1、1朵力公司歌乐山歌矿地块养生养老地产项目可行性研究重庆世联行房地产顾问有限公司WORLDUNION2主要主要访谈对访谈对象象喜达屋酒店拓展经理花间堂酒店拓展经理金夫人影楼拓展经理南之山书店老板世联HCI养老产业负责人盆栽商家负责人奇峰云邸销售主管逸品森香销售主管鼎秀风林销售主管主要参考数据主要参考数据世联数据库重庆市统计局网重庆市房管局重庆市政府网站渝北区统计局重庆315备案数据重庆市民政局其他区域其他区域调调研研项项目目南山及南山及铁铁山坪片区山坪片区南之山书店新蓝派轰趴馆南山老幺度假酒店两江丽景酒店金鹰度假酒店南帝山庄盆景展示园金夫人摄影基地红色博物馆加勒比水世界本区域主要本区域主要调调研2、研项项目目房地房地产项产项目：目：奇峰云邸逸品森香鼎秀风林经营经营型型项项目：目：合展养老项目翌南招待所蜀丰旅馆养身汤锅上天池度假村龙虎休闲度假村龙洞明莊明生农家乐枫香园【市调回顾】本报告数据来源广泛、有针对性，主要通过周边区域调查、各板块相关楼盘调查、运营商家、同行、客户访谈等方式获得CONTENT1.项目属性界定2.市场环境分析3.项目机会研判4.项目定位及功能规划5.项目经济效益评估6.项目后续工作安排沟通内容4PART1项目属性界定思考问题的原点，是认识自己我们将从区域、交通、资源、指标为维度解读本体属性序号序号区域区域车车行行时间时间01沙坪坝（区政府）约30min02九龙坡区（彩云3、湖）约40min03渝中区（七星岗）约50min04江北区（观音桥）约50min05南岸区（南坪）约1h5梨新路梨新路（双向两（双向两车车道）道）G319（双向两（双向两车车道）道）天星天星桥桥新新桥桥医院医院【区位条件佳】项目位于重庆沙坪坝歌乐山片区，距主城核心区仅半个小时车程，与重庆主要周边游景点相比，项目区位条件佳凌云路凌云路（双向两（双向两车车道）道）车行约20min烈士墓烈士墓车行约20min车行约36min（需经由新山路绕行）凌云路凌云路Part.1双向两双向两车车道道为为主要通行道主要通行道路，交通承路，交通承载载能力差，不能力差，不时时出出现现堵堵车车的的拥拥堵情况堵情况项目属4、性界定21.856歌歌乐乐山山缙云山金佛山华蓥山铁山坪南山重重庆庆一小一小时时交通圈主要山体景点分布交通圈主要山体景点分布图图【旅游基础强】本案位处歌乐山片区，为重庆红色旅游的核心目的地之一，旅游人次基数大，本项目具备旅游线路串联及旅游客群的深厚基础森林公园森林公园仙女山渣滓洞渣滓洞歌乐山享有“渝西第一峰，山城绿宝石”的美誉，是重庆市两大“肺叶”之一，有国家级森林公园座落其间，自然资源丰富，历史文化厚实。红岩文化、陪都文化、抗战文化、巴渝文化蜚声中外，闻名遐迩，被沙区政府确定为旅游副中心。白公白公馆馆距沙坪坝中心区5公里，幅员面积36.6平方公里，人口3.4万，森林覆盖面积1677公顷，常年气5、温较市区低3-5度。抗战时期，国民政府迁都重庆，歌乐山为政府及其军政要员居住的“迁建区”而盛极一时。事陪都遗址，拥有众多红色游的景点，名人旧居名人旧居，烈士陵园烈士陵园，“渣滓洞渣滓洞”、“白公白公馆馆”。更结合其山林特色搭建了众多富有乡间情趣的农家乐、度假村，让游人饱尝田园之乐。Part.1项目属性界定60.00%40.00%20.00%0.00%60402002016年春年春节节期期间间三景区旅游人次及增三景区旅游人次及增长长率率39.51 51.74%37.20%2.16.24%歌乐山 南山 铁山坪旅游接待人次（万）同比增长率7【文化底蕴深】项目与川外、西政等高校距离较近，学生消费群体聚6、集，文化氛围浓厚，具备文化旅游打造的圈层基础Part.1项目属性界定四川外国四川外国语语大学大学西南政法大学西南政法大学四川外国四川外国语语大学大学西南政法大学西南政法大学学生人数学生人数约约1.5万人万人继续继续教育和干部培教育和干部培训训基地基地教教师师人数人数800-900人人学生学生约约2.5万人万人，教，教职职工工2300 余人余人8【服务配套全】项目紧邻歌乐山镇中心，具备便捷的城市配套及旅游服务配套酒店配套分布酒店配套分布图图 项目周边两公里范围内，拥有较多的酒店资源合计约20余家，没有挂牌的三星及以上品质酒店。主要以三星标准及以下农家乐为主，四星级标准农家乐仅有2家，招待所6家。7、餐餐饮饮、娱乐娱乐配套分布配套分布图图 周边餐饮分布较多，总计约100余家。其中以社区周边餐饮店为主要配置，农家乐餐厅约20余家，大型餐厅约30家。 休闲娱乐配套除农家乐外，以日常足浴、KTV为主，分布于镇中心，特色的娱乐业态仅有森林公园内的丛林冒险市政配套分布市政配套分布图图 项目市政配套相对较少，以镇政府为中心500m范围分布有，食品监管局、国土局、纪检委等市政相关配套。但配套相对匮乏。Part.1项目属性界定歌歌乐乐山山镇镇中心中心歌歌乐乐山山镇镇中心中心歌歌乐乐山山镇镇中心中心序号序号项项目目数数值值容容积积率率01总用地面积84.5公顷01-01一般控建区18.5公顷1.501-028、重点控建区31.2公顷0.6-0.801-03禁止建设区34.7公顷9【用地规模大】总用地约1267亩，属于中大型旅游开发用地，可实现功能的多样化布局；并且从政府对四山的规划中，属稀缺的大规模山地开发用地 一般控制区：一般控制区：该区域开发利用方式与一般城市控规覆盖区域的管控要求基本相同，土地可进行经营性开发（可转让） 重点控制区：重点控制区：该区域可进行宾馆酒店、养生养老、观光农业等项目的规划布局，土地不能进行经营性开发（不可转让） 禁止建禁止建设设区：区：该区域可建设附属设施（观光农业、林下经济和生态产业所需设施）；重要的公益性项目的设施（生态教育与展示、运动健身、观光游览和露营、宗教和文9、化、健康养生体验等设施）Part.1项目属性界定10Part.1项目属性界定天池度假区天池度假区林地景林地景观观【景观资源丰富】 项目拥有罕见的矿生湖景观及大片林地景观资源，景观资源层次丰富，产品打造基础强矿矿生湖景生湖景观观地块内有水库资源（非地下水，雨水囤积而成），水面面积约60亩，蓄水量约27万方。受矿物质影响，湖面呈碧绿色林地林地天池度假天池度假区区116大大优势优势【区位条件佳】【区位条件佳】 城市城市级级都市圈旅游都市圈旅游项项目目【旅游基【旅游基础础强强】 旅游客群基旅游客群基础础、旅游景点、旅游景点联动联动效效应应强强【文化底【文化底蕴蕴深】深】 文化旅游打造的圈文化旅游打造的10、圈层层基基础础【服【服务务配套全】配套全】 便捷的城市配套及旅游服便捷的城市配套及旅游服务务配套配套【用地【用地规规模大】模大】 稀缺的大稀缺的大规规模山地开模山地开发发用地，多元化功能布局用地，多元化功能布局【景【景观资观资源丰富】源丰富】罕罕见见的的矿矿生湖景生湖景观观都市圈/强基础/稀缺性/大规模旅游开发项目12PART2市场环境分析作为旅游地产项目，我们面临着怎样的市场环境？从行业到城市，我们层层剥离，发现问题年份年份到到访访旅游人数旅游人数(万人万人)旅游收入旅游收入(千万元千万元)2008101005615.32009123007032.32010162009178.520112211、20012686.220122900016621.520133080017710.220143490020033.713290003080034900101005615.3123007032.3162009178.52220012686.216621.517710.220033.70200001000030000400002008200920102011201220132014到访旅游人数(万人)旅游收入(千万元)【重庆旅游市场】近几年重庆旅游人数及收入保持持续增长，更于2015年获中国旅游城市吸引力排行榜第一2008-2014年重年重庆庆到到访访游客及收入游客及收入Part.2市场环境分析112、4【歌乐山旅游市场】 歌乐山凭借红色旅游主题，历年到访游客数量维持相对较高的增长速度，但上山的游客人数持续低迷，无法形成足够的人气对项目进行支撑5005806206804%8%6%10%16%14%12%040020080060014001200100020042005201420152006 2007旅游人数增长率20042015歌歌乐乐山旅游人数山旅游人数变变化化13001200维维持平均每年持平均每年8-10%高速增高速增长长专业专业人士：人士：“虽然来歌乐山玩的人一年比一年多，但是主要就集中在渣滓洞、白公馆、烈士陵园这三个地方。往山上去的，说夸张点叫十不足一，现实可能不会那么差，但也类13、似这种情况。再往上的森林公园去的外地游客就很少了，至于天池那块基本就不会有外地的游客，除非是有重庆本地的人或企业带过去”重重庆庆本地游客：本地游客：“主要是带小孩来玩的，毕竟以前我们就是这么过来的，也想让孩子感受下这里的文化氛围。一般是当天来当天回去，除非有时候家人打算一起上歌乐山农家乐住一天不然一般不会上山。山上可以玩的毕竟很少”外地游客：外地游客：“来这里就是冲着渣滓洞、白公馆，还有就是磁器口的名声来的。毕竟这个比较有文化特色，至于森林公园之类的，其实现在比较泛滥了，而且在网上的评价也不是非常好。出来旅游毕竟时间有限，行程安排也都比较紧凑，玩的肯定都是有特色的。像我们行程比较宽松的，也只预14、留了一天不到在这里。除非有什么很有特色或者代表性的东西，不然我是不会考虑去的”数据为非官方公布数据，来源于专业人士访谈Part.2市场环境分析【周边人群】以旅游群体、高校生及周边居民构成了歌乐山的日常人群，形成了明显的山脚“火热”山顶“冷”的景象，山顶景点对他们吸引力几近为零旅游群体：旅游群体： 主要目的地主要目的地渣滓洞、白公渣滓洞、白公馆馆、烈士墓等、烈士墓等红红色景点色景点 出游出游时间时间半天（一上午半天（一上午/一下午）一下午） 主要消主要消费费门门票、水、零食等票、水、零食等 居住居住场场所所一般一般为为主城内酒店主城内酒店 语录语录“来来这这里主要就是来感受下里主要就是来感受下这15、边这边的的红红色文化，色文化，顺顺便便让让孩子也来看看感受下。来也就是孩子也来看看感受下。来也就是计计划上午来玩一下，下午就去其他地方。划上午来玩一下，下午就去其他地方。这这里也没有必要花太多里也没有必要花太多时间时间不是。至于不是。至于说说住山上我自己住山上我自己觉觉得是完全没有必要，得是完全没有必要，这这里景点太少了，山上也没有什么可以玩的。我里景点太少了，山上也没有什么可以玩的。我们连们连去山上的去山上的计计划都没划都没有有”周周边边居民：居民： 主要目的地主要目的地森林公园、天池森林公园、天池 出游出游时间时间时间时间不定不定 主要消主要消费费正餐、正餐、娱乐娱乐型型费费用（用（钓鱼钓16、鱼等）等） 居住居住场场所所家中家中 语录语录“一般周末如果真的要去玩的一般周末如果真的要去玩的话话，不大会考，不大会考虑虑在在这边这边，天天住，天天住这这里都已里都已经经有点有点审审美疲美疲劳劳了。了。最多就是无聊的最多就是无聊的时时候去天池候去天池钓钓鱼钓钓鱼，或者，或者说说是公园里是公园里头头爬爬山散散步。不爬爬山散散步。不过过老老头头老太老太还还挺喜挺喜欢欢在在这这里里的，的，环环境不境不错还错还不需要走不需要走动动太多太多”学生群体：学生群体： 主要目的地主要目的地森林公园森林公园 出游出游时间时间时间时间不定不定 主要消主要消费费正餐、正餐、娱乐娱乐型型费费用用 居住居住场场所所学17、校宿舍学校宿舍 语录语录“我我们们一般都不会上山玩，基本都是去主城商圈。山上能玩的一般都不会上山玩，基本都是去主城商圈。山上能玩的东东西太少了，他西太少了，他们们男生男生还还偶偶尔尔会去森林公园玩下真人会去森林公园玩下真人CS之之类类的，我的，我们们基本就不上去。