1、升龙又一城小户型投资分析及统一说辞一、为什么买小户型1. 轻松置业，舒心安家市中心的房子都很贵，算算价格，刚工作出来的年轻人就只能买个小户型。小户型最大的好处就是面积虽小，功能俱全；单价虽高了点，首付款和月供都可以接受，年轻人可以做为过渡；家居、家电都可以买小号，费用少，装修出来很温馨。2享受二人世界大户型舒适、阔绰，但是少了自由。有些刚结婚的夫妻不喜欢跟父母一起住，如果买个大三房，父母一定会住进去变成四人世界，如果买个二房或小三房，父母也不方便跟过来住。如果您暂想过二人世界享受自由，买个小户型是您最佳的选择。3. 小投资、高回报小户型总价底，投资成本底，同时小户型是出租市场上的热点。年青的白2、领越来越多，这些人可能文化层次比较高，思想完全跟老一辈不一样，享受、过得舒服是他们经常挂在嘴边的话。而且租给这些人也比较放心，他们文化高，工作体面，待人接物讲究，跟他们打交道容易，不会惹麻烦，真的很不错。另40-50的一房、70-90的二房、小三房是市场上客户需求最多的，将来也容易出手。二、谁在购买小户型小户型的目标客户群，主要有三类人组成：一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；一类是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；还有一类是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。1、“新生代”一个永恒名词指刚出校门、工作几年的年轻人。他们经济基础薄弱3、，还款能力有限，但渴望在城市中拥有一个自己的空间。而属于同一经济水平线上的小家庭购房群体，与“新生代”中的“单身贵族”、“丁克一族”的需求有所差异； 从人口构成看，小家庭购房群体一般是夫妻俩人加一已有或即将有的小孩，这就要求面积本身不大的小户型在功能上更为合理完善，以满足三口之家的日常起居要求；从社区配套看，小家庭购房群体对幼儿园、购物、交通的依赖，要超过洗衣房、咖啡屋、健身房。2、“投资者”留意高回报随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。房地产行业为百年大计，投资风险低较长远，受益有保障，不像其他产品那样费心，而且得到的回报远高于其他投资产品； 3、“外来客4、”注重住宅性价比郑州做为河南省会城市，中原腹地，自古有得中原者得天下，在这样一个腾飞的中原经济区，早就成为“外来客”的理想之地，随着地铁、轻轨、高铁陆续在建开通，吸引了更多的省内地市客户，其中许多人逐渐从租房转入了购房。他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重性价比，显得比较务实。三、小户型的优势！1、总价低、首付低、月供低5 e2 l. w$ F# G- y8 3 ; v3 b无论是自住还是投资，小户型相对于大户型来说，其最大的特点及优点就是总价低。如果是通过银行按揭的方式购买，那么其首付和月供也相对较低。首付在10万左右，月供一般在千元左右，银行还贷压力小。这对于大多数购房者来5、说，应该还是可以承受的。纵有房屋千万套、睡觉只需三尺宽。在房价日益飙升的今天，比起动辄几十万甚至上百万的总房价，小户型低总价、低首付、低月供的特点和优点，使得“居者有其屋” 这一美好设想不再那么遥远。25 h6 R. _) |: k4 j2、过渡性强* M( 4 z. G, |对于大多数自住型购房者来说，尤其是对于单身贵族和或是刚结婚不久的小夫妻而言，想要一次性购置3室甚至4室这种可供应全家人居住的大面积户型难度是比较大的。无论是考虑经济因素还是行业发展的必然，大多数人会倾向于选择小户型，等到财富积攒到一定程度再考虑二次置业，改善居住环境。因此小户型可以作为一个过渡性产品，在若干年后，有了更大6、更舒适的房子，小户型可以租或售，“滚动置业”的美好设想可以在小户型这个载体上比较轻松的实现。