1、单方造价3500红线内市政费350不可预见费 175专业人士费385管理费385建安综合费4795建筑面积10196.8建筑安装总费用48893656建筑物与土地合计84392469销售费用6751397.5投资利息4861006.2投资利润21098117房地产价值117102990土地价值建筑面积3336.96 收益面积2836比例/单价总价备注一租赁收入6,521,832.24有效毛收入+押金利息收入1 潜在毛收入77,245,980.002 有效毛收入90%6,521,382.0090%出租率3 押金利息收入2.52%450.24押金一个月租金，一年期存款利率2.52%二经营费用1,42、70,218.6101 税金17.5%1,141,241.85房地产税12%，两税一费5.5%2 管理费2.0%130,427.643 维修费1.5%175,190.404 保险费2.0%23,358.72三年净收益5,051,613.63收益年期37报酬率7%还原系数12.84268221评估值64,876,268.55无风险报酬率3.69%投资风险补偿2.00%管理负担补偿0.50%缺乏流动性补偿2.00%易于获得融资的好处-0.50%所得税抵扣的好处-0.50%报酬率7.19%4736960031642892.87.333333-17,506,668.55有效毛收入+押金利息收入押金一个3、月租金，一年期存款利率2.52%房地产税12%，两税一费5.5%估价对象美华世纪大厦CBD国际大厦华声国际大厦交易价格215002050018,500.00交易时间9月-065月-061月-066月-06交易情况正常正常期房预售正常区域因素基础设施状况七通七通七通七通区域成熟度好好好好距市中心距离约1km约4km约4km约3km所属商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈环境条件较好较好较好较好物业级别甲级甲级甲级甲级容积率5.3设备装修全部高档装修公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯建成年代1996/8/312005/9/12006/8/12004/12/31交通便捷度好较好好较好用途综合综合综合综合临街状况好较好好较好办公聚集程度较好较好好好公共服务措施完善完善完善完善基础设施配套状况 完善完善完善完善估价对象案例一案例二案例三交易价格交易