之前去基本就不上去。之前去过过一次，玩的也就是爬山一次，玩的也就是爬山农农家家乐乐，如果，如果15Part.2市场环境分析16旅游市旅游市场场大好，歌大好，歌乐乐山山山山顶顶游却游却不成气候不成气候游客游客为为什么什么不愿意上山不愿意上山？和和其他其他项项目目比缺失在哪比缺失在哪 ？业态业态太太单单一一 ？旅游档次太次旅游档次太次 ？18、政府支持不政府支持不够够 ？17歌歌乐乐山山缙云山仙女山金佛山铁铁山坪山坪南山南山重重庆庆一小一小时时交通圈主要山体景点分布交通圈主要山体景点分布图图Part.238%46%【竞品锁定】 从区位而言，与本案形成直接竞争的项目便是“南山”与“铁山坪”，且游玩意向及口碑与本案有着较大的反差华蓥山“耍点耍点”选择选择比比对对歌乐山南山16%铁山坪A女士：女士：“之所以来这里主要就是因为离得近，还有就是相对便宜一些。毕竟歌乐山总体来说档次还是比较低一些。”B先生：先生：“我一般是去铁山坪那里，那里玩的东西比较多，今天主要是有朋友请客所以来歌乐山。这里实在太不好走了，上次来这里前头出了车祸后头直接全部堵19、死”市场环境分析序号序号区域区域车车行行时间时间01南岸区（南坪）约30min02渝中区（七星岗）约30min03江北区（观音桥）约40min04九龙坡区（彩云湖）约50min05沙坪坝（区政府）18约1h【南山风景区-区位】 位处城市核心区，半小时车程成为目前重庆家庭游客周末游的最佳选择之一，与歌乐山形成直接竞争重庆南山风景区位于渝北-江北-两江新区、龙盛片区、茶园组团以及沙坪坝-渝中-大渡口-九龙坡之间，与重庆中央商务区隔长江相望，处于重庆主城区中心地带，为世界最大的城市山地中央风景区，该区域的总面积约5500公顷，平均海拔400余米，最高峰春天岭海拔681.5米南山南山南山公园北路南山公20、园北路崇文路崇文路南山公园路南山公园路双向四双向四车车道道为为主要主要对对外通行道外通行道路，有一定的客流承路，有一定的客流承载载能力能力Part.2市场环境分析19【南山风景区-发展】 自2002年起南山风景区成为南区政府重点建设项目，持续推进景区规划建设；在政府的大力扶持下，成为重庆周末游核心目的地之一南山南泉风景名胜区总体规划（20032020）重庆市城乡总体规划（20072020）重庆南山植物园总体规划重庆市南岸区分区规划（20092020）重庆市“四山”地区开发建设管制规定重庆市南岸区南山中心区控制性详细规划Part.2规划将风景区与建设用地进行分离，将原南山镇等近10万平方公里建设21、用地全部划出风景区。有效保持了南山旅游风景区的完整性，实现了景观及环境的完整保留2002规划明确指出了重庆建设全国重要旅游集散地的目标。确立了南山西部重要旅游目的地的确立。2006重庆市南岸区标准控制性详细规划规划明确指出了重庆建设全国重要旅游集散地的目标。确立了南山西部重要旅游目的地的确立。2007为切实保护好重庆“四山”区域内的山林资源，划定出新的建设控制区域，以有效的保护其资源不为开发活动所破坏2008规划对南山区域用地提出了新的建议及调整2009规划对南山区域内的开发活动进行了详细的限定，及指标控制20102015市场环境分析20【南山风景区-业态】 多业态复合的发展结构，中端及以上精22、品项目众多；拥有大量温泉酒店、度假酒店、泉水鸡主题酒店等4星级酒店抗抗战遗战遗址博物址博物馆馆儿童儿童摄摄影基地影基地海昌加勒比海水世界海昌加勒比海水世界南之山南之山书书店店南山盆栽展南山盆栽展览馆览馆新新蓝蓝派派轰趴馆轰趴馆老幺半山花园度假酒店老幺半山花园度假酒店Part.2市场环境分析21网吧五网吧五连连坐坐桌球桌球棋牌室棋牌室体育体育竞竞技技私人厨房私人厨房DIY空空间间【特色项目-新蓝派轰趴馆】 因复合的年轻化娱乐项目较多，备受年轻群体所追捧，基本可以实现周末满负荷运营，有效的聚集起周边乃至更远范围的年轻客群KTV包房包房体感游体感游戏间戏间桌游室桌游室 收费标准：2800元/天 运营23、状况：运营状况较好，周末基本没有空置。 客群：主要为年轻客群，线上拓展的居多，不止周边也有专门从大学城跑来的，另外则是店主的个人渠道。 对本项目的印象：歌乐山目前没有考虑，主要是由于店面开张才不久，还有就是歌乐山主要是老年人去山上Part.2市场环境分析22【特色项目-海昌加勒比海水世界】以滨水娱乐主题的旅游地产项目，在市民中形成了良好的口碑，并与山顶农家乐形成良性的互动，有效将游客消费需求进行串联Part.2市场环境分析序号序号区域区域车车行行时间时间01渝中区（七星岗）约1h02江北区（观音桥）约1h10min03南岸区（南坪）约1h20min04沙坪坝（区政府）约1h30min05九龙坡24、区（彩云湖）约1h50min观观音音桥桥商商业业区区江北嘴江北嘴CBD鱼鱼复工复工业组团业组团【铁山坪风景区-区位】 位处城市核心区，距离城市核心区约1小时车程，距离相对较远，主要吸引三北区域家庭周末游客户五宝新五宝新乡乡村村寸寸滩滩保税港区保税港区铁铁山坪山坪铁铁山大道山大道23海海尔尔路路沪渝高速沪渝高速铁铁山坪山坪 铁山坪被誉为绿色宝珠的铁山坪森林公园系重庆四大天然公园之一，岭长50 华里，主峰海拔584米，系华蓥山脉东部山系。1988年经国家林业部批准成立森林公园。该山地理位置优越，距市中心20公里。是重庆近郊主要天然公园之一和主城区东部的一道绿色屏障，是江北地域彩带上的一颗绿色宝石，25、坪上有1.8万亩森林 并于2012年被评为“市级创意产业基地”，2014年成功创建国家4A级旅游景区Part.2市场环境分析24【铁山坪风景区-发展】 自2009起，铁山坪重新进行规划定位，在政府的大力扶持下进入快速发展阶段，并于14年成功创建国家级4A景区200720092011重庆市“四山”地区开发建设管制规定2015重庆铁山坪旅游度假区总体规划(20152025)重庆市铁山坪生态区配套服务区控制性详细规划重庆参与长江经济带建设的有关规划情况20142013重庆市铁山坪森林公园总体定位策划（王志刚工作室）重庆市铁山坪森林公园概念性景观规划（美国艾奕康环境规划设计公司）重庆市铁山坪森林公园总26、体规划修编成功成功创创建国家建国家AAAA级级旅游景区旅游景区被被评为评为“市市级创级创意意产业产业基基地地”2012Part.2为切实保护好重庆“四山”区域内的山林资源，划定出新的建设控制区域，以有效的保护其资源不为开发活动所破坏为铁山坪旅游风景区进行重新规划定位，明确铁山坪发展方向，确立项目定位及招商引资方向对铁山坪园林景观及项目打造进行概念规划包装规划对铁山坪的打造进行的重新规划，明确用地属性，直接指导项目落成长江经济带建设为两江区域带来重大发展机遇随着全面改革的深入，形成生态环境联防联治的区域协调发展机制规划明确了铁山坪旅游区内的配套用地规划及其相关指标，拟定了大的主题框架，对铁山坪发27、展进行指导市场环境分析25【铁山坪风景区-业态】 凭借铁山十景的有效打造，进而衍生出一系列的复合衍生业态；五星级酒店、千万级豪宅坐落其中，项目整体格调较高花椒花椒鸡鸡一条街一条街国防基地国防基地骑马骑马花田花田觅觅香（金夫人香（金夫人摄摄影基地）影基地）野草星空（露野草星空（露营营营营地）地）龙龙景温泉酒店景温泉酒店客客乐乐得房得房车营车营地地采摘采摘农业农业Part.2市场环境分析花田觅香外景拍摄基地占重庆北部新区铁山坪附近，由造景区由成片的花田、湖泊四季不同的鲜花品种，还岸上设有电影式的秋千、摄影基地已跳脱单纯的摄1亿元，基地位于江北区政府斥资，金夫人集团设计打影基地，同时成为铁山坪的一个28、必达景点26【特色项目-金夫人摄影基地】由政府斥资，运营商与政府协同发展，在摄影基地的基础功能上形成铁山坪一特色景点Part.2市场环境分析27【特色项目-骑马游】 周边村民自发形成了以骑马游为主的产业，但缺乏统一严谨的管理，没有景区管理介入协同管理；整体运营良好，备受家庭型客户欢迎价格水平：100元/小时运营状况：经营情况较好，尤其是节假日，每天每匹马大概可收入1000元左右客群分类：上山游玩的三口之家，骑马对于小孩子吸引力较强备注：骑马项目为周边居民自发形成的旅游项目，没有统一的规划和管理，经营者通常只供给一至两匹马，未形成个体经营者规模化产业的经营。并且无需向物业方提供经营收益的扣点等管29、理费用。Part.2市场环境分析序号序号区域区域车车行行时间时间歌乐山01沙坪坝（区政府）约30min02九龙坡区（彩云湖）约40min03渝中区（七星岗）约50min04江北区（观音桥）约50min05南岸区（南坪）约约1h南山01南岸区（南坪）约30min02渝中区（七星岗）约30min03江北区（观音桥）约40min04九龙坡区（彩云湖）约50min05沙坪坝（区政府）约约1h铁山坪01渝中区（七星岗）约约1h02江北区（观音桥）约约1h10min03南岸区（南坪）约约1h20min04沙坪坝（区政府）约约1h30min05九龙坡区（彩云湖）约约1h50min28【竞品对比1：项目区位】30、三个片区中，歌乐山与核心区的距离较近，区位优势明显Part.2市场环境分析29【竞品对比2：区域规划】歌乐山旅游起步晚，发展缓慢，政府关注度相对较低Part.2南山02年起步，年起步，5次重大次重大规规划，划，10余次主要会余次主要会议议，40亿亿投投资资铁山坪 07年起步，年起步，7次重大次重大规规划，划，50亿亿投投资资歌乐山 14年起步，年起步，2次相关次相关规规划，划，3个打造目个打造目标标市场环境分析30【竞品对比3：功能产品】歌乐山整体业态复合程度不高，以传统业态为主，新型业态相对较少；且整体档次低，中高端产品匮乏南山餐饮酒店农家乐博物馆摄影基地游乐场书店盆栽展览馆轰趴馆铁山坪餐饮31、酒店农家乐博物馆摄影基地骑马观光农业业业态态复复合合度度比比对对歌乐山餐饮酒店农家乐养老院红色景点重庆市旅游发展方式转变显著，旅游产业转型升级进展迅速。旅游产业正由粗放型向集约型方向转变，意味着旅游产业在产业功能上，生产性功能将日益凸显，服务性功能进一步深化，在产业结构上，由单单一一结结构构向多元复合多元复合结结构构转化Part.2市场环境分析分分类类南山南山铁铁山坪山坪歌歌乐乐山山自然自然环环境境自然景观和人文景观丰富，年平均气温在18左右，夏季气温平均2738之间地形平缓，松林为主，年平均温度16.1，七月平均温度26.3，分别比重庆低2.3与2.4。人文景观丰富，年平均气温18.3最冷月32、平均气温7.8，最热月平均气温28.5项项目定位目定位城市观景台都市休闲山红色旅游地、养老集群核心功能核心功能旅游观光、农家乐旅游观光、周末度假旅游观光、农家乐主要特色主要特色蒋介石府邸、植物园、观景台、泉水鸡峡江风情、花椒鸡、铁山十景抗战文化遗址、辣子鸡接待情况接待情况以大众化农家乐为主各类酒店较多以低水平的农家乐为主配套配套项项目目蒋介石府邸、老别墅、大金鹰公园铁山十景渣滓洞、红岩村、抗战文化风情街综综合合评评价价先天优势良好，在政府多年扶持下，整体发展情况较好旅游价值正在飞速提升，旅游胜地形象在不断的构建抗战文化挖掘的不到位，整体旅游配套档次低31【竞品对比：综合评价】歌乐山具备强势旅游33、目的地打造基础，但受限于片区起步晚、发展慢，旅游价值挖掘深度弱于南山及铁山坪片区Part.2市场环境分析32【未来发展】依托歌乐山国际慢城项目的区域宏观规划，政府大力扶持之下，项目后发优势明显Part.2市场环境分析公共公共设设施：施：完善道路、市政设施，打通断头路，实施“白改黑”，改造改造“慢城慢城”的上山道路，同步完善交通、旅游的上山道路，同步完善交通、旅游标识标识，修建步行慢道、生态停车场景景观观：农房风貌改造、农村环境综合整治；打造七彩花湖、桃园石林、生态露营场；开开发矿发矿坑海子，建成坑海子，建成矿矿坑花园，坑花园，生态恢复示范样本商商业业：对30多家农家乐、40多家养老机构进行提档34、升级，引入泰迪熊等国际知名游乐品牌项目节庆节庆：举办歌乐山国际慢城慢游节、歌乐山桂花节、颐麓欢歌赏花节等国国际际慢城慢城健康、悠闲、舒适的社区生活。