1、Proposal For Xiasha-Diefu Waterfront Resort Development下沙迭福地块滨海旅游社区开发定位与策划暨概念型规划Final Presentation 最终汇报,国际化视野上的远景深化,全新发展模式/远景的阐释,空间结构生成及与法定图则比较,目录,项目背景研究,总体概念规划,城市设计,“游”（核心）+（“业”+“居”）=可持续性情境旅游度假模式,特色“居、业”功能+“游”的有机融合=“居、业”促“游”，激发景区活力，保证景区可持续性发展，平滑旅游景区的波峰波谷,攫取具有旅游价值的元素+塑造与人的情境融为一体的空间场所+形成具有审美价值的情境体验式生2、活,创意精英阶层承载自我创新的智力创意产业活动+成功人士与稀缺资源相结合的私人商务活动+企业总部经济,国际化视野上的远景深化对下沙原有“综合性旅游度假区”定位的深化,南中国 可持续性滨海情境旅游度假示范领地 有闲阶级彰显自我价值的创意度假天堂,自然资源主题游憩的完美结合人文内涵体验活动的情景互动景观地产旅游场所的情境合一,国际化视野上的远景深化国际化视野上的战略定位,1,产品序列：与山、海资源有机结合，克服现有不利因素，形成富有层次的观海、临海与亲海的有序产品序列,“情境旅游度假”的模式创新：借鉴国外类似滨海旅游开发最新理念，超越单纯旅游景区发展模式，构建具有市场潜力的泛旅游功能与产品，打造南3、中国情境滨海旅游度假示范区,四季均衡导入适合各个季节的旅游度假设施与活动，使淡季不淡，旺季有序，形成景区的持久活力,寓居于景：形成旅游价值与人居融为一体的空间，塑造南中国有闲阶级度假创意的天堂，起到四季调峰作用,游业相融：结合稀缺资源与私人商务会所、总部基地、创意产业业态，独享天成,创意越界：以创意精英阶层为主要目标客群，并导入创意生活商业娱乐业态，使商业和度假相互促进、完美融合,国际化视野上的远景深化可持续性滨海情境度假示范区六大构筑原则,休闲度假,和谐情境,诗意栖居,自我价值实现,提升景区品质,自由创意,情境地产,滨水体验,南中国海滨地标,生命能量提升,创意商业,商务CLUB,居,商/业,4、游,以游为核心、居业相辅的和谐滨海旅游度假模式,全海景GOLF主题,滨水体验主题,国际化视野上的远景深化可持续性滨海情境度假示范区的六大开发主题,南中国有闲阶级生活境界的象征 Symbol of Leisure Classs Life State,一个和谐多彩的天堂,一个心灵休憩的桃源,一个创意迸发的圣殿,一个精致建筑组团漂浮在绿色海洋的独特空间,国际化视野上的远景深化形象定位：情境尚邑 湾地绿岛,一种全新的大旅游度假观的形成,传统的旅游度假观游客的游览活动与自然旅游资源相对分离游客的活动是短暂的观光行为旅游度假具有季节性特征,全新的大旅游度假观原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造5、居（业）与旅游度假相互融合旅人之“情”（生活方式审美情趣）天然而成的“景”=更高审美情趣的体验之“境”旅游度假与休闲生活形成四季平衡,导入全新发展模式/远景的机理阐释国际可持续性滨海旅游度假发展趋势（一）大旅游度假观,以游为核心、业居为辅，平衡滨海景区的自然风景与特殊形态的生活/消费，是国际滨海旅游开发的核心：,游与居、游与业趋于融合,以业促游、以居促游,国际滨海旅游度假区发展趋势,以游为核心，复合居、业，更好的促进旅游度假功能的能级提升,游与居、游与业趋于融合,游居合一、Going Home Is The Beginning Of Vacation,游业结合、美丽风景中的自由创意工作,将人们6、日常的情境地产、工作嫁接于美妙的滨海风景，居、业有机融合游，提升旅游度假能级,融情境地产与度假旅游为一体的栖居之“境”越来越成为其追求，游居合一则是这种全新的生活方式、高境界的生活状态,创意经济促使新行业、新阶级的产生，催生新的生活/工作方式，游业结合就是全新生活/工作模式的体现,导入全新发展模式/远景的机理阐释国际可持续性滨海旅游发展趋势（二）游为核心、业居为辅,尼亚加拉瀑布(Niagara Falls)所在地尼亚加拉瀑布城(City of Niagara Falls)是一个将游业居融为一体的典范，依托旅游业发展而来，复合商业（海景园与游乐场等）、产业（酿酒业）与居住（与景观相结合的中高层房7、地产），游居业一体化保持地区活力，被称为多伦多的后院。