1、房地产开发全流程全税种税收筹划方案主要内容第一节筹建初期的税收筹划方案第二节开发环节税收筹划方案上第三节开发环节税收筹划方案下第四节销售环节的税收筹划方案第五节个人所得税税收筹划方案第六节完工后期的税收筹划方案第一节筹建初期的税收筹划方案一、设立公司股东的筹划个人投资股东可选择方式：1、以个人身份担任股东2、以公司名义担任股东投资获利方式：1、从被投资公司获得分红：公司股东免税；个人纳税20%。2、 转让被投资公司股权： 公司缴纳企业所得税25%； 个人缴纳个人所得税20%。中华人民共和国企业所得税法实施条例第八十三条企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益2、性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。利润分配涉税处理公司股东股息红利不纳税股权转让的涉税处理股东转让股权所得合伙企业股东税收分析财税2008159号合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。前款所称生产经营所得和其他所得，包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得（利润） 。个人3、所得税税率表二(经营所得速算适用)合伙企业个人所得股息红利所得20%税率生产经营所得5级税率单一投资基金核算20%税率二、个人非货币性资产投资税收规划例1：某个人将5年前购买价100万元现价为40万元的汽车，作价90万元投资到A房地产公司，增值50万元是否缴纳个人所得税？A公司可否按90万元折旧？例2： 某个人或企业将成本是100万元技术成果评估为1000万元投资到A公司，增值900万元暂不纳税。A公司按1000万元无形资产核算摊销，合计抵税250万元。中华人民共和国个人所得税法实施条例财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得4、。第十六条个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值， 按照下列方法确定：（一）有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；（三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；（四）机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。第十七条财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。财税2016101号1、企业或个人以技术成果投资入股到境内居民企业，被投资企业支付的对价全部为股票（权）的，企业或个人可选择继续按现行有关税收政策执行，也可选择适用递延纳税优惠政策。5、2、选择技术成果投资入股递延纳税政策的，经向主管税务机关备案，投资入股当期可暂不纳税，允许递延至转让股权时，按股权转让收入减去技术成果原值和合理税费后的差额计算缴纳所得税。3、企业或个人选择适用上述任一项政策，均允许被投资企业按技术成果投资入股时的评估值入账并在企业所得税前摊销扣除。三、新设项目公司购买土地的筹划【案例分析】A房地产公司计划在甲地参加竞拍土地开发。如果A竞拍受让土地后，要求在甲地新设立一家子公司B房地产开发公司直接从事开发活动。A公司竞拍的土地，如何顺利的过户到B公司？招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行） （国土资发2006114号）10.申请和资格审查申请人竞得土地后，6、 拟成立新公司进行开发建设的， 应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订 国有土地使用权出让合同 ， 在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议 ，也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同 。财税2016140号八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将7、土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。四、应税和非应税购买土地方式的筹划【案例分析】A公司计划取得一项目土地价值30000万元进行房地产开发，有两种方式取得项目土地。1、直接购买土地使用权，价值30000万元；2、收购一家拥有土地的B公司股权。B公司土地购置价10000万元，评估价30000万元（股权价值相同） ，收购B公司股权30000万元。【问题】收购价相同，从税收角度分析，哪种方式更有利呢？第一种方式，土地开发成本30000万元。可以作为计算增值税8、土地增值税和企业所得税的成本扣除。但需要按30000万元缴纳3-5%的契税和印花税。第二种方式，股权收购不需要缴纳契税。但B公司开发销售后，土地成本为10000万元，增值部分20000万元作为A公司的股权投资成本，不能计入土地成本。开发后，要多承担相应金额计算的增值税、企业所得税和土地增值税。五、土地使用权不变更项目合作开发的筹划【案例分析】 A投资者看好B房地产公司的其中一个开发项目 （其中某一地块、某一期、某一小区、某一楼盘） 。而B公司资金紧张，有意转让或吸收投资者合作开发。但转让开发项目过户转移需要缴纳相应的增值税、土地增值税和企业所得税、契税等，前期税负较重。【问题】A和B有其他节9、税的合作开发方式吗？最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。国家税务10、总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：.(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。国税函2007645号土地使用者转让、 抵押或置换土地， 无论其是否取得了该土地的11、使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、 土地增值税和契税等相关税收。六、土地使用税、契税的纳税时间规划【案例分析】某新设立的房地产开发公司，通过政府“招拍挂”方式取得一块开发用地，前期紧锣密鼓办理相关开发手续事宜。几个月时间办妥土地使用权手续后，公司到税务机关办理纳税申报，税务机关对企业未按规定申报缴纳土地使用税和契税行为，按规定要加收滞纳金。【问题】按税收政12、策规定，企业应什么时候缴纳土地使用税和契税呢？财税2006186号以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。中华人民共和国契税暂行条例第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。财税2004134号1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产13、及其他经济利益。2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。七、一般纳税人登记的选择时点筹划【案例分析】某新设立的房地产开发公司，取得项目土地使用权后，同时及时办理税务登记并申请登记为增值税一般纳税人。公司申报缴纳土地使用税时，按规定必须全额申报缴纳。但如果公司未登记为一般纳税人时，可以按照增值税小规模纳税人享受减半缴纳土地使用税。【问题】新办房地产公司可以享受减半纳税优惠政策吗？财税201913号三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征14、资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税） 、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。四、增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。六、本通知执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法（国家税务总局令43号）第二条 增值税纳税人（以下简称“纳税人”） ，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准（以下简称“规定标准”）的，除本办法第四条规定外，应当向主管税务机关15、办理一般纳税人登记。第三条 年应税销售额未超过规定标准的纳税人， 会计核算健全， 能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人登记。第四条 下列纳税人不办理一般纳税人登记：（一）按照政策规定，选择按照小规模纳税人纳税的；（二）年应税销售额超过规定标准的其他个人。第九条 纳税人自一般纳税人生效之日起， 按照增值税一般计税方法计算应纳税额，并可以按照规定领用增值税专用发票，财政部、国家税务总局另有规定的除外。本办法所称的生效之日，是指纳税人办理登记的当月1日或者次月1日，由纳税人在办理登记手续时自行选择。第十条 纳税人登记为一般纳税人后， 不得转为小规模纳税人， 国家税务总局另有规定的16、除外。八、新公司小规模期间增值税进项税额抵扣筹划【问题1】开办期为小规模纳税人，购买办公用品取得得增值税专用发票进项税额，可以抵扣吗？【问题2】登记转为一般纳税人后，开办期进项税额可以抵扣吗？逾期360天的如何处理？【问题3】新设房地产企业，何时办理一般纳税人资格登记？国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（国家税务总局公告2015年第59号）一、纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。二、上述增值税扣税凭17、证按照现行规定无法办理认证或者稽核比对的，按照以下规定处理：（一）购买方纳税人取得的增值税专用发票，按照国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版有关问题的公告 （国家税务总局公告2014年第73号）规定的程序，由销售方纳税人开具红字增值税专用发票后重新开具蓝字增值税专用发票。购买方纳税人按照国家税务总局公告2014年第73号规定填开开具红字增值税专用发票信息表或开具红字货物运输业增值税专用发票信息表时，选择“所购货物或劳务、服务不属于增值税扣税项目范围”或“所购服务不属于增值税扣税项目范围” 。（二）纳税人取得的海关进口增值税专用缴款书，按照国家税务总局关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告 （18、国家税务总局公告2011年第50号）规定的程序，经国家税务总局稽核比对相符后抵扣进项税额。三、本公告自发布之日起施行。此前未处理的事项，按照本公告规定执行。国家税务总局公告2019年第45号自2020年3月1日起，增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限。纳税人在进行增值税纳税申报时，应当通过本省(自治区、直辖市和计划单列市)增值税发票综合服务平台对上述扣税凭证信息进行用途确认。九、认缴出资的账务处理及融资政策规划【案例分析】某新设房地产公司注册资金实19、行认缴制，注册资金5000万元，设立时实收资本2000万元，剩余3000万元2年后到位。公司会计处理为：借记“银行存款”2000万元， “其他应收款”3000万元，贷记“实收资本”5000万元。【问题】 上述处理是否准确？认缴出资未到位时， 企业向金融机构借款6000万元的利息支出能否税前扣除？中华人民共和国公司法第二十三条 设立有限责任公司，应当具备下列条件：(一)股东符合法定人数;(二)有符合公司章程规定的全体股东认缴的出资额;(三)股东共同制定公司章程;(四)有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构;(五)有公司住所。【分析】认缴制与哪些税收存在关系？第三条有限责任公司的股东以其认20、缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第一百九十九条公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。第二百条公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃其出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款。【印花税处理】记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5贴花。 （财税201850号规定，2018年5月1日减半征收。 ）【融资利息处理】国税函2009312号： 关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣21、除问题，根据企业所得税法实施条例第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。工商企字2002第180号依照公司法的有关规定，公司享有由股东投资形成的全部法人财产权。股东以出资方式将有关财产投入到公司后，该财产的所有权发生转移，成为公司的财产。公司借款给股东，是公司依法享有其财产所有权的体现，股东与公司之间的这种关系属于借贷关系，合法的借贷关系受法律保护，公司对合法借出的资金依法享有相应的债权，借款的股东依法22、承担相应的债务。因此， 在没有充分证据的情况下， 仅凭股东向公司借款就认定为股东抽逃出资缺乏法律依据。如果在借款活动中违反了有关金融管理，财务制度等规定，应由有关部门予以查处。第二节开发环节的税收筹划方案（上）一、成本费用税前扣除合法有效凭证的规划国家税务总局公告2011年第34号企业当年度实际发生的相关成本、 费用， 由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。国税发2006187号房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施23、细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。国家税务总局公告2016年第70号营改增后， 土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票， 应按照国家税务总局公告2016年第23号规定， 在发票的备注栏注明建筑服务发生地县 （市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。税前扣除凭证（国家税务总局公告2018年第28号）应税凭证已办理税务登记纳税人无需办理税务登记单位或小额零星经营业务个人发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）税务机关代开的发票或者收款凭证24、及内部凭证。收款凭证应载明收款单位名称、 个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。中华人民共和国增值税暂行条例实施细则 第三十七条规定， 按月20000元以下，按次500元以下。【问题】如何理解按次纳税和按期纳税？2019年3月15国家税务总局在线访谈税务总局货物和劳务司副司长张卫解答： 按次纳税和按期纳税， 以是否办理税务登记或者临时税务登记作为划分标准。国家税务总局公告2018年第28号第十四条 企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认25、定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，可凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除：（一）无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料（包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料） ；（二）相关业务活动的合同或者协议；（三）采用非现金方式支付的付款凭证；（四）货物运输的证明资料；（五）货物入库、出库内部凭证；（六）企业会计核算记录以及其他资料。前款第一项至第三项为必备资料。非应税凭证对方为单位对方为个人对方为境外（无论是否应税）发票以外的其他外部凭证内部凭证发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前26、扣除凭证二、支付采购费增值税发票选择的筹划降价金额=抵税差额假设：降至A，则：100-A= 60.56-（A0.25+A1.30.30.75）A=86.21三、新办企业进项税额加计抵减10%的规划财政部税务总局海关总署公告2019年第39号自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。本公告所称生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务）取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。 四项服务的具体范围按照 销售服务、 无形资产、 不动产注释（财税 201636号）执行27、。2019年3月31日前设立的纳税人， 自2018年4月至2019年3月期间的销售额(经营期不满12个月的，按照实际经营期的销售额)符合上述规定条件的，自2019年4月1日起适用加计抵减政策。【现代服务】是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。【生活服务】是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。2019年4月1日后设立的纳税人，自设立之日28、起3个月的销售额符合上述规定条件的，自登记为一般纳税人之日起适用加计抵减政策。纳税人确定适用加计抵减政策后，当年内不再调整，以后年度是否适用，根据上年度销售额计算确定。【分析】 某公司2020年成立， 1-3月四项服务收入合计20万元， 总收入20-40万元以下。该公司4-12月专门从事建材销售业务，金额巨大。其进项税额可以加计抵减10%吗？财政部 税务总局公告2019年第87号一、2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额（以下称加计抵减15%政策） 。二、本公告所称生活性服务业纳税人，是指提供生活服务取得的销售额占全部29、销售额的比重超过50%的纳税人。生活服务的具体范围按照销售服务、无形资产、不动产注释 （财税201636号印发）执行。2019年9月30日前设立的纳税人，自2018年10月至2019年9月期间的销售额（经营期不满12个月的，按照实际经营期的销售额）符合上述规定条件的，自2019年10月1日起适用加计抵减15%政策。2019年10月1日后设立的纳税人，自设立之日起3个月的销售额符合上述规定条件的，自登记为一般纳税人之日起适用加计抵减15%政策。纳税人确定适用加计抵减15%政策后，当年内不再调整，以后年度是否适用，根据上年度销售额计算确定。四、道路通行费进项税抵扣筹划交通运输部 国家税务总局关于收30、费公路通行费增值税电子普通发票开具等有关事项的公告（交通运输部公告2020年第17号）现将收费公路通行费增值税电子普通发票 （以下简称通行费电子发票） 开具等有关事项公告如下：一、通行费电子发票编码规则（略）二、通行费电子发票开具对象通行费电子发票开具对象为办理ETC卡的客户，ETC卡的具体办理流程和相关要求请咨询各省（区、市）ETC客户服务机构。未办理ETC卡的客户，仍按原有方式交纳通行费和索取票据。三、通行费电子发票开具流程（一）发票服务平台账户注册。（二）绑定ETC卡。客户登录发票服务平台，填写ETC卡办理时的预留信息（开户人名称、证件类型、证件号码、手机号码等） ，经校验无误后，完成E31、TC卡绑定。（三）发票开具。客户登录发票服务平台，选取需要开具发票的充值或消费交易记录，申请生成通行费电子发票。 。四、通行费电子发票开具规定.（三） ETC预付费客户可以自行选择在充值后索取发票或者实际发生通行费用后索取发票。在充值后索取发票的， 在发票服务平台取得由ETC客户服务机构全额开具的不征税发票，实际发生通行费用后，ETC客户服务机构和收费公路经营管理单位均不再向其开具发票。客户在充值后未索取不征税发票， 在实际发生通行费用后索取发票的， 通过经营性收费公路的部分，在发票服务平台取得由收费公路经营管理单位开具的征税发票；通过政府还贷性收费公路的部分，在发票服务平台取得暂由ETC客户32、服务机构开具的不征税发票。五、扩大固定资产无形资产核算范围规划营改增后七类进项税额不得抵扣1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、 无形资产、 不动产， 仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产） 、不动产。财税201790号自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。划分不清（混用）资产或费用进项税额抵扣其他划分不清的进项税额处理不33、得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额 （当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。国家税务总局公告第18号不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额(简易计税、 免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）2、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产） 、加工修理修配劳务和交通运输服务。4、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物34、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。6、购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。7、财政部和国家税务总局规定的其他情形。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。扩大三类资产抵扣核算筹划按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进35、项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率【举例】 某单位购置固定资产价款1000万元 （价税合计） ， 其中进项税额为99.1万元，不得抵扣也未抵扣。折旧30%后转入可以抵扣。可抵扣进项税额99.170%=69.37六、一般计税进项税额认证抵扣筹划一般纳税人购进取得进项税额，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等：取得增值税专用发票时，应借记相关成本费用或资产科目，借记“应交税费待认证进项税额”科目，贷记“银行存款”等科目。经认证后，先转入“进项税额”专栏，借记“应交税费应交增值税（进项税额） ”科目，贷记“应交税费待认证进项36、税额”科目。按现行增值税制度规定转出时，记入“进项税额转出”栏，借记相关成本费用或资产科目，贷记“应交税费应交增值税（进项税额转出） ”科目。【举例】某公司购进货物取得增值税专用发票1130万元，其中进项税额130万元。账务处理：借：原材料1000应交税费待认证进项税额 130贷：银行存款 1130及时认证后，借：应交税费应交增值税进项税额 130贷：应交税费待认证进项税额 130领用转出时，借：原材料130贷：应交税费应交增值税进项税额转出130七、贷款服务进项税额抵扣筹划财税201636号附件一第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（六）购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务37、和娱乐服务。附件二纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。【举例1】某单位向A公司借款1000万元，每年向A支付利息和费用150万元（其中融资顾问费、手续费等50万元） ，开具增值税发票，不得抵扣进项税额。【筹划】向A公司支付利息50万元，其余100万元支付给B咨询顾问公司。则100万元融资费用取得增值税专用发票可以抵扣。【举例2】某公司2018年1月销售一批商品或资产，售价为500万元，成本为490万元。合同规定，2021年1月，公司将重新购回，回购价为650万元。（1）销售时，借：银行存款565贷：其他应付款某38、单位 500应交税费应交增值税（销项税额）65借：发出商品490贷：库存商品490（2）20182021年每年末预计利息费用50万元时，借：财务费用50贷：其他应付款某单位 50（3）2021年1月公司回购商品时，借：其他应付款某单位650应交税费-应交增值税（进项税额）84.5贷：银行存款734.5（650+84.5）借：库存商品300贷：发出商品300八、关联方交易税收筹划【案例分析】某房地产公司有关联方建筑公司、装修公司、加工材公司、设计公司等，房地产公司将一些小型工程、业务交由自己的关联方。如适当考虑关联方的合理利润100元。关联方开具100元发票给房地产公司作为开发成本。【税收分析】39、1、增值税双方税负为0。2、企业所得税双方税负相同，税负为0。