1、1下沙迭福地块滨海旅游社区下沙迭福地块滨海旅游社区项目发展定位与概念性规划项目发展定位与概念性规划 下沙项目技术路线与整体框架（一）下沙项目技术路线与整体框架（一）1审视区域的战略性区位与核心问题破解审视区域的战略性区位与核心问题破解2探寻全新的滨海可持续发展模式探寻全新的滨海可持续发展模式3本项目以全新模式发展的时机已经具备本项目以全新模式发展的时机已经具备五大因素支撑下的卓然战略地位五大因素支撑下的卓然战略地位实现项目规划定位的策略思考实现项目规划定位的策略思考破题：国际化视野下的全新审视破题：国际化视野下的全新审视什么样的什么样的“游游”、居、居”、“业业”？-国际化视国际化视野下的全新2、滨海模式三大核心要素界定野下的全新滨海模式三大核心要素界定相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴从城市发展的维度看模式导入可行性从城市发展的维度看模式导入可行性从潜在客群的维度看模式导入可行性从潜在客群的维度看模式导入可行性从空间圈层的维度看模式导入可行性从空间圈层的维度看模式导入可行性4国际化视野下的项目远景及功能国际化视野下的项目远景及功能/ /形象定位形象定位项目六大构建原则项目六大构建原则国际化视野高度上的定位升华国际化视野高度上的定位升华总体形象定位总体形象定位 项项目目3、发发展展模模式式研研究究及及战战略略愿愿景景构构建建篇篇项目发展模式项目发展模式/ /战略愿景的区域示范效应阐释战略愿景的区域示范效应阐释下沙项目技术路线与整体框架（二）下沙项目技术路线与整体框架（二） 功能板块主题定位及构建原则篇功能板块主题定位及构建原则篇 概念性规划与核心项目空间落实篇概念性规划与核心项目空间落实篇1项目功能板块确定及开发主题策划项目功能板块确定及开发主题策划2功能板块构建原则阐释功能板块构建原则阐释3功能功能板块功能及形象定位策划功能功能板块功能及形象定位策划4专项规划初步研究及重要节点示意专项规划初步研究及重要节点示意3空间板块功能阐释及核心项目落实空间板块功能阐释及4、核心项目落实1基地空间资源梳理及优劣势分析基地空间资源梳理及优劣势分析2空间规划概念及理念形成阐释空间规划概念及理念形成阐释 、项目发展模式研究及战略愿景构建篇项目发展模式研究及战略愿景构建篇第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解第二部分：情境滨海度假人居第二部分：情境滨海度假人居 一种和谐滨海度假模式的提出一种和谐滨海度假模式的提出第三部分：理性审视下的项目发展机会第三部分：理性审视下的项目发展机会 愿景研判愿景研判第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则 定位定位五大因素支撑下的卓然战略地位五大因素支撑下的卓5、然战略地位实现下沙滨海度假区规划定位的策略思考实现下沙滨海度假区规划定位的策略思考破题：国际化视野下的全新审视破题：国际化视野下的全新审视 第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解第一部分：项目战略地位研究及核心问题破解、项目发展模式研究及愿景构建篇、项目发展模式研究及愿景构建篇随着由10（纵向公路）+3（轨道交通）+2（横向公路）的开通，深圳城市功能的外溢趋势明显外溢趋势明显关内用地紧缺，以龙岗为主的东部将承接主城区功能外关内用地紧缺，以龙岗为主的东部将承接主城区功能外溢。溢。深圳的南部香港寸土寸金，西部是珠江口填海面积有限，北部东莞土地不仅所剩无几而且楼价基本上与深圳持平，因而东向是深圳未6、来城市外拓的主要方向项目所在的东部生态组团将是深圳的将是深圳的“精品旅游半岛精品旅游半岛” 优势区位决定下沙的战略地位优势区位决定下沙的战略地位( (一一) )城市东扩战略是项目的发展契机城市东扩战略是项目的发展契机优势区位决定下沙的战略地位优势区位决定下沙的战略地位( (二二) )连接东部滨海旅游两大片区，承上启下连接东部滨海旅游两大片区，承上启下东部滨海地区发展规划东部滨海地区发展规划从功能上分为四四大片区大片区：沙头角盐田片区、梅沙马峦片区、葵涌坝光片区、大鹏南澳片区下沙位于深圳东海岸线中点，连接葵涌连接葵涌坝光、大鹏南澳两大片区坝光、大鹏南澳两大片区，成为区域联动发展的战略联系点，起到7、承上启承上启下的联通承接作用下的联通承接作用优势区位决定下沙的战略地位优势区位决定下沙的战略地位( (三三) )深圳东海岸竞争性项目对比深圳东海岸竞争性项目对比 深圳东部滨海旅游项目中，以以观观海海为为主主，亲亲海海项项目目比比较较少少，没没有有形形成成国际理念引领下的项目开发国际理念引领下的项目开发；目前大小梅沙组团开发比较完善，但有过度城市化的倾向；以高起点、高手笔规划的西冲是政府未来开发的重点对象，资源保护良好，与项目形成竞争，但区位条件不如本项目如何在东海岸度假区的可持续如何在东海岸度假区的可持续发展与保持人气活力之间取得发展与保持人气活力之间取得权衡，尚待探索权衡，尚待探索优势区位决8、定下沙的战略地位（四）优势区位决定下沙的战略地位（四）高端发展大鹏半岛，打造深圳后花园高端发展大鹏半岛，打造深圳后花园“东部滨海核心区设立大鹏半岛旅游度假区以发展休闲度假、观光旅游、商务会议为主导， 并将其建设成为具有较高国际知名度、对国际游客有较高吸引力、品位和档次较高的生态型 滨海旅游度假区” 深圳市东部滨海地区规划实施策略研究高端定位支撑要素自然资源优势自然资源优势中国最美丽的八大海岸之一23处大小沙滩, 228km2的自然生态区和120多公里长的海岸线交通区位优势交通区位优势 深圳12小时经济圈盐坝高速及坪西快速路的开通规划开通南澳一线旅游口岸，提供对外交通消费市场潜力消费市场潜力209、15年休闲旅游市场达450万人次/年；商务会议市场达20万人次/年；吸引150-200万人次的国际游客1小时都市圈2小时都市圈优势区位决定下沙的战略地位（五）优势区位决定下沙的战略地位（五）作为大鹏半岛发展撬动点，示范引领作为大鹏半岛发展撬动点，示范引领环大鹏湾旅游带启动示范区大鹏半岛区域开发策略由于下沙在大鹏湾突出的战略位置，深圳市东部滨海地区规划实施策略研究建议，将下沙作为近期将下沙作为近期启动的旅游度假示范区启动的旅游度假示范区在引入知名品牌的开发运营商整体开发、旅游发展优惠政策、基础设施建设、旧村整体搬迁与改造等方旧村整体搬迁与改造等方面发挥示范引领作用面发挥示范引领作用带动大鹏半岛整10、体发展，同时对惠州大亚湾等滨海旅游资源形成截留和互补，同时对惠州大亚湾等滨海旅游资源形成截留和互补，形成阻止屏障，吸引过境游客，打造旅游高地旅游高地如何联通、如何示范引领？如何联通、如何示范引领？国际著名城市滨海后花园的全新定位视角国际著名城市滨海后花园的全新定位视角尼斯后花园： 圣贝托顶级、奢华 关键词：欧洲富人的夏日销金窟巴厘岛后花园：乌布艺术、养生 关键词：海岛边缘艺术养生村之魅普吉岛后花园：皇家码头别墅、游艇 关键词：游艇停泊在每家门前西贡后花园： 大叻湖泊、皇家宫殿 关键词：女诗人的春香梦1122深圳深圳后花园核心后花园核心部分部分33大鹏半岛大鹏半岛启动示范区启动示范区东海岸东部两11、大旅游片区东海岸东部两大旅游片区联通枢纽联通枢纽如何联通？如何联通？如何示如何示范引领？范引领？如何成为如何成为名副其实名副其实的后花园？的后花园？深圳下沙滨海旅游区定位回顾深圳下沙滨海旅游区定位回顾下沙在深圳东部滨海旅游区定位下沙在深圳东部滨海旅游区定位综合性公共开放型旅游度假区综合性公共开放型旅游度假区深圳旅游未来发展重点是东部大鹏湾滨海休闲度假和山林腹地旅游以绿色、欢乐为品牌的国际性滨海度假胜地，注重生态环境和生活品质的滨海新城区，深圳市重要的生态型研发产业基地综合性公共开放型旅游度假区深圳深圳东部东部下沙下沙实现规划定位的挑战一实现规划定位的挑战一: :巨大的沉淀性投资巨大的沉淀性投资12、投资回收期长：投资回收期长：以五星级酒店为例，投资收益率约为10-12%，而投资回收期约为20-25年。根据国际酒店投资规模与IRR的关系可见，大规模的大规模的经营性物业开发不利于实现最优的投资收益经营性物业开发不利于实现最优的投资收益。