1、凤凰产业园凤凰产业园凤凰产业园凤凰产业园前期策划报告前期策划报告前期策划报告前期策划报告谨呈：武汉联投佩尔公司谨呈：武汉联投佩尔公司弃燕雀之小志,慕鸿鹄以高翔。弃燕雀之小志,慕鸿鹄以高翔。丘迟与陈伯之书作为一个工业地产项目，本项目有很多独特的优势，我们需要解决如何利用这些特点，导入概念，赋予内涵，打造一个多功能复合产业园区。并定位项目的作为一个工业地产项目，本项目有很多独特的优势，我们需要解决如何利用这些特点，导入概念，赋予内涵，打造一个多功能复合产业园区。并定位项目的高度高度调研调研客群客群从何而来针对我们的目标客群提出从何而来针对我们的目标客群提出产品产品类型获得市场认可，实现类型获得市场2、认可，实现收益收益提升开发商的提升开发商的品牌品牌武汉凤凰产业园逻辑框架逻辑框架武汉凤凰产业园7 7大分析大分析& & 2 2个成果个成果1缘起缘起基地认识内容：通过基地认知，判断基地发展方向内容：通过基地认知，判断基地发展方向内容：通过市场研究武汉总部基地产业园的市场机会内容：通过市场研究武汉总部基地产业园的市场机会内容：国内外案例研究内容：国内外案例研究内容：通过开发项目定位过滤出合适的开发产业内容：通过开发项目定位过滤出合适的开发产业内容：将产业和开发项目完美结合，赋予项目定位内容：将产业和开发项目完美结合，赋予项目定位内容：产品规划设计内容：产品规划设计内容：开发时序，租售策略，招商策3、略，财务评估内容：开发时序，租售策略，招商策略，财务评估项目产品策划成果开发运作策略2背景背景市场背景3借鉴借鉴案例借鉴4提炼提炼内容筛选5定位定位整体定位6规划规划产品规划7策略策略开发运作武汉凤凰产业园缘起缘起缘起缘起1基地认识地理区位道路交通用地性质规划条件空间规划周边环境配套资源S W O T结论武汉凤凰产业园基地属性分析/区位条件基地属性分析/区位条件光谷芯中心湖北经济学院汤逊湖美加光谷CBC武广高铁本案光谷大道藏龙岛管委会中冶创业苑紫微星广场中百光谷金融港当代国际花园三环藏龙大道万科城市花园大学园路大学科技园大学科技园大学科技园大学科技园中国兵器装备集团在建项目卡梅尔小镇武汉研创中4、心流芳大道项目位于光谷南部，主干道为光谷大道光谷大道，位置较偏。周边多为工业园区，大多数仍未开发或在建，目前缺乏人气。三一重工T字路口拟建公交站富士康以生产电脑为主，校园式管理，计划8万工人武汉凤凰产业园基地属性分析/道路交通基地属性分析/道路交通地本案汤逊湖南湖光谷大道民族大道南湖大道雄楚大道关山大道 本项目东北侧光谷大道，双向八车道，为武汉光谷南北纵向交通主干道路。 项目地块南线为流芳大道-东园西路，双向4车道设置。 场地北行2公里，光谷生物城路处将建成光谷客运中心，为光谷地铁二号线与公交车换成中转站，为连接光谷内部地块与武汉的换乘枢纽。 本项目距离光谷中心光谷广场15分钟车程。 本地块与5、武汉三环距离在2KM以内，未来东线环路贯通后，位于高速公路出口处的本项目具有极佳的可及性。光谷客运中心光谷广场距离武汉天河机场41km距离武汉天河机场41km距离武汉高铁站29km距离武汉高铁站29km距离武汉三环入口2km距离武汉三环入口2km三环武广高铁武汉凤凰产业园宏观经济环境宏观经济环境轨道交通轨道交通现状现状：2004年9月建成轻轨1号线一期工程轻轨1号线（U1）（黄浦路宗关）。按规划，武汉轨道交通将由3条市域快线和9条市区线路构成，共设站309座。规划：规划：到2040年，将建成9条地铁干线和3条城市快线，全长约540公里，其中有过江地铁通道7条穿越长江和汉江。届时，有66的人口和6、岗位位于地铁站点600米步行半径范围内，全市居民进入武汉市一小时经济圈。基地属性分析/轨道交通基地属性分析/轨道交通武汉凤凰产业园基地属性分析/用地条件基地属性分析/用地条件地块四至：东至流放大道，南至藏龙大道西至湖北经济学院，北至光谷大道已拿到地块规划设计条件：总用地面积305677.26 约459亩以实测面积为准用地性质工业用地，50年产权净用地面积263655.33代征道理及绿化面积42021.93建筑面积不超过按净用地与容积率的乘积计算容积率1.0-1.5建筑密度不小于30%绿地率不大于20%建筑限高-退让-武汉凤凰产业园基地属性分析/规划条件基地属性分析/规划条件流芳大道上的高压走廊7、场地现状水沟湖北经济学院该地块地势东北高，西南低，形成自然坡地，最高点高程约为33.5米，最低点为18.8米，落差较大，具体场地标高见实测地形图。藏龙岛湿地公园（规划）地块为连接南北地块的区域较为狭长，最窄处不足20米，较难布置大体量和大片的建筑物，可考虑作为分期开发或者分区开发的界限。地块沿代征路布置有高压电线，影响可视性和景观。水沟湖北经济学院武汉凤凰产业园基地属性分析/环境条件基地属性分析/环境条件 地块为东北-西南狭长走向。 地块北片为坡地，中央高四周低，高差14米左右，南北两块地皆存在水系和池塘，在建筑设计上可以利用天然条件布置景观，在建筑形态、内容、构造上体现亲近自然，生态环保的设8、计理念。泵站泵站泵站泵站A、B地块（自东往西）A、B地块（自东往西）东东东东西西西西武汉凤凰产业园基地属性分析基地属性分析/空间规划分析空间规划分析“十二五十二五”城市发展重点空间结构为：两带两区城市发展重点空间结构为：两带两区“长江两岸经济发展带”“长江两岸经济发展带”（1）上游重点发展汽车及装备制造业（2）下游重点发展钢铁重化工产业“二号线现代服务产业带”“二号线现代服务产业带”二号线现代服务产业带是武汉金融商贸等现代服务业的聚集区，也是现代城市功能和特色景观的代表地区“东部循环经济示范区”“武汉新区”“东部循环经济示范区”“武汉新区”长江两岸经济发展带二号线现代服务产业带上游钢铁重化工产9、业上游钢铁重化工产业金融商贸商贸金融现代服务业现代服务业武汉凤凰产业园基地属性分析/配套资源条件基地属性分析/配套资源条件本案汤逊湖南湖光谷大道民族大道南湖大道雄楚大道关山大道 本项目东北侧光谷大道，双向八车道，为武汉光谷南北纵向交通主干道路。 项目地块南线为流芳大道-东园西路，双向4车道设置。 场地北行2公里，光谷生物城路处将建成光谷客运中心，为光谷地铁二号线与公交车换成中转站，为连接光谷内部地块与武汉的换乘枢纽。 本项目距离光谷中心光谷广场15分钟车程。 本地块与武汉三环距离在2KM以内，未来东线环路贯通后，位于高速公路出口处的本项目具有极佳的可及性。光谷客运中心光谷广场距离武汉天河机场410、1km距离武汉天河机场41km距离武汉高铁站29km距离武汉高铁站29km距离武汉三环入口2km距离武汉三环入口2km三环武广高铁武汉凤凰产业园基地属性分析/SWOT基地属性分析/SWOTS.W.O.T分析优势：交通可及性佳：本项目地块位于成熟位置，且位于光谷主干道光谷大道沿线，交通可及性较好。优良的环境：项目场地西临汤逊湖，地块内有延绵水系。地块内部存在天然高差，如果合理引用水源和地势，可制造宜人的滨水景观。价格优势：相比于武汉光谷成熟区域，本区土地拿地成本较低，通过合理的开发预期可获得丰厚利润。周边需求：武汉经济学院和富士康工厂可为本项目住宅与商业项目提供潜在消费群体。优势：交通可及性佳：11、本项目地块位于成熟位置，且位于光谷主干道光谷大道沿线，交通可及性较好。优良的环境：项目场地西临汤逊湖，地块内有延绵水系。地块内部存在天然高差，如果合理引用水源和地势，可制造宜人的滨水景观。价格优势：相比于武汉光谷成熟区域，本区土地拿地成本较低，通过合理的开发预期可获得丰厚利润。周边需求：武汉经济学院和富士康工厂可为本项目住宅与商业项目提供潜在消费群体。S武汉凤凰产业园基地属性分析/SWOT基地属性分析/SWOTS.W.O.T分析机会：武汉地铁：武汉地铁二号线的通车和光谷园区内部公交系统的完善将提高本项目的可及性。三环建设：武汉三环整体贯通将大大缩短本项目地块与武汉其他地区的交通时间。光谷扩容：12、2010年，东湖高新区第四次扩容。光谷拥有了总共518平方公里的区域。相应的，本区域将被纳入政策与空间的双重利好之中。机会：武汉地铁：武汉地铁二号线的通车和光谷园区内部公交系统的完善将提高本项目的可及性。三环建设：武汉三环整体贯通将大大缩短本项目地块与武汉其他地区的交通时间。光谷扩容：2010年，东湖高新区第四次扩容。光谷拥有了总共518平方公里的区域。相应的，本区域将被纳入政策与空间的双重利好之中。W武汉凤凰产业园基地属性分析/SWOT基地属性分析/SWOTS.W.O.T分析劣势：区域不成熟：劣势：区域不成熟：目前区域内大多数地块仍在建设当中，周边环境较为凌乱，配套环境较不成熟。公共交通有待13、完善：公共交通有待完善：周边公共交通条件有待完善，目前可及性较差，未来即便武汉地铁二号线通车，距离本项目地块仍有一定距离。商业商务氛围缺乏：商业商务氛围缺乏：目前周边以高校与拆迁地块为主，缺少中高端的配套，商业商务氛围较为缺乏。O武汉凤凰产业园基地属性分析/SWOT基地属性分析/SWOTS.W.O.T分析风险：产业定位：风险：产业定位：鉴于本区域内已存在多种题材的科技园，如何取得差异化竞争并获得成功值得商榷。区域面积：区域面积：相比于光谷其他园区，本地块总体量较大，去化时间较长将带来较高风险。分期推盘：分期推盘：如何合理分区，使得项目整体销售成功并取得利益最大化。T武汉凤凰产业园 利用产品力弱14、化区域状况利用产品力弱化区域状况利用产品力弱化区域状况利用产品力弱化区域状况 依托交通及环境提高项目性价比依托交通及环境提高项目性价比依托交通及环境提高项目性价比依托交通及环境提高项目性价比 完成区域产业链完整形态，搭配商业部分形成项目整体功能完成区域产业链完整形态，搭配商业部分形成项目整体功能完成区域产业链完整形态，搭配商业部分形成项目整体功能完成区域产业链完整形态，搭配商业部分形成项目整体功能 未来的区域机会恰巧弥补了区域市场目前的劣势未来的区域机会恰巧弥补了区域市场目前的劣势未来的区域机会恰巧弥补了区域市场目前的劣势未来的区域机会恰巧弥补了区域市场目前的劣势 需要把握政府规划建设的时机将15、商业、商务氛围提升到新的高度需要把握政府规划建设的时机将商业、商务氛围提升到新的高度需要把握政府规划建设的时机将商业、商务氛围提升到新的高度需要把握政府规划建设的时机将商业、商务氛围提升到新的高度 与政府规划项目推进时间上的吻合与政府规划项目推进时间上的吻合与政府规划项目推进时间上的吻合与政府规划项目推进时间上的吻合 留出一定的时间空间给予消费者，特别是投资者留出一定的时间空间给予消费者，特别是投资者留出一定的时间空间给予消费者，特别是投资者留出一定的时间空间给予消费者，特别是投资者 项目宣传过程中强调区域的立体交通格局项目宣传过程中强调区域的立体交通格局项目宣传过程中强调区域的立体交通格局项16、目宣传过程中强调区域的立体交通格局 在项目推广宣传中突出项目的核心优势在项目推广宣传中突出项目的核心优势在项目推广宣传中突出项目的核心优势在项目推广宣传中突出项目的核心优势 在项目运作先期就明确产业定位在项目运作先期就明确产业定位在项目运作先期就明确产业定位在项目运作先期就明确产业定位 并按照产业定位的产业链发展步骤有次序的进行项目建设开发以及销售并按照产业定位的产业链发展步骤有次序的进行项目建设开发以及销售并按照产业定位的产业链发展步骤有次序的进行项目建设开发以及销售并按照产业定位的产业链发展步骤有次序的进行项目建设开发以及销售基地属性分析/结论基地属性分析/结论武汉凤凰产业园基地属性分析/17、结论基地属性分析/结论优势归集优势归集光谷科技信息产业基础光谷科技信息产业基础光谷科技信息产业基础光谷科技信息产业基础三环、地铁有助导入产业客群三环、地铁有助导入产业客群三环、地铁有助导入产业客群三环、地铁有助导入产业客群光谷扩容刺激企业改善办公需求光谷扩容刺激企业改善办公需求光谷扩容刺激企业改善办公需求光谷扩容刺激企业改善办公需求园区政策创新性、科技性导向园区政策创新性、科技性导向园区政策创新性、科技性导向园区政策创新性、科技性导向地区具备本项目打造高科技创新园区的基础地区具备本项目打造高科技创新园区的基础地区具备本项目打造高科技创新园区的基础地区具备本项目打造高科技创新园区的基础武汉凤凰产18、业园背景背景背景背景2市场背景市场特征产品特征竞争环境结论武汉凤凰产业园武汉凤凰产业园3030家家1+41+44242所高等院校所高等院校5656所国家级科研院所所国家级科研院所2020万专业技术人员万专业技术人员7070万在校大学生万在校大学生12,78412,784家家经过20多年的发展，有“中国光谷”之称的东湖高新区已发展成为中国最大的光纤光缆、光电器件、光通信技术、激光产业基地，并衍生出移动通信、消费电子、软件服务外包等三大产业。截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12,784家，其中经营活跃的有8,000多家。截止2010年底，光谷上市公司总数达到30家，占武汉上市公司半数以19、上，一跃成为全国上市公司最密集区域之一。自主创新示范区自主创新示范区继中关村后，东湖新技术开发区成为我国第二个国家自主创新示范区，也是中部首个示范区。518518平方公里平方公里2010年，东湖高新区第四次扩容。光谷拥有了总共518平方公里的区域。光谷-东湖新技术开发区关键词武汉凤凰产业园武汉光谷规划解读武汉光谷规划解读 本项目地块位于武汉光谷区域内。 光谷，又名武汉东湖新技术开发区，位于武汉市东南部的三湖六山之间。为国家级经济技术开发区，园区内目前主要有关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学20、科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园等园区。东湖新技术开发区东湖新技术开发区/规划格局规划格局武汉凤凰产业园武汉光谷未来发展趋势武汉光谷未来发展趋势数据来源：武汉东湖新技术开发区官方网站东湖新技术开发区/发展趋势东湖新技术开发区/发展趋势武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/物业选取标准产业园办公物业市场/物业选取标准二二居住：具备多元活动内涵与功能，除了生产与研究发展外，更涵盖了消费、娱乐、教育，甚至生活，且无明显区隔。居住：具备多元活动内涵与功能，除了生产与研究发展外，更涵盖了消费、娱乐、教育，甚至生活，且无明显区隔。商业、酒店：选择在邻近都会、交通便利之处，以吸引更多元的成员进入21、园区互动。商业、酒店：选择在邻近都会、交通便利之处，以吸引更多元的成员进入园区互动。一一产业：有明确主导产业及没有主导产业以房产开发为特征产业：有明确主导产业及没有主导产业以房产开发为特征三三四四会展及配套：设置大量的公共空间，作为实验、展示、会议与交流之用。会展及配套：设置大量的公共空间，作为实验、展示、会议与交流之用。市场研究对象选取标准如下：土地性质主要为工业用地，少数为园区性质的办公或综合用地以产业办公，总部基地，产业研发等为主要功能。主要分布在三环外，位于国家级或市级工业园区内或周边，享受一定级别园区特殊待遇项目武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/依托资源产业园办公物业市场/依托资源成22、功依靠良性运营模式，其中政府支持是前提，高消费人群是基础，商业转化环节是可持续发展的关键成功依靠良性运营模式，其中政府支持是前提，高消费人群是基础，商业转化环节是可持续发展的关键政府支持推动发展与为政府增加税收收入和就业人口政府支持推动发展与为政府增加税收收入和就业人口，良性互动，为项目的可持续发展奠定基础，这是文化产业区成功的前提。