可租可售可自住，所以说它的过渡性是非常强的。3、投资可行性强 ?4 J; X% J9 x7 s0 ?* u+ p1)、由于小户型的总价低，因此其投资门槛相对不高。月供一般也在千元左右。通过选择地段和装修标准，完全可以实现用月租偿还月供赚取长期稳定的收益。或者伺机出售，迅速回笼资金。比起大户型来说，由于总价低，机会成本也相对少。即便出现比较大的动荡和意外，亏损也相对较少。 2）、投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，收益更稳定。即便出现大的动荡，也不会向股市崩盘一样，投资变成一堆废纸。从这个角度来说7、，风险是比较小的。 3）、市场需求旺盛，刚性需求大。购买小户型房产用于出租，关键看投资收益。而这一点又取决于承租群的需求量。小户型的承租群一般多为白领阶层、结婚不久的小夫妻。他们共同的特点在于财富储蓄相对较低而刚性需求相对旺盛。因此，小户型用于出租是非常理想的。这一点在一线城市表现得非常明显。4）、而作为月光族来说，“房小好卖”才是他们应该注重的地方，因为他们有赚钱的能力，没钱买房只是暂时性的，可以选择地段相对比较好的，设施完善、配套齐全、交通便利、日后好出手或者好出租的房子。45 h$ v3 F& S9 z9 X: , S6 r444、装修、居住成本低、配置精良 D8 |) y9 L8 |98、 b$ R小户型面积小，因此装修的时候可以省下一笔装修费用。入住以后，各项按照面积均摊的费用也相对较低，经济实惠。所谓“麻雀虽小，五脏俱全”。虽然小户型的面积小，但是设计者却总能够挖空心思，力求它的功能齐备。目前的小户型无论面积多小，一般都具备起居、餐厨、卫浴等生活功能，简单装修即能做到拎着衣箱就入住。5、增值保值性强房屋作为一种特殊的商品，除具备居住功能外，还具有保值及增值的附加价值。而小户型无疑成为房产投资的首选。一般来讲，小户型项目所处位置交通状况良好，同时相关配套也比较齐全，小户型无论是出租或出售都具有较大的保值增值空间。据了解，市区内的精装修小户型月租完全可以用来偿还银行的按揭贷款。9、而且还有盈余，而我们项目在未来的几年内地铁的开通，为其保值、增值价值一目了然。6 S! - * j! k y6 |1 U+ J66666、生活便利性强站在小户型定位的角度来看，由于其的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性是比较大的。所以真正受欢迎的小户型项目的区位条件都比较好。通常交通状况良好，距离公共汽车站、地铁站比较近。从这个角度来说，小户型完全可以摆脱“购买能力”的束缚,成为高品味、时尚人群的个性选择。选择小户型可以带来便利的生活环境，相同的环境，较低的总价凸现其高性价比。四、关于投资的分类分析1、房地产可投资性分析中国房地产因拥有2大优势，已经10、成为大众投资首选之一。优势一、投资过程中精力投入较小，一旦购买，房产会随着时间自然升值。优势二、投资收益率高，具官方数据统计，房地产投资收益率以每年12%19%的惊人速度递增，实现投资保值升值的目的。2、高新区区域可投资性分析1）、相比市区：因为郑州市现已实施“限购”政策，制约了庞大的资金流入房地产业，限制资金流入房地产市场的因素主要因为没有优质投资的项目，而升龙又一城项目满足了这一部分资金的升值保值的需要，使得很多投资客户关注我们的项目。稳定收益的支撑点主要是郑州未来5年将会重点发展高新区，政府调拨超过上百亿的资金，重点用于高新区的基建设施，整体提升高新区在郑州市的影响力，而政府通过限购政策11、将大量市区人口分流到高新区，提升了高新区的人气，人流聚集自然产生消费，随着人流的聚集和区域的发展会衍生相关的生活配套设施，这个发展的过过程也是此区域房地产价格放量的增长的过程。就如香港地产大鳄李嘉诚所说的“地段，地段，还是地段！”