IRR国际五星级酒店开发规模与国际五星级酒店开发规模与IRR关系关系规模规模abR1R2经营性物业带来的挑战一经营性物业带来的挑战一经营性物业带来的挑战二经营性物业带来的挑战二巨大的沉淀投资：巨大的沉淀投资：以五星级酒店为例，平均投资额约为5-7亿元（不包括土地成本），包包括高档酒店在内的大量经营性物业将对项目括高档酒店在内的大量经营性物业将对项目运营形成巨大13、的投资压力运营形成巨大的投资压力。五星级酒店投资回收期与五星级酒店投资回收期与IRR关系关系IRR投资回收期投资回收期20年实现规划定位的挑战二实现规划定位的挑战二: :兼得活力兼得活力现有景区定位如何集聚人气，兼得活现有景区定位如何集聚人气，兼得活力力？东部地区旅游旺季为120天，过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-40%。单一的旅游开发以及对应单一的旅游开发以及对应的经营性物业、公共服务型物业难以平的经营性物业、公共服务型物业难以平滑旅游季节性波动滑旅游季节性波动；未来旅游人口是否能够支撑规划物业未来旅游人口是否能够支撑规划物业开发规模，激发景区活力开发规模，激发景区活力？综合大14、鹏半岛旅游人口增长与周边经营性物业开发状况，下沙片区未来能够承载的经营性下沙片区未来能够承载的经营性物业有限，应当复合其他功能来吸引并物业有限，应当复合其他功能来吸引并沉淀客群沉淀客群。135万2006年258万2020年大鹏半岛经营性物业承载客群缺口大鹏半岛经营性物业承载客群缺口123万人次竞争性区域竞争性区域西冲南澳溪涌假设下沙假设下沙为为25-40%25-40%国际惯例国际惯例五星级酒店承载客群规模为15-20万人次/年经营性物业经营性物业目标客群：目标客群：约约30-5030-50万人万人次次/ /年年下沙客群占大鹏半岛比重导入一定比重的人口沉淀，有导入一定比重的人口沉淀，有助于形成多15、元化需求，形成助于形成多元化需求，形成“景区景区+工作工作+居住居住”的生活模式，的生活模式，从而使旅游景区的运营具有时从而使旅游景区的运营具有时序性，激发景区活力，平滑旅序性，激发景区活力，平滑旅游区的季节性波动游区的季节性波动导入人口（万人）面积（平方公里）基于国际综合型旅游目的地占地面积与人口导入的线性拟合，项目适宜承载的人口约为1.8万人现有规划区域常住人口为3000-4000人，难以集聚人气，维持景区持续活力实现规划定位的挑战二实现规划定位的挑战二: :兼得活力兼得活力适宜的导入人口规模研究适宜的导入人口规模研究实现现有规划定位面临的核心问题实现现有规划定位面临的核心问题规划定位的核16、心问题规划定位的核心问题实现旅游景区可持续发展实现旅游景区可持续发展效益 最大 长远发展持续活力旅游人口 政府投 资 者如何处理投资回报与长期发展的平衡关系如何处理投资主体与政府主体的利益关系1122基于核心问题的解决策略基于核心问题的解决策略核心功能外延发展核心项目发展核心项目酒店休憩活动设施旅游景区住宅开发培育中远期收益项目培育中远期收益项目配套商业设施重点发展资金回流项目重点发展资金回流项目在现有政府规划定位下，通过导入其他功能及物业形态作为辅助通过导入其他功能及物业形态作为辅助与支撑，更好的实现政府以旅游度假为核心的区域定位与支撑，更好的实现政府以旅游度假为核心的区域定位，以解决景区可17、持续发展所面临的问题。可售性物业对总体开发收益的平滑作用可售性物业对总体开发收益的平滑作用核心功能外延项目项目整体整体资金资金平衡平衡项目项目发展发展资金资金供给供给土地价值土地价值提升提升经营性物业收益特征多元化物业开发平滑收益曲线可售性物业收益特征小结：以全新的国际化视野来审视项目小结：以全新的国际化视野来审视项目走出一般区域性滨海景区的局走出一般区域性滨海景区的局限，以国际视野打造创新理念限，以国际视野打造创新理念模式的、可持续发展的、具有模式的、可持续发展的、具有引领性作用的开放式综合性滨引领性作用的开放式综合性滨海景区，是本项目的核心问题海景区，是本项目的核心问题更平滑地实现区域更平18、滑地实现区域开放式综合性景区开放式综合性景区定位的需要定位的需要更好地释放区域卓然的更好地释放区域卓然的战略区位所具有的潜力战略区位所具有的潜力大深圳都市圈快速扩大深圳都市圈快速扩张，需要用前瞻性的张，需要用前瞻性的视野给予项目相当的视野给予项目相当的发展弹性发展弹性在深圳东海岸探索一在深圳东海岸探索一种兼得活力和可持续种兼得活力和可持续的发展模式的发展模式相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴 趋势特点一：一定比例的常住人口沉淀，平滑旅游波峰波谷趋势特点一：一定比例的常住人口沉淀19、，平滑旅游波峰波谷 趋势特点二：游与居、业趋于融合，居、业有力提升游的功能趋势特点二：游与居、业趋于融合，居、业有力提升游的功能 游居合一，Going Home Is The Beginning Of Vacation 游业结合，美丽风景中的自由创意工作小结：国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定小结：国际化视野下的全新滨海模式三大核心要素界定 什么样的什么样的“游游”、居、居”、“业业”？ 第二部分：情境滨海度假人居第二部分：情境滨海度假人居 一种和谐滨海度假模式的提出一种和谐滨海度假模式的提出、项目发展模式研究及愿景构建篇、项目发展模式研究及愿景构建篇3322相关借鉴滨海度假区选取标准20、相关借鉴滨海度假区选取标准以国际的视野，对国际上滨海旅游度假区成功的发展理念与模式进行研究，需要对研究对象以国际的视野，对国际上滨海旅游度假区成功的发展理念与模式进行研究，需要对研究对象作以界定，选取标准为：作以界定，选取标准为：11位于中心城区的位于中心城区的2 2小时都市圈以内，属于城市近郊范围小时都市圈以内，属于城市近郊范围与下沙地区具有一定的可比性与下沙地区具有一定的可比性代表国际滨海旅游度假区的发展趋势，体现先进的发展理念与模式代表国际滨海旅游度假区的发展趋势，体现先进的发展理念与模式国际滨海旅游度假区发展历程国际滨海旅游度假区发展历程旅游消费模式发展起点观光旅游休闲旅游体验旅游2021、世纪50年代20世纪70年代阳光阳光海水海水沙滩沙滩酒店酒店游艇游艇SPASPA别墅别墅商务会所商务会所landmarklandmark国际滨海旅游度假区发展模式审视国际滨海旅游度假区发展模式审视趋势特点一：强调一定比例的人口沉淀，平滑旅游波峰波谷趋势特点一：强调一定比例的人口沉淀，平滑旅游波峰波谷传统滨海旅游度假区的自然发展带来众多弊端传统滨海旅游度假区的自然发展带来众多弊端滨海旅游区淡季与旺季区别鲜明：旺季时沙滩、酒店人满为患，甚至影响景区形象；淡季大量物业限制，造成经营性物业的非经济使用，形成资产无形流失自20世纪中期，国际滨海旅游度假区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，以实现现金22、流平衡，平滑淡季与旺季、波峰与波谷旅游季节旅游景气度传统理念强调常年人口沉淀产权分割式售卖物业如时权/产权酒店，通过时权设置，减少由于淡季和房间条件差异带来的空置率，同时分权式经营能够迅速收回成本，降低完全产权经营物业的投资风险，保证了持久盈利性完全产权式售卖物业主要包括滨海住宅、私人会所等旅游地产，住宅物业是沉淀人口最主要的方式之一，能够形成滨海区持久的人气和活力通过产权分割式/完全式售卖物业的发展，国际滨海旅游度假区缓解了旅游淡季带来的成本压力，同时为景区注入常年的持久活力同时，分流旅游高峰期的旅游人群，避免人流量过大对景区环境带来的破坏，有利于兼顾生态环境与景区活力/人气之间的平衡景区经23、营的可持续发展景区经营的可持续发展生态环境的可持续发展生态环境的可持续发展国际滨海旅游度假区发展模式审视国际滨海旅游度假区发展模式审视对应策略：对应策略：合理的物业产品组合，兼顾景区与生态的可持续发展合理的物业产品组合，兼顾景区与生态的可持续发展国际滨海旅游区物业经营模式国际滨海旅游区物业经营模式完全产权代表：滨海住宅产权分割代表：时权/产权酒店完全产权代表：经营性酒店3 32 21 