高品质的产业人群、居住人群、消费人群高品质的产业人群、居住人群、消费人群是成功的基础，这也是为什么成功的文化产业区都在大都市中心区或者能吸引来高品质人群的区域，而且它通常能够引领城市的生活和消费方式。政府或公共机构政府或公共机构高品质的产业人群、居住人群、消费人群23、高品质的产业人群、居住人群、消费人群区域形象提升区域形象提升税收、就业拉动，区域经济发展政策、资金等方面的支持劳动力、消费力生活品质提升税收、就业拉动，区域经济发展政策、资金等方面的支持劳动力、消费力生活品质提升集群带来规模效应和产业链延长，在创作和科研的基础上，商业转化环节商业转化环节的加入至关重要，实现了文化创意本身的商业价值，使其真正成为产业，也建立了文化产业与居住、教育、旅游之间更紧密的联系。商业转化环节从精神和物质上推动文化创意，为园区注入活力。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/主题概念分析产业园办公物业市场/主题概念分析 光谷内2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导24、，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。 光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%国际市场占有率12%,在全球产业分工中占有一席之地。武汉凤凰产业园武汉东湖新技术开发区产业用地结构图光谷三路光谷三路光谷大道光谷大道三环线三环线2354数据来源：武汉东湖新技术开发区官方网站1关东产业园关南产业园汤逊湖产业园流芳产业园关东产业园关南产业园汤逊湖产业园关东产业园豹獬产业园关东产业25、园关南产业园汤逊湖产业园关东产业园豹獬产业园本案本案产业园办公物业市场/用地结构产业园办公物业市场/用地结构武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/园区政策产业园办公物业市场/园区政策根据财政部、国家税务总局财税字（94）001号文件规定，凡进入东湖开发区的高新技术企业自投产年度起免征所得税两年，两年以后，减按15%税率征收企业所得税。对来高新区进行科技创业、开办公司的，三年内按照武汉市关于优化创业环境大力推进全民创业的若干意见，以每户每年8000元为限额依次减免营业税、城市维护建设费、教育附加和个人所得税，并免收属于管理类、登记类和证照类的各项行政事业性收费。三年内由高新区委托会计师事务所、律师事26、务所、人才中介机构免费提供会计、法律、人才招聘等外包服务。对来高新区进行科技创业、开办公司且办公地点设在留学生创业园、创业中心、创业街、大学科技园、软件园、长城园、南湖农业园等园区的，享受孵化器各项优惠政策，并给予50M2三年房租补贴，50M2-100 M2部分给予三年内房租50%的补贴。加大财政资金的引导和扶持力度，解决创业融资问题。设立5000万元风险投资补贴资金，支持风险投资企业，积极引导民间资本进入风险投资领域；建立高新区中小企业信用担保机构，每年拨款1000万元，用于引导东湖高新区信用担保机构补充资本金，鼓励区内的重点企业建立创业投资公司，补贴支持在高新区支持科技创业的商业性投资担保27、公司，对当年高新区内新办科技企业担保额在500万元以下的，补贴担保额的2%，在500万元以上的，补贴2.5%。支持武汉光谷联合产权交易所积极开展股权融资等创新业务。建立科技创业奖励制度。每年评选10名优秀创业人员，给予5万元奖励，每年评出5家在支持创业方面成效显著的金融机构、风险投资公司和担保公司、人才服务中介机构等，给予10万元的奖励；高新区范围内大专院校和科研院所的科技人员，将科技成果在高新区实现成功转化的，按照东湖开发区关于“中国光谷科技创新奖”的规定予以奖励。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/入住特征产业园办公物业市场/入住特征7、交通银行信用卡武汉营运中心、交通银行武汉客户服务中心和28、招商银行信用卡中心相继入园。金融后援业务金融后援业务在光谷聚集态势初现。现入驻企业1200家，本地企业850家，外地企业250家，世界500强企业36家，业务涵盖软件开发与业务流程外包、金融后台服务、网络通信与制造业信息化、嵌入式软件及空间地理信息、创意动漫与IT教育等多方面业务涵盖软件开发与业务流程外包、金融后台服务、网络通信与制造业信息化、嵌入式软件及空间地理信息、创意动漫与IT教育等多方面，从业人员120000人，年营业额达到300亿元，大体可分7类：1、湖北软件产业传统优势产品3C、3S、信息安全等行业3C、3S、信息安全等行业的龙头企业中地软件、地大信息、东湖软件、江通数码等公司已入29、园发展多年，形成中部地区软件行业发展的核心力量。2、国内软件行业知名企业：华为、北大青鸟、博彦科技、软通动力等将研发中心和外包基地研发中心和外包基地设立在光谷软件园。3、跨国公司美国EDS、微软公司、日本ID软件以及台湾中冠信息等加入形成了光谷软件园国际性软件开发平台国际性软件开发平台。4、海外上市企业海外上市企业：宁波海天，安防科技、中国汽车系统等上市公司逐步形成了扎堆效应。5、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒忆电子、中科通讯等电子信息类企业电子信息类企业在园区创业发展，其产业规模发展迅速，光谷软件园已成为一个重要电子信息类企业孵化平台。6、亚芯微电子（新加坡）、群茂科技30、（台湾）等集成电路设计集成电路设计企业将与中芯国际和富士康配套形成芯片设计芯片制造IT制造的产业链。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/主导产业产业园办公物业市场/主导产业武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/规模与分期产业园办公物业市场/规模与分期分多期保持合理单年开发量是园区普遍采取的开发策略，项目可分期开发，将但年开发分多期保持合理单年开发量是园区普遍采取的开发策略，项目可分期开发，将但年开发分多期保持合理单年开发量是园区普遍采取的开发策略，项目可分期开发，将但年开发分多期保持合理单年开发量是园区普遍采取的开发策略，项目可分期开发，将但年开发规模集中在规模集中在规模集中在规模集中在10101031、10万方以内。万方以内。万方以内。万方以内。 园区一般分多期开发，单年开发规模集中在园区一般分多期开发，单年开发规模集中在园区一般分多期开发，单年开发规模集中在园区一般分多期开发，单年开发规模集中在10101010万方以下万方以下万方以下万方以下武汉凤凰产业园1武汉研创中心2斯米克美加CBC3光谷8号工坊4本案5光谷芯中心6富士康1 13 34 42 24 45 56 6办公商业酒店公寓产业园产业园办公物业产业园办公物业/市场藏龙岛板块市场藏龙岛板块/规划格局规划格局5武汉凤凰产业园东湖东湖南湖南湖梧桐湖梧桐湖严东湖严东湖高铁高铁关山大道关山大道光谷大道光谷大道民族大道民族大道南湖大道南湖大道32、雄楚大道雄楚大道中环线中环线科技园科技园板块板块关南板块关南板块鲁巷鲁巷板块板块藏龙岛藏龙岛板块板块生物城生物城富士康富士康汤逊湖汤逊湖金融港金融港关东关东板块板块创意天地创意天地大光谷区域办公物业主要分布在以鲁巷广场为中心的鲁巷板块鲁巷板块，和关山大道和南湖大道交汇处以南的关南板块。前者商业起步较早，多为商住两用楼商住两用楼，是早期中小企业的安身之处；后者土地面积大，格局以园区园区划分，形成工厂化产业聚落，交通不便。产业园办公物业市场产业园办公物业市场/商业格局商业格局武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/商业发展机会产业园办公物业市场/商业发展机会方圆2公里本项目周边方圆本项目周边方圆2公里内33、，缺乏充足的商业配套；本项目如规划一定规模的商业产品，除满足自身产业人群的商务商业需求外，还能打造地区新的商业核心商圈。公里内，缺乏充足的商业配套；本项目如规划一定规模的商业产品，除满足自身产业人群的商务商业需求外，还能打造地区新的商业核心商圈。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/酒店配套产业园办公物业市场/酒店配套武汉中天世纪大酒店武汉润丰大酒店武汉雄楚国际大酒店武汉坡地商务酒店武汉诺威香卡酒店武汉易斯特国际酒店武汉光谷金盾大酒店武汉华美达光谷大酒店武汉湖滨花园酒店武汉珞珈山国际酒店武汉坡地商务酒店武汉洪山宾馆1 11 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121234、2 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212四星级以下五星级/豪华光谷地区酒店主要分布在洪山区、光谷软件园附近。其中三、四星级酒店分布较为集中，项目间竞争激烈。而本案附近几乎没有酒店分布本案武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/酒店配套产业园办公物业市场/酒店配套武汉旅游市场发展良好，旅游业收入稳步上升，但其入境旅游者数量相对较低；武汉高星级酒店主要分汉口商业金融区及洪山广场，预计未来供应主要集中在中央路中山南路沿线以及河西CBD二期，预计部分五星级酒店品质将达到上海新建五星级酒店水平，其房价预计也将出现大幅上涨；市场概况市场概况市场概况市场概况武汉四、五星级酒店房价相35、差不大，四星级酒店平均房价320元/天，而五星级房价仅为502元/天，甚至低于上海四星级酒店658元/天的平均房价，仅为上海五星级酒店平均房价1406元/天的36；近两年武汉星级酒店客房收入增长较为缓慢，而餐饮收入和服务费等收入则增长相对较快；长三角众多城市中，武汉酒店业运营状况相对交差，武汉五星级酒店营业利润率近几年持续下滑，2009年下滑至-2%，四星级酒店营业利润率则仅为-0.3%；房价收入房价收入房价收入房价收入武汉五星级酒店单个酒店平均客房数304间，平均客房面积35平方米，四星级则为216间和25平方米，66的高星级酒店管理模式以单体自营为主，五星级酒店很少聘请外部酒店管理公司，目36、前进入武汉的国际知名酒店管理公司包括香格里拉、最佳西方等；产品标准产品标准产品标准产品标准武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/住宅发展机会产业园办公物业市场/住宅发展机会73-13080-132平80-100平仅剩3房140-160平户型多层、高层小高层多层高层产品类型在售当代卡梅尔在售中冶创业苑在售尾盘项目进程水晶郦都藏龙星天地项目水晶郦都当代卡梅尔藏龙星天地中冶创业苑2公里本项目周边本项目周边2公里内仅有水晶郦都住宅项目在售，公里内仅有水晶郦都住宅项目在售，5公里内有公里内有3个住宅项目在售；从产品诉求上，在售住宅基本以个住宅项目在售；从产品诉求上，在售住宅基本以2房房80-90平米与平米与37、3房房130平米为主，较少有小户型产品供应；从区域需求上，湖北经济学院的教师群体、周边园区的产业人群对低总价的小面积产品具有一定的需求，但区域供应呈现短板。平米为主，较少有小户型产品供应；从区域需求上，湖北经济学院的教师群体、周边园区的产业人群对低总价的小面积产品具有一定的需求，但区域供应呈现短板。本项目可考虑规划供应一定规模的酒店式公寓产品，满足本项目及周边产业人群的居住需求。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场产业园办公物业市场/市场特征总结市场特征总结市场特征总结：市场特征总结：1. 光谷区域及项目所在区域已成为总部产业园发展的重要板块，项目开发以总部商务公园（光谷区域及项目所在区域已成为总38、部产业园发展的重要板块，项目开发以总部商务公园（business park)为基础的综合园区具有良好的市场基础和氛围，拥有市场机会；为基础的综合园区具有良好的市场基础和氛围，拥有市场机会；2. 已开发的产业园区项目出售情况较好，通过长时间的运行，租赁物业情况也比较理想，给项目强大的市场信心；已开发的产业园区项目出售情况较好，通过长时间的运行，租赁物业情况也比较理想，给项目强大的市场信心；3. 项目所在区域较少配套设施，而项目开发的商业配套设施不光可以服务本项目，更多是填补区域的空缺，具有良好的发展前景；项目所在区域较少配套设施，而项目开发的商业配套设施不光可以服务本项目，更多是填补区域的空缺，39、具有良好的发展前景；4. 本项目周边同时有大量的生产性企事业单位，作为复合型园区可发展本项目周边同时有大量的生产性企事业单位，作为复合型园区可发展soho式酒店公寓，人才公寓等多用途产品满足市场需要式酒店公寓，人才公寓等多用途产品满足市场需要5. 同时项目有优良的环境资源，建议后期可开发商务酒店，作为公司物业，长期经营；同时项目有优良的环境资源，建议后期可开发商务酒店，作为公司物业，长期经营；6. 园区政策成为吸引企业办公郊区化，外迁，以及外地，外省，外国企业进入武汉选择的重要考虑因素，需积极争取。园区政策成为吸引企业办公郊区化，外迁，以及外地，外省，外国企业进入武汉选择的重要考虑因素，需积极40、争取。