又一城在选址的时候经过大量的数据分析，显示项目具有较强的增值空间！受限购政策影响，市区限购区域已出现成交疲软下滑的现象，房产换手率也出现大幅度下滑，每月升值只能维持在2%3%，而现在的高新区则每月以5%的强劲势头持续增长。高新区土地储备量充足，较有实力的开发企业已经争相在高新区拿地开发，已经形成以区域性成片开发格局，整体区域品质正在拉升！经过调查显示，高新区的部分常驻12、居民已经不愿意现在出售自己的房屋，现今高新区二手房市场内仅有几十套住宅在售，而且在售房二手源品质较差。即使便宜也不适合投资，因为后期不易出手，而且占用投资的资金时间较长，收益较低。高新区的居民普遍认为，等又一城项目建成后，周边房价会得到大幅度提升。现今高新区房价相比郑州市老城区房价明显较低，但是租金相对较高，计算一下，如果在市区以8000元/平方米的价格购置一套50平方米的房子，你的租金估计也就是1000-1200元，但是在高新区相同品质房屋租金可以租到800元左右，租售比明显高于市区，更加适合投资。同时，受地铁开通和高校校区影响，高新区后期房屋租金和售价将会有更大的升值空间。所以，在高新区投13、资房地产，投入更少，升值更快，投资收益比更高。交通方面，市区内道路相对破旧，并且路面较窄，地下管网设备陈旧。交通拥堵，停水停电的现象经常发生。原因是，市区在建设时是根据60万人口的标准进行的基础设施配套建设，今年来人口出现了爆炸性地增长，市区内人口突破千万，早已超出自身可容纳极限。高新区在这方面明显优于市区，道路发达，配置先进，人口密度合理，并且高新区区域内配套设施仍在陆续增加，对生活品质有要求的高端人群逐渐向此区域聚集，此优势也是保证投资收益增加的重要支撑点。也许经济的快速流通性您虽无法及时把控，但我们可以把控的是投资的时机，现在投资，中后期能够享受到丰厚利润，高新区无疑是非常适合投资的区域14、。同时升龙又一城在高新区具备绝对的品牌优势，在高新区这个适合投资的区域投资升龙又一城更是正确的选择。2）、比较郑东新区：目前，郑州市正处于城市化建设的黄金阶段，随着中原城市群概念的提出，更是奠定了郑州市在中原腹地的核心位置。而在郑州市的城市框架向外延伸的过程中，房地产对于城市建设更是起着至关重要的作用。可以说在未来的十年里，仍将是郑州市城市建设规模扩张的重要时期，同时也是郑州市房地产发展的重要时期。并且郑州市作为河南省会城市，在河南这个人力资源充裕的人力大省中，也将是众多毕业生和其他地市首选的居住城市。单从每年的房地产市场供需比例上来看，每年的市场需求量都远远大于市场供应量，因此这些刚性需求量15、也决定了房地产庞大的市场。同时郑州市的房地产发展也有自身的特殊性。郑州有句老话“郑州郑州，天天挖沟，一天不挖，不叫郑州”。从郑州市的整体城市规划上来看，中心老城区已经呈现配套设备出严重老化和交通拥挤，不堪负荷的局面，现有的城市规划已经满足不了现代化城市的标准。中心城区本应拥有便利的生活体验已经不复存在，并开始出现适得其反的趋向。因此在郑州最新的城市规划中，随着城市框架的拉大，最新规划的区域将更具备现代化城市的设计理念，以超前的规划方式，使城市的居住体验更加舒适，新城区将会逐步取代老城区成为新的城市中心。比如政府前几年兴建的郑东新区就是一个很好的例子。因此近几年政府规划投入建设的新城区将会成为房16、地产发展的重要区域，同时也将是相对于城市中心城区来讲，更适合居住的区域。而对于房地产投资者来说，如果能抓住新城区建设的最初阶段，在这个时期对投资这个区域的房地产，就会比其他人在市场价格相对较低的时候抓住机会，获取最大的收益。在郑东新区的建设发展过程中，有无数这样的投资例子。也正是因为这样，才给大家造成一种惯性，以至于到现在大家还是认为郑东新区是很适合投资房产的，但事实上，郑东新区的房地产市场已经到了很成熟的阶段了，随着后期地铁的开通，东区的房地产市场还有一定的上升空间，但是相比后开发区域增值空间已经不大了。