全球约200个国际慢城，中国仅南京桠溪镇和梅州雁洋镇。慢生活慢生活慢休慢休闲闲慢运慢运动动2015 年年10 月正式启月正式启动动，为十三五时期重要项目，主要依托歌乐山、中梁镇的原生态风光。发展思路为：以优化“四山”管制规划和美丽乡村建设为契机，以强化生态建设和生态涵养功能为基础，以慢生活、慢休以慢生活、慢休闲闲、慢运、慢运动为动为主主题题，大力，大力发发展展观观光休光休闲闲旅游，旅游，帮助农民增收致富。歌歌乐乐山国山国际际慢城慢城歌歌乐乐山国山国35、际际慢城慢城项项目布局目布局功能构建功能构建建建设进设进展展海石梦幻时光记忆城生态体验农场、生态观光园和老重庆院落的新概念养生公寓依托海石公园，已初具雏形七彩祥云国际休闲草场四个板块：以高山滑草为主的滑草竞技、以绿茵足球和山地自行车为主的体育健身、以赤足草道和星空小路为主的休闲养生、以慢城创客和闲云小镇为主的双创孵化预计2016年底开放太寺垭森林公园森林野趣、真人CS、户外拓展为主题的户外娱乐区已建成开放荷塘悦色“一岛二廊三片四道五园”：1座游玩体验岛、2条休闲观光廊、3片蔬菜经果区、4条休闲步道、5个主题采摘园初具雏形，已开放33Part.2市场环境分析【未来发展】在农业观光、养生养老、休闲36、旅游等功能规划之下，项目有机会与潜在项目实现联动，共同驱动歌乐山片区发展太寺太寺垭垭森林公园森林公园荷塘悦色荷塘悦色海石梦幻海石梦幻时时光光记忆记忆城城七彩祥云国七彩祥云国际际休休闲闲草草场场歌歌乐乐山国山国际际慢城慢城 旅游区成熟度歌乐山旅游区发展成熟度较低，起步晚，发展慢 功能结构歌乐山旅游区功能复合化程度低，功能不齐全，配套档次低 未来发展国际慢城规划后发优势明显，项目具备区域联动与政府扶持两大利好“本项目有机会成为市级休闲度假旅游跨越式发展的标杆项目”“填补重庆都市圈休闲度假游的市场空白” 3435PART3项目机会研判面对市场机遇及挑战，本项目将如何破题？我们将以客户为出发点，确立项37、目发展趋势3601运运营营型机型机会解析会解析37 养老客群现现状客群状客群【客群现状】受歌乐山环境的影响，现状客群主要以景观资源、农家乐资源为导向的非过夜型客群，及部分养老客群 周边爬山客群 会餐客群 旅游客群 企业客群Part.3项目机会研判38学校分布学校分布图图四川外国语大学西南政法大学 项目周边教育资源丰富，两公里范围内就有坐落有两所高校，拥有一定的学生资源 在重庆一小时交通圈内，歌乐山、南山及铁山坪距主城核心区直线距离在20km内，但由于发展问题歌乐山旅游热度较其他景点而言相对不足，周末游客群不会优先考虑歌乐山作为目的地歌歌乐乐山山【可挖掘客群】由于歌乐山旅游开发速度相对缓慢，层次38、相对较低，周边学生资源、主城周末游客群及其他潜在客群的挖掘存在明显不足华蓥山缙云山仙女山金佛山铁山坪南山重重庆庆一小一小时时交通圈主要山体景点旅游交通圈主要山体景点旅游热热度度图图Part.3项目机会研判39非消非消费费型家庭活型家庭活动动（如爬山）（如爬山）宴宴请请儿童儿童娱乐娱乐Part.3项目机会研判【本土客群】 以歌乐山镇的居民为主，其需求以家庭为核心单位进行展开，另有部分宴请及日常休闲娱乐需求未得到释放 客群概述：客群概述：镇上居民对于歌乐山的了解已经趋于成熟，对于山上景观了解深刻并且有一定的审美疲劳产生，不会因周末游而在此付出较高的成本 结结构特征：构特征：以家庭型客户为主 消消费39、费需求：需求：以非消费型的家庭游乐为主要需求，并且有一定的儿童消费需求，另有少部分宴请需求 消消费费敏感点：敏感点：家庭、健康、收费 消消费费目的地：目的地：农家乐、森林公园40员员工培工培训训户户外拓展外拓展商商务务会会议议商商务务宴会宴会Part.3项目机会研判【企业客群】以主城区中小企业为主，有周期性员工培训及户外拓展活动的需求 客群概述：客群概述：以非大型私营企业为主，考虑成本因素，不愿在城区内承担高额的周期性大型员工培训及、工拓展活动及其他企业活动的消费，倾向于选择成相对较低的区域进行长期合作 结结构特征：构特征：以非大型私营企业为主，愿意形成战略合作模式 消消费费需求：需求：主要为40、周期型的企业员工培训活动及户外拓展活动，另有部分会议及商务宴会的需求 消消费费敏感点：敏感点：环境、收费、交通 消消费费目的地：目的地：天池度假区41聚会聚会户户外活外活动动医医疗护疗护理理Part.3项目机会研判【养老客群】以沙坪坝区自理型老人为主，有一定的老人群体聚会及活动、医护需求 客群概述：客群概述：以沙坪坝区的老人为主要群体（自理型），孩子没时间照顾在歌乐山镇买房供老人养老用，或老人间结伴自发的在山顶酒店购买养老套餐，于工作日在山顶居住 结结构特征：构特征：以沙区老人为主要群体，有明显的地域性 消消费费需求：需求：聚会、及户外活动需求明显。需要一定的医护保障，但未在周边得到较好的释放41、 消消费费敏感点：敏感点：环境、健康、配套 消消费费目的地：目的地：周边养老中心、精品酒店42红红色游色游春春/秋游活秋游活动动祭祭扫扫烈士陵园烈士陵园Part.3项目机会研判【旅游客群】 以外来红色游旅客为主要群体，多聚集于山脚，向山顶导入的倾向较弱；以过站式旅游为主，过夜居住需求未得到满足 客群概述：客群概述：以外来的红色游客群，及重庆中小学客群为主。但多聚集于山脚渣滓洞、白公馆，没有较强的过夜性，基本为过站式旅游 结结构特征：构特征：以外来红色游旅客为主，重庆中小学客群有一定的周期性，多因学校组织活动而聚集 消消费费需求：需求：有一定的休憩及娱乐休闲需求，以及更多的景点参观需求 消消费费42、敏感点：敏感点：好玩、有特色、方便 消消费费目的地：目的地：红色游景点、农家乐43儿童儿童娱乐娱乐宠宠物物娱乐娱乐家庭休家庭休闲闲Part.3项目机会研判【家庭游客群】 主城区家庭客群，有双休日出游的需求，考虑其家庭结构有明确的家庭型整体娱乐需求及儿童消费需求 客群概述：客群概述：主城区家庭型客群，有明确额周末双休日出游/娱乐休闲的需求，以周边“山头”景点游为主（铁山坪、南山） 消消费费需求：需求：家庭娱乐放松需求明确，有明显的儿童消费需求，另有部分有宠物娱乐需求 抗性原因：抗性原因：山上可供家庭游乐的场所较少，儿童没有可开心玩耍的地方，整体配套无法满足其需求 消消费费敏感点：敏感点：方便、家43、庭、多元化 消消费费目的地：目的地：农家乐、森林公园44COSPLAY桌游桌游轰趴轰趴Part.3项目机会研判【学生客群】 周边高校生有充足的消费需求没有在周边得到释放，如社团活动、cosplay、动漫、电玩等年轻化活动需求 客群概述：客群概述：周边高校众多，但学生资源的优势并未得到充分发挥，高校生几乎不会上山游玩，年轻化的需求基本没有得到满足 消消费费需求：需求：有年轻化的休闲娱乐需求，以及周末聚会，社团活动需求没有得到释放 抗性原因：抗性原因：山上没有可供玩乐的地方，缺乏青年群体聚集游玩的气氛，且上山以长陡坡为主，通行条件相对较差 消消费费敏感点：敏感点：好玩、年轻化、多元化 消消费费目的44、地：目的地：森林公园45摄摄影基地影基地影影视视城城展展览览园园Part.3项目机会研判【其他客群】以专项需求为主的商家及个人，主要为影视需求及环境优良的展览场所的需求 客群概述：客群概述：主城区的摄影取景客群，及部分商家/协会的展览场所愿意选择于成本较低、环境较好的“山头” 消消费费需求：需求：有摄影基地、影视基地的外景布置的需求，以及展览场所布置的需求 抗性原因：抗性原因：游客数量及景观口碑对其取景有一定的影响 消消费费敏感点：敏感点：环境、交通、人流量 消消费费目的地：目的地：没有主要目的地46Part.3项目机会研判【客户需求汇总】通过对现状客群及潜在客群需求的深度挖掘，项目将集中于家45、庭休闲娱乐、文化体验、健康体验等多元化功能体系营造各各类类型客群需求特征型客群需求特征品质餐饮家庭休闲娱乐家庭亲子消费本地客群本地客群餐饮配套企业培训企业拓展企企业业客群客群医护疗养养老客群养老客群休闲娱乐文化体验旅游客群旅游客群旅游娱乐特色餐饮/小吃家庭亲子消费家庭游客群家庭游客群家庭休闲娱乐特色餐饮/小吃运动主题休闲学生客群学生客群特色文化体验配套餐饮专项消费专项专项客群客群文化体验现现有客群有客群潜在客群潜在客群特色餐饮 特色餐饮/小吃现现有需求已有需求已满满足足潜在需求需潜在需求需满满足足47难以搜索重庆近郊的休闲娱乐项目稀缺内容匮乏踏青赏花亲子娱乐主题乐园户外拓展森林公园农家体验古镇46、休闲精品酒店草原牧马重庆游客重度偏好方式单一【客户消费趋势1】重庆市场周边游、周末游、家庭游需求的兴起，现有的项目已无法满足重庆游客日益放大的游乐需求周末去哪儿周末去哪儿重重庆庆旅游人气指数榜旅游人气指数榜Part.3项目机会研判48【客户消费趋势2】 80后90后消费群体的崛起，多元化娱乐化精细化消费需求凸显Part.3项目机会研判49他山之石，可以攻玉他山之石，可以攻玉在客在客户结户结构及消构及消费费特征特征变变化化过过快的快的时时代，代，需要需要对对市市场场前瞻性的案例前瞻性的案例进进行深入研究，指行深入研究，指导项导项目功能目功能规规划的策略划的策略Part.3项目机会研判无无锡锡城区47、城区三国水三国水浒浒影影视视城城太湖太湖鼋头鼋头渚景区渚景区嬉嬉戏戏谷谷快快乐乐大本大本营营灵山大佛灵山大佛拈花湾拈花湾【无锡拈花湾】项目距离无锡城区约50分钟车程，整体规模约35万方，作为无锡独一无二旅游资源地产，通过禅文化特色打造，与太湖现有观光、娱乐体验类景区形成差异化区位：区位：位于无锡市灵山景区旁，距离无锡市区30km，车程50分钟。规规模：模：项目总占地面积约1600亩，总建筑面积约35万方，容积率0.33。周周边资边资源：源：1、紧邻灵山大佛，每三年世界佛教论坛在此举行，知名度较高。2、周边国内知名景区较多，位于太湖生态旅游区，区域整体有浓厚的旅游氛围。盈利模式：盈利模式：禅文化48、+旅游+地产开开发发商：商：无锡灵山耿湾文化投资发展有限公司50Part.3项目机会研判【无锡拈花湾】功能布局上，规划设置五大功能区，分别为酒店群、度假物业区、商业街、湿地景观、原始渔村区酒店群落功能互酒店群落功能互补补，景，景观观共享共享，面朝茶园、面朝茶园、远远眺胥山眺胥山。呈呈现现散落在保留洋槐林散落在保留洋槐林、 禅意的大禅意的大环环境和意境。境和意境。茶园茶园里的一里的一间间间间茅茅 禅修主禅修主题题酒店：酒店：具有禅宗理念的主具有禅宗理念的主题题酒店。共享大禅堂。酒店。共享大禅堂。舍、茶屋、禅院舍、茶屋、禅院。 会会议议酒店：酒店：将禅文化和度假会将禅文化和度假会议议、休、休闲娱乐49、闲娱乐相相结结合合。围绕围绕着着现现状潭水打造状潭水打造设计设计独具特色的精舍独具特色的精舍群落群落。藏于林藏于林间间，落，落于潭旁于潭旁。在溪旁，跟着地在溪旁，跟着地块块流淌延伸。流淌延伸。吃喝玩吃喝玩乐购乐购住行游各有去住行游各有去处处。不。不同尺度的街道空同尺度的街道空间间舒适宜人。舒适宜人。主街、水道、小巷主街、水道、小巷相互交相互交错错。五大板五大板块块：迎迎宾宾、祭祀、公共、祭祀、公共、娱乐娱乐、收藏、收藏。以以直直视视胥山胥山通廊作通廊作为为景景原始原始渔渔村区村区 区的起始，区的起始，续续以以滨滨湖禅湖禅作作为为小小镇镇的后花园的后花园，一水一木，一水一木， 道引人入道引人入胜50、胜。