1、商商 圈圈 调调 查查培训目的：掌握商圈的设定 掌握商圈的层次区分 根据有步骤的工作计划，提高个人的收集信息的能力，初步形成收集信息的工作习惯。培训内容：1、商圈的定义商圈的定义2、商圈的层次划分商圈的层次划分3、商圈调查商圈调查定义及好处定义及好处4、房地产经纪人怎样开始商圈调查。房地产经纪人怎样开始商圈调查。参训人员： 公司新入职公司新入职0-1月的房地产经月的房地产经纪人。纪人。1,商圈的定义 商圈是指某一房地产经纪人或房地产经纪公司从事二手房经纪业务和服务对象（主要是指能得到委托房源信息）的地域范围。 2,商圈的层次划分第一层次商圈 70第二层次商圈 20 第三层次商圈 10 商圈的划2、分 门店门店 分行分行边缘商圈边缘商圈（15001500米以上包含剩余的顾客）米以上包含剩余的顾客） 次要商圈次要商圈（500-1500500-1500米范围内米范围内包含大约二成的顾客包含大约二成的顾客 主要商圈主要商圈（500500米范围内米范围内 包含大约七成的顾客）包含大约七成的顾客） 3,什么是商圈调查？什么是商圈调查？ 针对房地产经纪人而言，商圈调查是指对针对房地产经纪人而言，商圈调查是指对门店周边或者热点区域，可能产生业务的所有门店周边或者热点区域，可能产生业务的所有楼盘和小区，进行的资料原始积累或更新的过楼盘和小区，进行的资料原始积累或更新的过程。程。 在可预见的时间段，特定经3、纪人针对其所在可预见的时间段，特定经纪人针对其所 在门店主要关注的重点楼盘进行全部资料收在门店主要关注的重点楼盘进行全部资料收集的过程。集的过程。商圈调查能为你带来什么？商圈调查能为你带来什么？有计划的开展商圈的有计划的开展商圈的客户客户及及房源房源开发，在项目竞争中开发，在项目竞争中避免漏项避免漏项. .有利于提高社区活动的影响力，迅速的建立有利于提高社区活动的影响力，迅速的建立专业形象专业形象, ,获得房源委托获得房源委托. .便于在今后和客户便于在今后和客户确认价格确认价格的过程中取得主导地位的过程中取得主导地位售后服务过程中，使无形的服务有形化售后服务过程中，使无形的服务有形化,并使服4、务得到并使服务得到增值，为日后取得增值，为日后取得推荐业务推荐业务打下良好的基础打下良好的基础对商圈内竞争对手的了解，做到对商圈内竞争对手的了解，做到知己知彼知己知彼对商业计划的制定过程中的对商业计划的制定过程中的 数据采集数据采集设定有积极作用设定有积极作用增强经纪人对市场增强经纪人对市场变化的敏锐度变化的敏锐度和自身的和自身的自信自信商圈调查的目标成为该地区的成为该地区的房地产专家房地产专家找出商圈内的找出商圈内的障碍障碍. .分析商圈内同性分析商圈内同性质的竞争店数质的竞争店数. .确定区域内楼盘名确定区域内楼盘名称，位置，结构称，位置，结构. .了解商圈内配了解商圈内配套设施状况套设施5、状况. .了解地区居民的人了解地区居民的人口特性、社会经济口特性、社会经济的变量及生活形态的变量及生活形态等等. .商圈调查的内容（按深入程度划分）个案调查的内容个案调查的内容 房产经纪人具体开展业务时应加强对个案的调查，包括客户的来源情况、成交的价格和现有市场均价的对比、客户购房目的等。通过对客户来源情况的调查可以调整房地产经纪人在开发客户时的工作重点；通过对成交价格和现有市场价格的对比，可初步明确该楼盘的价格走势等。初步调查的内容初步调查的内容 楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业 每个楼盘的总面积、主要户型、共计套数 每个楼盘的开盘价格、目前市场售价、主要房型的出租价 每个楼盘的6、业主来源情况、入住率、绿地率、有无会所 有效商圈内的周边生活配套 有效商圈内的标志性建筑物深入调查的内容深入调查的内容 即为：目标市场 物业公司的地址、公司名称和联系方式 物业类型、物业管理费的收费标准 具体的开盘时间和价格、车位情况及管理费用 该楼盘的平面图 该楼盘的优、劣势分析 附近楼盘的价格对比、成交活跃性调查 商圈内主要竞争对手的成交情况分析跑跑 盘盘 调调 查查 表表 调查调查日期：日期： 年年 月月 日日物业名称物业名称责任楼盘楼盘1楼盘2楼盘3。栋栋 数数总楼层总楼层一梯几户一梯几户户户 型型物业费物业费停车费停车费会会 所所学学 校校幼儿园幼儿园超超 市市银银 行行菜菜 场场医7、医 院院公交线路公交线路开盘日期开盘日期入伙时间入伙时间容积率容积率绿化率绿化率市场租金市场租金/ /平平开盘均价开盘均价市场售价市场售价/ /平平物业公司及物业公司及TELTEL开发商开发商 分分 行：行：_ 跑盘员签名：跑盘员签名： 经理审核签名：经理审核签名： 4，房地产经纪人怎样开始商圈调查，房地产经纪人怎样开始商圈调查 写出门店周边两公里范围内的东，南，西，北向的主要街道，次要街道的名称，画出门店服务的商圈图。（认识路的分布）依据商圈图依次填写好主要街道上的居住物业和商用物业的名称，画出个人所走过的地形图。 （认识物业的分布） 依据地形图，仔细画出某个物业的具体分布走向和形态，写出物8、业基本情况，如总栋数，总户数，单元数，楼层数，物业管理费，停车费等。（认识物业的特点） 依据上述数据，做商圈精耕，并填写商圈目标调查表。商圈调查的途径和方法专业形象专业形象实地观测实地观测问卷方式问卷方式电话方式电话方式报刊网络报刊网络拜访方式拜访方式完成作业：商圈调查表（占入职30%成绩考核）要求：1）按照跑盘调查表的要求逐项进行全面商圈调查，至少完成9个以上的个案楼盘调查（其中含以所在分行为中心的责任主打楼盘）。2）在跑盘调查表背面画街道楼盘图，完成初步调查，画出主街道，写出街道名称及楼盘名称。3）完成后须有所在经理人的签名方可有效，并在第二阶段的培训中上交培训部计入成绩。 成功简单的事情，重复做成功简单的事情，重复做！谢谢 谢谢 大大 家！家！