因此，作为和东区比翼发展的高新区则一方面在发展上会沿袭东区的模式，而更重要的就是今年作为17、高新区区域规划发展的起始之年，随着五年城市规模建设成型，并且加上地铁的开通，将有其他区域都无法超越的房地产投资升值空间。而且高新区不在政府的限购范围之内，这也充分说明了政府对高新区建设的扶持力度。有了政府和市场的双方面支持，高新区的房地产肯定会成为未来几年郑州市房地产市场的投资热土。所以前期介入，就显得尤其重要。也许很多人还对类似于高新区这样的新兴区域认同感不够强烈，他们会认为，即使高新区目前价位低，即使未来会开通地铁，但是也不足以说明高新区增值空间就大。因为东区也会通地铁，价格也是会随之上涨。事实上，随着地铁概念加入郑州市，将会对整个郑州市的房地产市场拉高到一个新的层面上，所以东区必定会有一18、定的上涨空间。但是我们假设对比一下，目前东区的住宅价格已经开到了15000元左右，而目前高新区在6000左右，几乎是高新区的三倍之多。而随着十二五规划重新改造过后的高新城在几年之后和郑东新区房价同时上涨，直至达到客群购买能力极限，毋庸置疑的是高新区房价离客群购买能力极限比东区要大的多。同样的资金，在东区如果购买的是一套房产，在高新区就可以置业3套，从长远来看，同样的投入收益将会是东区的三倍甚至更多。投资的房产，就要选择具有投资价值的高品质楼盘，高新区升龙又一城完全具备这个条件。3、地铁投资性分析：又一城项目在高新区目前的状况来讲属于规模最大、物业形态最丰富、配套最齐全的楼盘，而且以目前的规划也19、会是高新区标志性的建筑群。规划有将近十八万平米的商业，会包含超市，服装，家电，电影院，书店等一切休闲娱乐设施，这里将会成为高新区最完备的商业中心，商业配套为住宅升值提供强大保障。同时商业旁还有政府规划的地铁广场，地铁一三号线在此交汇，地铁对周边经济的带动、尤其是对周边房地产的带动，其最佳的辐射范围是在地铁站口半径一公里以内的区域，这也可以说是地铁辐射范围的黄金区域。对此，业内人士普遍认为，从郑州地铁的规划设点来看，临近地铁站点1000米以内辐射圈的楼盘，将是地铁建设的极大受益者，尤其是起点站、终点站、中转站附近。地铁解决了城市庞大人流快速移动问题，大大缓解了交通压力。一般来说，地铁带动的产业主20、要有两方面：一个是房地产开发，一个是商业开发。地铁的建设不仅拉近了城郊与市中心的距离，更提升了地铁沿线楼盘的升值空间。专家预测，在地铁开通前，郑州地铁沿线楼盘年平均增值幅度应在20左右。地铁带来的交通优势加强了其沿线楼盘的竞争力，必将使这一部分楼盘在郑州众多楼盘中脱颖而出，形成强劲的行销冲击波4、品牌可投资性分析：从曾经开发过的项目来看，升龙开发到哪个区域，经济就繁荣到哪个区域。自2005年至今，升龙在郑州同时运营了7个项目，很多投资客户一直在追随升龙所开发的项目，不断进行投资。关键在于我们的产品规划和商业操作模式，这种模式已经被全国知名开发商争相讨论研究，同时衍生出“升龙效应”。在一个政府需21、要大力发展的区域，城市基建设施仍处于更新完善的这个阶段，非常事宜大手笔的投资，实现资产快速增值保持，以对抗通货膨胀是理财的关键！对于投资房地产客户来说，投资与投机不同，妥善运用好手中的财富，才会带来丰厚的利润。选择升龙又一城，是因为曾经的投资经验所产生的一种投资信心，选择升龙又一城，就是选择一种稳定可靠的投资方式！相信升龙中后期一定会为投资客户带来丰厚的利润作为回报！5、投资置业分析：最后再简单做下投资预测，如果有一百万，选择投资房产，如果选择在东区，那么只能买大概七十平方左右的房子，就算以后升值到20000元每平方，收益也就是30万左右，但是如果拿到高新区，这100万就有多种方案了。举个例子22、，用100万买小户型做投资，按照50平米测算，可以一次性购买3套的同时再首付30%按揭购买第四套，小户型现在高新区的租金大概是8001000元一个月，那等地铁开通后租金涨到1500元一个月应该是没有问题的，四套房子可以挣得租金6000元每月，那么一套要还贷款的房子，一个月还的月供也就是一千多，这样算下来每个月有4500元的纯收益，那么一年就有54000元的收益。