1、東京建物東京建物阶段汇报阶段汇报阶段汇报阶段汇报1818客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式“ “标准化标准化标准化标准化” ”1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化目目 录录客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”3、东京建物标准化成效举例、东京建物标准化成效举例 设计工作中标准化所发挥的作用设计工作中标准化所发挥的作用 总承包商选择过程中标准化所发挥的作用总承包商选择过程中标准化所发挥的作用4、总、总 结结1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实2、现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）“客户、效率客户、效率”是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：0606年底，在进行年底，在进行上海公司上海公司0707、0808战略规划战略规划编制的时候，我们将实现战略目标、实编制的时候，我们将实现战略目标、实践践“客户、效率客户、效率”的策略锁定为的策略锁定为“前置前置”、“品质品质”、“整合整合”、“组织组织”等。等。客客 户户效效 率率前前 置置品品 质质整整 合合组组 织织加快运营效率加快运营效率聚焦客户需求，提升产品给客户带来的价值聚焦客户需求，提升产品给客户带来的价值定位管理与整3、合，通过整合资源实现更高效运作定位管理与整合，通过整合资源实现更高效运作聚焦房地产核心能力，优化架构和流程聚焦房地产核心能力，优化架构和流程如何实现？如何实现？如何实现？如何实现？1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）“客户、效率客户、效率”是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：在编制在编制上海公司上海公司0707、0808战略规划战略规划时，为实现时，为实现“客户、效率客户、效率”我们制定了一系列我们制定了一系列执行措施并明确了实施计划。执行措施并明确了实施计划。但4、是，在大家以但是，在大家以“客户、效率客户、效率”为核心推进变革的同时，似乎缺少一个统一的方向和为核心推进变革的同时，似乎缺少一个统一的方向和方式而很难形成合力。各项实施计划之间似乎有些散乱，似乎缺少一根将各项工作联方式而很难形成合力。各项实施计划之间似乎有些散乱，似乎缺少一根将各项工作联系起来的主线。系起来的主线。上海万科上海万科0708战略规划战略规划变革策略分解及实施计划变革策略分解及实施计划1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）由东京建物得到的启示：）由东京建物得到的启示：在国内对东京建物的标杆学习过程中，就一直有这5、样两个感觉：在国内对东京建物的标杆学习过程中，就一直有这样两个感觉：“东京建物一切工东京建物一切工作围绕的中心是客户作围绕的中心是客户”、“东京建物的开发工作很有效率东京建物的开发工作很有效率”。这一个半月来对东京建物的组织架构、操作流程、管理工具等进行了很多的专题研这一个半月来对东京建物的组织架构、操作流程、管理工具等进行了很多的专题研修，随着学习的深入，感觉东京建物的每一个工作环节确实都很好的体现了修，随着学习的深入，感觉东京建物的每一个工作环节确实都很好的体现了“客户、客户、效率效率”，并且互相配合、形成了指向，并且互相配合、形成了指向“客户、效率客户、效率”的系统和合力。的系统和合力。6、东京建物是用怎样的办法将东京建物是用怎样的办法将“客户、效率客户、效率”落实于各项工作呢？各项工作之间是否落实于各项工作呢？各项工作之间是否存在存在“共性规律和联系共性规律和联系”？Brillia品牌策略组织及人事理念事业标准流程事业收支计画书式样书标准图Brillia规划设计指引东京未来建物会议客户导向的新项目定位指向指向指向指向“客户、效客户、效客户、效客户、效率率率率”的各项工作的各项工作的各项工作的各项工作间是否存在共性间是否存在共性间是否存在共性间是否存在共性规律？规律？规律？规律？1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化7、（2）由东京建物得到的启示：）由东京建物得到的启示：通过对东京建物各项学习成果进行总结，发现通过对东京建物各项学习成果进行总结，发现“标准化标准化”可能就是东京建物保证可能就是东京建物保证“客户、效率客户、效率”落实的这个共性规律。落实的这个共性规律。总体感觉是，东京建物开发过程中的每项工作都有总体感觉是，东京建物开发过程中的每项工作都有“标准标准”可循，员工可以根据这可循，员工可以根据这些标准快速工作。并且，东京建物的这些些标准快速工作。并且，东京建物的这些“标准标准”都是以客户需求为核心来制定的。都是以客户需求为核心来制定的。详细研究客户需求，并将其落实为详细研究客户需求，并将其落实为“标8、准化标准化”通过通过“标准化标准化”，指导开发工作、提升效率，指导开发工作、提升效率客户导向客户导向效率提升效率提升客客 户户标准化标准化效率效率1、由、由“客户、效率客户、效率”到标准化到标准化客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）由东京建物得到的启示：）由东京建物得到的启示：东京建物的东京建物的标准化是个广义的标准化标准化是个广义的标准化。它并不仅仅指产品研发或者其他某单一方面，而是它并不仅仅指产品研发或者其他某单一方面，而是涵盖了涵盖了“工作流程、工作标准、工作流程、工作标准、管理工具、产品研发等管理工具、产品研发等”房地产公司开发工作的全流程房地产公司开发工作的全流9、程。