1、商业招商规划及策略报告升龙又一城报告框架目录项目整体商业定位商业主题定位招商步骤招商人员编制及管理招商政策项目整体商业定位ShengLong Business升龙又一城 商业规划案4 外部：商业环境影响外部：商业环境影响 外部环境：外部环境：1、周边商业主要集中在瑞达路与科学大道附近，多为社区临街底商形式，以小规模餐饮为主，有少量小型超市、酒店和健身场所。2、本项目商业版块依托大型的生活社区（体量约120万平），周边毗邻政府机关、大型产业园区、大学城及都市村庄，都很好为商业拉动了人流客源。定位思路：定位思路：对此商业真空地带，必须有满足不同消费需求的全业态的购物中心，从生活化、功能化、主题化出2、发，使其成为满足高新区及周边居民的第三生活空间的区域商业名片商业名片。4商业环境商业环境 瑞达路总平图高新区内以大学生、高级知识分子、企业员工、中高层管理人员为主。其中大学生群体占比较大。ShengLong Business规划报告目标消费群构成高收入高中低20%50%30%中收入低收入ShengLongBusiness18-40岁中高消费人群为主目标消费群定位规划报告中档消费为主高端消费：群体较少中档消费：主要针对在高新区工作的商务精英及周边都市村庄居民、部分游客。中、低档消费：主要针对周边学校在校生及外来务工人员ShengLong Business规划报告商业档次定位完善项目整体功能业态、3、顺应群体定位需求完善项目整体功能业态、顺应群体定位需求在前续工作的基础上，根据定位主题和业态规划，并结合区域消费市场和区域商业现实和未来竞争的需求，选择合适的品牌资源，在保证项目成功运营的基础上凸显主题特色。以目标消费者的消费习惯和消费特性制定项目的商业主题定位，并以主题性为指导原则落实后续的定位过程和细节。以项目主题性为核心，所有业态都要围绕主题性和目标客群的需求出发进行规划，以业态合理排布和组合体现项目的功能性特征。8 项目定位：项目定位： 系统分析产品的优势与劣势，得出符合商业的市场定位系统分析产品的优势与劣势，得出符合商业的市场定位商业主题定位商业主题定位项目业态定位项目业态定位品牌落4、位组合品牌落位组合商业主题ShengLong Business升龙又一城 商业规划案10 2011 HanBroad Corporation. 项目主题概念：项目主题概念： 我们是最好玩、最有趣、最丰富、最时尚、最特别的10 2011 HanBroad Corporation.10项目概念主题项目概念主题我们不只提供购物，我们还提供快乐；我们不只是购物中心，我们还是全新生活方式！living mallliving mall项目倡导理念： 业态选择时尚度高及新颖化业态选择时尚度高及新颖化：尽量以满足商务人士及年轻人的提供个性和特色服务的特色品牌为主，以满足不同人的个性喜好；时尚及流行时尚品牌时尚5、及流行时尚品牌所拥有广泛的受众群体，是项目零售品牌构成的主力，在此基础上，尽量引入一些独有品牌，形成整体构成的特色，打造新颖化的品牌构成11 2011 HanBroad Corporation.11 2011 HanBroad Corporation.11 2011 HanBroad Corporation.11业态定位原则业态定位原则项目主题定位为核心所有的业态规划都必须围绕living mallliving mall的生活形态特征关键词：个性/休闲/品质生活而定；切实符合目标消费者的消费倾向和需求业态要从潜在消费者的需求角度出发，我们会通过研究目标客群的消费类型制定相关业态组合，保障项目定6、位能够符合消费者的需求项目目标核心客户群为：中高档收入的商务及年轻时尚阶层。12业态定位12ShengLong Business升龙又一城 商业规划案ShengLong Business项目业态配比规划报告其他5%零售30%娱乐44%餐饮12%早教培训9%ShengLong Business关联互动互补定向消费引导消费冲动消费项目业态分布情况规划报告F1F2F3F4-F1零售餐饮娱乐早教、童玩培训其他金融ShengLong Business升龙又一城 商业规划案商业定位楼层面积(M2)业态规划说明负一层15014平方超市、电器、餐饮以超市、电器为主，其余面积为餐饮类。一层14438.34平方零7、售业态、洋快餐饮以知名零售业态为主力店，并设置一些化妆品、饰品专卖店。二层13249.6平方生活休闲、运动、时尚流行元素以生活休闲、运动、时尚流行元素主要业态穿插男装。三层15221.02平方娱乐、餐饮、儿童区主要设置影院、电玩、餐饮及儿童区（儿童摄影、儿童乐园、儿童早教等）。四层12537.7平方娱乐、培训、餐饮以娱乐为主力业态，比如：影院、KTV等ShengLong Business项目各层业态意配比规划报告B1业态及配比：B1层：建筑面积20109平方米，使用面积为15014平方米。规划业态：超市、电器、生活配套（超市外租区）零售88%餐饮12%ShengLong Business项目各8、层业态意配比规划报告1F：建筑面积14438.34平方米，使用面积为8145.2平方米。品类组合：珠宝、化妆、表行、名品、品牌集合店、餐饮、甜品站等零售84% 餐饮2%、金融配套14%1F：以知名零售业态为主要支撑，因其品牌知名度及号召力较强，装修风格潮流化，更能体现商场档次。