,圣淘沙(Sentosa)位于新加坡本岛南部，通过由滨海旅游区转向滨海度假综合区，保持景区持久活力。引入全新娱乐休闲设施（皇帽摩天塔、Spa Botanica、梦幻圣淘沙乐园），通过大量节事活动的导入，保持四季活力，同时持续推进滨海住宅计划（吉宝港口霸型计划与升涛湾住宅项目），塑造具有旅游价值的住宅物业。,1,2,导入全新发展模式/远景的机理阐释国际知名情境旅游度假区对应案例,深圳市定位于全球先锋城市，提出“四个国际化”，项目发展立足于国际视野是大势所趋；项目都市1小时旅游圈+城市东扩节点+滨海可持续发展节点的优越区位，可使其以高起点的全新8、模式开发深圳进入创新驱动阶段，文化创意产业将是支撑城市发展的第四大支柱产业；项目位于深圳东部滨海旅游圈与龙岗区东部滨海旅游文化带的交汇点，因此具备发展创意旅游开发的潜力。,导入全新发展模式/远景的机理阐释创新驱动城市发展，衍生创意产业及承载人群（一）,多彩 Colorful,超越 Surpass,人性Humanity,导入全新发展模式/远景的机理阐释创新驱动城市发展，衍生创意产业及承载人群（二）,项目的差异化定位以游为核心、业居为辅的情境旅游度假示范领地项目市场客群细分面向区域内以创意精英人群和顶级成功人士为主的有闲阶层以及企业总部的机构商务需求,导入全新发展模式/远景的机理阐释东海岸旅游景区9、竞争性、差异化定位（一）,面向有闲阶级，重点打造亲山亲海的休闲项目，以游为核心，特殊的业/居形成情境旅游的一部分,保持海滩的原生态性海陵岛：天下奇美的优质海滩,保持海滩的原生态，增加项目吸引开拓公共场所，增加游客参与发展旅游以及相关产业，将旅游发展作为海陵经济发展手段,众多各档次的旅游接待设施下川岛：大众化的休闲旅游度假地,积极改善下川岛目前旅游发展格局，增加重点吸引物，整顿治安环境,核心旅游产品的打造海泉湾：中高档商务度假的代表,游憩项目的核心吸引打造，网络状的市场渠道建设，高端客源市场的培育,行政指导下的滨海度假开发西冲：深圳重点打造的滨海旅游,政府指导下的区域旅游开发起点较高，但目前仍处10、于启动阶段，未来市场有待进一步检测,城市休闲与滨海度假紧密结合大小梅沙：城市滨海休闲乐园,不断增加游憩设施建设，增加城市休闲、娱乐功能的打造，积极吸引游客回头率,四季平衡的情境休闲度假下沙：国际化/可持续滨海旅游度假,导入全新发展模式/远景的机理阐释东海岸旅游景区竞争性、差异化定位（二）,在游的核心功能复合入其他功能及物业形态作为辅助与支撑，既可以使区域保持可持续发展的活力，也可以使区域的未来发展保持一个平稳及平滑性,空间结构生成及与法定图则的异同比较可持续开发前提下的法定图则调整依据（一）,商务酒店用地比重,居住物业用地比重,旅游用地比重,10%25%,15%25%,20%30%,其他用地比11、重,20%25%,国际全新滨海度假模式用地结构比重研究,*用地结构比重基于阿特金斯对新加坡Sentosa、法国Nice、法国Grimaud、香港愉景湾、美国Talega、法国Val dEurope、意大利的Amalfi、美国Ocean City的研究总结成果。,基于国际可持续性滨海旅游发展模式，现在规划用地中，商务等纯经营性用地比重过大，适当增加其他用地规模，形成可持续发展的开发模式。,空间结构生成及与法定图则的异同比较可持续开发前提下的法定图则调整依据（二）,经营性物业规模与承载人群量的矛盾*东部地区旅游旺季为120天，过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅30%-40%。,未来本地块的适宜高12、档酒店个数为2-3个，面积在12-15万平米。,按照理想情况项目承载的极限人口约为1.6万人；考虑到地貌限制与景区生态，适宜居住人口大概为1.2万人。,单一旅游开发与实现兼得活力的矛盾*现有规划区域常住人口为3000-4000人,年旅游人口10万。