客客户户Brillia工作流程工作流程 事业推进标准流程（会议体系） 事业推进标准计划 商品企画标准流程 土地获取标准流程 工作标准工作标准 商品企画标准表 客户调研标准表 销售中心及样板房制作标准管理工具管理工具 事业收支计画书 以客户评价为中心的销售周报 标准的目标分解考核体系产品研发产品研发 式样书与标准图 设计Checklist2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导向客户导向”：首先介绍一个东京建物用首先介绍一个东京建物用“标准化标准化”实现客户导向的例子。实现客户导向的例子10、。BrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引p 首先从目标客户出发：首先从目标客户出发：中层家庭型客户中层家庭型客户小型家庭小型家庭单身女性单身女性客户客户老龄化老龄化客户客户消费能力生命周期高端家庭型客户高端家庭型客户低端客户低端客户东京建物东京建物原来目标客户群原来目标客户群东京建物东京建物现在目标客户群现在目标客户群2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导向客户导向”：首先介绍一个东京建物用首先介绍一个东京建物用“标准化标准化”实现客户导向的例子。实现客户导向的例子。Bri11、lliaBrillia规划设计指引规划设计指引p 第二步，明确目标客户对于产品第二步，明确目标客户对于产品“规划设计规划设计”方面的需求：方面的需求：通过客户调研，明通过客户调研，明确客户对于确客户对于Brillia产品的规划设计语产品的规划设计语言的需求言的需求2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导向客户导向”：首先介绍一个东京建物用首先介绍一个东京建物用“标准化标准化”实现客户导向的例子。实现客户导向的例子。BrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引p 第三步，忠实的将客户12、需求落实为第三步，忠实的将客户需求落实为BrilliaBrillia产品规划设计标准：产品规划设计标准：用最恰当的方式体现客户导向的标准：用最恰当的方式体现客户导向的标准：当客户在规划设计方面的需求无法用图面和具体做法的当客户在规划设计方面的需求无法用图面和具体做法的形式体现时，东京建物选择了用形式体现时，东京建物选择了用“检讨点检讨点”+“意向图意向图片片”的方式向自身事业推进人员和设计师传递客户标准。的方式向自身事业推进人员和设计师传递客户标准。2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）用标准化实现）用标准化实现“客户导13、向客户导向”：东京建物东京建物“用标准化实现客户导向用标准化实现客户导向”的基本思路是：的基本思路是：了解客户需求了解客户需求 用最恰当的方式将客户需求标准化用最恰当的方式将客户需求标准化 指导开发工作指导开发工作p 在东京建物，这类在东京建物，这类“用标准化实现客户导向用标准化实现客户导向”的例子比比皆是：的例子比比皆是： 式样书式样书根据不同客户群需求制定产品配置、做法分级标准（根据不同客户群需求制定产品配置、做法分级标准（7级）级） 标准图标准图根据客户需求制定，指导实际设计工作根据客户需求制定，指导实际设计工作 设计设计Checklist与式样书和与式样书和标准图标准图配合使用，请设计14、单位（独立或配合使用，请设计单位（独立或总包）按照设计检查表对比东京建物标准式样与图集在设计中的遵守情况总包）按照设计检查表对比东京建物标准式样与图集在设计中的遵守情况 销售中心及样板房制作标准销售中心及样板房制作标准为更好的向客户进行项目展示，对销售中心为更好的向客户进行项目展示，对销售中心流线、样板房制作明确标准流线、样板房制作明确标准 东京未来建物会议东京未来建物会议调研客户需求，将其固化为产品、服务调研客户需求，将其固化为产品、服务 新项目定位调研方法新项目定位调研方法以客户为中心进行新项目调研和定位以客户为中心进行新项目调研和定位 2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率15、”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（一）操作流程、协调关系、计划编制的标准化：（一）操作流程、16、协调关系、计划编制的标准化：东京建物用标东京建物用标准化的形式固准化的形式固定了项目开发定了项目开发流程、会议体流程、会议体系、计划编制系、计划编制体系、各分项体系、各分项工作和协调关工作和协调关系等，使得事系等，使得事业部推进人员业部推进人员对项目开发一对项目开发一目了然目了然2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于17、使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）工作标准、管理工具的标准化：土地权利确认阶段土地权利确认阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）事业收支计画书；）事业收支计画书；（2）事业）事业Memo；（3）测量、勘察指引；）测量、勘察指引；2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效18、率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）工作标准、管理工具的标准化：商品企画调研阶段商品企19、画调研阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）商品企画表；）商品企画表；（2）周边项目调研表；）周边项目调研表；（3）客户调研标准表；）客户调研标准表；（4）商品企画流程；）商品企画流程；（5）东京未来建物会议；）东京未来建物会议；2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物20、实现了高效的事业推发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）工作标准、管理工具的标准化：设计工程阶段设计工程阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）式样书式样书；（2）Brillia规划设计指引规划设计指引；（3）标准图标准图；（4）设计设计checklist；（5）标准工期计算书标准工期计算书；（6）Brillia品质控制体系品质控制体系；2、用标准化实现、用标准化实现“21、客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，正是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推发流程，正是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。