武汉凤凰产业园武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/产品形态产业园办公物业市场/产品形态武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/面积段产业园办公物业市场/面积段 目前园区市场的办公物业产品面积普遍较大目前园区市场的办公物业产品面积普遍较大目前园区市场的办公物业产品面积普遍较大目前园区市场的办公物业产品面积普遍较大 园区市场主要以租赁为主，在面积上抗性不大园区市场主要以租赁为主，在面积上抗性不大园区市场主要以租赁为主，在面积上抗性不大园区市场主要以租赁为主，在面积上抗性不大 考虑到我们的项目在经营过程中以销售为主，所以在规划设计中需要更多的考虑考虑到我们的项目在经营过程中以销售为主，所以在规划设计中41、需要更多的考虑考虑到我们的项目在经营过程中以销售为主，所以在规划设计中需要更多的考虑考虑到我们的项目在经营过程中以销售为主，所以在规划设计中需要更多的考虑到销售的总价，建议规划面积不宜过大到销售的总价，建议规划面积不宜过大到销售的总价，建议规划面积不宜过大到销售的总价，建议规划面积不宜过大武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/层高产业园办公物业市场/层高武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/装修产业园办公物业市场/装修武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/停车产业园办公物业市场/停车武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/配套功能产业园办公物业市场/配套功能武汉凤凰产业园武汉酒店市场分析武汉酒店市场分析客房数量42、与市场需求客房数量与市场需求14%14%72%五星级四星级低星级按各档次酒店实际供应客房量，结合市场入驻率，得出各类酒店市场份额，如下图8.3%20%8.3%20%25.0%26.70%25.0%33.30%33.3%五星级四星级400间以上300-399间200-299间100-199间少于100间武汉高星级酒店客房数量分布单个平均规模主流客房数比例五星级酒店单个平均规模主流客房数比例五星级酒店340 间房400 间以上300-399 间200-299间33% 25%25四星级酒店四星级酒店216 间房200-299 间100-199间33%27% 截至2009年底，武汉星级酒店共111家，43、客房数量达到16126间； 从酒店客房量来看，低星级酒店占比较高； 另外，某些类型酒店如休闲度假型、套房酒店则客房数量较少，房间数量甚至低于100间；数据来源：市场调研、电话访谈；产业园办公物业市场/酒店配套产业园办公物业市场/酒店配套武汉凤凰产业园武汉酒店市场分析武汉酒店市场分析高星级酒店主题定位高星级酒店主题定位65%10%17%8%高级商务型高层景观型休闲度假型会议会务型高级商务型高级商务型会议宴会型会议宴会型高层景观型高层景观型休闲度假型休闲度假型基本特点：商务配套设施十分丰富，为商务客人提供良好的商务条件基本特点：配有大型多功能厅，为举办大型会议及宴会提供场所基本特点：位于城市地标性44、高层建筑中，以俯瞰城市景观为主要特色基本特点：重视休闲娱乐配套设施，游泳池、健身中心等康乐配套十分齐全武汉高星级酒店主题分类根据武汉现有高星级酒店所处地段及产品特色，将其按主题分类，研究不同类型酒店特征，以便更好划分市场，寻找切入点；高级商务型仍是高星级酒店市场的主流产品，占有65的市场份额；这也一定程度上反映出酒店客户仍以商务客为主，旅游客为辅；数据来源：市场调研、电话访谈；产业园办公物业市场/酒店配套产业园办公物业市场/酒店配套武汉凤凰产业园武汉酒店市场分析武汉酒店市场分析标房面积特征标房面积特征高级商务型 高层景观型 会议会务型 休闲度假型01020304050四星级五星级武汉高星级酒店45、分主题标房面积武汉高星级酒店分星级标房面积下限均值上限下限均值上限高层景观型酒店标房面积最大，平均面积达到约高层景观型酒店标房面积最大，平均面积达到约35平方米，高级商务型则最小，平均面积约平方米，高级商务型则最小，平均面积约28平方米；休闲度假型酒店标房面积差异较大，最高达到平方米；休闲度假型酒店标房面积差异较大，最高达到50平方米以上，最低则仅有平方米以上，最低则仅有20平方米；四星级酒店平均标房面积约平方米；四星级酒店平均标房面积约25平方米，五星级酒店则达到平方米，五星级酒店则达到35平方米，其不同类型之间标房面积差异也较大平方米，其不同类型之间标房面积差异也较大;数据来源：市场调研、46、电话访谈；产业园办公物业市场/酒店配套产业园办公物业市场/酒店配套武汉凤凰产业园武汉酒店市场分析武汉酒店市场分析经营企业经营企业2%5%93%内资企业港澳台企业外商投资企业武汉星级酒店经营企业性质分布(2009)8%11%81%内资企业港澳台企业外商投资企业12%13%75%内资企业港澳台企业外商投资企业武汉星级酒店经营企业营业额分布(2009)武汉星级酒店经营企业资产分布(2009) 武汉星级酒店经营主体近年来呈现多元化发展格局，但仍以内资为主，内资企业占到95%以上； 港澳台企业经营的酒店平均规模较大，以2%的数量占到总资产的12%； 外商投资企业则以5%的数量占到营业额的11和资产的1347、%;数据来源：武汉统计局；产业园办公物业市场/酒店配套产业园办公物业市场/酒店配套武汉凤凰产业园项目的整体开发策略探讨项目的整体开发策略探讨商业办公商务公寓住宅酒店商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边产业园人群住宅类住宅有环境资源酒店缺乏酒店配套办公产业支持，办公需求商务缺乏长期停留商务人群商业非传统商区，未来有商业综合项目的可能从项目周边现有的环境看，先期发展独幢商务办公，类住宅、配套商业将利于推动项目间人流的有效互动。从项目周边现有的环境看，先期发展独幢商务办公，类住宅、配套商业将利于推动项目间人流的有效互动。产业园办公物业市场产业园办公物业市场/产品特征总结产品特征总结武汉凤凰产业园产业园办48、公物业市场产业园办公物业市场/产品特征总结产品特征总结产品特征总结产品特征总结：1. 现有产业园物业办公建筑大多以现代风格为主，且立面简单单调，项目应该将建筑形象作为竞争力打造，致力于有自己的特点；现有产业园物业办公建筑大多以现代风格为主，且立面简单单调，项目应该将建筑形象作为竞争力打造，致力于有自己的特点；2. 郊区化商务办公，生态公园，保留湿地，景观的营造极具重要性，将是项目成功的关键；郊区化商务办公，生态公园，保留湿地，景观的营造极具重要性，将是项目成功的关键；3. 户型空间设计体现商务，舒适感和多功能要求，最受欢迎的独栋商务面积段集中在户型空间设计体现商务，舒适感和多功能要求，最受欢迎49、的独栋商务面积段集中在500-1000平方米和平方米和1000-2000平方米，平方米，soho在在50-70平方米，但更小面积段在本区域还是空白，也是发展的一个方向。平方米，但更小面积段在本区域还是空白，也是发展的一个方向。4. 租赁物业可选择简单装修，以方便中小企业入驻；租赁物业可选择简单装修，以方便中小企业入驻；5. 停车场设置考虑地上地下结合组团布置。停车场设置考虑地上地下结合组团布置。6. 非传统商区，有目的性商业综合项目的可能非传统商区，有目的性商业综合项目的可能7. 缺乏酒店配套，未来有商务酒店市场缺乏酒店配套，未来有商务酒店市场8. 大量企业有员工临时住宿需求，配套居住功能潜力50、巨大大量企业有员工临时住宿需求，配套居住功能潜力巨大武汉凤凰产业园武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/未来供应产业园办公物业市场/未来供应0100000200000300000400000500000600000201020112012201320142015201620172018甲级乙级根据目前可以收集到的信息，2010-2018年武汉共有29个办公项目供应，以及总计将近677,533平方米的新增商业土地供应。预计在未来9年内武汉新增办公楼建筑面积将超过2,568,683平方米。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/主题定位产业园办公物业市场/主题定位光谷总部国际光谷创新天地光谷金融港光谷总部空51、间佩尔中心15万无限制中小型企业总部基地心中心11万无限制成长型企业生产、办公、研发基地光谷总部空间60万综合综合企业总部基地美加斯米克160万金融及服务外包综合企业服务平台光谷金融港21万方总规模无限制产业定位成长型企业平台主题定位光谷总部国际项目同区域未来供应有多项目与本项目形成对等的竞争关系，定位应有自己的特点。同区域未来供应有多项目与本项目形成对等的竞争关系，定位应有自己的特点。美加斯米克芯中心武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/物业特征产业园办公物业市场/物业特征总部办公售5180元/平米440-974平米三栋小高层，三栋独栋别墅式办公，一栋7层配套公寓佩尔中心预计4700元/平米5052、-70平米多层办公楼光谷总部空间二期未定700-3000平米多层办公楼光谷创新天地二期未定二期未定写字楼、人才公寓光谷金融港二期未定租售价格二期未定面积商务写字楼、SOHO办公、研发生产、商务配套供应物业类型光谷总部国际项目总部办公售5180元/平米440-974平米三栋小高层，三栋独栋别墅式办公，一栋7层配套公寓佩尔中心预计4700元/平米50-70平米多层办公楼光谷总部空间二期未定700-3000平米多层办公楼光谷创新天地二期未定二期未定写字楼、人才公寓光谷金融港二期未定租售价格二期未定面积商务写字楼、SOHO办公、研发生产、商务配套供应物业类型光谷总部国际项目武汉凤凰产业园产业园办公物业53、市场/租赁市场特征产业园办公物业市场/租赁市场特征120-2000平米标准层1500-2000平米面积段35元/平米/月35元/平米/月租金打造国际化软件社区定位于服务世界500强、技术先进型软件和服务外包企业定位光谷软件园光谷E城-中国服务外包交付中心项目120-2000平米标准层1500-2000平米面积段35元/平米/月35元/平米/月租金打造国际化软件社区定位于服务世界500强、技术先进型软件和服务外包企业定位光谷软件园光谷E城-中国服务外包交付中心项目项目周边科技园区园区办公租金水平基本在35元/平米/月水准；租赁面积基本维持在500-2000平米的层面积；多数园区企业需求面积50054、-1000平米。武汉凤凰产业园武汉甲级办公楼租户来源地结构与乙级办公楼相比有着一定的差异：就外资企业而言，其占甲级办公楼租户的比重高达42%，为乙级的3倍。这种显著的差异充分体现了由于办公物业品质的不同，对不同租户产生的吸引力差别：外资企业往往对办公物业的品质要求较高，对租金的承受能力也较高。相比之下，乙级办公楼租户中高达53%的租户来自于武汉本地，另有7%的租户来自于湖北省其他地区，他们往往对租金价格和物业管理费更加敏感，但是对物业的综合品质（如综合形象、电梯车位配比等）缺乏认识，要求也较低。同时，外省到武汉投资的企业中，实力较强的企业也会积极选择甲级物业办公，以提升企业的形象，迅速确立在武55、汉的市场地位。综合来看，武汉及湖北省企业为武汉写字楼的主要租户，占比达到56%，外资企业比例相对较少，仅为17%。甲级物业租户来源结构乙级物业租户来源结构武汉办公楼租户来源结构外省34%湖北省4%武汉本地20%外资42%武汉本地53%外省26%湖北省7%外资14%武汉本地50%湖北省6%外省27%外资17%租户来源地分析产业园办公物业市场/租赁市场特征产业园办公物业市场/租赁市场特征武汉凤凰产业园对于高品质办公楼写字楼租户的来源，汉口与武昌写字楼市场的特点是：总体来说，汉口与武昌写字楼租户的来源有一定的差异，但是差异并不是非常明显。相对汉口的外资租户（19%）来说，武昌的外资租户比例（14%）56、较小，这说明武昌更容易受到本土企业的欢迎，主要缘于武汉的区位特征（高校云集，并且各类科研院所和机构繁多，智力资源非常丰富），和租金较低的优势。以上来源特征也与行业分布特征比较一致，即武昌的高新技术与信息通讯类企业数量较大，占写字楼租户的比例很大。武昌租户来源结构汉口租户来源结构武汉市租户来源结构武汉本地50%湖北省5%外省26%外资19%武汉本地50%湖北省6%外省27%外资17%外省29%湖北省10%武汉本地47%外资14%租户来源分析汉口与武昌产业园办公物业市场/租赁市场特征产业园办公物业市场/租赁市场特征武汉凤凰产业园对于高品质办公楼写字楼租户的来源，汉口、武昌两个区域内各子市场的特点是57、：总体来说，对于武昌、汉口区域内的子市场，租户来源差别不是很大。中山大道/江汉路的租户中，来自武汉本地的租户比例更高，约为65%。而在武昌，珞瑜路/光谷的租户中，来自武汉本地的租户比例也比较高，约为55%。这两个区域的租户中，行业来源具有明显的当地化色彩，即起步中的高新技术和信息通讯类企业，或者是比较低端的专业服务和销售与贸易。另外，中南/中北路由于紧靠省政府，省级机构和企业的比例比较高。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%建设大道解放大道中山大道/江汉路汉口中南路/中北路珞瑜路/光谷武昌武汉武汉本地湖北省外省外资租户来源分析分子区域分析产业园办公物业市场/租赁市58、场特征产业园办公物业市场/租赁市场特征武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/总结产业园办公物业市场/总结光谷高新技术企业为主、形成集聚效应、具备政策优势本项目企业导向应以光谷现有企业类别为主本项目企业导向应以光谷现有企业类别为主本项目企业导向应以光谷现有企业类别为主本项目企业导向应以光谷现有企业类别为主现况对本项目意义各产业园年均开发规模控制在10万方10101010万方是本项目每年开发控制的重要参考万方是本项目每年开发控制的重要参考万方是本项目每年开发控制的重要参考万方是本项目每年开发控制的重要参考各园区配套布局以餐饮为主、兼顾休闲、娱乐本项目商业配套业态可考虑重点关注本项目商业配套业态可考虑重59、点关注本项目商业配套业态可考虑重点关注本项目商业配套业态可考虑重点关注其他园区酒店市场发展成熟本项目酒店引入恰逢市场机会本项目酒店引入恰逢市场机会本项目酒店引入恰逢市场机会本项目酒店引入恰逢市场机会市场特征各园区建筑风格以现代风格为主外立面创新可成为本项目重要竞争力外立面创新可成为本项目重要竞争力外立面创新可成为本项目重要竞争力外立面创新可成为本项目重要竞争力产品特征郊区型园区逐渐注重自身景观特色塑造本项目可考虑借鉴优秀项目景观特色本项目可考虑借鉴优秀项目景观特色本项目可考虑借鉴优秀项目景观特色本项目可考虑借鉴优秀项目景观特色户型空间需求以500-1000平、1000-2000平为主本项目面积60、定位须考虑控制总价、满足企业需求本项目面积定位须考虑控制总价、满足企业需求本项目面积定位须考虑控制总价、满足企业需求本项目面积定位须考虑控制总价、满足企业需求竞争特征本项目周边供应竞争约有5个项目，240万方左右从主题定位方面，本项目应考虑高科技总部平台从主题定位方面，本项目应考虑高科技总部平台从主题定位方面，本项目应考虑高科技总部平台从主题定位方面，本项目应考虑高科技总部平台目前较少总部基地产品供应本项目总部基地面积须谨慎控制本项目总部基地面积须谨慎控制本项目总部基地面积须谨慎控制本项目总部基地面积须谨慎控制目前较少总部基地产品供应从主题定位方面，本项目应考虑高科技总部平台从主题定位方面，本61、项目应考虑高科技总部平台从主题定位方面，本项目应考虑高科技总部平台从主题定位方面，本项目应考虑高科技总部平台武汉凤凰产业园借鉴借鉴借鉴借鉴3市场背景中粮万科VMO北京丰台总部基地大业领地时尚硅谷Maxim office