,空间结构生成及与法定图则的异同比较可持续开发前提下的法定图则调整依据（三）,4,5,结合基地条件，保留相应的弹性开发用地，提升生态资源产出效应，并保证区域持续升值的潜力,基于前期研究与以下沙片区可持续性情境滨海度假示范区的定位深化，对法定图则进行适度、合理调整：,引入适当比重的常住人口（1万人左右），发展中密度的混合物业，平滑旅游波峰波谷同时减少经13、营风险,纯经营性物业比重下调，结合有闲阶段私人商务休闲需求，开发商游合一的创智商务综合体（经营性酒店的建筑面积为15平米左右）,开发淡季尤其是冬季的旅游项目，以季节特色和节庆活动贯穿项目，减少旅游波峰波谷,强调适合业态的复合，使旅游度假区有效益产出，适当加大总部基地、创意产业承载物业的比重,空间结构生成及与法定图则的异同比较可持续开发前提下的法定图则调整依据（四）,项目背景研究区位分析,区域位置：下沙片区位于深圳市大鹏半岛中部，大鹏镇境内，东邻大鹏中心区、南接南澳街道、西临大鹏湾并与香港平洲岛隔海相望、北接葵涌街道。距深圳市区约45公里，距龙岗大鹏镇约3.5公里。周边片区：项目基地周围分别有迭14、福地区、LNG/东部电厂、会议疗养区以及大鹏镇四个片区。,项目地块-东部滨海区位图,下沙临近片区关系图,香港,深圳,大梅沙,南澳,自然空间形态：基地三面环山南面临海，整个地势呈盆地状，除地块北部有一座高度为31米的土山外，地块绝大部分地势较平缓，基地植被丰富，景观较好。人口产业现状：现状产业主要以旅游业和农业为主，其它还包括少量传统自然经济。但现有旅游业季节依赖性较大，种类单一,配套服务性设施较为落后。现状土地利用：基地总面积为136.23公顷。现有土地资源以园地和林地为主。,项目背景研究现状分析,项目背景研究SWOT分析,东部电厂的紧急通道可能会形成穿越交通。在道路规划中，必须考虑最小化其影15、响。旅游章节高峰期，大量的旅游人口可能对规划的常住人口影响不小，因此功能布局中宜解决动、静之分。,稀缺卓越的自然资本。三面环山，一面临海，适宜建设用地占以上。历史悠久的社会资本。为将来旅游业提供良好资源。风景优美的景观资本。为以后旅游设施的规划提供了启动契机。,邻近的东部电厂及其高压走廊对景观等有负面影响。现状交通组织不尽合理。游客宏量易受狭长沙滩的限制。,东部电厂可提供经济的热能源可为四季温水浴池提供热水供应。基地西邻的海蚀平台是地貌奇观。可成为旅游亮点连接基地的旅游项目。区域联动发展的战略联系点可起到承上启下的联通承接作用,项目背景研究关键问题,如何使下沙真正成为一个可持续发展的滨海旅游区16、？如何将下沙当地文化与规划相融合？如何实现“游、业、居”三者的完美结合？如何规避东部电厂等不利因素对项目地块的不利影响？,总体概念规划规划规划愿景,深圳市下沙-迭福地区法定图则对该地区的定位是：“下沙迭福地区将发展成为深圳东部生态组团的重要建设启动区，是综合性旅游度假区。”Atkins规划设计的总体思路为：“情境滨海度假旅游-国际化可持续发展的综合性滨海度假区。”,强调一定的人口沉淀与节事活动,游与居、游与业趋于融合,国际滨海旅游度假区发展趋势,以游为核心，复合居、业，更好的促进旅游度假功能的能级提升,自然资源主题游憩的完美结合,人文内涵体验活动的情景互动,景观地产旅游场所的情境合一,总体概念17、规划规划原则,尊重现有规划充分尊重上层次规划，设计方案延续法定图则技术文件中对空间结构、生态保护、岸线控制、交通轴线等原则和要求。是原法定图则的深化与细化。生态保护及生态可持续性发展尊重深圳生态保护线的控制；充分利用现有植被、山形，已建成道路，减少建设对原有生态的破坏；规划控制私家车使用，减少废气对环境污染，鼓励绿色交通；能量及资源的环利用。本地民俗文脉的保护尊重现状民俗特点，对现有的民俗文脉、村庄空间肌理作充分保护和发扬，规划艺术家群落。国际化建设标准高标准高起点的参考国际类似的滨海旅游度假区规划模式与规模。可持续性滨海旅游区提高滨海度假区四季活力与持续的吸引力，实现社会效益、经济效益和生态18、环境效益的综合共赢,总体概念规划用地布局,“一带、二轴、三片区”的规划布局结构。保证滨海公共沙滩带以凸现滨海旅游的重要特征以大鹏镇进入下沙片区的金沙大道为景观主轴通向大鹏湾滨海休闲带；集中在下沙东南片伴山开发的以度假疗养区；以西南片商务会议酒店为主的企业总部基地；以西北部情境地产作为整个旅游度假区的服务配套；以东西向步行为主轴线贯穿3大片区核心，使下沙形成一个综合性旅游度假区。