进（项目开发）。p 从事业推进（项目开发）过程看从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升标准化对效率提升”的作用：的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：（二）22、工作标准、管理工具的标准化：销售、广告宣传阶段销售、广告宣传阶段工作标准、管理工具：工作标准、管理工具：（1）MR作成指引作成指引；（2）销售方针确定流程销售方针确定流程；（3）MR确定流程确定流程；（4）客户信息收集流程客户信息收集流程；（5）以客户评价为中心的销售周报以客户评价为中心的销售周报；2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，还提升了合作伙伴的工还提升了合作伙伴23、的工作效率作效率，为更好的进行资源整合提供了支持。，为更好的进行资源整合提供了支持。p 标准化对合作伙伴效率提升：例一、对总承包商的效率提升标准化对合作伙伴效率提升：例一、对总承包商的效率提升用标准化提升总承包商效率：用标准化提升总承包商效率：东京建物会定期将更新的东京建物会定期将更新的式样书式样书、标准图标准图等提供长期合作伙伴，供这些等提供长期合作伙伴，供这些合作伙伴进行熟悉和研究。合作伙伴进行熟悉和研究。由于采用了这样的做法，总承包商在参与由于采用了这样的做法，总承包商在参与项目投标时，可以快速给出设计、报价，项目投标时，可以快速给出设计、报价，提升总承包招标工作的效率。提升总承包招标工24、作的效率。采用这种方法，东京建物通常在采用这种方法，东京建物通常在30天内确天内确定总承包单位（从招标到确定）。定总承包单位（从招标到确定）。2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）用标准化实现）用标准化实现“效率提升效率提升”：通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，还提升了合作伙伴的工还提升了合作伙伴的工作效率作效率，为更好的进行资源整合提供了支持。，为更好的进行资源整合提供了支持。p 标准化对合作伙伴效率提升：例二、对销售公司的效率提升标准化对合作伙伴效25、率提升：例二、对销售公司的效率提升用标准化提升销售公司效率：用标准化提升销售公司效率：东京建物会建立了一套基于东京建物会建立了一套基于“客户评价客户评价”的项目周评估工作方法。的项目周评估工作方法。通过这种方法，东京建物会将客户看法每通过这种方法，东京建物会将客户看法每周直接反馈给销售公司，供其根据客户需周直接反馈给销售公司，供其根据客户需求思考销售策略等使用。求思考销售策略等使用。2、用标准化实现、用标准化实现“客户、效率客户、效率”客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（3）小结：）小结：东京建物通过标准化的工作流程、工作要求、管理工具等，将客户要求进行固化，东京建物通过标准26、化的工作流程、工作要求、管理工具等，将客户要求进行固化，实现了各个工作环节的客户导向。并且，在标准化的支持下，实现了工作效率的提实现了各个工作环节的客户导向。并且，在标准化的支持下，实现了工作效率的提升。升。p 通过标准化，固化客户需求实现客户导向：通过标准化，固化客户需求实现客户导向：p 通过标准化，优化工作流程实现效率提升：通过标准化，优化工作流程实现效率提升： 工作流程：工作流程：事业推进标准流程事业推进标准流程、事业标准计划事业标准计划、商品企画标准流程商品企画标准流程、 工作标准：工作标准：式样书式样书、标准图标准图、Brillia规划设计指引规划设计指引、设计设计checklist27、 管理工具：管理工具：事业收支计画书事业收支计画书、以客户评价为中心的销售周报以客户评价为中心的销售周报、目标分解的考核体系目标分解的考核体系、“标准化标准化”不仅为东京建物自身的不仅为东京建物自身的“客户、效率客户、效率”作贡献，同时还有效的将东京建作贡献，同时还有效的将东京建物物“客户、效率客户、效率”的标准传递给合作伙伴，帮助合作伙伴理解东京建物的客户导向的标准传递给合作伙伴，帮助合作伙伴理解东京建物的客户导向和要求、提升其工作效率，更好的整合合作资源。和要求、提升其工作效率，更好的整合合作资源。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（128、）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：日本的设计工作流程与国内基本相同，包括：基本设计、实施设计、内装设计等，具体如下：日本的设计工作流程与国内基本相同，包括：基本设计、实施设计、内装设计等，具体如下： 背景介绍：背景介绍：基本设计基本设计概念设计和初步设计（基本不考虑结构、构造方面）概念设计和初步设计（基本不考虑结构、构造方面）实施设计实施设计正式设计（建筑、结构的施工图设计）正式设计（建筑、结构的施工图设计）内装设计内装设计专有部位（套内）装饰设计（与国内的设计内容稍有不同）专有部位（套内）装饰设计（与国内的设计内容稍有不同）客户图纸设计客户图纸设计客户很难理解专29、业图纸，东京建物专门制定了客户很难理解专业图纸，东京建物专门制定了住宅销售图纸作成住宅销售图纸作成基准基准对交付给客户的图纸进行规范。