1产权全部出让产权全部出让产权不出让产权不出让对应案例研究：新加坡圣淘沙（一）对应案例研究：新加坡圣淘沙（一）圣淘沙发展初期的探索历程圣淘沙位于新加坡本岛南部，离市区20-30分钟车程，1968年起，该地启动开发24、为旅游胜地，在开发初期将其定位为单纯的滨海旅游区随着旅游市场的变化，圣淘沙不断加入新的旅游元素，逐步增加休闲娱乐以及高尔夫球场等设施，但是还是不能避免景区人口波峰波谷起伏、缺乏持久活力的弊病为了推动景区经济的持续发展、形成持久活力与人气，一方面圣淘沙不断引入全新娱乐休闲设施不断引入全新娱乐休闲设施，例如：皇帽摩天塔（新加坡最高的公共观景台）、Spa Botanica、梦幻圣淘沙乐园等另一方面，售卖物业的发展除了推出分时度假酒店之外，十余年持续推进滨海住宅计划，包括吉十余年持续推进滨海住宅计划，包括吉宝港口霸型计划宝港口霸型计划（包括2700个豪华公寓、两座18层办公大楼和一个滨海俱乐部）、升涛25、湾住宅项升涛湾住宅项目目等对应案例研究：新加坡圣淘沙（二）对应案例研究：新加坡圣淘沙（二）圣淘沙总占地面积圣淘沙总占地面积350350公顷，其中居住用地达到公顷，其中居住用地达到106106公顷，占公顷，占30.3%30.3%由滨海旅游区到滨海人居度假综合区的转变对应案例研究：新加坡圣淘沙（三）对应案例研究：新加坡圣淘沙（三）早在20世纪80年代末，新加坡政府就已经计划在圣淘沙发展滨海住宅；经过漫长的研究策划过程，新加坡国会在1996年三度通过圣淘沙发展局（修正）法案，批准该计划滨海住宅计划的提出滨海住宅计划的提出圣淘沙发展局在1999年完成了数个基础设施，为滨海住宅的发展铺平道路。包括建造一26、个宽敞的游艇船坞，以及扩大衔接本岛和圣淘沙岛的长堤，从2条车道改为4条车道等配套基础设施的完善配套基础设施的完善吉宝港项目的推出吉宝港项目的推出考虑宏观经济的发展，占地117公顷升涛湾住宅项目自2005年下半年开始陆续对外发布建设招标，首先是高楼项目，其次是别墅升涛湾住宅项目的落实升涛湾住宅项目的落实2006年，升涛湾北翼地块已发展近80，南翼地块于6月正式向外推介，全部工程预计在2010年竣工升涛湾住宅项目的推介与销售升涛湾住宅项目的推介与销售吉宝港项目于2000年底陆续推出，总占地面积达32公顷，沿着一条1200公尺长的海岸线而建的霸型计划，包括2700个豪华公寓单位、两座18层楼高的办公27、大楼和一个滨海俱乐部随着随着20002000年吉宝港、年吉宝港、20052005年升涛湾等滨海年升涛湾等滨海住宅项目的持续推进，圣淘沙的居住用地住宅项目的持续推进，圣淘沙的居住用地从从9999年的年的0 0迅速增加为迅速增加为20062006年的年的30%30%对应案例研究：新加坡圣淘沙（四）对应案例研究：新加坡圣淘沙（四）聚焦升涛湾滨海住宅聚焦升涛湾滨海住宅升涛湾是新加坡唯一允许境外人士拥有土地使用权的住宅项目，被定位成“国际社群的度假村国际社群的度假村”，将有可能成为来自全球商界、娱乐界、文艺界和体坛等富豪权贵的集中目的地富豪权贵的集中目的地升涛湾拥有4.2公里的海岸线，环盖海景面积11728、公顷。依据法国水乡格法国水乡格里莫港里莫港为发展模式，将建造2600个私宅单位，包括大型洋房、有地住宅、低楼公寓和小高层公寓升涛湾还拥有新加坡最大的天然深水码头,设有240个泊位，其中10个是特别为巨型游艇设计建造巨型游艇设计建造的。它将成为拥有高档会所设施的独一无二的奢华码头奢华码头在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方式的兼得，成为人们对于滨海旅游度假的核心诉求如何平衡滨海景区的自然风景享受与特殊形态的生活如何平衡滨海景区的自然风景享受与特殊形态的生活/ /消费，成为现阶段国际滨海旅游的关注点消费，成为现阶段国际滨海旅游的关注点国际滨海旅游度假区发展模式29、审视国际滨海旅游度假区发展模式审视趋势特点二：游与居、游与业趋于融合趋势特点二：游与居、游与业趋于融合将人们日常的居住、工作嫁接于美妙的滨海风景，形成游与将人们日常的居住、工作嫁接于美妙的滨海风景，形成游与居、游与业的相互融合，成为现代国际滨海旅游度假区的另居、游与业的相互融合，成为现代国际滨海旅游度假区的另一大主要趋势；一大主要趋势；居、业有机融合游，提升旅游度假能级居、业有机融合游，提升旅游度假能级原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居（业）与旅游度假相互融合旅人之“情”（生活方式审美情趣）天然而成的“景”=更高审美情趣的体验之“境”全新的大旅游度假观全新的大旅游度假观国际滨海30、旅游度假区发展模式审视国际滨海旅游度假区发展模式审视趋势特点二分述：游居合一、趋势特点二分述：游居合一、Going Home Is The Beginning Of VacationGoing Home Is The Beginning Of Vacation优雅而富于诗意的栖居，人们对生活的终极梦想。对于解决了优雅而富于诗意的栖居，人们对生活的终极梦想。对于解决了“生存之道生存之道”、“生活之困生活之困”，迈向迈向“生命之享生命之享”的人群，融居住与度假旅游为一体的栖居之的人群，融居住与度假旅游为一体的栖居之“境境”越来越成为其追求越来越成为其追求游居合一则是这种全新的生活方式、高境界的生活31、状态游居合一则是这种全新的生活方式、高境界的生活状态环境空间是外在的“境”，是人们徜徉期间的空间序列与环境，包括自然风物、社区花园、宅前小院等精神体验则是内在的“境”，来自于环境对人之生活状态的影响，融情于山，寄情于水强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造将公共设施、标志性建筑融合度假景区氛围，通过有主题特征的符号和元素，打造有情境的人居环境居住人群成为景区“演员”,其生活方式成为景区的旅游要素游居合一的内涵与特点游居合一的内涵与特点对应案例借鉴：香港愉景湾（一）对应案例借鉴：香港愉景湾（一）建筑容量与自然环境相协调建筑容量与自然环境相协调愉景湾位于香港大屿山东北部，土地总面积约为810公32、顷。愉景湾发展区属于自给自足的近郊住宅区近郊住宅区，主要提供私人房屋，并有主要提供私人房屋，并有零售、商业和社区设施，以及康乐用途作零售、商业和社区设施，以及康乐用途作为配套为配套愉景湾的无车住宅区特色，是由原来作为愉景湾的无车住宅区特色，是由原来作为度假胜地的发展概念演变而成。自然景观度假胜地的发展概念演变而成。自然景观与人造景观（例如沙滩、海滨长廊、公园与人造景观（例如沙滩、海滨长廊、公园和高尔夫球场）互相映衬，形成了与山海和高尔夫球场）互相映衬，形成了与山海相融的独特居住景观相融的独特居住景观对应案例借鉴：香港愉景湾（二）对应案例借鉴：香港愉景湾（二）合理的居住开发容量合理的居住开发容量33、住宅物业容积率对比住宅物业容积率对比q协调环境协调环境保护自然资源包括山林、天然海岸线，开发与四周自然环境协调发展的密度合理的居住区；q建筑容量建筑容量从海到山体依次为：低层洋房、高层建筑，通过建筑高度的错落布局最大限度的利用海景。借鉴经验借鉴经验国际滨海旅游度假区发展模式审视国际滨海旅游度假区发展模式审视趋势特点二分述：游业结合、美丽风景中的自由创意工作趋势特点二分述：游业结合、美丽风景中的自由创意工作城市经济发展到一定阶段，新的经济特征促使新行业、新阶级的产生，进一步催生了新的生城市经济发展到一定阶段，新的经济特征促使新行业、新阶级的产生，进一步催生了新的生活活/ /工作方式，游业结合就是34、这种全新生活、工作方式的一种体现工作方式，游业结合就是这种全新生活、工作方式的一种体现当城市经济从要素驱动型向资本驱动、创新驱动型转变时，财富人群、创意人群渐渐在社会财富的创造中占据重要地位从事艺术创作的自由工作者，创意产业的创新精英阶层等有闲阶级及富人阶层，逐渐引领新的生活理念与生活方式游业结合，在美丽的风景中自由创意与工作、激发思维、结朋会友，阐释一种新的生活状态、生活方式自由的艺术创作、思维创意，私密的商务会晤，需要舒适、放松、安静的场所与空间，传统的工作方式与氛围已不能满足需求愿景的提出：愿景的提出：一种国际化的可持续滨海度假发展模式一种国际化的可持续滨海度假发展模式强调一定比例的常住35、人口沉淀强调一定比例的常住人口沉淀游与居、游与业趋于融合游与居、游与业趋于融合国际滨海旅游度假区发展趋势国际滨海旅游度假区发展趋势全新发展模式：居、游、业趋于融合的全新滨海全新发展模式：居、游、业趋于融合的全新滨海“泛旅游泛旅游”发展模式发展模式 