通通过过沿途沿途一砂一石一砂一石在在这这里同里同样样表达着大自表达着大自 景色的烘托来景色的烘托来转换转换游人游人然的然的禅境禅境。 的心境。的心境。观观光游客停光游客停车场车场。作作为为耿湾文化耿湾文化发发展的源展的源头头，这这里里有最初的有最初的渔渔村生活村生活环环境。境。高高的芦高高的芦苇苇、撑起的、撑起的渔渔网、拙朴网、拙朴的茅草屋、破旧的的茅草屋、破旧的渔渔船，呈船，呈现现出出一种一种无无为为自然的景象自然的景象。51其他区域为二期、三期为别墅、公寓尚未开工Part.3项目机会研判禅心谷禅心谷一期公寓一期公寓别别墅墅商商业业区区禅堂禅堂鹿鹿鸣鸣谷谷【无锡拈花湾】项目启动期主要打造51、景观、文化商业等具有人气吸附力的禅意主题旅游地产香月花街：香月花街：禅意主题商业街区生生态态湿地区：湿地区：景区景观竹溪谷、竹溪谷、银银杏谷：杏谷：度假物业区禅心谷：禅心谷：论坛会议中心区鹿鹿鸣鸣谷：谷：高端禅修精品酒店区胥山大禅堂：胥山大禅堂：可供千人同时禅修的开发节奏：旅游旅游产业带动产业带动住宅住宅2015年11月项目投入运营前期启动区为禅意主题商业街区下半年开业，带动人流量，住宅一期年底交付；已建好的禅心谷为每三年一次世界佛教论坛举办地；“鹿鸣谷”精品度假酒店可供千人禅修的大禅堂52拈花小镇酒店群酒店类型五星级酒店商业街客栈公寓客栈形象效果图酒店名称波罗蜜多酒店拈花客栈途家酒店房间规模52、400多间400多间50间平均房价1000以上480800480550年均入住率60%70%/100%50%/85%主要特色世界级“禅”主题会议，大型展览和会议接待以小镇“禅”文化为主题，打造高端简约、闲适生活居住氛围家庭式公寓客栈，借势月色花街“禅”文化主题客户来源会议和商务客群为主灵山景区旅行团游客为主旅游散客为主53【无锡拈花湾】明星产品1：禅意酒店主要分为三部分，包括五星级酒店，商业街客栈，途家管理型公寓客栈，形成多种产品体系，整体入住率较好Part.3项目机会研判月色花街整体采取门票制，票价80元/人，入住五星级酒店和商业街客栈游客免门票，入住途家管理部分客栈进出需购买门票。拈花湾景53、区门票可与灵山景区购买套票，价格更优惠，也将灵山的游客留在拈花湾住宿。54Part.3项目机会研判游游客客中中心心私私人人府府邸邸主主题题景景观观域商域商业业街街区区主主商商业业街街街街 餐餐饮饮次次商商业业点拈点拈花花塔塔节节别别墅墅区区域域广广场场节节点点街街 酒酒吧吧商商业业区区 自自营营客客栈栈客客 区区 销销栈栈 ， 售售区区 途途 公公家家 寓寓【无锡拈花湾】明星产品2：月色花街商业街由灵山管理公司统一运营，采用大铺免租销售额提成，小铺固定租金模式月色花街月色花街规规划划分为游客接待区、别墅住宅区、主题景观区、商业街区、公寓区、客栈区六个部分进行打造，在商业街内部规划“禅”文化元素54、的拈花塔、分隔商业街区和客栈区域的大型广场。月色花街运月色花街运营营商商业业街部分街部分灵山管理公司自行组建招商团队和运营团队，主商业街招入“禅”文化相关业态和无锡市本地企业的展点，采取免租+装修补贴+提成的合作模式，提取营业收入30%-40%；主商业街餐饮部分、餐饮次商业街、酒吧次商业街采取租赁模式，租金80-100元/月。酒店部酒店部分分分为君来酒店管理公司托管和途家托管两部分，由于灵山集团无酒店运营经营，与君来签订两年托管协议，由君来负责拈花湾自持部分酒店和客栈运营工作，两年后经营权交还灵山集团；途家从销售型公寓业主手里进行托管。拈花湾拈花湾月色花街整体月色花街整体规规划划部运营 管理，55、整体酒店风格理团队，资源 量的把控更到位55【无锡拈花湾】小结：抓住禅修文化的鲜明主题，引入特色酒店群、禅修商业街为主要游览项目，实现项目人气的聚集Part.3项目机会研判区域条件位于无锡市灵山景区旁，距离无锡市区30km，车程50分钟。与城市核心区距离较近，具备旅游资源互动基础。主题鲜明产品功能多样化五大功能分区：酒店群、度假物业区、商业街、湿地景观、原始渔村区核心产品打造：特色酒店群、商业小镇五星级君来波罗蜜多酒店，及借助外 拈花湾客栈均有君来集团统一专业的酒店管对项目 、服务质整个景区，以佛文化为主题，衍生出禅修文化，营造景区的禅修氛围。包括建筑特色、项目业态、商业类型；基本资料地址惠山56、区阳山镇新渎街1号对外交通无锡惠山区，距无锡市中心20KM，距离无锡高铁站，距离上海、南京、杭州130-150KM可达性可达性差，无公共交通，出租车少见占地面积6246亩，其中可建设用地600亩开发时间2013年4月启动，计划5年内完成开发商东方园林产业集团内部资源1800亩水系、3500亩桃林周边资源火山地址、博物馆、寺庙、大阳山、小阳山周边配套周边为农地，配套匮乏56【无锡田园东方】项目位于无锡惠山区阳山镇，占地6246亩，距离市中心20KM，区域内桃林、山水资源丰富Part.3项目机会研判位于无锡惠山区西部距离无锡市区20KM距离常州30KM距离距离苏苏州州 53KM距离上海距离上海 157、35KM距离杭州距离杭州 150KM距离南京距离南京134KM无无锡锡市地市地图图57Part.3项目机会研判 一期，一期，2013年开年开发发，已运，已运营营 规规划：划：农业观农业观光、商光、商业业、生、生态态休休闲闲体体验验、田园居住、田园居住二期，二期，预计预计2016年建成，含年建成，含1800亩亩水系，水系已水系，水系已经经建成建成 功能：新型功能：新型农业农业、大、大规规模公园（包模公园（包括婚括婚庆庆、儿童、儿童、艺术艺术等主等主题题）婚婚庆庆儿儿童童湿湿地地艺术艺术家家村落村落【无锡田园东方】整体定位及规划：国内首创的田园综合体模式，满足人回归“乡土”需求，打造具有居住、生产58、生态功能的美丽乡村田园田园综综合体：以田园生合体：以田园生产产、田园生活、田园景、田园生活、田园景观为观为核心核心组织组织要素的、多要素的、多产业产业多功能有机多功能有机结结合的空合的空间实间实体体理念：理念：满满足人回足人回归归“乡乡土土”需求，依托美需求，依托美丽乡丽乡村提升村提升农业农业生生产产、植入休、植入休闲闲旅游旅游业业、建、建设设幸福人居幸福人居58【无锡田园东方】功能体系：集新型农业、生态休闲、民宿文化三大功能于一体，实现国内首个田园综合体的落地Part.3项目机会研判新型新型农业农业 农业观光 农业体验（采摘、有机食品等） 农业科普、研究、展示等生生态态休休闲闲 儿童生态休59、闲（乐园、牧场等） 中青年生态休闲（骑行、露营、烧烤、音乐会等）民俗民俗文化文化 民俗文化商业街（书店、咖啡馆、有机餐厅等） 民俗酒店 文化展示59【无锡田园东方】项目亮点：新型农业发展集休闲观光、农业展示、物流加工、农产品研发等多种功能的新型农业Part.3项目机会研判四园四园四区四区有机有机农场农场示范园示范园科技研发与成果孵化中心标准化育苗中心智慧果园有机水蜜桃种植示范区富硒桃种植示范区新品种水蜜桃种植示范区水蜜桃标准化种植农业农业休休闲观闲观光示范区光示范区蜜梨采摘园琵琶采摘园柑橘采摘园猕猴桃葡萄采摘园水蜜桃采摘园果品果品设设施栽培示范园施栽培示范园水蜜桃设施栽培示范区优质蜜梨果园优质60、枇杷果园特色柑橘果园优质猕猴桃、葡萄果园水蜜桃标准化种植苗木育苗区苗木育苗区设施大棚露天育苗区水蜜桃生水蜜桃生产产示范园示范园水蜜桃标准化种植产产品加工物流园品加工物流园产品加工物流园蔬菜水蔬菜水产产种养示范园种养示范园设施蔬菜露天蔬菜水产养殖区水蜜桃标准化种植果园现现代代农业农业展示区展示区高标准农田示范区景观农业示范区生态环境规划之水循环氮磷拦截池一一中中心心园区园区综综合服合服务务中心中心专家院士工作室管理服务、信息教育中心生态有机肥生产基地有机栽培基质种苗繁育基地露露营营骑骑行行休休闲闲烧烧烤烤牧牧场场儿童儿童绿乐绿乐园园儿童儿童绿乐绿乐园园牧牧场场蚂蚁蚂蚁牧牧场场60【无锡田园东方】61、项目亮点：生态休闲打造儿童绿乐园、婚恋公园、蚂蚁牧场等，可供市民露营、骑行、烧烤、儿童娱乐，体现生态休闲娱乐功能Part.3项目机会研判商商业业井咖啡井咖啡商商业业-井咖啡井咖啡商商业业-有机餐有机餐厅厅民俗商民俗商业业民宿酒店民宿酒店民宿酒店民宿酒店商商业业-书书院院商商业业-书书院院商商业业-有机餐有机餐厅厅61【无锡田园东方】项目亮点：特色商业打造民俗文化商业拾房清境文化市集，包含文化展示、书院、餐饮、民宿、特色农产品集市等多功能Part.3项目机会研判62【无锡田园东方】总结：基于良好的区位价值，植入三大功能体系，通过现代农业，带动体验型旅游方式的发展，将农业与体验相结合，驱动整个项目62、的迅速发展Part.3项目机会研判项项目区位价目区位价值值三大功能体系三大功能体系构建构建体体验验型型项项目作目作为驱动为驱动与城市核心区距离约20公里集田园生产、田园景观、田园休闲、田园文化等功能于一体，实现国内首个田园综合体的落地现代农业的发展要与体验型项目结合，将农业植入体验型项目，让游客可以参与；如儿童主题公园，儿童游乐设施吸引了周边家庭客群前来游玩63基于市基于市场场需求需求满满足的前提下，通足的前提下，通过过前瞻性案例的参考，前瞻性案例的参考，进进行相行相关运关运营营商入商入驻驻意向的意向的测试测试，研判，研判项项目目产产品的落地性。品的落地性。运运营营商需求商需求具体具体细则细则63、选址条件地形较为平整，有一定的优势景观，可塑性强，利于创新型养老模式的全面铺开体量规模60200亩合作模式技术入股、合作开发对歌乐山项目的看法区位条件、现有养老集群氛围、景观资源都满足选址条件，合作意向强烈64【运营商反馈：健康产业】世联行HCI以医护养乐为核心的新型养老项目，对本案有较强入驻意向Part.3项目机会研判Part.3项目机会研判【运营商反馈：健康产业】世联行HCI有限合伙制的基金公司运作模式，朵力公司以土地入股，搭建项目养老运营平台整体合作模式：有限合伙制的基金公司运作模式整体合作模式：有限合伙制的基金公司运作模式关于关于GP：GP, General Partner，普通合伙人64、，为基金的实际管理与经营团队。本模式中世联养老产业基金HCI 公司为GP 角色，负责整个养老基金公司的资金筹措、投融资管理、设计管理、开发建设管理，后期的运营管理、会员管理等工作。关于关于LP：LP, Limited Partner，有限合伙人，为基金中的财务投资人，不负责具体的经营管理活动。本模式中本模式中朵朵力公司作力公司作为为土地方，土地方，将土地估价入股基金，作将土地估价入股基金，作为为养老基金公司的养老基金公司的财务财务投投资资人角色。本模式人角色。本模式中除中除朵朵力公司外，将有多家大型机构作力公司外，将有多家大型机构作为财务为财务投投资资人参与本基金。人参与本基金。关于有限合伙基65、金公司：关于有限合伙基金公司：由HCI 公司或世联行投资公司发起成立的养老专项产业基金，吸纳多家社会资本参与优质养老项目的投资建设和经营管理。通过基金合作模式有利于吸纳更多领域和渠道的资本，更灵活退出，并有利于在项目稳定经营期后从资本市场退出（REITS等方式），获得较为丰厚的退出收益。关于土地方公司：关于土地方公司：朵朵力公司将歌力公司将歌乐乐山山 7 号地号地块块的的资产单资产单独剥离，成独剥离，成立一个新的全立一个新的全资资子公司。子公司。该公司以7 号地块估值作价入股基金公司，获得相应的基金份额。关于歌关于歌乐乐山山项项目公司：目公司：由基金公司下设全资的歌乐山项目公司，该项目公司拥有66、歌乐山7 号地块100%股权。项目的具体运营管理可由HCI 公司与朵力公司共同操作。