同时穿插部分洋快餐、甜品站及金融配套，可提供给顾客休憩及商务办公类场所。ShengLong Business项目各层业态意配比规划报告2F：建筑面积13249.6平方米，使用面积为8247.02平方米。品类组合：珠宝、化妆、表行、名品、品牌集合店、餐饮、甜品站等零售76% 餐饮7%、休闲17%2F：以生活休闲、运动、时尚9、流行元素的零售业态为主要支撑，对比一楼的业态进行错位互补，满足不同消费客群。3FShengLong Business项目各层业态意配比规划报告娱乐46% 餐饮30% 儿童类18%零售5% 其他配套1%3F：在此楼层可以看到业态配比的一个变化，本楼层主要以娱乐、休闲、儿童类业态为支撑。零售比例缩小，娱乐、餐饮、儿童类比重加大，这样有效的缓解顾客购物疲劳，使顾客长时间逗留购物中心，达到持续消费的状态。3F：建筑面积15221.02平方米，使用面积为11622平方米。品类组合：电影院、电玩城、特色餐饮（韩式、法式、意式、泰式等）、家居、儿童服饰、儿童早教、儿童乐园、儿童摄影、美发等4FShengLo10、ng Business项目各层业态意配比规划报告娱乐60% 餐饮13%培训10% 配套17%4F：由于顾客在高楼层零售业态的购买力相对较低，并且1-3层零售业态组合丰富，已经能够满足顾客需求。本层的培训类、配套类的定位互补，最终满足顾客一站式购物。4F：建筑面积15221.02平方米，使用面积为11622平方米。品类组合：电影院、KTV、餐饮、书吧、美容养生等招商步骤ShengLong Business升龙又一城 商业规划案一、主力店先行招商原则1、招商应遵循主力店先行、次主力店随后的原则。大型商业物业租赁对象并非是直接的购物消费者而是大型商家，特别是主力店。主力店对租赁的面积、停车位的面积、11、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求，如果在做设计时不符合这样的要求，那么项目开发越深入，后期招商的困难就越大。因此必须按照主力店的要求进行规划设计。同时，主力店的成功进驻，也能带动中小店的招商工作，一般情况下，知名品牌的主力店的成功经营，可以吸引更多的消费人群，从而促进中小店的销售。2、由于主力店招商时间长，因此也应安排在建筑设计之前。3、另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。因此影院位于3、4层的东端，超市位于B1层的北端，而电12、器卖场则位于B1层的西端。ShengLong Business升龙又一城 商业规划案二、次主力店随后原则1、之所以次主力店随后，是因为一些次主力店商家对建筑规模、建筑结构会有不同的要求。比如：餐饮、SPA、KTV、电玩等所要求的上水、下水、排烟、排污、燃气、电量、承重、隔音等条件不同，所以需要提前招商确定主力店、次主力店，这样有利于商业物业的施工建设，避免建筑物以后的翻修改动，以节省建设成本。ShengLong Business升龙又一城 商业规划案三、零售核心店紧跟原则1、零售核心店一般指的是：大型知名品牌，比如：凌致公司、依恋公司、拉夏公司、艾格公司、欧时力公司等核心商户可以为商业物业带来13、大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商业经营的信心，促进商业物业的招商；而每个零售行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重要的带动效应。2、引入知名的零售主力商户、行业的品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在商业物业的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进商业物业的招商工作。ShengLong Business升龙又一城 商业规划案招商人员编制及管理ShengLong Business升龙又一城 商业规划14、案洼刘项目招商人员编制如何做好团队管理1、商业地产招商工作是一项专业性和实效性很强的工作，招商团队的每个组员都要具备 相当的抗压能力以及耐性和韧性。并且具备良好的基本素质和专业素质。2、 对于招商工作的管理要随时监督并且加强规范性，鼓励团队成员对新兴业态、品类、品牌的开发及拓展 。定期召开碰头会，主要进行经验上的相互交流、学习，及下达阶段性的工作任务与项目进展信息。3、招商团队主要通过以下四点进行管理： 通过制定团队人员的岗位职责及规范流程，用制度监督团队的日常工作。 通过招商流程和奖励方案促进工作业绩和积极性。 通过市场调研的各项内容打造团队的学习、分享、默契氛围。 通过仪容仪表、行为举止、言谈用语体现基本素质及树立公司形象。招商政策ShengLong Business升龙又一城 商业规划案商务条款内容1、项目合作方式：租赁、联营、租赁+联营等形式2、租赁位置、面积、年限3、租金标准：B1： 元 /月 1F： 元 /月 2F： 元 /月 3F： 元 /月 4F： 元 /月 4、递增率： 休闲、娱乐类：25年内：10%30%， 610年内：40%100% ； 零 售 类：35年内：510%5、物业管理费6、中央空调使用费7、履约保证金8、租金支付方式9、装修期10、经营免租期