park光谷生物城光谷软件园武汉凤凰产业园中粮万科VMO武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/项目概况产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/项目概况武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/设计理念产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/设计理念武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/功能布局产业园办公物业市场个案/中粮-万62、科VMO/功能布局武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/景观设计产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/景观设计武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/建筑设计产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/建筑设计武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/产品户型产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/产品户型武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/产品户型产业园办公物业市场个案/中粮-万科VMO/产品户型武汉凤凰产业园北京丰台总部基地武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/项目概况产业园办公物业市场个案/北京丰台63、总部基地/项目概况武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/主题概念产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/主题概念武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/产业定位产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/产业定位武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/功能布局产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/功能布局武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/景观营造产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/景观营造武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/配套设施产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/配套设施武汉凤凰产业64、园产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/运营推广产业园办公物业市场个案/北京丰台总部基地/运营推广武汉凤凰产业园大业领地武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/项目概况产业园办公物业市场个案/大业领地/项目概况武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/规划布局产业园办公物业市场个案/大业领地/规划布局武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/绿化景观产业园办公物业市场个案/大业领地/绿化景观武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/建筑设计产业园办公物业市场个案/大业领地/建筑设计武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/产品户型产业园办公物业市场个案/大业65、领地/产品户型武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/配套设施产业园办公物业市场个案/大业领地/配套设施武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/产品销售产业园办公物业市场个案/大业领地/产品销售武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/优惠政策产业园办公物业市场个案/大业领地/优惠政策武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/入驻企业产业园办公物业市场个案/大业领地/入驻企业武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/营销推广产业园办公物业市场个案/大业领地/营销推广武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/大业领地/总结产业园办公物业市场个案/大业领地/总结武汉凤66、凰产业园时尚硅谷武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/项目概况产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/项目概况武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/项目背景产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/项目背景武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/功能布局产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/功能布局武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/产品户型产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/产品户型武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/运营推广产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/运营推广武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/配套设施产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/配套67、设施武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/入驻企业产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/入驻企业武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/总结产业园办公物业市场个案/时硅谷尚/总结武汉凤凰产业园Maxim Office ParkMaxim Office Park武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/Maxim office park/项目概况产业园办公物业市场个案/Maxim office park/项目概况武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/Maxim office park/功能布局产业园办公物业市场个案/Maxim office park/功能布局武汉凤凰产业园产业园办公物68、业市场个案/Maxim office park/建筑产品产业园办公物业市场个案/Maxim office park/建筑产品武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/Maxim office park/景观营造产业园办公物业市场个案/Maxim office park/景观营造武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/Maxim office park/配套设施产业园办公物业市场个案/Maxim office park/配套设施武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/Maxim office park/开发运营产业园办公物业市场个案/Maxim office park/开发运营武汉凤凰产业园光谷生物城光69、谷生物城武汉凤凰产业园项目分为九峰创新基地九峰创新基地和九龙产业基地九龙产业基地。前者以创新研发为主，总面积约1300亩1300亩。后者为医药行业制造与物流园区，占地约11平方公里11平方公里。九峰创新基地主要建设生物产业研发区、孵化区、中试区、商务区和生物技术实验室、动物实验中心、关键技术中试放大平台、专业孵化大楼等，营造适合生物企业研发和孵化的软硬件环境，项目将分二期建设，于2009年9月部分建成并投入使用，2011年6月完成全部建设。产业园办公物业市场个案/光谷生物城产业园办公物业市场个案/光谷生物城武汉凤凰产业园遵循“全国领先、亚洲一流、国际知名”的协调发展的原则，全力打造集行政办公、70、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城。遵循“全国领先、亚洲一流、国际知名”的协调发展的原则，全力打造集行政办公、文化、娱乐、研发、生产中心为一体的光谷生物城。产业园办公物业市场个案/光谷生物城/总体规划产业园办公物业市场个案/光谷生物城/总体规划武汉凤凰产业园中试区以试剂行业进驻为主研发区为独栋办公项目，采用医药类企业需要的建筑形式满足其研发需求生活配套区主要为专家公寓和散售的酒店式公寓CRO提供临床医学研究的相应设施孵化区为中小企业提供租金与税收的优惠政策，培育生命科学类高科技企业的创业发展，建筑形式为多层研发楼商务配套区针对园区提供食堂，娱乐等设施九龙产业基地位将主要建设生物产业生71、产制造及物流园区，专业化的生物产业基础配套设施；建立符合GMP标准的各种制剂中试车间。产业园办公物业市场个案/光谷生物城/启动区产业园办公物业市场个案/光谷生物城/启动区武汉凤凰产业园九龙产业基地位将主要建设生物产业生产制造及物流园区生物产业生产制造及物流园区，专业化的生物产业基础配套设施；建立符合GMP标准的各种制剂中试车间，接受对 外委托加工；建设生物制药、高端医疗仪器等生产基地及专业物流中心，带动园区产值快速增长，并逐步建立居住、娱乐、医疗、教育等配套服务体系，最终建成产 值过千亿元的武汉国家生物产业新城产业园办公物业市场个案/光谷生物城/九龙产业基地产业园办公物业市场个案/光谷生物城/72、九龙产业基地武汉凤凰产业园光谷软件园光谷软件园武汉凤凰产业园光谷软件园位于武汉中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，规划用地680亩，总建筑面积73万平方米，其中地上63万平方米，地下10万平方米。是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前已建成45万平方米，第五期的开发工作正有序进行中，计划2010年全部建成。遵循“产业、人与环境”协调发展的原则，全力打造集工作、生活、休闲、商务为一体的充满生机的国际化软件社区。产业园办公物业市场个案/光谷软件园产业园办公物业市场个案/光谷软件园武汉凤凰产业园产业园办公物业73、市场个案/光谷软件园产业园办公物业市场个案/光谷软件园武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/光谷软件园产业园办公物业市场个案/光谷软件园武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/光谷软件园/租户分析产业园办公物业市场个案/光谷软件园/租户分析目前入园企业达百余家，员工规模近万人。入园企业主要有：一、软件开发及服务外包企业美国EDS、微软公司、法国电信、爱立信、华为技术、中冠信息等国际知名企业，以及江通动画、博彦科技、软通动力、联想利泰、传神信息、地大信息、武钢软件、中地数码、地大信息、达梦数据库、东湖软件等国内龙头企业。二、金融后台服务机构招商银行信用卡武汉营运中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通74、银行客户服务中心、交通银行华中金融服务中心、银联商务后台中心、光大银行营运中心。三、研发创意及相关配套服务类企业恒隆企业集团、中铁二院、风脉能源、传神联合信息、群茂科技、中国汽车系统、泛亚班拿、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒亿电子、中科通达等创意和电子信息服务类企业。光谷软件园的建设目标为：“特色鲜明，实力雄厚，国内一流，国际知名”项目全部建成后，入园企业将达400余家，新增就业5万人，园区年产值120亿元，税收5亿元。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/重点个案研究启示产业园办公物业市场个案/重点个案研究启示1. 项目规划突出花园、生态、低碳等理念；项目规划突出花园、75、生态、低碳等理念；2. 建筑规划引入概念，注重空间营造、提升附加值、加强舒适性；建筑规划引入概念，注重空间营造、提升附加值、加强舒适性；3. 产业园区销售、招商注重与城市定位、政策导向的协作，促进规模企业入驻；产业园区销售、招商注重与城市定位、政策导向的协作，促进规模企业入驻；4. 对于入驻企业，一般提供市级或者国家级的政策扶持。对于入驻企业，一般提供市级或者国家级的政策扶持。武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/重点个案研究启示产业园办公物业市场个案/重点个案研究启示综上模块分析，项目作为产业园开发具有较大的潜质，而主导产业的导入有助于项目开发，因此本项目如何导入产业，明确产业定位将是实现园76、区开发成功的核心要素综上模块分析，项目作为产业园开发具有较大的潜质，而主导产业的导入有助于项目开发，因此本项目如何导入产业，明确产业定位将是实现园区开发成功的核心要素武汉凤凰产业园提炼提炼提炼提炼4基地认识国际国内产业分析项目周边资源及发展机会政府发展愿景及政策导向产业发展方向项目定位选择结论武汉凤凰产业园产业园办公物业市场个案/产业发展筛选/发展模型产业园办公物业市场个案/产业发展筛选/发展模型武汉凤凰产业园国际服务产业发展研究/发展趋势国际服务产业发展研究/发展趋势武汉凤凰产业园提高产业区域聚集水平重点构建五大产业聚集区提高产业区域聚集水平重点构建五大产业聚集区1.钢铁化工及环保产业聚集区77、（青山-阳逻-左岭），重点发展钢铁制造及深加工、石油化工、船舶机械、环保产业、电力工业、建材产业、纺织产业。2.汽车及机电产业聚集区（武汉经济技术开发区-汉阳-蔡甸-汉南），重点发展汽车及零部件、消费类电子和家电产品。3.光电子及生物医药产业聚集区（东湖新技术开发区-洪山-江夏），重点发展以光电子和生物医药为主体的高新技术产业。4.食品工业聚集区（东西湖-汉阳黄金口），重点发展食品加工和农副产品深加工。5.都市工业聚集区，以中小民营企业为主体 ，盘活存量，聚集增量，整合资源，推进青山、硚口等老工业区改造，在中心城区集中发展一批都市工业园。