1、“营改增营改增”对房地产企业的影响及对策对房地产企业的影响及对策房地产业房地产业“ “营改增营改增” ”的动因的动因12345“营改增营改增”政策背景政策背景“营改增营改增”对房地产公司未来开发成本的影对房地产公司未来开发成本的影响响“营改增营改增”对房地产公司未来税负的影响对房地产公司未来税负的影响房地产公司面对影响应采取的策略房地产公司面对影响应采取的策略1“营改增营改增”政策背景政策背景 2011 2011年年1111月月1616日，国务院下达了日，国务院下达了关于营业税改征增关于营业税改征增值税试点方案的通知值税试点方案的通知，批准自，批准自20122012年年1 1月月1 1日日起在2、上起在上海实行交通运输业包括陆路海实行交通运输业包括陆路, ,水路及航空运输等部分现代水路及航空运输等部分现代服务业服务业“营改增营改增”试点，并在现行增值税试点，并在现行增值税17%17%标准税率和标准税率和13%13%低税率基础上，新增低税率基础上，新增 11% 11% 和和 6% 6% 两档低税率。至两档低税率。至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕 2013 2013年年5 5月月2424日，财政部日，财政部, ,税务总局下发税务总局下发交交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法点实施办法，并于，并于23、0132013年年8 8月月1 1日日正式实行。正式实行。 由此，交通运输业和部分服务业由此，交通运输业和部分服务业“营改增营改增”范围正式扩大到全国范围正式扩大到全国20132013年年1212月月1212日，财政部日，财政部, ,税务总局联合下发税务总局联合下发关于将关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知，批准将铁路运输和邮政业纳入批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增营改增”试点，自试点，自20142014年年1 1月月1 1日日起生效。于是，交通运输业全部纳入起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增营改增”范围范围201420144、年年4 4月月2929日，日，关于将电信业纳入营业税改征增值关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知税试点的通知得到国务院批准，自得到国务院批准，自20142014年年6 6月月1 1日日起电起电信业也纳入了信业也纳入了“营改增营改增”试点试点房地产业建筑业金融保险业下一个When ？2“十二五十二五”期间全面完成期间全面完成“营改增营改增”改革任务，改革任务，房地产业、建筑业房地产业、建筑业将在不久实行将在不久实行 “营改增营改增”2房地产业经营特点房地产业经营特点长 开发周期开发周期大 资金投入高 融资成本融资成本房地产企业的税负情况房地产企业的税负情况房地产企业需缴纳的主要税种，依照当5、前税制，涉及房地产开房地产企业需缴纳的主要税种，依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有发企业的税费有1111种种这些税费包括营业税这些税费包括营业税, ,城建税城建税, ,教育费附加教育费附加, ,土地增值税土地增值税, ,企业所企业所得税得税, ,房产税房产税, ,土地使用税土地使用税, ,耕地占用税耕地占用税, ,个人所得税个人所得税, ,印花税和契印花税和契税等税等1111种税费种税费营业税营业税, ,土地增值税和企业所得税土地增值税和企业所得税是房企的三大税种是房企的三大税种 房地产行业各环节涉税表房地产行业各环节涉税表房地产企业 税负概况房地产开发企业其他行业2013年中国税收收入6、共110497亿元，比上年增加9.8%，同年房地产行业的土地增值税3294亿，比上年增长21.1%，营业税5411亿，比上年增长33.6%，企业所得税2850亿，比上年增长25.1%，2013年对64家上市房地产企业的年报统计平均净利润率是 10.85%去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15：1相当于房企每赚 2.15 元，就要被征收1.15 1.15 元元的税负。2房地产业房地产业“营改增营改增”的动的动因因一、完善税收链条，优化税收一、完善税收链条，优化税收二、增强财务管理，促进公平二、增强财务管理，促进公平三、消除重复征税，减轻税负三、消除重复征税，减轻税负四、促进地方财税体制的7、改变营业税（全额征税）增值税（增加值征税）营改增 增值税链条更加完整税收环环相扣消除重复征税一、完善税收链条，优化税收一、完善税收链条，优化税收财务处理的规范原先施工行业粗放管理 增值税发票营业税普通销售发票二、增强财务管理，促进公平二、增强财务管理，促进公平三、消除重复征税，减轻税负三、消除重复征税，减轻税负?