通过居、业有机融合游，更好的促进旅游度假功能的能级提升通过居、业有机融合游，更好的促进旅游度假功能的能级提升自然资源主题游憩的完美结合自然资源主题游憩的完美结合人文内涵体验活动的情景互动人文内涵体验活动的情景互动景观地产旅游场所的情境合一景观地产旅游场所的情境合一国际化视野下的和谐滨海模式三大核心要素界定国际化视野下的和谐滨海模式三大核心要素界定以以36、“居、业居、业”等辅助功能来促进等辅助功能来促进“游游”的核心功能的提升的核心功能的提升“游游” + ” + （“居居” + “” + “业业”）= = 情境度假人居模式情境度假人居模式以国际化的视野和理念，通过特色以国际化的视野和理念，通过特色“居、业居、业”功能与功能与“游游”的有机融的有机融合，以居（业）促游，激发景区活力，保证景区可持续性发展，实现合，以居（业）促游，激发景区活力，保证景区可持续性发展，实现旅游度假功能能级的提升旅游度假功能能级的提升攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为一体的空间场所，并营造一定情境，将人们的基本居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活创意精英阶37、层承载自我创新的智力创意产业活动+顶级成功人士与稀缺资源结合在一起的的私人商务活动国际全新滨海度假模式用地结构比重国际全新滨海度假模式用地结构比重根据国际惯例，全新的滨海度假景区开发模式中，通过居（业）的功能导入，来实现旅游景区的可持续发展；根据国际惯例，全新的滨海度假景区开发模式中，通过居（业）的功能导入，来实现旅游景区的可持续发展；具有开发弹性的综合用地应当占一定比重具有开发弹性的综合用地应当占一定比重；关于关于“居居”、“游游”、“业（商）业（商）”及综合用地的比重关系如下及综合用地的比重关系如下所示，供项目开发时参照。所示，供项目开发时参照。商务用地比重商务用地比重居住用地比重居住用地38、比重旅游用地比重旅游用地比重15%35%25%30%25%30%综合用地比重综合用地比重10%15%国际滨海度假国际滨海度假模式模式用地结构用地结构*用地结构比重基于阿特金斯对新加坡用地结构比重基于阿特金斯对新加坡SentosaSentosa、法国、法国NiceNice、法国、法国GrimaudGrimaud、香港愉景湾、美国香港愉景湾、美国TalegaTalega、法国、法国Val dEuropeVal dEurope、意大利的意大利的AmalfiAmalfi、美国美国Ocean CityOcean City的研究总结成果。的研究总结成果。Atkins:也可以根据规划情况挪到规划对应处第三部39、分：理性审视下的项目发展机会第三部分：理性审视下的项目发展机会 愿景研判愿景研判天时：从城市发展的维度看模式导入可行性天时：从城市发展的维度看模式导入可行性深圳正处在由资本驱动向创新驱动的发展阶段企业职能部门相对分离，办公居住与旅游资源互融文化创意产业将成为深圳的支柱产业人和：从潜在客群的维度看模式导入可行性人和：从潜在客群的维度看模式导入可行性有闲阶级是承载全新发展模式的主流客群深圳（珠三角）有闲阶级生活方式解析有闲阶层的高成长性为导入全新发展模式奠定基础地利：从空间圈层的维度看模式导入可行性地利：从空间圈层的维度看模式导入可行性项目所处圈层结构决定高起点旅游景区开发东部滨海旅游度假物业当前40、开发模式解析下沙项目的全新模式将引领深圳滨海旅游度假小结：项目构筑和谐发展模式天时、地利、人和小结：项目构筑和谐发展模式天时、地利、人和 、项目发展模式研究及愿景构建篇项目发展模式研究及愿景构建篇从城市发展维度看导入可行性从城市发展维度看导入可行性深圳正处在由资本驱动向创新驱动的发展阶段深圳正处在由资本驱动向创新驱动的发展阶段 波特的竞争发展阶段划分波特的竞争发展阶段划分生产要素驱动阶段投资驱动阶段创新驱动阶段财富驱动阶段深圳是中国人均GDP最高的城市，2005年人均GDP为7300美元，已经进入创新驱动阶段，以创意智力以创意智力为主的知识、文化、技术创新成为推动城市发展的主要动力。为主的知识41、文化、技术创新成为推动城市发展的主要动力。从城市发展维度看导入可行性从城市发展维度看导入可行性企业职能部门相对分离，办公居住与旅游资源互融企业职能部门相对分离，办公居住与旅游资源互融根据国外经验，创新驱动阶段催生了总部经济的产生，大型根据国外经验，创新驱动阶段催生了总部经济的产生，大型企业职能部门相对分离，向郊区化、生态化和低密度发展；企业职能部门相对分离，向郊区化、生态化和低密度发展；大量研发中心和企业总部一般在近郊风景优美处选址，员工大量研发中心和企业总部一般在近郊风景优美处选址，员工就业和生活与周边旅游资源融为一体就业和生活与周边旅游资源融为一体o微软公司的总部设在华盛顿州的雷德蒙德市42、oIBM的总部在纽约州的怀特普莱恩斯市o联想并购IBM个人电脑事业部之后将美国总部设在玻切斯 国外郊区总部经济示例：国外郊区总部经济示例：从城市发展维度看导入可行性从城市发展维度看导入可行性文化创意产业的崛起将使深圳相关承载人群大幅增加文化创意产业的崛起将使深圳相关承载人群大幅增加2005年深圳市文化发展规划纲要（2005年2010年）提出要在继续大力发展高新技术、金融、物流等三大支柱产业的同时，把文化创意产业培植成第四大支柱产业；对比深圳、北京、上海三地，深圳深圳文化创意产业占文化创意产业占GDPGDP的比重低于北的比重低于北京和上海，但发展速度最快，并保京和上海，但发展速度最快，并保持上升43、势头，发展潜力巨大；持上升势头，发展潜力巨大；受其影响，预期预期20102010年深圳创意文年深圳创意文化产业承载人群将大幅度增加化产业承载人群将大幅度增加。从潜在消费维度看导入可行性从潜在消费维度看导入可行性创新驱动的历史性转变必将导致特定人群生活方式的变化创新驱动的历史性转变必将导致特定人群生活方式的变化深圳城市结构为橄榄型结构，年收入年收入20万万元以上的创意精英阶层约占社会总工作人元以上的创意精英阶层约占社会总工作人群的群的25%，成为，成为为社会主体创新驱动阶段，以创意精英人群与顶级成创意精英人群与顶级成功人士为主体的有闲阶级迅速发展功人士为主体的有闲阶级迅速发展，并进而影响城市的生44、活方式高收入人群中产阶级低收入人群深圳橄榄型的社会结构深圳橄榄型的社会结构Veblen（19世纪后期）认为，有闲阶层是消费表现出由收入、职业引起的阶层变化。有闲阶层的有闲阶层的消费具有消费具有“非物质非物质”的特点，由主要满足享受、的特点，由主要满足享受、显示富力逐渐向智力和审美精通方面转变，是高显示富力逐渐向智力和审美精通方面转变，是高级的、有价值的，满足人的精神、审美、文化需级的、有价值的，满足人的精神、审美、文化需要。要。项目承载有闲阶层界定项目承载有闲阶层界定创意精英阶层顶级成功人士居与游相对不分离：将自己喜欢的游憩方式融入生活，Going home is the beginning 45、of vacation业与游相对不分离：商务活动结合游艇、海滩等稀缺资源和元素，使会所、酒店等高端配套使会所、酒店等高端配套成为商务功能载体成为商务功能载体顶级成功人士追求独享稀缺资源，提高商务与顶级成功人士追求独享稀缺资源，提高商务与生活的生活的“性能比性能比”：顶级成功人士居于收入-闲暇曲线的内弯区域，财富积累使工作的收入效应小于替代效应，闲暇的边际效用递增。收入闲暇收入收入-闲暇曲线闲暇曲线从潜在消费维度看导入可行性从潜在消费维度看导入可行性目标客群需求与目标客群需求与“居业游居业游”一体化的情境度假模式相契合一体化的情境度假模式相契合生活方式创新驱动因素相对有闲的时间安排，增加游憩需求46、与居民的文化生活需要相契合，居住与就业相融私人汽车普及，都市1小时自驾旅游增加办公地点灵活收入水平提高工作方式灵活创业人群集聚与年轻化多元文化融合，及对国外生活方式向往深圳创意精英阶层的生活方式形成机制深圳创意精英阶层的生活方式形成机制工作方式居与游相对不分离：集约化的旅游方式，结合结合自驾，缩短游的距离，提高居的品质自驾，缩短游的距离，提高居的品质业与游相对不分离：创意工作与创意生活相结创意工作与创意生活相结合，衍生个性化商业与商务混合体合，衍生个性化商业与商务混合体创意精英人群追求融创意精英人群追求融“居居-业业-游游”一体化的情一体化的情境生活模式：境生活模式：从潜在消费维度看导入可行性47、从潜在消费维度看导入可行性成长潜力巨大的有闲阶级为情境旅游提供成长潜力巨大的有闲阶级为情境旅游提供Golden Niche-MarketGolden Niche-Market对照国际惯例，深圳目前已经进入对照国际惯例，深圳目前已经进入有闲阶层消费成为个性化消费主体的时代，有闲阶层的消费偏好和特征将会对旅游度假模式有全新的需求界定；深圳是大珠三角以至于南中国有闲阶层汇聚之处，随着大珠三角区域的经济发展与区域互动，深圳是大珠三角以至于南中国有闲阶层汇聚之处，随着大珠三角区域的经济发展与区域互动，有闲阶层的外延将进一步扩大，数量进一步提高，为情境旅游开发提供庞大的消费基础。