3、土地增值税开票方不需要缴纳，房地产公司可以抵减130元增值额。少缴纳土地增值税39元，节税比例39%。中华人民共和国税收征收管理法第三十六条企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。中华人民共和国企业所得税法第四十一条企业与其关联方之间的业务往来， 不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有40、权按照合理方法调整。独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。营业税改征增值税试点实施办法 （财税201636号）第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要41、目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。九、集团内关联方无偿占用资金的筹划【案例分析】某集团公司内，母子公司、成员企业之间相互借贷资金，如按照金融机构同期同类贷款利率应该收取100万元利息而未收取该部分利息。【问题】 增值税是否视同销售服务？企业所得税处理是否按独立交易原则收取价款和费用？应该如何处理降低税负？财税201636号第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一） 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务， 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二） 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产， 但用于公益事42、业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。下列非经营活动的情形除外：单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。营业税改征增值税试点过渡政策的规定 （财税201636号）统借统还业务中， 企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。财税201920号第三条、自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。中华人民共和国企业所得税法第四43、十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。国家税务总局公告2017年第6号第三十八条实际税负相同的境内关联方之间的交易， 只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。十、从小规模纳税人购买苗木等业务规划财政部税务总局海关总署公告2019年第39号一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。二、纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。纳税人购进用于生产或者委44、托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。农产品进项税额特殊处理（不含核定扣除）【举例】房地产开发公司自小规模纳税人B购进一批花卉、绿化苗木等，价税合计20.6万元。B为A公司开具价款20万元，税款6000元的增值税专用发票。A公司可以抵扣的进项税：209%=1.8（万元）如果A公司为生产企业， 销售产品的税率是13%， 则A公司可以抵扣的进项税：2010%=2（万元）十一、单位向个人租房合同税收筹划【案例分析】 某房地产开发企业与个人签订房屋租赁合同， 每月支付税后房屋租金10000元。如个人不开具发票，租金支出不能税前扣除，同时还应按照个人所得税法规定，履行扣缴个人所得45、税义务。【税收分析】扣缴个人所得税=10000（1-20%）20%=1600财税2000125号1、对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。2、对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财税201636号1、其他个人出租其取得的不动产（不含住房） ，应按照5%的征收率计算应纳税额。2、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。国家税务总局黑龙江省税务局公告2019年第4号一、个人将黑龙江省范围内自有或租入房屋出租给承租人，并取得租金或者其它经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。二、个人所得税征46、收采取据实征收和核定征收两种征收方式：（一）纳税人出租（转租）房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。（二）纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。（三）应纳税额的计算公式如下：应纳税额=应纳税所得额税率个人出租住房，按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。三、个人采取一次性收取租金形式取得的出租房屋租金收入，可在对应的租赁期内按月平均分摊。四、个人出租47、房屋个人所得税的计税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包含本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的增值税税额，在计算转租收入时可予以扣除。国家税务总局河北省税务局公告2019年第6号一、个人出租（转租）住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。具体适用比例由市税务机关确定。二、个人采取一次性收取租金形式取得的出租（转租）住房租金收入，凭合法、有效租赁合同（协议） ，可在对应的租赁期内按月平均分摊。国家税务总局公告2019年第4号第四条、 中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第九条所称的其48、他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。【分析计算】1000010%20%=200，即2%换算成税前收入=10000（1-2%）=10204.08按6%房产税，税前收入=10204.08（1-6%）=10855.40房产税=10855.406%=651.32，房产税后=10204.08个人所得税=10204.0810%20%=204.08，税后10000元国家税务总局公告2017年第30号其他个人委托房屋中介、 住房租赁企业等单位出租不动产， 需要向承租方开具增值税发票的， 可以由受托单位代其向主管地税49、机关按规定申请代开增值税发票。第三节开发环节的税收筹划方案（下）十二、购买合同税收条款的规划1、提供税前扣除合法有效凭证条款2、增值税（专用）发票的开具时间与付款时间相关性条款3、购进货物付款的对象与销货方一致性条款4、购进货物付款方式（现金或转账）条款5、购进货物涉及返利的条款6、关联方交易是否符合独立交易原则审核7、合同金额涉及印花税价税分离约定条款8、折扣、折让开具发票条款9、销售方未按规定提供合法有效凭证承担损失条款国税发1995192号购进货物或应税劳务支付货款、 劳务费用的对象。 纳税人购进货物或应税劳务、支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位，提供劳务的单位50、一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。国税函20061211号对诺基亚各分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知 （国税发1995192号）第一条第（三）款有关规定的情形，允许其抵扣增值税进项税额。国家税务总局货劳司：“三流合一”是1995年国税发192号文件，那个文件的其他条款全都废止了，就留了这一条。到现在已有二十多年，现在形势的发展无论是支付手段，还是发票监管，都是电子抵账，已经很强大了。当时都是手开票，拿手写的专用发票，那个情况下税务局需要51、看是否三流合一，但是现在该条款管的范围还仅限于货物和运输服务。营改增的服务领域不适用该条规定。国家税务总局2016年4月25日视频会议明确：第四，关于印花税计税依据问题：这次两部委下发的通知中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。【案例分析】某公司购进货物取得增值税专用发票，价税合计113万元，其中税款13万元。应支付113万元，但实际支付103万元，少付10万元。公司取得的进项税额1352、万元可以全部抵扣吗？国税发2004136号一、商业企业向供货方收取的部分收入，按照以下原则征收增值税或营业税：（一）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系，且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率征收营业税。（二）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。二、商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值税专用发票。三、应冲减进项税金的计算公式53、调整为：当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金/（1+所购货物适用增值税税率）所购货物适用增值税税率四、本通知自2004年7月1日起执行。本通知发布前已征收入库税款不再进行调整。其他增值税一般纳税人向供货方收取的各种收入的纳税处理，比照本通知的规定执行。1、增值税进项转出：100000（1+13%）13%=11504.42借：银行存款 100000贷：存货88495.58应交税费应交增值税进项税额转出 11504.422、按服务业纳税：100000 （1+6%）6%=5660.38十三、提前开增值税专用发票的筹划【案例分析】某增值税一般纳税人公司，年底为了降低当年增值税税负，要求供货商企业提前54、开具增值税专用发票，以便抵减本公司年底的销项税金，但实际业务尚未发生也并未支付发票金额款项。其目的一方面降低本单位增值税税负，另一方面占用开票方企业的增值税资金。【税收分析】 这种情况是否符合税收政策规定？这种筹划是否属于虚开增值税专用发票行为？法发199630号具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票” ：（1）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。国家55、税务总局公告2014年第39号纳税人通过虚增增值税进项税额偷逃税款，但对外开具增值税专用发票同时符合以下情形的，不属于对外虚开增值税专用发票：一、纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；二、纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；三、纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、 所提供应税劳务或者应税服务相符， 且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。受票方纳税人取得的符合上述情形的增值税专用发票，可以作为增值税扣税凭证抵扣进项税额。理解本公告，需要把握以下几点：56、1、纳税人对外开具的销售货物的增值税专用发票，纳税人应当拥有货物的所有权，包括以直接购买方式取得货物的所有权，也包括“先卖后买”方式取得货物的所有权。所谓“先卖后买” ，是指纳税人将货物销售给下家在前，从上家购买货物在后。2、本公告仅仅界定了纳税人的某一行为不属于虚开增值税专用发票，并不意味着非此即彼，从本公告并不能反推出不符合三种情形的行为就是虚开。比如，某一正常经营的研发企业，与客户签订了研发合同，收取了研发费用，开具了专用发票，但研发服务还没有发生或者还没有完成。这种情况下不能因为本公告列举了“向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务” ，就判定研发企业虚开增值税专用57、发票。十四、建安业务一般计税与简易计税选择筹划现行税收政策建筑业简易计税1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务， 是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。