65项项目公司合作模式目公司合作模式项目公司中关于项项目开目开发发、开、开办办等所需的所有资金，由HCI 公司负责筹措解决，朵朵力公司在相力公司在相应环应环节给节给予予资资源及人力配合支持。源及人力配合支持。朵力公司负责将歌乐山7 号地号地块块的用地性的用地性质调质调整整为为医医卫卫慈善用地慈善用地，或者社会福利用地等养老性质用地。并以资产入股的方式注入歌乐山项目公司。朵朵力公司与力公司与HCI 公司共同参与公司共同参与对对歌歌乐乐山山项项目公司的日常运作和管理工作。目公司的日常运作和管理工作。朵力公司可委派部67、分人员担任歌乐山项目公司内的工作人员，并可与公司持续发展。运运营营商需求商需求具体具体细则细则选址条件2条运营线，有个前提条件是必须在高处，风景和视野很好的地方；1个是重庆近郊山上，1个是城市核心区的塔楼里面面积规模600以上合作模式租赁物业；品牌输出对歌乐山项目的看法区位条件、人文底蕴、景观资源都满足选址条件，可以考虑合作66我们5月20日才开业，现在才处于起步阶段。打造这个书店的初衷是因为重重庆庆缺少缺少这这种有点品种有点品质质、艺术艺术主主题题的地方，的地方，重庆的消费观念在逐步改变，从简单粗暴到精细调性。我们想以“书”为主题，打造打造书书店、餐店、餐饮饮、民宿、民宿、艺术艺术展展览览等68、功能等功能为为一体的消一体的消费费目的地。南岸区政府、市目的地。南岸区政府、市统战统战部部对对我我们们的扶的扶持力度都很大。持力度都很大。我们现在这个店是第一个，属于重资产投入，租老房子进行改造，以后会做成品牌以后会做成品牌连锁连锁，慢慢，慢慢变轻变轻，做，做轻资产轻资产运运营营，这这是第一个想是第一个想法法；第二个想法是通过这种形式，把重庆的艺术家资源圈层整合起来，通过平台，做成艺术家经纪人的身份。南之山书店老板【运营商反馈：文化体验/特色民宿】南之山书店以“书”为主题，集书店、餐饮、住宿等功能为一体的小资集合店，对本项目入驻意向强烈Part.3项目机会研判67【运营商反馈：精品度假酒店】花69、间堂以独具特色的花间美学、融入人文和历史传承、以家为理念的优质亲切服务的国家精品度假酒店领导者，有一定合作意向Part.3项目机会研判 自自09年起步，目前花年起步，目前花间间堂已有堂已有18加在加在运运营营酒店，主要采取酒店，主要采取委托管理委托管理的合作模的合作模式；式； 每个花每个花间间堂均堂均拥拥有各种空有各种空间间啊、餐啊、餐饮饮与与功能品牌。依据功能品牌。依据项项目自身的特色目自身的特色进进行行模模块块化打造化打造，建立独一无二的花，建立独一无二的花间间村落。村落。【其他运营商反馈】高端酒店运营商及餐饮品牌商均对项目有强烈的入驻意向Part.3项目机会研判喜达屋酒店集喜达屋酒店集团70、团：“项项目的区位很不目的区位很不错错，我，我们们可以考可以考虑进驻虑进驻，规规模控制在模控制在200个房个房间间以内，具体合作方式可以再看看以内，具体合作方式可以再看看项项目整目整体体规规划再划再谈谈。”餐投集餐投集团团：“歌歌乐乐山已山已经经有知名品牌的餐有知名品牌的餐饮饮了（辣子了（辣子鸡鸡），但），但是是还还没有做出没有做出规规模化效模化效应应，并且，并且项项目的区域位置目的区域位置还还是很不是很不错错，我我们们可以考可以考虑项虑项目的入目的入驻驻。”68商家商家类类型型合作模式合作模式模式解析模式解析综综合合评评估估朵朵力盈利模式力盈利模式酒店类运营商纯租赁模式业主出租酒店，酒店公司71、承租场地（一般10年起），全额投资装修改造资金，挂牌全权管理（人事、财务等）业主方自行投资开发酒店，租赁物业，后期装修成本由酒店方承担收取物业租金自身开发酒店购买土地自行进行项目开发建设、装修运营业主方出让土地，快速回收成本，同时快速嫁接资源，但收益较低收取土地出让金合资开发酒店公司与业主共同出资，共同合作开发投资（土建、装修），挂牌全权管理（人事、财务等）酒店公司从土地之初就进入实施阶段，按照出本的比例从而来分红，降低业主方前期成本收取年度利润分红，同时分担部分前期开发建设成本股权合作酒店公司与业主按照一定比例共同出资成立公司，进行项目的开发建设、后期运营，酒店公司可以用品牌、管理技术分得业72、主部分股权，但是人事上必须有开发公司的人降低业主方前期成本，同时通过股权合作，增加对酒店运营管理的领域切入收取年度利润分红，分担部分前期开发建设成本，培养酒店运营管理专业技术酒店基金从开发商手上买来项目公司，酒店基金自己做；其二就是酒店基金放贷款给开发商，按照一般的基金操作手法来运作，基金公司对年回报率要求较高降低前期业主方开发建设成本，但对后期运营管理水平要求较高酒店运营收入69【酒店商家合作模式】酒店运营商合作模式多样，从企业少投入的需求出发，建议选取合资开发、股权合作的模式Part.3项目机会研判备备注：酒店另外提供注：酒店另外提供轻资产轻资产运运营营模式，即模式，即委托管理、品牌委托管73、理、品牌输输出、出、顾问顾问咨咨询询，此种模式多建立于第三方投，此种模式多建立于第三方投资资者与酒店方之者与酒店方之间间。商家商家类类型型合作模式合作模式模式解析模式解析综综合合评评估估朵朵力盈利模式力盈利模式休闲、餐饮、娱乐类商家纯租赁模式业主出租物业，商家承租场地，全额投资装修改造资金，挂牌全权管理（人事、财务等）业主方自行投资开发物业，租赁物业，后期装修成本由商家承担收取物业租金购买物业商家购买物业，并进行后期商业运营业主投入前期开发建设成本，可快速回收销售收益收取物业销售收入，收取后期管理费用企业自创品牌业主方自创商业品牌并进行后期商业运营可规避后期招商难的问题，同时增加企业的形象标签74、商业运营收入70【休闲/餐饮/娱乐类商家合作模式】合作模式包括租赁物业、购买物业、企业自创商业品牌等模式Part.3项目机会研判商家商家类类型型合作模式合作模式模式解析模式解析综综合合评评估估朵朵力盈利模式力盈利模式户外运营类商家纯租赁模式运营商出租土地/物业业主方投资开发部分临建建筑收取土地/物业租金股权合作运营商与业主按照一定比例共同出资成立公司，进行项目的开发建设、后期运营降低业主方前期成本，同时通过股权合作，增加对户外运营类商家管理的领域切入收取年度利润分红，分担部分前期开发建设成本，培养户外运营类管理专业技术71【户外运营类商家合作模式】合作模式包括租赁物业/土地、股权合作等模式Pa75、rt.3项目机会研判72【项目运营型机会小结】有需求、有经验、可落地、避竞争Part.3项目机会研判经验落地需求升级锁锁定六大客群，定六大客群，针对针对性性进进行功行功能能产产品布局品布局落地案例参考，落地案例参考，多元化、前瞻多元化、前瞻性功能体系构性功能体系构建建合作商认可核心核心产产品运品运营营商入商入驻驻意向意向强强烈，可烈，可实现实现落落地地7302销销售型机售型机会解析会解析项项目目名名称称奇峰云邸奇峰云邸鼎秀鼎秀风风林林逸品森香逸品森香项项目目地地址址坐落于歌乐山森林公园之内地处歌乐山镇保育路歌乐山公园旁，201终点站处占占地地面面积积926001024451274建建筑筑面面积76、积1310006601980000容容积积率率1.11.51.5规规划划户户数数493600690首首次次开开盘盘时时间间2013.12.282010.62011.10.25产产品品类类型型别墅、洋房住宅、洋房住宅、洋房74【项目布局】歌乐山片区仅有奇峰云邸、鼎秀风林和逸品森香三个项目，体量规模在15万方以内，均为住宅为主的小规模开发项目Part.3项目机会研判奇峰云邸奇峰云邸鼎秀鼎秀风风林林逸品逸品森香森香项项目目物物业类业类型型客客户类户类型型客客户结户结构构置置业业目的目的奇峰云邸别墅、洋房度假型客户、改善型客户商人、企业高管改善居住环境逸品森香住宅、洋房刚需型客户教师、周边拆迁客户自住77、改善型客户、度假型客户40岁以上客群为父母购买养老用房或自购养老鼎秀风林住宅、洋房改善型客户40岁以上客群为父母购买养老用房或自购养老75【客群特征】歌乐山片区项目客群主要养老型客户为主，辅之部分本地刚需型客户，主要集中在40岁以上的中老年人，主要关注区域景观环境、项目价格、项目环境Part.3项目机会研判小户型，比较适合我们老年人住，选择这个区域是因为这个片区养老聚集，知名度高，另外确实歌乐山上空气比空气比较较好好，合适养老。逸品森香逸品森香业业主主购买这边的房子，主要是为父母买，这边环境好，挨着歌歌乐乐山森林公园山森林公园，植被空气什么的条件都很好，而且在主城，离自己也近，方便看父母方便看78、父母。鼎秀鼎秀风风林客林客户户这边的别墅品质好，拥有者歌乐山森林公园这么大的景景观观配套配套，空气清新，居住居住环环境好境好，另外这边距离工厂比较近，有什么事情随时都可以过去，方便快捷，再加上歌乐山本来就没什么楼没什么楼盘盘可以可以选择选择吧，就这么几个，其他都是破破烂烂的老房子。奇峰云邸奇峰云邸别别墅客墅客户户建筑面建筑面积积总总套数套数成交建面（成交建面（）成交套数成交套数主力成交建主力成交建面面（）开开盘时间盘时间去化率去化率年去化建面（年去化建面（） 成交均价成交均价（元（元/）奇峰云邸奇峰云邸1310004931343.541680-852013.12.283.20%1000150079、8098.59逸品森香逸品森香8000069049109.866765-752011.10.2596.67%10000200004948.23鼎秀鼎秀风风林林660196004700.3717155-652010.628.5%20035004700.37合合计计277019178355153.785460-8019.91%6.614824.376奇峰云邸奇峰云邸年份年份成交套成交套数数成交建成交建面面（）建面均价建面均价（元（元/）2015110450662014151239.548353合计161343.548098逸品森香逸品森香年份年份成交套成交套数数成交建成交建面面（）建面均建面均价价80、（元（元/）2016138.08100002015113354172014550854252013856854.79559020121319167.9356042011151109585442201029321449.734187合计66749109.534948鼎秀鼎秀风风林林年份年份成交套成交套数数成交建成交建面面（）建面均建面均价价（元（元/）20162153519120154230.78536520144278.52565220134295.8581220125287.0554582011321260482010493243.464293合计714700.614701Part.3项目机81、会研判【供需特征】歌乐山片区三个项目单盘成交面积最高可达2万方，高层成交均价45005000元/，主力成交产品为建筑面积55-75的小两房、两房产品歌歌乐乐山片区山片区项项目成交数据目成交数据77【项目增值点方向】歌乐山竞品项目在营销示范体系构建、销售人员质素、项目配套驱动、产品打造品质上均没有打造出亮点，造成项目整体去化速度较慢Part.3项目机会研判无任何修无任何修饰饰的大堂入口的大堂入口灰白的建筑外立面，灰白的建筑外立面，显显得得陈陈旧旧售房部整体形象差售房部整体形象差以以卖卖房子房子为为主，整主，整体打造品体打造品质质差，缺差，缺少少驱动驱动营销营销示范示范展示差、展示差、销销售人售人82、员员素素质质低低奇峰云邸奇峰云邸具具备备公园公园景景观驱动观驱动，但售价，但售价高，速度高，速度慢慢展展厅厅内内设陈设陈旧，旧，职业顾问专业质职业顾问专业质素差素差景景观资观资源源78【项目销售型机会总结】构建价格、景观资源、大盘配套、营销示范四大核心驱动体系，实现对竞品项目的超越Part.3项目机会研判驱动驱动价格价格优势优势大大盘盘配套配套驱动驱动营销营销示范示范驱动驱动1.5的容积率之下，产品方向锁定为洋房、公寓产品，整体以控总价策略为产品定价原则依托特有矿生湖景观、大量林地景观实现项目驱动依托项目打造多元化功能配套实现项目驱动通过优质景观示范区打造，实现对竞品项目超越79Part.3项83、目机会研判【项目整体打造策略】自我中心化、功能多元化、轻资产运营化对标项目六大客群需求，针对性进行项目功能产品的落地，实现项目功能多元化功能多元化功能多元化项项目三大开目三大开发发策略策略80PART4项目定位及功能规划主打什么可以有效把握市场节奏，掌控客户？