,总体概念规划土地利用规划,总体概念规划法定图则调整,总体概念规划道路系统规划调整,基地西北边邻近东部电厂及高压走廊，在景观和用地布局上有一定的负面影响。西北边片区主要道路北调至依山边，减少过境车辆对旅游区内的环境干扰。19、,调整后路网结构模式,调整前路网结构模式,调整后路网结构,调整前路网结构,总体概念规划用地规划调整,用地规划调整尊重上层次规划依据和原则，延续法定图则规划中的思路，对各类用地规划布局调整保证最大限度的维持，合理的调整布局，保持各类用地总体规模不变。部分旅馆业用地（酒店）调整为企业总部用地，增加部分混合用地面积。原法定图则规划中七处酒店用地调整为现5处酒店用地。,总体概念规划居住用地调整,部分旅馆业用地调整为企业总部用地，增加部分混合用地面积。原法定图则规划中七处酒店用地调整为现5处酒店用地。考虑人居环境的适宜性，受西边LNG项目、东部电厂和山坡、顶高压走廊的环境不利影响，将原05-02地块的居20、住用地调整到东北边13号地块中，集中开发依山看海的居住组团，合理适量提高原规划住宅容积率。将原规划一类居住用地调整为二类居住用地,城市设计效果图一,城市设计效果图二,城市设计总平面图,城市设计城市意象,区域:为三个区域：主题游览区、综合娱乐区和休闲生活区。界面:界面分为绿色界面和蓝色界面。路径：路径分为车行路径和步行路径。节点:整个区域内部分布形式功能各异的空间节点。地标:地标分为人造地标和自然地标。,城市设计公共空间体系,城市设计公共空间体系,城市设计公共空间体系,城市设计西区意向,1.以已有传统村落为文化肌理布置，顺承传统的建筑空间布局，建筑色彩等古文化元素形成风情文化艺术街。2.在旧的传21、承中加入新的元素布置现代明快主题的四季海天堂水公园，同时重建部分古建筑达到新与旧的对话。3.整个西区由南洋风情商业街客家风情生态渔村、四季水天堂、养生会馆、汤泉旅社、主题俱乐部等主要功能组成,1.整个规划的灵魂区域，顺山而下直达海滨。由有序列的公共空间和特色建筑引导组成.2.功能上由嘉年华广场、动感影院、特色餐饮、商业步行街等组成。城堡酒店更是给旅游者门户的印象。海滨开放浴场将给设计带来无限活力.3.建筑风格强调简洁明快的现代风格，色彩大胆呼应滨海风格，结合热带。亚热带植被，组成绚丽的海滨中轴.,城市设计中区意向,1.由高档住宅区、高级酒店、高尚企业会所等组成的东区是规划东翼的主要功能组成。222、.高尔夫山景、蓝色海景等自然条件成为东区建筑布置的首要考虑因素，尽量保证每个景观的均好性。3.总体建筑色彩明快景观以浓密的海滨植物为主。突出滨海高档休闲居住的定位。,城市设计东区意向,1.以“黄金海岸”做为海滩景观的立足点，强调人工与自然结合，湿地与沙地互动，河水与海水交融。多样的海滨活动体现滨海风光带延断不断的活力，满足人亲近自然的需求。2.无阻碍性的横向联系以纯步行方式实现，倡导生态环保自然主题3.种类繁多的水上运动，保护良好的沙滩组成公共的沙滩活动带,城市设计滨海区意向,城市设计重要节点之风情商业里弄片区,明快动感的建筑色彩，虚实搭配的公共空间，建筑底层架空，空间渗透融合。简洁现代的建筑23、形式，这些处理手法使风情商业街商显得时尚而精致。这里集合了多种商业元素，创造出集购物、旅游、休闲、观光于一体的商业休闲模式，具有轻松、浪漫、高雅的格调和浓郁的商业氛围。每条商业街巷引入不同风格的西洋建筑元素和主题特色，使每条街巷形成风格各异的独特氛围。,城市设计重要节点之四季海天堂,独具创意的四季海天堂，具有张力十足的建筑造型和丰富多样的海上活动，是旅游区的绝对亮点。在巨大透光的玻璃顶棚的笼罩之下，恶劣的气候不会再影响游客进行海上娱乐活动，寒冷的冬季不会再影响游客享受恒温的大海。在这里，没有季节的更替和气候的限制，只有一年四季开放的海洋天堂。,城市设计重要节点之五星级酒店,国际化标准建造的全海景豪华五星级酒店，具有商务、旅游、度假等多元功能。酒店紧邻开阔的大海，围合布局的建筑群体、开敞的公共空间形式，使得在此下榻的游客将大海一览无余。酒店金碧辉煌、气势恢宏、格调高雅、设施一流，更提供着快捷亲切、无微不至之个性化服务，是矗立在深圳黄金海岸线上的一颗璀璨的明珠,