4、财税201758号：建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分58、钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。5、国家税务总局2018年第42号公告：一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务， 如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。关于甲供材料工程结算处理规划1、如果甲供材作为工程款的一部分，甲方采购后交给建筑企业使用，并抵减部分工程款。则甲方用甲供材抵顶工程款，属于有偿转让货物的所有权，应缴纳增值税。2、如果甲供材与工程款无关，甲方59、采购后交给建筑企业使用，并另行支付工程款。则建筑企业仅需就实际取得的工程款计提销项税额即可。十五、企业所得税核定征收税收筹划【案例分析】某建筑（咨询、服务）公司，企业所得税实行核定征收，应税所得率为10%。如为房地产开发企业提供服务年收入100万元，应纳税所得为10万元，缴纳企业所得税（减按5%税负征收）0.5万元。税负为0.5%2.5%。国税发200830号第三条 纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料60、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。特殊行业、 特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。 上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。第四条 税务机关应根据纳税人具体情况， 对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。财税201913号2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过361、00万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业， 且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。十六、会计制度预提费用的节税规划【举例】A企业2019年1月1日投资1000万元取得B公司30%股权，B公司可辨认净资产公允价值为3500万元。借：长期股权投资（成本） 10500000贷：银行存款10000000营业外收入500000如，2019年B公司实现净利润500万元借：长期股权投资（损益调整）1500000贷：投资收益1500000资产减值损失会计处理162、企业的应收款项、存货、长期股权投资、持有至到期投资、固定资产、无形资产等资产发生减值的，按应减记的金额，借记本科目，贷记“坏账准备” 、 “存货跌价准备” 、 “长期股权投资减值准备” 、 “持有至到期投资减值准备” 、 “固定资产减值准备” 、 “无形资产减值准备” 等科目。2、在建工程、工程物资、生产性生物资产、商誉、抵债资产、损余物资、采用成本模式计量的投资性房地产等资产发生减值的，比照上述规定进行处理。3、坏账准备、存货跌价准备、持有至到期投资减值准备等，相关资产的价值又得以恢复的，应在原已计提的减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记“坏账准备” 、 “存货跌价准备” 、 “持有至到63、期投资减值准备”等科目，贷记本科目。4、期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。【注意】年初以资产素斋表日后调整事项作“以前年度损益调整”科目调回核算处理。十七、合理估计固定资产净残值筹划【案例1】企业购置固定资产100万元，预计净残值5%。按10年折旧，每年折旧9.5万元，残值5万元。10年后处置资产2万元，固定资产清理损失3万元，需要资产损失申报扣除。【案例2】企业购置固定资产100万元，预计净残值为0。按10年折旧，每年折旧10万元，残值0万元。10年后处置资产2万元，固定资产清理所得2万元，计入营业外收入。会计准则第4号-固定资产第十五条 企业应当根据固定资产的性64、质和使用情况， 合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。但是，符合本准则第十九条规定的除外。第十九条 企业至少应当于每年年度终了， 对固定资产的使用寿命、 预计净残值和折旧方法进行复核。预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。企业所得税法实施条例企业应当根据固定资产的性质和使用情况， 合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。企业应当根据生产性生物资产的性质和使用情况， 合理确定生产性生物资产的预计净残值。生产性生物资产的预计净残值一经确定，不得变更。十八、企业广告费和业务宣传费分摊筹划【案例分65、析】A房地产公司有一B关联方公司，B公司2020年发生广告费业务宣传费支出100万元，未超过税法规定税前扣除比例，允许税前扣除。A公司与B公司签订协议，将B公司100万元广告费业务宣传费放在A公司税前扣除，降低A公司应纳税所得额。【问题】这种分摊协议符合税收政策规定吗？财税201741号对签订广告费和业务宣传费分摊协议（简称分摊协议）的关联企业，其中一方发生的不超过当年销售（营业）收入税前扣除限额比例内的广告费和业务宣传费支出可以在本企业扣除，也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一方扣除。另一方在计算本企业广告费和业务宣传费支出企业所得税税前扣除限额时，可将按照上述办法归集至本企业的广66、告费和业务宣传费不计算在内。A105060 广告费和业务宣传费等跨年度纳税调整明细表十九、企业资产盘盈、应付未付款处理筹划【举例1】企业资产盘盈100万元，账务处理：借：资产类100贷：营业外收入（以前年度损益调整） 100【举例2】企业应付未付款200万元借：应付款类 200贷：营业外收入 200【分析】如何筹划？北京税务局企业所得税实务操作政策指引问：企业的应付未付款项，在什么情况下应计入收入计征企业所得税？答：根据实施条例第二十二条的规定，确实无法偿付的应付款项应计入其他收入。对于何种情况属于“确实无法偿付” ，税收文件没有明确规定。在这种情况下，原则上企业作为当事人，更了解债权人的实际67、情况，可以由企业判断其应付款项是否确实无法偿付。同时，税务机关如有确凿证据表明因债权人(自然人)失踪或死亡，债权人(法人)注销或破产等原因导致债权人债权消亡的，税务机关可判定债务人确实无法偿付。对于这部分确实无法偿付的应付未付款项，应计入收入计征企业所得税。【处理1】企业资产盘盈100万元，账务处理：借：资产类100贷：其他应付款某股东 100【处理2】企业应付未付款200万元借：应付款类 200贷：其他应付款某股东 200二十、新购置固定资产一次性折旧政策筹划【案例分析】2020年11月底，企业从关联方购置一批固定资产，单位价值均不超过500万元。当月投入使用，按规定计提折旧。同时，并将该批68、固定资产出租给关联方，按折旧费或合理价格收取租金。【税收分析】该批固定资产可否一次性税前折旧，抵减2020年企业所得税应纳税所得额？财税201854号一、企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过500万元的，仍按企业所得税法实施条例、 财政部 国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知 （财税201475号） 、 财政部 国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知 （财税2015106号）等相关规定执行。二、本通知所称69、设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产。国家税务总局公告2018年第46号1、所称购进，包括以货币形式购进或自行建造，其中以货币形式购进的固定资产包括购进的使用过的固定资产；以货币形式购进的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出确定单位价值，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出确定单位价值。2、以货币形式购进的固定资产，除采取分期付款或赊销方式购进外，按发票开具时间确认； 以分期付款或赊销方式购进的固定资产， 按固定资产到货时间确认；自行建造的固定资产，按竣工结算时间确认。3、固定资产在投入使用月份的次月所属年度一次性税前扣除。二十一、70、公共配套设施费的税收处理筹划【案例分析】某房地产开发企业开发商品房，每栋楼下都有架空层面积，项目开发完成后未销售，交由小区物业管理。架空层主要为业主活动场所或物业办公使用，但产权未明确。【问题】税务机关清算土地增值税时，认为不属于公共配套设施，成本不能扣除，同时涉及企业所得税，涉税金额较大。开发企业认为属于公共配套设施，税企之间存在争议。【公共配套设施费】指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。国税发200931号第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下71、规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。国税发2006187号房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、 会所、停车场（库） 、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主72、所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。琼地税函2015917号五、如何界定公共配套设施是否属于全体业主所有？国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第四条第三款第一项规定，公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除” ，其中 “建成后产权属于全体业主所有的” ，可以按照以下原则之一确认：(一)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；(二)经人民法院裁决属于全体业主共有；(三)商品房销售合同、73、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施，属于政府、公用事业单位的原因不能及时接收的，经有关单位出具证明或由纳税人进行权属公告并出具承诺书，经清算领导小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；产权属于全体业主所有的公共配套设施，凡清算时能够出具向全体业主移交公告且明确收益权归属全体业主的，其成本、费用可以扣除。二十二、利用地方优惠政策筹划第四节销售环节的税收筹划方案一、增值税纳税义务发生时间规划纳税人销售货物或者应税劳务， 发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售74、款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。货物加工修理修配劳务1、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。2、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天。服务无形资产不动产1、收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。2、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。货物加工修理修配劳务3.采取赊销和分期收款方式销售75、货物，为书面合同约定的收款日期当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。4.采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。服务无形资产不动产3.纳税人提供建筑服务（2017.7.1前） 、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。4.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。5.建筑业质押金、保证金为实际收到时间货物加工修理修配劳务5.