1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2019.05.08 三问三答：三问三答：尽览尽览房企融资房企融资那些事儿那些事儿 地产债系列思考之地产债系列思考之六六 刘毅刘毅(分析师分析师) 范卓宇范卓宇(研究助理研究助理) 覃汉覃汉(分析师分析师) 021-38676207 021-38031651 010-59312713 L 证书编号 S0880514080001 S0880118090142 S0880514060011 本报告导读：本报告导读： 宏观层面看，目前地产处于融资宽松宏观层面看，目前地产处于融资宽松初期初期阶段阶段。微观层面看，融资成本、微观层面看，2、融资成本、期限结构与银行授信是观察发行人融资能力强弱的三个维度。期限结构与银行授信是观察发行人融资能力强弱的三个维度。 摘要：摘要： 融资是地产债研究的核心问题。融资是地产债研究的核心问题。 地产行业是受融资影响较大的行业， 地产行业的信用基本面与融资环境直接相关。 从宏观角度看，地产融资决定行业信用利差拐点；从微观角度看，融资能力差异造就房企信用资质差异。本文通过对房企融资工具、房企融资周期以及房企融资能力等三维度发问， 从宏观到微观详尽梳理房企的融资情况。 一问微观一问微观：哪些房企融资能力较强？：哪些房企融资能力较强？精选 95 家发债房企样本，三维度对比发债房企的融资能力。 （1）综合3、融资成本：综合融资成本是房企融资能力的直观体现， 融资成本低的房企具有更好的融资能力，本文对披露综合融资成本的发债房企进行了详尽梳理。 （2）负债的期限结构：期限结构较好地反映房企短期流动性压力，短期债务占比低的房企有更小的短期偿债压力。 （3）银行授信覆盖比率：银行授信是对房企融资能力的有力补充，未使用授信额度对有息负债覆盖比率更高的房企有更大的融资空间， 但要结合房企信用资质与实际项目分析授信额度是否能转化为实际贷款。 二问宏观：二问宏观： 当前地产处于融资周期的哪个阶段？当前地产处于融资周期的哪个阶段？地产目前处于融资宽松初期阶段，但中央“房住不炒”的政策定位也决定了接下来大幅宽松的可能性不大。具体来看，开发贷和信用债正在边际放松，信托贷款仍然较紧，海外债成本高位回落、发行量增加，而资产支持证券融资环境一直较为宽松。 三问三问整体整体： 房企融资渠道主要有哪些？如何变迁？房企融资渠道