又如何有效的利用项目自身资源，将业态充分落位，并形成有机的整体？81西南首个都市健康养心综合体以“健康+”为核心主题，集都市养生、生态颐养、娱乐养心、运动康体等功能于一体，以中老年人为核心驱动客群，带动全家庭全生命周期消费822.都市休都市休闲闲客群客群3.商商务务客客群群6.居住客群居住客群5.专业专业群群体客群体客群1.旅游客群旅游客84、群六大客群六大客群定位定位4.康养客康养客群群目的：玩乐度假、放空内心主题：生态、娱乐2-5天目的：周末休闲、亲子出游主题：休闲、娱乐目的：企业会议、公司团建主题：运动、娱乐目的：度假养老、避暑纳凉主题：生态、健康目的：写生、摄影主题：生态、运动1-2天3-5天长期2-7天目的：常驻于此、安家立业主题：生态、健康、娱乐长期1.2.3.4.5.6.Part.4项目定位【消费客群定位】辐射川渝两地，涵盖旅游、都市休闲、商务、康养、专业群体、本地居住六大客群类型83“在歌在歌乐乐山能山能够够体体验验到本地特色的文化、品到本地特色的文化、品尝尝到到重重庆庆特色的美食和小吃，居住到当地具有特色的特色的美85、食和小吃，居住到当地具有特色的酒店中，能酒店中，能够够在重在重庆庆体体验验到特色的到特色的风风土人情土人情”城市养心城市养心“一家人到山上来，小孩子要有可以玩耍的地方一家人到山上来，小孩子要有可以玩耍的地方，老人家也有可以散散步、运，老人家也有可以散散步、运动动运运动动的地方，两的地方，两口子可以在平口子可以在平时时繁忙的工作中放空自己繁忙的工作中放空自己”商商务务养心养心“企企业业到山上来，能到山上来，能够够做一些有趣的拓展活做一些有趣的拓展活动动，可以在可以在户户外、可以在室内，可以在湖山中感受到外、可以在室内，可以在湖山中感受到不一不一样样的拓展体的拓展体验验，增，增进团队进团队的的归归86、属感属感”Part.4项目定位【六大消费客群“养心”需求】“住在歌住在歌乐乐山，基本的生活配套可以山，基本的生活配套可以满满足，但是足，但是家庭休家庭休闲娱乐闲娱乐、可以走走看看、停停耍耍的地方、可以走走看看、停停耍耍的地方实实在太少，盼望着近在太少，盼望着近处处也能也能够够有有风风景景诞诞生生”居住养心居住养心“摄摄影影师师能能够够在山上找到工作的灵感，学生能在山上找到工作的灵感，学生能够够在山上找到写生的基地，拍婚在山上找到写生的基地，拍婚纱纱的最看重照片的的最看重照片的背景是不是独背景是不是独树树一一帜帜”专业专业客养心客养心“老年人最关心的是身体的健康老年人最关心的是身体的健康问题问题87、，在山上能，在山上能够够享受到和城市中不一享受到和城市中不一样样的的风风景和景和资资源源环环境，最境，最好也能好也能够够有一些可以玩、可以大家一起聚一聚的有一些可以玩、可以大家一起聚一聚的地方，打地方，打发闲发闲来无事的来无事的时时光光”游客养心游客养心六大客群六大客群“养心养心”需求挖掘需求挖掘长长者养心者养心4 文文 物物馆馆群群 主主题题博博1 碧碧 （水（水 都市罕都市罕见矿见矿生湖生湖资资源）源）847 田园田园创创客基地客基地湖公园湖公园2 西南地区首席医养西南地区首席医养结结合合CCRC示范区示范区化化5 酒店酒店综综合体合体6 艺术艺术村落村落“健康健康+”主主题题“147”发88、展战略1大核心主题，4大功能产品体系，7大明星产品明星明星1明星明星4明星明星5明星明星7明星明星2明星明星3明星明星63 户户外外丛丛林探索基地林探索基地85四大“养心”功能体系生生态颐态颐养养Ecological Leisure健康养生健康养生Health Care运运动动康体康体Sport娱乐娱乐养心养心Entertainment主主题题生生态态公园公园有机有机农场农场有机果园有机果园有机商品集市有机商品集市生生态态主主题题酒店酒店生生态态度假居住社区度假居住社区生生态态教育中心教育中心美美术术写生基地写生基地婚婚纱摄纱摄影基地影基地精品医院精品医院亚亚健康健康调调理中心理中心健康养生健89、康养生馆馆养生餐养生餐厅厅康养酒店康养酒店养生居住社区养生居住社区五行健康五行健康馆馆多功能运多功能运动训练场动训练场赛赛事事场场地地户户外运外运动动探索基地探索基地（垂（垂钓钓、攀岩、登山、攀岩、登山、露露营营、团团体拓展）体拓展）运运动动公园公园运运动动主主题题酒店酒店主主题乐题乐园园户户外外节节事广事广场场博物博物馆馆群群主主题题酒店酒店/客客栈栈群群会会议议中心中心企企业业会所会所景景观资观资源源地形地地形地势势交通交通进进入性入性私密性私密性功能匹配功能匹配1号区域少量山景资源坡度较大，山地居多紧邻公路，进入性强私密性差居住、少量商业2号区域无坡度较大紧邻公路，进入性好私密性差居住、90、少量商业3号区域山景资源，湖景资源地形丰富，利于景观打造进入性一般私密性一般景观配套4号区域背山靠水，景观资源优势明显地势平坦进入性一般私密性强养老、酒店、景观配套5号区域山景资源地形丰富，利于景观打造进入性差私密性一般景观配套、田园娱乐6号区域山景资源地形丰富，利于景观打造进入性一般私密性一般景观配套、田园娱乐86Part.4项目定位【地块整体质素分析】基于地块内部质素分析，进行项目功能产品落位615334287健康健康+养生养生西部首席医养西部首席医养乐乐复合健康中心复合健康中心项项目名目名1西南地区首席医养西南地区首席医养结结合合CCRC示范区（明星示范区（明星产产品）品）1.1 老年病91、全科医院老年病全科医院1.2 国国际际化化护护理机构理机构1.3 健康管理中心健康管理中心1.4 朵朵力老年学院力老年学院1.5 儿童儿童娱乐娱乐及教育体系及教育体系2活活跃长跃长者俱者俱乐乐部及部及长长者退休住宅社区者退休住宅社区2.1 天合养老公寓天合养老公寓2.2 生生态态住区住区3生生态农态农庄庄3.1 有机有机农场农场3.2 生生态态牧牧场场3.3 有机果园有机果园3.4 五行养生餐五行养生餐厅厅3.5 有机食品集市有机食品集市45滨滨水健康休水健康休闲带闲带4.1 滨滨水休水休闲闲木木栈栈道道中医健康养生中医健康养生馆馆13245388明星产品：西南地区首席医养结合CCRC示范区特92、色特色整合医整合医疗资疗资源，源，满满足不同老年人群足不同老年人群现现有生活状有生活状态态下下对对健康的需健康的需求求智慧养老：云平台智慧养老：云平台+内容内容+终终端端+应应用用功能功能老年全科医老年全科医疗疗/健康管理服健康管理服务务/老年老年娱乐娱乐/家庭消家庭消费费主要主要项项目目 老年全科医院老年全科医院/远远程医程医疗疗国国际际化化护护理机构理机构/云云计计算健康管理服算健康管理服务务老年学院老年学院儿童教育培儿童教育培训训/娱乐娱乐中心中心目目标标客群客群 失智失能老人失智失能老人长长期看期看护护老人老人慢性康复老人慢性康复老人健康活力老人健康活力老人乐乐养养候候鸟鸟养养生度假生93、度假绿绿色食色食品特供品特供朵朵力老力老年学院年学院老年全老年全科医院科医院医医儿童儿童娱娱乐乐中心中心儿童教儿童教育培育培训训体系体系健康管健康管理中心理中心云云计计算算健康管健康管理服理服务务国国际际化化品牌品牌护护理机构理机构护护远远程医程医疗疗医医疗绿疗绿色通道色通道项项目目单单位位数量数量备备注注总用地面积183500.0约275.3亩总建筑面积110100.0地上计容总建筑面积110100.0养老公寓55800.0医院8000.0家庭酒店5508.8护理院30706.6商业配套7084.7合计10084.7会所3000.0公寓总户数户855.0建筑占地面积27526.5建筑密度%194、5.0绿地率%40.0容积率0.689明星产品：西南地区首席医养结合CCRC示范区CCRC示范区示范区90健康健康+生生态态生生态颐态颐养互养互动动体体验验区区项项目名目名1碧水湖公园（明星碧水湖公园（明星产产品）品）1.1 生生态态教育中心教育中心1.2 游客服游客服务务中心中心1.3 游船游船码头码头1.4 美美术术写生基地写生基地2森林公园森林公园2.1 森林养生步道森林养生步道342.2 森林度假酒店森林度假酒店生生态态婚婚庆庆基地基地3.1 婚婚纱摄纱摄影基地影基地3.2 婚婚庆庆主主题题酒店酒店3.3 主主题题教堂教堂生生态态体体验验区区4.1 农业观农业观光区光区4.2 原生滋味95、（生原生滋味（生态农态农家家乐乐）4.3 绿绿色迷色迷宫宫4.4 儿童种植体儿童种植体验验区区4.5 滑草滑草场场、室外射箭、室外射箭场场132491明星产品：碧水湖公园，重庆稀缺矿生湖生态综合体验区，与歌乐山片区矿生湖海子形成联动效应，共同打造区域形象标签特色特色在特色的在特色的矿矿生湖景生湖景观观支持下支持下结结合周合周边边山体景山体景观观，实现实现不同客群不同客群户户外生外生态娱乐态娱乐需求的需求的满满足足生生态娱乐态娱乐：生：生态态+运运动动+影影视视+娱乐娱乐活活动动功能功能影影视摄视摄影影/户户外写生外写生/家庭活家庭活动动/儿童体儿童体验验主要主要项项目目 婚婚庆摄庆摄影基地影基96、地写生基地写生基地滑草中心滑草中心目目标标客群客群 家庭客群家庭客群 艺术艺术院校学生客群院校学生客群婚婚庆庆/摄摄影客群影客群户户外活外活动爱动爱好者好者观观光光教育教育体体验验生生态态采采摘体摘体验验中心中心儿童生儿童生态态教育教育基地基地山林野山林野墅墅户户外外营营地地写生基写生基地地水上运水上运动动中心中心儿童儿童戏戏水平台水平台射箭体射箭体验验中心中心婚婚庆摄庆摄影基地影基地滑草中滑草中心心山体步山体步道道远远景眺景眺望台望台92明星产品：依托碧水湖公园衍生业态，打造新兴生态体验综合体滑草滑草场场室外射箭室外射箭场场创创意意绿绿色迷色迷宫宫生生态态种植园种植园主主题题花海花海写生、婚97、写生、婚庆庆基地基地93歌乐山文化基础巴渝文化（大禹治水）都市休闲慢文化抗战文化陪都文化学院文化产品植入健康健康+娱乐娱乐文化养心示范基地文化养心示范基地至今主题博物馆群（商业MIX）主题酒店群落（红色、艺术主题等）艺术村落田园创客基地儿童主题乐园94健康健康+娱乐娱乐文化养心示范基地文化养心示范基地项项目名目名1博物博物馆馆群（明星群（明星产产品）品）1.1 艺术艺术主主题题博物博物馆馆21.2 巴蜀文化博物巴蜀文化博物馆馆1.3 名人博物名人博物馆馆/蜡像蜡像馆馆1.4 科技主科技主题题博物博物馆馆（机器人等）（机器人等）度假酒店度假酒店综综合体（明星合体（明星产产品）品）2.1 中高端度98、假酒店中高端度假酒店2.2 精品度假酒店精品度假酒店342.3 精品民宿精品民宿田园田园创创客基地（明星客基地（明星产产品）品）艺术艺术村落（明星村落（明星产产品）品）54.1 艺术艺术主主题题商商业业4.2 展展览览中心中心主主题乐题乐园园5.1 儿童主儿童主题乐题乐园园5.2 机器人主机器人主题乐题乐园园5.3 博物博物馆馆主主题乐题乐园园5.4 