全产业链总体税负全产业链总体税负VSVS房地产企业税负房地产企业税负3“营改增营改增”对房地产公司未来税负的影对房地产公司未来税负的影响响营业税营业税价内税，计税根据价内税，计税根据全部业务收入全部业务收入依照依照5%5%税率核算纳税，伴随产品的流通进行缴税税率核算纳税，伴随产品的流通8、进行缴税增值税增值税价外税，计税根据价外税，计税根据增值额增值额税款扣减体制，对上一环节的纳税额进行扣减税款扣减体制，对上一环节的纳税额进行扣减“营改增营改增”后税率的假设：后税率的假设：现行增值税一般纳税人的增值税税率为17%，试点地区在进行“营改增”的过程中又新增了11%和6%两档新的税率。17% 11% 6%假设房地产企业的应税收入为S S，则“营改增”前应纳营业税应纳营业税为 5%S5%S（城建税及教育费附加暂不考虑）。假设房地产企业的增值税税率为B B（B1B1为房地产企业的销项税率、B2B2为房地产上游行业的增值税率），营业收入为S S，营业成本为C C，能够取得的增值税可抵扣金额9、的比例为N N。则销项税额销项税额 =S/S/（1+B11+B1）B1B1进项税额进项税额 = CB2NCB2N企业的应纳增值税企业的应纳增值税 =S/S/（1+B11+B1）B1-CB2NB1-CB2N假设上游建筑企业的增值税率为假设上游建筑企业的增值税率为 6%6%，即，即 B2=6%B2=6%增值税可抵扣金额能够全部取得，即增值税可抵扣金额能够全部取得，即 N=100%N=100%当房地产企业的销项增值税率为当房地产企业的销项增值税率为17%17%，进项增值税率，进项增值税率为为6%6%时（建筑业时（建筑业“营改增营改增”后适用的增值税税率为后适用的增值税税率为6%6%），），如果要如果10、要 5%S5%SS/S/（1+17%1+17%）17%-C6%100%17%-C6%100%，经计算可得出结论：经计算可得出结论：当营业成本与营业收入之比当营业成本与营业收入之比 C/S158.83%C/S158.83% 时，时，“营改增营改增”后房地产企业的税负会降低，后房地产企业的税负会降低，营业成本与营业收入之比可能大于营业成本与营业收入之比可能大于158.3% 158.3% 吗吗？17% 的选择可能？当房地产企业的销项增值税率为11%，进项增值税率为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税率为6%），令 5%SS/（1+11%）11%-6%100%，经计算当营业成本与营业收入之比 C/S11、81.83% C/S81.83% 时“营改增”后房地产企业的税负降低。11% 的选择可能？房地产企业税负变化测算及影响分析案例：案例：选取了房地产行业按营业收入金额排名前选取了房地产行业按营业收入金额排名前2020的上市公司的上市公司搜集其搜集其20132013年的年度财务报告，对其各年的营业收入、年的年度财务报告，对其各年的营业收入、营业成本、营业税等信息进行统计营业成本、营业税等信息进行统计测算结果表明：房地产行业增税率为11%，上游企业的增值税率为6%时，被选房地产企业的税负都明显增加20家上市公司的预估增值税都要比实际缴纳的营业税高所有企业的税负增长率都是正数增值税营业税上述上述20212、0家房地产企业当中家房地产企业当中没有一家企业的营业成本没有一家企业的营业成本C C与营业收入与营业收入S S之比能大于之比能大于81.83%81.83%。分析结论：分析结论：在房地产上游行业实行在房地产上游行业实行6%6%的增值税率，在房地产行的增值税率，在房地产行业实行业实行11%11%的税率，可抵扣的税率，可抵扣进项税额比例为进项税额比例为100%100%时，时，当营业成本与营业收入之当营业成本与营业收入之比小于比小于81.83%81.83%，房地产企，房地产企业的税负会升高。业的税负会升高。从营业税和增值税的直接税负看，营改增后是增加的。但总的税负如何？案例1案例2在可抵扣额度达到一定13、水平后房地产企业便会实现税负减少如何提高可抵扣额度如何提高可抵扣额度 ？！？！4“营改增营改增”对房地产公司开发成本的影对房地产公司开发成本的影响响房地产公司的开发成本主要指的是房地产公司的开发成本主要指的是建安成本建安成本建安成本是由具备对应资历的建筑施工企业来承担建安成本是由具备对应资历的建筑施工企业来承担的，建筑施工公司也是下阶段的，建筑施工公司也是下阶段“营改增营改增”的行业。的行业。建施企业建施企业“营改增营改增”后使用的税率为？后使用的税率为？