国家战略中部崛起战略、“两型社会”建设、东湖自主创新示范78、区。国家战略中部崛起战略、“两型社会”建设、东湖自主创新示范区。光电子及生物医药产业集聚区光电子及生物医药产业集聚区汽车及机电产业集聚区汽车及机电产业集聚区钢铁化工及环保产业集聚区钢铁化工及环保产业集聚区食品工业集聚区食品工业集聚区都市工业集聚区都市工业集聚区武汉城市产业发展布局武汉城市产业发展布局武汉凤凰产业园项目周边资源及发展机会研究项目周边资源及发展机会研究光谷扩容光谷扩容光谷扩容后，拥有光谷扩容后，拥有518平方公里的区域，将导入更多的高新科技和产业人群。光谷扩容将提升光谷在中部城市的科技产业规模影响力。平方公里的区域，将导入更多的高新科技和产业人群。光谷扩容将提升光谷在中部城市的科技79、产业规模影响力。武汉凤凰产业园“光谷光谷”品牌将获全球认可品牌将获全球认可根据东湖国家自主创新示范区发展规划纲要（2011-2020）（送审稿）（以下简称纲要），至2015年，东湖示范区总收入将突破10000亿元，至2020年，总收入将达30000亿元，建成世界一流的高科技园区，“中国东湖世界光谷”品牌得到全球认可。高新技术产业占八成高新技术产业占八成纲要显示，东湖示范区将形成具有国际竞争力的创新集群，高新技术产业占总收入的80%以上。建成世界级光电子产业集群建成世界级光电子产业集群到2020年，东湖示范区将成为世界级光电子信息产业集群、国家战略性新兴产业高地以及中部地区高技术服务业中心，进入80、全球高新技术产业园区发展第一梯队。打造百所一流水平研发机构打造百所一流水平研发机构实施“三个一百”工程，即100项原始创新技术的攻关突破、100项关键技术的攻关突破、打造100所一流水平的研发机构，努力完善以企业为主体、产学研相结合的技术创新体系，力争在2020年使示范区成为全球知名的技术创新中心和产业基地。引进万名海外高层次人才引进万名海外高层次人才建设海外高层次人才创业基地，打造海外高层次人才的理想栖息地。力争到2020年，累计从海外引进10000名高层次人才。部署部署14个产业专业园个产业专业园重点部署未来科技城、光电子创新园、生物产业园、大学科技园、光谷软件园、金融港、消费电子产业园、81、创意产业园、新能源产业园、节能环保产业园、现代装备制造产业园、港口物流园区等14个专业园。政府发展愿景及政策导向政府发展愿景及政策导向武汉凤凰产业园产业发展方向研究产业发展方向研究1988199120012006200919881991200120062009武汉中国光谷”即东湖高新区，创建于1988年10月。1991年3月，被国务院首批批准为国家级高新技术产业开发区。2001年，被国家批准为国家光电子产业基地，即武汉中国光谷。2006年以来，先后被国家列为建设世界一流科技园区试点，批准为国家服务外包基地城市示范区、国家生物产业基地、科技兴贸创新基地、海外高层次人才创新创业基地、国家地球空间信82、息产业化基地。2009年12月，被国务院批准为继北京中关村之后的第二个国家自主创新示范区。区域产业发展历程区域产业规划从单一的高新科技、光电子产业开发区逐步转向复合型多行业自主创新的产业化基地。未来区域发展必将以高新科技为核心，展开各种子行业的研发、商务、贸易等功能。区域产业规划从单一的高新科技、光电子产业开发区逐步转向复合型多行业自主创新的产业化基地。未来区域发展必将以高新科技为核心，展开各种子行业的研发、商务、贸易等功能。武汉凤凰产业园产业发展研究/结论与启示产业发展研究/结论与启示综上所述光谷产业经济正朝着鼓励现代服务业及培育新兴产业两大发展主方向推进，而本项目可积极融入到区域产业发展大83、局，建设成为上述两大产业融合发展的大平台综上所述光谷产业经济正朝着鼓励现代服务业及培育新兴产业两大发展主方向推进，而本项目可积极融入到区域产业发展大局，建设成为上述两大产业融合发展的大平台武汉凤凰产业园产业发展研究/结论与启示产业发展研究/结论与启示提示：光谷已将发展现代服务业与战略新兴产业定为主旋律，融入上述发展方向将得到来自政府的政策保障提示：光谷已将发展现代服务业与战略新兴产业定为主旋律，融入上述发展方向将得到来自政府的政策保障武汉凤凰产业园产业发展研究/主导产业倾向产业发展研究/主导产业倾向以光电子信息产业为龙头，能源环保、生物工程与新医药、现代装备与制造和研发和信息服务产业为支撑的184、+4产业结构以光电子信息产业为龙头，能源环保、生物工程与新医药、现代装备与制造和研发和信息服务产业为支撑的1+4产业结构武汉凤凰产业园产业园办公物业市场/周边产业类型产业园办公物业市场/周边产业类型7、交通银行信用卡武汉营运中心、交通银行武汉客户服务中心和招商银行信用卡中心相继入园。金融后援业务金融后援业务在光谷聚集态势初现。现入驻企业1200家，本地企业850家，外地企业250家，世界500强企业36家，业务涵盖软件开发与业务流程外包、金融后台服务、网络通信与制造业信息化、嵌入式软件及空间地理信息、创意动漫与IT教育等多方面业务涵盖软件开发与业务流程外包、金融后台服务、网络通信与制造业信息化85、嵌入式软件及空间地理信息、创意动漫与IT教育等多方面，从业人员120000人，年营业额达到300亿元，大体可分7类：1、湖北软件产业传统优势产品3C、3S、信息安全等行业3C、3S、信息安全等行业的龙头企业中地软件、地大信息、东湖软件、江通数码等公司已入园发展多年，形成中部地区软件行业发展的核心力量。2、国内软件行业知名企业：华为、北大青鸟、博彦科技、软通动力等将研发中心和外包基地研发中心和外包基地设立在光谷软件园。3、跨国公司美国EDS、微软公司、日本ID软件以及台湾中冠信息等加入形成了光谷软件园国际性软件开发平台国际性软件开发平台。4、海外上市企业海外上市企业：宁波海天，安防科技、中国汽86、车系统等上市公司逐步形成了扎堆效应。5、国电武仪、奋进电力、新电电力、豪迈电力、博晟科技、恒忆电子、中科通讯等电子信息类企业电子信息类企业在园区创业发展，其产业规模发展迅速，光谷软件园已成为一个重要电子信息类企业孵化平台。6、亚芯微电子（新加坡）、群茂科技（台湾）等集成电路设计集成电路设计企业将与中芯国际和富士康配套形成芯片设计芯片制造IT制造的产业链。武汉凤凰产业园产业园/主导产业产业园/主导产业外部和内部的产业评分外部和内部的产业评分武汉凤凰产业园凤凰产业园产业发展分析/主导产业凤凰产业园产业发展分析/主导产业产业筛选评分产业筛选评分0.50.70.60.70.60.60.50.44.6487、.64.64.6销售贸易0.70.90.80.70.50.60.50.45.15.15.15.1软件研发0.60.80.80.80.70.60.50.45.25.25.25.2高新科技0.50.50.50.50.70.60.40.54.24.24.24.2生物医药0.60.80.90.90.80.60.70.65.95.95.95.9通讯信息0.40.30.30.30.40.40.50.12.72.72.72.7机械制造0.20.40.60.40.40.40.40.63.43.43.43.4金融服务环境需求产业关联度区域规划产业环境企业资源配套能力用地条件区位交通项目自项目自项目自项目自身价值88、身价值身价值身价值能力能力能力能力产业类别武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择由此，项目产业的总体发展脉络浮现本凤凰产业园项目-由此，项目产业的总体发展脉络浮现本凤凰产业园项目-不仅要发展光谷的主导产业，信息技术产业更要融合发展信息产业的上下游产业-生产性服务业那么项目到底适合不适合发展信息产业，适合发展何种主题的信息产业？不仅要发展光谷的主导产业，信息技术产业更要融合发展信息产业的上下游产业-生产性服务业那么项目到底适合不适合发展信息产业，适合发展何种主题的信息产业？武汉凤凰产业园武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/89、主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择产业初选：基于光谷产业政策导向分析结论及凤凰产业园产业发展的机会，确定主导产业的发展方向产业初选：基于光谷产业政策导向分析结论及凤凰产业园产业发展的机会，确定主导产业的发展方向武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择中国信息产业发展平均水平正处于照阳向支柱期发展，光谷的信息产业有较大的发展空间。武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向90、筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择指标层武汉-上海武汉-北京如果以对比国内最发达的城市，武汉的信息产业发展空间还很大。如果以对比国内最发达的城市，武汉的信息产业发展空间还很大。武汉凤凰产业园武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目91、产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤92、凰产业园项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择项目产业发展研究/产业方向筛选/主导产业选择武汉凤凰产业园项目战略定位思考项目战略定位思考凤凰产业园战略方向凤凰产业园战略方向以发展智慧经济为战略核心的生产性服务业聚集高地以发展智慧经济为战略核心的生产性服务业聚集高地打造光谷东服务型产业园区典范，生产服务业的高地打造光谷东服务型产业园区典范，生产服务业的高地突破固有产业园配套概念，实现凤凰产业园区快速城市化突破固有产业园配套概念，实现凤凰产业园区快速城市化武汉凤凰产业园项目战略定位思考项目战略定位思考在确定信息产业与生产性服务业作为本项目的主攻方向后本项目应探索世界信息产业服务业的发展热点探93、索项目高瞻远瞩又独树一帜的定位方向在确定信息产业与生产性服务业作为本项目的主攻方向后本项目应探索世界信息产业服务业的发展热点探索项目高瞻远瞩又独树一帜的定位方向武汉凤凰产业园定位定位定位定位5基地认识案名推荐理念导入总体定位功能定位客户定位结论武汉凤凰产业园案名一：凤凰慧谷案名一：凤凰慧谷案名一：凤凰慧谷案名一：凤凰慧谷I I I Intelligencentelligencentelligencentelligence- - - -O O O Officefficefficeffice- - - -V V V Valleyalleyalleyalley凤凰涅槃寓意突破同时也紧扣地名智慧代表项94、目核心山谷隐含优美环境凤凰涅槃寓意突破同时也紧扣地名智慧代表项目核心山谷隐含优美环境武汉凤凰产业园案名二：案名二：案名二：案名二：联投佩尔联投佩尔联投佩尔联投佩尔智慧谷智慧谷智慧谷智慧谷I I I Intelligencentelligencentelligencentelligence- - - -O O O Officefficefficeffice- - - -V V V Valleyalleyalleyalley突出开发企业，形成品牌效应智慧代表项目核心山谷隐含优美环境突出开发企业，形成品牌效应智慧代表项目核心山谷隐含优美环境推荐案名：光谷推荐案名：光谷推荐案名：光谷推荐案名：光谷* 95、* * *智慧城智慧城智慧城智慧城I I I Intelligencentelligencentelligencentelligence- - - -O O O Officefficefficeffice- - - -P P P Parkarkarkark武汉凤凰产业园项目发展定位/智慧产业基地项目发展定位/智慧产业基地武汉凤凰产业园项目发展定位/智慧产业基地项目发展定位/智慧产业基地武汉凤凰产业园项目发展定位/产业服务平台项目发展定位/产业服务平台武汉凤凰产业园项目发展定位/综合服务配套项目发展定位/综合服务配套武汉凤凰产业园项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户来源项目产96、品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户来源近年来，来自珠三角，长三角的经济转移，以及湖北省内及华中地区的信息产业企业发展迅速，将成为本项目的重要客户来源。近年来，来自珠三角，长三角的经济转移，以及湖北省内及华中地区的信息产业企业发展迅速，将成为本项目的重要客户来源。全国通信设备制造业和电子信息设备行业企业数量约13万家，我们保守估计未来十年约有5%的企业来汉开展业务，设立区域总部。每家平均1200平方米，约有800万方的体量需求，作为一个品质园区，80万体量的园区将成为优先选择的地方。武汉凤凰产业园项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户访谈项目产品规划建议/全国信97、息产业企业区域总部需求分析/客户访谈根据对50组外地信息企业进行样本分析，约有20%的企业表示近期或中长期可能有入驻意愿，为项目的主要客户来源，而入驻的主要需求为设立区域总部，考虑因素为区域的产业集中度驻汉办公2目前已有20%的企业表示在5年内有如汉德可能性主要调研结果如下：通过调研发现一部分企业对本项目相当有兴趣同时也表示希望本项目提高性价比和有一定的税收减免，因此表示等项目建成后再做决定在外地企业入驻需求中，主要调研结果如下:基于总价考虑，入汉企业大都考虑中小套型入驻的外地企业多源自于企业内部扩展的动力要求，需要在武汉设立区域性的地区总部同时会考虑产业集中，共享集聚外溢效应关于物业类型，多98、考虑购买小独幢办公和长期租用武汉凤凰产业园项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户分类项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户分类根据对入驻的武汉企业调研了解客户需求特质及对应的物业类型分类武汉凤凰产业园项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户分类项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户分类根据对入驻的武汉企业调研了解客户需求特质及对应的物业类型分类武汉凤凰产业园项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户访谈信息项目产品规划建议/全国信息产业企业区域总部需求分析/客户访谈信息北京邮电科学院北京邮电科学院010-87999、86540汉已有驻汉分公司，可以考虑入驻园区武汉凤凰产业园项目产品规划建议/武汉企业外迁分析/外迁原因项目产品规划建议/武汉企业外迁分析/外迁原因随着武汉甲级写字楼的租金进一步上涨，信息类企业有迁出市中心的趋势，主要集中在人员密集度高且主要在室内工作的的部门从市中心迁出的企业部门主要是人员密集度较高且主要在室内工作的部门，如后台服务部门，电话中心部门这些部门都需要较大的办公空间和较好的办公环境，考虑到租金成本和办公环境，市中心较难满足这一点随着武汉中心城区租金的上涨，信息产业相关企业(或企业人员较密集对室内环境要求较高的部门）有逐渐从市中心搬离得趋势，以降低企业成本企业规模扩大和部门相对独立后100、的要求2大外迁原因:租金及环境武汉凤凰产业园项目客户定位/市场客户分析项目客户定位/市场客户分析光谷企业搬迁扩张分析搬迁扩张关注点：企业类型中小型企业扩大经营规模行业类型信息科技企业为主功能以办公、研发为主，制造为辅需求面积总部楼宇500-1000平为主、办公楼5000平上下；光谷企业中约有20%左右的公司面临企业重组转型的机遇；这些企业以中小型信息科技企业为主，需要500-1000平的总部办公，同时也产生5000平米的研发制造需求。