1、2 目录 考察背景 考察项目 考察总结 3 考察背景 ， 日本进入老龄化社会已有40年； 65岁以上的人口已占21.5，老龄化程度位于世界前列； 老龄化压力促进养老地产的发展。 养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营； 企业投资项目与万通地产开发背景类似。 日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。 日本文化与中国更为接近。 本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。 4 考察项目 高端运营机构高端运营机构 项目项目 收益前三收益前三的的 运营运营机构项目机构项目 实业公司实业公司 开发项目开发项目 房2、地产商房地产商 开发项目开发项目 政府投资政府投资 企业运营项目企业运营项目 行业相关机构行业相关机构 养老地产考察项目养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆日医学馆 墨田项目 北浦和项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横滨藤尺项目 侧重研究、营建侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重侧重设备研究设备研究 横滨康复中心 5 考察项目 项目名称项目名称 SunCity 日医学馆日医学馆 SECOM ORIX千叶千叶 横滨藤尺横滨藤尺 横滨横滨 银座银座 墨田墨田 北浦和北浦和 成城成城 世田世田 位置位置 近郊 市中心 近郊居住区 近郊居住区3、 近郊居住区 近郊居住区 远郊 近郊居住区 规模（）规模（） 56,012 39,277 3,655 2,223 22,403 3,430 10,147 2,000 户户数（户）数（户） 601 362 76 48 157 61 233 38 定位定位 高端 高端 中端 中端 高端 中高端 高端 低端 营收方式营收方式 一次性入住金 + 月金 一次性入住金 + 月金 月付或 一次性入住金+ 月金 月付 一次性入住金+ 月金 一次性入住金+ 月金 一次性入住金 + 月金 月付 吸纳对象吸纳对象 自理老人 介护老人 自理老人 自理老人 介护老人 自理老人 自理老人 自理老人 介护老人 自理老人 介护老人 介护老人 入住率入住率 自理居所 62% 介护居所 47% 自理居所 68% 介护居所 53% 90% 31% 95% 90% 自理居所 30% 介护居所 70% 100% 所有项目均承诺老人