帮助客户更好理解所购住宅。对交付给客户的图纸进行规范。帮助客户更好理解所购住宅。（PS：景观设计、公共部位设计等一般包括在实施设计中，但对于高档项目的景观和公共部位，东京建：景观设计、公共部位设计等一般包括在实施设计中，但对于高档项目的景观和公共部位，东京建物会委托专门设计公司进行设计）物会委托专门设计公司进行设计）3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的30、作用：日本房地产公司对设计合作伙伴的选择方式主要有三种：日本房地产公司对设计合作伙伴的选择方式主要有三种： 东京建物的设计方式：东京建物的设计方式：基本设计基本设计实施设计实施设计内装设计内装设计方式一方式一方式二方式二方式三方式三由一家设计公司全部完成由一家设计公司全部完成总承包商设计部完成总承包商设计部完成内装设计公司内装设计公司内装设计公司内装设计公司设计公司设计公司总承包商设计部总承包商设计部优缺点：优缺点： 方式一：优点在于设计能力强、设计具有统一性、便于管理。但通常成本控制意识和能力差。方式一：优点在于设计能力强、设计具有统一性、便于管理。但通常成本控制意识和能力差。 方式二：日本31、的总承包商（特别是方式二：日本的总承包商（特别是5 5大超级承包商：竹中、大成、鹿岛、清水、大林组）的设大超级承包商：竹中、大成、鹿岛、清水、大林组）的设计部技术能力很强，在成本控制和施工质量保证上具有优势。劣势在于过多考虑成本和施工，项计部技术能力很强，在成本控制和施工质量保证上具有优势。劣势在于过多考虑成本和施工，项目的设计感较差。目的设计感较差。 方式三：优点在于整合各类设计资源的长项，但对房地产公司本身的协调能力要求很高。方式三：优点在于整合各类设计资源的长项，但对房地产公司本身的协调能力要求很高。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（32、1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：为保证自身的产品在设计性、品质性、成本性上都能有好的表现，东京建物选择的为为保证自身的产品在设计性、品质性、成本性上都能有好的表现，东京建物选择的为“方式方式三三”，即对房地产公司自身协调能力要求最高的设计方式。，即对房地产公司自身协调能力要求最高的设计方式。在自身没有专门的设计部门和专职设计管理人员的情况下，东京建物如何完成设计管理工作在自身没有专门的设计部门和专职设计管理人员的情况下，东京建物如何完成设计管理工作? ? 东京建物的设计方式：东京建物的设计方式：基本设计基本设计实施设计实施设计内装设计内装设计方式三方式三内装设33、计公司内装设计公司设计公司设计公司总承包商设计部总承包商设计部东京建物认为，正式认为自身没有专门的设计部门和人员，所以通过大设计公司、内装设计东京建物认为，正式认为自身没有专门的设计部门和人员，所以通过大设计公司、内装设计公司控制项目的设计效果才十分必要。同时，也要充分利用总承包商设计部的技术能力保证公司控制项目的设计效果才十分必要。同时，也要充分利用总承包商设计部的技术能力保证项目的成本控制和施工质量。项目的成本控制和施工质量。东京建物的选择东京建物的选择解决方案：标准化解决方案：标准化3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准34、化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：首先，与其他工作流程一样，东京建物对于设计流程进行了标准化。首先，与其他工作流程一样，东京建物对于设计流程进行了标准化。 东京建物对东京建物对“设计流程设计流程”的标准化：的标准化：通过对设计流程的标准化，东京建物使得自己的事业推进人员和设计合作伙伴们对于工作的通过对设计流程的标准化，东京建物使得自己的事业推进人员和设计合作伙伴们对于工作的安排和协作关系一目了然，很好的保证了工作效率。安排和协作关系一目了然，很好的保证了工作效率。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作35、用：）设计工作中标准化所发挥的作用：其次，东京建物对于各个设计阶段的工作分工也进行了标准化（以最大发挥合作伙伴为原则）。其次，东京建物对于各个设计阶段的工作分工也进行了标准化（以最大发挥合作伙伴为原则）。东京建物有效整合了各设计合作伙伴的能力，最大限度减少了自身工作量。东京建物有效整合了各设计合作伙伴的能力，最大限度减少了自身工作量。同时，将总包设计部作为最终设计图（含内装）的出口，有效发挥了其成本控制、施工技术能力。同时，将总包设计部作为最终设计图（含内装）的出口，有效发挥了其成本控制、施工技术能力。 东京建物对东京建物对“设计分工设计分工”的标准化：的标准化：PSPS：据东京建物介绍、日本36、的内装设计内容与国内有所不同，日本的内装设计主要内容为：据东京建物介绍、日本的内装设计内容与国内有所不同，日本的内装设计主要内容为“材质、配色、材质、配色、家具、装饰品家具、装饰品”方案的选择。室内设计图和施工图等的成图工作由总包的设计部负责。方案的选择。室内设计图和施工图等的成图工作由总包的设计部负责。基本设计基本设计实施设计实施设计内装设计内装设计设计公司负责设计公司负责同时负责基本设计阶段的征询报批等工作同时负责基本设计阶段的征询报批等工作总包设计部负责总包设计部负责同时负责实施设计阶段的报批报建等工作同时负责实施设计阶段的报批报建等工作基本设计交接基本设计交接室内设计公司负责室内设计公37、司负责负责负责“材质、配色、家具、装饰品材质、配色、家具、装饰品”选择选择室内设计及施工图由总包设计部根据室内设计及施工图由总包设计部根据式样书式样书、标准图标准图完成完成东东京京建建物物事事业业推推进进人人员员监监督督控控制制3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第一，第一，“基本设计阶段基本设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：pBrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引：通过文字描述和意向图片，对：通过文字描述38、和意向图片，对BrilliaBrillia产品的设计风格和要求进行阐产品的设计风格和要求进行阐述。