500美元1000美元1548、00美元人均可支配收入人均可支配收入从众消费心理社会大众社会大众富豪阶层富豪阶层彰显财富/身份文化消费个性消费创意消费有闲阶层有闲阶层精英引领消费社会消费特征社会消费特征3000美元深圳深圳-2670-2670美元美元项目发展情境滨海度假模式项目发展情境滨海度假模式“天时天时”、“人合人合”创意文化产业发展创意精英阶层开始出现文化创意成为优势产业全新的滨海旅游模式具备了产业基础成为情境度假的社会基础深圳城市经济增长方式深圳城市经济增长方式由资本驱动转向创新驱动由资本驱动转向创新驱动“居业游”相融合的需求情境度假模式引领项目打造地标度假景区深圳创意精英阶层需求支持情境滨海度假开发多彩多彩 Col49、orfulColorful超越超越 SurpassSurpass人性人性HumanityHumanity把视野扩展到整个南中国海，来审视是否有主动打造把视野扩展到整个南中国海，来审视是否有主动打造“情情境滨海度假境滨海度假”模式的竞争性项目？模式的竞争性项目？从空间圈层维度看导入可行性从空间圈层维度看导入可行性项目所处圈层结构决定高起点旅游景区开发项目所处圈层结构决定高起点旅游景区开发项目处于距深圳市项目处于距深圳市1 1小时环城游憩圈和珠三角小时环城游憩圈和珠三角2 2小时旅游度假圈的小时旅游度假圈的核心位置，决定高起点旅游景区开发的定位；项目处于大鹏湾项目处于大鹏湾惠州大亚湾惠州大亚湾惠东50、巽寮湾的海上旅游航线的起点，在这个圈层结构中，惠东巽寮湾的海上旅游航线的起点，在这个圈层结构中，已经开发的项目对本项目形成一定竞争；项目位于深圳东部滨海旅游圈与龙岗区东部滨海旅游文化带的交汇点，因此定位具有创意旅游开发的特点。从空间圈层维度看导入可行性从空间圈层维度看导入可行性六个竞争性滨海旅游度假区的评价六个竞争性滨海旅游度假区的评价利用海滩、山林、文化资源，重点打利用海滩、山林、文化资源，重点打造核心吸引物，强化对市场客源的细造核心吸引物，强化对市场客源的细分，逐渐形成国内中高端度假市场分，逐渐形成国内中高端度假市场保持海滩的原生态性保持海滩的原生态性海陵岛：天下奇美的优质海滩保持海滩的原51、生态，增加项目吸引开拓公共场所，增加游客参与发展旅游以及相关产业，将旅游发展作为海陵经济发展手段众多各档次的旅游接待设施众多各档次的旅游接待设施下川岛：大众化的休闲旅游度假地积极改善下川岛目前旅游发展格局，增加重点吸引物，整顿治安环境核心旅游产品的打造核心旅游产品的打造海泉湾：中高档商务度假的代表游憩项目的核心吸引打造，网络状的市场渠道建设，高端客源市场的培育行政指导下的滨海度假开发行政指导下的滨海度假开发西冲：深圳重点打造的滨海旅游政府指导下的区域旅游开发起点较高，但目前仍处于启动阶段，未来市场有待进一步检测城市休闲与滨海度假紧密结合城市休闲与滨海度假紧密结合大小梅沙：城市滨海休闲乐园不断增52、加游憩设施建设，增加城市休闲、娱乐功能的打造，积极吸引游客回头率多功能、复合型的休闲度假多功能、复合型的休闲度假巽寮湾：国际一流的滨海旅游度假从空间圈层维度看导入可行性从空间圈层维度看导入可行性东部滨海旅游度假物业当前开发模式解析东部滨海旅游度假物业当前开发模式解析都市休闲型主题游乐型西冲一般度假型高端商务型大小梅沙海陵岛海泉湾下川岛、青奥湾、红海湾起点高、距市中心距离较远开发成熟、距离市中心近，房地产开发较多，环境压力大以主题娱乐设施引领，结合自然资源的度假消费传统较低层面的同质化开发从空间圈层维度看导入可行性从空间圈层维度看导入可行性小结小结- -项目发展机遇项目发展机遇根据周边竞争性分析53、，根据周边竞争性分析，针对有闲阶层的情境旅游产品供应相对不足，项目具有发展，项目具有发展机会；机会；项目开发应当结合国际滨海度假景区开发的先进理念，发展“居+游”与“业+游”相对融合的情境旅游度假，以超越东部沿海地区的现有旅游度假区，并截取目前由，以超越东部沿海地区的现有旅游度假区，并截取目前由于惠州湾优势项目竞争所吸引的客流。于惠州湾优势项目竞争所吸引的客流。总体看来，东部滨海旅游度假区的特点是：部分度假区单个项目发展较好，能级高，开始体现出国际滨海度假开发的先进理念；另一方面，整个东部滨海旅游度假带没有形成整体开发，同质化现像依然严重，缺乏站在国际理念的高度引领的度假区；项目驱动力分析及六54、大构建原则项目驱动力分析及六大构建原则国际化视野高度上的再定位国际化视野高度上的再定位项目发展模式项目发展模式/ /战略远景产生的示范效应阐释战略远景产生的示范效应阐释第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则第四部分：国际化视野高度上的项目构建原则 定位定位、项目发展模式研究及愿景构建篇、项目发展模式研究及愿景构建篇1234板块驱动板块驱动城市东扩，东海岸整体成为深圳旅游商务休闲度假地的发展趋势带动 驱动力分析驱动力分析KEY DRIVER 投资驱动投资驱动东海岸和大鹏半岛逐渐成为深圳乃至大珠三角、港、澳等地的置业投资热点消费驱动消费驱动随着市区生活消费的日趋成熟与饱和，生活、置业的郊区化趋势55、日趋明显资源驱动资源驱动根据国际滨海发展规律，本案良好的山、海等环境资源将成为规划和开发游居、商、合一的重要依托四大驱动力促使项目以全新模式引领南中国成为现实四大驱动力促使项目以全新模式引领南中国成为现实项目六大构建原则项目六大构建原则1 12 23 34 45 56 6风险规避：风险规避：开发相当比重的产权式物业，保证资金回笼，降低开发风险开发相当比重的产权式物业，保证资金回笼，降低开发风险“泛旅游泛旅游”的模式创新：的模式创新：借鉴国外类似滨海旅游开发最新理念，借鉴国外类似滨海旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛56、旅游功能与产品功能与产品打造东部沿海标致景区，建立南中国海地标打造东部沿海标致景区，建立南中国海地标综合功能：综合功能：结合项目近郊区位条件，适当强化人文居住的功能，使居业游相对融合结合项目近郊区位条件，适当强化人文居住的功能，使居业游相对融合寓居于景：寓居于景：形成旅游价值与人居融为一体的空间，塑造形成旅游价值与人居融为一体的空间，塑造南中国有闲阶级度假、宜居、创意的天堂南中国有闲阶级度假、宜居、创意的天堂游业相融：游业相融：结合稀缺资源与私人商务会所、总部基地、创意产业业态，独享天成结合稀缺资源与私人商务会所、总部基地、创意产业业态，独享天成创意越界：创意越界：以创意精英阶层为主要目标客群57、，并导入创意生活商业业态，使商业和度假相互促进、完美融合以创意精英阶层为主要目标客群，并导入创意生活商业业态，使商业和度假相互促进、完美融合国际化视野高度上的定位升华国际化视野高度上的定位升华南中国南中国 标致性滨海人文度假景区标致性滨海人文度假景区 首席滨海情境人居度假示范领地首席滨海情境人居度假示范领地 有闲阶级彰显自我价值的创意度假天堂有闲阶级彰显自我价值的创意度假天堂自然资源主题自然资源主题游憩的完美结合游憩的完美结合人文内涵体验人文内涵体验活动的情景互动活动的情景互动景观地产旅游景观地产旅游场所的情境合一场所的情境合一滨海天堂滨海天堂 风尚领地风尚领地南中国有闲阶级生活境界的象征南中58、国有闲阶级生活境界的象征 Symbol of Leisure Classs Life State 项目发展模式项目发展模式/ /战略远景产生的示范效应（一）战略远景产生的示范效应（一）顺应东部开发的政策引导，通过本项目导入一种顺应东部开发的政策引导，通过本项目导入一种全新的理念，形成区域发展的先发优势，发挥示全新的理念，形成区域发展的先发优势，发挥示范效应，以迎接挑战、带动深圳新一轮科学发展。