1、人往高处走有关南湖项目的浅思考本案地段很好在主城区、属街道口商圈 离繁华很近，又在南湖岸 有湖景资源并未在区域客户最认可的核心区域、商圈范围内通达性一般，被自然村半包围自然村湖北省肿瘤医院本案位置有点尴尬机场二路武汉到处是湖，湖景并非稀缺资源南湖没有东湖的地位（虽然面积也不小）武汉市场很好 同时竞争激烈东南西北中开的发商云集，盘多、放量大片区存量不多 但产品重合度不低即使需求相对旺盛，分流也绝对不会少百瑞景南湖一号核心地段核心教育资源客户导向非常清晰也有湖景、位置也不错价格合理就在对面买点明确但如果减去1k的精装修，与百瑞景现状基本持平，与南湖一号的价差也不大（反映到首付、月供更小）本案要卖12、.4-1.5w 是片区高价更好的品牌、更好的社区、更好的户型、更好的物管、更有钱的邻居（户型相对更大更单纯） 湖岸湿地公园（如果能这样说的话）、南湖会馆、与二期别墅区为邻而消费者收获到的可能是价格不是大问题、销售不是大难题不愁卖以营销的能力、营造现场的能力、甄别合作方的能力综合操盘的专业性由开发 地处武昌城区（地段相对较好）有资源、有景观（南湖）区域需求旺盛（存量不大、竟品不多），价格相对合理（至少不是太高） 一期再改、首改为主，二期有别墅的（不愁卖的）中高端大盘本案是不对吗对吗？在对本案的思考过程中 我们总希望打破这种线性的思维模式？为什么华侨城的大平层能卖到近2wm2？品牌欢乐谷东湖假设本3、案也卖1.8w2w呢？这真的只是个假设是宇宙第一本案离主城近贵4、5k？也许是，也许不是豪宅的落点南湖项目的再探讨豪宅的区隔点买的人有钱贵真懂假懂挑剔跟风少多实虚地段品质资源物业形态成熟城区应该不错有湖有湿地本案有别墅需要营造&影响面相、形象、广告消费者的认知有种检验豪宅 的标准叫二手房豪宅与周边二手房的差价会随时间变化呈现出其实际价值营销没做好没溢价忽悠得好销售时被市场低估相当销售时被高估价差比 越来越大价差比 持平价差比 越来越小在项目基本质素有保障的前提下 “豪宅”的认知植入，往往取决于营造的心理预期&比较级（例：跟南湖1号比是一种视角、与华侨城比是另一种视角） 以及 买方、卖方、围观方 共同构建的信心共识 简单的逻辑是：你说了，市场信了，消费者认了，就OK预期营造烘托价格不是价值的表达 更是身份的表征20002000几十甚至百倍的差价 真的值得吗？不是产品差别