并明确检讨点，便于设计师在发挥设计能力的同时，保证述。并明确检讨点，便于设计师在发挥设计能力的同时，保证BrilliaBrillia产品的统一性。产品的统一性。p标准户型和住宅面积带别目标标准户型和住宅面积带别目标：为设计师进行平面设计和强排提供依据，提供了标准的户：为设计师进行平面设计和强排提供依据，提供了标准的户型和各档次住宅的功能空间面积标准。型和各档次住宅的功能空间面积标准。请详见请详见东京建物学习东京建物学习17Brillia17Brillia规划设计指引规划设计指引请详见请详见东京建物39、学习东京建物学习1111东京建物东京建物式样书式样书解读解读3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 标准图标准图：与在国内研究的与在国内研究的东京建物标准图东京建物标准图相同，包括：建筑（含内装）、构造、设备三方面，具体为：相同，包括：建筑（含内装）、构造、设备三方面，具体为：建筑（含内装）：建筑（含内装）：建筑（含内装）：建40、筑（含内装）：l 全体设计全体设计l 共用部位设计共用部位设计l 外构设计外构设计l 住户一般事项住户一般事项l 玄关、户内走廊设计玄关、户内走廊设计l 收纳设计收纳设计l 客厅设计客厅设计l 和室设计和室设计l 洋室设计洋室设计l 洗面室、浴室等设计洗面室、浴室等设计构造：构造：构造：构造：l 基础设计基础设计l 结构计算方法结构计算方法l 地下室设计地下室设计l 耐震设计耐震设计l 配筋设计等配筋设计等设备：设备：设备：设备：l 电气弱电设备电气弱电设备l 给排水卫生设备给排水卫生设备l 空调、换气设备空调、换气设备l 因内容与国内获取的因内容与国内获取的标准图标准图内容相同，本处不再赘述41、内容相同，本处不再赘述3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 式样书式样书：东京建物的东京建物的式样书式样书是对各档次产品的配置、样式进行分级和规定，详细介绍请见：是对各档次产品的配置、样式进行分级和规定，详细介绍请见：东京建物学习东京建物学习1111式样书式样书解读解读3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客42、户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：l 内内 容：针对容：针对式样书式样书、标准图标准图等工具的各项内容，制定设计检查单。等工具的各项内容，制定设计检查单。l 制作部门：东京建物品质管理部。制作部门：东京建物品质管理部。l 使用方法：在项目招标阶段，提供给参与投标的总承包商设计部，由其在设计和报价过程中使用方法：43、在项目招标阶段，提供给参与投标的总承包商设计部，由其在设计和报价过程中进行对照检查，逐项勾选确认。设计完成前，将勾选好的进行对照检查，逐项勾选确认。设计完成前，将勾选好的设计检查单设计检查单提交给东京建物品质管提交给东京建物品质管理部，由品质管理部进行复核。确认后，东京建物与总承包商签订正式合同。理部，由品质管理部进行复核。确认后，东京建物与总承包商签订正式合同。l 作作 用：用：设计检查单设计检查单是保证东京建物的各项设计标准得到执行的工具是保证东京建物的各项设计标准得到执行的工具，总承包商设计，总承包商设计部勾选的部勾选的设计检查单设计检查单将作为投标资料和正式合同的一部分。将作为投标资料44、和正式合同的一部分。设计检查单设计检查单确认后，一旦在确认后，一旦在项目过程中发现设计不符合东京建物的标准，总承包商将承担全部责任并无条件进行修改。项目过程中发现设计不符合东京建物的标准，总承包商将承担全部责任并无条件进行修改。设计检查单设计检查单设计检查单设计检查单为本周新研修的内容，本处将作为本周新研修的内容，本处将作为本周新研修的内容，本处将作为本周新研修的内容，本处将作详细介绍详细介绍详细介绍详细介绍3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计45、阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：令人钦佩的细节：令人钦佩的细节：在东京建物设计检查单的封面，不但表明了本资料的组成部分。还说明了“为防止为防止双面打印时出现排版错误，特别在第二页插双面打印时出现排版错误，特别在第二页插入了一页白纸，在单面打印时，请将该页删入了一页白纸，在单面打印时，请将该页删去去”。品质管理部对这样一个细节的都如此关注，也就不难理解是什么精神支撑这个由15人组成的部门同时管理50个以上项目的品质控制工作了。3、标准化成效46、举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：说明说明设计检查单设计检查单的使用方法的使用方法说明说明设计检查单设计检查单各项内容的使用时间各项内容的使用时间说明说明设计检查单设计检查单的勾选方法的勾选方法3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标47、准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：设计检查单设计检查单包含内容与包含内容与标准图标准图、式样书式样书的内容相对应，涵盖建筑、构造、的内容相对应，涵盖建筑、构造、设备、结构计算等各个方面。设备、结构计算等各个方面。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用48、：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：设计检查单设计检查单针对针对标准图标准图、式样书式样书中的内容，请总承包商进行逐项确认和勾中的内容，请总承包商进行逐项确认和勾选。