委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单76、及货款的，为发出代销货物满180天的当天。6.销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；7.纳税人发生视同销售货物行为，为货物移送的当天。服务无形资产不动产6.纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。7.金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。二、企业所得税收入确认时点规划国税发200931号第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具77、体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的78、实现。2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3、采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实79、际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。【例1】某房地产企业2019年取得不含税预收账款10000万元，预计毛利率为15%。该项收入同时缴纳城建税及附加40万元，预缴土地增值税100万元。当期管理费用200万元，广告费业务宣传费500万元。会计利润-840万元年应纳税所得额：1000015%-840=660【例2】2020年完工后，会计核算结转收入10000万元，结转开发产品成本为6500万元，实现利润3500万元。当年该项80、收入应调减所得额1500万元，计入当年应纳税所得额为2000万元。三、设立分支机构分解收入税收筹划【案例问题】1、企业对不能提前付款的客户收取延期付款利息，如何缴纳增值税？2、销售商品或服务后，由于对方违约。按合同约定收到违约金20万元。是否涉及增值税？3、公司销售房产同时收取装修费，可否分开纳税？【筹划思路】设立分支机构，单独收取价外费用或其他费用分解收入。是否可行？主要节约哪个税收？营业税改征增值税试点实施办法第三十七条销售额， 是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一） 代为收取并符81、合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。增值税混合销售的规划一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、 批发或者零售的单位和个体工商户， 包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。四、拆迁房屋实物补偿处理筹划【案例分析1】某房地产开发公司拆迁安置时，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户。房屋建成后，直接将安置房交付给被拆迁户。【82、案例分析2】某房地产开发企业拆迁安置时，采取异地安置政策，即在被安置户土地上建造房屋。房屋建成后，直接交付给被拆迁户。【规划问题】上述两种方式如何处理更有利？国税发200931号（企业所得税）第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。国税函2010220号（土地增值税）1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发83、企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第(一)款的规定计算， 计入本项目的拆迁补偿费； 异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国家税务总局公告2014年第2号（应作为代建行为的判断）税人以自己名义立项， 在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条之84、规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按组成计税价格的规定予以核定， 但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。【举例】某企业安置拆迁户5000平米，市价8000元/平米。视同销售收入4000万元，拆迁补偿费4000万元。借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 4000贷：其他应付款应付拆迁补偿费 4000交付时，借：其他应付款应付拆迁补偿费4000贷：商品销售收入3809.52（40001.05）应交税费简易计税190.48结转成本，借：商品销售成本贷：开发产品国家税务总局公告2014年第2号（应作为代建行为的判断）税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并85、向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按组成计税价格的规定予以核定， 但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。安徽省国家税务局营改增热点难点问题房地产34、全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何缴纳增值税？答：房地产开发企业营改增之前，国税函1998554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业以下简称甲方取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位以下简称乙方的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后， 甲方替乙方办理产权转移等手续。 甲方的上述行为属于销售不动产， 86、应按销售不动产税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按建筑业税目征收营业税。”营改增后，房地产开发企业以下简称甲方取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位以下简称乙方的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。房地产开发企业的上述“代建房屋”行为只按照销售不动产的相关税收政策计算缴纳增值税。房地产开发企业未取得土地使用权，只接受其他单位委托，组织施工力量代建房屋的，按照建筑服务相关税收政策计算缴纳增值税。五、折扣销售、低价销售的税收规划【案例分析】某房地产开发公司在开盘销售产品时，营销政策规定，在开盘时认购交6000元可87、以抵30000元房款。如，房屋总价款100万元，实际收款974000元，但实际签订购房合同时，合同金额和发票金额均为100万元。【问题】企业的处理方式，征税时，税务机关认可销售收入是100万元还是97.4万元？如何处理才能按实际收入纳税呢？国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）土地增值税清算时， 已全额开具商品房销售发票的， 按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。国家税务总局关88、于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）1、企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。2、企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。国税发1993154号纳税人采取折扣方式销售货物， 如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。国税函20061279号纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后， 由于购货方在一定时期内累计购买货物达89、到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按规定开具红字增值税专用发票。国家税务总局江西省税务局公告2018年第15号关于“房地产转让申报价格明显偏低的处理规则问题”对纳税人申报的房地产成交价格达不到同一项目同类房地产或当地同期同类房地产的市场交易价格70%，且无正当理由的，税务机关在审核时作为“价格明显偏低”对待，可由评估机构进行价格评估，税务机关再根据评估价格确定其计税价格。 具备条件的， 可依托房地产交易评估计税系统进行价格评估。 上述所称的 “正当理由”包括：法院公开判定或裁定（不含调解）的转让价格；以多人参与的依法公开拍卖方90、式确定的转让价格；房屋存在严重质量问题，能提供住建、质检等部门证明资料的；税务机关确认的其他合理情形。对关联方之间的交易，在申报价格低于市场价格时，无论是否达到明显偏低的标准，均应按照公允价值和营业常规进行调整。琼地税函2015917号“如何认定房地产转让价格明显偏低？”纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据中华人民共和国税收征收管理法 及其实施细则、 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定核定其房地产转让价格。符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：(一)人民法院判定或裁定的转91、让价格；(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格；(三)政府有关部门确定的转让价格；(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。六、实物折扣与价格折扣销售的筹划【案例分析】某房地产开发公司“买一赠一” ，即在一段时间内，实行买房无偿赠送电器，合计送出价税金额100万。赠送电器计入销售费用100万元，作为销售费用事前扣除，可以抵扣企业所得税25万元。【问题规划】如果企业采取价格折扣的方式，价格累计折扣100万元，则企业总的销售收入减少100万元，节税效益是否与实物折扣一样呢？【房地产税收分析】1000000（1+9%）=917431，增值税=825691、增值税：825692、土地增值税：917431392、0%=2752293、节约土地增值税275229，多纳企业所得税68807。收入减少917431节约企业所得税229358元，相抵160551元（229358-68807） 。1-3合计减少税收518349，减少税收占折扣100万元比例的51.83%。实物折扣与价格折扣比较七、售后回租促销的税收方案【案例分析】某房地产开发公司每销售一个商铺价值200万元。为鼓励购房者购房，公司制定促销措施规定，商铺销售后，可以按8%返租给房地产公司关联的商管公司，租赁期限10年，前三年房租一次性抵减房价。商管公司在后续招商后再转租。售房合同签订时购房价为200万元，实际收款152万元（200-48） ，同时约93、定购房者将商铺无偿提供给房地产公司使用3年。【税收问题】1.房地产公司销售商铺计税价格是200万元还是152万元？2.前3年房租是否要纳税？3.商管公司（主要股东为房地产公司）回租（金额大）与转租（金额小）差额形成的亏损如何处理？【筹划方案】1、前三年房租48万元一次性抵减房价，视为一次性付款的折扣冲减房款，售房合同按152万元签订。后七年8%的房租摊到10年。双方有利，销售方应税收入减少，购买方租金应税收入减少。2、商管公司回租与转租形成亏损，净资产减少。可以通过房地产公司股东按商管公司净资产价格转让商管公司股权给关联方的方式，将亏损体现在房地产公司，将实际回租与转租的价格补贴在税前扣除。八94、以老带新”奖励税收规划【案例分析】某房地产公司推行“以老带新”营销奖励政策，某月对老业主客户奖励2000元，直接造表发放现金计入营销费用，未取得税务发票，也未扣缴个人所得税。【税收问题】 “以老带新”属于居间服务的佣金性质的劳务报酬，一般金额不大，但超过增值税起征点，应该开具税务发票才能税前扣除。同时要扣缴个人所得税： （2000-800）20%=240（元） 。【筹划方案】1.分月（次）结算。每次不超过500元，未达到增值税起征点，其他个人小额零星经营，不需开发票，根据国家税务总局公告2018年第28号第九条规定，可以在企业所得税税前列支；每月不超过800元，根据国家税务总局公告2018年95、第61号第八条规定，不需扣缴个人所得税。2、实行实物奖励。实物发票可以计入销售费用，在税前扣除；每月发放金额不超过800元，企业支付时，不需扣缴个税。