滨滨水主水主题乐题乐园园13413225555明星产品：不同档次不同定位的酒店集群，满足各类客群的不同居住需求主主题题酒店酒店以高星以高星级级酒店、主酒店、主题题酒店、精品酒店、精品民宿及民宿及传统传统民宿的全方位覆盖，民宿的全方位覆盖，实现实现99、不同客不同客户户在旅游度假在旅游度假时时的不的不同居住需求同居住需求精品民宿精品民宿传统农传统农家家乐乐高星高星级级酒店酒店95明星产品：博物馆的展示空间与商业空间的全方位结合艺术艺术主主题题博物博物馆馆名人主名人主题题博物博物馆馆巴蜀文化博物巴蜀文化博物馆馆机器人博物机器人博物馆馆建立博物建立博物馆馆功能的衍生系功能的衍生系统统新生新生艺术艺术家作品的展示性植家作品的展示性植入入可可变变性空性空间间感受的感受的转转化化实现实现博物博物馆馆展示空展示空间间及商及商业业空空间间的相互借力的相互借力单单体建筑体建筑规规模建模建议议：100020009697明星产品：文化艺术村落，以文化艺术的氛围渲100、染构建艺术生产及消费的共生空间特色特色整合各方面整合各方面艺术资艺术资源，在源，在项项目中目中实现结实现结合，合，满满足周足周边艺术边艺术客群客群的需求的需求释释放放功能功能主主题题餐餐饮饮/艺术艺术品消品消费费/文化文化艺术艺术体体验验主要主要项项目目艺术艺术品集市品集市书书院院主主题题民宿民宿目目标标客群客群 艺术艺术家群体家群体旅游群体群体旅游群体群体家庭游客群家庭游客群吃吃住住购购娱娱拾房拾房书书院院主主题题民民宿宿艺术艺术品品集市集市面包坊面包坊咖啡吧咖啡吧文化展文化展览馆览馆乡乡村村铺铺子子主主题题餐餐厅厅儿童主儿童主题乐题乐园园98健康健康+运运动动都市湖山多功能运都市湖山多功能101、运动动康体基地康体基地项目名1 丛丛林探索基地（明星林探索基地（明星产产品）品）1.1 垂钓1.2 攀岩1.3 星空露营基地1.4 自然探索21.5 团体拓展户外运动1.6山地自行车运动训练综合体（明星产品）2.1 6人制足球训练草坪2.2 网球、排球、乒乓、羽毛球运动基地2.3运动度假住宿配套2.3.1 三星级运动员之家2.3.2 四星级酒店2.4 水上运动中心2.5 运动诊所34运动主题酒吧户外赛事广场及路径2314412Anime theme岩岩野外攀野外攀 park99明星产品：依托项目大片林地资源打造丛林探索基地田园垂田园垂钓钓动动漫主漫主题乐题乐园园自然探索自然探索星空露星空露营营102、基地基地山地自行山地自行车车团队团队拓展拓展项项目分区目分区产产品分品分类类体量体量规规模（万模（万）一般控建区住宅产品19.9商业产品7.7博物馆群0.3一般控建区合计27-28重点控建区养老项目12酒店群落3.5艺术家村落2.4田园创客基地2.3商业产品1.1重点控建区合计21-22100Part.4项目定位【项目产品体量划分】一般控建区约27万方，主要为可销售的住宅及商业产品；重点控建区约21万方，主要为持有运营的养老、酒店等产品一般控制一般控制区区重点控制区重点控制区101Part.4项目定位【置业客群定位】核心客核心客户户重要客重要客户户游离客游离客户户改善型养老客改善型养老客户为户103、为主主 客客户户来源：重来源：重庆庆中高端养老客群，以西区中高端养老客群，以西区为为主主 购买购买房型：房型：1房、小房、小2房房 客客户户关注点：歌关注点：歌乐乐山的住宅山的住宅环环境，景境，景观资观资源；源；产产品品总总价；价；项项目本体目本体环环境境资资源；源；项项目配套目配套 区域区域刚刚需客需客户户 客客户户来源：区域拆迁客来源：区域拆迁客户户、家庭分裂客、家庭分裂客户户 购买购买房型：房型：2房、小房、小3房房 客客户户关注点：关注点：产产品价格；品价格；项项目配套；目配套；项项目目环环境境传统传统 投投资资客客户户 客客户户来源：重来源：重庆庆投投资资型客型客户户 购买购买房型：104、房型：单单配、配、1房房 客客户户关注点：区域升关注点：区域升值值价价值值、产产品投品投资资回回报报率率住宅住宅产产品价格品价格评评估估评评估估项项目目设设定分定分值值本案本案奇峰云邸奇峰云邸逸品森香逸品森香鼎秀鼎秀风风林林均价均价8098.5953004700.37增值潜力1089911项目规模10710108区域位置1589109资源条件10710109内部环境159111410开发商品牌107.5898商业配套15911119产品附加值1512121212合计10067.5808576对比价格683342094175建议价格5072102Part.4项目定位【洋房/公寓产品价格定位1】根105、据市场比较法，项目洋房/公寓产品建面均价为4800-5000元/103【洋房/公寓产品价格定位2】对标重庆休闲旅游发展最成熟的仙女山片区，项目洋房/公寓产品建议区间为5500-6000元/Part.3项目机会研判客客户层级户层级低端客低端客户户中低端客中低端客户户中端客中端客户户中高端客中高端客户户高端客高端客户户2500销销10000 售售价价格格6500550045003500置置业业区域区域利川 四面山物物业业价格价格25003500元/置置业业区域区域黄水 桐梓物物业业价格价格35004500元/ 物物业业价格价格45005500元/ 置置业业区域区域仙女山物物业业价格价格550065106、00元/ 置置业业区域区域主城近郊 海南 丽江物物业业价格价格超过万元从项目打造出来对歌乐山片区整体价值的提升效应上看，本项目产品价值的对标区域应跳出歌乐山片区，锁定重庆最成熟的仙女山区域。仙女山洋房产品均价6000-7000元/，普通公寓产品均价5000-6000元/。置置业业区域区域黑山谷 金佛山仙女山项项目名称目名称物物业类业类型型成交建面（成交建面（）建面均价（元建面均价（元/）金隅大成南山郡洋房178226294复地山与城洋房827560716116高层20866071104Part.3项目机会研判【洋房/公寓产品价格定位3】对标重庆都市山景居住区，项目洋房/公寓产品建议区间为600107、0-6500元/2015年南山片区主要年南山片区主要项项目成交情况目成交情况105Part.3项目机会研判【洋房/公寓产品价格定位】综合歌乐山片区市场比较、成熟旅游区价值参照、都市山景居住区参照三个维度，建议本项目洋房/公寓产品建面价格为5500-6000元/歌歌乐乐山片区市山片区市场场比比较较：4800-5000元元/都市山景居住区参照：都市山景居住区参照：6000-6500成熟旅游区价成熟旅游区价值值参照：参照：5500-6000元元/参考因素参考因素权权重重逸品森香逸品森香本案参考价格本案参考价格备备注注地段地段201518商业所在的地段的商业价值周周边边居住客群居住客群201818周边108、客群的数量及消费能力商商业业氛氛围围201519周边商业现状及发展潜力交通条件交通条件151513交通通达度及引流能力商商业业档次档次151019商业业态档次开开发发商商实实力力1058开发商的打造实力合合计计1007895商业项目综合评分项项目均价目均价10000项项目参考价格目参考价格1217912179项目参考价正=本项目评估得分/参考项目评估得分参考项目均价商商铺铺位置位置面面积积（）月租金（元月租金（元/月）月）单单方月租金（元方月租金（元/*月）月）歌乐山正街60140023保育路逸品森香38180047国际慢城区270810030106Part.4项目定位【商业产品价格定位】根据109、市场比较法及租金反算法，建议项目商业产品建面均价为12000-15000元/定价定价维维度度1：市：市场场比比较较法，建法，建议项议项目商目商业业均价均价为为12000-13000元元/定价定价维维度度2：租金反算法，建：租金反算法，建议项议项目商目商业业均价均价为为12000-15000元元/107PART5项目经济效益评估附表附表1：技：技术术指指标标项项目名称：目名称：序号地块单位数量备注1规划用地面积845,0001267亩1.1一般控制建设区186,000278亩1.2重点控制建设区312,000468亩1.3禁止建设区347,000521亩2容积率0.582.1一般控制建设区1.5110、02.2重点控制建设区0.703建筑面积494,0003.1一般控制建设区279,0003.2重点控制建设区215,000108Part.5项目经济效益评估【总体指标】项目总占地1267亩，其中禁止建设用地521亩占比约40% 一般控制区：一般控制区：该区域开发利用方式与一般城市控规覆盖区域的管控要求基本相同，土地可进行经营性开发（可转让） 重点控制区：重点控制区：该区域可进行宾馆酒店、养生养老、观光农业等项目的规划布局，土地不能进行经营性开发（不可转让） 禁止建禁止建设设区：区：该区域可建设附属设施（观光农业、林下经济和生态产业所需设施）；重要的公益性项目的设施（生态教育与展示、运动健身、观111、光游览和露营、宗教和文化、健康养生体验等设施）附表附表2：技：技术术指指标标2项项目名称：目名称：序号地块单位数量1商业138,0001.1一般控制建设区80,0001.1.1商业770001.1.2博物馆群落3,0001.2重点控制建设区58,0001.2.2艺术家村落240001.2.3乡村旅游创客基地230001.2.4商业街铺110002公寓205,0002.1一般控制建设区205,0002.1.2养老公寓1400002.1.2度假公寓590003酒店民宿25000.003.1重点控制建设区25,0003.1.1民宿250004星级酒店100005养老社区120000109【建设指标】112、一般控建区约27万方，主要为可销售的住宅及商业产品；重点控建区约21万方，主要为持有运营的养老、酒店等产品Part.5项目经济效益评估总建筑面积（）：494000备注序号序号成本成本项项目目计计算方法或依据算方法或依据计费计费基数基数单单位位单单价（元价（元/）合价（万元）合价（万元）一、一、土地土地获获取成本取成本57,327.201土地出让金845,000.0334.2028,240.001.1一般控制建设区186,000.0880.3216,373.981.2重点控制建设区312,000.0380.3211,866.022土地交易税费及佣金土地出让费的3%28,2403.00%847.2113、0二、二、前期工程前期工程费费用用494,00023,264.08三、三、建筑安装工程建筑安装工程494,0002,434.21120,250.00（一）（一）商商业业138,0002,500.0034,500.00（二）（二）公寓公寓205,0002,200.0045,100.00（三）（三）酒店民宿酒店民宿25,0002,500.006,250.00（四）（四）星星级级酒店酒店10,0008,000.008,000.00（五）养老社区120,000-四、四、基基础设础设施施费费494,000389.6119,246.501室外供室外供电电工程工程按按总总建筑面建筑面积缴纳积缴纳，120元元114、/平方米平方米494,000120.005,928.002室外供水工程室外供水工程按按总总建筑面建筑面积缴纳积缴纳，20元元/平方米平方米494,00020.00988.003其他市政工程其他市政工程包括包括电电信、网信、网络络、燃气、燃气、电视电视、园林管网、生化池等、园林管网、生化池等494,00030.001,482.004道路建道路建设设预预估，含排水估，含排水494,00030.001,482.005节节能工程能工程节节能工程能工程494,00010.00494.006园林园林环环境境费费按按绿绿化面化面积计积计算算295,750300.008,872.50五、五、配套配套设设施施费115、费279,00038.001,060.201社区配套社区配套设设施施按按18元元/平方米