如果在5年之后卖出去，房价就算涨12000元每平方，总价就是2400000元，再加上5年的租金，总价就是2670000元，这5年得收益会让每个投资者心动。错过了投资郑东新区前期快速发展的机会，没关系，请不要再次错过第二个郑东新区高新区，23、今天投资升龙又一城相信明天一定不会后悔？五、小户型竞争项目对比！【同类型竞争产品】升龙国际中心小户型均价5700元：公寓一房约50（一层20多户）；中原新城小户型均价6000多元：公寓一房30-40（一层20多户）；北向一房40-50（2梯6户）所剩房源不多。首先要明白房地产投资是长期的，自用更是长期的，既然是远期利益就要用发展的评价标准进行衡量。今后无论业主还是租户都会要求更多的景观、阳光，更低的密度，更宽的楼间距，所以筒子楼一房只是暂时勉强符合市场需要，但趋势是在逐渐淘汰，未来10年筒子楼将取代现在的都市村庄，无论周围邻居素质还是租金都是垫底的。中原新城一房户型在2009年售价只有400024、多元，如果当时投资，首付6万元，月供1000元，当当时好多人都不看好，觉得西边比较偏不敢买，而现在中原新城北向一房月租金可以收到1600元左右，售价近7000元，剩下的都是筒子楼公寓。事实证明购买优质产品是正确的选择，因为只有符合远期市场需要的产品后期收益才会更高，况且自己住着也舒服。【同区域竞争产品】高新区从建区以来就缺少小户型，很多区域内工作的职工都因为租不到小户型每日奔波半个郑州市上下班，主要原因是因为之前缺少有实力的正规开发商进驻开发。现今不同了，高新区投资加大，大小企业3000家，上市企业162家，并且每年都在增速发展，住宅开发的速度远远赶不上区域人口增加的速度，青年人群急剧增加，可25、租可住的小户型非常紧缺。区域内只有龙汇国际有小户型，但是无论从位置、交通、教育、商业、景观都无法和又一城相比，价值差距也就不言而喻了。整个高新区的小户型只有又一城具有以下5大价值：1、 双地铁口，即使在市区上班，上班那回家只需20分钟，升值潜力区域第一；2、 区域唯一的商业中心，下班后回家即可购物休闲，商业价值区域第一；3、 守着2个高端写字楼，近3万办公人群就在家门口，出租价值区域第一；4、 享受区域内最好的物业，最好的景观，最大的社区，居住品质区域第一；5、 高新区职工几十万，地铁开通后大部分会使用社区门前的地铁口，出租客群潜力区域第一。六、本项目小户型机遇小户型优势：每个优势都需整合深化26、1、 区域内除龙汇国际外无真正意义上的小户型产品；2、 投资低门槛，置业低门槛，税费低，装修费低；3、 低投入即可享受大社区高品质的服务，即可享受区域商业中心，即可享受子女入学，即可享受户口落户郑州，即可享受双地铁便捷升值；4、 可售可租，出租市场广阔，区域内上千家企业职工上下班奔波于半个郑州市，但是至今区域内无小户型可租；5、 快速增值，地铁开通后小户型房价上涨30%-50%，高新区唯一的商业中心开业后小户型房价上涨20%，5年后出手即可翻倍受益。小户型劣势：每个劣势都是一个契机1、 区域内商业配套尚未成熟，无投资价值！契机：因为尚未成熟，所以价格还处于低位，地铁开通，商业开业，6000余户房东（2万多人）入主后，区域自然成熟，但是彼时非此时，彼价非此价。2、 非成套住宅契机：首先参照非成套住宅说辞明晰“非”字不影响住，不影响租，不影响卖，不影响孩子入学；其次区域在售楼盘内基本没有小户型产品，目前也没有其他新开发楼盘，又一城的小户型产品是区域市场的稀缺，同时依托大社区的完善配套， 其投资价值前景是可看得见的；最后项目后期规划无此类宽景全明小户型产品，无论后期租或售均无竞争，独此一处，升值潜力是巨大的（例如升龙国际中心小户型每层18户，怎么能够和本产品比较）。升龙又一城项目组2012年5月