财税201150号企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1、企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；2、企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；3、企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。财政部 税务总局公告2019年第74号企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品（包96、括网络红包，下同） ，以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。九、买房送车位的税收筹划国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。【举例】 某房地产公司营销中推出销售房屋赠送车位活动， 房屋正常销售价格190万元，车位正常销售价格10万元/个。合计收款190万元。按照875号97、文件规定，分解为房屋销售180.5万元（19095%） ，车位销售9.5万元（1905%） 。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。琼地税函2015917号1、房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库98、的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。2、对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。3、无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告 （安徽省地方税务局公告2012年第2号）八、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位)，凡在售房合同中99、明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。九、买房送装修的税收筹划国税发2006187号：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。青岛市地方税务局公告2018年第4号（土地增值税政策）五、关于装修费用的扣除问题房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）的支出。土地增值税清算时，在收入中同时剔除购置成本。广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号1纳税人销售已装修100、房屋，应当在房地产买卖合同或补充合同（协议）中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。2纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。海南国税发布房地产建筑金融及生活服务业营改增税收政策指引解答77个问题1、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。营业税改征增值101、税试点实施办法第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是： “单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产， 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 ”房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、家具、家电等费用） ，已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业销售不动产时， 在房价以外单独无偿提供的货物， 应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。2、随房赠送物业管理费如何确认销售额。买房送物业管理费视同销售，按市场公102、允价，确定销售额征税。安徽省国家税务局营改增热点难点问题房地产9、房地产企业销售自行开发的毛坯房同时赠送家电业务，是否需要视同销售？房地产企业销售自行开发的精装房（装修标准里包含家电、家具等） ，是否需要视同销售？答：房地产企业销售毛坯房或精装房（装修标准里包含家电、家具等） ，不需要按不同货物适用的税率分别计提销项税，对销售收入全额按销售不动产征收增值税。10、买房送物业费，需要做视同销售处理吗？答：不需要。十、企业销售退回的节税规划【问题分析】房地产企业销售产品后，如有质量问题或其他问题客户需要退房，或者需要退款补偿等折让情形，有的需要更名，如何处理才能冲减收入，抵减增值税、土地增值税和企103、业所得税？或者前期多缴纳税收需要退税的，应如何处理才能避免多缴纳税收？营业税改征增值税试点实施办法 （财税201636号）第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。国税函2008875号规定：企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让104、和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。红字普通发票1、纳税人开具增值税普通发票后，如发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字发票的，应收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。2、纳税人需要开具红字增值税普通发票的，可以在所对应的蓝字发票金额范围内开具多份红字发票。3、红字机动车销售统一发票需与原蓝字机动车销售统一发票一一对应。申请退税或抵税税收征收管理法第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款， 税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期105、存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。十一、无租、免租、转租物业合同税收筹划【案例1】A房地产公司将房屋无偿交给关联方B物业公司使用，是否缴纳增值税、房产税和企业所得税？以适当合理的低价出租给物业给公司是否可以少缴纳相应的税收？营业税改征增值税试点实施办法 （财税201636号）第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一） 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务， 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二） 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产， 但用于公益事业或者以社会公众为对106、象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。企业所得税法第四十一条企业与其关联方之间的业务往来， 不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。财税2009128号： 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。【案例2】某房地产公司将一大型物业出租给一家商业公司经营，租赁合同20年。合同约定每5年一个装修期，免租3个月，合计免租12个月。免租期内无租金收入，是否缴纳增值税、房产税和企业所得税？如果将免租期视为折扣，将收入平摊每107、个月是否可以少缴纳相应的税收？国家税务总局公告2016年第86号第七条、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于营业税改征增值税试点实施办法 （财税201636号）第十四条规定的视同销售服务。财税2010121号对出租房产， 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的， 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。国税函2008875号企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣， 商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。【案例3】某房地产公司将一大型物业出租给多家商业商户经营，租赁合同1年。合同约定每年租金约50万元，按50万元租金108、收入缴纳增值税、房产税和企业所得税？如果将该物业先统一出租给关联商管公司，租金40万元。商管公司再转租收入50万元，是否可以少缴纳税收呢？【税收分析】现行税收政策规定，房产税有产权所有人缴纳。因此，转租行为不缴纳房产税。房地产公司可以少缴纳10万元金额相应的房产税。商管公司为全部统一承租，可以获得相应的折扣，40万元左右有合理的解释即可。十二、销售合同中税收条款的规划1、商品或服务销售合同价款有总额，有价税分离金额（印花税）2、关联方交易价格、非关联方价格偏低条款的审核3、不同销售方式收款时间约定条款（纳税义务发生时间）4、增值税（专用）发票的开具时间与收款时间相关性条款5、交房（交货）时间条109、款（完工结算成本）6、交房标准（含装修、附赠车位等）条款（开发成本及视同销售）7、销售折扣折让、退回开红字发票（收回调换）条款8、代收款项、其他收款等价外费用条款审核9、营销中实物赠送条款10、结合企业销售实际的其他涉税条款第五节个人所得税税收筹划方案一、综合所得高收入员工税收筹划的主要方法依据税法规定，2019年度终了后，居民个人需要汇总2019年1月1日至12月31日取得的工资薪金、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等四项所得（以下称“综合所得” ）的收入额，减除费用6万元以及专项扣除、专项附加扣除、依法确定的其他扣除和符合条件的公益慈善事业捐赠后，适用综合所得个人所得税税率并减去速算扣除数，计110、算本年度最终应纳税额，再减去2019年度已预缴税额，向税务机关申报并办理退税或补税。具体计算公式如下：2019年度汇算应退或应补税额=（综合所得收入额-60000元-“三险一金”等专项扣除-子女教育等专项附加扣除-依法确定的其他扣除-捐赠） 适用税率-速算扣除数-2019年已预缴税额新个人所得税税率表（全年综合所得）中华人民共和国个人所得税法第六条应纳税所得额的计算：（一） 居民个人的综合所得， 以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。劳务报酬所得、 稿酬所得、 特许权使用费所得以收入减除百分之二十的费用后的余额为收入额。稿酬111、所得的收入额减按百分之七十计算。【举例1】某公司员工2019年全年工资薪金所得258000元（其中年终奖60000元） ，其中“三险一金”专项扣除12000元，子女教育、赡养老人、住房租金等专项附加扣除52600元，年金等其他扣除6000元。另外，个人还取得劳务报酬所得20万元，稿酬所得10万元。无其他综合所得。2019年应税收入额=258000200000（1-20%）100000（1-20%）70%=25800016000056000=4740002019年应纳税所得额=474000-（60000+12000+52600+6000）=343400当年应纳个人所得税=34340025%319112、20=53930【规划思路】1、分解工资薪金所得：年终奖、股权激励、费用、福利、其他。2、工资薪金转化为劳务报酬所得、特许权使用费所得、稿酬所得。3、工资薪金所得、劳务报酬所得、特许权使用费所得转化为稿酬所得。4、工资薪金所得转化为利息股息红利所得、租赁所得等其他所得。【举例2】 某公司员工2019年全年工资薪金所得258000元 （含年终奖60000） ，其中专项扣除12000元，子女教育、住房租金等专项附加扣除52600元，年金等其他扣除6000元，无劳务报酬等其他综合所得。1、如年终奖合并纳税。年应纳税所得额=258000（6000012000526006000）=127400应纳个人所113、得税=12740010%2520=102202、如年终奖单独计算。