费用开发期间费用391239123销售税费销售税费309230924销售收入销售收入56220562205利润利润1690816908(4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率销售利润率30.07%30.07%(5)/(4)7投资利润率投资利润率43.01%43.01%(5)/(1)+(2)+(3)8成本利润率成本利润率52.34%52.34%(5)/(1)9扣除项目金额扣除项目金额4577345773(1)*1.2+(2)+(46、3)10增值额增值额1044710447(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例增值额占扣除部分的比例22.82%22.82%(10)/(9)12增值税适用税率增值税适用税率30.00%30.00%13速算扣除系数速算扣除系数0.00%0.00%14增值税应纳税额增值税应纳税额31343134(10)*(12)-(9)*(13)(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润扣除增值税后的利润1377413774(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率扣除增值税后的成本利润率42.63%42.63%(15)/(1)l采用静态测算常用采用静态测算常用方法；方法；l增值额占扣除部分增47、值额占扣除部分的比例小于的比例小于50%50%，因此适用税率为因此适用税率为30%30%，速算扣除系，速算扣除系数为数为0 0伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 27 页页实际案例应用实际案例应用给出项目损益表给出项目损益表序号序号项项目目合计合计1 1销售收入销售收入56,22056,2202 2开发成本开发成本32,30732,3073 3开发期间费用开发期间费用3,9123,9124 4销售税金及附加销售税金及附加3,0923,0925 5土地增值税土地增值税3,1343,1346 6利润总额利润总额1348、,77413,7747 7所得税所得税3,4443,4448 8净利润净利润10,33110,331税前成本利润率税前成本利润率= =利润总额利润总额/ /总投资总投资= =35%35%税后成本利润率税后成本利润率= =净利润净利润/ /总投资总投资= =26%26%l利润总额利润总额= =销售收入销售收入- -开发成本开发成本- -期间费用期间费用- -销售税金销售税金- -土地增值税土地增值税l净利润净利润= =利润总额利润总额- -所得税所得税= =利润总额（利润总额（1-25%1-25%）l税前投资利润率税前投资利润率= =利润总额利润总额/ /总投资总投资l税后投资利润率税后投资利润49、率= =净利润净利润/ /总投资总投资伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 28 页页实际案例应用实际案例应用小结小结l一种工具、方法，帮助我们从经济角度判定一个方案的可行度；一种工具、方法，帮助我们从经济角度判定一个方案的可行度；l实际应用中，基本的经济指标结果并不是测算的全部成果，在基本测实际应用中，基本的经济指标结果并不是测算的全部成果，在基本测算结果的基础之上，还可以从多个角度寻找衍生的应用算结果的基础之上，还可以从多个角度寻找衍生的应用伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulti50、ng, All rights reserved第第 29 页页交流内容交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明静态经济测算操作说明实际案例应用实际案例应用常用的相关分析应用常用的相关分析应用伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 30 页页实际案例应用实际案例应用敏感性分析敏感性分析l指指从从众众多多不不确确定定性性因因素素中中找找出出对对投投资资项项目目经经济济效效益益指指标标有有重重要要影影响响的的敏敏感感性性因因素素，并并分分析析、测测算算其其对对项项目目经经济济效效益益指指标标的51、的影影响响程程度度和和敏敏感感性性程程度度，进进而而判判断断项项目目承承受受风风险险能力的一种不确定性分析方法；分单因素和多因素分析，一般多用单因素即可能力的一种不确定性分析方法；分单因素和多因素分析，一般多用单因素即可l若若某某参参数数的的小小幅幅度度变变化化能能导导致致经经济济效效果果指指标标的的较较大大变变化化，则则称称此此参参数数为为敏敏感感性性因因素素，反之则称其为非敏感性因素反之则称其为非敏感性因素 ；lY=ax+bY=ax+b，比较，比较a a的绝对值，如下，销售价格相对建安成本为项目的敏感性因素的绝对值，如下，销售价格相对建安成本为项目的敏感性因素伟业顾问伟业顾问 Copyri52、ght by B.A.Consulting, All rights reserved第第 31 页页实际案例应用实际案例应用临界点（一）临界点（一）销售价格变销售价格变动率动率-55%-55%-50%-50%-40%-40%-30%-30%-20%-20%-10%-10%0%0%10%10%20%20%销售价格销售价格720072008000800096009600112001120012800128001440014400160001600017600176001920019200收益率收益率10%10%14%14%21%21%27%27%32%32%37%37%42%42%45%45%4953、%49%建安成本变建安成本变动率动率-20%-20%-10%-10%0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%100%100%建安成本建安成本320032003600360040004000440044004800480052005200560056006000600080008000收益率收益率47%47%44%44%42%42%39%39%37%37%34%34%32%32%30%30%21%21%l通通过过正正向向测测算算过过程程，得得到到收收益益率率水水平平，通通过过寻寻找找临临界界点点，探探寻寻某某一一要要素素的的变变动动导导致致项项目收益水平的变化程度，得54、到该因素较为合理的变动区间，对项目可控的目收益水平的变化程度，得到该因素较为合理的变动区间，对项目可控的正向推导应用正向推导应用伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 32 页页实际案例应用实际案例应用临界点（二）临界点（二）土地价格土地价格（亩（亩/ /万元）万元）120120130130140140150150160160170170180180190190200200210210220220230230240240售价售价（元平米）（元平米）486948694998499851285128525852585355、8853885518551856485648577857785907590760376037616761676297629764276427l通通过过正正向向测测算算过过程程，得得到到收收益益率率水水平平，假假定定一一定定的的收收益益率率，反反推推不不同同产产品品售售价价所所支支撑撑的土地价格的土地价格反向应用（反推地价）反向应用（反推地价）伟业顾问伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 33 页页实际案例应用实际案例应用容积率的合理水平容积率的合理水平l同同一一项项目目的的不不同同容容积积率率下下的的产产品品不不一一样样，进进而而相相应应价价格格、成成本本、收收益益水水平平都都会会不不同同，通通过过测测算算，可可以以得得到到就就某某一一项项目目而而言，较为合理的容积率水平言，较为合理的容积率水平Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved感谢各位领导和同学！感谢各位领导和同学！我们共同学习与进步！我们共同学习与进步！