平方米预预估估279,00018.00502.202社区社区监监控控设设施施按按10元元/平方米平方米预预估估279,00010.00279.003物物业业管理（配套）启管理（配套）启动费动费按按10元元/平方米平方米补贴补贴279,00010.00279.00六、六、不可不可预见费预见费二五二五项项的的3%137,4213.00%4,122.62七、七、财务费财务费用用二五二五项项5%137,4216.00%8,245.25八、八、管理管理费费用用二五二五项项3%137,4213.50%4,809.73九116、九、营销费营销费用用7,016.951售楼部售楼部/独立独立样样板房板房预预估估2000平方米，平方米，综综合成本合成本5000元元/2,0005,000.001,000.001500平米售楼部、500平米样板间2代理代理费费用用销销售收入的售收入的1.2%222,8501.2%2,674.203推广费用销售收入的1%222,8501.5%3,342.75以上合计218,942.52218,942.52110【项目成本】项目开发建设成本约21.8亿元Part.5项目经济效益评估序号项目计算基数建面均价（元/）金金额额（万元）（万元）备注1养老社区120,000002星级酒店10,0008,0117、008,0003民宿25,0002,5006,2504艺术家村落24,0002,5006,0005田园创业基地23,0002,5005,7506商业11,0002,5002,7507合计213,0001,349.7728,750产产品品建筑面建筑面积积年年递递增增率率/股股权权占占比比年租金收益年租金收益(万万元）元）年份年份2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年其他运其他运营营型型产产品品900005.00%2785.4面面积积9000090000.090000.090000.090000.090000.090000.090000118、.090000.090000.0入住率入住率30%50%70%80%90%95%95%95%95%95%租金租金30.031.533.134.736.538.340.242.244.346.5合合计计81.0141.8208.4250.0295.4327.4343.7360.9379.0397.9养老社区养老社区12000025%5625.0整体运整体运营营收益收益4500.04500.04500.04500.04500.0朵朵力运力运营营收益合收益合计计1125.01125.01125.01125.01125.0合合计计2100008410.4整体合整体合计计81.0141.8208.425119、0.0295.41452.41468.71485.91504.01522.9111Part.5项目经济效益评估四、沉淀四、沉淀资产资产：运：运营营型物型物业约业约5.5亿亿元元五、五、10年租金收入：年租金收入：约约8400万元万元【项目收益】项目销售收入约22.2亿元，沉淀资产约2.9亿元，另运营型物业租金收益10年约8400万元三、三、销销售收入估算：售收入估算：约约20亿亿元元备注序号123项目商铺商业底商洋房/公寓计算基数()5200025,000205,000建面均价(元/)1350013,5005,800金额（万元）70,20033,750118,9004合计222,850备注：养120、老项目按5年达到稳定期测算。序号项目单位不含沉淀资产含沉淀资产备注1收入万元222,850251,6002支出万元237,885237,8852.1开发建设成本万元218,943218,9432.2营业税及附加万元12,25712,257销售收入5.52.3交易税费万元2,2292,229销售收入12.4土地增值税万元4,4574,457销售收入2（预征）3税前收益万元-15,03513,715税前收益收入-支出4税前投资回报率-6.87%6%投资回报率税前收益/开发建设成本5税后收益万元10,286税后收益税前收益-所得税6税后投资回报率5%投资回报率税后收益/开发建设成本7税后销售利润率4121、.1%税后销售利润率=税后收益/收入112【项目利润】项目不含沉淀资产的税前收益为-15035万元，含沉淀资产的税前收益为13715万元，税后收益为10286万元（不含运营收入）Part.5项目经济效益评估备注：此版测算为除开养老项目外，其他项目均由朵力公司进行项目投资开发。合作合作比比例例运运营营型物型物业业建安成本合建安成本合计计（万（万元）元）朵朵力建安力建安成成本本其他开其他开发发成成本本朵朵力整体开力整体开发发成成本本朵朵力力销销售售收收入入营业营业税及税及附附加加交易交易税税费费土地增土地增值值税税朵朵力税前利力税前利润润（不含沉（不含沉淀淀资资产产）100%14250020469122、320469322285012256.752228.54457-78590%14250142520469320611822285012256.752228.54457-221080%14250285020469320754322285012256.752228.54457-363570%14250427520469320896822285012256.752228.54457-506060%14250570020469321039322285012256.752228.54457-648550%14250712520469321181822285012256.752228.54457-7910123、40%14250855020469321324322285012256.752228.54457-933530%14250997520469321466822285012256.752228.54457-1076020%142501140020469321609322285012256.752228.54457-1218510%142501282520469321751822285012256.752228.54457-136100%142501425020469321894322285012256.752228.54457-15035113【项目合作敏感性分析】若考虑运营型物业采取合作开发的124、形式，随着合作比例的提升，项目的整体利润会放大Part.5项目经济效益评估114PART6项目后续工作安排115【项目工作安排】按照三个阶段铺排项目工作，目前正处于与项目合作上紧密的接洽工作中Part.6项目后续工作安排第一第一阶阶段段第二第二阶阶段段第三第三阶阶段段 项项目深度定位工作目深度定位工作 项项目合作商初步接洽（如目合作商初步接洽（如合作开合作开发发、合作运、合作运营营商、商、主力商家等）主力商家等） 推推进项进项目目规规划划设计设计方案落方案落定定 结结合合设计设计方案，正式启方案，正式启动动项项目招商及商目招商及商务谈务谈判工作判工作 项项目正式开工建目正式开工建设设 进进行行125、项项目目营销营销工作筹工作筹备备 持持续续推推进项进项目招商工作目招商工作116END重庆世联行房地产顾问有限公司Chongqing Worldunion Properties Consultancy Incorporated谢谢Thank you.117附件一：市附件一：市场竞场竞争争项项目目118Part.3项目机会研判万达文化旅游城万达文化旅游城本案本案 业态类业态类型：型：万达茂大型主题娱乐商业、文化特色大型秀场、星级酒店集群、酒吧文化一条街和室内外主题公园，配套建设旅游小镇、商业、居住楼宇等业态。【潜在竞品1：万达文旅城】项目位于西永片区，占地4500亩，主要业态功能涵盖主题娱乐商业126、文化特色秀场、室内外主题公园等，以功能复合、规模化为亮点 占地约4500亩，今年10月前完成展示中心建设并正式开工，2019年建成投用。 继城市综合体后的第四代产品，体量更大、功能更全、体现“文化、休闲、购物”为一体的商业综合城，逐步向线上综合体延伸。 两大板两大板块块：文化旅游区和旅游新城 核心功能：核心功能：国际化休闲文旅住区，提供富有重庆故事的特色商业，首开区将形成高层大中庭和底层院落住区。119【潜在竞品2：华侨城】项目位于礼嘉片区，占地约800亩，集文化旅游、娱乐体验、生态休闲、主题商业、人文社区等多种业态于一体，以品牌及规模化为亮点Part.3项目机会研判沿嘉陵江岸，绵延2.3公127、里，亲水设计，重庆市民文化的聚集地 城市城市庆庆典中心典中心国际级大型文化演出，创意市集，艺术、商业、人文汇集 体育运体育运动竞动竞技中心技中心公共体育空间，优美的生态环境，市民健康时尚新去处 都市都市娱乐娱乐中心中心娱乐与购物融合 生生态态教育中心教育中心生态科普教育展示地 文化演文化演艺艺中心中心水幕秀、烟花秀等“四园一四园一带带五中心五中心” 四园四园欢乐谷公园、玛雅水乐园、生态教育展示公园、体育运动竞技公园 OCT滨滨江市民休江市民休闲带闲带本案本案华侨华侨城城功能区功能区占地面占地面积积（亩亩）功能功能重重庆庆故事故事381巴渝文化餐饮、娱乐商业街浪漫浪漫风风情堡情堡730婚庆酒店、128、婚庆公园等主题乐园环环球球动动漫城漫城383动漫游乐园东东方田园民俗村方田园民俗村630农业科技及园林观光为主题的乐园云峰养生片区云峰养生片区252宗教养生、休闲养生为主题的养生片区山地体育公园山地体育公园530以户外运动为主题的运动公园120【潜在竞品3：中梁云峰健康养老产业园】项目位于九龙坡区华岩镇，总面积约2906亩，政府主导规划，整体定位为主城综合大型都市休闲旅游区，目前处于招商期Part.3项目机会研判 定位：定位：立足重庆、辐射西南，重庆主城区综合大型的都市休都市休闲闲旅游区旅游区 功能功能规规划：划：六大功能区，总总面面积积2906亩亩，预计预计投投资资 60亿亿元，元，利用现有129、建设用地指标重点布局生生态产业态产业、休、休闲产业闲产业、旅游旅游产业产业和养老和养老产业产业等等政策扶持：政策扶持：国家/市级/区级养老产业扶持政策、区级税费返还本案本案中梁云峰健康养老产业园功能分区功能分区主要主要业态业态文旅文旅线线索索产业线产业线索索建筑面建筑面积积（万（万平方米平方米）总总投入投入（万元）（万元）重庆故事1.巴渝特色文化宅院群；2.巴渝文化特色景观群；3.巴渝文化商业街；4.巴渝生态特色餐饮；5.巴渝文化庆典广场；6.巴渝文化演艺馆以重庆故事为主题的餐饮娱乐体验餐饮休闲娱乐产业22.7279856浪漫风情堡1.浪漫花海；2.婚庆主题公园；3.特色婚庆酒店群落；4.爱情130、步道以完整婚庆产业链为主题的，婚庆乐园婚庆产业10.9362664环球动漫城1.主题游乐园；2.星期八小镇；3.格林动画城；4.动漫创业产业园以动漫主题游乐园带动旅游及动漫产业发展儿童经济+动漫产业5.3622307东方田园民俗村1.生态农庄；2.疗养中心；3.主题田园观光以农业科技及园林观光为主题，带动旅游及产业发展园林+农业科技产业15.7368353云峰养生片区1.武术健身；2.宗教养生堂；3.宗教主题公园以宗教养生为主题的养生片区休闲养生+宗教用品产业9.9452309山地体育公园1.极限攀岩；2.山地自行车；3.极限运动场；4.高尔夫球场；5.马术体验区；6.真人CS；7.体育用品体验以户外运动为主题的山地体育公园户外体育用品产业6.2725337121【潜在竞品3：中梁云峰健康养老产业园】项目分为重庆故事、浪漫风情堡等六大功能分区，覆盖休闲餐饮、婚庆、儿童+动漫、农业观光、养生、宗教、户外等多个产业Part.3项目机会研判