（1）年应纳税所得额=（258000-60000）（6000012000526006000）=67400，应纳个人所得税=6740010%2520=4220（2）年终奖纳税=6000010%210=5790合计：4220+5790=10010二、年终奖、股权激励的税收筹划财税2018164号【举例】 某公司员工2019年全年工资薪金所得258000元 （含年终奖36000） ，其中专项扣除12000元，子女教育、住房租金等专项附加扣除52600元，年金等其他扣除6000元， 无劳务报酬等其他综合所得。 如年终奖36000元单独计114、算税收， 则：（1） 2019年应纳税所得额= （258000-36000） （6000012000526006000）=222000-130600=91400当年应纳个人所得税=9140010%2520=6620（2）年终奖纳税=360003%=1080合计：6620+1080=7700新个人所得税税率表（月）新个人所得税税率表（月）三、营销人员业绩提成的税收筹划国家税务总局公告2018年第61号第四条 实行个人所得税全员全额扣缴申报的应税所得包括：【案例分析】假如某营销人员某月取得劳务报酬所得10000元，则这笔所得应预扣预缴税额计算过程为：（1）如含税所得，则：10000-2000=80115、00应预扣预缴税额：800020%=1600（2）如不含税所得，则：应纳税所得额=（不含税收入额一速算扣除数）（1-20%）/当级换算系数应纳税所得额=(10000) (1-20%)/0.84=9523.81应预扣税额=9523.8120%=1904.761、不含税收入额不超过3360元的：（1）应纳税所得额=（不含税收入额-800）/（1-税率） （按表2）（2）应纳税额=应纳税所得额适用税率（按预扣表进行）2、不含税收入额超过3360元的：（1）应纳税所得额=（不含税收入额-速算扣除数）（1-20%）/1-税率（1-20%）（按表2进行）或=（不含税收入额一速算扣除数）（1-20%）/当级116、换算系数（按表2进行）（2）应纳税额=应纳税所得额适用税率-速算扣除数（按预扣表进行）个人所得税法实施条例第六条第（五）项，经营所得，是指：1、个体工商户从事生产、经营活动取得的所得，个人独资企业投资人、合伙企业的个人合伙人来源于境内注册的个人独资企业、 合伙企业生产、 经营的所得；2、个人依法从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得；3、个人对企业、事业单位承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得；4、个人从事其他生产、经营活动取得的所得。第十五条 个人所得税法第六条第一款第三项所称成本、费用，是指生产、经营活动中发生的各项直接支出和分配计入成本的间接费用以及销售费用、管理费用、117、财务费用；所称损失，是指生产、经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。取得经营所得的个人，没有综合所得的，计算其每一纳税年度的应纳税所得额时，应当减除费用6万元、专项扣除、专项附加扣除以及依法确定的其他扣除。专项附加扣除在办理汇算清缴时减除。从事生产、经营活动，未提供完整、准确的纳税资料，不能正确计算应纳税所得额的，由主管税务机关核定应纳税所得额或者应纳税额。国家税务总局深圳市税务局公告2019年第3号个人所得税税率表二(经营所得速算适用)【举例】某销售服务合伙企业（或个体户）是由5人合伙成立，出资比例相同。个118、人所得税征收方式为核定征收。该企业2019年实现全年销售收入100万元。【计算】（1）增值税和个人所得税（核定征收率为0） ，每月收入10万元以下，免征。（2）个人所得税核定应税所得率方式，如应税所得率5%，则实现所得为5万元。每人5000元，按5%计算每人250元。增值税小规模纳税人标准财税201833号自2018年5月1日起， 增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。财税201913号和国家税务总局公告2019年第4号2019年1月1日起至20212年12月31日止， 小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未119、超过30万元，下同）的，免征增值税。四、股东发工资奖金与分红税收筹划【税负分析】1、工资薪金等综合所得适用7级超额累进税率，税负是3%45%。2、股东分红的实际税负是40%（25%+75%20%） 。【结论】工资薪金等综合所得适用税率只要不超过40%，相较于分红可以少纳税。即：综合所得96万元以下适用35%的税率，96万元以上适用45%的税率。个人所得税税率表（综合所得适用）【举例】某企业由自然人股东投资。如2019年实现利润100万元，纳税25，税后利润75。全部分配纳个税15（7520%） 。合计纳税40万元。如税收规划：股东年工资100万元，则企业利润减为0。纳税：100000045%-120、181920=268080元假设股东发工资A，满足： （A-60000）45%-181920=0.4A，A=4178400国税函20093号实施条例第三十四条所称的“合理工资薪金” ，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：（一）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；（二）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；（三）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；（四）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务；（五）有关工资薪金121、的安排，不以减少或逃避税款为目的。五、租用股东和员工车辆税收筹划北京市地方税务局第三稽查局税务处罚事项决定书被处罚单位：北京智地愿景房地产开发有限公司决定书编号：京地税三稽罚2017107号处罚事由：该单位与其职工个人共40人签订私车公用协议， 2014年1月以“汽油费”名义支付租金，未按照个人租赁所得代扣代交个人所得税。处罚依据： 中华人民共和国税收征收管理法第六十九条处罚结果：罚款金额958248元处罚生效期：2017年10月13日国税函2006245号近年来，部分单位因公务用车制度改革，对用车人给予各种形式的补偿：直接以现金形式发放，在限额内据实报销用车支出，单位反租职工个人的车辆支付车122、辆租赁费 （“私车公用”） ， 单位向用车人支付车辆使用过程中的有关费用等。 根据 个人所得税法实施条例第八条的有关规定，现对公务用车制度改革后各种形式的补贴收入征收个人所得税问题明确如下：一、因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均应视为个人取得公务用车补贴收入，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。二、 具体计征方法， 按 国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知（国税发199958号）第二条“关于个人取得公务交通、通讯补贴收入征税问题”的有关规定执行。【筹划方法】非本单位员工个人车辆与单位签订租赁合同。通过汽车租赁公司转租，个人每月租赁费500元以下。个人购123、买车辆转让给企业，免增值税和个人所得税。企业购置车辆，股东或员工使用。六、企业职工福利困难补助税收规划【案例分析】A公司在每年底，在职工福利费有结余的情况下，经企业工会组织或按照一定的程序批准，对少数家庭存在特殊困难的员工，给予几千元至几万元的困难补贴。该项福利费总支出含补贴不超过工资企业职工工资总额的14%，可以在企业所得税前扣除，获得补贴的员工就此需要缴纳个人所得税吗？【税收分析】根据中华人民共和国个人所得税法第四条规定，个人获得的福利费、抚恤金、救济金所得，免征个人所得税。国税发1998155号下列收入不属于免税的福利费范围：(一)从超出国家规定的比例或基数计提的福利费,工会经费中支付给124、个人的各种补贴、补助；(二)从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助。国税函20093号，企业职工福利费，包括以下内容：（一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利， 包括企业向职工发放的因公外地就医费用、 未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工125、食堂经费补贴、职工交通补贴等。（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。七、关联公司两处兼职筹划【举例1】个人全年工资收入为25.8万元，如全年各项扣除12万元。综合所得年应纳税所得额=（258000-120000）=138000应纳税额=（13800010%-2520）=11280（元）【举例2】全年工资收入25.8万元，其中工资15.8万元，兼职劳务收入10万元，计入综合所得为8万元。综合所得年应纳税所得额=（158000+80000）-120000=118000应纳税额=（11800010%-2520）=9280（元）劳社部发200512号用人126、单位招用劳动者未订立书面劳动合同， 但同时具备下列情形的， 劳动关系成立。(一)用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格；(二)用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者，劳动者受用人单位的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动；(三)劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。八、企业承担员工个人所得税款税前扣除的规划国家税务总局公告2011年第28号第一条雇主为雇员负担全年一次性奖金部分个人所得税款，属于雇员又额外增加了收入，应将雇主负担的这部分税款并入雇员的全年一次性奖金，换算为应纳税所得额后，按照规定方法计征个人所得税。第四条雇主为雇员负担的个人所得税款， 应属于个人工资薪金的127、一部分。凡单独作为企业管理费列支的，在计算企业所得税时不得税前扣除。【税收规划】将承担个人税款作为工资薪金处理，就可以税前扣除。九、股东不按持股比例分红税收规划中华人民共和国公司法第三十四条股东按照实缴的出资比例分取红利； 公司新增资本时， 股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。【筹划分析】 某房地产开发企业有个人股东和公司股东， 分别持股80%和20%。企业实现税收利润后，按照个人10%，公司90%比例分红，实现分配时少缴纳个人所得税目的。公司股东多分配的70%是否免企业所得税？企业所得税优惠事项管理目录（201128、7年版） （国家税务总局公告2018年第23号）主要留存备查资料：1、被投资企业的最新公司章程（企业在证券交易市场购买上市公司股票获得股权的，提供相关记账凭证、本公司持股比例以及持股时间超过12个月情况说明） ；2、被投资企业股东会（或股东大会）利润分配决议或公告、分配表；3、被投资企业进行清算所得税处理的，留存被投资企业填报的加盖主管税务机关受理章的中华人民共和国清算所得税申报表及附表三剩余财产计算和分配明细表复印件；4、投资收益、应收股利科目明细账或按月汇总表。十、承债式分红的筹划国税函2008267号根据个人所得税法和有关规定，个人取得的股份分红所得包括债权、债务形式的应收账款、应付账款129、相抵后的所得。个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按照规定缴纳个人所得税。【举例】某企业有应付款300万元，同时有税后利润200万元需分配，股东需要纳税40万元。策划：分配现金100万元，分配应收款400万元，分配应付款300万元。借：应付股息 200应付账款 300贷：应收账款 400银行存款 100【计算结果】应纳个税=（100+400-300）20%=40十一、内部集资筹划个人股东工资与利息处理分析个人所得税税率表（综合所得适用）十二、企业安置特殊就业人员节税筹划残疾人就业保障金保障130、金年缴纳额=（上年用人单位在职职工人数1.5%-上年用人单位实际安排残疾人就业人数）上年度本单位在职职工年平均工资计算。【规划分析】部分单位在职员工人数多，且职工平均工资较高，在招聘新员工时，应聘人员条件基本相同条件下，优先招聘残疾人员。财税200970号企业安置残疾人员的， 在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上， 可以在计算应纳税所得额时按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。残疾人员的范围适用中华人民共和国残疾人保障法的有关规定。中华人民共和国个人所得税法第五条有下列情形之一的，经批准可以减征个人所得税：一、残疾、孤老人员和烈属的所得；实施条例 ：减征的幅度和期限由省、自治区、直辖市131、人民政府规定。