光谷企业中约有20%左右的公司面临企业重组转型的机遇；这些企业以中小型信息科技企业为主，需要500-1000平的总部办公，同时也产生5000平米的研发制造需求。一101、年内15%近期5%无计划35%不确定40%二年内5%武汉凤凰产业园项目客户定位/市场客户分析项目客户定位/市场客户分析金融3%其他1%制造业13%运输与物流0%高新技术与 信息通讯46%专业服务15%贸易与销售11%建筑与房地产11%现有光谷客户行业建筑类型所属行业金融制造业专业服务高新技术与信息通讯建筑与房地产销售与贸易总部楼所占比例建筑类型所属行业金融制造业专业服务高新技术与信息通讯建筑与房地产销售与贸易总部楼所占比例2%21%2%60%5%10%办公楼办公楼3%27%24%27%9%11%武汉本地54%湖北省外省33%外资11%现有光谷客户来源1.现有光谷客户半数为高新与信息，如果按照总102、部楼与办公楼细分：.现有光谷客户半数为高新与信息，如果按照总部楼与办公楼细分：总部楼以高新科技为主，制造业为辅；总部楼以高新科技为主，制造业为辅；办公楼以高新科技、制造业、专业服务为主；2.现有光谷客户来源以武汉本地为主，外省为辅，这也是本项目未来客源定位依据。办公楼以高新科技、制造业、专业服务为主；2.现有光谷客户来源以武汉本地为主，外省为辅，这也是本项目未来客源定位依据。武汉凤凰产业园现有光谷企业员工人数项目客户定位/市场客户分析项目客户定位/市场客户分析建筑类型员工人数20-49人50-99人100-199人200人以上总部楼所占比例建筑类型员工人数20-49人50-99人100-199103、人200人以上总部楼所占比例3%37%36%24%办公楼办公楼2%16%23%59%1.光谷现有总部楼企业员工人数多50人以上，200人以下，多数为研发类企业；2.光谷现有办公楼企业员工人数多200人以上，多数为研发及制造业企业。50-99人21%100-199人27%200人以上47%20-49人5%武汉凤凰产业园项目客户定位/市场客户分析项目客户定位/市场客户分析500-1000平33%1000-2000平44%2000-3000平9%3000-5000平5%5000平以上1%301-500平8%总部楼租赁客户需求面积3000-5000平23%5000平以上70%2000-3000平7%写104、字楼租赁客户需求面积1.光谷现有总部楼租赁客户需求面积约3成需要500-1000平，4成为1000平以上；2.光谷现有办公楼租赁企业需求面积多数5000平以上；3.现有企业多数员工平均使用面积6-15平米。6-15平米72%16-25平米19%5平米以下9%0%企业员工单位使用面积武汉凤凰产业园客户分析/武汉信息产业企业外迁需求分析/客户访谈信息客户分析/武汉信息产业企业外迁需求分析/客户访谈信息无意向无意向027-86654979 武汉市科创思维信息技术有限公司20无意向无意向027-84667980武汉立得空间信息技术发展有限公司19无意向无意向027 52237501武汉路德科技有限责任105、公司18无意向无意向027-87312601武汉康祥科技发展有限公司17中长期考虑无意向67887989武汉问道信息技术有限公司16无意向无意向027-87854955武汉菲尔浦节能技术有限公司15无意向无意向027-83258567瑞琪教育14无意向无意向027-83313815武汉宇恒信息技术有限责任公司13无意向无意向15607131615武汉凌久信息技术有限公司12无意向无意向027-88730447武汉多德高信息技术有限公司11无意向无意向027-82329868武汉锦航科技发展有限公司10无意向无意向027-84711566武汉市幸运坐标信息技术有限公司9无意向无意向027-871106、80601武汉华中数控股份有限公司81000平方米有意向027-83563988湖北楚鸿信息科技有限公司7无意向无意向027-86786189武汉泰坦信息科技有限公司6无意向无意向027-87405303武汉捷讯信息技术有限公司5无意向无意向027-84452910武汉宝特龙信息科技有限公司4短期内无意向，中长期考虑无意向027-87522625武汉创维特信息技术有限公司3无意向无意向13657260428武汉博晟信息科技有限公司2无意向无意向027-59881717武汉因博信息技术有限公司1需求备注需求备注意向判断意向判断联系电话联系电话企业名称企业名称序号序号重点20组武汉企业调研名单重点107、20组武汉企业调研名单武汉凤凰产业园客户分析/武汉信息产业企业外迁需求分析/客户访谈客户分析/武汉信息产业企业外迁需求分析/客户访谈受访企业（武汉）入驻意愿结构图受访企业（武汉）入驻意愿结构图受访企业（武汉）入驻意愿结构图受访企业（武汉）入驻意愿结构图根据40组武汉中心城区企业进行样本分析，结果只有5%企业表示中长期可能有入驻意愿，为项目次要客源，项目未来对武汉的重点招商项目为创新型企业，进行招商集中突破根据40组武汉中心城区企业进行样本分析，结果只有5%企业表示中长期可能有入驻意愿，为项目次要客源，项目未来对武汉的重点招商项目为创新型企业，进行招商集中突破武汉本地企业入驻园区的首要考虑为租赁108、外迁的原因主要在于企业规模扩大和新设部门的独立办公需求外迁的主要考虑因素为租金及产业配套程度需要外迁的部门为研发，制作等独立性较强的部门需要的物业类型为小型独幢及标准办公楼重点需求产品的面积控制在1000-2000平方米武汉企业外迁入驻需求较小，企业主要考虑的因素调研结果如下:大型知名企业自购自建为主老企业规模小，多维持现状部门扩张和更改办公地点的意愿不强中小企业及创业型企业考虑租金及办公环境可能迁入对项目不了解，表示建成之后再决定武汉凤凰产业园项目产品规划建议/武汉企业外迁分析/客户分类项目产品规划建议/武汉企业外迁分析/客户分类随着对武汉外迁信息企业客户研究，客户需求性质及对应物业如下-随109、着对武汉外迁信息企业客户研究，客户需求性质及对应物业如下-武汉凤凰产业园项目产品规划建议/跨国信息产业区域总部需求分析/客户来源项目产品规划建议/跨国信息产业区域总部需求分析/客户来源武汉凤凰产业园项目产品规划建议/跨国信息产业区域总部需求分析/客户分类项目产品规划建议/跨国信息产业区域总部需求分析/客户分类根据对入驻武汉跨国信息企业调研了解，各类办公楼物业的需求特质及对应的物业类型如下根据对入驻武汉跨国信息企业调研了解，各类办公楼物业的需求特质及对应的物业类型如下入驻武汉跨国信息企业客户分类入驻武汉跨国信息企业客户分类武汉凤凰产业园项目产品规划建议/客户定位项目产品规划建议/客户定位寻求本地110、化低成本发展中小型跨国信息企业相关企业中国区域中部或分部人员扩展办公人员上升租金敏感有较高环境要求寻求郊区化办公的信息企业近期欲进军武汉的企业企业全国性总部或华中地区区域性总部，管理运营部门武汉市本地外迁企业武汉市本地外迁企业以华中地区为主的全国区域企业总部以华中地区为主的全国区域企业总部武汉凤凰产业园项目客户定位/项目客户定位项目客户定位/项目客户定位客户定位原则：立足本市、辐射长江中游贴合企业发展需要，迎合科技创新浪潮打造光谷*智慧产业集群客户定位原则：立足本市、辐射长江中游贴合企业发展需要，迎合科技创新浪潮打造光谷*智慧产业集群客户来源定位客户来源定位行业类型定位行业类型定位高新科技、软111、件产业、信息通讯为核心高新科技、软件产业、信息通讯为核心客户来源定位客户来源定位武汉本地为主武汉本地为主企业规模定位企业规模定位以中小型企业为主以中小型企业为主需求面积需求面积总部办公500-1000平，产品研发、展示5000平米左右总部办公500-1000平，产品研发、展示5000平米左右需求用途需求用途以总部办公与新产品研发为主，兼顾展示、谈判以总部办公与新产品研发为主，兼顾展示、谈判武汉凤凰产业园项目产品规划建议/客户定位项目产品规划建议/客户定位本项目的各物业在武汉市场中的评价指标比较本项目的各物业在武汉市场中的评价指标比较评价指标评价指标评分（满分评分（满分10分）分）商业价值体现力112、商业价值体现力6办公价值体现力办公价值体现力9酒店价值体现力酒店价值体现力7公寓价值体现力公寓价值体现力5综合考虑武汉市场发展因素与本项目具体的地理特征，我们认为办公是本项目应优先重点考虑发展的物业形态。综合考虑武汉市场发展因素与本项目具体的地理特征，我们认为办公是本项目应优先重点考虑发展的物业形态。武汉凤凰产业园其他物业对本项目的商业开发关联度矩阵其他物业对本项目的商业开发关联度矩阵主要物业用途主要物业用途总部办公总部办公酒店酒店办公楼办公楼酒店公寓酒店公寓商业商业-超市便利超市便利*商业商业-服饰专卖服饰专卖*商业商业-餐饮美食餐饮美食*商业商业-休闲娱乐休闲娱乐*商业商业-运动健康运动健113、康*商业商业-影院文化影院文化*对本项目关联度最高的商业功能主要是餐饮美食与超市便利，辅助功能可考虑引入服饰及休闲娱乐业态。对本项目关联度最高的商业功能主要是餐饮美食与超市便利，辅助功能可考虑引入服饰及休闲娱乐业态。项目产品定位/商业功能定位项目产品定位/商业功能定位武汉凤凰产业园项目产品定位项目产品定位产品定位重要指标确定产品定位重要指标确定各类型物业配比及体量评估各类型物业配比及体量评估各类型产品户型面积确定各类型产品户型面积确定武汉凤凰产业园项目产品定位/物业配比分析项目产品定位/物业配比分析各产品功能作用及关系总部基地：项目核心价值体现，企业总部会馆的主要载体；办公楼宇：是总部基地的补114、充组成，作为企业研发、展示、加工、洽谈的场所；酒店式公寓LOFT：提供产业园区职工居住功能商业：提供园区商务办公、居住生活所需的商业服务；酒店：供园区企业接待外来客商所用，提供住宿、洽谈、会议等重要服务；产业产业产业产业居住居住居住居住配套配套配套配套武汉凤凰产业园项目产品定位/物业配比分析项目产品定位/物业配比分析创智天地张江集电港西溪科技岛总规模70万产业：配套：居住=24：10：24总规模53万产业：配套：居住=40：18：43产业：配套：居住=50：10：40智慧科技产业案例智慧科技产业案例武汉凤凰产业园项目产品定位/物业配比依据项目产品定位/物业配比依据功能规模指标：能够形成产业中心115、化地位的文化产业区规模在40-80万平米之间，产业、商业、居住的功能比例约为2：1：2由案例分析可知功能规模指标：能够形成产业中心化地位的文化产业区规模在40-80万平米之间，产业、商业、居住的功能比例约为2：1：2由案例分析可知：智慧科技产业区通常总建筑规模集中在40-80万平米案例项目都具备了四个方面的功能：产业、商业、居住、酒店其中产业占40%50%，商业占20左右，居住占30%40%酒店的设置及规模依据核心产业的性质以及旅游业的发展程度会有所差异。 房市金碟武汉凤凰产业园项目产品定位/物业配比建议项目产品定位/物业配比建议总规模总规模总规模总规模产业产业产业产业商业商业商业商业居住居住116、居住居住酒店酒店酒店酒店其他其他其他其他占地占地占地占地68686868万平万平万平万平方米方米方米方米27272727万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，占占占占40%40%40%40%5 5 5 5万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，占占占占7%7%7%7%24242424万平方米万平方米万平方米万平方米，占，占，占，占35%35%35%35%三星级及以上三星级及以上三星级及以上三星级及以上1 1 1 1公里内公里内公里内公里内3 3 3 3家，家，家，家，2 2 2 2公里内公里内公里内公里内6 6 6 6家家家家会展中心会展中心会展中心会展中心、美术馆、美术馆、美术馆、美术馆、117、商务会、商务会、商务会、商务会所所所所建面建面建面建面100100100100万平万平万平万平方米方米方米方米30303030万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，占占占占30%30%30%30%10101010万平方米万平方米万平方米万平方米，占，占，占，占10%10%10%10%48484848万平方米万平方米万平方米万平方米，占，占，占，占50%50%50%50%0.50.50.50.5公里内公里内公里内公里内3 3 3 3家家家家，2 2 2 2公里内公里内公里内公里内20202020余余余余家家家家8 8 8 8万平方万平方万平方万平方米，占米，占米，占米，占8%8%8%8%市场依118、据：智慧科技园区中产业（包括办公、研发等）单体项目基本占总体量的40%左右；园区中商业及生活配套占项目总体量的10-20%，一般最大规模控制在10万方左右；园区中居住类比重可根据园区及周边产业从业人员数量而调整，一般比重40%；50万规模园区内设置3星级酒店1-2家，百万方规模园区可考虑引入4星级以上酒店一家；针对产业及商务配套设施，建议引入会展中心、商务会所，总建筑面积5-10万方。规模建议武汉凤凰产业园项目产品定位/物业面积建议项目产品定位/物业面积建议总部别墅总部别墅本项目总部基地建议面积控制在500-1000平米。本项目总部基地建议面积控制在500-1000平米。目标客群、中小型成长性119、企业目标客群、中小型成长性企业功能办公为主功能办公为主使用面积单个员工10平米上下使用面积单个员工10平米上下员工人数50-100人员工人数50-100人营销诉求总价控制营销诉求总价控制武汉凤凰产业园项目产品定位/物业面积建议项目产品定位/物业面积建议酒店式公寓酒店式公寓本项目酒店式公寓建议规划挑高LOFT，面积控制在40平米以下。本项目酒店式公寓建议规划挑高LOFT，面积控制在40平米以下。目标客群园区工作职工目标客群园区工作职工功能办公兼顾居住功能办公兼顾居住市场个案面积热销户型40-50平米市场个案面积热销户型40-50平米溢价价值通过挑高实现溢价价值通过挑高实现层高要求挑高LOFT层高120、要求挑高LOFT武汉凤凰产业园项目产品定位/物业面积建议项目产品定位/物业面积建议办公楼办公楼本项目办公楼建议整层销售，层面积控制在2000平米。本项目办公楼建议整层销售，层面积控制在2000平米。