选。基本设计时就要求设计工作考虑基本设计时就要求设计工作考虑式样和配置，便于成本控制式样和配置，便于成本控制3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标49、准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：检查内容与检查内容与标准图标准图相对应。相对应。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第二，第二，“实施设计阶段实施设计阶段”及及“内装设计阶段内装设计阶段”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准50、设计标准”的标准化：的标准化：p 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)：检查内容非常细致，对窗帘盒的检查内容非常细致，对窗帘盒的尺寸、用料、构件等都作了说明尺寸、用料、构件等都作了说明3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用：第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：l 内内 容：针对项目总平面图、各层平面图、立面图、各房型图等内容51、，制作销售时向客户容：针对项目总平面图、各层平面图、立面图、各房型图等内容，制作销售时向客户展示的专用图纸。展示的专用图纸。l 制作部门：东京建物住宅事业本部开发企画部。制作部门：东京建物住宅事业本部开发企画部。l 使用方法：在项目实施设计完成之后、销售开始之前，由总承包商的设计单位负责，委托外使用方法：在项目实施设计完成之后、销售开始之前，由总承包商的设计单位负责，委托外部专业描图公司，为部专业描图公司，为BrilliaBrillia项目制作销售图纸。该图纸在项目销售时，直接提供给客户阅览、进项目制作销售图纸。该图纸在项目销售时，直接提供给客户阅览、进行项目说明和展示。行项目说明和展示。l 52、作作 用：用：住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准的主要目的是解决两个问题的主要目的是解决两个问题。首先解决的是销售资料。首先解决的是销售资料所涉及的销售承诺问题，在所涉及的销售承诺问题，在基准基准的规范下，各项目销售资料中的图纸与施工图完全统一，并的规范下，各项目销售资料中的图纸与施工图完全统一，并采用相同的图例、标示方法，避免风险。其次解决的是项目展示问题，销售图纸在施工图纸上作采用相同的图例、标示方法，避免风险。其次解决的是项目展示问题，销售图纸在施工图纸上作了一定的简略，但又包含足够的项目信息，可以供客户进行阅览和选择。了一定的简略，但又包含足够的项目信息，可以供客户进行阅览和选择53、。设计检查单设计检查单设计检查单设计检查单为本周新研修的内容，本处将作详细介绍为本周新研修的内容，本处将作详细介绍为本周新研修的内容，本处将作详细介绍为本周新研修的内容，本处将作详细介绍3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：包括内容：包括内容： 销售图纸基本图例 总平、各层平面图指引 立面图指引 各房型图指引 窗的标示方法 范例集 销售图纸的检查单第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售54、图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：销售图纸统一的免责说明条款：销售图纸统一的免责说明条款： 对面积计算方法和标准向客户进行说明对面积计算方法和标准向客户进行说明 对专有面积范围向客户进行说明对专有面积范围向客户进行说明 对建筑适用的法律进行说明对建筑适用的法律进行说明 对变更责任进行说明对变更责任进行说明 对销售图纸与施工图纸的区别进行说明对销售图纸与施工图纸的区别进行说明 第三，55、第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：因东京建物部分高档项目可能针对外籍因东京建物部分高档项目可能针对外籍客户，因此对英文与日文对照标记进行客户，因此对英文与日文对照标记进行规范和统一，避免出现歧义理解问题。规范和统一，避免出现歧义理解问题。第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成56、基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：对对Brillia产品的销售资料格式进行统一产品的销售资料格式进行统一规定。保证资料内容统一、品牌形象统规定。保证资料内容统一、品牌形象统一。一。第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准57、化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：对对Brillia产品的内装材料说明的标准各产品的内装材料说明的标准各式规定。式规定。第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：对对Brillia产品的销售图纸中总平面图的产品的销售图纸中总平面图的制作标准的说58、明制作标准的说明第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：对对Brillia产品的销售图纸各细部的制作产品的销售图纸各细部的制作标准说明。标准说明。