财税201921号财税201922号自2019年1月1日至2021年12月31日，企业招用自主就业退役士兵、建档立卡贫困人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持 就业创业证 或 就业失业登记证 （注明“企业吸纳税收政策” ）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年6000元，最高可上浮30%或50%。第六节 完工后期的税收筹划方案一、完工交房时间的选择规划【分析思考】开发企业与132、客户签订售房合同约定，2020年12月31日交房，或年初2021年1月1日交房。或者开发项目完工报备时间同上述两个时间选择。税收上有什么区别吗？国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或133、月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。国税函2010201号根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 （国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品134、交付手续（包括入住手续） 、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。赣国税营改增办发201652号十一、销售房地产项目纳税义务时间如何确认？答：根据关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财税2016年36号）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者135、书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。根据房地产项目销售特点， 以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以商品房买卖合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。二、完工产品成本核算对象报备的筹划【案例分析】 某房地产公司开发一期项目， 同一期项目中有别墅、 普通住房、写字楼、商铺等不同的产品。完工时间在同一年度，但每一栋的单位成本不尽相同，销售进度也不一样。【问题分析】 按照一期作为一个成本核算136、对象核算单位面积成本， 与按照不同类型产品作为成本核算对象核算成本，单位成本不一样体现分期销售成本金额不同，会影响当期利润。税收政策上有什么要求？国家税务总局公告2014年第35号房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同企业所得税年度纳税申报表一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年137、企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。国税发200931号第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、 建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。(四)138、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。三、完工后产品成本预提费用的筹划【税收分析】企业开发产品完工后，按照税收政策规定，企业应该年度汇算清缴前结转计税成本，计算完工前和完工后实际销售收入实际毛利。但有些企业成本费用未及时取得合法有效凭证，会计上可以预估全部成本结转，但在企业所得税汇算清缴时不能税前扣除。同时，土地增值税清139、算时，未取得合法有效凭证的成本，也不能作为开发成本计入扣除项目及加计扣除。企业应该如何规划处理？国税发200931号第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应140、由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。.国税发2006187号第四条关于“土地增值税的扣除项目”房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本141、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。四、完工后续成本费用的处理规划【税收问题】 企业开发产品完工后， 除了按税收政策规定可以计提的成本费用外，其他未取得合法有效凭证的成本费用不能税前扣除。但后续取得了合法有效凭证的，企业所得税和土地增值税可以调整追加扣除吗？国家税务总局公告2012年第15号六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题根据中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追142、补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款， 可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出， 或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。国税发200931号第二十八条第(三)项：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待143、其实际销售时再予扣除。【举例】某开发产品2018完工，可售面积10000平米，2018年已售5000平米，2019年已售2000平米，剩余3000平米。2019年取得该项开发产品结余成本费用200万元。国税发2006187号八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号在土地增值税清算中， 原则上以满足应进行清算的条件或者接到主管税务机关要求清算144、通知书之日起90天，为提供合法有效凭证并据以计算扣除项目的截止时间。五、项目完工后土地增值税清算补税的筹划【举例1】某开发公司仅开发一个项目，为期三年，无后续开发项目。第一年和第二年均销售40%，分别预缴土地增值税80，第三年销售20%，预征40。第三年土地增值税清算，合计应纳税1000，补缴800。如：第一年所得500，第二年500，第三年-200，累计盈利800。企业第三年亏损得不到弥补。有什么处理规划吗？国家税务总局公告2016年第81号现就房地产开发企业由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后， 当年企业所得税汇算清缴出现145、亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。二、 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后， 当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收146、入， 但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产147、生的亏损，向以后年度结转。三、 企业在申请退税时， 应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。【举例2】某公司开发项目，为期三年。第一年和第二年均销售40%，分别预缴土地增值税80，第三年销售20%，预征40。第三年土地增值税清算，合计应纳税1000，补缴800万。如：第一年所得500，第二年500，第三年-200，累计盈利800。分摊后各年应纳税所得额：第一年180（500-320）第二年180（500-148、320）第三年440（-200+840-200） （纳税）合计800六、完工后土地使用税纳税筹划财税2008152号纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。国家税务总局江西省税务局公告2018年第15号房地产开发项目的城镇土地使用税计算。 对房地产企业所属同一房地产开发项目的土地，其城镇土地使用税的应税面积每季度计算调整一次，即对已签订权属转移合同（含预售合同）和已实际交付房屋的部分，城镇土地使用税应税面积在申报时按已售房屋建筑面积（含已实际交付）占总可售建筑面积的比例扣减。七、股149、权转让撤资减资筹划【案例分析】广东冠华饲料实业公司是广东省顺德市容奇镇经济开发总公司投资5000万创办的全资子公司，该公司2017年12月31日的资产帐面净值为8000万元。 深圳市华新股份有限公司2018年初以12500万元收购广东冠华饲料实业公司的全部股权。分析：转让方顺德公司股权转让所得=12500-5000=7500万元。可以少缴纳企业所得税吗？国税函201079号企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配150、的金额。国家税务总局公告2011年第34号企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回（不征税） ；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得（免税） ；其余部分确认为投资资产转让所得（应税） 。八、母子公司之间资产划转税收筹划【案例分析】母公司将自己持有的一项长期股权投资（成本价1000万元，公允价5000万元）平价划转给自己的全资子公司。企业所得税如何处理？【问题1】母公司是否要视同销售确认所得？【问题2】子公司接收该项股权的计税成本是多少？财税2014109号对100%直接控制的居民企业之间，以及受151、同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。账务处理之一1、划出方借：资本公积1000贷：资产/长期股权投资10002、划入方借：资产/长期股权投资1000贷：资152、本公积1000账务处理之二1、划出方借：长期股权投资 1000贷：资产/长期股权投资 10002、划入方借：资产/长期股权投资 1000贷：资本公积（实收资本）1000财税201817号六、资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间， 同一公司所属全资子公司之间， 同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。九、亏损企业弥补亏损利用规划1、亏损企业向盈153、利企业提供服务收入，不超过亏损额部分不缴纳企业所得税。如设备租赁、咨询服务费、场地租赁费、劳务服务等。2、盈利企业吸收合并亏损企业。每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。3、盈利企业隐含增值的资产（如股权等）划转至亏损企业或即将亏损的企业，由亏损企业转让弥补亏损。4、亏损企业隐含增值的资产（如不动产等）投资或转让至其他相关企业，实现所得弥补亏损或分期递延弥补亏损。5、亏损企业个人股东可平价或低价转让，更换为公司股东，以便实现重组或转移股权损失。股权转让策划案例分析十、利用企业分立低税负转移资产筹划公司分立指一个154、公司依照公司法有关规定， 通过股东会决议分成两个以上的公司 。存续分立： 是指一个公司分离成两个以上公司， 本公司继续存在并设立一个以上新的公司。解散分立： 是指一个公司分散为两个以上公司， 本公司解散并设立两个以上新的公司。企业分立税收处理十一、利用合并实现低税负转让资产筹划合并， 是指一家或多家企业将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。中华人民共和国公司法第一百七十二条公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并， 被吸收的公司解散。 两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。企业合并税收处理十二、企业注销业务规划1、注销税收自查及时间选择，持续经营3年后注销2、破产注销转化普通注销，股东或关联方增资、债转股3、企业合并注销处理，合并需要注销企业，享受合并优惠政策4、企业分立资产后注销，利用分立优惠政策涉税金额大的资产后注销5、不动产投资后注销，利用投资土地增值税、印花税、契税优惠政策6、资产划转后注销，利用划转企业所得税、土地增值税、契税优惠政策7、存货和进项税额处理，折扣销售、整体转让、关联方交易8、债权债务分配股东或打包转让处理9、分公司整体转移资产给母公司注销10、解除非正常户状态后注销11、会计账务不全注销风险