目标客群园区成长型企业目标客群园区成长型企业功能办公、展示、洽谈、加工综合功能办公、展示、洽谈、加工综合光谷办公市场企业使用面积5000平米光谷办公市场企业使用面积5000平米营销诉求面积控制、快速销售营销诉求面积控制、快速销售武汉凤凰产业园项目产品定位/物业面积建议项目产品定位/物业面积建议总部基地总部基地建议单栋面积控制500-1000平米建议单栋面积控制500-1000平米酒店公寓酒店公寓建议121、单套面积控制35-40平米建议单套面积控制35-40平米办公楼办公楼建议层面积规划5000平米建议层面积规划5000平米酒店公寓酒店公寓建议单套面积控制35-40平米建议单套面积控制35-40平米独幢总部独幢总部建议单栋面积控制500-1000平米建议单栋面积控制500-1000平米办公楼办公楼建议层面积规划500-1000平米建议层面积规划500-1000平米商务酒店规划面积15000平方米商务酒店规划面积15000平方米武汉凤凰产业园规划规划规划规划6基地认识地块分析规划布局景观体系建筑设计户型空间配套设施绿色智能结论武汉凤凰产业园项目地块分析地块分析地块分析武汉凤凰产业园项目产品规划建议122、/周边现状分析项目产品规划建议/周边现状分析流芳大道上的高压走廊场地现状水沟湖北经济学院该地块地势东北高，西南低，形成自然坡地，最高点高程约为33.5米，最低点为18.8米，落差较大，具体场地标高见实测地形图。藏龙岛湿地公园（规划）地块为连接南北地块的区域较为狭长，最窄处不足20米，较难布置大体量和大片的建筑物，可考虑作为分期开发或者分区开发的界限。地块沿代征路布置有高压电线，影响可视性和景观。水沟湖北经济学院武汉凤凰产业园项目产品规划建议/基地路网分析项目产品规划建议/基地路网分析武汉凤凰产业园项目产品规划建议/成品特点项目产品规划建议/成品特点武汉凤凰产业园项目地块分析规划布局建议规划布局123、建议武汉凤凰产业园项目产品规划建议/规划理念项目产品规划建议/规划理念武汉凤凰产业园项目产品规划建议/规划布局建议项目产品规划建议/规划布局建议武汉凤凰产业园项目产品规划建议/生态水轴项目产品规划建议/生态水轴武汉凤凰产业园项目地块分析景观体系景观体系武汉凤凰产业园项目产品规划建议/景观体系建议项目产品规划建议/景观体系建议武汉凤凰产业园项目产品规划建议/第一重景观项目产品规划建议/第一重景观武汉凤凰产业园项目产品规划建议/第二重景观项目产品规划建议/第二重景观武汉凤凰产业园项目产品规划建议/第三重景观项目产品规划建议/第三重景观武汉凤凰产业园项目产品规划建议/第四重景观项目产品规划建议/第四124、重景观武汉凤凰产业园项目产品规划建议/第五重景观项目产品规划建议/第五重景观武汉凤凰产业园项目产品规划建议/第六重景观项目产品规划建议/第六重景观武汉凤凰产业园项目产品规划建议/第六重景观项目产品规划建议/第六重景观武汉凤凰产业园项目产品规划建议/道路景观项目产品规划建议/道路景观武汉凤凰产业园建筑风格建筑风格武汉凤凰产业园项目产品规划建议/建筑风格建议项目产品规划建议/建筑风格建议武汉凤凰产业园项目产品规划建议/建筑风格建议项目产品规划建议/建筑风格建议武汉凤凰产业园项目产品规划建议/建筑风格建议项目产品规划建议/建筑风格建议武汉凤凰产业园项目地块分析生态办公空间设计生态办公空间设计武汉凤凰125、产业园项目产品规划建议/项目户型建议项目产品规划建议/项目户型建议武汉凤凰产业园项目产品规划建议/项目剖面分析项目产品规划建议/项目剖面分析武汉凤凰产业园项目产品规划建议/项目户型建议项目产品规划建议/项目户型建议武汉凤凰产业园项目产品规划建议/项目户型建议项目产品规划建议/项目户型建议武汉凤凰产业园项目地块分析人气化园区配套人气化园区配套武汉凤凰产业园项目配套建议/形象建议项目配套建议/形象建议塑造项目优质商业形象新颖风格商业建筑群内部步行式双面轴心商业街区高端档次定位高品质建筑用材优质个案范例上海新天地新颖风格商业建筑群内部步行式双面轴心商业街区高端档次定位高品质建筑用材武汉凤凰产业园商业126、分布带AB商业节点图例商业节点A位于本地块核心位置，具有不可复制的地段优势，也是本项目商业核心。1. 商业布局：以商业节点A为中心，向西、向北延伸，与商业节点B交汇，并向西延伸；2. 商业业态：商业节点A布置综合商业业态，以超市、餐饮、购物、休闲为主要功能；商业节点B以目的性消费为主，引入大型品牌餐饮企业。小型餐饮、休闲、零售专卖、咨询服务大型餐饮超市、餐饮、购物、休闲业态功能沿街商业商业节点B商业节点A位置项目配套建议/业态布局项目配套建议/业态布局武汉凤凰产业园项目配套建议/形象建议项目配套建议/形象建议国际化武汉凤凰产业园项目配套建议/形象建议项目配套建议/形象建议时尚化武汉凤凰产业园项127、目配套建议/业态建议项目配套建议/业态建议业态建议原则：1.满足周边园区及商务区商务餐饮需求2.提供高端商务人士休闲洽谈、会议谈判场所3.为园区内大量的中高收入白领提供品牌专卖场所业态建议1.以餐饮为主力，引入武汉本地餐饮名店开设分店2.超市便利、时尚购物、休闲娱乐武汉凤凰产业园项目地块分析公寓配套公寓配套武汉凤凰产业园总平面图总平面图武汉联投佩尔“凤凰产业园”项目项目配套建议/酒店公寓布局项目配套建议/酒店公寓布局公寓布局武汉凤凰产业园项目配套建议/酒店公寓/SOHO户型项目配套建议/酒店公寓/SOHO户型60平一房平一房60平一房平一房45平一房平一房45平一房平一房武汉凤凰产业园项目配套128、建议/酒店公寓/SOHO户型项目配套建议/酒店公寓/SOHO户型87平二房平二房87平二房平二房107平三房平三房107平三房平三房武汉凤凰产业园项目地块分析绿色与智能化绿色与智能化武汉凤凰产业园项目产品规划建议/建筑节能技术项目产品规划建议/建筑节能技术武汉凤凰产业园项目产品规划建议/建筑节能技术项目产品规划建议/建筑节能技术武汉凤凰产业园项目产品规划建议/建筑节能技术项目产品规划建议/建筑节能技术武汉凤凰产业园项目产品规划建议/建筑节能技术项目产品规划建议/建筑节能技术武汉凤凰产业园项目产品规划建议/智能化设施建议项目产品规划建议/智能化设施建议武汉凤凰产业园策略策略策略策略7开发运作开发129、时序租售策略招商策略结论武汉凤凰产业园项目地块分析项目开发时序项目开发时序武汉凤凰产业园项目开发运营/总图布局项目开发运营/总图布局武汉凤凰产业园项目开发运营/开发策略建议项目开发运营/开发策略建议武汉凤凰产业园项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议结合项目的地块现状、规划条件、功能布局及市场消化情况综合分析，建议开发周期为10年，开发时序安排如下：SOHO商务酒店总部办公商业第六期独栋办公高层办公第五期年次第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第一期售楼处，总部办公、配套商业，SOH0第二期总部办公第三期独栋办公高层办公第四期独栋办公高层办公第七期商业滨水130、别墅第八期武汉凤凰产业园项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期1（2012）开发期1（2012）门户启动景观昭示门户启动景观昭示一期武汉凤凰产业园项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期2（2013-2014）开发期2（2013-2014）配套跟进横向连片配套跟进横向连片二期武汉凤凰产业园项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期3（2014-2015）开发期3（2014-2015）金角银边纵深发展金角银边纵深发展开发期3（2014-2015）开发期3（2014-2015）金角银边纵深发展金角银边纵深发展开发期3（2014-2015）开发期131、3（2014-2015）轴心办公 重装上市轴心办公 重装上市开发期3（2014-2015）开发期3（2014-2015）三期武汉凤凰产业园金角银边纵深发展金角银边纵深发展项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期4（2015-2016）开发期4（2015-2016）四期武汉凤凰产业园核心总部 耀世登场核心总部 耀世登场项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期5（2017-2018）开发期5（2017-2018）五期武汉凤凰产业园趁热打铁 连续开发趁热打铁 连续开发项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期6（2019-2020）开发期6（201132、9-2020）六期武汉凤凰产业园滨湖别墅 弧景SOHO滨湖别墅 弧景SOHO项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期7（2020-2021）开发期7（2020-2021）七期武汉凤凰产业园八期最后珍藏光谷地标最后珍藏光谷地标项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议开发期8（2020-2021）开发期8（2020-2021）武汉凤凰产业园项目地块分析租售策略建议租售策略建议武汉凤凰产业园项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议武汉凤凰产业园项目开发运营/开发时序建议项目开发运营/开发时序建议武汉凤凰产业园项目开发运作/租售策略建议项目开发运作/租售策略建133、议租售模式优点缺点适用产品类别整售模式成本节省、成交步骤短整体形象佳销售周期长出售价格低利润低厂房、单栋办公、总部基地分割销售投资门槛低利润高快速销售产权分散、不利管理步骤多、运营成本高办公楼、沿街商业、别墅、公寓只租不售项目形象佳有利管理品牌塑造运营成本高、难度大中长期租约、租金递增慢收益取决于经营能力商场、酒店租售同步短期回收成本长期持有物业可用于融资租售比例不易控制经营风险大商业街、酒店公寓售后返租快速回收资金加强投资者信心统一经营管理政策限制开发商资金垫付、长期资金压力大经营管理成本高产权酒店、商场、专业市场先租后售有利经营管理后期经营成本低投资者有保障销售回款滞后后期产权分散商业街、134、酒店公寓、办公武汉凤凰产业园项目开发运作/租售策略建议项目开发运作/租售策略建议总部办公总部办公整栋销售公寓、办公、商业公寓、办公、商业分割销售酒店酒店持有经营别墅别墅单栋销售武汉凤凰产业园项目开发运作/租售策略建议项目开发运作/租售策略建议武汉凤凰产业园项目地块分析招商策略建议招商策略建议武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议项目开发运作/招商策略建议武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议/产业导入策略项目开发运作/招商策略建议/产业导入策略武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议/优惠政策体系项目开发运作/招商策略建议/优惠政策体系武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议135、项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议武汉凤凰产业园项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议项目开发运作/招商策略建议/平台服务建议武汉凤凰产业园财务测算物业价格评估项目销售收入项目租赁收入项目开发成本动态财务测算敏感性分析武汉凤凰产业园项目财务评价/估价原则项目财务评价/估价原则武汉凤凰产业园项目财务评价/物业价136、格评估方法项目财务评价/物业价格评估方法市场比较案例选择武汉凤凰产业园项目财务评价/物业价格评估项目财务评价/物业价格评估独栋总部：武汉研创中心纳帕溪谷、保利十二橡树，阳光大湖第独栋总部：武汉研创中心纳帕溪谷、保利十二橡树，阳光大湖第市场比较案例选择酒店公寓：紫菘枫尚国际、光谷时代广场，酒店公寓：紫菘枫尚国际、光谷时代广场，办公楼：光谷时代广场、光谷芯中心 、武大科技城办公楼：光谷时代广场、光谷芯中心 、武大科技城商业：森林小镇、当代国际花园，中冶创业苑商业：森林小镇、当代国际花园，中冶创业苑武汉凤凰产业园项目财务评价/物业价格评估项目财务评价/物业价格评估总部别墅参照项目权重本案纳帕溪谷保利137、十二橡树评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)区位与市中心的距离20%688.5道路/交通状况15%788.5周边自然环境10%899周边人文环境15%68.58周边配套15%58.58片区提升空间25%88.58加权总评分6.7758.3758.275参照项目权重本案纳帕溪谷保利十二橡树评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)区位与市中心的距离20%688.5道路/交通状况15%788.5周边自然环境10%899周边人文环境15%68.58周边配套15%58.58片区提升空间25%88.58加权总评分6.7758.3758.275参照项目权重本案纳帕溪谷保利十二橡树评分指标评分(X138、1)评分(X2)评分(X3)产品项目总规划15%8.598.5项目立面形象15%8.599单栋占地资源15%7.58.59景观设计10%8.598户型布局14%8.599建材配备10%7.58.58.5项目智能化水平10%8.588物业管理11%7.58.58.5加权总评分8.08.728.62参照项目权重本案纳帕溪谷保利十二橡树评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)产品项目总规划15%8.598.5项目立面形象15%8.599单栋占地资源15%7.58.59景观设计10%8.598户型布局14%8.599建材配备10%7.58.58.5项目智能化水平10%8.588物业管理11%7.5139、8.58.5加权总评分8.08.728.62参照项目本项目参照项目本项目纳帕溪谷保利十二橡树评分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 区位60%评分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 区位60%6.7758.3758.275产品40%产品40%8.08.728.62总评分总评分7.13758.54758.4475各项目售价(元)各项目售价(元)P1(a)P2(a)17000P3(a)15000参照权重(%)参照权重(%)Y1Y260%Y340%加权静态均价P(元)加权静态均价P(元)9018 9018 