1、房地产营销中的价格策划中国房地产市场已经进入为买方市场（即市场供大于求），市场的竞争越来越激烈, 市场的不确定因素也更加复朵在复朵的市场环境中，房地产的营销策划及组织成为影响 房地产项目成败的重耍因索。而价格作为房地产市场运行的核心，是社会利益的结合点。 要使消费者能够承受，开发商的投资又能得到较好的回报，合理有效的价格策划成为房 地产营销策划中的关键。据不完全统计，有近80%的楼盘营销方案侧重于价格策划。一、房地产价格策划的内涵所谓价格策划，就是房地产商为了实现一定的营销。它不仅包括价格的制定、定价技巧的 运用，同吋包括在一定的营销条件下，为了实现房地产商预期的营销目标而协调配合营销 组合的2、其它有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。它体现为两个明显特 征：房地产的价格策划具有整体性和系统性的特点。不仅耍求协调处理个案销售中不同户型 之间的价格关系、木楼盘的价格与竞争者产品价格之间的关系等等，而且还指策划必须 要以市场为基础，耍求紧密联系当前的市场状况，将楼盘的价格机制建立在竞争者和消 费者对木楼盘购买行为可能产生的反应方面。房地产的价格策划具有动态的特征。以楼市为基础就是要求在不断变化的市场中及时、 准确地调整楼盘的价格水平，保证楼盘价格的有效性。同时也要在对目前楼市细致分析 的基础上，加强对未来楼市的分析，使楼盘的价格保持适当的弹性和预期性。二、影响价格策划的决定性3、因素房地产价格策划是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因索的影响。因此 价格策划必须在对各种因素进行深入细致分析的基础之上制定。价格策划主要体现在与 其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。也就是 说，价格策划首先必须针对影响价格定位的因索，进行系统分析。影响和制约楼盘定价的决定性因索主要包括以下几个方面：1.成本因素发展商在建造、发售楼盘吋所投入的各种费用，构成了楼盘的生产、销售成木，主耍包 括：地价和拆迁费用、土地开发费用、地产的建筑安装费用、地产建设的筹资费用、劳 务费用即社会各方面提供的市场调研、设计规划、营销策划等劳务服务的费用、行政费 用和税金、房地产商经营管理费用（王克忠，2000）o 一般而言成木是进行楼盘定价的下 限，是影响和制约楼盘定价的重耍因素。总体而言，土地成本只会升不会降。1999