下图所示为玄关图的制作标准下图所示为玄关图的制作标准第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效59、举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：对各种窗在销售图纸中表示方法的规定：对各种窗在销售图纸中表示方法的规定： 左侧一列为房型图中左侧一列为房型图中“窗窗”的图例；的图例； 右侧一列为各层平面图中右侧一列为各层平面图中“窗窗”的图的图例；例；第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（60、1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 东京建物对东京建物对“设计标准设计标准”的标准化：的标准化：第三，第三，“项目销售图纸项目销售图纸”的标准化：的标准化：p 住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准：住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准完成成果完成成果3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（1）设计工作中标准化所发挥的作用：）设计工作中标准化所发挥的作用： 小小 结：结：通过对通过对“设计流程设计流程”、“设计分工设计分工”、“设计标准设计标准”进行标准化，东京建物在没有专业设计部门进行标准化，东京建物在没有61、专业设计部门和专职设计管理人员的情况下，以事业部人员为核心、品质管理和商品企画人员作为支持，成功和专职设计管理人员的情况下，以事业部人员为核心、品质管理和商品企画人员作为支持，成功地完成了设计管理工作。地完成了设计管理工作。同时，由于对设计的同时，由于对设计的“流程、分工、标准流程、分工、标准”进行了标准化，也使得合作伙伴对于东京建物进行了标准化，也使得合作伙伴对于东京建物BrilliaBrillia品牌的设计要求和标准有了很好的理解。提升了合作效率。品牌的设计要求和标准有了很好的理解。提升了合作效率。BrilliaBrillia规划设计指引规划设计指引标准户型和住宅面积带别目标标准户型和住宅62、面积带别目标 标准图标准图式样书式样书 设计检查单设计检查单(Checklist)(Checklist)住宅销售图纸作成基准住宅销售图纸作成基准品质管理部品质管理部开发企画部开发企画部事业部事业部合作伙伴合作伙伴3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：p 设计及监理方面：设计及监理方面： 东京建物要求总承包商承担的工作：东京建物要求总承包商承担的工作：l 实施设计；实施设计；l 建筑确认申请及取得；建筑确认申请及取得；l 住宅性能表示制度报批及认证委托和取得；住宅性63、能表示制度报批及认证委托和取得；l 工程监理（总承包商自身监理部承担）；工程监理（总承包商自身监理部承担）；l 土壤及基础调查；土壤及基础调查；l 噪音测定；噪音测定；l 建筑的隔音测定；建筑的隔音测定；l 近邻说明会、周边影响资料准备、出席；近邻说明会、周边影响资料准备、出席；l 销售资料（工程及设计相关部分）准备；销售资料（工程及设计相关部分）准备；l 为销售模型制作、效果图制作提供支持；为销售模型制作、效果图制作提供支持；l 建筑报告建筑报告资料作成；资料作成；l 网上建筑公开网上建筑公开的资料提供；的资料提供；l 见学会的资料准备、现场陪同；见学会的资料准备、现场陪同；东京建物要求总承64、包商承担包括设计、东京建物要求总承包商承担包括设计、工程监理在内的很多工作。工程监理在内的很多工作。与我司相比，类似与我司相比，类似“土壤调查、报批报土壤调查、报批报建、销售相关资料准备建、销售相关资料准备”等工作东京建等工作东京建物都交由总承包商承担。物都交由总承包商承担。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：p 施工方面：施工方面： 东京建物要求总承包商承担的工作：东京建物要求总承包商承担的工作：l 建筑物解体（拆迁）；建筑物解体（拆迁）；l 基础及主体施工；65、基础及主体施工；l 内装施工；内装施工；l 给排水、强弱电、煤气等施工；给排水、强弱电、煤气等施工；l 施工相关的申请（报建）；施工相关的申请（报建）；l 施工必要的场地租借；施工必要的场地租借；l 开发造成的工事（道路回复等）；开发造成的工事（道路回复等）；l 菜单方案的设计和施工；菜单方案的设计和施工；l 选装方案的设计和施工（改装公司委托）；选装方案的设计和施工（改装公司委托）；l 地下障碍去除；地下障碍去除；l 东京建物相关的东京建物相关的ISOISO文件填写；文件填写；可以看到，东京建物在工程方面的工作可以看到，东京建物在工程方面的工作基本全权委托总承包商进行办理和负责。基本全权委托66、总承包商进行办理和负责。通过对总承包商管理力量的充分运用，通过对总承包商管理力量的充分运用，东京建物实现了很高的项目开发效率。东京建物实现了很高的项目开发效率。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：之前介绍过东京建物之前介绍过东京建物事业推进标准流程事业推进标准流程，其中总承包商招标流程如下：，其中总承包商招标流程如下： 东京建物的总承包商招标流程：东京建物的总承包商招标流程：土地取得及交付项目概念会议项目概念会议商品企画会议商品企画会议建筑确认申请确认概念设计确67、认概念设计式样书式样书标准图标准图设计检查单设计检查单预算预算总承包招标总承包招标总承包配合总承包配合正式设计工作正式设计工作确认确认正式合同签订正式合同签订开工开工从招标开始到总包确定从招标开始到总包确定通常通常30天完成、最长不超过天完成、最长不超过40天天东京建物会将式样书、标准图、设计检查单交给长期合作的总承包单位，进行测算，方便快速投标。若参加投标的为非长期合作总包，则提前15天将上述资料提供给其研究。总承包总承包决定决定由于总承包商一般承担项目的实施设计工作，因此日本房地产行业习惯的做法是先确定总承包商，再根据实施设计确定建筑费并签订正式合同。3、标准化成效举例、标准化成效举例客户68、与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：p 正因为东京建物赋予了总承包商更多的责任和义务，在自身管理人员并不多的情况下，东正因为东京建物赋予了总承包商更多的责任和义务，在自身管理人员并不多的情况下，东京建物所制定的各项标准对于对总包的协调和管理就显得尤为重要。