范效应，以迎接挑战、带动深圳新一轮科学发展。未来未来25年，深圳将基本遵循年，深圳将基本遵循“从高速成长期，逐步进从高速成长期，逐步进入高效成熟期，进而走向精明增长入高效成熟期，进而走向精明增长”的渐进式59、转型三的渐进式转型三部曲部曲近期以高速发展模式为主导。关键词：启动重点地区的空间优化，培育新的增长点。中期以高效成长模式为主导。关键词：实现城市适度密集发展、资源集约利用与环境质量的提升。远期以精明增长模式为主导。关键词：寻求经济、社会和环境的全面和谐发展。在高速发展的同时，资源不足的“瓶颈”制约效应逐渐凸现，深圳的发展面临五大挑战：1 12 23 3如何推进区域协调健康发展？如何维系强化自身竞争优势？如何实现经济模式顺利转型？如何建设市民满意的和谐城市？如何治理污染、保护生态环境？高速增长高效增长精明增长近期中期远期推动龙岗区城市化进程，促进区内外协调发展，提升提升深圳城市竞争力深圳城市竞争60、力；结合大鹏湾片区的规划建设，形成前海湾、深圳湾和大鹏湾等各具特色的城市滨海区，塑造深圳东部滨海塑造深圳东部滨海城市形象城市形象；有利于带动以旅游文化为主体的特色创意文化产业发展，形成深圳多元化产业结构，培育持久竞争力；并形成深圳多元化产业结构，培育持久竞争力；并且有助于促进当地就业问题的解决且有助于促进当地就业问题的解决；能够突现东部滨海地区组团的区位优势与资源优势，实现深圳区域间实现深圳区域间“差异化差异化”空间发展策略空间发展策略；改善深圳生态环境，形成绿色空间结构，促进人、自促进人、自然和环境相协调的和谐社会，建设节约型城市然和环境相协调的和谐社会，建设节约型城市；对大鹏半岛尤其是下沙61、旅游项目的联动和利好旅游项目的联动和利好，促进促进周边区域土地价值提升周边区域土地价值提升。 环境发展环境发展自然、宜居自然、宜居经济发展经济发展繁荣、活力繁荣、活力社会发展社会发展平等、和谐平等、和谐导向国际理念引导下的滨海模式能够对深圳的城市发展起到的示范效应：导向国际理念引导下的滨海模式能够对深圳的城市发展起到的示范效应：项目发展模式项目发展模式/ /战略远景产生的示范效应（二）战略远景产生的示范效应（二）适于滨海情境度假模式的运营思路适于滨海情境度假模式的运营思路项目总体运营思路：引入一级半土地运营商的开发模式项目总体运营思路：引入一级半土地运营商的开发模式 总体形象定位总体形象定位-62、 -东方托斯卡纳东方托斯卡纳东方托斯卡纳东方托斯卡纳Oriental ToscanaOriental Toscana解读托斯卡纳解读托斯卡纳一个艺术优雅的圣殿一个艺术优雅的圣殿徐志摩笔下的翡冷翠。佛罗伦萨作为托斯卡纳大区的首府，是文艺复兴的发祥地，留下了但丁、乔托、米开朗基罗、达芬奇、拉斐尔等艺术巨匠的不朽之作。整座城市仍保留着文艺复兴时期的风貌，每个角落都散发着唯美的艺术气息。一个和谐多彩的天堂一个和谐多彩的天堂如果上帝爱上这个地方，那就叫做托斯卡纳!托斯卡纳在意大利中西部，从亚平宁山向西一直到地中海边。有着典型的地中海温润气候，阳光下蓝天白云，色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶，63、错落有致的散布在如茵的大地上这样的纯粹，这样的静谧，只有在托斯卡纳，才能见到。一个心灵休憩的桃源一个心灵休憩的桃源“如果迷路，我想是在托斯卡纳！” 。很久以来，托斯卡纳，成了英国人逃避世界，或者寻找灵感，休憩身心的地方，英国首相布莱尔也不例外，每年夏天他们都要在锡耶纳郊外的别墅里待上两个星期。这就是地中海的托斯卡纳，所带给我们无尽的生活梦想！、功能板块主题定位及构建原则篇功能板块主题定位及构建原则篇第一部分：项目功能板块确定及开发主题策划第一部分：项目功能板块确定及开发主题策划第二部分：功能板块构建原则阐释第二部分：功能板块构建原则阐释第三部分：功能功能板块功能及形象定位策划第三部分：功能功能64、板块功能及形象定位策划STST策略策略（打造引领）（打造引领）打造引领性的游憩度假功能游憩度假功能，成为大珠三角地区旅游休闲示范基地强化商务会议功能商务会议功能，引领南中国海商务休闲度假潮流复合高端地产功能，创立情境地产样板情境地产样板WTWTWTWT策略策略策略策略（稳健策略）（稳健策略）（稳健策略）（稳健策略）强化人居业一体化的度假天堂模式聚焦欢乐家庭群体借力休闲旅游趋势倡导生态岛居概念突出休闲养生理念OWOWOWOW策略策略策略策略（主动提升）（主动提升）（主动提升）（主动提升）借助政府力，设立航线、推动建设调动资本力，规模开发、整体运营引导市场力，创新理念、品质卓越SOSOSOSO策略65、策略策略策略（取长补短）（取长补短）（取长补短）（取长补短）打好山地生态牌，体现南中国风情做好海文章，突出滨海景观特色营造度假氛围，打造分众度假领地品牌由由SWOTSWOT组合策略矩阵确定项目三大功能板块组合策略矩阵确定项目三大功能板块商务会议商务会议旅游度假旅游度假情境地产情境地产休闲度假休闲度假和谐情境和谐情境诗意栖居诗意栖居自我价值实现自我价值实现提提升升景景区区品品质质自自由由创创意意情境地产情境地产滨水体验滨水体验南中国海滨地标南中国海滨地标生命能量提升生命能量提升创意商业创意商业商务商务CLUB游游游游商商商商/ / / /业业业业居居居居六大主题有机协成、促进战略愿景的实现与提升66、六大主题有机协成、促进战略愿景的实现与提升居、游、业有机协同的和谐滨海度假人居模式居、游、业有机协同的和谐滨海度假人居模式11情境地产主题情境地产主题22滨海地标主题滨海地标主题33商务商务CLUBCLUB主题主题44滨海养生主题滨海养生主题55滨水体验主题滨水体验主题66创意商业主题创意商业主题旅游度假板块主题定位与核心项目策划旅游度假板块主题定位与核心项目策划板块构建重点一：强调创意商业娱乐元素的运用板块构建重点一：强调创意商业娱乐元素的运用创意商业娱乐业态创意商业娱乐业态 以休闲商业为基础，融入创意、科技与人文特质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等民生领域的复合式经营，提供具有深度体67、验、高质、美感的产品。特征创意商业娱乐与旅游度假板块可以完美结合，其导入将是本项目与周边项目形成差异性的亮点之一旅游度假旅游度假旅游度假板块主题定位与核心项目策划旅游度假板块主题定位与核心项目策划板块构建重点二：时尚、动感元素板块构建重点二：时尚、动感元素+ +滨海主题游乐设施滨海主题游乐设施在广州、深圳、惠州三地中，年龄在在广州、深圳、惠州三地中，年龄在19193030岁之岁之间的市民出游的比例均在六成以上，间的市民出游的比例均在六成以上，31315050岁市岁市民出游比例约在三成左右，民出游比例约在三成左右，游客出游呈现年轻化游客出游呈现年轻化趋势；趋势；在在18-3518-35岁的重点目68、标客群中，偏好度排在前几岁的重点目标客群中，偏好度排在前几位的旅游产品分别是位的旅游产品分别是体育运动、主题乐园、科技体育运动、主题乐园、科技探险及水上运动探险及水上运动在具体板块功能的设置上，应考虑到年龄层次的在具体板块功能的设置上，应考虑到年龄层次的受重比例，受重比例，在滨海旅游度假中多融入年轻、时尚在滨海旅游度假中多融入年轻、时尚的新鲜元素，增加项目活动的趣味性、体验性和的新鲜元素，增加项目活动的趣味性、体验性和新奇性新奇性 目标客群旅游消费偏好分析（二）目标客群旅游消费偏好分析（二）20%17%18%8%3%10%12%16%15%15%4%4%3%10%16%5%8%9%10%12%69、18%9%10%20%20%16%20%22%19%17%8%10%3%5%4%15%14%12%8%8%2%4%5%3%3%2%2%2%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%45主题乐园科技探险乡土风情古代文化家庭活动体育运动城市发展水上运动商业购物其他旅游度假板块主题定位与核心项目策划旅游度假板块主题定位与核心项目策划主题概念主题概念原生态民居的符号萃取原生态民居的符号萃取+现代建筑意向现代建筑意向动感游憩动感游憩养生度假养生度假体验商业体验商业动感时动感时尚符号尚符号创意体创意体验商业验商业在景区内复合进创意体验商业，在景区内复合进创意体验商业，通过手70、工工坊、多媒体娱乐广场、通过手工工坊、多媒体娱乐广场、主题创意餐饮等主题创意餐饮等DIYDIY与休闲娱乐与休闲娱乐项目，营造创意氛围项目，营造创意氛围商游合一，激发区域活力，沉商游合一，激发区域活力，沉淀人流，提升区域价值淀人流，提升区域价值 结合区域原有的部分原生态岭结合区域原有的部分原生态岭南民居，从中萃取空间符号，南民居，从中萃取空间符号，通过钢、玻璃等现代建材通过钢、玻璃等现代建材“表表皮皮”内涵的同时，使区域具有内涵的同时，使区域具有创意建筑的戏剧性。