本项目总部别墅静态价格9000元/平米本项目总部别墅静态价格900140、0元/平米武汉凤凰产业园项目财务评价/物业价格评估项目财务评价/物业价格评估办公楼参照项目权重本案光谷时代广场光谷芯中心武大科技城评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分（X4）区位与市中心的距离20%7978道路/交通状况15%78.578.5周边自然环境10%887.58周边产业环境15%8.598.58.5周边配套15%7977.5片区提升空间25%8888加权总评分7.7258.5757.658.075参照项目权重本案光谷时代广场光谷芯中心武大科技城评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分（X4）区位与市中心的距离20%7978道路/交通状况15%78.578.5周边自141、然环境10%887.58周边产业环境15%8.598.58.5周边配套15%7977.5片区提升空间25%8888加权总评分7.7258.5757.658.075参照项目权重本案光谷时代广场光谷芯中心武大科技城评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分（X4）产品项目总规划15%8.58.58.57项目立面形象15%8.08.588车位配置10%8.0987电梯配置10%8.08.588内部装修品质12%8.0888大堂层高12%8.087.58单元标准层高15%8.08.57.58.5项目智能化水平11%8.08.57.58加权总评分8.08.437.5157.825参照项目权重本案光142、谷时代广场光谷芯中心武大科技城评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分（X4）产品项目总规划15%8.58.58.57项目立面形象15%8.08.588车位配置10%8.0987电梯配置10%8.08.588内部装修品质12%8.0888大堂层高12%8.087.58单元标准层高15%8.08.57.58.5项目智能化水平11%8.08.57.58加权总评分8.08.437.5157.825参照项目本项目光谷时代广场光谷芯中心武大科技城评分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 评分(X3) 区位60%7.7258.5757.658.075产品40%8.08.437.5157143、.825总评分7.9258.50257.58257.95各项目售价(元)P1(a)P2(a)8500P3(a)4500P4(a)5800加权后价格(元)P1(b)P2(b)954 P3(b)1323 P5(b)4735 参照项目本项目光谷时代广场光谷芯中心武大科技城评分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 评分(X3) 区位60%7.7258.5757.658.075产品40%8.08.437.5157.825总评分7.9258.50257.58257.95各项目售价(元)P1(a)P2(a)8500P3(a)4500P4(a)5800加权后价格(元)P1(b)P2(b)954 P144、3(b)1323 P5(b)4735 加权静态均价P(元)加权静态均价P(元)46124612本项目办公楼静态定价4600元/平米本项目办公楼静态定价4600元/平米武汉凤凰产业园项目财务评价/物业价格评估项目财务评价/物业价格评估酒店公寓参照项目权重本案紫菘枫尚国际光谷时代广场评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)区位与市中心的距离20%7.599道路/交通状况15%7.599周边商务环境10%699周边产业环境15%899周边配套15%699片区提升空间25%888加权总评分7.08.758.75参照项目权重本案紫菘枫尚国际光谷时代广场评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)区位145、与市中心的距离20%7.599道路/交通状况15%7.599周边商务环境10%699周边产业环境15%899周边配套15%699片区提升空间25%888加权总评分7.08.758.75参照项目权重本案紫菘枫尚国际光谷时代广场评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)产品项目总规划15%88.58.5项目立面形象15%88.59车位配置10%888电梯配置10%88.58内部装修品质12%88.58.5大堂层高12%888.5单元标准层高15%88.58.5项目智能化水平11%88.58.5加权总评分88.398.475参照项目权重本案紫菘枫尚国际光谷时代广场评分指标评分(X1)评分(X2)评146、分(X3)产品项目总规划15%88.58.5项目立面形象15%88.59车位配置10%888电梯配置10%88.58内部装修品质12%88.58.5大堂层高12%888.5单元标准层高15%88.58.5项目智能化水平11%88.58.5加权总评分88.398.475参照项目本项目紫菘枫尚国际光谷时代广场评分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 区位60%7.08.758.75产品40%88.398.475总评分7.858.578.6125各项目售价(元)P1(a)P2(a)9000P3(a)8500目标加权售价9160 9115 加权后价格(元)P1(b)P2(b)4550P3(147、b)4580参照项目本项目紫菘枫尚国际光谷时代广场评分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 区位60%7.08.758.75产品40%88.398.475总评分7.858.578.6125各项目售价(元)P1(a)P2(a)9000P3(a)8500目标加权售价9160 9115 加权后价格(元)P1(b)P2(b)4550P3(b)4580加权静态装修均价P(元)加权静态装修均价P(元)56375637本项目酒店式公寓带装修静态定价5600元/平米本项目酒店式公寓带装修静态定价5600元/平米武汉凤凰产业园项目财务评价/物业价格评估项目财务评价/物业价格评估商业参照项目权重本案森148、林小镇中冶创业苑评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)区位与市中心的距离20%78.58.5道路/交通状况15%88.58.5周边商业气氛10%899周边自然环境15%88.58.5周边配套15%799片区提升空间25%88.58.5加权总评分7.658.6258.625参照项目权重本案森林小镇中冶创业苑评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)区位与市中心的距离20%78.58.5道路/交通状况15%88.58.5周边商业气氛10%899周边自然环境15%88.58.5周边配套15%799片区提升空间25%88.58.5加权总评分7.658.6258.625参照项目权重本案森林小镇中149、冶创业苑评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)产品项目总规划20%8.58.58.5项目立面形象15%8.599面宽进深比20%8.599面积分割15%8.58.58.5内部装修品质15%8.598.5层高15%8.58.58.5加权总评分8.58.758.675参照项目权重本案森林小镇中冶创业苑评分指标评分(X1)评分(X2)评分(X3)产品项目总规划20%8.58.58.5项目立面形象15%8.599面宽进深比20%8.599面积分割15%8.58.58.5内部装修品质15%8.598.5层高15%8.58.58.5加权总评分8.58.758.675参照项目本项目森林小镇中冶创业苑评150、分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 区位50%7.658.6258.625产品50%8.58.758.675总评分8.0758.68758.65各项目售价(元)P1(a)P2(a)17000P3(a)15500加权后价格(元)P1(b)P2(b)7064P3(b)6535参照项目本项目森林小镇中冶创业苑评分指标权重评分(X1) 评分(X2) 评分(X2) 区位50%7.658.6258.625产品50%8.58.758.675总评分8.0758.68758.65各项目售价(元)P1(a)P2(a)17000P3(a)15500加权后价格(元)P1(b)P2(b)7064P3(b151、)6535加权静态装修均价P(元)加权静态装修均价P(元)1209912099本项目商业一层静态定价12000元/平米本项目商业一层静态定价12000元/平米武汉凤凰产业园项目财务评价/销售收入项目财务评价/销售收入由于房地产市场受国家宏观调控的影响，依据市场现况，保守估计各类产品价格保持7%的年增幅。合计总销：合计总销： 7,005,927,956元（70.06亿）元（70.06亿）7,005,927,9567,005,927,956325,778,925325,778,925969,210,771969,210,7711,267,882,4811,267,882,481926,006,08152、8926,006,088497,749,809497,749,809973,620,506973,620,506688,786,875688,786,875415,642,500415,642,500425,250,000425,250,000516,000,000516,000,000销售总额8,98216,2899,23114,9169,2609,0507,7896,8888,3135,6707,938销售价格销售总额8,98216,2899,23114,9169,2609,0507,7896,8888,3135,6707,938销售价格780,000780,00020,00020,000153、105,000105,00085,00085,000100,000100,00055,00055,000125,000125,000100,000100,00050,00050,00075,00075,00065,00065,000推出面积总计推出面积总计1,499,195,4281,499,195,428186,159,386186,159,3860 0797,825,940797,825,940160,811,477160,811,4770 0218,791,125218,791,12569,457,50069,457,50066,150,00066,150,0000 090,000,00154、090,000,000销售总额17,63818,61617,72916,88516,08115,31514,58613,89213,23012,60012,000销售价格销售总额17,63818,61617,72916,88516,08115,31514,58613,89213,23012,60012,000销售价格85,00085,00010,00010,0005,0005,00015,00015,00010,00010,0000 015,00015,0005,0005,0005,0005,00012,50012,5007,5007,500推出面积商业推出面积商业849,577,141849155、,577,1410 0165,475,010165,475,010275,791,683275,791,683187,613,390187,613,39035,735,88435,735,88434,034,17534,034,17564,827,00064,827,0000 044,100,00044,100,00042,000,00042,000,000销售总额7,38808,2747,8807,5057,1476,8076,4836,1745,8805,600销售价格销售总额7,38808,2747,8807,5057,1476,8076,4836,1745,8805,600销售价格11156、5,000115,0000 020,00020,00035,00035,00025,00025,0005,0005,0005,0005,00010,00010,0000 07,5007,5007,5007,500推出面积酒店式公寓推出面积酒店式公寓1,907,971,1371,907,971,1370 0271,851,802271,851,802194,179,858194,179,858215,755,398215,755,398117,417,904117,417,904447,306,300447,306,300346,129,875346,129,875101,430,000101,157、430,000144,900,000144,900,0006900000069000000销售总额5,69506,7966,4736,1645,8715,5915,3255,0724,8304,600销售价格销售总额5,69506,7966,4736,1645,8715,5915,3255,0724,8304,600销售价格335,000335,0000 040,00040,00030,00030,00035,00035,00020,00020,00080,00080,00065,00065,00020,00020,00030,00030,00015,00015,000推出面积办公楼推出面积办158、公楼2,722,418,7692,722,418,769139,619,539139,619,539531,883,960531,883,96063,319,51963,319,519361,825,823361,825,823344,596,022344,596,022273,488,906273,488,906208,372,500208,372,500248,062,500248,062,500236,250,000236,250,000315,000,000315,000,000销售总额11,11213,96213,29712,66412,06111,48710,94010,4199,159、9239,4509,000销售价格销售总额11,11213,96213,29712,66412,06111,48710,94010,4199,9239,4509,000销售价格245,000245,00010,00010,00040,00040,0005,0005,00030,00030,00030,00030,00025,00025,00020,00020,00025,00025,00025,00025,00035,00035,000推出面积总部别墅小计2021202020192018201720162015201420132012年份产品类型推出面积总部别墅小计20212020201920160、18201720162015201420132012年份产品类型武汉凤凰产业园项目财务评价/项目建筑成本项目财务评价/项目建筑成本项目单位费用万元土地成本X大配套60 51000000 前期费用10085000000 建安费2858 2429300000 绿化及道路200170000000 临水临电等3025500000 配套及竣工2017000000 市场营销145 123250000 管理费38 32300000财务成本113 96050000 营业税及附加269 228650000 不可预见费38 32300000 建设成本合计建设成本合计3871 3871 3290350000 3290350000 项目建设成本总支出为X+32.9亿元。武汉凤凰产业园THE ENDTHE ENDTHANKSTHANKS！