京建物所制定的各项标准对于对总包的协调和管理就显得尤为重要。p 以总承包招标过程为例，标准化对该流程的高效、准确发挥了重要作用：以总承包招标过程为例，标准化对该流程的高效、准确发挥了重要作用： 标准化在总承包招标过程中的重要作用：标准化在总承包招标69、过程中的重要作用：东京建物招标用资料：东京建物招标用资料：l 招标书；招标书；l 式样书（含性能登记要求）；式样书（含性能登记要求）；l 设计图（基本设计）；设计图（基本设计）；l 设计检查单和标准图；设计检查单和标准图；l 工事监理要领书；工事监理要领书；l 煤气委托书（东建政府采购）；煤气委托书（东建政府采购）；l 开发计划；开发计划；l 售后服务标准；售后服务标准；“标准化标准化”的总承包招标：的总承包招标：在总承包招标所使用的在总承包招标所使用的8项主要项主要资料中，涉及到具体工作标准资料中，涉及到具体工作标准和方法的和方法的5项全部为标准化成果项全部为标准化成果3、标准化成效举例、标70、准化成效举例客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化（2）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：p 在标准化的作用下，总承包单位一般在在标准化的作用下，总承包单位一般在2525天内就可完成回标工作（初步实施设计天内就可完成回标工作（初步实施设计+ +报价），报价），这使得东京建物在这使得东京建物在4040天内能够完成总承包商确认工作。天内能够完成总承包商确认工作。 标准化在总承包招标过程中的重要作用：标准化在总承包招标过程中的重要作用：总包回标分总包回标分析析二次征询二次征询定标定标3、标准化成效举例、标准化成效举例客户与效率的实现方式客户与71、效率的实现方式标准化标准化（2）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：）总承包商招标过程中标准化所发挥的作用：p 在日本，由于技术和施工人员素质等方面的原因，现浇（在来）工法与在日本，由于技术和施工人员素质等方面的原因，现浇（在来）工法与PCPC工法所完成的工工法所完成的工程质量并无明显差别，程质量并无明显差别，PCPC工法的最大优势在于对施工时间的缩短。因此，在日本应用工法的最大优势在于对施工时间的缩短。因此，在日本应用PCPC工法工法的目的一般为缩短工期、一般使用在高层、超高层塔楼项目中。的目的一般为缩短工期、一般使用在高层、超高层塔楼项目中。p 而在国内，情况与日本又有不同：国内的现浇工72、法施工速度很快，已经接近了日本用而在国内，情况与日本又有不同：国内的现浇工法施工速度很快，已经接近了日本用PCPC工工法所达到的施工速度。但是，由于施工人员素质和施工速度过快等原因，国内现浇工法所完法所达到的施工速度。但是，由于施工人员素质和施工速度过快等原因，国内现浇工法所完成的工程质量相比日本有很大的差距。因此，成的工程质量相比日本有很大的差距。因此，对于国内，相对于施工速度的缩短，对于国内，相对于施工速度的缩短，PCPC工法更工法更大的意义在于对工程质量的保证大的意义在于对工程质量的保证。 PC PC化、工业化也是标准化的重要组成方式之一：化、工业化也是标准化的重要组成方式之一：因此，因73、此，因此，因此，PCPCPCPC也可看成是我们在施工、品质控制方面推行也可看成是我们在施工、品质控制方面推行也可看成是我们在施工、品质控制方面推行也可看成是我们在施工、品质控制方面推行“标准化标准化标准化标准化”的重的重的重的重要措施：要措施：要措施：要措施：在工人素质、现场控制不能保证我们的质量目标实现的情况下，应用在工人素质、现场控制不能保证我们的质量目标实现的情况下，应用在工人素质、现场控制不能保证我们的质量目标实现的情况下，应用在工人素质、现场控制不能保证我们的质量目标实现的情况下，应用PCPCPCPC工法、工业化生产，使得我们的质量要求用标准化的方式固化下来，工法、工业化生产，使得我74、们的质量要求用标准化的方式固化下来，工法、工业化生产，使得我们的质量要求用标准化的方式固化下来，工法、工业化生产，使得我们的质量要求用标准化的方式固化下来，应用生产线标准化生产的方式应用生产线标准化生产的方式应用生产线标准化生产的方式应用生产线标准化生产的方式“制造制造制造制造”房屋，实现质量提升。房屋，实现质量提升。房屋，实现质量提升。房屋，实现质量提升。（1 1）东京建物通过标准化，将）东京建物通过标准化，将“客户、效率客户、效率”落实到了的开发流程、管理工具、管落实到了的开发流程、管理工具、管理标准中。理标准中。（2 2）通过标准化，东京建物将自身的）通过标准化，东京建物将自身的“客户、75、效率客户、效率”过渡给合作伙伴，提升了整合过渡给合作伙伴，提升了整合合作的效率和合作伙伴自身的工作效率。合作的效率和合作伙伴自身的工作效率。本报告是对截至目前的东京建物学习作的初步思考本报告是对截至目前的东京建物学习作的初步思考不成熟之处请批评指正，谢谢不成熟之处请批评指正，谢谢东京建物关于本内容提供的资料均为书东京建物关于本内容提供的资料均为书面材料，本面材料，本PP中的照片为微距拍摄，可中的照片为微距拍摄，可直接放大阅览，谢谢直接放大阅览，谢谢4、总、总 结：结：客户与效率的实现方式客户与效率的实现方式标准化标准化详细研究客户需求，并将其落实为详细研究客户需求，并将其落实为“标准化标准化”通过通过“标准化标准化”，指导开发工作、提升效率，指导开发工作、提升效率客户导向客户导向效率提升效率提升 工作流程：工作流程：事业推进标准流程事业推进标准流程、事业标准计划事业标准计划、商品企画标准流程商品企画标准流程、 工作标准：工作标准：式样书式样书、标准图标准图、Brillia规划设计指引规划设计指引、设计设计checklist、 管理工具：管理工具：事业收支计画书事业收支计画书、以客户评价为中心的销售周报以客户评价为中心的销售周报、目标分解的考核体系目标分解的考核体系、