创意建筑的戏剧性。以风车、摩天轮等动感设施为符以风车、摩天轮等动感设施为符号，使活动设施和功能设计尺度反号，使活动设施和功能设计尺度反71、映动感活动区的特点映动感活动区的特点旅游度假板块主题定位与核心项目策划旅游度假板块主题定位与核心项目策划功能与形象定位功能与形象定位深圳大都市圈知名的情景互深圳大都市圈知名的情景互动式滨海游憩度假圣地动式滨海游憩度假圣地以动感时尚符号串联起来的、以动感时尚符号串联起来的、具有异域情调的游憩休闲度具有异域情调的游憩休闲度假胜地假胜地商游合一的南中国开创性创商游合一的南中国开创性创意体验商业娱乐综合体意体验商业娱乐综合体Colorful BeltColorful Belt 商务会议板块主题定位与核心项目策划商务会议板块主题定位与核心项目策划板块构筑重点一：板块构筑重点一： 打造地标性商务酒店打造地72、标性商务酒店深圳酒店市场呈现出酒店星级越高，需求越旺盛的局面。深圳酒店市场呈现出酒店星级越高，需求越旺盛的局面。2005年，全市酒店年平均出租率为年，全市酒店年平均出租率为60.64%，三星级以上为，三星级以上为67。而。而2005年全市五星级酒店平均价格上涨了年全市五星级酒店平均价格上涨了6.05%，部分保持着，部分保持着90%的高出租率的高出租率2004年，大鹏半岛座落的龙岗地区仅有年，大鹏半岛座落的龙岗地区仅有3家三星级以上酒店，家三星级以上酒店，五星级酒店至今仍为空白，排在各区之末，而未评星级酒店旅五星级酒店至今仍为空白，排在各区之末，而未评星级酒店旅馆则拥有馆则拥有53家之多，整体当73、地较低，与政府对于区域的定位不家之多，整体当地较低，与政府对于区域的定位不相符合。相符合。在项目商务会议板块的构建中，对在项目商务会议板块的构建中，对“质质”的追求远远迫切于的追求远远迫切于“量量”，建立高能级高档次的，建立高能级高档次的“地标性地标性”商务酒店商务酒店，是本区域的，是本区域的一个契机一个契机05年各类档次的酒店年各类档次的酒店设施的租金增长率与出租率对比设施的租金增长率与出租率对比商务会议商务会议商务会议板块主题定位与核心项目策划商务会议板块主题定位与核心项目策划板块构筑重点二：功能复合开发板块构筑重点二：功能复合开发为为改改变变集集会会场场所所的的周周围围景景色色而而将将集74、集会会地地点点迁迁离离商业集中地商业集中地另另辟辟一一处处类类似似“修修道道院院”的的僻僻静静环环境境，以以免免受受到到其其他他活活动的干扰动的干扰将集会、用餐和娱乐做将集会、用餐和娱乐做适度的整合适度的整合, , 更好地利更好地利用开会期间的沟通。需用开会期间的沟通。需要各种能够配合集会中要各种能够配合集会中心的游憩设施心的游憩设施国际商务会议度假中心国际商务会议度假中心20世纪世纪70年代起不年代起不断发展形成，商务会议与度假、休闲、娱乐断发展形成，商务会议与度假、休闲、娱乐等功能也在此过程中不断融合，功能集合型等功能也在此过程中不断融合，功能集合型开发成为商务会议型物业开发的一大趋势。开75、发成为商务会议型物业开发的一大趋势。商务会议度假设施的发展历程商务会议度假设施的发展历程商务办公之余，感兴趣的复合功能项目商务办公之余，感兴趣的复合功能项目 在针对广州、深圳、惠州三地的调研中，目在针对广州、深圳、惠州三地的调研中，目标客群在商务办公之与，最感兴趣的复合功标客群在商务办公之与，最感兴趣的复合功能项目分别为：水上运动、康体活动与高尔能项目分别为：水上运动、康体活动与高尔夫练习场。夫练习场。大珠三角企业家和企业为主、支撑的顶级商务顶级商务酒店综合体酒店综合体南中国顶级的国南中国顶级的国际会议交流、商际会议交流、商务休闲领地务休闲领地通过情境营造，为企业家和CEO阶层提供的酒店式酒店76、式CLUBCLUB区区为有闲阶层提供的一站式康体服务的国际健康设施国际健康设施商务会议板块主题定位与核心项目策划商务会议板块主题定位与核心项目策划主题概念策划主题概念策划通过景区与企业/行业商务活动的有机结合，营造：景商合一让商务会议成为景区度假商务会议板块主题定位与核心项目策划商务会议板块主题定位与核心项目策划功能与形象定位功能与形象定位南中国顶级滨海商务休闲领地南中国顶级滨海商务休闲领地服务于大珠三角企业家与顶级服务于大珠三角企业家与顶级商务人士商务综合体商务人士商务综合体塑造企业家和塑造企业家和CEOCEO享受生活的享受生活的CLUBCLUB生活方式，景商合一，会生活方式，景商合一，会议77、即是度假，提升生命能量议即是度假，提升生命能量Commence HubCommence Hub情境地产板块主题定位与核心项目策划情境地产板块主题定位与核心项目策划主题概念策划主题概念策划公公共空间的共空间的生活情趣生活情趣栖居之境栖居之境亲山亲海亲山亲海自成高格自成高格全程主题全程主题情境策划情境策划建筑取向建筑取向服务于服务于“境境”强调具有旅游价值的空间场所强调具有旅游价值的空间场所与生活方式的塑造与生活方式的塑造。建筑形式在意境营造中具有更高比例的价值，为人们指引特定生活氛围的遐想 融居住与度假旅游为一体，实现融居住与度假旅游为一体，实现“生命畅生命畅享享” 。公共空间被赋予特色的生活场78、景，特定的生活氛围；对天然景观资源的利用与呼应成为营造情境的核心景观地产与旅游场所的情境合一景观地产与旅游场所的情境合一。情境主题从策划始，贯穿各环节，升华为情境地产，将生活情境的全方位打造与营销推向极致情境地产情境地产板块主题定位与核心项目策划情境地产板块主题定位与核心项目策划功能定位功能定位南中国第三代情境旅游地产典范南中国第三代情境旅游地产典范MOOD SPACEMOOD SPACE情境地产板块主题定位与核心项目策划情境地产板块主题定位与核心项目策划形象定位：曦谷形象定位：曦谷创意精英阶层与顶级成创意精英阶层与顶级成功人士的诗意栖居之地功人士的诗意栖居之地生活情境与度假体验的生活情境与度79、假体验的有机融合，南中国第三有机融合，南中国第三代情境地产典范代情境地产典范（概念地产（概念地产- -主题地产主题地产- -情境地产）情境地产）Sunlight ValleySunlight Valley、概念性规划与核心项目空间落实篇概念性规划与核心项目空间落实篇第一部分：基地空间资源梳理及优劣势分析第一部分：基地空间资源梳理及优劣势分析第二部分：空间规划概念及理念形成阐释第二部分：空间规划概念及理念形成阐释第三部分：空间板块功能阐释及核心项目落实第三部分：空间板块功能阐释及核心项目落实第四部分：专项规划初步研究及重要节点示意第四部分：专项规划初步研究及重要节点示意项目定位回顾项目定位回顾现80、状土地利用现状土地利用现场勘察现场勘察发展机遇和限制发展机遇和限制机遇机遇设立大鹏半岛初期开发的设立大鹏半岛初期开发的制高点制高点整合多样化的海岸沙滩和整合多样化的海岸沙滩和山径等资源以在四季吸引山径等资源以在四季吸引访客访客安置安置LNGLNG项目和东部电厂项目和东部电厂的常住人口和相当的经济的常住人口和相当的经济活力活力提高目前下沙的旅游设施提高目前下沙的旅游设施水平水平限制限制访客量可能受限于访客量可能受限于2 2公里公里长但仅长但仅3030米宽的沙滩米宽的沙滩现状交通系统不尽完美现状交通系统不尽完美工业项目或许有负面影响工业项目或许有负面影响土地利用图土地利用图一轴三板块示意一轴三板块81、示意土地利用表土地利用表Atkins:与甲方沟通并征得其同意后，再加用地指标规划总平示意图规划总平示意图空间板块功能阐释：风尚主轴空间板块功能阐释：风尚主轴细分项目策划建议细分项目策划建议 1 2 3空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅游度假板块核心项目空间落实（一）：山顶城堡酒店核心项目空间落实（一）：山顶城堡酒店/ /海景广场海景广场山顶城堡酒店山顶城堡酒店海景广场海景广场海滨观景平台海滨观景平台户外滨海表演舞台户外滨海表演舞台节事广场节事广场空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅游度假板块核心项目空间落实（二）：滨海风情街核心项目空间落实（二）：滨海风情街PUB82、PUB游乐设施专卖点游乐设施专卖点动感影院动感影院滨海风情表演馆滨海风情表演馆通过节事活动的导入，在风尚主轴打造通过节事活动的导入，在风尚主轴打造2424小时的全活力空间意向小时的全活力空间意向2424小时活力轴：小时活力轴：针对针对家庭、都市白领以及家庭、都市白领以及创意精英人群，导入创意精英人群，导入2424小时服务性娱乐设小时服务性娱乐设施，融合各板块承载施，融合各板块承载人群，提供时尚、创人群，提供时尚、创意活力空间，树立景意活力空间，树立景区门户形象，打造滨区门户形象，打造滨海度假景区海度假景区“24“24小时小时活力轴活力轴”概念概念空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：83、旅游度假板块细分项目策划建议（一）细分项目策划建议（一） 1 2 3空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅游度假板块细分项目策划建议（二）细分项目策划建议（二） 4 5 6空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅游度假板块核心项目空间落实（一）：滨水生态公园组团核心项目空间落实（一）：滨水生态公园组团/ /生态渔村生态渔村民俗图腾柱民俗图腾柱水上极限运动设施水上极限运动设施冒险主题游憩设施冒险主题游憩设施特色渔家餐饮设施特色渔家餐饮设施渔人码头渔人码头渔家风情家庭旅馆渔家风情家庭旅馆幸福长堤幸福长堤海滩运动娱乐海滩运动娱乐空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅84、游度假板块核心项目空间落实（二）：休闲度假组团核心项目空间落实（二）：休闲度假组团/ /原创体验度假组团原创体验度假组团养生康复度假设施养生康复度假设施WELLNESSWELLNESS养生健身会所养生健身会所室内水上乐园度假综合体室内水上乐园度假综合体都市白领休闲度假设施都市白领休闲度假设施特色主题俱乐部特色主题俱乐部海景步道海景步道空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅游度假板块核心项目空间落实（三）：原生态创意商业组团核心项目空间落实（三）：原生态创意商业组团/ /休闲野趣带休闲野趣带手工手工DIYDIY工坊工坊生态拓朴、采摘露营地生态拓朴、采摘露营地主题创意餐厅主题创意餐厅多85、媒体娱乐广场多媒体娱乐广场BBQBBQ烧烤烧烤n主题：依托海上剧场，构建一个美食与影音多媒体完美互动的享乐空间n混凝土场景，长400米宽15米的特色街院空间结构主题主题经营经营模式模式n多媒体衍生产品、及电影艺术主题餐饮娱乐n海上剧院、健康餐饮 、 创意餐厅、素食餐厅、多媒体酒吧、的紧密相连、互动体量体量空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅游度假板块对应引擎项目案例（一）：海上海创意商业娱乐街对应引擎项目案例（一）：海上海创意商业娱乐街空间板块功能阐释：旅游度假板块空间板块功能阐释：旅游度假板块对应引擎项目案例（二）：室内水上度假设施对应引擎项目案例（二）：室内水上度假设施Kal86、ahariKalahariKalahari位于美国的Wisconsin Dells的中心，以非洲风情为主要风貌，拥有美国最大的室内水上主题公园，面积为125000平方英尺Kalahari融合酒店、水上乐园及会议功能于一体，主要目标客群除传统休闲度假游客外，更包括企业与机构周期性会议需求KalahariKalahari室内水上乐园度假设施代表了度假室内水上乐园度假设施代表了度假区内度假物业复合发展的主要方向，在增强区内度假物业复合发展的主要方向，在增强吸引力的基础上大大提升了营利能力。吸引力的基础上大大提升了营利能力。空间板块功能阐释：商务会议板块空间板块功能阐释：商务会议板块细分项目策划建议（87、一）细分项目策划建议（一） 1 2空间板块功能阐释：商务会议板块空间板块功能阐释：商务会议板块细分项目策划建议（二）细分项目策划建议（二） 3 4水上水上MINIMINI高尔夫高尔夫国际滨海度假俱乐部国际滨海度假俱乐部室内海滨浴场室内海滨浴场空间板块功能阐释：商务会议板块空间板块功能阐释：商务会议板块核心项目空间落实（一）：超白金酒店组团核心项目空间落实（一）：超白金酒店组团/ /滨水商务度假组团滨水商务度假组团标志性白金酒店标志性白金酒店国际亚健康诊所国际亚健康诊所产权式商务度假设施产权式商务度假设施游艇码头游艇码头空间板块功能阐释：商务会议板块空间板块功能阐释：商务会议板块核心项目空间落实88、（二）：酒店会议组团核心项目空间落实（二）：酒店会议组团/ /酒店式酒店式CLUBCLUB组团组团五星级酒店五星级酒店企业总部基地企业总部基地企业生态培训基地企业生态培训基地商务会议活动中心商务会议活动中心企业家商务沙龙企业家商务沙龙空间板块功能阐释：商务会议板块空间板块功能阐释：商务会议板块对应引擎项目案例（一）：对应引擎项目案例（一）：Burj AL-Arab HotelBurj AL-Arab Hotel风帆酒店风帆酒店迪拜的象征迪拜的象征风帆酒店的特点风帆酒店的特点321m高，全世界最高的独立式酒店离岸290m，建在一个人工岛上面积12万m2，28层双层空间，层高7m202套 1,2,89、3卧房的套间，169m2-780m2由250根1.5m直径的桩，45米深，靠沙的磨擦力承重采用海洋钻井平台的结构设计理念风帆酒店的引擎作用风帆酒店的引擎作用帆船酒店成为行销迪拜、带动商务旅游和休闲度假的最重要项目。这5年来，迪拜入境观光客人数迪拜入境观光客人数, ,从一年从一年300300多万人多万人, ,成长到达成长到达600600多万多万人人, ,预估预估20102010年后超过年后超过10001000万人万人, ,真正达到了商游合一真正达到了商游合一众多的娱乐，休闲活动空间和场所阳光，空气，大海，波浪，沙滩 最大限度发挥资源优势波浪型的空间造型空间板块功能阐释：商务会议板块空间板块功能阐90、释：商务会议板块对应引擎项目案例（一）：对应引擎项目案例（一）：Burj AL-Arab HotelBurj AL-Arab Hotel风帆酒店风帆酒店重要配套重要配套- -面向中高端面向中高端的休闲渡假型产品的休闲渡假型产品空间板块功能阐释：情境地产板块空间板块功能阐释：情境地产板块细分项目策划建议细分项目策划建议 1 2 3 4空间板块功能阐释：情境地产板块空间板块功能阐释：情境地产板块核心项目空间落实（一）：空山新雨核心项目空间落实（一）：空山新雨/ /空谷幽鸣居住组团空谷幽鸣居住组团空间板块功能阐释：情境地产板块空间板块功能阐释：情境地产板块核心项目空间落实（二）：桃源水轩核心项目空间91、落实（二）：桃源水轩/ /渔舟唱晚别墅组团渔舟唱晚别墅组团附录附录1 1 相关规划回顾相关规划回顾下沙滨海旅游度假区国际咨询（下沙滨海旅游度假区国际咨询（20022002） RTKL事务所方案 着重于对本土文化的挖掘和学习。对原生环境采取了保守谨慎的开发态度：保护了大量民居，山体和原道路，只在滨海建成区进行了集中的改造和低密度的建设，规划风貌和旅游项目带有浓重的地方风情。附录附录2 2 相关规划回顾相关规划回顾SOMSOM事务所方案事务所方案 体现了对开发市场变化的敏感和较为现实的开发态度：提出滨海社区概念，规划在制订了一个整体开发框架的同时，保留了单个地块未来发展的弹性。建设主要集中于滨海核心腹地。附录附录3 3 相关规划回顾相关规划回顾EDAWEDAW事务所方案事务所方案 方案建立在科学的分析论证基础上，对区域内每块用地的可见性都进行了探讨，对土地资源采取了多样化的开发和利用。除在核心区创造了人工和自然相互渗透的指状结构外，整个区域都较均衡地分布着低密度的开发。