如果其税负显著提升如果其税负显著提升根据税负转嫁理论，房地根据税负转嫁理论，房地产企业的建安成本会相应增长。产企业的建安成本会相应增长。第一14、：有发票钢筋、水泥等大头材料能获得增值税专业发票无规范发票许多价值低但用途较广的零散原料。（原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税人，等等，大部分都是依照固定的税款数额纳税，其营销原料销人，等等，大部分都是依照固定的税款数额纳税，其营销原料销售后无法提供增值税专业发票，）售后无法提供增值税专业发票，）直接导致建筑公司增值税进项税款额度不能实施有效扣减，使得应纳税数额增多，税负增大。第二: 税务策略等因素致使税负增大施工企业通常使用的原料（比如：建设用生产建筑原（比如：建设用生产建筑原料如砂石、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。）料如砂石、15、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。）上述原料依增值税策略，如果以6%税率核算应缴付的增值税，建施企业能够获得可扣减的增值税专业发票，销项税额比进项税额3%大，增加了建施企业的税负。第三: 建施企业拥有大量的人力资源，其劳动力来源大多是流动性极大的农民工，人工成本占据工程造价的30%，没有办法提供相应的增值税发票人力资源成本增值税进项税不能扣减，使建施企业的税负变大。即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。企业16、身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。第四: 建施企业许多机械设施的出租在“营改增”后税负显著增大，成本的居高不下，将导致房地产公司的开发成本明显增多。其他影响因素之一：一、土地成本的扣除一、土地成本的扣除增值税发票？增值税发票？二、公共配套成本二、公共配套成本三、期初存货、固定资产怎么办？三、期初存货、固定资产怎么办？其他影响因素之二：一、新旧税制衔接一、新旧税制衔接税务核算难度大税务核算难度大二、会计核算体系的改变二、会计核算体系的改变三、开票、认证、报税等系列风险三、开票、认证、报税等系列风险其他影响因素之三：发票！发票管理严格、违规处理严厉发票管理严格、违规处理严厉刑法第205、217、06、208条规定 ！5房地产公司面对影响应采取的策略房地产公司面对影响应采取的策略1.1.强化纳税意识强化纳税意识关注关注“营改增营改增”的进展情况，并强化培训工作（全员）的进展情况，并强化培训工作（全员）财会工作人员应掌握财会工作人员应掌握“营改增营改增”的相关策略，并依据策略改的相关策略，并依据策略改善会计核算办法，提升会计核算水准；善会计核算办法，提升会计核算水准；其他部门应与财务会计部门通力合作，订立并履行有关体制其他部门应与财务会计部门通力合作，订立并履行有关体制目的目的1 1、房地产公司的进项税被合理扣减、房地产公司的进项税被合理扣减 2 2、协助财务部门完善税务策划方案。、协助18、财务部门完善税务策划方案。2. 2. 把好发票源头把好发票源头在“营改增”后，房地产公司的开发成本会相应增多，挑选施工公司时要将增值税专门发票的出具作为首要要素，从源头上预防和把控风险。应尽可能减少零散原料的供应，规避不能获取增值税专门发票的情况出现。3.3.重视采购管理，避免合同陷阱重视采购管理，避免合同陷阱调整原有采购模式：调整原有采购模式：“票、款、货票、款、货”一致一致对不同纳税类型的供应商进行评审，测算价格平衡点对不同纳税类型的供应商进行评审，测算价格平衡点签订采购合同时，须关注含税价格、开票时限与条件等要素，签订采购合同时，须关注含税价格、开票时限与条件等要素，规避合同陷阱规避合同19、陷阱目的目的保证合同的进项税被合理扣减保证合同的进项税被合理扣减4. 4. 做好过渡期的筹划准备做好过渡期的筹划准备借鉴其他行业营改增经验，规避各种风险。对政策进行消化疏理，对账务中存在的风险自查补救，做好营改增和汇算清缴的准备。 “营改增营改增”的实行，对房地产企业的影响是巨大的。的实行，对房地产企业的影响是巨大的。房地产企业要做的就是以这次税改为契机，加强企业房地产企业要做的就是以这次税改为契机，加强企业内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好房地产开内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好房地产开发项目的发项目的税收筹划税收筹划，尽量避免由营改增制度改革带来，尽量避免由营改增制度改革带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。的盈利损失，实现企业的跨越式前进。THANKS